0114-KDIP4-2.4012.640.2026.4.MB

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

29 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 14 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży Działki nr 1/2 oraz Udziału w działce nr 1/3.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowana będąca stroną postępowania:

• A.A.

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• B. sp. z o.o.

Opis zdarzenia przyszłego

I.1. A.A. jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania w Polsce i podlegającą w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku chodowym od osób fizycznych („podatek PIT”) (dalej: Sprzedający).

I.2. Na mocy aktu notarialnego z 11 października 1999 r. Rep. (…) Sprzedający nabył tytułem darowizny od swoich rodziców prawo własności działki ewidencyjnej nr 1/1 o powierzchni 1.865 metrów kwadratowych („Działka nr 1/1”), działki ewidencyjnej nr 1/2 o powierzchni o powierzchni 10.680 metrów kwadratowych („Działka nr 1”) oraz udziału wynoszącego ½ części działki ewidencyjnej nr 1/3 o powierzchni 445 metrów kwadratowych („Udział w Działce nr 1/3”).

Działka nr 1/1, Działka nr 1/2 oraz Działka nr 1/3 powstały z podziału działki ewidencyjnej nr 1, dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział (…) Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…). Podział ten nastąpił na podstawie decyzji z 23 sierpnia 1999 r. nr (…) wydanej przez Burmistrza Gminy (…) (łącznie dalej: Nieruchomość).

I.3. Działka nr 1/2 na moment sprzedaży będzie działką niezabudowaną. Działka nr 1/3 jest działką niezabudowaną.

I.4. W roku 2004 Sprzedający stał się w związku z prowadzoną działalnością czynnym podatnikiem podatku VAT.

Na Działce nr 1/2 oraz Działce nr 1/3nie zostały poczynione jakiekolwiek działania w celach deweloperskich. Nie zostały dokonane żadne podziały na mniejsze działki, nie występowano z wnioskami o jakiekolwiek przyłącza.

Sprzedający nie podejmował wymagających zaangażowania własnych środków finansowych czynności, zmierzających do podniesienia wartości działek (jak w szczególności ogrodzenie, uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, wydzielenie dróg, działania zmierzające do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy terenu). Sprzedający nie podejmował żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedający nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, ani nie sprzedawał innych działek wyodrębnionych z nieruchomości będące przedmiotem darowizny.

Działka nr 1/2 oraz Udział w Działce 1/3 nie były nigdy wprowadzone do środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej oraz nie były faktycznie wykorzystywane do działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego. Od wydatków ponoszonych na nieruchomość nie był odliczany podatek VAT (również od wydatków rozbiórkowych, eksploatacyjnych, media, utrzymanie itp.).

I.5. Działka nr 1/2 oraz Działka nr 1/3 objęte są Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego.

Działka nr 1/2 oznaczona jest symbolem 5 M/U - zabudowa jednorodzinna.

Działka nr 1/3 oznaczona jest symbolem 1 MU - zabudowa jednorodzinna.

I.6. Sprzedający planuje zbyć Działkę nr 1/2 oraz Udział w Działce nr 1/3 na rzecz kupującego. Kupującym będzie deweloper. W związku z tym Sprzedający udzieli deweloperowi pełnomocnictw do podejmowania czynności faktycznych i prawnych względem Działki nr 1/2 oraz Udziału w Działce nr 1/3.

I.7. Sprzedający przed podpisaniem umowy ostatecznej przenoszącej własność Działki nr 1/2 dokona rozbiórki istniejących na niej zabudowań. Przedmiotem sprzedaży będzie zatem nieruchomość niezabudowana.

I.8. Potencjalnym nabywcą Nieruchomości jest Spółka (dalej: Kupujący). Kupujący jest spółką celową, zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i podlega obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce ich osiągania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

I.9. Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec Sprzedającego w rozumieniu art. 11a Ustawy o CIT, ani art. 23m Ustawy o PIT. Pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającym nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT. Sprzedający i Kupujący dalej łącznie zwani: Wnioskodawcy.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1.  Czy na działkach będących przedmiotem sprzedaży Wnioskodawca prowadził kiedykolwiek gospodarstwo rolne, z którego uzyskiwał płody rolne przeznaczone do sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT? Jeśli tak, to proszę wskazać czy Wnioskodawca był (w jakim okresie/od kiedy) czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzenia tej działalności gospodarczej? Czy też uzyskane z ww. nieruchomości pożytki Wnioskodawca wykorzystywał w ramach własnego gospodarstwa domowego?

Odpowiedź: Na działce nr 1/2 i nr 1/3 nie było prowadzone gospodarstwo rolne z którego Wnioskodawca uzyskiwałby płody rolne przeznaczone do sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT. Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT od 2004 r., ale nie jest to związane z działką nr 1/2 i działką nr 1/3.

2.  Czy Wnioskodawca wykorzystywał działkę nr 1/2 oraz udział w działce nr 1/3 w całym okresie posiadania wyłącznie do wykonywania działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną od podatku, Wnioskodawca wykonywał - proszę podać podstawę prawną zwolnienia.

Odpowiedź: Wnioskodawca nie wykorzystywał działki nr 1/2 oraz działki nr 1/3 w całym okresie posiadania do wykonywania działalności zwolnionej od podatku VAT.

3.  Czy w związku ze sprzedażą działki nr 1/2 oraz udziału w działce nr 1/3 Wnioskodawca udzielał/udzieli innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa do działania w Jego imieniu - jeśli tak, to do podjęcia jakich działań ten podmiot był/jest/będzie zobowiązany na jego podstawie (proszę wymienić te działania)?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie udzielał nikomu innemu niż Kupujący pełnomocnictwa do działania w imieniu Wnioskodawcy.

4. Czy działka nr 1/2 oraz udział w działce nr 1/3 były kiedykolwiek udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze?

Odpowiedź: Działka nr 1/2 i udział w działce nr 1/3 nie były przedmiotem najmu dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

5. W jaki sposób Wnioskodawca pozyskał nabywcę działki nr 1/2 oraz udział w działce nr 1/3? Czy nastąpiło to z Wnioskodawcy inicjatywy czy z inicjatywy Kupującego?

Odpowiedź: Pośrednik ze strony Kupującego odszukał działkę i skontaktował Wnioskodawcę z Kupującym, który wyraził chęć nabycia działki.

6. Do jakiej działalności Kupujący będzie wykorzystywać działkę nr 1/2 oraz udział w działce nr 1/3 po ich nabyciu (opodatkowanej podatkiem VAT, zwolnionej od podatku czy niepodlegającej opodatkowaniu tym podatkiem)?

Odpowiedź: Kupujący będzie wykorzystywać działkę nr 1/2 oraz udział w działce nr 1/3 po ich nabyciu do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

7. W jakim celu Wnioskodawca dokonał usunięcia (rozebrania) budynków na działce nr 1?

Odpowiedź: Na działce nr 1/2 znajduje się wiata, która zostanie rozebrana przed dniem sprzedaży nieruchomości, gdyż Kupujący chce nabyć nieruchomość niezabudowaną, a wiata nie jest potrzebna Wnioskodawcy.

8. Jak wykorzystywane przez Wnioskodawcę były przed sprzedażą działki nr 1/2 i nr 1/3?

Odpowiedź: Działka nr 1/2 wykorzystywana była do celów osobistych. Na części działki tj. ok 1000 m² jest trawnik. Pozostała część działki to ugór.

Udział w działce nr 1/3 był drogą dojazdową do działki nr 1/2.

9. Czy Wnioskodawca dokonywał kiedykolwiek wcześniej sprzedaży innych nieruchomości (nie tylko nieruchomości gruntowych)?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.

4. Czy Wnioskodawca posiada jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to, ile i jakie:

Odpowiedź: Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości do sprzedaży.

Pytania

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, w transakcji (przeniesienia prawa własności Działki nr 1/2 oraz Udziału w Działce nr 1/3 na rzecz Kupującego), Sprzedający nie będzie działał jako podatnik podatku VAT? (oznaczone we wniosku nr 2).

2.  Jeśli odpowiedź na pytanie drugie jest negatywna, to czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, transakcja zbycia prawa własności Działki nr 1/2 oraz Udziału w Działce nr 1/3 stanowić będzie dostawę terenów niezabudowanych niepodlegającą zwolnieniu od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i tym samym podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT właściwą stawką tego podatku? (oznaczone we wniosku nr 3).

3.  Jeżeli odpowiedź na pytanie trzecie jest pozytywna, to czy prawidłowe jest stanowisko, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, Kupujący będzie miał możliwość odliczenia podatku VAT, zapłaconego przy nabyciu Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT? (oznaczone we wniosku nr 5).

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1. (oznaczone we wniosku ad. 2)

Zdaniem Wnioskodawców, prawidłowe jest stanowisko, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, w transakcji (przeniesienia prawa własności Działki nr 1/2 oraz Udziału w Działce nr 1/3 na rzecz Kupującego), Sprzedający nie będzie działał jako podatnik podatku VAT.

I.1. [Podatnik podatku VAT] Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6) ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stosownie do art. 2 pkt 22) ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1), rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6) ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT. Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Podatnikami - według art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika podatku VAT.

Dodatkowo, należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu dalszej odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L 347, s. 1 ze zm.), („Dyrektywa”), działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Definicja „działalności gospodarczej”, zawarta zarówno w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jak i w art. 9 ust. 1 Dyrektywy ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnika te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy czynności podmiotu dokonującego tej dostawy wykażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, w sposób wystarczająco stały i zorganizowany. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”) z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem TSUE - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej nie przesądza, że działał on jako podatnik VAT. Powyższe elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił TSUE - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. podejmuje działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami czy w zakresie usług deweloperskich (lub innych tego rodzaju usług). Przy czym na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg opisanych powyżej okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku TSUE stwierdził również, że osoba fizyczna, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Z tych wyjaśnień wynika więc, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie takiej decyzji przed sprzedażą, wykonywanie czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości, np. uzbrojenie terenu, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Zwrócić przy tym należy uwagę, że fakt wystąpienia pojedynczych z ww. działań nie decyduje o uznaniu, że sprzedaż działek można uznać za działalność gospodarczą, profesjonalną. O działalności takiej można mówić jedynie wówczas, gdy cały ciąg, zespół działań podejmowanych przez sprzedawcę wskazuje na aktywność charakterystyczną dla obrotu nieruchomościami.

Odnosząc się do orzecznictwa krajowego warto zwrócić uwagę, że ww. argumentacja została potwierdzona w wyroku NSA z 17 marca 2017 r. (sygn. akt. I FSK 1643/15), w którym wskazano: „wykształcił się w orzecznictwie pogląd, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA z 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 239/12; z 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt 1 FSK 621/13, z 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13)”.

Pogląd powyższy podzielany jest również w orzecznictwie WSA. Tytułem przykładu wskazać można:

1) prawomocny wyrok WSA w Łodzi z 18 października 2017 r. (sygn. akt I SA/Łd 612/17): „Nie jest przy tym tak, że elementem decydującym o zorganizowanej aktywności wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami jest fakt wystąpienia przez niego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i podział nieruchomości, w wyniku którego powstało kilkanaście działek wraz z wytyczoną drogą wewnętrzną. Skarżący nie wystąpił choćby z wnioskiem o lokalizację sieci wodociągowej i energetycznej oraz o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci wody i innych mediów. Nie wykazał też chęci wykonywania działań marketingowych w celu sprzedaży działek (np. wystawienie tablicy na działce, zamieszczanie ogłoszeń w Internecie, reklama w innych środkach masowego komunikowania itp.).”;

2) prawomocny wyrok WSA w Łodzi z 7 września 2017 r. (sygn. akt I SA/Łd 610/17): „Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki przeznaczone do zabudowania działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.”;

3) prawomocny wyrok WSA w Gdańsku z 12 września 2017 r. (sygn. akt I SA/Gd 884/17): „dokonywanie podziału działek nie jest jednakże przesłanką wystarczającą samodzielnie do uznania działalności sprzedającego za zawodową. W niniejszej sprawie Skarżąca nie podejmowała żadnych innych czynności, które mogłyby świadczyć o profesjonalnym charakterze jej działalności polegającej na zbywaniu działek. Skarżąca nie dokonywała zmiany przeznaczenia zbywanych działek, nie dokonywała ich uzbrojenia, nie podejmowała działań marketingowych, w tym nie zamieszczała ogłoszeń o sprzedaży działek, nie korzystała z usług biura obrotu nieruchomościami, nie wytyczała dróg dojazdowych. Nabywcy dowiadują się o okoliczności zbywania przez Skarżącą przedmiotowych działek we własnym zakresie, bez aktywnego udziału Skarżącej w tym zakresie. W świetle wszystkich przedstawionych okoliczności, Sąd stwierdza, iż nie jest możliwym przypisanie czynnościom Skarżącej cech profesjonalnego obrotu nieruchomościami, bowiem brak jest po jej stronie ciągu aktywnych działań cechujących taki obrót oraz brak jest zaangażowania środków podobnych do tych, które angażują podmioty zawodowo zajmujące się sprzedażą nieruchomości.”

Ww. argumentacja ma potwierdzenie też w interpretacjach indywidualnych. Np. można wskazać:

1) interpretację indywidualną z 20 marca 2017 r. (nr. 1462-IPPP2.4512.75.2017.1.RR), w której stwierdzono, że: „w przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności podlegającej opodatkowaniu [podatkiem VAT], lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.”;

2) interpretację indywidualną z 31 stycznia 2018 r. (nr: 0114-KDIP1-3.4012.533.2017.2.MT), w której stwierdzono, że: „W niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia Działki 1, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanej we wniosku Działki 1 wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Wnioskodawca nie uzbroił, ani nie zamierza podejmować żadnej innej aktywności w celu ulepszenia i zwiększenia wartości działki”;

3) interpretację indywidualną z 29 lutego 2024 r. (nr 0112-KDIL3.4012.782.2023.2.AW), w której stwierdzono, że: „Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika zatem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie podejmował Pan żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu.

Zatem, brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 [ustawy o VAT], prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 [ustawy o VAT]. Sprzedaż „pierwszych w kolejności 11 działek” w analizowanej sprawie należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania [ustawy o VAT] nie będą miały zastosowania.”

4) interpretację indywidualną z 8 marca 2024 r. (nr 0111-KDIB3-3.4012.3.2024.2.AW), w której stwierdzono, że: „Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży ww. działek, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie sprzedaży ww. działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana udziału (...) w 26 działkach wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wprawdzie podzielił Pan wraz z innymi Spadkobiercami pierwotne dwie działki nr (...) i (...) ze względu na znikome zainteresowanie ich zakupem na 26 mniejszych działek oraz uzyskał Pan dla ww. działek warunki zabudowy, jednakże fakt ten nie przesądza w tej sytuacji o tym, że zbycie udziału w 26 działkach podlegać będzie opodatkowaniu. Poza ww. czynnością nie dokonał Pan żadnych innych czynności, które świadczyłyby za uznaniem Pana za podatnika.”.

I.2. [Sprzedający jako podatnik podatku VAT]

Sprzedający wskazuje, że:

1) nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami;

2) Działka nr 1/2 oraz Udział w Działce nr 1/3 zostały nabyte przez Sprzedającego w drodze darowizny;

3) Działka nr 1/2 oraz Udział w Działce nr 1/3 nie były nabyte przez Sprzedającego w celach dalszej odsprzedaży;

4) w odniesieniu do Działki nr 1/2 oraz Udziału w Działce nr 1/3 nie były podejmowane jakiekolwiek działania faktyczne lub prawne w celu podniesienia jej atrakcyjności, np. poprzez uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, występowanie z wnioskami o wydanie warunków zabudowy etc.;

5) Sprzedający nie reklamował oferty sprzedaży Działki nr 1/2 oraz Udziału w Działce nr 1/3.

W związku z tym, w ocenie Wnioskodawców, biorąc pod uwagę całokształt okoliczności związanych z Działką nr 1/2 oraz Udziału w Działce nr 1/3, trudno dostrzec aktywne działania Sprzedającego, w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogłyby wskazywać, że planowane zbycie Działki nr 1/2 oraz Udziału w Działce nr 1/3 mogłoby mieć charakter zorganizowanej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Czynności, które będą podjęte przez Sprzedającego, świadczą o podejmowaniu zwykłych działań związanych z dysponowaniem majątkiem prywatnym.

W ocenie Wnioskodawców, udzielenie kupującemu pełnomocnictwa do podjęcia określonych działań względem Działki nr 1/2 oraz Udziału w Działce nr 1/3 nie stanowią w swojej istocie działań, które powodują zwiększenie wartości Działki nr 1/2 oraz Udziału w Działce nr 1/3 Są wyrazem zgody na to, że przy spełnieniu określonych założeń Kupujący podejmie się zakupu Działki nr 1/2 oraz Udziału w Działce nr 1/3. Powyższe nie stanowi wyjątku od powszechnych zachowań istniejących przy procesie sprzedaży nieruchomości, zatem nie powinny nosić znamion prowadzonej działalności gospodarczej po stronie Sprzedającego (tj. są to dość standardowo oczekiwane warunki ze strony profesjonalnego nabywcy prowadzącego działalność deweloperską). W tym kontekście, tj. przy ocenie statusu Sprzedającego jako działającego potencjalnie w charakterze podatnika VAT w Transakcji nie byłoby zatem uprawnione przypisywanie jemu ewentualnych działań kupującego (potencjalnego nabywcy) względem nieruchomości na podstawie uzyskanego pełnomocnictwa czy tym bardziej samego faktu udzielenia takiego umocowania przez Sprzedającego - będącego rutynowym i standardowym rozwiązaniem w przypadku tego typu umów.

Niezależnie od powyższego, nawet uznając ww. pełnomocnictwo jako jedną z aktywności, która mogłoby świadczyć o profesjonalnym handlowym charakterze działań Sprzedającego w toku transakcji (z czym jak wskazano powyżej Wnioskodawcy się nie zgadzają), należy pamiętać że zgodnie z wykładnią TSUE i orzecznictwem sądów administracyjnych sam pojedynczy przejaw aktywności, które są podejmowane przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej nie pozwala na przesądzenie, że noszą one automatycznie znamiona prowadzenia działalności gospodarczej. W tym zakresie, wymagany jest bowiem pewien ciąg działań i okoliczności, które dopiero łącznie wskazują na zawodowy (handlowy) charakter aktywności.

W tym zakresie warto odwołać się do orzecznictwa sądów administracyjnych odnośnie skutków udzielania przez osoby fizyczne sprzedające nieruchomości rutynowych pełnomocnictw na rzecz potencjalnego nabywcy nieruchomości do podejmowania działań względem nieruchomości na ocenę sprzedawcy w kontekście definicji podatnika VAT z art. 15 ust. 1-2 ustawy o VAT. Przykładowo można tu odwołać się do niedawnego nieprawomocnego wyroku WSA w Gdańsku z 10 stycznia 2024 r. (sygn. akt I SA/Gd 940/23), w którym sąd wskazał m.in., że: „(…) jeżeli konkretny podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości za określoną cenę, zawiera umowę przedwstępną, z której wynika, że otrzyma pełnomocnictwa do dokonania określonych czynności dla upewnienia się czy nieruchomość spełnia jego wymogi, to - zdaniem Sądu - nie można tego utożsamiać z podjęciem przez dotychczasowego właściciela nieruchomości prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 [ustawy o VAT]. Działania skarżącego nie noszą znamion działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, co wyklucza zastosowanie względem niego art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. [ustawy o VAT]. (…) okoliczność umożliwienia nabywcy na podstawie umowy przedwstępnej dokonywania określonych czynności sprawdzających możliwość prowadzenia zamierzonej inwestycji, nie prowadzą do wniosku, że planowana sprzedaż nieruchomości stanowić będzie dostawę towaru w rozumieniu ustawy VAT i będzie czynnością dokonaną przez podatnika VAT. Ewentualne działania nabywcy nie dają bowiem możliwości uznania, że są w istocie wykonywane na rachunek sprzedającego (Skarżącego) i stanowią czynności Skarżącego właściwe dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się zbywaniem nieruchomości, a w konsekwencji prowadzą do zwiększenia atrakcyjności nieruchomości zbywanej w rozumieniu działań podmiotów profesjonalnych (podatników VAT). (…) Ocena działalności osoby zbywającej nieruchomość powinna zatem uwzględniać wszystkie etapy jej aktywności, a nie ograniczać się jedynie do wybranych aspektów. Przy czym, wbrew twierdzeniom organu, nie można oceniać działalności Skarżącego łącznie z czynnościami podejmowanymi przez Kupującego.”

Tożsamy pogląd wyraził WSA w Gorzowie Wielkopolskim w prawomocnym wyroku z 30 marca 2023 r. (sygn. akt I SA/Go 11/23).

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawców przeniesienie prawa własności Działki 1/2 oraz Udziału w Działce nr 1/3 nie będzie wykonywane w ramach prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, wobec czego Sprzedający w ramach transakcji nie będzie posiadał statusu podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad. 2 (oznaczone we wniosku ad. 3)

Zdaniem Wnioskodawców, jeśli odpowiedź na pytanie drugie jest negatywna, to prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, transakcja zbycia prawa własności Działki nr 1/2 oraz prawa własności Udziału w Działce nr 1/3 stanowić będzie dostawę terenów niezabudowanych podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym - jak wyjaśniono wyżej - o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

W związku z tym, że Działka nr 1/2 oraz Udziału w Działce nr 1/3 jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego i będzie przeznaczona pod zabudowę, to zwolnienie wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania. W tym miejscu należy wskazać, że jak wskazano powyżej w uzasadnieniu do Pytania nr 2, jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, to należy dodatkowo przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.”

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

a) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

b) brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r. (sygn. akt I FSK 6232) wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 [ustawy o VAT], przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy o VAT, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 [ustawy o VAT]), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.”

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem VAT.

Z uwagi na okoliczność, że nabycie przez Sprzedającego Działki nr 1/2 oraz Udziału w Działce nr 1/3 nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, nie można uznać, że nie przysługiwało Sprzedającemu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Tym samym, nie jest spełniony jeden z warunków zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż Działki nr 1/2 oraz Udziału w Działce nr 1/3 stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT.

W rezultacie, w związku z brakiem możliwości zastosowania ww. zwolnienia od podatku VAT w odniesieniu do czynności dostawy Działki nr 1/2 oraz Udziału w Działce nr 1/3 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, należy stwierdzić, że ww. czynność dostawy Działki nr 1/2 oraz Udziału w Działce nr 1/3 będzie podlegać opodatkowaniu przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT dla przedmiotu dostawy.

Ad. 3 (oznaczone we wniosku ad. 5)

Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku gdy odpowiedź na pytanie 3 będzie pozytywna i jednak planowana sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, Kupujący będzie miał możliwość odliczenia w całości podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Podstawowe zasady dotyczące odliczenia podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

W analizowanym stanie faktycznym, Kupujący spełnia obie powyższe przesłanki, tj. jest podmiotem zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny, natomiast nabycie następuje w ramach wykonywanej przez spółkę działalności, natomiast Nieruchomość będzie służyć dalszej działalności opodatkowanej spółki.

Ponadto należy podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, o których mowa wyżej oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W analizowanym stanie faktycznym, żaden z tych wyjątków nie znajduje zastosowania.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy wnoszą o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego we wstępie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:

Niezależnie od powyższego, zgodnie z powołanymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym, przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Państwa wątpliwości w zakresie objętym pytaniem nr 1, dotyczą ustalenia, czy Sprzedający dokonując sprzedaży Działki nr 1/2 oraz Udziału w Działce nr 1/3, nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że:

• Sprzedający nabył w 1999 r. tytułem darowizny od swoich rodziców prawo własności Działki ewidencyjnej nr 1/1 oraz Udział w Działce nr 1/3. Działka nr 1/1, Działka nr 1/2 oraz Działka nr 1/3 powstały z podziału działki ewidencyjnej nr 1.
• W 2004 r. Sprzedający stał się w związku z prowadzoną działalnością czynnym podatnikiem podatku VAT. Na Działce nr 1/2 oraz Działce nr 1/3 nie zostały poczynione jakiekolwiek działania w celach deweloperskich. Nie zostały dokonane żadne podziały na mniejsze działki, nie występowano z wnioskami o jakiekolwiek przyłącza.
• Sprzedający nie podejmował wymagających zaangażowania własnych środków finansowych czynności, zmierzających do podniesienia wartości działek (jak w szczególności ogrodzenie, uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, wydzielenie dróg, działania zmierzające do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy terenu).
• Sprzedający nie podejmował żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedający nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, ani nie sprzedawał innych działek wyodrębnionych z nieruchomości będącej przedmiotem darowizny.
• Działka nr 1/2 oraz Udział w Działce 2 nie były nigdy wprowadzone do środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej oraz nie były faktycznie wykorzystywane do działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego. Od wydatków ponoszonych na nieruchomość nie był odliczany podatek VAT (również od wydatków rozbiórkowych, eksploatacyjnych, media, utrzymanie itp.).
• Sprzedający planuje zbyć Działkę nr 1/2 oraz Udział w Działce nr 1/3 na rzecz kupującego. Kupującym będzie deweloper. W związku z tym Sprzedający udzieli deweloperowi pełnomocnictw do podejmowania czynności faktycznych i prawnych względem Działki nr 1/2 oraz Udziału w Działce nr 1/3. Sprzedający przed podpisaniem umowy ostatecznej przenoszącej własność Działki nr 1/2 dokona rozbiórki istniejących na niej zabudowań. Na działce nr 1/2 znajduje się wiata, która zostanie rozebrana przed dniem sprzedaży nieruchomości, gdyż Kupujący chce nabyć nieruchomość niezabudowaną.
• Przedmiotem sprzedaży będzie zatem nieruchomość niezabudowana.
• Potencjalnym nabywcą Nieruchomości jest Spółka Kupujący jest spółką celową, zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.
• Na działce nr 1/2 i nr 1/3 nie było prowadzone gospodarstwo rolne z którego Sprzedający uzyskiwałby płody rolne przeznaczone do sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT. Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT od 2004 r., ale nie jest to związane z działką nr 1/2 i działką nr 1/3.
• Sprzedający nie wykorzystywał działki nr 1/2 oraz działki nr 1/3 w całym okresie posiadania do wykonywania działalności zwolnionej od podatku VAT.
• Sprzedający nie udzielał nikomu innemu niż Kupujący pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedającego.
• Działka nr 1/2 i udział w działce nr 1/3 nie były przedmiotem najmu dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.
• Pośrednik ze strony Kupującego odszukał działkę i skontaktował Sprzedającego z Kupującym, który wyraził chęć nabycia działki.
• Kupujący będzie wykorzystywać działkę nr 1/2 oraz udział w działce nr 1/3 po ich nabyciu do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.
• Działka nr 1/2 wykorzystywana była do celów osobistych. Na części działki tj. ok 1000 m² jest trawnik. Pozostała część działki to ugór. Z kolei udział w działce nr 1/3 był drogą dojazdową do działki nr 1/2.
• Sprzedający nie dokonywał wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.
• Sprzedający nie posiada innych nieruchomości do sprzedaży.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do sprzedaży Działki nr 1/2 oraz Udziału w Działce nr 1/3 Sprzedający spełni przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana przez Sprzedającego dostawa Działki nr 1/2 oraz Udziału w Działce nr 1/3, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż w analizowanej sprawie nie wystąpią przesłanki pozwalające na uznanie Sprzedającego za podatnika tego podatku. Sprzedający nabył Nieruchomość w 1999 r. na podstawie umowy darowizny. Sprzedający od momentu nabycia nieruchomości wykorzystywał Działkę nr 1/2 do celów osobistych. Na części działki jest trawnik. Pozostała część działki to ugór. Z kolei udział w działce nr 1/3 był drogą dojazdową do działki nr 1/2.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości, należy wskazać, że doszło do udzielenia przez Sprzedającego Nabywcy pełnomocnictwa do podejmowania czynności faktycznych i prawnych względem Działki nr 1/2 oraz Udziału w Działce nr 1/3. Sprzedający przed podpisaniem umowy ostatecznej przenoszącej własność Działki nr 1/2 dokona rozbiórki istniejącej na niej wiaty. Czynności te nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie Nabywcy pełnomocnictwa umożliwiającego podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem Sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W analizowanej sprawie należy zauważyć, że Nabywca sam zgłosił się do Sprzedającego, który nie musiał już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez Nabywcę w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania Nabywcy jako pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w celu pozyskania Kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, czy podnieść jego cenę.

Podkreślić należy, że podjęte przez Nabywcę działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności Nieruchomości, lecz Nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, w celu przystosowania Nieruchomości do swoich określonych potrzeb. Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podjęte przez Kupującą Spółkę na mocy udzielonego jej przez Sprzedającego pełnomocnictwa, zostaną podjęte w interesie przyszłego, skonkretyzowanego Nabywcy, a ich ewentualne nieziszczenie się doprowadzić może w swoich skutkach do odstąpienia od zawarcia ze Sprzedającą umowy przyrzeczonej. Podjęte przez stronę kupującą działania oraz ich efekty, w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej nie wpłyną na poziom atrakcyjności nieruchomości dla innego nabywcy.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie Nabywcy pełnomocnictwa do wykonania określonych czynności w celu dostosowania Działki nr 1/2 oraz Udziału w Działce nr 1/3 do potrzeb Nabywcy przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że Sprzedający zostanie z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży Działki nr 1/2 oraz Udziału w Działce nr 1/3 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że opisana sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedającego w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży Działki nr 1/2 oraz Udziału w Działce nr 1/3 Sprzedający będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Mając na uwadze przedstawione okoliczności należy stwierdzić, że podjęte i planowane przez Sprzedającego działania do momentu dostawy Działki nr 1/2 oraz Udziału w Działce nr 1/3, nie mieszczą się w zakresie art. 15 ustawy o VAT i nie wywołują skutku w postaci uznania Sprzedającego za podatnika VAT zdefiniowanego w ust. 1 ww. artykułu, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Brak tego statusu pozbawia Sprzedającego cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie opisanej sprzedaży Działki nr 1/2 oraz Udziału w Działce nr 1/3, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym dostawa Działki nr 1/2 oraz Udziału w Działce nr 1/3 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1/2 (oznaczone we wniosku nr 2) jest prawidłowe.

Państwa wniosek wypełnia znamiona wniosku wspólnego, gdyż przedstawiony we wniosku problem dotyczy sfery opodatkowania pomimo uznania, że z tytułu transakcji sprzedaży Działki nr 1/2 oraz Udziału w Działce nr 1/3 Sprzedający nie wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT. Z uwagi na okoliczność, że w zakresie planowanej transakcji sprzedaży Działki nr 1/2 oraz Udziału w Działce nr 1/3  Sprzedający nie wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem oraz warunkowy charakter pytania nr 2 (oznaczone we wniosku nr 3) i stanowiska do tego pytania, odstępuję od odpowiedzi na pytanie w zakresie podatku od towarów i usług oznaczonego we wniosku nr 3. Nie udzielam również odpowiedzi na pytanie nr 3 (oznaczone we wniosku nr 5) w zakresie podatku od towarów i usług dotyczące prawa do odliczenia, gdyż oczekiwali Państwo odpowiedzi na to pytanie jedynie w przypadku, gdy odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku nr 3 będzie pozytywna, natomiast jak wyjaśniono powyżej, nie udzielam odpowiedzi na pytanie nr 2 (oznaczone we wniosku nr 3), gdyż Państwa stanowisko w zakresie oznaczonego we wniosku pytania nr 1/2 (oznaczonego we wniosku nr 2) uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku.

Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.