0114-KDIP4-2.4012.539.2026.5.MŻA

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 30 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie zbycia Lokalu Użytkowego. Uzupełniła go Pani pismem z 5 sierpnia 2026 r. (data wpływu 5 sierpnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni („Wnioskodawczyni”) jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania w Polsce i podlegającą w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych („podatek PIT”).

Wnioskodawczyni nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług („podatek VAT”).

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem nieruchomości usytuowanej na działkach ewidencyjnych 1 i 2 w obrębie (…) przy ul. (…) w (…) dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw. Nr (…) („Nieruchomość”).

Nieruchomość została nabyta przez matkę Wnioskodawczyni i ojca Wnioskodawczyni w 2003 r. na podstawie aktu notarialnego z 10 lutego 2003 r. Repertorium A (…). Nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego matki Wnioskodawczyni i ojca Wnioskodawczyni.

W 2006 r. matka Wnioskodawczyni i ojciec Wnioskodawczyni dokonali darowizny na jej rzecz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności Nieruchomości.

Tym samym na dzień składania Wniosku współwłaścicielami Nieruchomości są: Wnioskodawczyni, ojciec Wnioskodawczyni oraz matka Wnioskodawczyni. Każdy ze współwłaścicieli posiada udział w Nieruchomości wynoszący po 1/3 każdy.

Nieruchomość jest wyłącznie wykorzystywana przez ojca Wnioskodawczyni w ramach jego działalności gospodarczej (wynajem nieruchomości). Ojciec dysponuje udziałem Wnioskodawczyni nieodpłatnie na podstawie ustnych ustaleń.

Ojciec Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą podlegającą wpisowi do CEiDG polegającą na wynajmie nieruchomości.

Na Nieruchomości posadowiony jest budynek mieszkalny wielorodzinny składający się z 18 lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych o charakterze biurowym oraz garażu podziemnego z wydzielonymi miejscami postojowymi. Budynek został oddany do użytkowania w 2016 r. („Budynek”).

Budynek znajdujący się na Nieruchomości jest budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Budynek był wykorzystywany na cele działalności gospodarczej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez ojca Wnioskodawczyni opodatkowanej liniowo stawką podatku PIT 19%, budynek wprowadzony był i jest do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w celu dokonywania od ich wartości amortyzacji podatkowej. Ojciec Wnioskodawczyni odliczał podatek VAT od wydatków na wybudowanie Budynku. Budynek został oddany do użytkowania w 2016 r. i ojciec Wnioskodawczyni wynajmował Budynek w latach 2016-2024.

Ojciec Wnioskodawczyni dokonał wydatków w związku z dostosowaniem Budynku do celów mieszkaniowych jednakże wydatki te nie są większe niż 30% wartości początkowej Budynku znajdującego się na Nieruchomości - na ulepszenie Budynku, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

Budynek był wynajmowany od 2016 r. do 2024 r. Wynajem Budynku podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki VAT 23 %. Budynek był wynajmowany na rzecz podmiotów trzecich nie powiązanych z Wnioskodawczynią. Stroną umowy najmu był wyłącznie ojciec Wnioskodawczyni prowadzący działalność gospodarczą. Przychody z tytułu umowy najmu były rozliczane wyłącznie w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez ojca Wnioskodawczyni. Podatek należny z tytułu najmu był rozliczany przez ojca Wnioskodawczyni prowadzącego działalność gospodarczą. Faktury wystawiane były przez ojca Wnioskodawczyni prowadzącego działalność gospodarczą w ramach której Budynek ten jest wynajmowany. Budynek był wynajmowany jednemu najemcy na jego cele działalności gospodarczej.

W 2024 r. sytuacja się zmieniła i nadzór budowlany zarzucił, że Budynek nie jest użytkowany zgodnie z przeznaczeniem (tj. na cele mieszkaniowe). Wówczas Wnioskodawczyni i pozostali współwłaściciele Nieruchomości zobligowani byli przywrócić Budynkowi mieszkalny charakter. Umowa najmu Budynku została rozwiązana i od tego momentu Budynek nie jest wynajmowany.

Cały Budynek na kondygnacjach nadziemnych był faktycznie użytkowany na cele biurowe, podczas gdy dopuszczalne było to jedynie na parterze. Nadzór budowlany wydał decyzję administracyjną nakazującą przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania na cele mieszkalne.

Nie było możliwości zachowania niemieszkalnego charakteru Budynku (np. poprzez zalegalizowanie dokonanej zmiany sposobu użytkowania lub postępowanie naprawcze) z uwagi na zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Z uwagi na decyzję nadzoru budowlanego i przywrócenie Budynkowi jego charakteru mieszkalnego jako budynek mieszkalny wielorodzinny została podjęta decyzja o sprzedaży lokali mieszkalnych i teraz również lokalu użytkowego.

Obecnie Budynek został przywrócony do jego mieszkalnego charakteru. Od tych wydatków ojciec Wnioskodawczyni odliczał podatek VAT. Wartość nakładów nie przekraczała jednak 30 % wartości początkowej Budynku.

Obecnie też prowadzona jest sprzedaż wyodrębnionych 18 lokali mieszkalnych wraz z przydzielonym do każdego lokalu miejscem garażowym (wyodrębnienie lokali nastąpi w momencie sprzedaży każdego poszczególnego lokalu mieszkalnego). W zakresie opodatkowania sprzedaży 18 lokali mieszkalnych wraz z przydzielonym do każdego lokalu miejscem garażowym zostały wydane wobec Wnioskodawczyni niżej wskazane interpretacje: (i) Interpretacja w zakresie podatku VAT z 11 września 2025 r. nr 0112-KDIL3.4012.408.2025.4.AW oraz (ii) Interpretacja w zakresie podatku PIT z 11 września 2025 r. nr: 0112-KDSL1-2.4011.412.2025.3.PS.

Obecnie Wnioskodawczyni chce również sprzedać lokal użytkowy znajdujący się na parterze Budynku („Lokal Użytkowy”).

Wnioskodawczyni nie dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości na sprzedaż.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Budynek (w tym lokal użytkowy) był wynajmowany od 2016 r. do 2024 r. Wynajem Budynku podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki VAT 23%. Budynek był wynajmowany na rzecz podmiotów trzecich nie powiązanych z ojcem Wnioskodawczyni i Wnioskodawczynią. Stroną umowy najmu był wyłącznie ojciec Wnioskodawczyni prowadzący działalność gospodarczą. Przychody z tytułu umowy najmu były rozliczane wyłącznie w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez ojca Wnioskodawczyni. Podatek należny z tytułu najmu był rozliczany przez ojca Wnioskodawczyni prowadzącego działalność gospodarczą. Faktury wystawiane były przez ojca Wnioskodawczyni prowadzącego działalność gospodarczą w ramach której Budynek ten jest wynajmowany. Budynek był wynajmowany jednemu najemcy na jego cele działalności gospodarczej.

Nieruchomość jest wyłącznie wykorzystywana przez ojca Wnioskodawczyni w ramach jego działalności gospodarczej (wynajem nieruchomości). Ojciec dysponuje udziałem Wnioskodawczyni nieodpłatnie na podstawie ustnych ustaleń.

W związku z tym, Wnioskodawczyni nie wykorzystywała udziału w Lokalu Użytkowym w całym okresie posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży. Nie wykorzystywała też Lokalu Użytkowego na cele prywatne/osobiste.

Wnioskodawczyni nie będzie podejmowała działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia mające na celu dokonanie sprzedaży udziału w Lokalu Użytkowym.

Wnioskodawczyni nie udzieliła i nie planuje udzielić pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w jej imieniu i na jej rzecz podmiotom trzecim w związku ze zbywaniem udziału w Lokalu Użytkowym np. w celu uzyskania wszelkich decyzji, zgód, pozwoleń związanych ze sprzedażą Lokalu.

Wnioskodawczyni wskazuje, że udzieliła matce pełnomocnictwa do reprezentowania Wnioskodawczyni w czynnościach związanych ze sprzedażą na wypadek gdyby ze względów osobistych Wnioskodawczyni nie mogła osobiście uczestniczyć w tych czynnościach.

Wnioskodawczyni do momentu sprzedaży ww. udziału w Lokalu Użytkowym nie podjęła i nie podejmie jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości Lokalu Użytkowego.

Pytanie (oznaczone we wniosku nr 2)

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, w związku z odpłatnym zbyciem udziału w Lokalu Użytkowym znajdującym się w Budynku, Wnioskodawczyni nie będzie działała w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a czynność ta po stronie Wnioskodawczyni nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, w związku z odpłatnym zbyciem udziału w Lokalu Użytkowym znajdującym się w Budynku, Wnioskodawczyni nie będzie działała w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a czynność ta po stronie Wnioskodawczyni nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT: „opodatkowaniu podatkiem (…) [VAT], podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”. Art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że „przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 [ustawy o VAT], rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: (…) 6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste; 7) zbycie praw, o których mowa w pkt (…) 6”. Art. 2 pkt 6 ustawy o VAT „ilekroć w dalszych przepisach [ustawy o VAT] jest mowa o: 6) towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii”.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a)  określone udziały w nieruchomości;

b)  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

c)  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości, jak również nieruchomości stanowiącej współwłasność, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195 - art. 221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. Poz. 1071), zwanej dalej: Kodeks Cywilny.

W myśl art. 195 Kodeksu Cywilnego: „Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność)”. Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności. Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu Cywilnego „Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną”.

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu Cywilnego „Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu”.

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu Cywilnego „Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.

Jak stanowi art. 198 Kodeksu Cywilnego „Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarcza, o której mowa w [art. 15] ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a)  dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b)  dostawa terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku VAT może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT, w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów w Lokalu Użytkowym, istotne jest, czy w celu dokonania jego sprzedaży, Wnioskodawczyni podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Skutkowałoby to koniecznością uznania Wnioskodawczyni za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił TSUE - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W związku ze wskazanym opisem we Wniosku należy stwierdzić, że w odniesieniu do sprzedaży przez Wnioskodawczynię udziału w Lokalu Użytkowym, nie wystąpił ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądza, że jego sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie podjęła takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Wnioskodawczyni w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

W opisanej sytuacji Wnioskodawczyni będzie korzystać z przysługującego jej prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawczynię cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie sprzedaży ww. udziału w Lokalu Użytkowym, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W związku z tym w rozpatrywanej sprawie, Wnioskodawczyni będzie korzystała z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o VAT.

Tym samym, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, w związku z odpłatnym zbyciem udziału w Lokalu Użytkowym znajdującym się w Budynku znajdujących się w Budynku, Wnioskodawczyni nie będzie działała w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a czynność ta po stronie Wnioskodawczyni nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, jak również nieruchomości stanowiącej współwłasność, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dostawa towarów lub świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane są przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że nie jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jest Pani współwłaścicielem nieruchomości usytuowanej na działkach ewidencyjnych 1 i 2. Nieruchomość została nabyta przez Pani rodziców w 2003 r. na podstawie aktu notarialnego z 10 lutego 2003 r. W 2006 r. Pani rodzice dokonali darowizny na Pani rzecz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności Nieruchomości. Każdy ze współwłaścicieli posiada udział w Nieruchomości wynoszący po 1/3 każdy. Nieruchomość jest wyłącznie wykorzystywana przez Pani ojca w ramach jego działalności gospodarczej (wynajem nieruchomości). Pani ojciec dysponuje Pani udziałem nieodpłatnie na podstawie ustnych ustaleń. Pani ojciec prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomości. Na Nieruchomości posadowiony jest budynek mieszkalny wielorodzinny składający się z 18 lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych o charakterze biurowym oraz garażu podziemnego z wydzielonymi miejscami postojowymi. Budynek został oddany do użytkowania w 2016 r. Budynek był wykorzystywany na cele działalności gospodarczej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez Pani ojca, budynek wprowadzony był i jest w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w celu dokonywania od jego wartości amortyzacji podatkowej. Pani ojciec odliczał podatek VAT od wydatków na wybudowanie Budynku. Pani ojciec wynajmował Budynek w latach 2016-2024. Wynajem Budynku podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT. Stroną umowy najmu był wyłącznie Pani ojciec prowadzący działalność gospodarczą. Pani ojciec dokonał wydatków w związku z dostosowaniem Budynku do celów mieszkaniowych jednakże wydatki te nie są większe niż 30% wartości początkowej Budynku znajdującego się na Nieruchomości. Przychody z tytułu umowy najmu były rozliczane wyłącznie w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Pani ojca. Podatek należny z tytułu najmu był rozliczany przez Pani ojca prowadzącego działalność gospodarczą. Faktury wystawiane były przez Pani ojca prowadzącego działalność gospodarczą w ramach której Budynek ten jest wynajmowany. Budynek był wynajmowany jednemu najemcy na jego cele działalności gospodarczej. W 2024 r. nadzór budowlany zarzucił, że Budynek nie jest użytkowany zgodnie z przeznaczeniem (tj. na cele mieszkaniowe). Wówczas została Pani wraz z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości zobligowana do przywrócenia Budynkowi mieszkalnego charakteru. Umowa najmu Budynku została rozwiązana i od tego momentu Budynek nie jest wynajmowany. Nadzór budowlany wydał decyzję administracyjną nakazującą przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania na cele mieszkalne. Z uwagi na decyzję nadzoru budowlanego i przywrócenie Budynkowi jego charakteru mieszkalnego jako budynek mieszkalny wielorodzinny została podjęta decyzja o sprzedaży lokali mieszkalnych oraz lokalu użytkowego. Obecnie Budynek został przywrócony do jego mieszkalnego charakteru. Od tych wydatków Pani ojciec odliczał podatek VAT. Wartość nakładów nie przekraczała jednak 30 % wartości początkowej Budynku. Planuje Pani dokonać sprzedaży lokalu użytkowego znajdującego się na parterze Budynku. Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości. Nie posiada Pani innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości na sprzedaż. Nie wykorzystywała Pani udziału w Lokalu Użytkowym w całym okresie posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży. Nie wykorzystywała też Pani Lokalu Użytkowego na cele prywatne/osobiste. Nie będzie Pani podejmowała działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia mające na celu dokonanie sprzedaży udziału w Lokalu Użytkowym. Nie udzieliła i nie planuje Pani udzielić pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu i na Pani rzecz podmiotom trzecim w związku ze zbywaniem udziału w Lokalu Użytkowym np. w celu uzyskania wszelkich decyzji, zgód, pozwoleń związanych ze sprzedażą Lokalu. Udzieliła Pani swojej matce pełnomocnictwa do reprezentowania Pani w czynnościach związanych ze sprzedażą na wypadek gdyby ze względów osobistych nie mogła Pani osobiście uczestniczyć w tych czynnościach. Do momentu sprzedaży ww. udziału w Lokalu Użytkowym nie podjęła i nie podejmie Pani jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości Lokalu Użytkowego.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia czy w związku z odpłatnym zbyciem udziału w Lokalu Użytkowym znajdującym się w Budynku, nie będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a czynność ta po Pani stronie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W rozpatrywanej sprawie, całokształt okoliczności, a w szczególności sposób nabycia przez Panią w drodze darowizny od rodziców 1/3 udziału w Nieruchomości, fakt, że sprzedaż lokalu użytkowego nastąpi po upływie długiego czasu od jego otrzymania, zakres oraz stopień zaangażowania i cel Pani działań wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Nieruchomość (również Pani udział) wykorzystywana jest wyłącznie przez Pani ojca na cele prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Pani ojciec ma nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną. Faktycznych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, w odniesieniu do ww. Nieruchomości, w tym przypadku nie dokonuje Pani, a Pani ojciec.

Zatem w tej konkretnej sytuacji, nie sposób uznać Panią za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W odniesieniu do sprzedaży przez Panią udziału w Nieruchomości, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że jego sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C‑180/10, C-181/10.

W opisanej sytuacji będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. udziału w Nieruchomości, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym w rozpatrywanej sprawie, będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, w związku z odpłatnym zbyciem udziału w Lokalu Użytkowym znajdującym się w Budynku, nie będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a czynność ta po Pani stronie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym, Pani stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.