0114-KDIP4-2.4012.544.2026.3.MC

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 czerwca 2026r. wpłynął Pana wniosek z 28 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Uzupełnił go Pan pismem z 31 lipca 2026 r. (wpływ 31 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Na mocy umowy darowizny dokonanej aktem notarialnym z 15 maja 2017 r. (rep. (...)) Wnioskodawca stał się właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości (...) w Gminie (...) objętej księgą wieczystą o numerze (...). W chwili otrzymania nieruchomości w drodze darowizny Wnioskodawca nie planował jej sprzedaży ani nie podejmował działań zmierzających do przygotowania nieruchomości do zbycia.

Powyższa nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr (...) Rady Gminy w (...) z 24 maja 2000 r. wraz z późniejszymi zmianami, zgodnie z którym ww. nieruchomość przeznaczona jest w całości pod teren budowy zagrodowej.

W powyższym zakresie zarówno Wnioskodawca, jak i jego darczyńca nigdy nie występowali o zmianę przeznaczenia dla wskazanej nieruchomości i nie podejmowali czynności inicjujących opracowanie MPZP.

Nieruchomość pozostaje częścią gospodarstwa rolnego, zaś Wnioskodawca posiada status rolnika ryczałtowego. Bieżące sprawy związane z gospodarstwem rolnym prowadzone są przy pomocy rodziców Wnioskodawcy.

Wnioskodawca od 2020 roku prowadzi działalność gospodarczą i posiada miejsce zamieszkania w (...). Prowadzona działalność nie ma związku z obrotem nieruchomościami (działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne). Wnioskodawca jako przedsiębiorca posiada status podatnika VAT czynnego.

W związku ze zmianą miejsca zamieszkania i planów życiowych Wnioskodawcy oraz faktem iż prowadzący gospodarstwo rolne rodzice zbliżają się do wieku emerytalnego pojawiła się konieczność zadecydowania o dalszym przeznaczeniu nieruchomości.

W 2022 roku Wnioskodawca wystąpił o podział nieruchomości, którego po otrzymaniu pozytywnej opinii Wójta Gminy dokonano w czerwcu 2022 roku. W 2025 roku Wnioskodawca wystąpił o wydanie warunków przyłączeniowych do sieci wodociągowej oraz sieci energetycznej. Wnioskodawca uzyskał wyłącznie warunki przyłączenia. Nie zawierał umów przyłączeniowych, nie ponosił opłat przyłączeniowych, nie wykonywał przyłączy oraz nie realizował żadnych prac związanych z faktycznym doprowadzeniem mediów do wydzielonych działek. Zarówno podział nieruchomości, jak i wystąpienie o warunki przyłączeniowe były konsekwencją rozważania różnych sposobów przyszłego zagospodarowania nieruchomości w związku ze zmianą sytuacji życiowej oraz perspektywą zakończenia prowadzenia gospodarstwa rolnego przez rodziców.

Poza dokonaniem podziału nieruchomości oraz uzyskaniem warunków przyłączenia Wnioskodawca nie podejmował innych działań mających na celu przygotowanie działek do sprzedaży, w szczególności nie wykonywał prac geodezyjnych związanych z wytyczeniem infrastruktury technicznej, nie budował dróg wewnętrznych, nie wykonywał ogrodzeń oraz nie prowadził prac związanych z uzbrojeniem terenu.

Nieprzerwanie od 2017 roku wydzielone działki nadal pozostają częścią gospodarstwa rolnego i są wykorzystywane do prowadzenia upraw rolnych. Także po dokonaniu podziału oraz uzyskaniu warunków przyłączenia do sieci wodociągowej i elektroenergetycznej nieruchomość nie została wyłączona z gospodarstwa rolnego.

Do dnia sporządzenia wniosku, żadna z działek nie została sprzedana. Wnioskodawca zamieścił ogłoszenia dotyczące sprzedaży jedynie na portalu ogłoszeniowym (...), platformie społecznościowej (...) oraz w lokalnej gazecie.

Wnioskodawca nie korzystał i nie zamierza korzystać z pomocy osób bądź podmiotów zajmujących się profesjonalnie sprzedażą nieruchomości.

Wnioskodawca nigdy nie nabywał jakichkolwiek nieruchomości w celach handlowych.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu stanu faktycznego

W uzupełnieniu wniosku, w odpowiedzi na poszczególne pytania, wskazał Pan następujące informacje.

W odpowiedzi na pytanie nr 1: jakim numerem ewidencyjnym (numerami ewidencyjnymi) była oznaczona niezabudowana nieruchomość gruntowa będąca przedmiotem wniosku, wskazał Pan:

„Niezabudowana nieruchomość gruntowa będąca przedmiotem wniosku przed dokonaniem podziału oznaczona była numerem ewidencyjnym 1.”

W odpowiedzi na pytanie nr 2: na ile działek została podzielona posiadana przez Pana niezabudowana nieruchomość gruntowa, jakimi numerami ewidencyjnymi zostały oznaczone te działki, wskazał Pan:

„1) Nieruchomość została podzielona na siedem działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi:

·      2,

·      3,

·      4,

·      5,

·      6,

·      7,

·      8.”

W odpowiedzi na pytanie nr 3: czy niezabudowana nieruchomość gruntowa przed jej podziałem była wykorzystywana przez Pana do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, w tym czy była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, bądź też była udostępniana odpłatnie osobom trzecim, wskazał Pan:

„Przed dokonaniem podziału nieruchomość nie była wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Nie była również przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze oraz nie była odpłatnie udostępniana osobom trzecim.”

W odpowiedzi na pytanie nr 4: czy wydzielone działki są/będą w przyszłości (do momentu sprzedaży) wykorzystywane przez Pana do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, w tym czy są/będą przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, bądź też są/będą udostępniane odpłatnie osobom trzecim, wskazał Pan:

„Wydzielone działki nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Do momentu planowanej sprzedaży nie będą przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze oraz nie będą odpłatnie udostępniane osobom trzecim.”

W odpowiedzi na pytanie nr 5: czy poza zamieszczaniem ogłoszeń podejmował Pan inne działania marketingowe mające na celu umożliwienie sprzedaży wydzielonych działek – jeśli tak, proszę wskazać te działania, wskazał Pan:

„Poza zamieszczaniem ogłoszeń Wnioskodawca nie podejmował innych działań marketingowych mających na celu umożliwienie sprzedaży wydzielonych działek.”

W odpowiedzi na pytanie nr 6: czy wykorzystywał/wykorzystuje Pan niezabudowaną nieruchomość gruntową oraz wydzielone działki do działalności rolniczej (o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy – jeżeli tak, to proszę wskazać, czy dokonywane były/są z tej działki zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowane podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta ma/miała miejsce), czy też produkty rolne były/są wykorzystywane na własne potrzeby, wskazał Pan:

„Nieruchomość przed podziałem oraz wydzielone działki były i są wykorzystywane do działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Bieżące prace związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego wykonywane są przy pomocy rodziców Wnioskodawcy.

Uzyskiwane produkty rolne nie były i nie są przedmiotem sprzedaży. Są one wykorzystywane wyłącznie na własne potrzeby gospodarstwa rolnego jako pasza dla bydła.”

W odpowiedzi na pytanie nr 7: czy dla każdej wydzielonej działki uzyskał Pan warunki przyłączeniowe do sieci wodociągowej oraz sieci energetycznej, wskazał Pan:

„Dla każdej z wydzielonych działek uzyskano warunki przyłączenia do sieci wodociągowej oraz do sieci elektroenergetycznej”

W odpowiedzi na pytanie nr 8: czy udzielił Pan lub planuje udzielić innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa czy też jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży wydzielonych działek, jeżeli tak, proszę wskazać:

a)  zakres tego pełnomocnictwa, w tym jakie konkretnie czynności podejmuje/będzie podejmował podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku z planowaną transakcją sprzedaży działek (przy czym zaznaczam, że nie należy załączać/przesyłać treści umowy lecz opisać/wskazać niniejsze informacje jako opis zdarzenia przyszłego),

b)  kiedy zostało/zostanie udzielone to pełnomocnictwo/inne umocowanie (proszę wskazać datę),

wskazał Pan:

„Wnioskodawca nie udzielił żadnej osobie ani podmiotowi pełnomocnictwa ani innego umocowania prawnego do działania w jego imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży wydzielonych działek.

W ramach opisanego zdarzenia przyszłego Wnioskodawca nie planuje udzielenia takiego pełnomocnictwa ani innego umocowania.”

W odpowiedzi na pytanie nr 9: czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeśli tak – to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)  kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości,

b)  w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte,

c)  w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży,

d)  kiedy dokonywał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży,

e)  ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe),

f)   czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) był Pan zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży,, wskazał Pan:

„Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości.”

W odpowiedzi na pytanie nr 10: czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak, to ile i jakie, oraz:

a)  kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości,

b)  w jakim celu nabył Pan te nieruchomości,

c)  w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie,

d)  jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki,

wskazał Pan:

„Poza nieruchomością będącą przedmiotem niniejszego wniosku Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.”

Pytanie

Czy planowana sprzedaż wydzielonych działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości nabytej przez Wnioskodawcę w drodze darowizny będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. czy Wnioskodawca dokonując sprzedaży będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy planowana sprzedaż wydzielonych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż dokonując sprzedaży Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Nieruchomość gruntowa stanowi zatem towar w rozumieniu ustawy.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie nie każda dostawa towarów podlega opodatkowaniu VAT. Warunkiem opodatkowania jest bowiem dokonanie czynności przez podmiot występujący w charakterze podatnika VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, a także wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych regulacji wynika, że dla uznania danej czynności za podlegającą opodatkowaniu VAT nie jest wystarczające stwierdzenie, że przedmiotem sprzedaży jest towar. Konieczne jest również ustalenie, czy sprzedający dokonuje czynności jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą. W orzecznictwie TSUE utrwalony jest pogląd, że zwykłe wykonywanie prawa własności nie stanowi działalności gospodarczej.

Kluczowe znaczenie posiada wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 (Słaby i Kuć), w którym wskazano, że liczba transakcji, podział nieruchomości czy osiągnięcie korzyści finansowej nie są same w sobie wystarczające do uznania, że właściciel działa jako podatnik VAT.

Trybunał podkreślił, że za podatnika można uznać jedynie podmiot podejmujący aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami poprzez angażowanie środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców.

Powyższe stanowisko jest konsekwentnie prezentowane również w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego.

W wyroku NSA z 17 lipca 2025 r., sygn. I FSK 813/22, wskazano, że sprzedaż nieruchomości nie podlega VAT, jeżeli właściciel nie podejmuje aktywnych działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Podobnie NSA w wyroku z 10 lipca 2024 r., sygn. I FSK 20/22, podkreślił, że sam podział nieruchomości oraz działania zwiększające atrakcyjność gruntu nie przesądzają jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej.

Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego należy wskazać, że Wnioskodawca nie nabył nieruchomości w celu jej dalszej odsprzedaży.

Nieruchomość została nabyta nieodpłatnie w drodze darowizny w 2017 r. W chwili nabycia Wnioskodawca nie planował jej sprzedaży ani nie podejmował działań zmierzających do przygotowania nieruchomości do zbycia.

Jednocześnie przeznaczenie nieruchomości wynikało z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego już przed nabyciem nieruchomości przez Wnioskodawcę. Zarówno Wnioskodawca, jak i jego darczyńca nigdy nie inicjowali uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Istotne znaczenie ma również upływ czasu pomiędzy poszczególnymi zdarzeniami.

Od nabycia nieruchomości do dokonania jej podziału upłynęło około pięciu lat, natomiast o warunki przyłączeniowe wystąpiono po kolejnych trzech latach.

Podział nieruchomości oraz wystąpienie o warunki przyłączeniowe nie były elementem działalności deweloperskiej ani inwestycyjnej. Czynności te stanowiły konsekwencję zmiany sytuacji życiowej Wnioskodawcy, który od 2020 r. prowadzi działalność gospodarczą i nie wiąże swojej przyszłości zawodowej z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Wnioskodawca nie wykonywał żadnych czynności charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

W szczególności:

·      nie występował o uchwalenie lub zmianę MPZP,

·      nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy,

·      nie uzbrajał terenu,

·      nie wykonywał przyłączy,

·      nie zawierał umów przyłączeniowych,

·      nie ponosił opłat przyłączeniowych,

·      nie budował dróg wewnętrznych,

·      nie wykonywał ogrodzeń,

·      nie korzystał z usług pośredników nieruchomości,

·      nie prowadził profesjonalnych kampanii marketingowych.

Na szczególne podkreślenie zasługuje fakt, że pomimo dokonania podziału nieruchomości w 2022 r. oraz uzyskania warunków przyłączeniowych w 2025 r. nieruchomość nie utraciła swojego dotychczasowego charakteru.

Działki nieprzerwanie pozostają częścią gospodarstwa rolnego i nadal są wykorzystywane do prowadzenia upraw. Nie doszło zatem do zmiany sposobu wykorzystania nieruchomości ani do rozpoczęcia procesu inwestycyjnego polegającego na przygotowaniu działek do sprzedaży.

W ocenie Wnioskodawcy, okoliczności tej nie zmienia fakt posiadania statusu rolnika ryczałtowego ani fakt prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

Przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest działalność inżynieryjna i doradztwo techniczne. Działalność ta nie jest związana z obrotem nieruchomościami. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w tej działalności, nie stanowiła środka trwałego oraz nie była przedmiotem odliczenia podatku VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy całokształt wykazanych okoliczności wskazuje, że powyższe czynności nie były prowadzone w sposób zorganizowany i ciągły, a stanowiły jedynie zarząd mieniem prywatnym. Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w aktualnej praktyce interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

W interpretacji z 5 maja 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.244.2025.2.KP, DKIS uznał, że sprzedaż działek nie podlega VAT, jeżeli właściciel nie podejmuje działań charakterystycznych dla osoby zajmującej się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Podobne stanowisko zaprezentowano m.in. w interpretacji z 18 kwietnia 2025 r., sygn. 0112-KDIL1-1.4012.99.2025.2.JKU, interpretacji z 2 kwietnia 2025 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.67.2025.4.MC oraz interpretacji z 22 października 2025 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.769.2025.2.KC.

W konsekwencji należy uznać, że planowana sprzedaż działek będzie stanowiła wyłącznie formę wykonywania prawa własności przez Wnioskodawcę i nie będzie realizowana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W rezultacie Wnioskodawca dokonując sprzedaży nie będzie działał w charakterze podatnika VAT, a planowana sprzedaż działek pozostanie poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Z przytoczonych regulacji prawa Unii Europejskiej wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwana dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

W analizowanej sprawie wątpliwości dotyczą ustalenia, czy planowana sprzedaż wydzielonych działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości nabytej przez Pana w drodze darowizny (działki nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, nr 6, nr 7 oraz nr 8) będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. czy dokonując sprzedaży będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

W odniesieniu do Pana wątpliwości należy wskazać, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Ze wskazanych wyżej regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (działek) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Zatem mając na uwadze powołany stan prawny oraz okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w opisanej sytuacji podejmowane przez Pana działania nie wskazują na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, a sprzedaż wydzielonych działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości nabytej przez Pana w drodze darowizny (działki nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, nr 6, nr 7 oraz nr 8) nie będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej.

Jak wynika z wniosku, na mocy umowy darowizny stał się Pan właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej. W chwili otrzymania nieruchomości w drodze darowizny nie planował Pan jej sprzedaży ani nie podejmował Pan działań zmierzających do przygotowania nieruchomości do zbycia. Niezabudowana nieruchomość gruntowa będąca przedmiotem wniosku przed dokonaniem podziału oznaczona była numerem ewidencyjnym 1.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym ww. nieruchomość przeznaczona jest w całości pod teren zabudowy zagrodowej. Zarówno Pan, jak i Pana darczyńca nigdy nie występowali o zmianę przeznaczenia dla wskazanej nieruchomości i nie podejmowali czynności inicjujących opracowanie MPZP. Nieruchomość pozostaje częścią gospodarstwa rolnego, zaś posiada Pan status rolnika ryczałtowego. Bieżące sprawy związane z gospodarstwem rolnym prowadzone są przy pomocy Pana rodziców.

W 2022 roku wystąpił Pan o podział nieruchomości, którego po otrzymaniu pozytywnej opinii Wójta Gminy dokonano w czerwcu 2022 roku. Nieruchomość została podzielona na siedem działek (działki nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, nr 6, nr 7 oraz nr 8).

W 2025 roku wystąpił Pan o wydanie warunków przyłączeniowych do sieci wodociągowej oraz sieci elektroenergetycznej. Uzyskał Pan wyłącznie warunki przyłączenia. Nie zawierał Pan umów przyłączeniowych, nie ponosił opłat przyłączeniowych, nie wykonywał przyłączy oraz nie realizował żadnych prac związanych z faktycznym doprowadzeniem mediów do wydzielonych działek. Dla każdej z wydzielonych działek uzyskano warunki przyłączenia do sieci wodociągowej oraz do sieci elektroenergetycznej.

Zarówno podział nieruchomości, jak i wystąpienie o warunki przyłączeniowe były konsekwencją rozważania różnych sposobów przyszłego zagospodarowania nieruchomości w związku ze zmianą sytuacji życiowej oraz perspektywą zakończenia prowadzenia gospodarstwa rolnego przez Pana rodziców.

Poza dokonaniem podziału nieruchomości oraz uzyskaniem warunków przyłączenia nie podejmował Pan innych działań mających na celu przygotowanie działek do sprzedaży, w szczególności nie wykonywał prac geodezyjnych związanych z wytyczeniem infrastruktury technicznej, nie budował dróg wewnętrznych, nie wykonywał ogrodzeń oraz nie prowadził prac związanych z uzbrojeniem terenu. Nieprzerwanie od 2017 roku wydzielone działki nadal pozostają częścią gospodarstwa rolnego i są wykorzystywane do prowadzenia upraw rolnych. Także po dokonaniu podziału oraz uzyskaniu warunków przyłączenia do sieci wodociągowej i elektroenergetycznej nieruchomość nie została wyłączona z gospodarstwa rolnego.

Zamieścił Pan ogłoszenia dotyczące sprzedaży jedynie na portalu ogłoszeniowym (...), platformie społecznościowej (...) oraz w lokalnej gazecie. Poza zamieszczaniem ogłoszeń nie podejmował Pan innych działań marketingowych mających na celu umożliwienie sprzedaży wydzielonych działek. Nie korzystał i nie zamierza korzystać z pomocy osób bądź podmiotów zajmujących się profesjonalnie sprzedażą nieruchomości.

Przed dokonaniem podziału nieruchomość nie była wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Nie była również przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze oraz nie była odpłatnie udostępniana osobom trzecim. Ponadto, wydzielone działki nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Do momentu planowanej sprzedaży nie będą przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze oraz nie będą odpłatnie udostępniane osobom trzecim.

Nieruchomość przed podziałem oraz wydzielone działki były i są wykorzystywane do działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Bieżące prace związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego wykonywane są przy pomocy Pana rodziców. Uzyskiwane produkty rolne nie były i nie są przedmiotem sprzedaży. Są one wykorzystywane wyłącznie na własne potrzeby gospodarstwa rolnego jako pasza dla bydła.

Nie udzielił Pan żadnej osobie ani podmiotowi pełnomocnictwa ani innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży wydzielonych działek. W ramach opisanego zdarzenia przyszłego nie planuje Pan udzielenia takiego pełnomocnictwa ani innego umocowania.

Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości. Poza nieruchomością będącą przedmiotem wniosku nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Nigdy nie nabywał jakichkolwiek nieruchomości w celach handlowych.

Należy zatem uznać, że dokonując sprzedaży sprzedaż wydzielonych działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości nabytej przez Pana w drodze darowizny (działki nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, nr 6, nr 7 oraz nr 8) będzie Pan korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a ich dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Co prawda, w 2022 roku wystąpił Pan o podział nieruchomości, którego po otrzymaniu pozytywnej opinii Wójta Gminy dokonano w czerwcu 2022 roku. Nieruchomość została podzielona na siedem działek (działki nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, nr 6, nr 7 oraz nr 8). Natomiast w 2025 roku wystąpił Pan o wydanie warunków przyłączeniowych do sieci wodociągowej oraz sieci elektroenergetycznej. Uzyskał Pan wyłącznie warunki przyłączenia. Dla każdej z wydzielonych działek uzyskano warunki przyłączenia do sieci wodociągowej oraz do sieci elektroenergetycznej. Jednakże nie zawierał Pan umów przyłączeniowych, nie ponosił opłat przyłączeniowych, nie wykonywał przyłączy oraz nie realizował żadnych prac związanych z faktycznym doprowadzeniem mediów do wydzielonych działek. Nie można zatem uznać, że opisane powyżej działania spowodowały podniesienie atrakcyjności działek będących przedmiotem sprzedaży oraz wzrost ich wartości. Takie działania nie mogą świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami, gdyż należy je oceniać w kontekście całokształtu okoliczności przedstawionej sprawy.

Tym samym zbycie wydzielonych działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości nabytej przez Pana w drodze darowizny (działki nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, nr 6, nr 7 oraz nr 8), będzie stanowiło działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania. Zatem przedmiotowa sprzedaż nie będzie skutkowała uznaniem Pana za podatnika, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż wydzielonych działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości nabytej przez Pana w drodze darowizny (działki nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, nr 6, nr 7 oraz nr 8) nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem Pana należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.