0114-KDIP4-3.4012.176.2026.2.KM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 14 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości nr 2. Uzupełniła go Pani pismem, które wpłynęło 25 marca 2026 r. oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem, które wpłynęło 28 kwietnia 2026 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pani A.A. jest właścicielką nieruchomości gruntowej położonej w (…) (dalej Nieruchomość nr 2). Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym 20 lutego 2026 roku, z up. Starosty (…), w którym wykazana jest ww. działka nr 1 (…) stanowiąca zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy oznaczone symbolem Bp.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (z roku 2025), Nieruchomość nr 2 jest przeznaczona pod zabudowę.

Wyżej wymieniona Nieruchomość nr 2 stanowi majątek osobisty Pani A.A., ponieważ nieruchomość tę nabyła na podstawie umowy darowizny, objętej aktem notarialnym Repertorium A Nr. (…) a umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową nie zawierała, od 7 października 2008 r. obowiązuje Panią A.A. z mężem ustrój rozdzielności majątkowej (jak opisano wyżej).

Powyższa Nieruchomość nr 2 wolna jest od obciążeń, od ograniczonych praw rzeczowych, wolna jest od roszczeń osób trzecich, wolna jest od ograniczeń w rozporządzaniu, w szczególności wymieniona na wstępie nieruchomość - nie jest przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności zawartej z osobami trzecimi, innego zobowiązania, obciążenia, umowy przedwstępnej, ww. nieruchomość nie znajduje się na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej, wolna jest od ograniczeń wynikających z przepisów szczególnych lub nakładających dodatkowe wymagania przy jej zagospodarowaniu, takich jak: tereny ochrony wody pitnej, uzdrowiska, pomniki przyrody, obronność i bezpieczeństwo kraju, a także nie jest wpisana do rejestru zabytków, nie leży w terenie objętym ochroną konserwatorską, nie zawiera użytku wody stojące, nie znajduje się na niej woda stojąca (np. staw, itp.) nie podlega prawu pierwokupu z ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku Prawo wodne (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1087, 1089, 1473).

Nieruchomość nr 2 znajduje się w wyłącznym i niezakłóconym posiadaniu Pani A.A., nie jest przedmiotem jakichkolwiek umów, w tym umów najmu, dzierżawy, użyczenia, ani pozostających do wykonania prawomocnych orzeczeń, decyzji administracyjnych. Nieruchomość nr 2 ma ustalone granice geodezyjne, ma zapewniony dostęp do drogi publicznej.

Na Nieruchomości nr 2 nie jest, nie była prowadzona, zarejestrowana działalność gospodarcza, wyżej wymieniona Nieruchomość nr 2 nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Planowana sprzedaż Nieruchomości nr 2 nie następuje w ramach działalności gospodarczej, z tytułu sprzedaży wyżej wymienionej Nieruchomości nr 2, Pani A.A. nie jest i nie zamierza stać się podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu powołanej dalej ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Pani A.A. zamierza sprzedać wyżej wymienioną Nieruchomość nr 2. Pani A.A zawarła jedną umowę z pośrednikiem nieruchomości, co jest przyjętym standardem na rynku obrotem nieruchomościami. Poza zawarciem jednej umowy z pośrednikiem Pani A.A. nie reklamowała potencjalnej sprzedaży i nie wykonywała innych podobnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości nr 2 do sprzedaży.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Działka 1 od chwili nabycia jest użytkowana jako ogród o charakterze leśnym. W takim celu została nabyta. Zrobione zostało ogrodzenie.

Nie była i nie jest Pani podatnikiem VAT.

Działka nie była wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej. Działka nie była wykorzystywana na cele działalności rolniczej.

Nabywcy będzie Pani szukać za pomocą agencji nieruchomości lub sama da Pani ogłoszenie o zamiarze sprzedaży domu z dwoma działkami.

Działka nie była i nie jest podnajmowana.

Działkę Pani ogrodziła, bo jest to Pani posesja i nie wyobraża sobie Pani, że każda osoba spacerująca po ulicy z psem wejdzie na podwórko i pozwoli się temu psu w Pani ogrodzie załatwić. Media są w drodze. MPZP jest od maja 2025 nowy i został uchwalony z inicjatywy miasta.

Nie zamierza Pani tej działki uatrakcyjniać przed sprzedażą ani dawać pełnomocnictwa osobom trzecim w tym celu.

Ani Pani ani Pani mąż nie występowaliście o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z tego co Pani wiadomo, miasto podjęło taką inicjatywę, o czym dowiedziała się Pani już po fakcie uchwalenia tegoż planu.

Nie rejestrowała się Pani jako podatnik VAT z żadnego tytułu.

Posiada Pani udziały w nieruchomości rolnej. W chwili obecnej nie zamierza Pani ich sprzedawać. Ma Pani też udziały w mieszkaniu rodziców (po śmierci ojca). Nie zamierza Pani ich sprzedawać.

Działka 1 będzie sprzedawana niezabudowana.

Działka 1 jest niezabudowana, więc nie ma rozpoczętej żadnej rozbiórki, bo nie ma czego rozbierać.

Pytania

1)    Czy sprzedaż Nieruchomości nr 2 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2)    Czy Wnioskodawca będzie uznany za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, biorąc pod uwagę fakt, że Wnioskodawca nie jest przedsiębiorcą, nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, a w szczególności związanej ze sprzedażą Nieruchomości nr 2?

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. nr 177 poz. 1054 ze zm.; dalej: ustawa VAT) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: VAT) podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy VAT).

Zbywana nieruchomość spełnia powyższą definicję towaru, wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy VAT, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy VAT podstawowa stawka podatku wynosi 23%.

Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT przewiduje jednak zwolnienie od podatku VAT dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, przy czym art. 2 pkt 33 ustawy VAT definiuje tereny budowlane jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wynika z przytoczonych wyżej przepisów ustawy VAT w związku z opisanym stanem faktycznym, planowana dostawa zbywanej części nieruchomości podlega co do zasady opodatkowaniu stawką podstawową tj. 23% jako teren niezabudowany, ale będącym terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy VAT.

Jednak należy wziąć pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nr 2 następuje z majątku prywatnego. Własne stanowisko poniżej.

Ad 2.

Zdaniem Wnioskodawcy, przy sprzedaży Nieruchomości nr 2 nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku VAT, ponieważ zbywana nieruchomość należy do majątku prywatnego Wnioskodawcy, a Wnioskodawca nie prowadził żadnej działalności gospodarczej, a w szczególności związanej z obrotem nieruchomościami.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy VAT).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast, jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy VAT - działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

(i)  po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT,

(ii) po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe nie można uznać Wnioskodawcy za podatnika VAT, w związku ze sprzedażą Nieruchomości nr 2, pomimo, iż Nieruchomość nr 2 (grunt) spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy VAT. Nie można zatem uznać, że dokonując sprzedaży działki Wnioskodawca będzie działał w charakterze handlowca. Wnioskodawca nie wykorzystuje Nieruchomości nr 2 do prowadzenia działalności gospodarczej, Nieruchomość nr 2 była składnikiem majątku prywatnego nie związanego z jakąkolwiek działalnością handlową lub działalnością gospodarczą. Nieruchomość nr 2 nie została nabyta z zamiarem sprzedaży lub obrotu handlowego.

W konsekwencji sprzedając Nieruchomość nr 2 Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym. Zatem czynność sprzedaży oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy VAT nie mają zastosowania.

W żadnym przypadku do dokonanej czynności sprzedaży Nieruchomości nr 2, nie można przypisać takich cech jak stałość, powtarzalność lub profesjonalny obrót.

Powyższy wniosek i stanowisko Wnioskodawcy, potwierdzają liczne interpretacje podatkowe, przykładowo interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 2 lipca 2010 r. (znak: ITPP1/443-367/10/BS), interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 6 maja 2016 r. (znak: IPPP3/4512-198/16-4/KP), interpretacja Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu z 22 stycznia 2016 r. (znak: ILPP3/4512-1-234/15-4/NF), czy interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 3 lutego 2014 r. (znak: IPTPP2/443-1034/12- 5/14-S/PR).

W tej ostatniej interpretacji, Dyrektor wskazuje, iż dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Podobnie orzekają sądy administracyjne, przykładowo Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w wyroku z 16 października 2013 r. (sygn. I SA/Op 528/13) wskazał, że zrealizowana sprzedaż tych działek nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej strony, nie zostały też przedsięwzięte działania wskazujące na zamiar podjęcia działalności mającej za swój przedmiot obrót nieruchomościami (np. uzbrojenie działek, działania marketingowe). Tym samym, za skuteczny należy uznać zarzut naruszenia art. 15 ust. 2 u.p.t.u., gdyż powyższe czynności wskazują, że realizacja sprzedaży tych działek mieści się w zakresie zarządu majątkiem prywatnym.

Reasumując należy stwierdzić - mając również na uwadze aktualne orzecznictwo sądowe (przykładowo wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 6 kwietnia 2016 r., sygn. I SA/Gd 234/16; powołany wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu czy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07), że okazjonalna sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż brak jest normatywnych przesłanek, aby uznać Wnioskodawcę za podatnika tego podatku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.):

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości 2 (działki nr 1), istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży tej nieruchomości, podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielką nieruchomości gruntowej położonej w (…), - Nieruchomość nr 2. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (z roku 2025), Nieruchomość nr 2 jest przeznaczona pod zabudowę.

Nieruchomość nr 2 stanowi Pani majątek osobisty, ponieważ nieruchomość nabyła Pani na podstawie umowy darowizny a umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową Pani nie zawierała, od 7 października 2008 r. obowiązuje Panią z mężem ustrój rozdzielności majątkowej.

Nieruchomość nr 2 wolna jest od obciążeń, od ograniczonych praw rzeczowych, od roszczeń osób trzecich, od ograniczeń w rozporządzaniu, w szczególności wymieniona na wstępie nieruchomość - nie jest przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności zawartej z osobami trzecimi, innego zobowiązania, obciążenia, umowy przedwstępnej.

Nieruchomość nr 2 nie jest przedmiotem jakichkolwiek umów, w tym umów najmu, dzierżawy, użyczenia, ani pozostających do wykonania prawomocnych orzeczeń, decyzji administracyjnych. Na Nieruchomości nr 2 nie jest i nie była prowadzona, zarejestrowana działalność gospodarcza, wyżej wymieniona Nieruchomość nr 2 nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Zawarła Pani jedną umowę z pośrednikiem nieruchomości, co jest przyjętym standardem na rynku obrotem nieruchomościami. Poza zawarciem jednej umowy z pośrednikiem nie reklamowała Pani potencjalnej sprzedaży i nie wykonywała innych podobnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości nr 2 do sprzedaży.

Działka 1 od chwili nabycia jest użytkowana jako ogród o charakterze leśnym. W takim celu została nabyta. Zrobione zostało ogrodzenie. Nie była i nie jest Pani podatnikiem VAT.

Działka nie była wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej. Działka nie była wykorzystywana na cele działalności rolniczej.

Nabywcy będzie Pani szukać za pomocą agencji nieruchomości lub sama da Pani ogłoszenie o zamiarze sprzedaży domu z dwoma działkami.

Działka nie była i nie jest podnajmowana.

Działkę Pani ogrodziła. Media są w drodze. MPZP jest od maja 2025 nowy i został uchwalony z inicjatywy miasta.

Nie zamierza Pani uatrakcyjniać działki przed sprzedażą ani dawać pełnomocnictwa osobom trzecim w tym celu.

Działka 1 będzie sprzedawana niezabudowana.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż niezabudowanej Nieruchomości nr 2 (działki nr 1) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy w odniesieniu do ww. sprzedaży ww. Nieruchomości nr 2 będzie Pani spełniać przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Istotne w niniejszej sprawie jest to, że w stosunku do działki będącej przedmiotem sprzedaży nie ponosiła Pani nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. Wskazała Pani, że działka 1 od chwili nabycia jest użytkowana jako ogród o charakterze leśnym. W takim celu została nabyta. Nie była i nie jest Pani podatnikiem VAT, działka nie była wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej, nie była wykorzystywana też na cele działalności rolniczej. Nabywcy będzie Pani szukać za pomocą agencji nieruchomości lub sama da Pani ogłoszenie o zamiarze sprzedaży. Działka nie była i nie jest podnajmowana. Nie zamierza Pani uatrakcyjniać działki przed sprzedażą ani dawać pełnomocnictwa osobom trzecim w tym celu. Nie występowała Pani również o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości nr 2 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Zatem, dokonując sprzedaży Nieruchomości nr 2, będzie Pani korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a tę dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości nr 2 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji stanu prawnego.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Panią w złożonym wniosku.

Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.