0114-KDIP4-2.4012.547.2026.2.WH

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani właścicielem nieruchomości położonej w (…) (powiat (…), województwo (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (…) (dalej „Nieruchomość”).

Nieruchomość składa się z działek ewidencyjnych o numerach: 1, 2 i 3 o łącznym obszarze 8 134 m², o sposobie korzystania oznaczonym w księdze wieczystej jako R - grunty orne.

Nieruchomość jest niezabudowana - nie znajdują się na niej budynki, ani inne obiekty budowlane będące Pani własnością.

Własność Nieruchomości nabyła Pani do majątku osobistego na podstawie umowy darowizny 25 maja 1994 r. Darczyńcą był brat Pani babci. Umowa darowizny została zawarta w związku z zaprzestaniem prowadzenia przez darczyńcę działalności rolniczej - jej dokonanie było warunkiem otrzymania przez niego emerytury rolniczej z KRUS.

Nieruchomość stanowiła część gruntów nabytych na podstawie ww. umowy darowizny.

Przedmiotem darowizny były działki oznaczone w momencie jej dokonania numerami 4, 2, 3, 5- stanowiące funkcjonalnie jedną całość. W momencie nabycia nie była dla nich założona księga wieczysta - wniosek o założenie jednej księgi wieczystej, obejmującej łącznie wszystkie ww. działki został zawarty w ww. umowie darowizny.

W 2000 r., w związku ze zgłoszeniem się osoby zainteresowaniem nabyciem części działki 4 pod budowę domu, został dokonany na Pani wniosek podział geodezyjny tej działki na mniejsze działki i drogę dojazdową wzdłuż nich.

Następnie w latach 2000-2003 dokonała Pani sprzedaży 6 działek powstałych w wyniku ww. podziału wraz z drogą dojazdową do nich. Ponadto w 2006 r. dwie działki powstałe w wyniku podziału działki 4 przekazała Pani w darowiźnie na rzecz Burmistrza Gminy (…) z przeznaczeniem pod planowaną drogę.

Ponadto, sprzedała Pani wówczas również działkę nr 5 na rzecz właściciela sąsiedniej nieruchomości (była to niewielka działka, odcięta od pozostałych działek drogą krajową).

W przypadku każdej z opisanych transakcji sprzedaży z inicjatywą zakupu zgłosili się nabywcy. Nie podejmowała Pani żadnych działań zmierzających do ich sprzedaży - w szczególności nie zamieszczała Pani ogłoszeń o sprzedaży, ani nie zawierała umów o pośrednictwo w sprzedaży.

Obecnie spośród działek nabytych na podstawie umowy darowizny w 1994 r. posiada Pani działki składające się na Nieruchomość oraz działkę 1.

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i zgodnie z nim stanowi ona teren jednostki oznaczonej symbolem UU4B, dla której przeznaczeniem podstawowym są usługi (bez przesądzania ich profilu) oraz dla działki 3 symbolem 2KDGP - drogi publiczne, w tym ulice z określeniem ich klasy.

Od momentu nabycia Nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana (w szczególności do prowadzenia działalności gospodarczej), jak również nie była udostępniana do korzystania żadnemu innemu podmiotowi, w szczególności na podstawie umowy najmu lub dzierżawy.

Nie ponosiła Pani również żadnych nakładów na Nieruchomość.

Prowadzi Pani działalność gospodarczą związaną z tłumaczeniami i jest Pani w związku z tym zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Natomiast nie prowadzi Pani i nie prowadziła nigdy działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, ani innej działalności związanej z nieruchomościami.

Obecnie zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży, której przedmiotem jest zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości na rzecz A. Sp. z o.o.( „Nabywca”).

Warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży jest w szczególności:

• przeprowadzenie przez doradców Nabywcy, badania stanu faktycznego/prawnego/technicznego/środowiskowego Nieruchomości, którego wynik będzie satysfakcjonujący dla Nabywcy;
• uzyskanie przez Nabywcę pozwolenia na budowę umożliwiającego realizację planowanej przez niego inwestycji na Nieruchomości polegającej na budowie pawilonu handlowego (typu supermarket) z niezbędną infrastrukturą w tym układem komunikacyjnym („Inwestycja”), jak również decyzje dotyczących budowy instalacji do doprowadzania mediów dla Inwestycji oraz decyzje dotyczące budowy układu komunikacyjnego;
• zawarcie z Gminą umowy ustanawiającej na nieruchomości sąsiedniej służebności gruntowej na rzecz każdoczesnego właściciela Nieruchomości o treści określonej w umowie przedwstępnej;
• uzyskanie Operatów Wodnoprawnych, które będą satysfakcjonujące dla Nabywcy związanych z budową Inwestycji i układu komunikacyjnego;
• uzyskanie przez Nabywcę (na podstawie odpowiednich pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającą) ostatecznej i prawomocnej decyzji obejmującej zgodę na rzecz Sprzedającej na usunięcie z Nieruchomości drzew lub krzewów kolidujących z Inwestycją (dalej „Decyzja Wycinkowa”), przy czym to Nabywca ponosi odpowiedzialność za przygotowanie i złożenie stosownego wniosku oraz prowadzenie postępowania przed właściwym organem administracji publicznej w imieniu Sprzedającej;
• na dzień podpisania Umowy Przyrzeczonej Nieruchomość nie będzie nieruchomością rolną i nie będą miały do niej zastosowania przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego;
• w razie występowania w ramach Nieruchomości jakichkolwiek obiektów budowlanych lub urządzeń, w tym także ich podziemnych elementów, uzyskanie przez Nabywcę ostatecznej, a w razie skierowania skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego - prawomocnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę takich obiektów lub urządzeń, względnie dokonania skutecznego i ostatecznego zgłoszenia rozbiórki takich obiektów lub urządzeń oraz zrealizowanie wszelkich prac związanych z usunięciem takich obiektów lub urządzeń, w tym także ich podziemnych części, jak również wywiezienie gruzu oraz innych elementów pozostałych po rozbiórce i zapewnienie ich utylizacji zgodnie z obowiązującymi przepisami, przy czym w razie ujawnienia się takich obiektów budowlanych lub urządzeń, Strony w dobrej wierze uzgodnią zasady i podział kosztów opisanych powyżej czynności związanych z ich usunięciem z terenu Nieruchomości;
• uzyskanie przez Nabywcę ostatecznych oraz prawomocnych:

‒  decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu zwykłego na nieruchomość sąsiednią z drogi publicznej,

‒  zgłoszenie budowy lub przebudowy zjazdu zwykłego z drogi publicznej, jak również uzyskania rozstrzygnięć i zgód na przebudowę drogi publicznej,

‒  umożliwiających skomunikowanie Nieruchomości za pośrednictwem nieruchomości sąsiedniej 1 oraz pozwalających na nieograniczony czasowo lub ilościowo dojazd do Nieruchomości samochodów ciężarowych,

• zawarcie przez Nabywcę porozumienia, umowy lub dokonania innego pisemnego uzgodnienia z właściwym gestorem mediów, określającego zasady przebudowy, względnie likwidacji instalacji, urządzeń lub sieci znajdującej się na Nieruchomości, a kolidujących z Inwestycją, jak również uzyskania ostatecznych, a w razie złożenia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego - prawomocnych, rozstrzygnięć administracyjnych potrzebnych do wspomnianej przebudowy lub likwidacji,
• uzyskanie przez Nabywcę wszelkich uzgodnień lub warunków technicznych, umożliwiających przyłączenie Inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej (kanalizacja sanitarna i deszczowa), elektroenergetycznej oraz telekomunikacyjnej, jak również pozytywnych opinii lub ekspertyz w sprawie możliwości ogrzewania Inwestycji za pomocą pomp ciepła, a gdyby takie ogrzewanie nie było możliwe - uzyskania uzgodnień lub warunków technicznych dotyczących zasad przyłączenia Inwestycji do sieci gazowej;
• w wypadku potrzeby przejścia projektowanymi bądź istniejącymi przyłączami do Inwestycji lub kanalizacji deszczowej przez nieruchomości niestanowiące ogólnodostępnych dróg publicznych - doprowadzenie przez Sprzedającą lub Nabywcę (na warunkach uprzednio uzgodnionych przez Nabywcę) do ustanowienia, na koszt Nabywcy na rzecz każdoczesnego właściciela Nieruchomości służebności gruntowej, polegającej na prawie do pozostawienia danego przyłącza oraz prawie do korzystania z danej nieruchomości w zakresie zakładania i przeprowadzania na tej nieruchomości danego przyłącza, a także innych podziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tego przyłącza, na prawie wstępu na tę nieruchomość w celu wykonywania czynności związanych z remontem, wymianą, konserwacją oraz usuwaniem awarii tego przyłącza oraz przechodu i przejazdu do miejsca w którym zainstalowane są urządzenia stanowiące elementy danego przyłącza (udzieliłam osobie reprezentującej Nabywcę pełnomocnictwa do prowadzenia negocjacji umów ustanowienia ww. służebności oraz zawarcia umów dotyczących ich ustanowienia),
• zawarcie przez Nabywcę z właściwą jednostką samorządu terytorialnego umowy drogowej, która będzie określać warunki realizacji przebudowy drogi - ulicy (...), celem umożliwienia niezbędnego dla Inwestycji skomunikowania Nieruchomości z drogą publiczną.

W umowie przedwstępnej udzieliła Pani Nabywcy:

• bezwarunkowej i nieodwołalnej zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy z Prawo budowlane, wyłącznie w związku z zamiarem realizowania przez Nabywcę, której dotyczyć ma pozwolenie na budowę;
• zgody na wstęp od dnia zawarcia niniejszej umowy przedstawicieli Nabywcy lub wskazanych przez niego osób trzecich na Nieruchomość w celu przeprowadzania badań wszelkiego rodzaju, w szczególności w celu przeprowadzenia badania technicznego-środowiskowego Nieruchomości.

Gdyby zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane okazała się niewystarczająca dla organów publicznych, zobowiązała się Pani do zawarcia z Nabywcą umowy dzierżawy Nieruchomości na okres trwania umowy przedwstępnej zawierającą zgodę na dysponowanie przez Nabywcę Nieruchomością na cele budowlane w związku z zamiarem realizowania przez Nabywcę Inwestycji, której dotyczyć ma pozwolenie na budowę - w zamian za czynsz w wysokości 100,00 zł (sto złotych) miesięcznie.

Ponadto udzieliła Pani wskazanej w umowie przedwstępnej osobie fizycznej, pełnomocnictwa z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw, upoważniającego do wszczęcia i prowadzenia w Pani imieniu każdego z postępowań administracyjnych, potrzebnych do prawidłowego przygotowania i realizacji Inwestycji, a w szczególności takich postępowań, których przedmiotem będzie uzyskanie:

‒    decyzji obejmującej zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej gruntu składającego się na Nieruchomość,

‒    zezwolenia na lokalizację zjazdów zwykłych na Nieruchomość,

‒    uzgodnień, opinii lub stanowisk organów administracji drogowej, w tym właściwych zarządców dróg,

‒    uzgodnień, opinii lub stanowisk dostawców mediów, gestorów sieci i urządzeń technicznych,

‒    zgłoszenia budowy lub przebudowy zjazdów zwykłych na Nieruchomość ,

‒    zezwolenia na zajęcie pasa drogowego,

‒    zezwolenia na usunięcie z Nieruchomości drzew lub krzewów, ich przesadzenie lub nasadzenie nowych, w szczególności postępowań dotyczących uzyskania Decyzji Wycinkowej,

‒    zgody na przebudowę lub likwidację znajdujących się w ramach Nieruchomości instalacji, urządzeń lub sieci, kolidujących z Inwestycją,

‒    pozwolenia właściwego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych na Nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej realizacji Inwestycji,

‒    innych wymaganych decyzji, uzgodnień i opinii właściwych organów.

Nie podejmowała Pani żadnych działań zmierzających do sprzedaży Nieruchomości. W szczególności nie zamieszczała Pani żadnych ogłoszeń o zamiarze jej sprzedaży, ani nie zawarła Pani umów z pośrednikami w zakresie obrotu nieruchomościami. Z ofertą kupna zgłosił się do Pani sam Nabywca.

Pytanie

1.  Czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie

Na wstępie należy wskazać, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

a)  czynność musi być objęta przedmiotowym zakresem opodatkowania podatkiem VAT, określonym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz

b)  musi być dokonana przez podmiot, który w związku z nią ma status podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości jest objęta zakresem zastosowania art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, jako że stanowi one odpłatną dostawę towarów.

Natomiast Pani zdaniem w związku z planowaną transakcją nie można przypisać Pani statusu podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem: „Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.”

Z kolei art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, stanowi, że: „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.”

Wobec tego należy stwierdzić, że w sprawie brak jest podstaw do uznania, iż planowana sprzedaż Nieruchomości zostanie dokonana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W szczególności zaś nie jest możliwe uznanie, iż dokonując ww. sprzedaży będzie Pani działać w charakterze handlowca.

Kryteria uznania transakcji sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną za wykonywaną ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT zostały sformułowane w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wydanego w wyniku złożenia wniosków o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym, złożonego przez Naczelny Sąd Administracyjny.

W wyroku tym Trybunał stwierdził, że: „Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

Okoliczność, iż osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, jest w tym zakresie bez znaczenia.” Trybunał zwrócił uwagę na to, że: „Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37).

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.

Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.”

Na powyższe orzeczenie konsekwentnie powołują się polskie sądy administracyjne - tak m.in. wyrok NSA z 5 kwietnia 2013 r., sygn. akt I FSK 752/12: „Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą. Fakt podjęcia np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności.” (analogiczne stanowisko NSA zajął też w wyroku z 11 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 314/12). „Nie może być mowy o działaniu w charakterze podatnika VAT w przypadku sprzedaży przez daną osobę jej majątku prywatnego (osobistego), tj. takiego, który nie jest przez nią wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej i nie jest przedmiotem tej działalności, (wyrok NSA z 30 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1733/11), „Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych.” (wyrok WSA w Poznaniu z 16 maja 2012 r., sygn. akt I SA/Po 352/12).

Z punktu widzenia możliwości zakwalifikowania transakcji sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną jako wykonanej w ramach „działalności gospodarczej” w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT istotne znaczenie mają zatem czynności podejmowane przez nią w stosunku do konkretnej nieruchomości, świadczące o prowadzeniu (lub podjęciu) przez sprzedającego profesjonalnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami - takie jak działania marketingowe, uzbrojenie terenu.

W przedstawionym stanie faktycznym nie podejmowała Pani w stosunku do Nieruchomości czynności, które uzasadniałyby wniosek, że w związku z jej sprzedażą działa Pani w charakterze handlowca - podmiotu zajmującego się profesjonalnie obrotem nieruchomości.

Przede wszystkim należy mieć na względzie, że nie nabyła Pani Nieruchomości w celach handlowych - co stanowi istotę działalności handlowej. Istotą działalności handlowej jest nabycie danego towaru w celu jego odsprzedaży (por. „Uniwersalny słownik języka polskiego”, Warszawa 2008 r., 1.1, str. 1117: „handel” - „zorganizowana wymiana dóbr, obrót towarów polegający na kupnie i sprzedaży”).

Nabycie przez Panią Nieruchomości nie nastąpiło w drodze zakupu, ale w drodze darowizny.

W związku z nabyciem Nieruchomości nie zaangażowała Pani własnego kapitału, a tym samym nie ponosi Pani ryzyka gospodarczego, charakterystycznego dla profesjonalnej działalności. Okoliczność ta sama w sobie wyklucza zatem możliwość uznania, że zbycie nastąpi w wykonaniu działalności handlowej. Przede wszystkim jednak nie dokonywała Pani w stosunku do Nieruchomości działań wiążących się z przygotowaniem jej do sprzedaży, w sposób angażujący zaawansowane środki, typowe dla profesjonalnych handlowców.

W szczególności nie podejmowała Pani żadnych działań marketingowych charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalny obrót nieruchomościami, w tym nie zamieszczała Pani reklam (ogłoszeń) o sprzedaży, ani nie zawierała umów z pośrednikami.

Nie ponosiła Pani także żadnych nakładów na ulepszenie Nieruchomości, a w szczególności nakładów służących podniesieniu jej atrakcyjności rynkowej.

Jedyną czynnością, którą podjęła Pani w stosunku do Nieruchomości, było uzyskanie decyzji podziałowych dotyczących działki 4 (jak wspomniano, podział działki był konsekwencją zgłoszenia się osoby zainteresowanej nabyciem jej części).

Jednakże zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych, podział geodezyjny nieruchomości na mniejsze działki, nie jest traktowany jako okoliczność decydująca o tym, że sprzedaż nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.

Przykładowo można wskazać na wyroki NSA:

‒    z 10 lipca 2024 r., sygn. akt I FSK 20/22: „Naczelny Sąd Administracyjny podzielił stanowisko Sądu pierwszej instancji o braku w opisanych we wniosku okolicznościach warunków niezbędnych do uznania dokonywanej sprzedaży działek przez Skarżącego (i pozostałych współwłaścicieli) jako podejmowanych przez podatników VAT. Sąd pierwszej instancji uznał, że o takim charakterze nie przesądzały działania w postaci złożenia wniosku o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, opisany wyżej podział działek oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy, gdyż mieściły się one w aktywności właściciela, który zabiega o uzyskanie najkorzystniejszych warunków dla zbycia nieruchomości. W tym kontekście podkreślił, że Skarżący nie miał wpływu (nie inicjował takiego postępowania) na posadowienie przyłączy do wody i innych mediów. Nie podejmował szczególnych działań marketingowych. Nie zabiegał o nabycie nieruchomości, której własność uzyskał wiele lat wcześniej nieodpłatnie, w następstwie działań innych osób (darczyńcy, spadkodawcy).

Wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy jest pytaniem o informację o gruncie, o którą wystąpić może każdy, więc nie sposób uznać takiego działania za przejaw szczególnej aktywności wskazującej na profesjonalny charakter działań.

Podobnie ocenione zostały działania dotyczące wniosku o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego. Skarżący nie występował o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, lecz wystąpił o jego zmianę, kiedy plan był już uchwalony.

Zasadnie Sąd pierwszej instancji ocenił, że o podjęciu profesjonalnych działań wobec gruntów nie można potraktować podziału nieruchomości. Dokonywanie podziału nieruchomości w celu uzyskania korzystniejszego finansowo efektu przy jej sprzedaży jest typowym działaniem właścicielskim. Podejmowanie zabiegów w celu korzystnej sprzedaży nieruchomości nie może być automatycznie traktowane jako działalność w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. W tym kontekście stwierdzenie, że wyodrębniając działki do sprzedaży uwzględniono do nich dostęp przez wydzielenie dróg wewnętrznych także nie jest okolicznością przesądzającą o sprzedaży działek w warunkach działalności gospodarczej.”;

‒    z 1 października 2024 r., sygn. akt I FSK 397/19: „Zbycie części działek wyodrębnionych z jednej nieruchomości gruntowej, wykorzystywanej przed laty przez jej właściciela do prowadzenia działalności gospodarczej, opodatkowanej wówczas podatkiem od towarów i usług, nie stanowi samodzielnej (wystarczającej) podstawy dla zakwalifikowania tego zbycia za dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy dnia 11 marca 2004 r. podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 361, ze zm.) nawet, jeśli zamiar tego zbycia został przez tego właściciela zamanifestowany w bezpłatnie umieszczonym w Internecie ogłoszeniu, a do działek tych dokonano przyłącza elektrycznego w postaci tzw. posadowienia skrzynek bez zamieszczania na przedmiotowych działkach jakiejkolwiek infrastruktury energetycznej, ani sieci kanalizacyjnej, o ile na gruncie danego przypadku, działanie te nie spełniają cech działalności gospodarczej.”

Dokonanie podziału nieruchomości na mniejsze działki, nawet jeśli jego bezpośrednim celem jest umożliwienie ich sprzedaży, nie stanowi zatem okoliczności skutkującej uznaniem, że sprzedaż działek nie stanowi rozporządzeniem majątkiem prywatnym.

Reasumując, nie zaangażowała Pani kapitału ani w nabycie Nieruchomości dla celów handlowych, ani dla podniesienia jej wartości w celu uzyskania większego zysku.

Wreszcie, nie podejmowała Pani i nie podejmie również czynności niezbędnych do zmiany stanu prawnego Nieruchomości oraz umożliwienia jej zabudowy.

Jak wspomniano, wszelkie czynności zmierzające do umożliwienia realizacji planowanej przez kupującego inwestycji na Nieruchomości (m.in. uzyskania pozwolenia na budowę, warunków technicznych przyłączenia, decyzji wycinkowej) w oparciu o uzyskaną od sprzedających zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane są dokonywane przez kupującego. Pani aktywność w tym zakresie ogranicza się do udzielenia kupującemu zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane i ewentualnych innych zgód i pełnomocnictw niezbędnych do osiągnięcia powyższych celów.

Przy czym wszelkie działania kupującego zmierzające do stanu prawnego Nieruchomości służą jego własnej korzyści, tj. umożliwieniu realizacji przez nabywcę konkretnej inwestycji na Nieruchomości. Celem wszystkich tych działań jest przede wszystkim korzyść nabywcy.

Powyższe działania są podejmowane w sensie faktycznym przez kupującego (oraz, co istotne, na jego koszt) i to kupujący decyduje samodzielnie o merytorycznej stronie wniosków, a skutek prawny czynności przygotowawczych ma znaczenie jedynie dla przyszłego właściciela (kupującego).

Z tego względu podejmowanie ww. działań przez kupującego na podstawie zgody udzielonej mu przez Panią nie stanowi podstaw do uznania, że podejmuje Pani w związku z planowaną transakcją czynności charakterystyczne dla handlowca.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 25 sierpnia 2020 r ., sygn. akt I SA/Gl 153/20. Został on wydany na tle zbliżonego stanu faktycznego, w którym sprzedający w umowie przedwstępnej udzielił kupującemu zgód umożliwiających podejmowanie czynności zmierzających do ziszczenia się warunków zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży - m.in. do uzyskania decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolnej, zawarcia umów z gestorami mediów, uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Zdaniem WSA, powyższe okoliczności nie dają podstaw do uznania sprzedającego za podatnika VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości: „Jak wynika z opisu wskazanego we wniosku - skarżąca z własnej inicjatywy nie dokonywała żadnych nakładów finansowych na spornej nieruchomości, zaś działania podjęte z inicjatywy nabywcy nieruchomości, służyły wyłącznie do realizacji jego własnych celów. Ponieważ w momencie zawarcia umowy przedwstępnej, nabywca nie dysponował jeszcze prawem do tej nieruchomości, nie mógł podejmować czynności przysługujących wyłącznie jej właścicielowi. Jednocześnie nabywca chciał się upewnić, czy na nieruchomości tej będzie mógł zrealizować swój zamierzony cel, co zresztą jest całkowicie uzasadnione. W przeciwnym bowiem razie prawdopodobnie nie byłby zainteresowany nabyciem przedmiotowej nieruchomości. Stąd wymogi postawione przez nabywcę w ramach umowy przedwstępnej, dotyczące uzyskania decyzji o wyłączeniu przedmiotowej nieruchomości z produkcji rolnej, czy pozwolenia na budowę. (...)

Jeżeli zatem konkretny podmiot zainteresowany nabyciem przedmiotu spadku, zawiera umowę przedwstępną i jest akceptowany przez wszystkich współwłaścicieli, oferuje korzystną cenę, ale domaga się przy tym dokonania określonych czynności w celu upewnienia się czy nieruchomość spełnia jego wymogi, to - zdaniem Sądu - nie można tego utożsamiać z podjęciem przez spadkobierców prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Zauważyć należy przy tym, że czynności, których spełnienia domaga się nabywca nie są podejmowane w celu poszukiwania klienta przez skarżącą, lecz przez klienta w celu realizacji jego własnych interesów.”

Analogiczne stanowisko WSA w Łodzi zawarł w wyrokach z 25 września 2019 r., sygn. akt I SA/Łd 352/19 i z 2 października 2019 r., sygn. akt I SA/Łd 466/19, które również zostały wydane na tle stanu faktycznego zbliżonego do tego, z którym mamy do czynienia w niniejszej sprawie - w umowie przedwstępnej sprzedający udzielił kupującemu pełnomocnictw w celu uzyskania stosownych decyzji dotyczących zbywanej nieruchomości.

Zdaniem Sądu, „(...) strona skarżąca w dniu 8 czerwca 2017 r. zawarła ze spółką A przedwstępną umowę sprzedaży, pod kilkoma opisanymi w niej warunkami. Zawarcie takiej umowy przedwstępnej towarzyszy wielu transakcjom zbycia nieruchomości i nie może być utożsamiana z działaniem komercyjnym. Fakt zawarcia takowej umowy nie świadczy o prowadzonej działalności gospodarczej, podobnie okoliczność umocowania kupującego do podejmowania działań zmierzających do ziszczenia się opisanych w umowie warunków, od których uzależnione zostało nabycie. Rację ma organ wskazując, iż skutki działań podejmowanych przez kupującego oddziałują bezpośrednio na sferę prawną strony. Niemniej zbyt daleko idącym wnioskiem jest wywód organu, iż skarżąca w taki sposób zorganizowała sprzedaż działki, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie. Podejmowana współpraca miała na celu jedynie realizację opisanych w umowie warunków, bez których spełnienia nie doszłoby do zawarcia finalnej umowy sprzedaży. Oczywistym jest, iż stronie, racjonalnie gospodarującej swoim mieniem, zależy na zbyciu niewykorzystywanej nieruchomości, co oznacza, iż ze swej strony musi podejmować pewne działania, jak chociażby udzielenie pełnomocnictw celem uzyskania określonych rozstrzygnięć administracyjnych. Nie czyniła jednocześnie żadnych nakładów, bowiem wszelkie wydatki związane ze ziszczeniem się warunków umowy ponosił kupujący.

Rezygnacja strony z umocowania kupującego do określonych działań, uzyskania decyzji administracyjnej o podziale działki stanowiłaby bezsprzecznie nieracjonalny sposób rozporządzania własnym mieniem. Nie ma podstaw, aby takie umocowanie kwalifikować na równi z angażowaniem środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Opisana aktywność strony, zdaniem Sądu, jest właściwa dla zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Brak jest podstaw do kwalifikowania jako działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie swoich potrzeb. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą.

W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości charakteryzujące działalność gospodarczą, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (a nie okazjonalnego) źródła zarobkowania (wyrok WSA w Warszawie z 10 stycznia 2018 r., sygn. akt III SA/Wa 421/17).

Podobne stanowisko wyraził także Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 25 września 2019 r. sygn. akt I SA/Łd 352/19, który to pogląd skład orzekający w pełni podziela.” (fragment uzasadnienia wyroku z 25 września 2019 r., sygn. akt I SA/Łd 352/19; wyrok z 2 października 2019 r., sygn. akt I SA/Łd 466/19 zawiera identyczną argumentację).

Reasumując: warunkiem uznania sprzedaży nieruchomości za dokonaną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT (co znajduje oparcie także w orzecznictwie sądowym) jest podejmowanie przez sprzedającego aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, charakterystycznych dla podmiotów prowadzących działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak działania marketingowe, czy zmierzające do zmiany charakteru działki, zwiększenia jej atrakcyjności itp.

W tej sprawie nie podejmuje i nie będzie Pani podejmować żadnych aktywnych działań w powyższym zakresie. Działania te będzie podejmować wyłącznie kupujący, natomiast nie wiążą się one z żadną czynną działalnością z Pani strony.

Wskazane okoliczności świadczą więc o tym, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, natomiast nie może być traktowana jako przejaw działalności handlowej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Całokształt przedstawionych okoliczności powoduje więc, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości nie będzie przysługiwał Pani status podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Przemawia to za uznaniem za prawidłowe stanowiska, iż planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów, budynków) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy też zauważyć, że dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, rozumiana jest przez ustawodawcę, jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę owego faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług „dostawa” oznacza wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamiana, darowizna, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego).

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości, podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W opisie sprawy wskazała Pani, że jest właścicielem nieruchomości położonej w (…). Nieruchomość składa się z działek ewidencyjnych o numerach: 1, 2 i 3. Nieruchomość jest niezabudowana - nie znajdują się na niej budynki, ani inne obiekty budowlane będące Pani własnością. Własność Nieruchomości nabyła Pani do majątku osobistego na podstawie umowy darowizny 25 maja 1994 r. Przedmiotem darowizny były działki oznaczone w momencie jej dokonania numerami 4, 2, 3, 5- stanowiące funkcjonalnie jedną całość. W 2000 r., w związku ze zgłoszeniem się osoby zainteresowaniem nabyciem części działki 4 pod budowę domu, został dokonany na Pani wniosek podział geodezyjny tej działki na mniejsze działki i drogę dojazdową wzdłuż nich. Następnie w latach 2000-2003 dokonała Pani sprzedaży 6 działek powstałych w wyniku ww. podziału wraz z drogą dojazdową do nich. Ponadto w 2006 r. dwie działki powstałe w wyniku podziału działki 4 przekazała Pani w darowiźnie na rzecz Burmistrza Gminy (…) z przeznaczeniem pod planowaną drogę. Ponadto, sprzedała Pani wówczas również działkę nr 5na rzecz właściciela sąsiedniej nieruchomości (była to niewielka działka, odcięta od pozostałych działek drogą krajową). W przypadku każdej z opisanych transakcji sprzedaży z inicjatywą zakupu zgłosili się nabywcy. Nie podejmowała Pani żadnych działań zmierzających do ich sprzedaży - w szczególności nie zamieszczała Pani ogłoszeń o sprzedaży, ani nie zawierała umów o pośrednictwo w sprzedaży.

Obecnie spośród działek nabytych na podstawie umowy darowizny w 1994 r. posiada Pani działki składające się na Nieruchomość oraz działkę 1. Od momentu nabycia Nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana (w szczególności do prowadzenia działalności gospodarczej), jak również nie była udostępniana do korzystania żadnemu innemu podmiotowi, w szczególności na podstawie umowy najmu lub dzierżawy. Nie ponosiła Pani również żadnych nakładów na Nieruchomość. Nie prowadzi Pani i nie prowadziła nigdy działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, ani innej działalności związanej z nieruchomościami. Obecnie zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży, której przedmiotem jest zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy.

Na tle powyższego opisu sprawy Pani wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pani zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia Nabywcy pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu w zakresie m.in. uzyskania przez Nabywcę pozwolenia na budowę umożliwiającego realizację planowanej przez niego inwestycji na Nieruchomości polegającej na budowie pawilonu handlowego (typu supermarket) z niezbędną infrastrukturą w tym układem komunikacyjnym, jak również decyzje dotyczących budowy instalacji do doprowadzania mediów dla Inwestycji oraz decyzje dotyczące budowy układu komunikacyjnego; uzyskania przez Nabywcę (na podstawie odpowiednich pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającą) ostatecznej i prawomocnej decyzji obejmującej zgodę na rzecz Sprzedającej na usunięcie z Nieruchomości drzew lub krzewów kolidujących z Inwestycją; uzyskania przez Nabywcę wszelkich uzgodnień lub warunków technicznych, umożliwiających przyłączenie Inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej (kanalizacja sanitarna i deszczowa), elektroenergetycznej oraz telekomunikacyjnej, jak również pozytywnych opinii lub ekspertyz w sprawie możliwości ogrzewania Inwestycji za pomocą pomp ciepła, a gdyby takie ogrzewanie nie było możliwe - uzyskania uzgodnień lub warunków technicznych dotyczących zasad przyłączenia Inwestycji do sieci gazowej;

W umowie przedwstępnej udzieliła Pani Nabywcy:

• bezwarunkowej i nieodwołalnej zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy z Prawo budowlane, wyłącznie w związku z zamiarem realizowania przez Nabywcę, której dotyczyć ma pozwolenie na budowę;
• zgody na wstęp od dnia zawarcia niniejszej umowy przedstawicieli Nabywcy lub wskazanych przez niego osób trzecich na Nieruchomość w celu przeprowadzania badań wszelkiego rodzaju, w szczególności w celu przeprowadzenia badania technicznego-środowiskowego Nieruchomości.

Gdyby zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane okazała się niewystarczająca dla organów publicznych, zobowiązała się Pani do zawarcia z Nabywcą umowy dzierżawy Nieruchomości na okres trwania umowy przedwstępnej zawierającą zgodę na dysponowanie przez Nabywcę Nieruchomością na cele budowlane w związku z zamiarem realizowania przez Nabywcę Inwestycji, której dotyczyć ma pozwolenie na budowę - w zamian za czynsz w wysokości 100,00 zł (sto złotych) miesięcznie.

Ponadto udzieliła Pani wskazanej w umowie przedwstępnej osobie fizycznej, pełnomocnictwa z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw, upoważniającego do wszczęcia i prowadzenia w Pani imieniu każdego z postępowań administracyjnych, potrzebnych do prawidłowego przygotowania i realizacji Inwestycji, a w szczególności takich postępowań, których przedmiotem będzie uzyskanie:

‒ decyzji obejmującej zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej gruntu składającego się na Nieruchomość,

‒ zezwolenia na lokalizację zjazdów zwykłych na Nieruchomość,

‒ uzgodnień, opinii lub stanowisk organów administracji drogowej, w tym właściwych zarządców dróg,

‒ uzgodnień, opinii lub stanowisk dostawców mediów, gestorów sieci i urządzeń technicznych,

‒ zgłoszenia budowy lub przebudowy zjazdów zwykłych na Nieruchomość ,

‒ zezwolenia na zajęcie pasa drogowego,

‒ zezwolenia na usunięcie z Nieruchomości drzew lub krzewów, ich przesadzenie lub nasadzenie nowych, w szczególności postępowań dotyczących uzyskania Decyzji Wycinkowej,

‒ zgody na przebudowę lub likwidację znajdujących się w ramach Nieruchomości instalacji, urządzeń lub sieci, kolidujących z Inwestycją,

‒ pozwolenia właściwego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych na Nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej realizacji Inwestycji,

‒ innych wymaganych decyzji, uzgodnień i opinii właściwych organów, Nie podejmowałam żadnych działań zmierzających do sprzedaży Nieruchomości. W szczególności nie zamieszczałam żadnych ogłoszeń o zamiarze jej sprzedaży, ani nie zawarłam umów z pośrednikami w zakresie obrotu nieruchomościami.

Powyższe czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Nabywcy umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Nabywcy, nie jest staraniem Pani jako Sprzedającej, która przykładowo stara się grunt uzbroić, czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

Skutki prawne czynności podejmowanych przez pełnomocnika działającego w imieniu Nabywcy – w szczególności w zakresie uzyskiwania decyzji administracyjnych, warunków technicznych przyłączenia do sieci, uzgodnień komunikacyjnych czy innych czynności przygotowawczych – odnoszą się bezpośrednio do Nieruchomości, a tym samym do Pani jako jej właściciela.

Jednakże działania te nie stanowią Pani działań ukierunkowanych na aktywne zwiększanie atrakcyjności Nieruchomości w celu jej sprzedaży ani działań podejmowanych w celu pozyskania nabywcy. W istocie są to czynności realizowane przez Nabywcę w jego własnym interesie gospodarczym, zmierzające do przygotowania Nieruchomości do realizacji planowanej przez niego inwestycji budowlanej.

Podkreślić należy, że podjęte przez Nabywcę działania wykonywane są we własnym interesie, dla realizacji jego własnych potrzeb inwestycyjnych, w szczególności w celu dostosowania Nieruchomości do planowanej inwestycji polegającej na budowie pawilonu handlowego (typu supermarket) z niezbędną infrastrukturą w tym układem komunikacyjnym.

Co istotne w sprawie, w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości nie ponosiła Pani jakichkolwiek nakładów ani nie dokonywała ulepszeń, nie prowadziła Pani także działań marketingowych. Ponadto, Nieruchomość od momentu jej nabycia w drodze darowizny, nie była nigdy wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, ani nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do planowanej przez Panią sprzedaży Nieruchomości nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C- 180/10, C-181/10.

Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podjęte przez Nabywcę na mocy udzielonego mu przez Panią pełnomocnictwa, zostaną podjęte w interesie przyszłego, skonkretyzowanego nabywcy, a ich ewentualne nieziszczenie się doprowadzić może w swoich skutkach do odstąpienia od zawarcia z Panią umowy przyrzeczonej.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, udzielenie pełnomocnictwa nabywcy do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb Nabywcy nie powoduje, że zostanie Pani z tego powodu uznana za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Zatem dokonując sprzedaży Nieruchomości, będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).

Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.