0114-KDIP4-3.4012.201.2026.2.DG

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży zabudowanej działki nr 1. Uzupełnili go Państwo pismem z 24 kwietnia 2026 r. (wpływ 24 kwietnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest przedsiębiorcą zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny.

Wnioskodawca planuje sprzedaż nieruchomości położonej w (…), ul. (…) (Nieruchomość), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…). Nieruchomość to jedna działka ewidencyjna, o numerze 1 z obrębu (…), o całkowitej powierzchni 1.876 m², zabudowana budynkiem biurowo-usługowym z częścią mieszkalną, o łącznej powierzchni użytkowej 1 742,80 m². Do Wnioskodawcy należy użytkowanie wieczyste ww. działki oraz własność ww. budynku. Ponadto na nieruchomości, w południowo zachodnim narożniku działki, w bezpośrednim sąsiedztwie ww. budynku, znajduje się niewielki parking z kostki brukowej. Nieruchomość jest ogrodzona (ogrodzenie w części murowane, a w części na podmurówce).

Nieruchomość jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę w jego działalności, tj.:

• w Nieruchomości prowadzona jest działalność statutowa Wnioskodawcy (Oddział w (…)), tj. wykorzystywana jest w tej działalności największa część powierzchni budynku oraz jego otoczenie (w tym parking);
• pozostała część powierzchni budynku, stanowiąca pięć lokali mieszkalnych (o łącznej powierzchni lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi wynoszącej 427,42 m²), jest oddawana w najem, tj. obecnie zajmowane przez najemców są dwa lokale, w tym jeden lokal, po zakończeniu trwania umowy najmu, zajmowany jest bezumownie przez byłego najemcę, a w przypadku pozostałych trzech lokali mieszkalnych umowy najmu zakończyły się w latach: 2018, 2019 i 2024.

Budynek oraz parking stanowią środki trwałe Wnioskodawcy: budynek został przyjęty do używania 1 marca 1989 r., a parking został przyjęty do używania 1 stycznia 1999 r. W ciągu ostatnich dwóch lat Wnioskodawca nie dokonywał żadnych ulepszeń dot. ww. środków trwałych. Natomiast odnośnie ulepszeń lokali mieszkalnych: zgodnie z przyjętymi przez Wnioskodawcę zasadami żaden z lokali mieszkalnych nie był przedmiotem prac modernizacyjnych, a drobne naprawy wykonywane były przez najemców. Po zakończeniu najmu trzech ww. lokali mieszkalnych nie były one przedmiotem żadnych prac remontowych lub renowacyjnych, tj. ich stan do chwili obecnej jest taki, jak po zakończeniu najmu.

Obszar, na którym znajduje się nieruchomość, został objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego Uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej w (…) z 31 maja 2016 roku.

Zgodnie z § 4 ust.2 ww. uchwały:

„Dla każdego wydzielonego liniami rozgraniczającymi tereny ustala się przeznaczenie terenu. Dla terenów zabudowanych i przeznaczonych pod zabudowę określa się dopuszczalne formy zabudowy i zagospodarowania oraz w zależności od potrzeb: podział na dopuszczalne podstawowe i dopuszczalne formy zabudowy i zagospodarowania oraz wykluczone formy zagospodarowania.”

Z kolei dla poszczególnych terenów ustala się zgodnie z § 4 ust. 2 pkt 3 i pkt 7 ww. uchwały następujące przeznaczenie dot. działki nr 1:

• w części działki, zajętej pod budynek oraz utwardzony plac przy budynku (wjazd od ul. (…) i bramę, tj. południowa cześć działki), działka ta objęta jest symbolem „U - teren zabudowy usługowej”, na którym dopuszczalne jest wznoszenie budynków, które m.in. mogą obejmować mieszkania/pomieszczenia mieszkalne w części stanowiącej do 30% powierzchni obiektu;
• w pozostałej części działki, na której znajduje się jedynie powierzchnia biologicznie czynna oraz ogrodzenie na granicy działki, jest ona objęta symbolem „ZP - teren zieleni urządzonej”, dla którego to terenu zgodnie z § 4 ust. 2 pkt 7 ww. uchwała wskazuje:

a)  dopuszczalne, podstawowe formy zagospodarowania:

• wielowarstwowa zieleń komponowana,
• dojścia, dojazdy, ścieżki piesze, pieszo-rowerowe i rowerowe,
• ­obiekty małej architektury, m.in. ławki, kosze na śmieci, oświetlenie,
• sieci, urządzenia i obiekty infrastruktury technicznej,

b)  dopuszczalne, uzupełniające formy zagospodarowania:

• ­naturalna zieleń ekologiczna.”

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Nabycie (przez poprzednika prawnego Wnioskodawcy, tj. (…) S.A.) użytkowania wieczystego działki nr 1 nastąpiło 5 grudnia 1990 r. z mocy prawa, tj. na podstawie art. 2 ust. 1, 2, 3 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości w brzmieniu ustalonym art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 października 1992 r. zmieniającej ustawę o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 91 poz. 455), § 4 ust. 1 pkt 2, § 8 ust. 2, § 10; § 11 i § 12 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu (Dz. U. Nr 23 poz. 97), co zostało potwierdzone decyzją Wojewody (…) 16 maja 1994 r., znak (...).

Nabycie nieruchomości nie było potwierdzone fakturą VAT.

Działka służyła (służy) wykonywaniu czynnościom zwolnionym z podatku, jak i czynnościom opodatkowanym. Działka nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku. Działka wykorzystywana była (i jest) w funkcjonalnym powiązaniu z Oddziałem (…). W Oddziale wykonywana była (i jest) szeroko rozumiana działalność, która obejmuje zarówno czynności zwolnione z podatku, lecz i czynności opodatkowane. W Oddziale nie były wykonywane wyłącznie czynności zwolnione od podatku.

Jak wskazano we wniosku, parking został wzniesiony z kostki brukowej. Jest to obiekt trwale związany z gruntem.

Mając na uwadze powyższe Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż parking znajdujący się na działce jest budowlą. Stanowisko powyższe Wnioskodawca uzasadnia następująco:

Zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1)  obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

2)  budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

3)  (…)

4)  obiekcie małej architektury - należy przez to rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

a)  kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,

b)  posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,

c)  użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

Zatem w przypadku parkingu w ocenie Wnioskodawcy należy uznać go za budowlę, jako że jest to obiekt budowlany (wzniesiony z użyciem materiałów budowlanych), trwale związany z gruntem, na którym jest posadowiony, a jednocześnie nie stanowiący obiektu małej architektury (co wynika z definicji w art. 3 pkt 4 ww. ustawy, a contrario), zatem zgodnie z art. 3 pkt. 3 ww. ustawy stanowi budowlę.

Na takie rozumienie pojęcia parking w świetle norm prawa budowlanego wskazuje orzecznictwo sądów administracyjnych, np. w wyroku z 14 września 2023 r., II OSK 1059/22, Sąd stwierdził:

„Utwardzenie terenu działki kruszywem w taki sposób, że umożliwia to wykorzystywanie go jako parkingu, stanowi wykonanie placu postojowego, tj. obiektu budowlanego, o którym mowa w art. 3 pkt 3 p.b. (budowli).” Podobne wnioski płyną z wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 kwietnia 2018 r. sygn. II OSK 970/17, wyroku z 30 czerwca 2017 r. sygn. akt II OSK 2725/15.

Ponadto wskazać należy, że powyższa kwalifikacja parkingów jako budowli jest potwierdzana w wielu interpretacjach indywidulanych przepisów prawa podatkowego wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, np.:

• ­z 3 maja 2025 r., 0111-KDIB3-2.4012.181.2025.1.AK;
• z 17 kwietnia 2025 r., 0111-KDIB3-1.4012.143.2025.4.KO;
• ­z 26 marca 2024 r., 0114-KDIP1-2.4012.45.2024.2.JO;
• ­z 23 maja 2022 r., 0113-KDIPT1-2.4012.181.2025.2.MC;
• z 25 lipca 2017 r., 0112-KDIL1-1.4012.145.2017.2.SJ.

Również w orzecznictwie sądów administracyjnych potwierdzone zostało takie rozumienie pojęcia budowli w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, tj. że obejmuje ono także parkingi (np. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 4 grudnia 2019 r., I SA/Łd 516/19, i wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 lutego 2024 r., I FSK 741/20).

Zgodnie z zawieranymi umowami najmu najemcy dokonują (na własny koszt) w lokalach:

• drobnych nakładów wskazanych w art. 681 k.c.; lub
• konserwacji i naprawy (w tym wymiany) poszczególnych elementów istniejących w lokalach, takich jak: podłóg, posadzek, okien, drzwi, okładzin ściennych (w tym ceramicznych), mebli wbudowanych i kuchennych, umywalek, zlewozmywaków, kabin natryskowych, miski ustępowej, osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej oraz zbiorczej anteny telewizyjnej; lub
• odnawiania lokalu w okresach gwarantujących utrzymanie należytej czystości i stanu technicznego poprzez: malowanie/tapetowanie; lub
• usuwania niedrożności przewodów odpływowych (do pionów zbiorczych);
• lub innych podobnych nakładów związanych ze zwykłym używaniem lokalu.

Zatem nakłady dokonywane przez najemców mają charakter nakładów remontowych, tj. ukierunkowanych na odtworzenie (przywrócenie) pierwotnego stanu technicznego i wartości użytkowej, natomiast nakłady te nie mają charakteru modernizacji, adaptacji, przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, a zatem nie mieszczą się w zakresie zdefiniowanym jako ulepszenia (art. 16g ust.13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych).

Powyższe dotyczy każdego z lokali.

Pytania

1.  Czy sprzedaż całej Nieruchomości, tj. także części północnej działki, objętej w planie miejscowym symbolem „ZP - teren zieleni urządzonej”, będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z uwagi na położenie na działce (na Nieruchomości) opisanego we wniosku budynku oraz parkingu?

Jeśli odpowiedź na pytanie 1 jest negatywna, prosimy o odpowiedź na pytanie nr 2:

2.  Czy sprzedaż Nieruchomości w części objętej w planie miejscowym symbolem „ZP - teren zieleni urządzonej” będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT z uwagi na to, jakie przeznaczenie wskazano jako podstawowe dla tego terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowej działki będzie zwolniona z podatku VAT, tj. odpowiedź na każde z postawionych pytań powinna być pozytywna.

UZASADNIENIE

Do pytania 1 (zwolnienie z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT)

Jak wskazano w opisie, na przedmiotowej działce znajduje się budynek oraz parking. Zatem, biorąc pod uwagę zasady określone ustawą o VAT, przedmiotem transakcji jest budynek i parking wraz z działką, na której są położone.

Ponadto ww. obiekty, tj. przede wszystkim budynek, ale też parking, były (i są) wykorzystywane w działalności Wnioskodawcy jako środek trwały, to w konsekwencji stwierdzić należy, że są spełnione warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ponieważ:

• planowana sprzedaż nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia,
• ­do pierwszego zasiedlenia doszło w przeszłości, w związku z wykorzystywaniem w działalności Wnioskodawcy (w dacie przyjęcia środka do używania);
• w okresie dwóch lat poprzedzających datę planowanej transakcji brak jest ulepszeń dot. obiektów znajdujących się na Nieruchomości, tj. budynku, w tym znajdujących się w nim lokali mieszkalnych, jak również parkingu.

Wskazać przy tym należy, że parking posadowiony na Nieruchomości jest budowlą w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Niewątpliwie bowiem opisany obiekt należy zaliczyć do kategorii zdefiniowanej w art. 3 pkt 1 i pkt 3 ww. ustawy, tj. jako obiekt budowlany. Jest to bowiem obiekt trwale związany z gruntem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych, niebędący budynkiem ani niebędący obiektem małej architektury. Do obiektów małej architektury zaliczane są, zgodnie z art. 3 pkt 4 ww. ustawy: „niewielkie obiekty, a w szczególności:

a)  kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,

b)  posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,

c)  użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.”

Na takie rozumienie pojęcia parking w świetle norm prawa budowlanego wskazuje orzecznictwo sądów administracyjnych, np. w wyroku z 14 września 2023 r., II OSK 1059/22, Sąd stwierdził:

„Utwardzenie terenu działki kruszywem w taki sposób, że umożliwia to wykorzystywanie go jako parkingu, stanowi wykonanie placu postojowego, tj. obiektu budowlanego, o którym mowa w art. 3 pkt 3 p.b. (budowli).” Podobne wnioski płyną z wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 kwietnia 2018 r. sygn. II OSK 970/17, wyroku z 30 czerwca 2017 r. sygn. akt II OSK 2725/15.

Ponadto wskazać należy, że powyższa kwalifikacja parkingów jako budowli jest potwierdzana w wielu interpretacjach indywidulanych przepisów prawa podatkowego wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, np.:

• ­z 13 maja 2025 r., 0111-KDIB3-2.4012.181.2025.1.AK;
• z 17 kwietnia 2025 r., 0111-KDIB3-1.4012.143.2025.4.KO;
• z 26 marca 2024 r., 0114-KDIP1-2.4012.45.2024.2.JO;
• z 23 maja 2022 r., 0113-KDIPT1-2.4012.140.2022.2.MC;
• z 25 lipca 2017 r., 0112-KDIL1-1.4012.145.2017.2.SJ.

Również w orzecznictwie sądów administracyjnych potwierdzone zostało takie rozumienie pojęcia budowli w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, tj. że obejmuje ono także parkingi (np. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 4 grudnia 2019 r., I SA/Łd 516/19, i wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 lutego 2024 r., I FSK 741/20).

Mając zatem na uwadze powyższe, tj. że na nieruchomości znajduje się budynek i parking (stanowiący budowlę), sprzedaż Nieruchomości powinna być kwalifikowana jako sprzedaż ww. obiektów, zaś wartość gruntu wliczać się będzie do podstawy opodatkowania zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Ponadto podkreślić należy, że pod pojęciem „grunt”, o którym mowa w art. 29a ust. 8 ustawy o VAT należy rozumieć działkę gruntu. Takie rozumienie ww. przepisu potwierdzono np. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 października 2010 r., I FSK 1698/09, w którym NSA stwierdził:

„w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego wykładnia pojęcia „grunt” musi uwzględniać aspekt opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Z tej perspektywy, towarem w rozumieniu u.p.t.u. może być jedynie działka gruntu.”

Podobne wnioski płyną z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 maja 2012 r., I FSK 1371/11, oraz z prawomocnego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 17 maja 2016 r., I SA/Gd 382/16, w którym to wyroku Sąd stwierdził: „grunt w całości stanowi jeden przedmiot transakcji i jego status nie może być różnicowany”.

W konsekwencji należy stwierdzić, że przedmiotowa działka o numerze 1, jako jedyna działka wchodząca w skład Nieruchomości, nie może być na potrzeby kwalifikacji VAT kwalifikowana odrębnie dla poszczególnych jej części, które w planie miejscowym stanowią tereny o różnym przeznaczeniu. W konsekwencji powyżej opisana kwalifikacja, dokonana z uwagi na posadowienie na nieruchomości budynku i budowli, jest właściwa, i prowadzi do wniosku, że sprzedaż Nieruchomości jest zwolniona z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy jest uzasadnione.

Do pytania 2 (zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT)

W ocenie Wnioskodawcy właściwe jest zastosowanie zwolnienia z podatku dla sprzedaży całej Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, co Wnioskodawca uzasadnił powyżej. Jednakże w wypadku udzielenia na pytanie nr 1 odpowiedzi negatywnej, tj. w razie stwierdzenia, że sprzedaż części działki stanowiącej teren określony w planie miejscowym jako „ZP - teren zieleni urządzonej” powinna być kwalifikowana bez uwzględnienia znajdujących się na nieruchomości obiektów budowlanych, w ocenie Wnioskodawcy taka kwalifikacja prowadziłaby do wniosku, że sprzedaż tej części działki jest zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Obszar, na którym znajduje się Nieruchomość, został objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego Uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej w (…) z 31 maja 2016 roku. Postanowienia planu zostały przedstawione w pierwszej części niniejszego wniosku.

Jak wynika z planu miejscowego, podstawowe przeznaczenie działki w części oznaczonej symbolem „ZP - teren zieleni urządzonej” nie wskazuje możliwości zabudowy, na co wskazuje już samo określenie tego terenu jako „terenu zieleni”.

Natomiast wskazanie w planie pewnych form zabudowy jako „dopuszczalnych” należy rozumieć jako uzupełnienie głównego przeznaczenia. O tym, że te formy zabudowy mają charakter jedynie uzupełniający, świadczy także charakter wskazanych obiektów, tj. są to jedynie niewielkie obiekty charakterystyczne dla terenów zielonych (ścieżki, ogrodzenie, oświetlenie itp.).

Wskazać tu należy, że zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych przy ocenie, czy dany teren jest terenem budowlanym w rozumieniu ustawy o VAT (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT), należy brać pod uwagę przeznaczenie określone w planie miejscowym jako podstawowe, nie należy natomiast przyjmować, że uzupełniające przeznaczenie (nawet dopuszczające zabudowę) może wpływać na tę ocenę. Tak np. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 kwietnia 2022 r., I FSK 2418/18, Sąd stwierdził:

„(...) decydujące znaczenie dla określenia przeznaczenia gruntu pod zabudowę względnie w innym celu (nie pod zabudowę), ma określenie w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczenia podstawowego terenu. Natomiast funkcje dodatkowe wynikające z jego przeznaczenia dopuszczalnego (o charakterze pomocniczym), służą jedynie uzupełnieniu zasadniczego sposobu zagospodarowania danego terenu, ale go nie zmieniają, co zasadnie stwierdził Sąd pierwszej instancji w zaskarżonym wyroku. Stanowisko przypisujące decydujące znaczenie podstawowemu przeznaczeniu gruntu, wynikającemu z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w kontekście ustalenia przeznaczenia gruntu pod zabudowę dla celu zwolnienia od podatku od towarów i usług, wyrażone zostało między innymi w wyrokach NSA: z 15 października 2014 r., sygn. akt I FSK 1115/13, z 9 czerwca 2017 r., I FSK 1650/15, z 6 lipca 2017 r., I FSK 1883/15, z 19 października 2018 r., I FSK 1992/16, z 30 stycznia 2019 r., sygn. akt I FSK 1829/16, z 14 kwietnia 2021 r., sygn. akt I FSK 1033/19, z 10 listopada 2021 r., sygn. akt I FSK 575/18).

W szczególności w wielu rozpatrywanych sprawach (I FSK 2418/18, I FSK 575/18, I FSK 1650/15, I FSK 1992/16, I FSK 1033/19, I FSK 575/18) Naczelny Sąd Administracyjny odnosił się do kwalifikowania jako „terenów budowlanych” terenów zieleni, stwierdzając:

„Możliwość zrealizowania na danym terenie jakiejkolwiek budowli nie przesądza jeszcze o zakwalifikowaniu danego obszaru jako terenu przeznaczonego pod zabudowę, co dotyczy zwłaszcza terenów zieleni.”

Podobne wnioski płyną z niedawnego wyroku NSA z 16 października 2025 r., I FSK 1180/22, i w stanie faktycznym tej sprawy również rozpatrywana była kwalifikacja dla terenów zieleni, na których plan miejscowy dopuszczał także wznoszenie obiektów budowlanych, które miały służyć realizacji podstawowej funkcji jako terenu zieleni.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy jest uzasadnione.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty (również prawo użytkowania wieczystego), jak i budynki i budowle bądź ich części, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Należy podkreślić jednak, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowani jako podatnik VAT czynny. Planują Państwo sprzedaż nieruchomości, tj. działki nr 1.

Nabycie użytkowania wieczystego działki, przez Państwa poprzednika, nastąpiło 5 grudnia 1990 r. na podstawie decyzji Wojewody (…). W związku z nabyciem prawa wieczystego użytkowania ww. działki nie była wystawiona faktura VAT. Działka jest zabudowana budynkiem biurowo-usługowym z częścią mieszkalną. Do Państwa należy użytkowanie wieczyste ww. działki oraz własność ww. budynku. Ponadto na nieruchomości znajduje się niewielki parking z kostki brukowej. Nieruchomość jest ogrodzona (ogrodzenie w części murowane, a w części na podmurówce).

Nieruchomość jest przez Państwa wykorzystywana w działalności, tj.:

• ­w Nieruchomości prowadzona jest Państwa działalność statutowa (Oddział), tj. wykorzystywana jest w tej działalności największa część powierzchni budynku oraz jego otoczenie (w tym parking);
• pozostała część powierzchni budynku, stanowiąca pięć lokali mieszkalnych jest oddawana w najem, tj. obecnie zajmowane przez najemców są dwa lokale, w tym jeden lokal, po zakończeniu trwania umowy najmu, zajmowany jest bezumownie przez byłego najemcę, a w przypadku pozostałych trzech lokali mieszkalnych umowy najmu zakończyły się w latach: 2018, 2019 i 2024.

Budynek oraz parking stanowią Państwa środki trwałe: budynek został przyjęty do używania 1 marca 1989 r., a parking został przyjęty do używania 1 stycznia 1999 r. W ciągu ostatnich dwóch lat nie dokonywali Państwo żadnych ulepszeń dot. ww. środków trwałych. Natomiast odnośnie ulepszeń lokali mieszkalnych: zgodnie z przyjętymi przez Państwa zasadami żaden z lokali mieszkalnych nie był przedmiotem prac modernizacyjnych, a drobne naprawy wykonywane były przez najemców. Po zakończeniu najmu trzech ww. lokali mieszkalnych nie były one przedmiotem żadnych prac remontowych lub renowacyjnych, tj. ich stan do chwili obecnej jest taki, jak po zakończeniu najmu.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż opisanej Nieruchomości będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z okoliczności sprawy, wynika że prowadzą Państwo działalność gospodarczą, a Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży jest w tej działalności wykorzystywana. Tym samym, w opisanej sytuacji planowane zbycie Nieruchomości będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, przez podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji powyższego, zbycie przez Państwa opisanej Nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W kwestii sposobu opodatkowania nieruchomości niezabudowanych przywołać należy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W rozpatrywanej sprawie nie będzie miał zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej sytuacji działka nr 1 jest zabudowana budynkiem biurowo-usługowym z częścią mieszkalną oraz budowlą tj. parkingiem.

W związku z tym, należy przeanalizować przepisy dotyczące zwolnienia od podatku dla nieruchomości zabudowanych.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powołanego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku, budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków/budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Nadmienić w tym miejscu należy, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, ustawodawca przewidział również możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle albo ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli albo ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli albo ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym dany obiekt jest posadowiony. Przy czym przepis ten odnosi się również do prawa wieczystego użytkowania gruntu.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy opisanej Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do budynku i budowli posadowionych na ww. działce miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Z opisu sprawy wynika, że budynek biurowo-usługowy przyjęli Państwo do używania 1 marca 1989 r., a parking 1 stycznia 1999 r. W ciągu dwóch ostatnich lat nie dokonywali Państwo żadnych ulepszeń ww. obiektów.

Biorąc pod uwagę powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy stwierdzić należy, że dostawa budynku biurowo-usługowego i parkingu znajdujących się na działce nr 1 nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą ww. obiektów upłyną więcej niż 2 lata. W konsekwencji, dla transakcji sprzedaży budynku biurowo-usługowego i parkingu zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa ww. budynku biurowo-usługowego oraz parkingu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia od podatku tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Ponadto jak wskazano powyżej, sprzedaż gruntu (jak również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu) będzie podlegało opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki/budowle na nim posadowione. W związku z powyższym, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 na której znajduje się budynek biurowo-usługowego oraz parking, również będzie zwolniona od podatku na podstawie wskazanego art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie dostawa Nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Państwa stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest prawidłowe.

Należy nadmienić, że jeżeli będą spełnione warunki, o których mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, będą Państwo mogli wraz z nabywcą zrezygnować ze zwolnienia od podatku, i wybrać opodatkowanie podatkiem VAT tej dostawy. W takim wypadku planowana sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.