0114-KDIP4-3.4012.168.2026.2.AAR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości niezabudowanych. Uzupełnił go Pan pismem, które wpłynęło 21 maja 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne i z tytułu jego prowadzenia jest rolnikiem ryczałtowym, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) - dalej: u.p.t.u. W skład gospodarstwa rolnego wchodzą m.in. trzy działki położone na terenie Gminy (...), w tym:

• Działka nr 1/1 o powierzchni 0,3936 ha sklasyfikowana w ewidencji gruntów jako RIIIa, RIIIb i RIVa,
• Działka nr 1/2 o powierzchni 1,0000 ha sklasyfikowana w ewidencji gruntów jako RIIIa, RIIIb i RIVa,
• Działka nr 1/3 o powierzchni 3,9510 ha sklasyfikowana w ewidencji gruntów jako RIIIa, RIIIb i RIVa,

dla których Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KW nr (...).

Powyższe grunty orne zostały zakupione od osoby fizycznej (rolnika) na podstawie Umowy sprzedaży z 28 września 2012 r. - Akt notarialny Repertorium A: nr (...) z 28 września 2012 r. na cele związane z powiększeniem posiadanego gospodarstwa rolnego. Nabycie ww. działek nie było czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług udokumentowaną fakturą z wykazaną kwotą podatku, w związku z czym nie wystąpił podatek VAT podlegający odliczeniu u Wnioskodawcy.

Ww. działki zgodnie z Wypisem nr (...) z 24 lutego 2025 r. sporządzonym przez Burmistrza (...) z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (...) uchwalonym Uchwałą nr (...) Rady Miejskiej w (...) z (...) r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „(...)” w gminie (...) – dalej: M.P.Z.P., zostały przeznaczone pod zabudowę, w tym:

1)    działka nr 1/1 w M.P.Z.P. została oznaczona symbolem ZP KD-GP,

2)    działka nr 1/2 w M.P.Z.P. została oznaczona symbolem 1 U/P KD-GP,

3)    działka nr 1/3 w M.P.Z.P. została oznaczona symbolem 1 U/P.

Zgodnie z §14 Uchwały nr (...) Rady Miejskiej w (...) z (...) r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „(...)” w gminie (...) - dalej: uchwała Rady Miejskiej w (...):

„1. Dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem 1 U/P ustala się przeznaczenie:

1) podstawowe: tereny zabudowy usługowej, produkcyjnej, bazy, składy, magazyny;

2) uzupełniające:

a) drogi wewnętrzne, parkingi, place manewrowe,

b) zieleń urządzona, zieleń izolacyjna,

c) urządzenia sportowe i rekreacyjne,

d) infrastruktura techniczna,

e) urządzenia fotowoltaiczne, w tym wytwarzające energię o mocy zainstalowanej przekraczającej 500 kW.

2. Na terenie, o którym mowa w ust. 1, obowiązują następujące ustalenia dotyczące kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu:

1) nieprzekraczalna linia zabudowy w odległości od 16 m do 20,5 m od linii rozgraniczających drogi KD-GP oraz w odległości 8 m od południowej granicy planu, jak na rysunku planu;

2) od dojazdów wewnętrznych niewydzielonych na rysunku planu należy przyjąć odległość budynków minimum 6 m od terenów wydzielonych pod dojazd;

3) dla urządzeń fotowoltaicznych obowiązują ustalenia §10, pkt 1, 2, 3;

4) dopuszcza się dowolną formę i kąt nachylenia połaci dachu;

5) maksymalna wysokość zabudowy usługowej, baz, składów oraz magazynów nie może przekraczać 18 m (licząc od poziomu gruntu do najwyższego punktu dachu) z zastrzeżeniem pkt 9;

6) maksymalna wysokość zabudowy produkcyjnej oraz magazynów wysokiego składowania nie może przekraczać 30 m (licząc od poziom u gruntu do najwyższego punktu dachu) z zastrzeżeniem pkt 9;

7) dopuszcza się zwiększenie wysokości określonej w pkt 6 dla urządzeń technicznych w wypadku umieszczenia ich na dachu obiektu o maksymalnie 5 m;

8) dopuszcza się zwiększenie wysokości określonej w pkt 5 i 6 dla masztów lub kominów do wysokości 49 m;

9) maksymalna wysokość zabudowy w strefie ograniczenia wysokości zabudowy nie może przekraczać 16 m (licząc od poziom u gruntu do najwyższego punktu dachu).

3. Na terenie, o którym mowa w ust. 1, obowiązują następujące parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu:

1) wskaźnik intensywności zabudowy działki budowlanej w przedziale od 0,05 do 2,0 – nie dotyczy infrastruktury technicznej;

2) powierzchnia zabudowy maksymalnie do 65% powierzchni działki budowlanej;

3) powierzchnia biologicznie czynna minimum 30% powierzchni działki budowlanej – nie dotyczy infrastruktury technicznej.

4. Na terenie, o którym mowa w ust. 1, obowiązują następujące ustalenia dotyczące obsługi komunikacyjnej: dojazd z przyległej drogi zlokalizowanej poza planem przy południowej granicy, zgodnie z przepisami odrębnymi”.

Z §16 tej Uchwały wynika, że:

„1. Dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem ZP ustala się przeznaczenie:

1) podstawowe: tereny zieleni urządzonej;

2) uzupełniające:

a) ścieżki rowerowe, ciągi piesze,

b) infrastruktura techniczna.

2. Na terenie, o którym mowa w ust. 1, w zakresie kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu obowiązuje: zakaz lokalizacji zabudowy kubaturowej.

3. Na terenie, o którym mowa w ust. 1, obowiązują następujące parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu: powierzchnia biologicznie czynna minimum 80% powierzchni działki budowlanej.

4. Na terenie, o którym mowa w ust. 1, obowiązują następujące ustalenia dotyczące obsługi komunikacyjnej: dojazd z przyległej drogi zlokalizowanej poza planem przy południowej granicy, zgodnie z przepisami odrębnymi”.

Natomiast z §17 tej Uchwały wynika, że:

„1. Dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem KD-GP ustala się przeznaczenie: droga główna przyspieszona (droga (…) docelowo rozbudowywana do parametrów klasy drogi głównej przyspieszonej GP 2/2).

2. Na terenie, o którym mowa w ust. 1 w zakresie zagospodarowania terenu i kształtowania ładu przestrzennego obowiązuje:

1) szerokość w liniach rozgraniczających – 12 m, jak na rysunku planu;

2) dopuszcza się lokalizację, ścieżki rowerowej oraz infrastruktury technicznej.

3. Teren, o którym mowa w ust. 1 wyznacza się do realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym”.

Wnioskodawca nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej, jednakże jest zarejestrowanym i „czynnym” podatnikiem podatku VAT z tytułu dokonywania czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) - dalej: u.p.t.u.

Ww. działki nie zostały przekształcone na działki o charakterze budowlanym, jednakże zostały objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę.

Wnioskodawca planuje sprzedaż ww. działek.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca był czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług do końca lat 90. W chwili obecnej nie pamięta dokładnej daty zaprzestania wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Prowadzona wówczas działalność gospodarcza była działalnością produkcyjno-handlową.

Przedmiotowe działki, tj.:

• działka nr 1/1 o powierzchni 0,3936 ha sklasyfikowana w ewidencji gruntów jako RIIIa, RIIIb i RIVa, została oznaczona w M.P.Z.P. symbolem ZP KD-GP, od momentu jej nabycia była wykorzystywana i jest wykorzystywana do celów działalności rolniczej (uprawa płodów rolnych) przez osoby trzecie na podstawie ustnej umowy dzierżawy. Wnioskodawca samodzielnie nie prowadził na tych działkach działalności gospodarczej ani działalności rolniczej, a tym samym nie sprzedawał płodów rolnych z tej działki,
• działka nr 1/2 o powierzchni 1,0000 ha sklasyfikowana w ewidencji gruntów jako RIIIa, RIIIb i RIVa, została oznaczona w M.P.Z.P. symbolem 1U/P KD-GP, od momentu jej nabycia była wykorzystywana i jest wykorzystywana do celów działalności rolniczej (uprawa płodów rolnych) przez osoby trzecie na podstawie ustnej umowy dzierżawy. Wnioskodawca samodzielnie nie prowadził na tych działkach działalności gospodarczej ani działalności rolniczej, a tym samym nie sprzedawał płodów rolnych z tej działki,
• działka nr 1/3 o powierzchni 3,9510 ha sklasyfikowana w ewidencji gruntów jako RIIIa, RIIIb i RIVa, została oznaczona w M.P.Z.P. symbolem 1U/P, od momentu jej nabycia była wykorzystywana i jest wykorzystywana do celów działalności rolniczej (uprawa płodów rolnych) przez osoby trzecie na podstawie ustnej umowy dzierżawy. Wnioskodawca samodzielnie nie prowadził na tych działkach działalności gospodarczej ani działalności rolniczej, a tym samym nie sprzedawał płodów rolnych z tej działki.

Jak wskazano powyżej, działki o nr 1/1, nr 1/2 oraz nr 1/3 nie były i nie są wykorzystywane przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nie dokonywał z tych działek zbiorów ani sprzedaży płodów rolnych.

Potencjalny Nabywca wiedzę o zamiarze sprzedaży przez Wnioskodawcę działek o nr 1/1, nr 1/2 oraz nr 1/3 pozyskał prawdopodobnie z ogłoszenia zamieszczonego na internetowym portalu ogłoszeniowym. Wnioskodawca nie wnikał skąd nabywca powziął tą informację. Nabywca o możliwości zakupu ww. działek poinformował Wnioskodawcę podczas osobistego kontaktu. Z uzyskanych od potencjalnego Nabywcy informacji wynika, że w przypadku zakupu ww. działek, działki te utracą charakter rolny i zostaną zabudowane.

Przedmiotowe działki były i są udostępniane osobom trzecim (rolnikom) na podstawie ustnej umowy dzierżawy na cele rolnicze, w tym:

- działka nr 1/1 o powierzchni 0,3936 ha sklasyfikowana w ewidencji gruntów jako RIIIa, RIIIb i RIVa

a)    była i jest udostępniana indywidualnym osobom fizycznym (rolnikom) prowadzącym działalność rolniczą. Podmioty te nie są nabywcami nieruchomości.

b)    Umowa ma charakter ustnej umowy dzierżawy zawieranej na okres jednego roku i każdorazowo przedłużanej na kolejny rok.

c)    Udostępnienie działki miało i ma charakter nieodpłatny.

d)    Z uwagi na nieodpłatny charakter dzierżawy nie były wystawiane faktury VAT ani pobierany czynsz.

- działka nr 1/2 o powierzchni 1,0000 ha sklasyfikowana w ewidencji gruntów jako RIIIa, RIIIb i RIVa

a)    była i jest udostępniana indywidualnym osobom fizycznym (rolnikom) prowadzącym działalność rolniczą. Podmioty te nie są nabywcami nieruchomości.

b)    Umowa ma charakter ustnej umowy dzierżawy zawieranej na okres jednego roku i każdorazowo przedłużanej na kolejny rok.

c)    Udostępnienie działki miało i ma charakter nieodpłatny.

d)    Z uwagi na nieodpłatny charakter dzierżawy nie były wystawiane faktury VAT ani pobierany czynsz.

- działka nr 1/3 o powierzchni 3,9510 ha sklasyfikowana w ewidencji gruntów jako RIIIa, RIIIb i RIVa

a)    była i jest udostępniana indywidualnym osobom fizycznym (rolnikom) prowadzącym działalność rolniczą. Podmioty te nie są nabywcami nieruchomości.

b)    Umowa ma charakter ustnej umowy dzierżawy zawieranej na okres jednego roku i każdorazowo przedłużanej na kolejny rok.

c)    Udostępnienie działki miało i ma charakter nieodpłatny.

d)    Z uwagi na nieodpłatny charakter dzierżawy nie były wystawiane faktury VAT ani pobierany czynsz.

Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi profesjonalnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą działek o nr 1/1, nr 1/2 oraz nr 1/3. Informacja o ich sprzedaży została jednorazowo zamieszczona na jednym z internetowych portali ogłoszeniowych.

Wnioskodawca nie ponosił i nie planuje ponosić nakładów mających na celu zwiększenie wartości lub atrakcyjności żadnej z działek o nr 1/1, nr 1/2 oraz nr 1/3, takich jak uzbrojenie terenu, wykonanie przyłączy, ogrodzenie, utwardzenie dróg czy innych działań inwestycyjnych.

Wnioskodawca nie udzielił i nie zamierza udzielać osobom trzecim pełnomocnictw ani upoważnień do działania w jego imieniu w związku z planowaną sprzedażą działek o nr 1/1, nr 1/2 oraz nr 1/3. Jak wskazano w Ad 4) Wnioskodawca posiada potencjalnego Nabywcę.

Wszystkie działki o nr 1/1, nr 1/2 oraz nr 1/3 będące przedmiotem sprzedaży, są niezabudowane (grunty orne) i wykorzystywane są do działalności rolniczej przez dzierżawców, w tym:

• działka nr 1/1 o powierzchni 0,3936 ha sklasyfikowana w ewidencji gruntów jako RIIIa, RIIIb i RIVa, jest działką niezabudowaną stanowiącą grunty orne. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla tej działki nie został uchwalony na wniosek Wnioskodawcy, a działka ta została nim objęta niezależnie od jego inicjatywy, tj. z urzędu,
• działka nr 1/2 o powierzchni 1,0000 ha sklasyfikowana w ewidencji gruntów jako RIIIa, RIIIb i RIVa, jest działką niezabudowaną stanowiącą grunty orne. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla tej działki nie został uchwalony na wniosek Wnioskodawcy, a działka ta została nim objęta niezależnie od jego inicjatywy, tj. z urzędu,
• działka nr 1/3 o powierzchni 3,9510 ha sklasyfikowana w ewidencji gruntów jako RIIIa, RIIIb i RIVa, jest działką niezabudowaną stanowiącą grunty orne. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla tej działki nie został uchwalony na wniosek Wnioskodawcy, a działka ta została nim objęta niezależnie od jego inicjatywy, tj. z urzędu.

Wnioskodawca dokonał wcześniej sprzedaży jednej nieruchomości – podobnej działki położonej w tym samym rejonie – w 2020 roku. Transakcja ta nie była opodatkowana podatkiem VAT, a Wnioskodawca nie był wówczas zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Wnioskodawca posiada również inne nieruchomości rolne, jednak obecnie nie planuje ich sprzedaży.

Pytania

1.    Czy z tytułu dostawy działki nr 1/1 oznaczonej w M.P.Z.P. symbolem ZP KD-GP, działki nr 1/2 oznaczonej w M.P.Z.P. symbolem 1U/P KD-GP oraz działki nr 1/3 oznaczonej w M.P.Z.P. symbolem 1 U/P Wnioskodawca będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, biorąc pod uwagę, że nabycie nieruchomości nastąpiło na potrzeby działalności rolniczej, która jest rozliczana na zasadach korzystających ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 u.p.t.u., jako rolnik ryczałtowy, natomiast obecnie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT „czynnym” z tytułu czynności określonych w art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) u.p.t.u. i w związku z tym czy dostawa tych gruntów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.    Czy w zakresie dostawy działki nr 1/1, oznaczonej w M.P.Z.P. symbolem ZP KD-GP i przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego częściowo, jako tereny zieleni urządzonej, a częściowo na tereny budowlane, należy objąć zwolnieniem z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. grunt niestanowiący terenów budowlanych, a w pozostałej części stanowiącej tereny budowlane i opodatkować podatkiem VAT, stosując metodę proporcjonalnego wyszczególnienia wartości gruntu stanowiącego tereny budowlane i gruntu niestanowiącego terenów budowlanych?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1.

Sprzedaż przez Wnioskodawcę będącego podatnikiem podatku VAT „czynnym” z tytułu dokonywania czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d), niezabudowanych działek rolnych o nr 1/1, nr 1/2 oraz nr 1/3 oznaczonych w Rejestrze gruntów jako RIIIa, RIIIb RIVa, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę, w tym działka nr 1/1 oznaczona symbolem ZP KD-GP, nr 1/2 oznaczona w M.P.Z.P. symbolem 1U/P KD-GP i nr 1/3 oznaczona w M.P.Z.P. symbolem 1 U/P, stanowić będzie dostawę terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 u.p.t.u. i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%, bez możliwości zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. oraz w art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u.

Ad 2.

W przypadku uznania, że dostawa działek o nr 1/1, nr 1/2 oraz nr 1/3 podlega w całości opodatkowaniu podatkiem VAT, to odpowiedź na pytanie nr 2 jest bezprzedmiotowa. Natomiast wątpliwości występują w zakresie dostawy działki nr 1/1, oznaczonej M.P.Z.P. symbolem ZP KD-GP przeznaczonej w części, jako tereny zieleni urządzonej, a w części jako tereny budowlane, to w ocenie Wnioskodawcy również ta część gruntu stanowiąca tereny zieleni urządzonej nie korzysta ze zwolnienia z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u., albowiem nie ma możliwości ustalenia proporcjonalnego na powierzchnię gruntu niestanowiącego terenów budowlanych korzystających ze zwolnienia oraz na tereny budowlane opodatkowane podatkiem VAT, stosując zasadę wyszczególnienia wartości gruntu stanowiącego tereny budowlane i gruntu niestanowiącego terenów budowlanych, a tym samym dostawa tych gruntów stanowić będzie w całości dostawę terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 u.p.t.u. i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%, bez możliwości zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. – vide: m.in. interpretacja Dyrektora KIS z 27 czerwca 2025 r. nr 0114-KDIP4-3.4012.222.2025.2.KM oraz z 8 kwietnia 2025 r. nr 0111-KDIB3-1.4012.75.2025.2.AB.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. „Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”.

Na podstawie art. 7 ust. 1 u.p.t.u. „Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”.

Z art. 2 pkt 6 u.p.t.u., wynika, że przez: „towary - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii;”, co obejmuje również grunty.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwolniona z podatku jest: „dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane”.

Definicja terenów budowlanych znajduje się w art. 2 pkt 33 u.p.t.u., zgodnie z którym przez: „tereny budowlane - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;”

Charakter sprzedawanych gruntów.

Kluczowe znaczenie dla opodatkowania sprzedaży ma przeznaczenie gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a nie ich klasyfikacja w ewidencji gruntów.

Oznacza to, że nawet jeśli grunt w ewidencji ma charakter rolny, ale w M.P.Z.P. jest gruntem przeznaczonym pod zabudowę, to w świetle ustawy o VAT stanowi teren budowlany.

Stanowisko takie jest konsekwentnie potwierdzane w orzecznictwie sądów administracyjnych oraz interpretacjach organów podatkowych.

Interpretacja pojęcia terenu budowlanego.

Istotne znaczenie dla interpretacji polskich przepisów ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 roku w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen, zgodnie z którym teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren, uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem nie każdy grunt rolny będzie bezwzględnie korzystał ze stawki zwolnionej w momencie sprzedaży. Decydujące znaczenie ma przeznaczenie gruntu określone w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Praktyczne znaczenie tych regulacji ilustruje interpretacja Dyrektora KIS z 12 listopada 2024 r. nr 0113-KDIPT1-3.4012.650.2024.2.AG, w której wskazano:

„Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że nabyta działka rolna jest działką rolną ujętą w planie zagospodarowania określona kodem MZ-MJ zabudowa zagrodowa, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że działka będąca przedmiotem sprzedaży spełnia definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a zatem sprzedaż działki nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy”.

W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

„Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy”.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

„Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego”.

W myśl art. 15 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

„W planie miejscowym określa się obowiązkowo:

1) przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania.”

Zatem nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach zabudowy.

Zauważyć należy, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Wobec powyższego, działki w tym działka nr 1/1 oznaczona w M.P.Z.P. symbolem ZP KD-GP, działka nr 1/2 oznaczona w M.P.Z.P. symbolem 1U/P KD-GP oraz działka nr 1/3 oznaczona w M.P.Z.P. symbolem 1 U/P - stanowią tereny budowlane, o których mowa w art. 2 pkt 33 u.p.t.u. - ponieważ dla tych działek określono przeznaczenie dopuszczalne możliwość lokalizacji obiektów budowlanych.

Możliwość zastosowania zwolnienia z podatku VAT.

Zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. dotyczy wyłącznie:

- terenów niezabudowanych innych niż budowlane.

W niniejszej sprawie działki o nr 1/1, nr 1/2 oraz nr 1/3:

1) są gruntami rolnymi niezabudowanymi,

2) jednak są terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 u.p.t.u., ponieważ zgodnie z M.P.Z.P. są przeznaczone pod zabudowę z wyjątkiem części działki nr 1/1, oznaczonej M.P.Z.P. symbolem ZP KD-GP przeznaczonej w części, jako tereny zieleni urządzonej, a w części jako tereny budowlane.

W związku z powyższym zwolnienie z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. oraz w art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. dla tych działek nie znajduje zastosowania, pomimo, że część działki nr 1/1, oznaczonej M.P.Z.P. symbolem ZP KD-GP jest przeznaczona na tereny zieleni urządzonej.

Powyższe znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji Dyrektora KIS z 8 kwietnia 2025 r. nr 0111-KDIB3-1.4012.75.2025.2.AB, w której wskazał, że: „W konsekwencji sprzedaż działek o nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 w części przeznaczonej w MPZP zdefiniowanym jako ZP - tereny zieleni urządzonej - parki, skwery, ogrody, place zabaw dla dzieci nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2. Dostawa tych części działki o nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 w części przeznaczonej w MPZP zdefiniowanym jako ZP - tereny zieleni urządzonej - parki, skwery, ogrody, place zabaw dla dzieci opodatkowana będzie właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Tym samym sprzedaż całości transakcji obejmującej działki nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 nie będzie korzystała ze zwolnienia, gdyż jak Państwo wskazali pozostałe części ww. działek zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego będą przeznaczone pod zabudowę”.

Oraz w interpretacji z 6 lutego 2026 roku nr 0111-KDIB3-2.4012.875.2025.2.KK.

Również w zakresie zastosowania tzw. klucza powierzchniowego w zakresie dostawy działki nr 1/1, oznaczonej M.P.Z.P. symbolem ZP KD-GP przeznaczonej w części, jako tereny zieleni urządzonej, a w części jako tereny budowlane nie ma zastosowania w niniejszej sprawie.

Powyższe znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji Dyrektora KIS z 27 czerwca 2025 r. nr 0114-KDIP4-3.4012.222.2025.2.KM, w której wskazał, że: „Jak wskazano w odpowiedzi na pytanie nr 2, dostawa działki nr 2 w całości będzie podlegać opodatkowaniu z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT, w konsekwencji w przedstawionej sprawie nie ma konieczności wyodrębniania powierzchni z zastosowaniem tzw. klucza powierzchniowego dla zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla części gruntu, bowiem nie są spełnione warunki dla zastosowania tego przepisu”.

Opodatkowanie sprzedaży.

Sprzedaż przez Wnioskodawcę będącego podatnikiem podatku VAT „czynnym” z tytułu czynności określonych w art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) u.p.t.u. w tym trzech niezabudowanych działek rolnych o nr 1/1, nr 1/2 oraz nr 1/3 oznaczonych w Rejestrze gruntów, jako RIIIa, RIIIb RIVa, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę, w tym działka nr 1/1 oznaczona w M.P.Z.P. symbolem ZP KD-GP, działka nr 1/2 oznaczona w M.P.Z.P. symbolem 1U/P KD-GP i nr 1/3 oznaczona w M.P.Z.P. symbolem 1 U/P stanowić będzie dostawę terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 u.p.t.u. i podlegać będzie w całości opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%, bez możliwości zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. oraz w art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u.

Podstawą opodatkowania będzie kwota należna z tytułu sprzedaży działek, zgodnie z art. 29a u.p.t.u.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów bądź świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).

Jednocześnie wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.):

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości (działek nr 1/1, 1/2, 1/3), istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży tej nieruchomości, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan gospodarstwo rolne i z tytułu jego prowadzenia jest Pan rolnikiem ryczałtowym. Był Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług do końca lat 90. z tytułu prowadzenia działalności produkcyjno-handlowej.

W skład Pana gospodarstwa rolnego wchodzą m.in. trzy działki niezabudowane nr 1/1, 1/2, 1/3. Powyższe grunty orne zostały zakupione od osoby fizycznej (rolnika) na podstawie Umowy sprzedaży z 28 września 2012 r. na cele związane z powiększeniem posiadanego gospodarstwa rolnego. Nabycie ww. działek nie było czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług udokumentowaną fakturą z wykazaną kwotą podatku, w związku z czym nie wystąpił podatek VAT podlegający odliczeniu.

Działki znajdują się na terenie, dla którego obowiązuje Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który nie został uchwalony na Pana wniosek. Działki zostały nim objęte niezależnie od Pana inicjatywy, tj. z urzędu.

Przedmiotowe działki, od momentu ich nabycia były i są wykorzystywane do celów działalności rolniczej (uprawa płodów rolnych) przez osoby trzecie (rolnicy) na podstawie ustnych umów dzierżawy na cele rolnicze. Umowa ma charakter ustnej umowy dzierżawy zawieranej na okres jednego roku i każdorazowo przedłużanej na kolejny rok. Udostępnienie działek miało i ma charakter nieodpłatny. Z uwagi na nieodpłatny charakter dzierżawy nie były wystawiane faktury VAT ani pobierany czynsz. Samodzielnie nie prowadził Pan na tych działkach działalności gospodarczej. Działki nie były i nie są wykorzystywane przez Pana do prowadzenia działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy. Nie dokonywał Pan z tych działek zbiorów ani sprzedaży płodów rolnych.

Nie prowadził i nie prowadzi Pan profesjonalnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą ww. działek. Informacja o ich sprzedaży została jednorazowo zamieszczona na jednym z internetowych portali ogłoszeniowych. Potencjalny Nabywca wiedzę o zamiarze sprzedaży działek pozyskał prawdopodobnie z ogłoszenia zamieszczonego na internetowym portalu ogłoszeniowym. Nie ponosił i nie planuje Pan ponosić nakładów mających na celu zwiększenie wartości lub atrakcyjności żadnej z działek, takich jak uzbrojenie terenu, wykonanie przyłączy, ogrodzenie, utwardzenie dróg czy innych działań inwestycyjnych. Nie udzielił i nie zamierza Pan udzielać osobom trzecim pełnomocnictw ani upoważnień do działania w Pana imieniu w związku z planowaną sprzedażą działek.

Dokonał Pan wcześniej sprzedaży jednej nieruchomości – podobnej działki położonej w tym samym rejonie – w 2020 roku. Transakcja ta nie była opodatkowana podatkiem VAT. Posiada Pan również inne nieruchomości rolne, jednak obecnie nie planuje Pan ich sprzedaży.

Pana wątpliwości dotyczą sposobu opodatkowania nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży, tj. działek nr 1/1, 1/2, 1/3.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Ponadto na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 113 ust. 9 ustawy:

W myśl art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy:

Powołane wyżej przepisy wyraźnie wskazują, że zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży niezabudowanych działek nr 1/1, 1/2, 1/3, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wynika z treści wniosku, działki nr 1/1, 1/2, 1/3 były i są nieodpłatnie dzierżawione.

Odnosząc się do powyższego należy wskazać, że w myśl art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. − Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Natomiast art. 710 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Istotnymi cechami umowy użyczenia są dwa elementy: oddanie rzeczy do używania na pewien czas oraz nieodpłatność.

Zatem należy stwierdzić, że umowa nieodpłatnej dzierżawy stanowiła i stanowi w swojej istocie umowę użyczenia, gdyż z tytułu nieodpłatnego udostępnienia działek nr 1/1, 1/2, 1/3 nie uzyskiwał ani nie uzyskuje Pan przysporzenia majątkowego. W związku z powyższym, nieodpłatne użyczenie działek nr 1/1, 1/2, 1/3 nie stanowi działalności gospodarczej.

Istotne w niniejszej sprawie jest również to, że w stosunku do działek będących przedmiotem sprzedaży nie ponosił i nie planuje Pan ponosić nakładów mających na celu zwiększenie ich wartości lub atrakcyjności ,takich jak uzbrojenie terenu, wykonanie przyłączy, ogrodzenie, utwardzenie dróg czy innych działań inwestycyjnych. Nie udzielił i nie zamierza Pan udzielać osobom trzecim pełnomocnictw ani upoważnień do działania w Pana imieniu w związku z planowaną sprzedażą działek. Nie prowadził i nie prowadzi Pan profesjonalnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą działek. Informacja o ich sprzedaży została jednorazowo zamieszczona na jednym z internetowych portali ogłoszeniowych. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie został uchwalony na Pana wniosek. Działki zostały nim objęte niezależnie od Pana inicjatywy, tj. z urzędu.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działek nr 1/1, 1/2, 1/3 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C-180/10, C-181/10.

Zatem, dokonując sprzedaży działek nr 1/1, 1/2, 1/3, będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a tę dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż działek nr 1/1, 1/2, 1/3 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Końcowo, wskazać należy, że zwolnienie podmiotowe, o którym mowa w art. 113 ustawy o podatku od towarów i usług będące przedmiotem Pana wątpliwości może znaleźć zastosowanie jedynie do podatników wykonujących działalność gospodarczą o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. A jak już wyżej wskazano dokonywana przez Pana sprzedaż ww. działek nie będzie odbywała się w warunkach działalności gospodarczej, zatem przepis ten nie znajdzie zastosowania w Pana sytuacji. Również przepisy ustawy dotyczące korzystania ze zwolnienia od podatku VAT ww. czynności sprzedaży działek na podstawie art. 43 ust 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, w przedstawionej sytuacji nie znajdują zastosowania.

Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji stanu prawnego.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku.

Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa - rozpatrzone.

W odniesieniu do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych, należy zwrócić uwagę na to, że interpretacje indywidualne są wydawane w indywidualnych sprawach i nie wiążą innych organów wydających interpretacje indywidualne w sprawach innych podatników, co jest tym bardziej zrozumiałe zważywszy na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych (jak ma to też miejsce w odniesieniu do powołanych interpretacji) występujących w każdej z indywidualnych spraw podlegających interpretacjom. Również interpretacje powołane przez Wnioskodawcę na poparcie własnego stanowiska rozstrzygają w odmiennych stanach faktycznych od sytuacji przedstawionej we wniosku. Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Wnioskodawcę interpretacje indywidualne nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.