0114-KDIP4-2.4012.532.2026.3.MC

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 22 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Uzupełnił go Pan pismem z 27 lipca 2026 r. (wpływ 27 lipca 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Jako komornik sądowy w sprawie Km (...) prowadzi Pan egzekucję przeciwko A. Sp. z o.o., NIP: (…), KRS: (…). Decyzja Dyrektora KIS o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.98.2026.1.MŻ przesądza, że „dłużnikiem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, a więc podmiot powołany do prowadzenia działalności gospodarczej.

Przedmiotową nieruchomość spółka A. Sp. z o.o. nabyła w pierwszym kwartale 2014 r. w celu realizacji inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub typu czworak.

Decyzją nr (…) z 15 listopada 2010 r. zatwierdzono projekt budowlany i udzielono spółce „B.” Sp. z o.o. pozwolenia na budowę 23 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z 4 szczelnymi zbiornikami na nieczystości ciekłe o pojemności 10 m³ każdy, między innymi na działce nr 1 w obrębie (...).

Następnie decyzją nr (...) z 8 lipca 2014 r. powyższa decyzja została częściowo przeniesiona na rzecz A. Sp. z o.o. i obejmowała „budowę 29 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z 29 szczelnymi „zbiornikami o pojemności 10 m³ każdy, w tym na działce nr ewidencyjnej nr 2.

Kolejno decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr (...) z 22 listopada 2016 r. zatwierdzono projekt budowlany zamienny obejmujący realizację 10 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej (20 segmentów) wraz z 20 szczelnymi zbiornikami o pojemności 10 m³ każdy oraz udzielono A. Sp. z o.o. pozwolenia na wznowienie robót budowlanych. Z tego względu, co do zasady, wszystkie dokonywane przez dłużnika transakcje (takie jak np. sprzedaż) uznaje się jako czynności dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Nieruchomość stanowi mienie Spółki. Majątek spółki kapitałowej jest zawsze nabyty na skutek świadomego działania organów spółki w okresie jej istnienia.

Mając na uwadze, że dłużnikiem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która nabyła nieruchomość do majątku spółki w celu realizacji lub kontynuacji inwestycji budowlanej, należy uznać, iż jej sprzedaż będzie stanowiła zbycie składnika majątku przedsiębiorstwa. W konsekwencji planowana sprzedaż nieruchomości wraz z udziałem w drodze będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez spółkę. Tym samym spełnione zostaną przesłanki do uznania dłużnika za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym, sprzedaż egzekucyjna nieruchomości wraz z udziałem w drodze będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.”

W skład nieruchomości oznaczonej księgą wieczystą (...) wchodzą 2 działki ewidencyjne:

-     działka 25 z obrębu (...), (...), położona przy ul. (…) w (…), zaś działka 3 z obrębu (...), (...) położona przy ul. (…), co do której jako Komornik uzyskał Pan WIS oraz działki 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 w (...).

Wniosek w ramach postępowania kieruje wyłącznie do działki 4, na której stan zaawansowania budowy przedstawia się następująco: fundamenty, ściany nośne, strop, konstrukcja dachu bez pokrycia.

Budynek jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach, posiada własne wejście z poziomu gruntu, wyposażony jest w instalacje i jest oddzielnie wykorzystywany.

Powierzchnia użytkowa poszczególnych pomieszczeń parteru to: kuchnia 6,63 m², salon 34,11 m², łazienka 4,41 m², pokój 9,99 m², pokój 9,99 m², hall-2,66 m². Powierzchnia użytkowa poszczególnych pomieszczeń piętra to: aneks kuchenny 6,95 m² ,salon 33,97 m², pokój 9,99 m² , łazienka 4,21 m², pokój 9,99 m², schody 7,30m², hall 2,82m². Łączna powierzchnia to 143,02 m².

Nie posiada Pan projektu budowlanego wnioskowanej nieruchomości. Nie posiada Pan bardziej czytelnych rzutów parteru czy piętra. Załączone zrzuty są skanami z operatu, biegły zaś wykonał je albo zdjęciowo albo na odsłoniętej kopiarce. Podjęte próby nie doprowadziły do uzyskania zdjęć lepszej jakości.

Złożony wniosek dotyczy sprzedaży budynku bez wyposażenia, aktualnie brak jest wyposażenia, które nie przeznaczono do wbudowania na stałe. Brak elementów ruchomych, które byłyby przedmiotem wniosku.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

W uzupełnieniu wniosku, w odpowiedzi na poszczególne pytania, wskazał Pan następujące informacje.

W odpowiedzi na pytanie nr 1: czy dłużnik jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, wskazał Pan:

„W wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT zarówno po numerze NIP, jak i REGON podmiot „NIEFIGURUJE W REJESTRZE VAT”. Komornik sądowy podjął działania zmierzające do ustalenia czy sprzedaż wyżej opisanej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dłużnik nie odpowiadał na żadne z wezwań komornika sądowego.

Urząd Skarbowy (…) pismem z 16 września 2016 r. poinformował, że dłużnik figuruje w rejestrze podatników prowadzonych przez tutejszy urząd i posiada numer identyfikacji podatkowej (...), prowadzi działalność w zakresie wg PKD F4.11.0Z - realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków powiązanie od 22 listopada 2013 r. oraz że nie odnotowano powiązań z działalnością gospodarczą.

Z interpretacji 0114-KDIP1-1.4012.98.2026.1.MŻ z 18 lutego 2026 r. dotyczącej innej nieruchomości dłużnika wynika jednakże „Mając na uwadze, że dłużnikiem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która nabyła nieruchomość do majątku spółki w a zbycie składnika majątku przedsiębiorstwa.

W konsekwencji planowana sprzedaż w celu realizacji lub kontynuacji inwestycji budowlanej, należy uznać, iż jej sprzedaż będzie stanowił nieruchomości wraz z udziałem w drodze będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez spółkę. Tym samym spełnione zostaną przesłanki do uznania dłużnika za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, sprzedaż egzekucyjna nieruchomości wraz z udziałem w drodze będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy”.”

W odpowiedzi na pytanie nr 2: w jakim zakresie dłużnik prowadzi działalność gospodarczą, wskazał Pan:

„Aktualnie nie stwierdzono aby dłużnik fizycznie prowadził działalność.

Według odpowiedzi Dyrektora KIS z 27 lipca 2026.r zawartej w OUD-1K: Brak aktualnych powiązań z innymi podmiotami. Brak deklaracji złożonych przez płatników. Brak deklaracji lub zgłoszeń. Brak przychodu, dochodu, straty wykazanych w deklaracjach w zakresie podatku dochodowego. Brak podstawy opodatkowania, nabycia środków trwałych, nabycia pozostałego wykazanych w deklaracjach w zakresie podatku od towarów i usług (JPK_V7M lub JPK_V7K). Brak informacji z ostatniej miesięcznej części ewidencyjnej JPK.”

W odpowiedzi na pytanie nr 3: w jakich okolicznościach działka nr 4 została nabyta i wykorzystywana przez dłużnika, w szczególności proszę wskazać:

a) kiedy została nabyta ta działka,

b) w jakim celu dłużnik nabył tą działkę,

c) w jaki sposób jest/była wykorzystywana ta działka,

wskazał Pan:

„Z okoliczności sprawy wynika, że dłużnikiem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, a więc podmiot powołany do prowadzenia działalności gospodarczej. Przedmiotową nieruchomość spółka A. Sp. z o.o. nabyła w pierwszym kwartale 2014 r. w celu realizacji inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub typu czworak.

Decyzją nr (...) z 15 listopada 2010 r. zatwierdzono projekt budowlany i udzielono spółce „B.” Sp. z o.o. pozwolenia na budowę 23 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z 4 szczelnymi zbiornikami na nieczystości ciekłe o pojemności 10 m³ każdy, między innymi na działce nr 1 w obrębie (...). Następnie decyzją nr (…) z 8 lipca 2014 r. powyższa decyzja została częściowo przeniesiona na rzecz A. Sp. z o.o. i obejmowała budowę 29 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z 29 szczelnymi zbiornikami o pojemności 10 m³ każdy, w tym na działce nr ewidencyjnej nr 2.

Kolejno decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr (...) z 22 listopada 2016 r. zatwierdzono projekt budowlany zamienny obejmujący realizację 10 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej (20 segmentów) wraz z 20 szczelnymi zbiornikami o pojemności 10 m³ każdy oraz udzielono A. Sp. z o.o. pozwolenia na wznowienie robót budowlanych.”

W odpowiedzi na pytanie nr 4: czy działka nr 4 wraz z położonym na niej budynkiem będącym przedmiotem zapytania stanowi składnik majątku przedsiębiorstwa dłużnika, wskazał Pan:

„Tak stanowi składnik majątku przedsiębiorstwa.”

W odpowiedzi na pytanie nr 5: czy z tytułu nabycia działki nr 4 dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wskazał Pan:

„Nie posiadam wiedzy.”

W odpowiedzi na pytanie nr 6: czy przedmiotem sprzedaży w trybie egzekucji będzie wyłącznie działka nr 4 wraz z położonym na niej budynkiem, czy również udział w drodze (o którym mowa we własnym stanowisku w sprawie), wskazał Pan:

„Wniosek ograniczam wyłącznie do działki 4 bez udziału w drodze.”

W odpowiedzi na pytanie nr 7: czy znajdujący się na działce nr 4 „budynek”, którego stan zaawansowania budowy przedstawia się następująco: fundamenty, ściany nośne, strop, konstrukcja dachu bez pokrycia stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, wskazał Pan:

„Zgodnie z definicją budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach - w niniejszej sprawie jest konstrukcja dachu, fizycznie brak pokrycia.”

W odpowiedzi na pytanie nr 8: czy budynek znajdujący się na działce nr 4 został wybudowany przez dłużnika, czy już znajdował się na tej działce w momencie jej nabycia, wskazał Pan:

„Według wiedzy komornika miał zostać wybudowany przez A. Sp. z o.o.”

W odpowiedzi na pytanie nr 9: czy z tytułu budowy/nabycia budynku przysługiwało dłużnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wskazał Pan:

„Nie posiadam wiedzy.”

W odpowiedzi na pytanie nr 10: czy budynek został oddany do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęło się użytkowanie tego budynku na potrzeby własne - jeśli tak, proszę wskazać datę oddania budynku do użytkowania, wskazał Pan:

„Nie rozpoczęto użytkowania.”

W odpowiedzi na pytanie nr 11: czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (jeśli tak, proszę wskazać czy zgodnie z tym planem stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę), wskazał Pan:

„Teren, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość obecnie nie jest objęty żadnym obowiązującym planem miejscowym. Objęty jest on Uchwałą Nr (…) z dnia 10.10.2006 r. ze zm. Zgodnie z ww. studium nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem (PU). 12 - tereny produkcyjno-usługowe.

Zgodnie z zapisami studium: PU, (PU)

‒    tereny produkcyjno-usługowe na których: ustala się priorytet dla lokalizowania funkcji produkcyjnych i usługowych, magazynowo-składowych, baz i składów, a także parków technologicznych oraz centrów kongresowo-wystawienniczych,

‒    dopuszcza się lokalizowanie:

• funkcji mieszkaniowej - z zaleceniem by udział tej funkcji kształtował się na poziomie do 20% powierzchni zabudowy na terenie i pod warunkiem jej ochrony przed ewentualnymi uciążliwościami istniejących, bądź projektowanych obiektów,
• realizację obiektów handlowych prowadzących sprzedaż hurtową lub półhurtową, w tym wyposażenia dla firm (artykułów i sprzętu biurowego),
• oraz sprzedaż detaliczną towarów wyspecjalizowanych, wielkogabarytowych, wymagających dużych powierzchni magazynowania i specjalnego transportu, jak np. materiały budowlane i ogrodnicze oraz artykuły wyposażenia mieszkań, takie jak np.: meble, sprzęt gospodarstwa domowego itp.”

W odpowiedzi na pytanie nr 12: w przypadku gdy działka nr 4 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to czy dla tej działki została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wskazał Pan:

„Odpowiedź w pkt 11.”

Pytanie

Czy sprzedaż budynku położonego na działce 4, którego stan zaawansowania budowy przedstawia się następująco: fundamenty, ściany nośne, strop, konstrukcja dachu bez pokrycia, a więc faktycznie nie posiadającego dachu podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Dłużnikiem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która nabyła nieruchomość do majątku spółki w celu realizacji lub kontynuacji inwestycji budowlanej, należy uznać, iż jej sprzedaż będzie stanowiła zbycie składnika majątku przedsiębiorstwa.

W konsekwencji planowana sprzedaż nieruchomości wraz z udziałem w drodze będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez spółkę.

Tym samym spełnione zostaną przesłanki do uznania dłużnika za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym, sprzedaż egzekucyjna nieruchomości, co do której budowa nie jest ukończona, nie posiada dachu będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy - stawka 23%.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) - zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 622 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stosownie do treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Z kolei przepis art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Natomiast zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Interpretując zawarty w tym artykule zwrot „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy utożsamiać z czynnością, która daje otrzymującemu towar prawo do postępowania z nim jak właściciel. Należy przy tym uznać, że chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności. Zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”. Istotny jest przede wszystkim aspekt ekonomiczny, a nie prawny transakcji, w ramach której podatnik przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania towarami jak właściciel. Akcent sformułowanej definicji położony został głównie na podkreślenie przeniesienia ekonomicznego władztwa nad rzeczą w taki sposób, aby nabywca mógł nią dysponować podobnie jak właściciel.

Wskazać także należy, że pojęcie „dostawa towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np.: sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik - właściciel nieruchomości - jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że jako komornik sądowy w sprawie Km (...) prowadzi Pan egzekucję przeciwko A. Sp. z o.o. Pana wniosek dotyczy działki nr 4, na której stan zaawansowania budowy przedstawia się następująco: fundamenty, ściany nośne, strop, konstrukcja dachu bez pokrycia. Budynek jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach, posiada własne wejście z poziomu gruntu, wyposażony jest w instalacje i jest oddzielnie wykorzystywany. Nie posiada Pan projektu budowlanego wnioskowanej nieruchomości. Wniosek dotyczy sprzedaży budynku bez wyposażenia, aktualnie brak jest wyposażenia, które nie przeznaczono do wbudowania na stałe. Brak elementów ruchomych, które byłyby przedmiotem wniosku.

Dłużnikiem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, podmiot powołany do prowadzenia działalności gospodarczej. Przedmiotową nieruchomość dłużnik nabył w pierwszym kwartale 2014 r. w celu realizacji inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub typu czworak.

W wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT zarówno po numerze NIP, jak i REGON dłużnik nie figuruje w rejestrze VAT. Aktualnie nie stwierdził Pan, aby dłużnik fizycznie prowadził działalność.

Działka nr 4 wraz z położonym na niej budynkiem stanowi składnik majątku przedsiębiorstwa dłużnika.

Nie posiada Pan wiedzy, czy z tytułu nabycia działki nr 4 dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Budynek znajdujący się na działce nr 4 został wybudowany przez dłużnika, spółkę A. Sp. z o.o.

W odpowiedzi na pytanie czy znajdujący się na działce nr 4 „budynek”, którego stan zaawansowania budowy przedstawia się następująco: fundamenty, ściany nośne, strop, konstrukcja dachu bez pokrycia stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, wskazał Pan, że zgodnie z definicją budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. W niniejszej sprawie jest konstrukcja dachu, fizycznie brak pokrycia.

Nie posiada Pan wiedzy czy z tytułu budowy/nabycia budynku przysługiwało dłużnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Nie rozpoczęto użytkowania budynku, tj. budynek nie został oddany do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi oraz nie rozpoczęło się użytkowanie tego budynku na potrzeby własne.

Z całokształtu okoliczności sprawy wynika, że w analizowanej przypadku Pana wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, w związku ze sprzedażą egzekucyjną budynku położonego na działce nr 4 spełnione zostaną przesłanki do uznania dłużnika za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy oraz ustalenia, czy sprzedaż egzekucyjna budynku położonego na działce nr 4 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki podatku, czy też do tej dostawy znajduje zastosowanie zwolnienie od podatku VAT.

W odniesieniu do Pana wątpliwości wskazać należy, że w świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z opisu spawy wynika, że dłużnikiem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, a więc podmiot powołany do prowadzenia działalności gospodarczej. Przedmiotową nieruchomość dłużnik nabył w pierwszym kwartale 2014 r. w celu realizacji inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub typu czworak. Jednocześnie wskazał Pan, że działka nr 4 wraz z położonym na niej budynkiem stanowi składnik majątku przedsiębiorstwa dłużnika.

Zatem mając na uwadze, że dłużnikiem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która nabyła nieruchomość do majątku spółki w celu realizacji inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub typu czworak, a działka nr 4 wraz z położonym na niej budynkiem stanowi składnik majątku przedsiębiorstwa dłużnika należy uznać, że planowana sprzedaż egzekucyjna ww. nieruchomości będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez spółkę. Tym samym spełnione zostaną przesłanki do uznania dłużnika za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym, sprzedaż egzekucyjna budynku położonego na działce nr 4 będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie wskazać należy, że w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział dla niektórych czynności zwolnienie od podatku.

Zwolnienie od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” czy „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Na mocy art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości i ruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie należy zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Wobec powyższego, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

W analizowanym przypadku na działce nr 4 znajduję się budynek, którego stan zaawansowania budowy przedstawia się następująco: fundamenty, ściany nośne, strop, konstrukcja dachu bez pokrycia. Ponadto, w odpowiedzi na wezwanie wskazał Pan, że „zgodnie z definicją budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach - w niniejszej sprawie jest konstrukcja dachu, fizycznie brak pokrycia”. Jednocześnie z wniosku wynika, że budynek jest wyposażony w instalacje. Zatem w tej sprawie przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej będzie budynek w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Ponadto wskazał Pan, że nie rozpoczęto użytkowania budynku, tj. budynek nie został oddany do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi oraz nie rozpoczęło się użytkowanie tego budynku na potrzeby własne.

Zatem w analizowanym przypadku sprzedaż egzekucyjna opisanego we wniosku budynku nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, a zatem do ww. dostawy nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie w rozpatrywanej sprawie przedstawiony we wniosku opis sprawy nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż przez Pana budynku położonego na działce nr 4 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 10a ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do jednoznacznego dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów. Nie posiada Pan wiedzy, czy z tytułu budowy budynku przysługiwało dłużnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jednocześnie wskazał Pan, że podjął Pan działania zmierzające do ustalenia, czy sprzedaż wyżej opisanej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dłużnik nie odpowiadał na żadne z Pana wezwań.

W związku z powyższym w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnień nie są spełnione, o ile podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy nieruchomości zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Skoro więc dostawa budynku, o którym mowa we wniosku, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy w zw. z art. 43 ust. 21 ustawy, to na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy, również dostawa działki nr 4, na której posadowiony jest ten budynek, nie będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Tym samym, sprzedaż nieruchomości w trybie postępowania egzekucyjnego, tj. budynku posadowionego na działce nr 4 będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Zatem Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie zaznaczyć należy, że kwestia oceny podjętych przez Pana działań nie była przedmiotem interpretacji.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Pana w złożonym wniosku.

Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jednocześnie wyjaśniam, że nie wydaję interpretacji indywidualnych w zakresie wysokości stawki podatku VAT. Kwestie te są rozstrzygane w ramach odrębnej instytucji - wiążących informacji stawkowych.

Może Pan wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z odrębnym wnioskiem o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS).

Wniosek o WIS może dotyczyć tylko jednego towaru lub jednej usługi, bądź jednego świadczenia kompleksowego (złożonego).

Informacje dotyczące wydawania wiążących informacji stawkowych znajdzie Pan na stronie: https://www.podatki.gov.pl/wiazace-informacje-podatkowe-i-celne/wiazaca-informacja-stawkowa-wis/.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.