0114-KDIP4-2.4012.554.2026.4.SKJ

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 1 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 sierpnia 2026 r. (data wpływu 13 sierpnia 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

A.A. (dalej: Wnioskodawca lub Podatnik) jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i podlegającą w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą wpisaną do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Działalność gospodarcza Wnioskodawcy jest opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych według stawki liniowej.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z prowadzoną jednoosobową działalnością gospodarczą.

W danych ujawnionych w CEIDG jako główny przedmiot działalności Wnioskodawcy wskazano PKD 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Najem nieruchomości faktycznie jest głównym przedmiotem wykonywanej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

W CEIDG ujawniono również inne kody PKD wśród których znajdują się m.in.:

1)    68.10.Z — kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek;

2)    68.31.Z — pośrednictwo w obrocie nieruchomościami;

3)    68.32.Z — zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

Wnioskodawca wskazuje, że działalność gospodarcza w zakresie sprzedaży nieruchomości została ujawniona w CEIDG, ale faktycznie nie funkcjonuje jako zorganizowany model obrotu lokalami.

Wnioskodawca dokonywał w przeszłości sprzedaży nieruchomości, jednak miało to charakter incydentalny wobec zasadniczej działalności polegającej na wynajmie i nie stanowiło podstawowego, zorganizowanego modelu prowadzonej działalności gospodarczej.

Samo formalne ujawnienie w CEIDG kodów PKD dotyczących obrotu nieruchomościami nie oznacza, że każda nieruchomość stanowiąca własność Wnioskodawcy wchodzi do majątku związanego z działalnością gospodarczą. Wnioskodawca może równolegle posiadać majątek osobisty i dokonywać czynności dotyczących tego majątku poza działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca był wspólnikiem spółki B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej: Spółka). 13 listopada 2023 r. Wnioskodawca zawarł ze Spółką umowę przeniesienia udziałów w celu ich dobrowolnego umorzenia za wynagrodzeniem z czystego zysku, bez obniżenia kapitału zakładowego.

Przedmiotem umowy było przeniesienie przez Wnioskodawcę na Spółkę 943 udziałów w kapitale zakładowym Spółki. Wynagrodzenie należne Wnioskodawcy z tytułu przeniesienia udziałów w celu ich umorzenia zostało określone na łączną kwotę 3.095.000,00 zł.

Wynagrodzenie za umarzane udziały zostało przewidziane częściowo w formie świadczenia niepieniężnego, tj. poprzez ustanowienie odrębnej własności i przeniesienie na rzecz Wnioskodawcy określonych lokali mieszkalnych oraz udziałów w lokalu niemieszkalnym — garażu wielostanowiskowym, a częściowo w formie świadczenia pieniężnego.

Na łączną kwotę wynagrodzenia za umarzane udziały, tj. 3.095.000,00 zł, składały się następujące elementy:

·         lokal mieszkalny nr 1 położony w (…) przy ul. (…) — o wartości 405.660,00 zł brutto;

·         udział 1/18 części w lokalu niemieszkalnym — garażu wielostanowiskowym związany z lokalem nr 1 — o wartości 18.450,00 zł brutto;

·         lokal mieszkalny nr 2 położony w (…) przy ul. (…) — o wartości 397.440,00 zł brutto;

·         udział 1/34 części w lokalu niemieszkalnym — garażu wielostanowiskowym związany z lokalem nr 2 — o wartości 18.450,00 zł brutto;

·         lokale mieszkalne nr 3, 4, 5, 6, 7 i 8 położone w (…) przy ul. (…) wraz z udziałem w lokalu niemieszkalnym — garażu wielostanowiskowym — o łącznej wartości 1.900.000,00 zł brutto;

·         świadczenie pieniężne w kwocie 355.000,00 zł.

Powyższe elementy dają łącznie kwotę 3.095.000,00 zł, tj. kwotę odpowiadającą wynagrodzeniu Wnioskodawcy za wszystkie umarzane udziały.

W konsekwencji pozostała część wynagrodzenia, poza wymienionymi powyżej lokalami została uregulowana poprzez zapłatę w formie pieniężnej. Uzgodnienie wynagrodzenia w naturze wynikało z okoliczności ekonomicznych po stronie Spółki. Spółka nie dysponowała środkami pieniężnymi pozwalającymi na jednorazową wypłatę Wnioskodawcy wynagrodzenia w gotówce w wysokości odpowiadającej wartości umarzanych udziałów.

Wnioskodawca nie wystąpił do Spółki z zamiarem nabycia lokali mieszkalnych jako towarów handlowych ani w ramach planu inwestycyjnego polegającego na zorganizowanym obrocie nieruchomościami. Lokale zostały przyjęte przez Wnioskodawcę jako forma zaspokojenia wierzytelności przysługującej mu wobec Spółki z tytułu wynagrodzenia za udziały przeniesione w celu ich umorzenia.

Wnioskodawca z obiektywnych przyczyn nie miał możliwości uzyskania wynagrodzenia za umarzane udziały w formie pieniężnej, z uwagi na brak wystarczających środków po stronie Spółki. Zgoda na przejęcie własności lokali jako formy wynagrodzenia była wymuszoną koniecznością ekonomiczną i jedynym realnym sposobem rozliczenia, na który strony mogły się zdecydować w tych okolicznościach.

Wszystkie lokale przekazane w ramach rozliczenia wynagrodzenia za umorzenie udziałów były nowe i nigdy nie użytkowane.

Lokal nr 1 (ul. (…)) jest wynajmowany przez Wnioskodawcę w ramach tzw. najmu prywatnego. Usługa najmu korzysta ze zwolnienia z podatku VAT. Lokal nr 1 nie został ujęty przez Wnioskodawcę w podatkowej księdze przychodów i rozchodów prowadzonej dla działalności gospodarczej, nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych, nie został ujęty jako towar handlowy ani inny składnik majątku przedsiębiorstwa.

Wnioskodawca traktuje lokal nr 1 jako składnik majątku osobistego służący uzyskiwaniu przychodów z najmu prywatnego.

Lokal mieszkalny nr 2 (ul. (…)) został sprzedany przez Wnioskodawcę w dniu 15 października 2024 r. na podstawie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusz (…) w (…), Rep. (…) nr (…). Sprzedaż tego lokalu była podyktowana koniecznością uzyskania przez Wnioskodawcę środków finansowych na zapłatę podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu dochodów uzyskanych w związku z umorzeniem udziałów. Zobowiązanie podatkowe Wnioskodawcy z tego tytułu wyniosło 1.093.120,00 zł. Sprzedaż lokalu nr 2 nie była zatem elementem zaplanowanego modelu handlowego w zakresie obrotu nieruchomościami, lecz służyła pozyskaniu środków na wykonanie publicznoprawnego zobowiązania podatkowego wynikającego z rozliczenia umorzenia udziałów. W akcie notarialnym z 15 października 2024 r. Wnioskodawca oświadczył, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności sprzedaży nie działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Oświadczenie to odpowiadało przekonaniu Wnioskodawcy, że w odniesieniu do tej konkretnej transakcji dokonuje sprzedaży składnika majątku osobistego otrzymanego jako rzeczowe wynagrodzenie za umarzane udziały, a nie sprzedaży składnika majątku przedsiębiorstwa.

Lokal nr 1 i nr 2 nie są przedmiotem wniosku o interpretację.

Wniosek w dalszej części dotyczy skutków podatkowych zbycia lokali mieszkalnych nr 3, 4, 5, 6, 7 i 8 położonych w (…) przy ul. (…) wraz z udziałem w lokalu niemieszkalnym — garażu wielostanowiskowym.

Na dzień składania wniosku Wnioskodawca część z tych lokali już sprzedał, w odniesieniu do jednego lokalu zawarł umowę przedwstępną sprzedaży, a pozostała część jest przeznaczona do sprzedaży. W związku z tym w dalszej części opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego Wnioskodawca skupia się wyłącznie na ww. lokalach.

W skład świadczenia niepieniężnego należnego Wnioskodawcy wchodziły w szczególności lokale mieszkalne położone w (…) przy ul. (…), w tym lokale oznaczone numerami: 3, 4, 5, 6, 7 i 8, wraz z odpowiednimi udziałami w nieruchomości wspólnej oraz udziałami w lokalu niemieszkalnym — garażu wielostanowiskowym.

6 marca 2024 r. strony zawarły aneks do umowy przeniesienia udziałów w celu umorzenia, którym doprecyzowano elementy świadczenia niepieniężnego, w tym opis poszczególnych lokali oraz udziałów w garażu.

Wartości lokali nr 3, 4, 5, 6, 7 i 8 oraz udziału w garażu przy ul. (…) zostały określone w dokumentach rozliczeniowych dotyczących wynagrodzenia za umarzane udziały jako wartości brutto, przy czym były to wartości przyjęte dla celów wykonania zobowiązania spółki wobec Wnioskodawcy z tytułu umorzenia udziałów, a nie aktualna wycena rynkowa sporządzona na potrzeby późniejszej sprzedaży tych lokali osobom trzecim.

Wartości składników majątkowych dotyczących inwestycji przy ul. (…) zostały określone następująco:

·         lokal mieszkalny nr 3 — 272.000,00 zł brutto;

·         lokal mieszkalny nr 4 — 267.000,00 zł brutto;

·         lokal mieszkalny nr 5 — 274.000,00 zł brutto;

·         lokal mieszkalny nr 6 — 274.000,00 zł brutto;

·         lokal mieszkalny nr 7 — 350.300,00 zł brutto;

·         lokal mieszkalny nr 8 — 352.000,00 zł brutto;

·         udział 6/58 części w lokalu niemieszkalnym — garażu wielostanowiskowym — 110.700,00 zł brutto.

W odniesieniu do lokali mieszkalnych wartości te obejmowały podatek VAT według stawki 8%, natomiast w odniesieniu do udziału w lokalu niemieszkalnym — garażu wielostanowiskowym — wartość obejmowała podatek VAT według stawki 23%.

Lokal mieszkalny nr 7 został nabyty przez Wnioskodawcę wcześniej, na podstawie aktu notarialnego z 9 lutego 2026 r. Akt notarialny z 29 kwietnia 2026 r. nie przenosił ponownie własności lokalu nr 7, lecz odnosił się do tej okoliczności, wskazując, że Wnioskodawca nabył już lokal nr 7, a lokal nr 4 jest szóstym lokalem nabytym przez Wnioskodawcę w tym budynku.

Dla uniknięcia wątpliwości należy wskazać, że łączny udział 6/58 części w lokalu niemieszkalnym — garażu wielostanowiskowym obejmuje udział 1/58 części związany z lokalem nr 7 nabytym wcześniej oraz udział 5/58 części objęty aktem notarialnym z 29 kwietnia 2026 r.

29 kwietnia 2026 r. został sporządzony akt notarialny dotyczący ustanowienia odrębnej własności lokali oraz przeniesienia ich własności na Wnioskodawcę. W akcie tym wskazano wartości poszczególnych lokali oraz udziału w garażu jako wartości brutto.

W odniesieniu do lokali mieszkalnych w akcie notarialnym z 29 kwietnia 2026 r. wskazano, że wartości te obejmują podatek VAT według stawki 8%, natomiast w odniesieniu do udziału 5/58 części w lokalu niemieszkalnym — garażu wielostanowiskowym — wskazano wartość brutto obejmującą podatek VAT według stawki 23%.

W szczególności w akcie notarialnym z 29 kwietnia 2026 r. określono:

1.    wartość lokalu mieszkalnego nr 3 na kwotę 272.000,00 zł brutto, w tym VAT według stawki 8%;

2.    wartość lokalu mieszkalnego nr 5 na kwotę 274.000,00 zł brutto, w tym VAT według stawki 8%;

3.    wartość lokalu mieszkalnego nr 6 na kwotę 274.000,00 zł brutto, w tym VAT według stawki 8%;

4.    wartość lokalu mieszkalnego nr 8 na kwotę 352.000,00 zł brutto, w tym VAT według stawki 8%;

5.    wartość lokalu mieszkalnego nr 4 na kwotę 267.000,00 zł brutto, w tym VAT według stawki 8%;

6.    wartość udziału 5/58 części w lokalu niemieszkalnym — garażu wielostanowiskowym — na kwotę 92.250,00 zł brutto, w tym VAT według stawki 23%.

Różnica pomiędzy wartością lokali przyjętą w dokumentach rozliczeniowych dotyczących wynagrodzenia za umarzane udziały a cenami uzyskanymi następnie przy sprzedaży lokali osobom trzecim wynika z odmiennej funkcji i momentu ustalenia tych wartości.

Wartości wskazane w dokumentach dotyczących rozliczenia umorzenia udziałów miały charakter rozliczeniowy i zostały przyjęte dla potrzeb wykonania zobowiązania spółki wobec Wnioskodawcy, którego źródłem była umowa z 2023 r. oraz późniejsze dokumenty wykonawcze. Ceny sprzedaży uzyskane w 2026 r. odpowiadały natomiast aktualnym cenom możliwym do uzyskania od nabywców zewnętrznych na rynku nieruchomości.

Wzrost ceny sprzedaży w stosunku do wartości rozliczeniowych nie był skutkiem nakładów, remontów, adaptacji, ulepszeń, działań marketingowych, wykorzystania pośrednika ani innych działań Wnioskodawcy zmierzających do zwiększenia wartości lokali.

Wnioskodawca nie prowadził wobec lokali czynności właściwych dla profesjonalnego przygotowania towaru handlowego do sprzedaży. Różnica wartości wynikała wyłącznie z tego, że lokale zostały spieniężone według aktualnych warunków rynkowych, podczas gdy ich wcześniejsze wartości zostały ustalone na potrzeby wewnętrznego rozliczenia wynagrodzenia za umarzane udziały.

Według wiedzy Wnioskodawcy Spółka nie wystawiła dotychczas faktury dokumentującej przeniesienie własności lokali i udziału w garażu. Wnioskodawca zamierza wystąpić do Spółki o wystawienie takiej faktury. Na dzień składania wniosku Wnioskodawca nie wie, czy taką fakturę otrzyma.

Wnioskodawca nie dokonał odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia tych lokali ani udziałów w garażu. Informacja o podatku VAT wynika natomiast z aktu notarialnego dotyczącego ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia własności lokali oraz udziału w garażu.

Niezależnie od tego, czy Spółka wystawi w przyszłości fakturę dokumentującą przeniesienie własności lokali oraz udziałów w garażu, Wnioskodawca nie odliczył podatku naliczonego z tytułu nabycia tych składników majątku i — przy przyjętej przez siebie kwalifikacji, zgodnie z którą lokale stanowią majątek osobisty, a ich sprzedaż pozostaje poza zakresem VAT — nie zamierza dokonywać odliczenia podatku naliczonego z takiej faktury.

Pytanie dotyczące prawa do odliczenia podatku naliczonego ma charakter wyłącznie alternatywny i ewentualny, tj. dotyczy sytuacji, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie podzieliłby podstawowego stanowiska Wnioskodawcy i uznałby, że sprzedaż lokali oraz udziałów w garażu podlega opodatkowaniu VAT jako czynność wykonana przez Wnioskodawcę w charakterze podatnika VAT.

Lokale mieszkalne oraz udziały w garażu, których dotyczy niniejszy wniosek, nie zostały ujęte przez Wnioskodawcę w podatkowej księdze przychodów i rozchodów prowadzonej dla działalności gospodarczej.

Nie zostały również wprowadzone do ewidencji środków trwałych, nie zostały ujęte jako towary handlowe, wyposażenie ani inne składniki majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.

Wnioskodawca nie sporządził remanentu ani innego dokumentu księgowego, z którego wynikałoby potraktowanie przedmiotowych lokali jako towarów handlowych w prowadzonej działalności gospodarczej. Nie doszło zatem do obiektywnego uzewnętrznienia zamiaru zaliczenia tych lokali do składników majątku przedsiębiorstwa związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca nie rozpoznał w prowadzonej działalności gospodarczej kosztów uzyskania przychodów związanych z tymi lokalami ani udziałami w garażu.

Wnioskodawca nie ponosił w ramach działalności gospodarczej wydatków dotyczących przygotowania tych lokali do sprzedaży, nie ujmował takich wydatków w kosztach podatkowych działalności, nie odliczał podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem tych lokali ani udziałów w garażu oraz nie wykorzystywał lokali do wykonywania czynności opodatkowanych VAT w ramach działalności gospodarczej.

Lokale nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani użyczenia. Nie była w nich prowadzona jakakolwiek działalność gospodarcza.

Część z lokali została przez Wnioskodawcę sprzedana osobom fizycznym. W szczególności:

1.    11 maja 2026 r. Wnioskodawca sprzedał lokal mieszkalny nr 7 wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej oraz udziałem w garażu;

2.    29 maja 2026 r. Wnioskodawca sprzedał lokal mieszkalny nr 3 wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej oraz udziałem w garażu;

3.    29 maja 2026 r. Wnioskodawca sprzedał lokal mieszkalny nr 4 wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej oraz udziałem w garażu;

4.    29 maja 2026 r. Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 8 wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej oraz udziałem w garażu;

5.    19 czerwca 2026 r. Wnioskodawca zawarł umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 5 wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej oraz udziałem wynoszącym 1/58 części w lokalu niemieszkalnym — garażu wielostanowiskowym nr (…).

W zawartych aktach notarialnych sprzedaży ceny zostały ustalone jako definitywne kwoty należne Wnioskodawcy. Część aktów sprzedaży nie oznaczała cen ani jako ceny netto, ani jako ceny brutto, nie przewidywała doliczenia VAT do ceny ani obowiązku zapłaty przez nabywców jakichkolwiek dodatkowych kwot tytułem VAT ponad ceny wskazane w aktach.

Natomiast w akcie notarialnym z 19 czerwca 2026 r. dotyczącym sprzedaży lokalu nr 5 i udziału w garażu ceny zostały wprost oznaczone jako kwoty brutto. Również ten akt nie przewiduje obowiązku zapłaty przez nabywców dodatkowej kwoty tytułem VAT ponad ceny wskazane w akcie. W szczególności:

1.    lokal mieszkalny nr 7 został sprzedany za cenę 608.531,38 zł, a udział w garażu za cenę 10.000,00 zł, tj. za łączną cenę 618.531,38 zł;

2.    lokal mieszkalny nr 3 został sprzedany za cenę 472.325,00 zł, a udział w garażu za cenę 45.000,00 zł, tj. za łączną cenę 517.325,00 zł;

3.    lokal mieszkalny nr 4 został sprzedany za cenę 463.091,00 zł, a udział w garażu za cenę 45.000,00 zł, tj. za łączną cenę 508.091,00 zł;

4.    w odniesieniu do lokalu mieszkalnego nr 8 zawarto umowę przedwstępną sprzedaży za cenę 573.556,38 zł oraz udziału w garażu za cenę 45.000,00 zł, tj. za łączną cenę 618.556,38 zł, przy czym umowa przyrzeczona ma zostać zawarta w terminie określonym w umowie przedwstępnej;

5.    lokal mieszkalny nr 5 został sprzedany za cenę 472.100,00 zł brutto, a udział wynoszący 1/58 części w lokalu niemieszkalnym — garażu wielostanowiskowym nr (...) wraz z prawem do korzystania z miejsca postojowego nr 9 został sprzedany za cenę 45.000,00 zł brutto, tj. za łączną cenę 517.100,00 zł brutto.

Pozostałe lokale otrzymane w ramach wynagrodzenia za umarzane udziały, tj. lokal nr 6 oraz lokal nr 8, są przeznaczone do sprzedaży w najbliższych tygodniach, przy czym w odniesieniu do lokalu nr 8 zawarto już umowę przedwstępną sprzedaży.

Sprzedaż wszystkich lokali jest podyktowana potrzebą odzyskania przez Wnioskodawcę środków pieniężnych należnych mu z tytułu umorzenia udziałów. Wnioskodawca nie zamierza wykorzystywać tych lokali w prowadzonej działalności gospodarczej (w szczególności oddania ich w najem) ani lokować w nich długoterminowo kapitału (przechować w celach inwestycyjnych lub utrzymywać jako lokaty kapitału). Tego rodzaju aktywność powodowałaby zamrożenie kapitału w aktywach rzeczowych, czego Wnioskodawca nie planował i czego nie zamierza podejmować.

Szybka sprzedaż lokali wynika z samej funkcji ekonomicznej tych lokali. Nie zostały one przyjęte jako inwestycja mieszkaniowa ani jako element stałego majątku rodzinnego, lecz jako zastępcza, rzeczowa forma zapłaty należności pieniężnej. Gdyby Spółka dysponowała odpowiednimi środkami pieniężnymi, Wnioskodawca otrzymałby wynagrodzenie pieniężne za umarzane udziały i nie dokonywałby późniejszej sprzedaży lokali. Sprzedaż lokali stanowi zatem jedynie ekonomiczny substytut otrzymania gotówki od Spółki. Wnioskodawca nie nabył lokali od Spółki jako towarów handlowych ani w celu wykonywania zorganizowanej, powtarzalnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Nabycie lokali nie było wynikiem podjęcia przez Wnioskodawcę działań handlowych, inwestycyjnych ani deweloperskich, lecz konsekwencją rozliczenia udziałowego pomiędzy wspólnikiem a Spółką. Dla Wnioskodawcy otrzymanie zapłaty za umarzane udziały w formie rzeczowej jest sytuacją nadzwyczajną i incydentalną, a nie metodycznym działaniem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Sprzedaż lokali nie była prowadzona z wykorzystaniem zorganizowanej struktury przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie zatrudniał pracowników ani współpracowników do obsługi tej sprzedaży, nie prowadził biura sprzedaży, nie korzystał z pośrednika nieruchomości, nie prowadził kampanii marketingowej, nie prowadził odpłatnej reklamy sprzedaży lokali, nie wykorzystywał w tym celu oznaczenia przedsiębiorstwa ani zorganizowanych narzędzi handlowych właściwych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca nie prowadził prac budowlanych, remontowych ani adaptacyjnych zwiększających atrakcyjność lokali przed sprzedażą, z wyjątkiem czynności zwykłego zarządu, jeżeli takie były konieczne. Wnioskodawca nie ponosił nakładów typowych dla przygotowania towaru handlowego do sprzedaży.

Wnioskodawca nie podejmował działań polegających na zmianie przeznaczenia lokali, uzyskiwaniu dodatkowych decyzji administracyjnych w celu zwiększenia ich atrakcyjności sprzedażowej, ustanawianiu dodatkowych praw, ulepszeniach, adaptacjach, wykończenia lokali „pod klucz” ani innych czynnościach właściwych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Według wiedzy Wnioskodawcy nabywcy nabywali/nabywają lokale poza działalnością gospodarczą, a w odniesieniu do tych transakcji nie przysługuje im prawo do odliczenia VAT.

Z uwagi na treść zawartych aktów notarialnych oraz ustalenia stron nabywcy nie wyrażają i nie wyrażą zgody na dopłatę jakiejkolwiek dodatkowej kwoty odpowiadającej podatkowi VAT ponad cenę określoną w akcie notarialnym albo umowie przedwstępnej jako łączną cenę sprzedaży.

W aktach notarialnych Wnioskodawca składał oświadczenie, że w odniesieniu do dokumentowanej czynności sprzedaży nie działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Oświadczenie to odpowiadało przekonaniu Wnioskodawcy, że w odniesieniu do tych konkretnych transakcji dokonuje sprzedaży majątku osobistego, otrzymanego jako rzeczowe wynagrodzenie za umarzane udziały, a nie sprzedaży składników majątku przedsiębiorstwa. Jednocześnie Wnioskodawca pozostaje czynnym podatnikiem VAT w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, której zasadniczym przedmiotem jest najem nieruchomości.

Wątpliwość Wnioskodawcy dotyczy tego, czy w opisanych transakcjach sprzedaży działa jako podatnik VAT wykonujący działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, czy też jako osoba fizyczna rozporządzająca majątkiem osobistym.

Wnioskodawca powziął również wątpliwość, czy opisane czynności sprzedaży lokali powinny zostać zakwalifikowane na gruncie ustawy o PIT jako odpłatne zbycie nieruchomości z majątku prywatnego, czy też jako czynności wykonywane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wątpliwości Wnioskodawcy wynikają przede wszystkim z tego, że w CEIDG ujawnione są kody PKD dotyczące obrotu nieruchomościami, a sprzedaż obejmuje kilka lokali w krótkim przedziale czasowym. Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, że liczba sprzedawanych lokali oraz krótki okres pomiędzy ich otrzymaniem a sprzedażą są bezpośrednią konsekwencją sposobu rozliczenia wynagrodzenia za umarzane udziały, a nie efektem zaplanowanego modelu biznesowego. Wnioskodawca wnosi o wydanie interpretacji zarówno w zakresie transakcji już dokonanych, jak i planowanych transakcji sprzedaży pozostałych lokali otrzymanych w ramach wynagrodzenia za umarzone udziały.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Ad I.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

Ad 1.

Lokale mieszkalne nr 3, 4, 5, 6, 7 i 8 oraz udział w lokalu niemieszkalnym - garażu wielostanowiskowym - w całym okresie ich posiadania nie były w ogóle wykorzystywane przez Wnioskodawcę (Wnioskodawca nie wykorzystywał ich ani do celów osobistych ani gospodarczych - oddania w najem). Wnioskodawca nie ponosił nakładów remontowych, adaptacyjnych, inwestycyjnych ani ulepszeniowych dotyczących lokali lub udziału w garażu. Ponoszone były jedynie bieżące koszty związane z utrzymaniem nieruchomości.

Ad 2.

Wnioskodawca wiedział, że część należnego mu wynagrodzenia za udziały przeniesione na Spółkę w celu ich dobrowolnego umorzenia zostanie spełniona w formie niepieniężnej, poprzez przeniesienie własności lokali. Ponieważ celem Wnioskodawcy było uzyskanie ekonomicznego ekwiwalentu należnego mu wynagrodzenia w pieniądzu, w toku nieformalnych, okazjonalnych rozmów informował osoby należące do kręgu jego znajomych, że po przeniesieniu na niego własności lokali będzie zainteresowany ich sprzedażą.

Rozmowy te nie miały charakteru zorganizowanych działań marketingowych ani profesjonalnego poszukiwania nabywców. Wnioskodawca nie publikował ogłoszeń, nie prowadził kampanii reklamowej ani biura sprzedaży, nie korzystał z pośredników, nie zatrudniał osób zajmujących się sprzedażą lokali i nie ponosił wydatków na pozyskanie nabywców. Nabywcy lokali zostali pozyskani w następstwie wskazanych kontaktów osobistych.

Ad 3.

W odniesieniu do lokalu nr 8 Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży. Strony zobowiązały się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, której zawarcie jest planowane na dzień 17 sierpnia 2026 r. Nabywcy wpłacili zadatek oraz ubiegali się o finansowanie nabycia kredytem bankowym. Według informacji posiadanych przez Wnioskodawcę uzyskali pozytywną decyzję kredytową. Na podstawie umowy:

Wnioskodawca jest zobowiązany do:

·         zawarcia umowy sprzedaży lokalu nr 8 wraz z komórką lokatorską oraz udziałem w garażu i prawem do korzystania z miejsca postojowego nr 10;

·         wydania przedmiotów sprzedaży po zapłacie całej ceny, najpóźniej w terminie 7 dni od zawarcia umowy sprzedaży;

·         przedstawienia aktualnych zaświadczeń o stanie opłat, braku osób zameldowanych oraz świadectwa charakterystyki energetycznej lokalu.

Wnioskodawca ma prawo do:

·         otrzymania ceny sprzedaży w łącznej kwocie 618.556,38 zł;

·         zatrzymania zadatku w kwocie 50.000,00 zł, jeżeli umowa nie zostanie wykonana z przyczyn leżących po stronie nabywców;

·         powstrzymania się z wydaniem nieruchomości do czasu zapłaty całej ceny;

·         dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Nabywcy są zobowiązani do:

·         zawarcia umowy przyrzeczonej i nabycia przedmiotów sprzedaży;

·         solidarnej zapłaty zadatku w kwocie 50.000,00 zł oraz pozostałej części ceny w kwocie 568.556,38 zł w terminie 7 dni od zawarcia umowy sprzedaży;

·         przejęcia przedmiotów sprzedaży oraz związanych z nimi korzyści i ciężarów z dniem ich wydania;

·         poniesienia kosztów aktu obejmującego umowę przedwstępną.

Nabywcy mają prawo do:

·         żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, przeniesienia własności i wydania przedmiotów sprzedaży;

·         żądania zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, jeżeli umowa nie zostanie wykonana z przyczyn leżących po stronie Wnioskodawcy;

·         dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Ad 4.

Wnioskodawca nie udzielił nabywcom poszczególnych lokali, ich przedstawicielom ani innym podmiotom pełnomocnictwa lub upoważnienia do działania w jego imieniu i na jego rzecz w związku ze sprzedażą lokali. Wnioskodawca również nie zamierza udzielić takiego pełnomocnictwa lub upoważnienia w przyszłości w związku ze sprzedażą lokali objętych wnioskiem.

Ad 5.

Wnioskodawca wskazuje poniżej dwa przypadki zbycia udziałów w nieruchomościach związanych z realizacją inwestycji handlowo-usługowych.

1. Nieruchomości przy ul. (…).

Ad 5 lit. a) W latach 2013 i 2014 Wnioskodawca nabył w drodze kupna udziały w działkach oznaczonych numerami ewidencyjnymi 11, 12 i 13, położonych przy ul. (…).

Ad 5 lit. b) Udziały zostały nabyte w celu realizacji obiektu handlowo-usługowego typu „(…)”, przeznaczonego do wynajmu na rzecz sieci handlowej (…). Taki sposób wykorzystania odpowiada profilowi działalności Wnioskodawcy, obejmującemu wynajem powierzchni usługowych, handlowych i magazynowych.

Ad 5 lit. c) Po nabyciu udziałów rozpoczęto proces inwestycyjny, w tym dokonywanie uzgodnień i uzyskanie pozwolenia na budowę, w celu realizacji obiektu handlowo- usługowego przeznaczonego do dalszego wynajmu sieci (…). Po zakończeniu procesu inwestycyjnego lokal został wynajęty zgodnie z pierwotnym zamiarem i był wynajmowany do dnia zbycia udziałów.

Ad 5 lit. d) Sprzedaż udziałów nastąpiła 5 marca 2021 r. na rzecz byłych wspólników Wnioskodawcy. Przyczyną sprzedaży było zakończenie udziału Wnioskodawcy we wspólnym przedsięwzięciu oraz brak ekonomicznego uzasadnienia dla dalszego pozostawania współwłaścicielem nieruchomości przy osiąganym poziomie przychodów z najmu. Udziały zostały zbyte jednorazowo na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Nieruchomość nie została nabyta w celu jej odsprzedaży, lecz w celu wybudowania i długoterminowego wynajmowania obiektu handlowo-usługowego. Sprzedaż nie była elementem działalności polegającej na nabywaniu nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży. Wnioskodawca dokonał zbycia udziału:

·         po kilkuletnim okresie posiadania i wynajmowania obiektu;

·         bez bezpośredniego pierwotnego zamiaru sprzedaży;

·         na rzecz dotychczasowych wspólników-współwłaścicieli, a nie po aktywnym poszukiwaniu kupca na rynku;

·         bez wykazywania dodatkowej aktywności - brak reklamy, pośredników i innych działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu; 

·         bez związku wcześniejszych projektów komercyjnych z obecnym nabyciem i sprzedażą lokali mieszkalnych.

Ad 5 lit. e) Przedmiotem sprzedaży były udziały w nieruchomości użytkowej związanej z obiektem handlowo-usługowym „(…)”. Wnioskodawca sprzedał udział w nieruchomości wynoszący 25%.

Ad 5 lit. f) Z tytułu sprzedaży Wnioskodawca wykazał podatek VAT należny według stawki 23%.

2. Nieruchomości przy ul. (…).

Ad 5 lit. a) W 2013 r. Wnioskodawca nabył w drodze kupna udziały w działkach oznaczonych numerami ewidencyjnymi 14, 15 i 16, położonych przy ul. (…).

Ad 5 lit. b) Udziały zostały nabyte w celu realizacji obiektu handlowo-usługowego typu „(…)”, przeznaczonego do wynajmu na rzecz sieci handlowej (…). Ad 5 lit. c) Na nieruchomości został wybudowany obiekt handlowo-usługowy, który następnie był wynajmowany sieci handlowej (…). Najem trwał nieprzerwanie do dnia sprzedaży.

Ad 5 lit. d) Wnioskodawca sprzedał swoje udziały pozostałym wspólnikom 2 lipca 2018 r. Przyczyną sprzedaży było zakończenie udziału Wnioskodawcy we wspólnym przedsięwzięciu oraz brak ekonomicznego uzasadnienia dla dalszego pozostawania współwłaścicielem nieruchomości przy osiąganym poziomie przychodów z najmu. Udziały zostały zbyte jednorazowo na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Nieruchomość nie została nabyta w celu jej odsprzedaży, lecz w celu wybudowania i długoterminowego wynajmowania obiektu handlowo- usługowego. Sprzedaż nie była elementem działalności polegającej na nabywaniu nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży. Wnioskodawca dokonał zbycia udziału:

·         po kilkuletnim okresie posiadania i wynajmowania obiektu;

·         bez bezpośredniego pierwotnego zamiaru sprzedaży;

·         na rzecz dotychczasowych wspólników-współwłaścicieli, a nie po aktywnym poszukiwaniu kupca na rynku;

·         bez wykazywania dodatkowej aktywności - brak reklamy, pośredników i innych działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu;

·         bez związku wcześniejszych projektów komercyjnych z obecnym nabyciem i sprzedażą lokali mieszkalnych.

Ad 5 lit. e) Przedmiotem sprzedaży były udziały w nieruchomości użytkowej związanej z obiektem handlowo-usługowym „(…)”. Wnioskodawca sprzedał udział w nieruchomości wynoszący 25%.

Ad 5 lit. f) Z tytułu sprzedaży Wnioskodawca wykazał podatek VAT należny według stawki 23%.

W zakresie podatku od towarów i usług.

Poniższe odpowiedzi powinny odnosić się odrębnie do lokali nr 3, 4, 5, 6, 7 i 8 oraz do związanego z nimi udziału w lokalu niemieszkalnym - garażu wielostanowiskowym. Ponieważ stan faktyczny jest jednakowy dla wszystkich lokali, odpowiedź ma zastosowanie do każdego z nich. Wnioskodawca wskazuje również, że nie jest obecnie wspólnikiem B. sp. z o.o. i nie posiada uprawnień korporacyjnych ani umownych umożliwiających mu dostęp do dokumentacji księgowej, podatkowej lub ewidencyjnej Spółki.

Wnioskodawca nie ma faktycznej możliwości uzyskania od Spółki dodatkowych informacji dotyczących sposobu rozliczenia przez nią inwestycji. Poniższe odpowiedzi zostały udzielone w granicach informacji wynikających z dokumentów posiadanych przez Wnioskodawcę, treści aktów notarialnych oraz stanu lokali w chwili ich przekazania.

Ad 1. lit. a)

Lokale nr 3, 4, 5, 6, 7 i 8 oraz lokal niemieszkalny - garaż wielostanowiskowy - zostały wybudowane przez B. Sp. o.o. (dalej: „Spółka”).

Ad 1. lit. b)

Według informacji wynikających z dokumentów posiadanych przez Wnioskodawcę oraz ze stanu lokali w chwili ich przekazania, lokale nr 3, 4, 5, 6, 7 i 8 wraz z udziałem w garażu wielostanowiskowym nie zostały przed przeniesieniem ich własności na Wnioskodawcę oddane do użytkowania ani nie rozpoczęto ich wykorzystywania przez Spółkę na potrzeby własne. Lokale zostały przekazane jako nowe, nieużywane i w stanie deweloperskim.

Lokale 3, 4, 5, 6, 7 i 8 wraz z udziałem w garażu wielostanowiskowym nie były również wykorzystywane przez Wnioskodawcę ani w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą (polegającą na najmie) ani na potrzeby własne.

Ad 1. lit. c)

Wobec nierozpoczęcia - zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy - użytkowania lub wykorzystywania lokali przez Spółkę przed przeniesieniem ich własności na Wnioskodawcę, nie upłynął dwuletni okres liczony od rozpoczęcia takiego użytkowania lub wykorzystywania do dnia ich przekazania Wnioskodawcy.

Ad 1. lit. d)

Według wiedzy Wnioskodawcy Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie lokali 3, 4, 5, 6, 7 i 8 wraz z udziałem w garażu wielostanowiskowym (lokale zostały przekazane Wnioskodawcy w stanie deweloperskim).

Ad 1. lit. e)

Według wiedzy Wnioskodawcy, w odniesieniu do wydatków poniesionych na wybudowanie lokali nr 3, 4, 5, 6, 7 i 8 oraz lokalu niemieszkalnego - garażu wielostanowiskowego, w części przypadającej na udział przeniesiony na Wnioskodawcę, Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nieruchomości zostały wybudowane przez Spółkę w ramach prowadzonej działalności deweloperskiej z przeznaczeniem do odpłatnej dostawy opodatkowanej VAT.

Z aktów notarialnych wynika, że wartości lokali mieszkalnych określono jako kwoty brutto obejmujące VAT według stawki 8%, natomiast wartość udziału w garażu jako kwotę brutto obejmującą VAT według stawki 23%, co potwierdza, że Spółka traktowała przeniesienie własności jako czynność opodatkowaną.

Wnioskodawca nie ma dostępu do ewidencji i rozliczeń podatkowych Spółki, dlatego nie może potwierdzić, czy Spółka faktycznie zrealizowała przysługujące jej prawo do odliczenia. Odpowiedź dotyczy istnienia tego prawa, zgodnie z pytaniem zawartym w wezwaniu.

Ad 1. lit. f)

Według wiedzy Wnioskodawcy Spółka nie wykorzystywała lokali 3, 4, 5, 6, 7 i 8 wraz z udziałem w garażu wielostanowiskowym do działalności zwolnionej (stan ich przekazania wskazywał, że były to lokale nowe w stanie deweloperskim).

W pozostałym zakresie opis stanu faktycznego, pytania oraz stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku pozostają bez zmian.

Pytania zgodne z numeracją oznaczoną we wniosku

4. Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę lokali mieszkalnych wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej oraz udziałami w lokalu niemieszkalnym — garażu, otrzymanych jako wynagrodzenie w naturze za udziały przeniesione na spółkę w celu dobrowolnego umorzenia, stanowi czynność wykonywaną przez Wnioskodawcę jako podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, czy też stanowi czynność rozporządzania majątkiem osobistym pozostającą poza zakresem opodatkowania VAT?

5. W przypadku uznania przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, że sprzedaż lokali i udziałów w garażu podlega opodatkowaniu VAT, czy kwoty sprzedaży wskazane w zawartych już aktach notarialnych oraz kwoty, które zostaną wskazane w przyszłych aktach notarialnych, należy uznać za kwoty brutto, tj. kwoty obejmujące ewentualny podatek VAT, skoro strony nie przewidziały doliczenia podatku VAT do ceny, a nabywcy nie są i nie będą zobowiązani do zapłaty Wnioskodawcy jakiejkolwiek dodatkowej kwoty ponad cenę określoną w akcie notarialnym?

6. W przypadku uznania przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, że sprzedaż lokali i udziałów w garażu podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako czynność wykonana przez Wnioskodawcę w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą, czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem tych lokali i udziałów w garażu, jeżeli:

1.    podatek taki zostanie udokumentowany fakturą wystawioną przez Spółkę przenoszącą lokale i udział w garażu na Wnioskodawcę, albo

2.    w przypadku braku faktury — wynika z aktu notarialnego, który wskazuje wartości brutto, stawki VAT oraz pozwala organowi podatkowemu ustalić, czy materialne przesłanki prawa do odliczenia zostały spełnione?

Pana stanowisko w sprawie

4. Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 4 — status podatnika VAT i działalność gospodarcza w VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż lokali mieszkalnych wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej oraz udziałami w lokalu niemieszkalnym — garażu, otrzymanych jako wynagrodzenie w naturze za udziały przeniesione na spółkę w celu dobrowolnego umorzenia, stanowi czynność rozporządzania majątkiem osobistym pozostającą poza zakresem opodatkowania VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego przepisu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei art. 15 ust. 2 ustawy o VAT wskazuje, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym również działalność osób wykonujących wolne zawody.

Definicja działalności gospodarczej w VAT jest szeroka, jednak nie obejmuje każdej czynności rozporządzania majątkiem osobistym przez osobę fizyczną. Osoba fizyczna może działać
w charakterze podatnika VAT w odniesieniu do określonych czynności, a równocześnie dokonywać innych czynności jako osoba prywatna, poza zakresem VAT.

Dla ustalenia statusu podatnika VAT w konkretnej transakcji istotne jest, czy podatnik podejmuje aktywne działania właściwe dla producenta, handlowca lub usługodawcy.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy zbywca, w celu dokonania sprzedaży, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W realiach niniejszej sprawy argumentacja Wnioskodawcy nie powinna opierać się wyłącznie na wykazaniu osobistego używania lokali, ponieważ lokale nie służyły zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy. Kluczowe znaczenie powinno mieć natomiast to, że Wnioskodawca jednorazowo spienięża składniki otrzymane w rozliczeniu kapitałowym, bez angażowania środków właściwych dla profesjonalnego handlowca nieruchomościami.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjęte przez Wnioskodawcę aktywności zmierzające do osiągnięcia konkretnego celu są charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Powyższe rozróżnienie znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w szczególności w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, Słaby oraz Kuć. Z orzeczeń tych wynika, że sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną pozostaje poza zakresem VAT, jeżeli następuje w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Za podatnika VAT można uznać sprzedawcę dopiero wtedy, gdy w celu sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Takimi działaniami mogą być w szczególności uzbrojenie terenu, działania marketingowe wykraczające poza zwykłe formy ogłoszeniowe, zorganizowanie procesu sprzedaży, przygotowanie nieruchomości do sprzedaży w sposób charakterystyczny dla przedsiębiorcy lub inne przejawy profesjonalnej aktywności handlowej.

Co istotne, z orzecznictwa TSUE wynika również, że o statusie podatnika VAT nie decydują samodzielnie liczba transakcji, ich wartość ani sam fakt zamiaru sprzedaży. Elementy te mogą mieć znaczenie pomocnicze, ale nie zastępują konieczności wykazania aktywności podobnej do aktywności handlowca.

Analogiczne rozumowanie powinno znaleźć zastosowanie w niniejszej sprawie. Sam formalny status Wnioskodawcy jako czynnego podatnika VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie oznacza, że każda czynność zbycia nieruchomości następuje w charakterze podatnika VAT.

O opodatkowaniu konkretnej transakcji decyduje to, czy w odniesieniu do tej transakcji Wnioskodawca działał jako handlowiec, usługodawca lub producent, a więc czy podejmował aktywność właściwą dla profesjonalnego uczestnika obrotu.

W analizowanym przypadku brak jest takich elementów. Wnioskodawca nie nabył lokali jako towarów handlowych ani w celu prowadzenia zorganizowanego obrotu nimi, lecz otrzymał je jako rzeczową formę wykonania zobowiązania spółki. Nie przygotowywał lokali do sprzedaży w sposób profesjonalny, nie ulepszał ich, nie remontował, nie prowadził marketingu, nie korzystał z pośrednika, nie angażował zaplecza przedsiębiorstwa i nie wykorzystywał lokali do czynności opodatkowanych VAT.

Sama liczba sprzedawanych lokali oraz szybki okres ich sprzedaży nie powinny przesądzać o statusie Wnioskodawcy jako podatnika VAT w odniesieniu do tych czynności. Okoliczności te są konsekwencją jednorazowego otrzymania kilku lokali jako świadczenia rzeczowego. Sprzedaż stanowi spieniężenie tego świadczenia i odzyskanie wartości ekonomicznej należnej Wnioskodawcy za umarzane udziały, a nie wykonywanie zorganizowanej działalności handlowej.

Wnioskodawca nie podjął aktywnych działań porównywalnych do działań profesjonalnego handlowca nieruchomościami. Nie nabył lokali jako elementu powtarzalnego modelu handlowego polegającego na nabywaniu i odsprzedaży nieruchomości. Nie angażował środków w celu zakupu lokali na rynku. Nie prowadził procesu inwestycyjnego ani deweloperskiego. Nie prowadził działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Lokale zostały otrzymane jako wynagrodzenie w naturze za umarzane udziały, a ich sprzedaż stanowi wyłącznie sposób odzyskania środków pieniężnych, których spółka nie mogła wypłacić Wnioskodawcy bezpośrednio.

Wnioskodawca nie podejmował wobec lokali działań analogicznych do tych, które w orzecznictwie uznaje się za aktywność właściwą dla podatnika VAT w obrocie nieruchomościami. Nie dokonywał adaptacji, ulepszeń, remontów, działań marketingowych, organizacji profesjonalnej sprzedaży, wykorzystywania pośredników ani innych czynności wykraczających poza zwykły zarząd majątkiem. Nie można zatem uznać, że angażował środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców.

Dodatkowo należy wskazać na linię orzeczniczą Naczelnego Sądu Administracyjnego, zgodnie z którą nawet podjęcie pewnych czynności porządkujących lub ekonomicznie uzasadnionych przy sprzedaży majątku prywatnego nie musi oznaczać działania w charakterze podatnika VAT. W orzeczeniach dotyczących sprzedaży nieruchomości z majątku prywatnego sądy podkreślały, że nie można wymagać od osoby fizycznej, aby wyzbywała się majątku w sposób najmniej korzystny ekonomicznie tylko po to, aby uniknąć zarzutu działania jako podatnik VAT. Decydujące znaczenie ma to, czy całokształt działań tworzy profesjonalny, zorganizowany model obrotu nieruchomościami. W niniejszej sprawie takiego modelu nie ma. Sprzedaż dotyczy zamkniętej grupy lokali otrzymanych jednorazowo jako świadczenie rzeczowe. Wnioskodawca nie prowadzi wobec nich aktywności handlowej, nie zwiększa ich wartości poprzez prace inwestycyjne, nie angażuje przedsiębiorstwa w proces sprzedaży i nie wykorzystuje ich w działalności opodatkowanej VAT. Wnioskodawca spienięża majątek otrzymany w miejsce gotówki.

Nie można utożsamiać z działalnością gospodarczą w VAT sytuacji, w której osoba fizyczna otrzymuje jednorazowo kilka składników majątku w ramach rozliczenia kapitałowego ze spółką, a następnie dokonuje ich sprzedaży w celu spieniężenia otrzymanego świadczenia rzeczowego. Taka sprzedaż jest konsekwencją formy wykonania zobowiązania przez spółkę, a nie przejawem samodzielnej aktywności handlowej Wnioskodawcy.

Wnioskodawca wskazuje, że formalny wpis PKD w CEIDG nie może samodzielnie przesądzać o statusie podatnika VAT w odniesieniu do konkretnej transakcji. Decydujące znaczenie mają rzeczywiste okoliczności nabycia i sprzedaży lokali. Skoro lokale nie zostały nabyte w ramach działalności gospodarczej, nie zostały przeznaczone do działalności gospodarczej, nie zostały wprowadzone do majątku przedsiębiorstwa, nie były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, a ich sprzedaż nie była realizowana przy użyciu profesjonalnych zasobów przedsiębiorstwa, to Wnioskodawca nie działa jako podatnik VAT w odniesieniu do tych transakcji. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, której zasadniczym przedmiotem jest najem nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że w każdej transakcji dotyczącej nieruchomości Wnioskodawca działa w charakterze podatnika VAT. Dla celów VAT należy każdorazowo ocenić, czy konkretna czynność została wykonana w ramach działalności gospodarczej, czy też stanowi czynność z zakresu zarządu majątkiem osobistym.

W aktach notarialnych sprzedaży Wnioskodawca złożył oświadczenie, że w odniesieniu do dokumentowanej czynności sprzedaży nie działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Oświadczenie to nie miało oznaczać, że Wnioskodawca w ogóle nie jest czynnym podatnikiem VAT z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej.

Oświadczenie to było konsekwencją przyjętej przez Wnioskodawcę kwalifikacji, zgodnie z którą w odniesieniu do tych konkretnych transakcji dokonuje sprzedaży majątku osobistego, poza zakresem podatku VAT.

Sprzedaż lokali jest w istocie rozporządzeniem majątkiem osobistym, który Wnioskodawca otrzymał jako substytut świadczenia pieniężnego. Wnioskodawca nie występuje w tej relacji jako handlowiec, lecz jako osoba fizyczna odzyskująca wartość ekonomiczną należnego jej wynagrodzenia za umarzane udziały.

W konsekwencji sprzedaż lokali opisanych we wniosku nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

5. Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 5 — cena z aktu notarialnego jako kwota brutto. Zdaniem Wnioskodawcy w przypadku uznania przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, że sprzedaż lokali i udziałów w garażu podlega opodatkowaniu VAT, kwoty sprzedaży wskazane w zawartych już aktach notarialnych oraz kwoty, które zostaną wskazane w przyszłych aktach notarialnych, należy uznać za kwoty brutto, tj. kwoty obejmujące ewentualny podatek VAT, skoro strony nie przewidziały doliczenia podatku VAT do ceny, a nabywcy nie są i nie będą zobowiązani do zapłaty Wnioskodawcy jakiejkolwiek dodatkowej kwoty ponad cenę określoną w akcie notarialnym Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy lub osoby trzeciej. Zgodnie natomiast z art. 29a ust. 6 ustawy o VAT, podstawa opodatkowania obejmuje podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku VAT. W niniejszej sprawie strony aktów notarialnych określiły cenę sprzedaży jako kwotę definitywną należną Wnioskodawcy. Umowy nie przewidywały, że do ceny zostanie doliczony podatek VAT.

Nabywcy nie zobowiązali się do zapłaty podatku VAT ponad cenę określoną w akcie notarialnym. Co więcej, nabywcami są osoby fizyczne, którym nie przysługuje prawo do odliczenia VAT i które nie wyrażą zgody na dopłatę dodatkowych kwot po zawarciu aktu notarialnego.

Akty notarialne sprzedaży nie przewidują doliczenia VAT do ceny. Nie zawierają postanowienia, zgodnie z którym nabywca byłby zobowiązany do zapłaty ceny netto powiększonej o VAT. Nie zawierają również postanowienia, że w razie odmiennej kwalifikacji podatkowej transakcji nabywca dopłaci Wnioskodawcy kwotę odpowiadającą podatkowi VAT.

W praktyce obrotu oraz w orzecznictwie i interpretacjach dotyczących ryzyka VAT przy sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne wskazuje się, że jeżeli sprzedający i nabywca nie określili ceny jako ceny netto powiększonej o VAT oraz nie przewidzieli mechanizmu doliczenia VAT, to kwota należna sprzedawcy jest kwotą ostateczną. W razie późniejszego uznania transakcji za opodatkowaną VAT podatek powinien zostać wyliczony metodą „w stu”, czyli jako zawarty w cenie, a nie doliczany do niej.

Takie podejście odpowiada również kierunkowi wynikającemu z orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w szczególności ze spraw C-249/12 i C-250/12, Tulica i Plavoęin, w których podkreślono, że jeżeli strony ustaliły cenę bez wyodrębnienia VAT, a sprzedawca nie może żądać od nabywcy dodatkowej kwoty podatku, uzgodnioną cenę należy traktować jako obejmującą VAT.

Skoro Wnioskodawca nie ma i nie będzie miał roszczenia wobec nabywców o zapłatę dodatkowej kwoty odpowiadającej podatkowi VAT, to zapłatą, którą Wnioskodawca otrzymał lub ma otrzymać, jest wyłącznie cena wskazana w akcie notarialnym. Jeżeli organ uznałby, że sprzedaż podlega VAT, podatek należny powinien zostać obliczony metodą „w stu”, tj. jako część ceny określonej w akcie notarialnym, a nie jako kwota doliczana do tej ceny.

Przyjęcie odmiennego stanowiska prowadziłoby do opodatkowania kwoty, której Wnioskodawca nie otrzymał i której nie ma prawa żądać od nabywców. Byłoby to sprzeczne z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, który wiąże podstawę opodatkowania z zapłatą otrzymaną lub należną z tytułu sprzedaży. Dodatkowo należy wskazać, że nabywcami lokali są osoby fizyczne działające poza działalnością gospodarczą, którym nie przysługuje prawo do odliczenia VAT. Z perspektywy ekonomicznej i kontraktowej cena ustalona w akcie notarialnym stanowiła dla nich pełną cenę nabycia. Brak jest podstaw do przyjęcia, że strony uzgodniły cenę netto, skoro ani akt notarialny, ani ustalenia stron nie przewidują doliczenia podatku VAT do ceny.

W konsekwencji, jeżeli sprzedaż zostałaby uznana za opodatkowaną VAT, cena wskazana w akcie notarialnym powinna zostać potraktowana jako cena brutto obejmująca VAT.

6. Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 6 — prawo do odliczenia podatku naliczonego Zdaniem Wnioskodawcy w przypadku uznania przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, że sprzedaż lokali i udziałów w garażu podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako czynność wykonana przez Wnioskodawcę w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem tych lokali i udziałów w garażu, jeżeli:

1.    podatek taki zostanie udokumentowany fakturą wystawioną przez Spółkę przenoszącą lokale i udział w garażu na Wnioskodawcę, albo

2.    w przypadku braku faktury — wynika z aktu notarialnego, który wskazuje wartości brutto, stawki VAT oraz pozwala organowi podatkowemu ustalić, czy materialne przesłanki prawa do odliczenia zostały spełnione.

Podstawowe stanowisko Wnioskodawcy pozostaje takie, że sprzedaż lokali oraz udziałów w garażu nie podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ Wnioskodawca nie działa w odniesieniu do tych transakcji jako podatnik VAT wykonujący działalność gospodarczą, lecz jako osoba fizyczna rozporządzająca majątkiem osobistym otrzymanym jako forma wynagrodzenia za umarzane udziały. Gdyby jednak Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że sprzedaż lokali i udziałów w garażu podlega opodatkowaniu VAT, to konsekwentnie należałoby uznać, że Wnioskodawcy przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem tych lokali i udziałów, o ile podatek ten zostanie prawidłowo udokumentowany i nie wystąpią przesłanki negatywne prawa do odliczenia.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi VAT przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego. Jeżeli zatem organ uznałby, że Wnioskodawca działał jako podatnik VAT, a sprzedaż lokali stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, to konsekwentnie należałoby uznać, że lokale były związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych.

W akcie notarialnym z 29 kwietnia 2026 r. wartości lokali mieszkalnych zostały określone jako kwoty brutto obejmujące VAT według stawki 8%, natomiast wartość udziału w lokalu niemieszkalnym — garażu wielostanowiskowym — została określona jako kwota brutto obejmująca VAT według stawki 23%. Oznacza to, że w dokumentacji przeniesienia lokali i udziału w garażu strony przyjęły, iż świadczenie rzeczowe spełnione przez spółkę ma wartość obejmującą VAT. Wnioskodawca nie odliczył podatku naliczonego, ponieważ traktował nabycie lokali i udziałów w garażu jako nabycie do majątku osobistego i nie otrzymał faktury, dokumentującej podatek naliczony. Jeżeli jednak organ uzna, że późniejsza sprzedaż tych lokali i udziałów stanowi czynność opodatkowaną VAT wykonywaną przez Wnioskodawcę jako podatnika VAT, to należy przyjąć, że istnieje bezpośredni związek nabycia tych składników majątku z czynnościami opodatkowanymi. Nie byłoby dopuszczalne jednoczesne przyjęcie, że sprzedaż lokali podlega VAT jako działalność gospodarcza Wnioskodawcy, a równocześnie odmówienie Wnioskodawcy prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem lokali przeznaczonych do tej sprzedaży, jeżeli spełnione są materialne warunki odliczenia. Takie stanowisko naruszałoby zasadę neutralności VAT. Wnioskodawca wskazuje, że podstawowym dokumentem uprawniającym do odliczenia podatku naliczonego jest faktura. Jeżeli spółka wystawi Wnioskodawcy fakturę dokumentującą przeniesienie lokali oraz udziału w garażu, Wnioskodawca — przy założeniu organu, że sprzedaż tych składników podlega VAT — powinien mieć prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z tej faktury, w zakresie, w jakim lokale i udział w garażu zostaną uznane za związane z czynnościami opodatkowanymi.

Jednocześnie, na wypadek, gdyby faktura nie została wystawiona, Wnioskodawca wskazuje, że w świetle zasady neutralności VAT oraz orzecznictwa TSUE i sądów administracyjnych brak klasycznej faktury nie powinien automatycznie wykluczać prawa do odliczenia, jeżeli organ dysponuje dokumentem pozwalającym zweryfikować materialne przesłanki odliczenia. W wyroku TSUE z 21 listopada 2018 r., C-664/16, wskazano, że podstawowa zasada neutralności VAT wymaga przyznania prawa do odliczenia w razie spełnienia przesłanek materialnych, nawet jeśli podatnik nie spełnił niektórych wymagań formalnych. Z kolei w wyroku TSUE z 29 września 2022 r., C-235/21, Raiffeisen Leasing, Trybunał dopuścił możliwość potraktowania umowy jako faktury, jeżeli zawiera ona informacje niezbędne do ustalenia, czy materialne przesłanki prawa do odliczenia zostały spełnione.

Powyższy kierunek został przyjęty również w orzecznictwie sądów administracyjnych. W wyroku WSA w Bydgoszczy z 10 stycznia 2023 r., I SA/Bd 592/22, wskazano, że mimo braku faktury nabywcy może przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego w umowie sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego, jeżeli umowa zawiera informacje niezbędne do ustalenia, czy zostały spełnione przesłanki odliczenia. Podobnie w wyroku WSA w Warszawie z 8 grudnia 2023 r., III SA/Wa 1473/23, wskazano, że nazwa dokumentu nie powinna decydować o prawie do odliczenia, jeżeli dokument ten spełnia materialną funkcję faktury i pozwala na weryfikację transakcji.

W konsekwencji, jeżeli organ uzna, że sprzedaż lokali i udziałów w garażu podlega VAT, a zatem że nabycie tych składników pozostaje w związku z czynnościami opodatkowanymi, Wnioskodawca powinien mieć prawo do odliczenia podatku naliczonego:

1.    na podstawie faktury wystawionej przez spółkę — jeżeli faktura zostanie wystawiona;

2.    ewentualnie, w przypadku braku faktury, na podstawie aktu notarialnego, jeżeli dokument ten zawiera informacje niezbędne do ustalenia materialnych przesłanek prawa do odliczenia, w szczególności strony transakcji, przedmiot transakcji, wartość brutto, stawkę VAT, kwotę podatku możliwą do ustalenia.

Wnioskodawca podkreśla, że pytanie dotyczące odliczenia podatku naliczonego ma charakter alternatywny. Przy przyjęciu podstawowego stanowiska Wnioskodawcy, zgodnie z którym sprzedaż lokali stanowi rozporządzenie majątkiem osobistym i pozostaje poza zakresem VAT, Wnioskodawca nie dokonuje odliczenia podatku naliczonego. Jeżeli jednak organ przyjmie odmienną kwalifikację i uzna, że sprzedaż podlega VAT, to dla zachowania zasady neutralności podatku należy dopuścić odliczenie podatku naliczonego związanego z nabyciem tych składników majątku.

Wnioskodawca stoi zatem na stanowisku, że w wariancie, w którym organ uzna sprzedaż za opodatkowaną VAT, Wnioskodawca powinien mieć prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem lokali i udziałów w garażu, w części przypadającej na składniki majątku przeznaczone do sprzedaży opodatkowanej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

 „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar je wykorzystywania w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że:

-        jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z prowadzoną jednoosobową działalnością gospodarczą;

-        najem nieruchomości jest głównym przedmiotem wykonywanej przez Pana działalności gospodarczej;

-        był Pan wspólnikiem spółki B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...);

-        13 listopada 2023 r. zawarł Pan ze Spółką umowę przeniesienia udziałów w celu ich dobrowolnego umorzenia za wynagrodzeniem z czystego zysku, bez obniżenia kapitału zakładowego;

-        przedmiotem umowy było przeniesienie przez Pana na Spółkę 943 udziałów w kapitale zakładowym Spółki. Wynagrodzenie należne Panu z tytułu przeniesienia udziałów w celu ich umorzenia zostało określone na łączną kwotę 3.095.000,00 zł;

-        wynagrodzenie za umarzane udziały zostało przewidziane częściowo w formie świadczenia niepieniężnego, tj. poprzez ustanowienie odrębnej własności i przeniesienie na Pana rzecz określonych lokali mieszkalnych oraz udziałów w lokalu niemieszkalnym - garażu wielostanowiskowym, a częściowo w formie świadczenia pieniężnego;

-        na łączną kwotę wynagrodzenia za umarzane udziały, tj. 3.095.000,00 zł, składały się następujące elementy:

·         lokal mieszkalny nr 1 położony w (…) przy ul. (…) — o wartości 405.660,00 zł brutto;

·         udział 1/18 części w lokalu niemieszkalnym — garażu wielostanowiskowym związany z lokalem nr 1 — o wartości 18.450,00 zł brutto;

·         lokal mieszkalny nr 2 położony w (…) przy ul. (…) — o wartości 397.440,00 zł brutto;

·         udział 1/34 części w lokalu niemieszkalnym — garażu wielostanowiskowym związany z lokalem nr 2 — o wartości 18.450,00 zł brutto;

·         lokale mieszkalne nr 3, 4, 5, 6, 7 i 8 położone w (…) przy ul. (…) wraz z udziałem w lokalu niemieszkalnym — garażu wielostanowiskowym — o łącznej wartości 1.900.000,00 zł brutto;

·         świadczenie pieniężne w kwocie 355.000,00 zł.

·         powyższe elementy dają łącznie kwotę 3.095.000,00 zł, tj. kwotę odpowiadającą Panu wynagrodzeniu za wszystkie umarzane udziały. W konsekwencji pozostała część wynagrodzenia, poza wymienionymi powyżej lokalami została uregulowana poprzez zapłatę w formie pieniężnej.

-        uzgodnienie wynagrodzenia w naturze wynikało z okoliczności ekonomicznych po stronie Spółki – Spółka nie dysponowała środkami pieniężnymi pozwalającymi na jednorazową wypłatę Panu wynagrodzenia w gotówce w wysokości odpowiadającej wartości umarzanych udziałów;

-        nie wystąpił Pan do Spółki z zamiarem nabycia lokali mieszkalnych jako towarów handlowych ani w ramach planu inwestycyjnego polegającego na zorganizowanym obrocie nieruchomościami – lokale zostały przyjęte przez Pana jako forma zaspokojenia wierzytelności przysługującej Panu wobec Spółki z tytułu wynagrodzenia za udziały przeniesione w celu ich umorzenia;

-        nie miał Pan z obiektywnych przyczyn możliwości uzyskania wynagrodzenia za umarzane udziały w formie pieniężnej, z uwagi na brak wystarczających środków pieniężnych po stronie Spółki, a zgoda na przejęcie własności lokali jako formy wynagrodzenia była wymuszona koniecznością ekonomiczną i jedynym realnym sposobem rozliczenia, na który strony mogły się zdecydować w tych okolicznościach;

-        lokale mieszkalne oraz udziały w garażu nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz nie zostały ujęte jako towary handlowe, wyposażenie ani inne składniki majątku Pana przedsiębiorstwa;

-        nie ponosił Pan w ramach działalności gospodarczej wydatków dotyczących przygotowania tych lokali do sprzedaży, nie odliczał Pan podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem lokali ani udziałów w garażu oraz nie wykorzystywał Pan lokali do wykonywania czynności opodatkowanych VAT w ramach działalności gospodarczej;

-        lokale nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani użyczenia;

-        w lokalach nie była prowadzona jakakolwiek działalność gospodarcza;

-        nie prowadził Pan prac budowlanych, remontowanych ani adaptacyjnych zwiększających atrakcyjność lokali przed sprzedażą, z wyjątkiem czynności zwykłego zarządu;

-        nie podejmował Pan działań polegających na zmianie przeznaczenia lokali, uzyskiwaniu dodatkowych decyzji administracyjnych w celu zwiększenia ich atrakcyjności sprzedażowej, ustanawianiu dodatkowych praw, ulepszeniach, adaptacjach, wykończenia lokali „pod klucz” ani czynności właściwych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami;

-        lokale mieszkalne nr 3, 4, 5, 6, 7 i 8 oraz udział w lokalu niemieszkalnym – garażu wielostanowiskowym – w całym okresie ich posiadania nie były w ogóle wykorzystywane przez Pana – nie wykorzystywał ich Pan ani do celów osobistych ani gospodarczych – oddania w najem;

-        nie udzielił Pan i nie zamierza udzielić nabywcom poszczególnych lokali, ich przedstawicielom ani innym podmiotom pełnomocnictwa lub upoważnienia do działania w Pana imieniu i na Pana rzecz w związku ze sprzedażą lokali;

-        sprzedaż wszystkich lokali jest podyktowana potrzebą odzyskania przez Pana środków pieniężnych należnych Panu z tytułu umorzenia udziałów;

-        sprzedaż lokali nie była prowadzona z wykorzystaniem zorganizowanej struktury Pana przedsiębiorstwa, nie zatrudniał Pan pracowników ani współpracowników do obsługi sprzedaży, nie korzystał Pan z pośrednika nieruchomości, nie prowadził kampanii marketingowej, nie prowadził odpłatnej reklamy sprzedaży lokali, nie wykorzystywał w tym celu oznaczenia przedsiębiorstwa ani zorganizowanych narzędzi handlowych właściwym dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami;

-        nabywcy lokali zostali pozyskani w następstwie kontaktów osobistych – Pana celem było uzyskanie ekonomicznego ekwiwalentu należnego Pani wynagrodzenia w pieniądzu i w toku nieformalnych, okazjonalnych rozmów informował Pan osoby należące do kręgu Pana znajomych, że po przeniesieniu na Pana własności lokali, będzie Pan zainteresowany ich sprzedażą.

Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy sprzedaż przez Pana lokali mieszkalnych wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej oraz udziałami w lokalu niemieszkalnym — garażu, otrzymanych jako wynagrodzenie w naturze za udziały przeniesione na spółkę w celu dobrowolnego umorzenia, stanowi czynność wykonywaną przez Pana jako podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, czy też stanowi czynność rozporządzania majątkiem osobistym pozostającą poza zakresem opodatkowania VAT.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo, ponieważ dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Oznacza to, że należy przeanalizować całokształt działań jakie Pan podjął w odniesieniu do sprzedaży lokali nr 3, 4, 5, 6, 7 i 8 wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej oraz udziałami w garażu oraz podejmie w odniesieniu do planowanej sprzedaży lokalu nr 6 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz udziałem w garażu.

Analiza okoliczności sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że opisane transakcje: sprzedaż lokali nr 3, 4, 5, 6, 7 i 8 wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej oraz udziałami w garażu oraz planowana sprzedaż lokalu nr 6 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz udziałem w garażu nie stanowią czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek aby w związku z tymi transakcjami uznać Pana za podatnika tego podatku.

W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, brak jest przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności. Nie wystąpił taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądzałby, że sprzedaż lokali nr 3, 4, 5, 6, 7 i 8 wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej oraz udziałami w garażu oraz planowana sprzedaż lokalu nr 6 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz udziałem w garażu wypełnia przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Opisana przez Pana skala zaangażowania w odniesieniu do sprzedaży oraz planowanej sprzedaży nieruchomości nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Jak wynika z opisu sprawy, nabył Pan lokale mieszkalne wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej oraz udziałami w lokalu niemieszkalnym — garażu w ramach wynagrodzenia uzyskanego za przeniesienie udziałów w celu ich dobrowolnego umorzenia za wynagrodzeniem z czystego zysku, bez obniżenia kapitału zakładowego.

Poza tym, w całym okresie ich posiadania nie były w ogóle wykorzystywane przez Pana ani do celów osobistych ani do gospodarczych. Lokale nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani użyczenia. Lokale mieszkalne oraz udziały w garażu nie zostały również wprowadzone do ewidencji środków trwałych. W lokalach nie była prowadzona jakakolwiek działalność gospodarcza. Nie prowadził Pan prac budowlanych, remontowanych ani adaptacyjnych zwiększających atrakcyjność lokali przed sprzedażą, z wyjątkiem czynności zwykłego zarządu.

Ponadto, sprzedaż lokali nie była prowadzona z wykorzystaniem zorganizowanej struktury Pana przedsiębiorstwa, nie zatrudniał Pan pracowników ani współpracowników do obsługi sprzedaży, nie korzystał Pan z pośrednika nieruchomości, nie prowadził kampanii marketingowej, nie prowadził odpłatnej reklamy sprzedaży lokali, nie wykorzystywał w tym celu oznaczenia przedsiębiorstwa ani zorganizowanych narzędzi handlowych właściwych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Nabywcy lokali zostali pozyskani w następstwie Pana kontaktów osobistych.

Jak Pan wyjaśnił, sprzedaż wszystkich lokali jest podyktowana potrzebą odzyskania przez Pana środków pieniężnych należnych Panu z tytułu umorzenia udziałów. Nie miał Pan z obiektywnych przyczyn możliwości uzyskania wynagrodzenia za umarzane udziały w formie pieniężnej, z uwagi na brak wystarczających środków pieniężnych po stronie Spółki, a zgoda na przejęcie własności lokali jako formy wynagrodzenia była wymuszona koniecznością ekonomiczną i jedynym realnym sposobem rozliczenia, na który strony mogły się zdecydować w tych okolicznościach.

Stwierdzić zatem należy, że w tym konkretnym przypadku w całym okresie posiadania nieruchomości, nie podjął Pan i nie zamierza podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym.

W konsekwencji, w odniesieniu do sprzedaży lokali nr 3, 4, 5, 6, 7 i 8 wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej oraz udziałami w garażu oraz planowanej sprzedaży lokalu nr 6 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz udziałem w garażu będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek.

Tym samym zarówno sprzedaż lokali nr 3, 4, 5, 6, 7 i 8 wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej oraz udziałów w garażu, jak i planowana sprzedaż lokalu nr 6 wraz z udziałem
w nieruchomości wspólnej oraz udziałem w garażu nie stanowiła/nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Z uwagi na okoliczność, że w zakresie sprzedaży przez Pana lokali mieszkalnych wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej oraz udziałem w garażu nie wystąpi Pan w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem oraz warunkowy charakter pytania nr 5 i 6, odstępuję od odpowiedzi na pytanie w zakresie podatku od towarów i usług oznaczone we wniosku nr 5 i 6.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku dochodowe od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·       Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·       w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·       w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.