0114-KDIP4-2.4012.567.2026.1.WH

Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

• opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy udziału w nieruchomości - działek nr 1, 2 i 3 dokonanej w trybie egzekucji sądowej - jest prawidłowe,
• zawarcia podatku w kwocie oszacowania nieruchomości dokonanej przez biegłego, w przypadku dostawy udziału w działce nr 2 w części nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz działek nr 1 i 3 - jest prawidłowe,
• braku zawarcia podatku w kwocie oszacowania nieruchomości dokonanej przez biegłego, w przypadku dostawy udziału w działce nr 2 w części objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy nieruchomości - działek nr 1, 2, 3 dokonanej w trybie egzekucji sądowej oraz zawarcia podatku w kwocie oszacowania nieruchomości dokonanej przez biegłego. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (…) B.B. w postępowaniu egzekucyjnym KM (…) prowadzi egzekucję przeciwko dłużnikowi A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, NIP: (…), REGON: (…) KRS: (…) i adresem: (…).

Według informacji zamieszczonych na portalu podatki.gov.pl spółka dłużna posiada status podatnika: jest płatnikiem VAT.

Zgodnie z danymi zawartymi w Bazie Internetowej REGON spółka prowadzi działalność wg PKD: 46.90.Z Sprzedaż hurtowa niewyspecjalizowana.

Egzekucja w niniejszej sprawie prowadzona jest z prawa własności nieruchomości: udziału stanowiącego własność dłużnika wynoszącego 50/167 części nieruchomości - działki nr 1, 2, 3 położonej pod adresem: (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Jak wynika z wpisu do księgi wieczystej (…), właścicielem udziału wynoszącego 50/167 nieruchomości jest spółka: „A” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, (…) która nabyła przedmiotową nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży, sporządzonej w formie aktu notarialnego przez notariusza (...) w Kancelarii Notarialnej w (…) (Rep. A nr (…) z 3 kwietnia 2002 roku).

Z informacji zawartych w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. C.C., biegłego sądowego w zakresie szacowania nieruchomości i ruchomości przy Sądzie Okręgowym w (…) (uprawnienia zawodowe nr (…)) z 11 września 2025 r. wynika, iż nieruchomość gruntowa niezabudowana składająca się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1, 2 i 3 o łącznej powierzchni 12,1229 ha, położona w obrębie (…), gmina (…), powiat (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Przedmiotowe działki są niezabudowane, nieogrodzone, nieutwardzone. Na dzień oględzin stanowiły użytki leśne, zadrzewione i zakrzewione tereny rolne oraz nieużytki. Zgodnie z uchwałą nr (…) Rady Gminy (…) z 30 grudnia 2008 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (…), działka nr 2 na obszarze około 10 % powierzchni działki położona jest na terenach zalesień. Pozostała część działki nr 2 oraz działki 1 i 3 położone są na terenach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowana przestrzennego gminy.

Zgodnie z uchwałą Rady Gminy (…) Uchwała (…) z 25 lutego 2022 r. w sprawie uchwalenia zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (…), przedmiotowe działki położone są w całości na terenach powierzchownej eksploatacji złóż - (…).

Oznaczenie (…) w studium dotyczy udokumentowanego złoża kruszywa naturalnego - piasków i żwirów eksploatowanych metodą odkrywkową. Z dostępnych danych geologicznych i bilansów PIG-PIB wynika, że:- Pod nazwą „(…)”/„(…)” figuruje w oficjalnym Bilansie zasobów złóż kopalin w Polsce jako złoże w powiecie (…), w gminie (…).

W karcie złoża „(…)” ((…)) jako kopalinę główną wskazano „Piaski i Żwiry”, z lokalizacją: (…), działki m.in. 1-3, gmina (…), powiat (…), woj. (…).

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, Komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów. Z powołanego przepisu wynika, że Komornik jest zobowiązany do stosowana przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie licytacyjnej sprzedaży towarów okoliczności decydujących o opodatkowaniu przedmiotowych czynności podatkiem VAT.

Próba uzyskania odpowiedzi, czy ewentualna dostawa towarów w postaci wyżej oznaczonej nieruchomości dokonana w trybie egzekucji sądowej, winna być opodatkowana podatkiem VAT okazała się nieskuteczna.

Przesłana do dłużnika korespondencja z 29 lipca 2025 r. zawierała wezwanie do udzielenia wyjaśnień. W przedmiotowym piśmie organ egzekucyjny wezwał dłużnika do wskazania czy dostawa towarów w postaci wyżej oznaczonej nieruchomości winna być opodatkowana podatkiem VAT.

Wskazane pismo zawierało następujący rygor: Pisemną informację należy złożyć w terminie 7 dni od daty otrzymania niniejszego pisma pod rygorem zastosowania art. 113 ust. 10a oraz art. 43 ust. 21 ustawy o VAT. Zgodnie z ww. przepisem „Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18 nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione. W związku z powyższym wskazano, że komornik sądowy zobowiązany jest do uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika.

W odpowiedzi prezes zarządu spółki dłużnej D.D. z 8 sierpnia 2025 r. wskazał, iż zajęta nieruchomość:

„1. Była wynajęta, umowa dzierżawy jest aktywna do 31 grudnia 2033 r.

2. Na nieruchomości nie ma żadnych naniesień i nie było.

3. Nie jestem zarejestrowanym podatnikiem czynnym VAT, nie zlikwidowałem działalności gospodarczej i od szeregu lat nie prowadzę żadnej działalności - jestem emerytem.

4. Nie było w ubiegłym roku żadnej formy sprzedaży wobec czego nie przekroczyłem poziomu 200 000 zł.

5. Nie prowadzę żadnej formy działalności gospodarczej.

6. Rzeczona nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana do żadnej formy działalności.

7. Nie przysługiwało mi prawo do obniżenia kwoty podatku VAT przy nabyciu nieruchomości.

8. Nie dokonywałem żadnych czynności polegających na obniżeniu kwoty podatku VAT.

9. Nabycie nastąpiło na poziomie roku 2001, żadnych dokumentów nie posiadam - upływ czasu i przejścia życiowo-rodzinne w przeszłości zatarły szczegóły a brak stałego miejsca zamieszkania spowodował utratę wielu dokumentów z przeszłości.

10. Nie pamiętam czy została uwzględniona nieruchomość w ewidencji środków trwałych.

11. Nieruchomość nie jest zabudowana.

12. Nieruchomość nie jest przeznaczona pod zabudowę.

13. Nie stanowi gruntu zabudowanego.

14. Nie było po stronie dłużnika żadnych obciążeń w związku z zabudową bo jej nigdy nie było.

15. Nie ma żadnej klasyfikacji obiektów bo na przedmiotowej działce ich nie było i nie ma.

16. Nie mam wiedzy na temat dokonania opodatkowania podatkiem VAT w trybie egzekucji sądowej w sytuacji opcji dostarczenia towarów na rzeczoną działkę.”

Komornik Sądowy B.B. pismem z 29 kwietnia 2026 r. wezwał dłużnika: A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością do udzielenia informacji niezbędnych do prowadzenia postępowania egzekucyjnego w terminie 7 dni pod rygorem zastosowania art. 113 ust. 10a oraz art. 43 ust. 21 ustawy o VAT poprzez wskazanie odpowiedzi na następujące pytania:

1) Czy dłużnik - A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - był/jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT?

2) W związku z informacją zawartą w opisie sprawy, że: (...) zajęta nieruchomość: 1. Była wynajęta, umowa dzierżawy jest aktywna do 31 grudnia 2033 r. proszę wskazać:

a) numery działek objętych ww. umową dzierżawy,

b) czy ww. umowa dzierżawy ma charakter odpłatny?

c) czy dłużnik (spółka) był stroną umowy?

d) czy z tytułu ww. umowy dzierżawy dłużnik (spółka) odprowadza/odprowadzał należne podatki?

3) W jaki sposób działki nr 1, 2 i 3 były wykorzystywane przez dłużnika (spółkę) przez cały okres ich posiadania?

4) Czy działki nr 1, 2 i 3 były wykorzystywane w prowadzonej przez dłużnika (spółkę) działalności gospodarczej?

5) Czy działki nr 1, 2 i 3 przez cały okres posiadania były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były ww. działki, dłużnik (spółka) wykonywał - należy podać podstawę prawną zwolnienia.

Odpowiedzi na powyższe pytania nr od 2 do 5 proszę udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem wniosku.

6) W związku z informacją zawartą w opisie sprawy, że: 12. Nieruchomość nie jest przeznaczona pod zabudowę, proszę wskazać czy powyższa informacja: a) wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Jeśli nie, to proszę wskazać z jakich dokumentów wynika ww. informacja, b) dotyczy wszystkich działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży, tj. nr 1, 2, 3?

7) W związku z informacją w opisie sprawy, że. Zgodnie z uchwałą (...) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (…), działka nr 2 na obszarze około 10 % powierzchni działki położona jest na terenach zalesień. Pozostała część działki nr 2 oraz działki 1 i 3 położone są na terenach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowana przestrzennego gminy, proszę wskazać czy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 2 zostały wyznaczone linie rozgraniczające, oddzielające tereny o różnym przeznaczeniu?

Odpowiedź spółki dłużnej na powyższe pytania z pisma z 16 maja 2026 r. była następująca:

„Ad. 1. W okresie od 1 stycznia 2020 r. do dziś A. Sp. z o.o. nie była i obecnie także nie jest płatnikiem VAT. Spółka nie posiada informacji o okresie wcześniejszym, ponieważ nie ma obowiązku przechowywania ksiąg handlowych dłużej niż 5 lat od końca danego roku podatkowego.

Ad. 2. W nawiązaniu do umowy dzierżawy z 30 marca 2017 r. zawartej na okres do 31 grudnia 2033 roku wskazujemy, że:

a. dotyczy działek 1, 2 oraz 3.

b. tak,

c. tak,

d. tak.

Ad. 3. W okresie od 1 stycznia 2020 r. do dziś A. Sp. z o.o. nie wykorzystywała i nie wykorzystuje działek 1, 2 oraz 3 ze względu na oddanie ich w dzierżawę. Spółka nie posiada informacji o okresie wcześniejszym, ponieważ nie ma obowiązku przechowywania ksiąg handlowych dłużej niż 5 lat od końca danego roku podatkowego.

Ad. 4. W okresie od 1 stycznia 2020 r. do dziś A. Sp. z o.o. nie wykorzystywała i nie wykorzystuje w działalności gospodarczej działek 1, 2 oraz 3 ze względu na oddanie ich w dzierżawę. Spółka nie posiada informacji o okresie wcześniejszym, ponieważ nie ma obowiązku przechowywania ksiąg handlowych dłużej niż 5 lat od końca danego roku podatkowego.

Ad. 5. W okresie od 1 stycznia 2020 r. do dziś A. Sp. z o.o. nie wykorzystywała i nie wykorzystuje działek 1, 2 oraz 3 do żadnych czynności ze względu na oddanie ich w dzierżawę. Spółka nie posiada informacji o okresie wcześniejszym, ponieważ nie ma obowiązku przechowywania ksiąg handlowych dłużej niż 5 lat od końca danego roku podatkowego.

Ad. 6. W opinii A. Sp. z o.o. fakt, że nieruchomość ta nie jest przeznaczona pod zabudowę wynika z ewidencji gruntów, w której widnieje, że na działki 1, 2 oraz 3 składają się jedynie grunty rolne i leśne.

Ad. 7. W opinii A. Sp. z o.o., linie te zostały wyznaczone i można to sprawdzić na stronie geoportal.gov.pl jako realizację uchwały Rady Gminy (…) nr (…) z 30 grudnia 2008 r. Z informacji przekazanych od biegłego sądowego C.C. wynika, że zgodnie z uchwałą nr (…) Rady Gminy (…) z dnia 30 grudnia 2008 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (…), działka nr 2 na obszarze około 10 % powierzchni działki położona jest na terenach zalesień. W powyżej wskazanej uchwale znajduje się zapis - Na terenach zalesień zakazuje się lokalizacji wszelkich obiektów kubaturowych - co należy jednoznacznie odczytywać jako obowiązujący zakaz zabudowy.

Organ egzekucyjny nie posiada wiedzy urzędowej czy dla działek 2, 1 i 3 jest wydana albo będzie wydana do dnia sprzedaży decyzja o warunkach zabudowy. Brak powyższych informacji jest wynikiem podjętych, udokumentowanych działań, które potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnika. Komornik nie posiada innych informacji i dokumentów dotyczących zajętego prawa, które pozwoliłyby na ustalenie, czy możliwe jest zastosowanie zwolnienia od podatku przy ewentualnej dostawie towarów dokonanej w trybie egzekucji sądowej. Komornik nie posiada informacji w zakresie okoliczności pierwotnego nabycia nieruchomości przez dłużnika.

W myśl art. 43 ust. 21 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania wszystkich informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Biorąc pod uwagę wyżej opisany stan faktyczny konieczne stało się zwrócenie się do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem o udzielenie interpretacji, czy ewentualna dostawa towarów w postaci wyżej oznaczonego prawa dokonana w trybie egzekucji sądowej winna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz w przypadku odpowiedzi twierdzącej na powyższe pytanie oraz czy podatek ustalony we właściwej stawce należy doliczyć do kwoty oszacowania nieruchomości, czy też jest on zawarty w kwocie oszacowania nieruchomości dokonanej przez biegłego.

Pytanie

Czy ewentualna dostawa towarów w postaci prawa własności nieruchomości: udziału stanowiącego własność dłużnika wynoszącego 50/167 części nieruchomości - działki nr 1, 2, 3 położonej pod adresem: (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) dokonana w trybie egzekucji sądowej winna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz w przypadku odpowiedzi twierdzącej na powyższe pytanie, czy podatek ustalony we właściwej stawce należy doliczyć do kwoty oszacowania nieruchomości, czy też jest on zawarty w kwocie oszacowania nieruchomości dokonanej przez biegłego.

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w myśl art. 43 ust. 21 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, dostawa towarów, w postaci wyżej opisanego prawa, dokonana w toku egzekucji sądowej winna być opodatkowana podatkiem VAT z zastosowaniem stawki podstawowej, która to obecnie wynosi 23%.

W ocenie Komornika ustalona przez biegłego sądowego kwota oszacowania zajętego prawa jest kwotą brutto, w której jest zawarty należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 18 ustawy o VAT zwanej dalej ustawą - organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Sprzedaż nieruchomości lub gruntu uznawana jest jako dostawa towaru w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Dłużnik będący właścicielem nieruchomości podlegającej sprzedaży w trybie licytacji publicznej zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ww. ustawy jest podatnikiem podatku VAT. Wobec powyższego czynność odpłatnej dostawy towaru (nieruchomości) dokonywana przez Komornika w trybie licytacji publicznej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy o VAT, jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania wszystkich niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż w toku prowadzonego postępowania działania Komornika nie doprowadziły do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania zwolnień od podatku w zakresie działki niezabudowanej. Wobec czego zastosowaniu będzie podlegać art. 43 ust. 21 ustawy o VAT.

Biorąc powyższe pod uwagę Wnioskodawca twierdzi, iż będzie zobowiązany do pobrania i płacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego z tytułu dokonania dostawy towaru w trybie licytacji publicznej.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy: Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

W myśl art. 29a ust. 6 pkt 1 ustawy: Podstawa opodatkowania obejmuje podatki, cła, opiaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku.

Podstawę opodatkowania, zgodnie z ww. art. 29a ust. 1 oraz ust 6 pkt 1 ustawy stanowi zapłata, którą komornik sądowy uzyska w egzekucji sądowej nieruchomości będącej własnością Dłużnej spółki, pomniejszona o kwotę podatku.

Tym samym, ustalona przez biegłego sądowego kwota oszacowania nieruchomości nie powinna być przez powiększona o należny podatek VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie:

• opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy udziału w nieruchomości - działek nr 1, 2 i 3 dokonanej w trybie egzekucji sądowej - jest prawidłowe,
• zawarcia podatku w kwocie oszacowania nieruchomości dokonanej przez biegłego, w przypadku dostawy udziału w działce nr 2 w części nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz działek nr 1 i 3 - jest prawidłowe,
• braku zawarcia podatku w kwocie oszacowania nieruchomości dokonanej przez biegłego, w przypadku dostawy udziału w działce nr 2 w części objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.), w myśl którego:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

W świetle art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W oparciu o art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik - właściciel nieruchomości - jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan egzekucję przeciwko dłużnikowi A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Egzekucja prowadzona jest z prawa własności nieruchomości: udziału stanowiącego własność dłużnika wynoszącego 50/167 części nieruchomości - działki nr 1, 2, 3.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy ewentualna dostawa towarów w postaci prawa własności nieruchomości: udziału stanowiącego własność dłużnika wynoszącego 50/167 części nieruchomości-działki nr 1, 2, 3 dokonana w trybie egzekucji sądowej powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższy opis sprawy oraz fakt, że dłużnikiem jest spółka z o. o., która wykorzystywała nieruchomość do dzierżawy stwierdzić należy, że w analizowanej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do przedsiębiorstwa dłużnika. Zatem przy dostawie ww. nieruchomości dłużnik będzie podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa dłużnika.

W konsekwencji, dostawa ww. nieruchomości w trybie egzekucji sądowej będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

A zatem Pana stanowisko w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy udziału w nieruchomości - działki nr 1, 2, 3 dokonanej w trybie egzekucji sądowej, należało uznać za prawidłowe.

Wyraził Pan również wątpliwość, czy podatek ustalony we właściwej stawce należy doliczyć do kwoty oszacowania nieruchomości, czy też jest on zawarty w kwocie oszacowania nieruchomości dokonanej przez biegłego.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.):

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2026 r. poz. 538 ze zm.):

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT.

Zauważyć należy, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Treść ww. przepisu jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę.

Jednocześnie - jak zostało wskazane powyżej - ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Z informacji podanych przez Pana wynika, że działki nr 1, 2, 3 są niezabudowane, nieogrodzone, nieutwardzone. Na dzień oględzin stanowiły użytki leśne, zadrzewione i zakrzewione tereny rolne oraz nieużytki. Zgodnie z uchwałą Rady Gminy (…) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, działka nr 2 na obszarze około 10 % powierzchni działki położona jest na terenach zalesień. Pozostała część działki nr 2 oraz działki 1 i 3 położone są na terenach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowana przestrzennego gminy.

Mając na uwadze wskazane przez Pana okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy należy stwierdzić, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, część działki nr 2 stanowi tereny leśne zatem ta część działki nr 2 która stanowi tereny leśne nie jest terenem przeznaczonym pod zabudowę w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Zatem, dostawa udziału w działce nr 2 w części oznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny leśne będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Odnosząc się natomiast do opodatkowania licytacyjnej sprzedaży udziału w działce nr 2 w części nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz udziału w działkach nr 1 i 3 należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest, wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy zauważyć, że w oparciu o art. 43 ust. 21 ustawy:

Wobec powyższego, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

Z opisu sprawy wynika, że w zakresie udziału w działce nr 2 w części nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz udziału w działkach nr 1 i 3 w trakcie postępowania egzekucyjnego nie ustalił Pan, czy dla działek 2, 1 i 3 jest wydana albo będzie wydana do dnia sprzedaży decyzja o warunkach zabudowy. Wskazał Pan również, że nie posiada Pan informacji w zakresie okoliczności pierwotnego nabycia nieruchomości przez dłużnika.

Wskazał Pan także, że brak powyższych informacji jest wynikiem podjętych, udokumentowanych działań, które potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnika. Nie posiada Pan innych informacji i dokumentów dotyczących zajętego prawa, które pozwoliłyby na ustalenie, czy możliwe jest zastosowanie zwolnienia od podatku przy ewentualnej dostawie towarów dokonanej w trybie egzekucji sądowej.

Zatem w rozpatrywanej sprawie przedstawiony we wniosku opis sprawy nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż przez Pana udziału w działce nr 2 w części nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz udziału w działkach nr 1 i 3 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do jednoznacznego dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów.

W związku z powyższym w sprawie znajduje zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnień z art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9 ustawy nie są spełnione, o ile podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy udziału w nieruchomości zwolnienia od podatku.

Należy jednak zaznaczyć, że kwestia oceny działań podjętych przez Komornika nie była przedmiotem interpretacji.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż udziału w działce nr 2 w części nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz udziału w działkach nr 1 i 3 w toku egzekucji sądowej, będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9 ustawy w zw. z art. 43 ust. 21 ustawy. Tak więc Komornik jako płatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 18 ustawy, będzie zobowiązany do opodatkowania podatkiem VAT dostawy ww. udziału w nieruchomości.

Stosownie do art. 29a ust. 1 ustawy:

Według art. 29a ust. 6 pkt 1 ustawy:

Wobec tego podstawą opodatkowania jest co do zasady wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy. Jednocześnie - zgodnie z art. 29a ust. 6 ustawy - podstawa opodatkowania obejmuje również wszelkie należności związane z zapłatą - w tym podatki i inne opłaty, z wyjątkiem kwoty podatku.

Zatem jeżeli wartość nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę stanowi kwotę obejmującą całość świadczenia należnego od nabywcy, to należy ją uznać za podstawę opodatkowania po pomniejszeniu o kwotę należnego podatku od towarów i usług.

W zakresie udziału w działce nr 2 w części nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz udziału w działkach nr 1 i 3 ustalona przez biegłego kwota oszacowania nieruchomości nie powinna być przez Komornika powiększona o należny podatek VAT.

W rezultacie dostawa towaru w postaci udziału w prawie własności nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka nr 2 w części nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz działek nr 1 i 3, dokonana w trybie egzekucji sądowej, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i ustalony podatek będzie zawarty w kwocie oszacowania nieruchomości dokonanej przez biegłego.

W świetle powyższego, Pana stanowisko w zakresie zawarcia podatku w kwocie oszacowania nieruchomości dokonanej przez biegłego, w przypadku dostawy udziału w działce nr 2 w części nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz udziału w działkach nr 1 i 3, należało uznać za prawidłowe.

Nie można jednak podzielić Pana stanowiska w zakresie zawarcia podatku w kwocie oszacowania nieruchomości dokonanej przez biegłego, w przypadku dostawy udziału w działce nr 2 w części objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jak już wskazałem, dostawa udziału w działce nr 2 w części objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Tym samym, skoro transakcja ta będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie ww. przepisów, to w tej sytuacji w przypadku dostawy towaru - udziału w działce nr 2 w części objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie wystąpi podatek, który będzie zawarty w kwocie oszacowania nieruchomości dokonanej przez biegłego. Zatem jeżeli wartość nieruchomości - udziału w działce nr 2 w części objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ustalona przez rzeczoznawcę stanowić będzie kwotę obejmującą całość świadczenia należnego od nabywcy, to należy ją uznać za podstawę opodatkowania.

W świetle powyższego, Pana stanowisko w zakresie zawarcia podatku w kwocie oszacowania nieruchomości dokonanej przez biegłego, w przypadku dostawy udziału w działce nr 2 w części objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem - nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Stosownie do art. 14b § 1a Ordynacji podatkowej:

Tym samym, kwestia ustalenia wysokości stawki podatku VAT dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być rozstrzygnięta tylko w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

Stosownie do art. 42a ustawy:

Zatem wydana interpretacja indywidualna nie rozstrzyga w zakresie ustalenia stawki podatku VAT właściwej dla dokonywanej przez Pana dostawy udziału w nieruchomości.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

• Zgodnie z art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.