0114-KDIP4-2.4012.525.2026.2.MMA

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym (w trybie licytacji publicznej) działki nr 1.

Uzupełnił go Pan pismem z 27 lipca 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Jako komornik sądowy w sprawie (...) prowadzi Pan egzekucję przeciwko X, NIP: (…), KRS: (…), (…), ul. (…).

Decyzja Dyrektora KIS o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.98.2026.1.MŻ przesądza, że „dłużnikiem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, a więc podmiot powołany do prowadzenia działalności gospodarczej. Przedmiotową nieruchomość spółka X nabyła w pierwszym kwartale 2014 r. w celu realizacji inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub typu czworak. Decyzją nr (…) ((…)) z 15 listopada 2010 r. zatwierdzono projekt budowlany i udzielono Spółce „Y” Sp. z o.o. pozwolenia na budowę 23 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z 46 szczelnymi zbiornikami na nieczystości ciekłe o pojemności 10 m³ każdy, między innymi na działce nr 2 w obrębie (…). Następnie decyzją nr (…) ((…)) z 8 lipca 2014 r. powyższa decyzja została częściowo przeniesiona na rzecz X i obejmowała budowę 29 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z 29 szczelnymi zbiornikami o pojemności 10 m³ każdy, w tym na działce nr ewidencyjny 10. Kolejno decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr (…) z 22 listopada 2016 r. zatwierdzono projekt budowlany zamienny obejmujący realizację 10 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej (20 segmentów) wraz z 20 szczelnymi zbiornikami o pojemności 10 m³ każdy oraz udzielono X Sp. z o.o. pozwolenia na wznowienie robót budowlanych. Z tego względu, co do zasady, wszystkie dokonywane przez dłużnika transakcje (takie jak, np. sprzedaż) uznaje się jako czynności dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomość stanowi mienie Spółki. Majątek Spółki kapitałowej jest zawsze nabyty na skutek świadomego działania organów Spółki w okresie jej istnienia. Mając na uwadze, że dłużnikiem jest Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która nabyła nieruchomość do majątku Spółki w celu realizacji lub kontynuacji inwestycji budowlanej, należy uznać, iż jej sprzedaż będzie stanowiła zbycie składnika majątku przedsiębiorstwa. W konsekwencji planowana sprzedaż nieruchomości wraz z udziałem w drodze będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Spółkę. Tym samym spełnione zostaną przesłanki do uznania dłużnika za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, sprzedaż egzekucyjna nieruchomości wraz z udziałem w drodze będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy”.

Jednym z przedmiotów prowadzonej egzekucji i przedmiotem którego dotyczy niniejszy wniosek jest egzekucja z nieruchomości gruntowej przy ul. (…), dzielnica (…), m. (…), woj. (…), działka ewidencyjna nr 1 z obrębu (…), (…).

Przedmiotem zapytania jest nieruchomość gruntowa niezabudowana stanowiąca działkę ewidencyjną nr 1 o powierzchni 6 118 m².

Dla nieruchomości gruntowej prowadzona jest księga wieczysta nr (…) przez (…) Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla (…).

Nieruchomość ma kształt zbliżony do wydłużonego prostokąta, z załamaniem w zachodniej części. Zachodni bok działki przylega do ul. (…), a wschodni do ul. (…).

Teren nieruchomości stanowi teren drogi wewnętrznej o nawierzchni gruntowej, we wschodniej części droga porośnięta jest roślinnością niską. Działka częściowo ogrodzona ogrodzeniami sąsiednich nieruchomości.

Przez działkę przebiegają następujące sieci uzbrojenia terenu:

• elektroenergetyczna,
• gazowa.

Od strony wschodniej – ul. (…) dostępna jest również sieć wodociągowa i kanalizacji deszczowej. Od strony zachodniej sieć kanalizacyjna i wodociągowa.

Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do ul. (…)  (własność Skarbu Państwa), od strony zachodniej, o nawierzchni asfaltowej.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

Pytanie nr 1:

Czy dłużnik jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT?

Odpowiedź:

W wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przewróconych do rejestru VAT zarówno po numerze NIP, jak i REGON podmiot „nie figuruje w rejestrze VAT”.

Komornik sądowy podjął działania zmierzające do ustalenia, czy sprzedaż wyżej opisanej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dłużnik nie odpowiadał na żadne z wezwań komornika sądowego. Urząd Skarbowy (…) pismem z 16 września 2016 r. poinformował, że dłużnik figuruje w rejestrze podatników prowadzonych przez tutejszy urząd i posiada numer identyfikacji podatkowej 121333724, prowadzi działalność w zakresie wg PKD F4. 11.0Z - realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków powiązanie od 22 listopada 2013 r. oraz że nie odnotowano powiązań z działalnością gospodarczą.

Z interpretacji 0114-KDIP1-1.4012.98.2026.1.MŻ z 18 lutego 2026 r. dotyczącej innej nieruchomości dłużnika wynika jednakże „Mając na uwadze, że dłużnikiem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która nabyła nieruchomość do majątku spółki w celu realizacji lub kontynuacji inwestycji budowlanej, należy uznać, iż jej sprzedaż będzie stanowiła zbycie składnika majątku przedsiębiorstwa. W konsekwencji planowana sprzedaż nieruchomości wraz z udziałem w drodze będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez spółkę. Tym samym spełnione zostaną przesłanki do uznania dłużnika za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, sprzedaż egzekucyjna nieruchomości wraz z udziałem w drodze będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy”.

Pytanie nr 2:

W jakim zakresie dłużnik prowadzi działalność gospodarczą?

Odpowiedź:

Aktualnie nie stwierdzono, aby dłużnik fizycznie prowadził działalność. Według odpowiedzi Dyrektora KIS z 27 lipca 2026 r. zawartej w (…): Brak aktualnych powiązań z innymi podmiotami. Brak deklaracji złożonych przez płatników. Brak deklaracji lub zgłoszeń. Brak przychodu, dochodu, straty wykazanych w deklaracjach w zakresie podatku dochodowego. Brak podstawy opodatkowania, nabycia środków trwałych, nabycia pozostałego wykazanych w deklaracjach w zakresie podatku od towarów i usług (JPK_V7M lub JPK_V7K). Brak informacji z ostatniej miesięcznej części ewidencyjnej JPK.

Pytanie nr 3:

W jakich okolicznościach działka nr 1 została nabyta i wykorzystywana przez dłużnika, w szczególności proszę wskazać:

kiedy i w jakim celu dłużnik nabył działkę?

Odpowiedź:

Z zapisów Działu II Księgi Wieczystej wynika, że X nabyła nieruchomość aktem notarialnym Repertorium A Nr (…) z 20 stycznia 2014 r. sporządzonym przez notariusza (...) - wpis w księdze pod pozycją 93.

w jaki sposób jest/była wykorzystywana ta działka?

Odpowiedź:

Z dokonanych czynności w sprawie od 2016 r., dłużnik nie podejmował żadnych prac na terenie nieruchomości. Komornik nie posiada wiedzy, aby w stosunku do budynków były ponoszone nakłady na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej. W trakcie budowy sąsiednich nieruchomości dłużnik wykorzystywał daną nieruchomość jako drogę, aktualnie nieruchomość nie jest w żaden sposób wykorzystywana przez dłużnika.

Pytanie nr 4:

Czy działka nr 1 stanowi składnik majątku przedsiębiorstwa dłużnika?

Odpowiedź:

Tak, działka nr 1 stanowi składnik majątku przedsiębiorstwa.

Pytanie nr 5:

Czy z tytułu nabycia działki nr 1 dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedź:

Komornik sądowy nie posiada wiedzy, czy dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Pytanie nr 6:

Czy działka była wykorzystywana przez dłużnika w całym okresie posiadania wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku?

Odpowiedź:

Komornik sądowy nie posiada wiedzy, czy działka była wykorzystywana przez dłużnika w całym okresie posiadania wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku.

Pytanie nr 7:

Czy dla działki o nr 1 został wydany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu? Jeśli tak, proszę wskazać: Jakie jest przeznaczenie działki?

Odpowiedź:

Teren, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość obecnie nie jest objęty żadnym obowiązującym planem miejscowym. Objęty jest on Uchwałą Nr (…) Rady m. (…) z 10 października 2006 r. ze zm. Zgodnie z ww. studium, nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem (PU).12 – tereny produkcyjno-usługowe.

Zgodnie z zapisami studium: PU, (PU):

• tereny produkcyjno-usługowe na których: ustala się priorytet dla lokalizowania funkcji produkcyjnych i usługowych, magazynowo-składowych, baz i składów, a także parków technologicznych oraz centrów kongresowo wystawienniczych,
• dopuszcza się lokalizowanie:
• funkcji mieszkaniowej - z zaleceniem by udział tej funkcji kształtował się na poziomie do20% powierzchni zabudowy na terenie i pod warunkiem jej ochrony przed ewentualnymi uciążliwościami istniejących, bądź projektowanych obiektów,
• realizację obiektów handlowych prowadzących sprzedaż hurtową lub półhurtową, w tym wyposażenia dla firm (artykułów i sprzętu biurowego),
• oraz sprzedaż detaliczną towarów wyspecjalizowanych, wielkogabarytowych, wymagających dużych powierzchni magazynowania i specjalnego transportu, jak np. materiały budowlane i ogrodnicze oraz artykuły wyposażenia mieszkań, takie jak np.: meble, sprzęt gospodarstwa domowego, itp.

Przeznaczenie działki to droga wewnętrzna dla sąsiadujących nieruchomości budynkowych.

Pytanie nr 8:

Jeśli miejscowy plan zagospodarowania terenu dla ww. działki nie został wydany, proszę wskazać: Czy została dla niej wydana decyzje o warunkach zabudowy? Jeśli tak: Jakie przeznaczenie działki wynika z dokumentu?

Odpowiedź:

Decyzją nr (…) wydaną przez Prezydenta (…) 8 lipca 2014 r. przenoszącą decyzję nr (…) wydaną przez Prezydenta (…) w dniu 15 listopada 2010 r. w części dotyczącej działki nr 1 (wydzielonej pod drogę) powstałej w wyniku połączenia działek ewidencyjnych nr 3, 4, 5 na podstawie decyzji nr (...) z 14 września 2009 r., budowy dwudziestu dziewięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej i 29 szamb szczelnych o pojemności 10 m³ każde na działce ew. nr 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32 z obrębu (…) oraz na działce ewidencyjnej nr 9 powstałej z połączenia działki ew. nr 33, 34 na podstawie decyzji nr (…) z 14 września 2009 r. oraz na działce ew. nr 35 powstałej z połączenia działki ew. nr 36 i 37 na podstawie decyzji nr (…) z 14 września 2009 r. przy ul. (…) w rejonie (…) w (…) na rzecz X.

Pytanie nr 9:

Kto jest właścicielem naniesień (infrastruktury technicznej, tj. sieci energetycznej, sieci wodociągowej, sieci kanalizacji deszczowej, sieci kanalizacyjnej i sieci gazowej) znajdujących się na działce? Czy naniesienia te są przedmiotem zbycia?

Odpowiedź:

Ograniczone prawo rzeczowe.

Treść wpisu: nieodpłatne i nieograniczone w czasie prawo użytkowania, na całym należącym do spółki pod firmą X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) udziale wynoszącym 11925/11092 części we współwłasności przedmiotowej nieruchomości, polegające w szczególności na prawie wstępu, używania i korzystania z pasa gruntu celem wybudowania i korzystania z urządzeń linii elektroenergetycznych kablowych, oraz na prawie pobierania wszelkich pożytków, a także na prawie całodobowego dostępu służb eksploatacyjnych Z spółka z o. o. w celu wykonywania czynności związanych z instalacją, eksploatacją, naprawą, konserwacją, modernizacją i rozbudową urządzeń oraz dołożeniem dodatkowych kabli, a ponadto na zaniechaniu zabudowy i dokonywaniu nasadzeń na tym pasie gruntu, jednocześnie ograniczając wykonywanie tego prawa do pasa gruntu, wzdłuż przebiegu urządzeń linii elektroenergetycznych kablowych. Obowiązek utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania użytkowania w należytym stanie technicznym, w tym przywrócenie nawierzchni do stanu pierwotnego, obciąża Z sp. z o. o. Współwłaściciel nie ponosi kosztów związanych z należytym utrzymywaniem oraz usuwaniem awarii urządzeń potrzebnych do wykonywania prawa, zgodnie z treścią paragrafu 2 aktu notarialnego z 17 kwietnia 2015 roku, za Rep. A nr (…): (...) sp. z o. o., (...).

Na rzecz każdoczesnego gestora sieci, sposobu korzystania z działki ewidencyjnej numer 1 o powierzchni 0,918 ha z obrębu (…) przez zobowiązanie właściciela nieruchomości do udostępniania nieruchomości w celu wykonywania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń infrastruktury technicznej, to jest wodociągowej.

Pytanie nr 10:

Czy ww. naniesienia, stanowią budowle/obiekty liniowe w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 124 ze zm.)?

Odpowiedź:

Według ogólnej definicji znajdujące się obiekty liniowe stanowią budowle.

Pytanie nr 11:

Jeśli ww. naniesienia stanowią budowle/obiekty liniowe w rozumieniu ustawy Prawo budowlane i dłużnik jest ich właścicielem, to:

a) Czy od rozpoczęcia wykorzystywania/użytkowania ww. budowli do momentu sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lat?

Odpowiedź:

- tak, upłynie okres 2 lat.

b) Czy względem ww. budowli lub ich części ponoszone były wydatki na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, a jeżeli tak, to czy były one niższe niż 30% wartości początkowej danego obiektu? Kto ponosił te wydatki? Czy z tytułu ich poniesienia przysługiwało dłużnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego?

Jeśli wydatki te ponosił podmiot trzeci – czy do momentu zbycia poszczególnych działek nakłady te zostaną rozliczone?

Odpowiedź:

Komornik sądowy nie posiada wiedzy w tym zakresie.

c) Czy od momentu ponoszenia ww. wydatków na ulepszenie do momentu zbycia poszczególnych obiektów upłyną co najmniej 2 lata?

Odpowiedź:

Komornik nie posiada wiedzy, aby ponoszone były wydatki na ulepszenie tym samym nie jest w stanie odpowiedzieć na to pytanie.

d) Czy w stosunku do budowli lub ich części przysługiwało dłużnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedź:

Komornik nie posiada wiedzy.

e) Czy ww. budowle lub ich części wykorzystywane były przez dłużnika przez cały okres posiadania do momentu zbycia wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT?

Odpowiedź:

Komornik nie posiada wiedzy.

Pytanie nr 12:

Jeżeli nie posiada Pan informacji, o których mowa w ww. pytaniach nr 5-11 które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9 oraz pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, to należy wskazać:

‒ czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Pana jako Komornika działań?

‒ czy działania te zostały udokumentowane?

‒ czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnika?

Odpowiedź:

Pomimo podjętych działań komornik sądowy nie uzyskał żądanych informacji.

Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości gruntowej niezabudowanej będącej drogą wewnętrzną stanowiąca działkę ewidencyjną nr 1 o powierzchni 6 118 m² dla nieruchomości gruntowej prowadzona jest księga wieczysta nr (…) przez (...) Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla (…) podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Dłużnikiem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która nabyła nieruchomość do majątku Spółki w celu realizacji lub kontynuacji inwestycji budowlanej, należy uznać, iż jej sprzedaż będzie stanowiła zbycie składnika majątku przedsiębiorstwa.

W konsekwencji, planowana sprzedaż nieruchomości wraz z udziałem w drodze będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez spółkę. Tym samym spełnione zostaną przesłanki do uznania dłużnika za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym, sprzedaż egzekucyjna nieruchomości wraz z udziałem w drodze będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy - stawka 23 %.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 102 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stosownie do treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Z kolei przepis art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Natomiast zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Interpretując zawarty w tym artykule zwrot „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy utożsamiać z czynnością, która daje otrzymującemu towar prawo do postępowania z nim jak właściciel. Należy przy tym uznać, że chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności. Zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”. Istotny jest przede wszystkim aspekt ekonomiczny, a nie prawny transakcji, w ramach której podatnik przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania towarami jak właściciel. Akcent sformułowanej definicji położony został głównie na podkreślenie przeniesienia ekonomicznego władztwa nad rzeczą w taki sposób, aby nabywca mógł nią dysponować podobnie jak właściciel.

Wskazać także należy, że pojęcie „dostawa towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np.: sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel nieruchomości – jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Z wniosku wynika, że Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy-Pragi Południe w Warszawie, w ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego, przeprowadzi licytację nieruchomości gruntowej przy ul. Dąbrowa, dzielnica Wawer, m.st. Warszawa, woj. mazowieckie, działka ewidencyjna nr 1 z obrębu 1428, 3-14-28.

Postępowanie egzekucyjne prowadzone jest przeciwko dłużnikowi – spółce X z siedzibą w Warszawie.

W tym miejscu wskazać należy, że rozporządzanie nieruchomością po jej zajęciu, może zaspokoić roszczenia ze sprzedanej nieruchomości tak, jakby nieruchomość ta należała w dalszym ciągu do majątku jego dłużnika, bez względu na zmianę właściciela, bowiem zgodnie z art. 930 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 468).

W kwestii zbycia zajętej nieruchomości przez dłużników wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 7 lutego 2008 r. sygn. akt V CSK 426/07, w których stwierdził, że:

W przedmiotowym przypadku należy więc rozważyć kwestię, czy dłużnik – X będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji komorniczej, a sprzedaż ta, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z okoliczności sprawy wynika, że:

• Dłużnikiem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, a więc podmiot powołany do prowadzenia działalności gospodarczej.
• Przedmiotową nieruchomość spółka nabyła w pierwszym kwartale 2014 r. w celu realizacji inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub typu czworak.
• W wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT zarówno po numerze NIP, jak i REGON dłużnik nie figuruje w rejestrze VAT. Aktualnie nie stwierdził Pan, aby dłużnik fizycznie prowadził działalność.
• Teren nieruchomości stanowi teren drogi wewnętrznej o nawierzchni gruntowej. Działka częściowo ogrodzona ogrodzeniami sąsiednich nieruchomości.
• Przez działkę przebiegają następujące sieci uzbrojenia terenu: elektroenergetyczna, gazowa. Od strony wschodniej dostępna jest również sieć wodociągowa i kanalizacji deszczowej. Od strony zachodniej sieć kanalizacyjna i wodociągowa.
• Działka nr 1 stanowi składnik majątku przedsiębiorstwa.

W analizowanej przypadku Pana wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy w związku ze sprzedażą egzekucyjną nieruchomości gruntowej niezabudowanej będącej drogą wewnętrzną stanowiąca działkę ewidencyjną nr 1 spełnione zostaną przesłanki do uznania dłużnika za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy oraz ustalenia, czy sprzedaż egzekucyjna nieruchomości gruntowej niezabudowanej będącej drogą wewnętrzną stanowiąca działkę ewidencyjną nr 1 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki podatku, czy też do tej dostawy znajduje zastosowanie zwolnienie od podatku VAT.

W odniesieniu do Pana wątpliwości wskazać należy, że w świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Mając na uwadze, że dłużnikiem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która nabyła nieruchomość do majątku spółki w celu realizacji inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub typu czworak, a działka nr 1 stanowi składnik majątku przedsiębiorstwa dłużnika należy uznać, że planowana sprzedaż egzekucyjna ww. nieruchomości będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez spółkę. Tym samym spełnione zostaną przesłanki do uznania dłużnika za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym, sprzedaż egzekucyjna nieruchomości gruntowej niezabudowanej będącej drogą wewnętrzną stanowiąca działkę ewidencyjną nr 1 będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie wskazać należy, że w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział dla niektórych czynności zwolnienie od podatku.

Zwolnienie od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” czy „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 124 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Na mocy art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, biogazowni, biogazowni rolniczej, biometanowni i innych urządzeń), oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, w tym pod morskie turbiny wiatrowe oraz stacje elektroenergetyczne zlokalizowane na morzu, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Na mocy art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa obiekcie liniowym - należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Natomiast w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)  wybudowaniu lub

b)  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości i ruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie należy zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Wobec powyższego, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

Z okoliczności sprawy wynika, że:

• Teren nieruchomości stanowi teren drogi wewnętrznej o nawierzchni gruntowej. Działka częściowo ogrodzona ogrodzeniami sąsiednich nieruchomości.
• Przez działkę przebiegają następujące sieci uzbrojenia terenu: elektroenergetyczna, gazowa. Od strony wschodniej dostępna jest również sieć wodociągowa i kanalizacji deszczowej. Od strony zachodniej sieć kanalizacyjna i wodociągowa.
• Nie posiada Pan wiedzy, czy dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
• Nie posiada wiedzy, czy działka była wykorzystywana przez dłużnika w całym okresie posiadania wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku.
• Teren, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość obecnie nie jest objęty żadnym obowiązującym planem miejscowym.
• Objęty jest on Uchwałą Nr (…) Rady m.st. (…) z 10 października 2006 r. ze zm. Zgodnie z ww. studium, nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem (PU).12 – tereny produkcyjno-usługowe.
• Naniesienia (tj. sieć energetyczna, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji deszczowej, sieć kanalizacyjna i sieć gazowa) znajdujące się na działce nr 1 stanowią obiekty liniowe/budowle.
• Nie posiada Pan wiedzy, czy względem ww. budowli lub ich części ponoszone były wydatki na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, a jeżeli tak, to czy były one niższe niż 30% wartości początkowej danego obiektu.
• Komornik nie posiada wiedzy, aby ponoszone były wydatki na ulepszenie tym samym nie jest w stanie odpowiedzieć na to pytanie.
• Komornik nie posiada wiedzy, czy w stosunku do budowli lub ich części przysługiwało dłużnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
• Komornik nie posiada wiedzy, czy ww. budowle lub ich części wykorzystywane były przez dłużnika przez cały okres posiadania do momentu zbycia wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT
• Pomimo podjętych działań komornik sądowy nie uzyskał żądanych informacji.

Ponadto, w uzupełnieniu do wniosku na zadane pytanie, kto jest właścicielem naniesień (infrastruktury technicznej, tj. sieci energetycznej, sieci wodociągowej, sieci kanalizacji deszczowej, sieci kanalizacyjnej i sieci gazowej) znajdujących się na działce. Czy naniesienia te są przedmiotem zbycia, wskazał Pan, że:

Ograniczone prawo rzeczowe.

Treść wpisu: nieodpłatne i nieograniczone w czasie prawo użytkowania, na całym należącym do spółki pod firmą X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie udziale wynoszącym 11925/11092 części we współwłasności przedmiotowej nieruchomości, polegające w szczególności na prawie wstępu, używania i korzystania z pasa gruntu celem wybudowania i korzystania z urządzeń linii elektroenergetycznych kablowych, oraz na prawie pobierania wszelkich pożytków, a także na prawie całodobowego dostępu służb eksploatacyjnych Z spółka z o. o. w celu wykonywania czynności związanych z instalacją, eksploatacją, naprawą, konserwacją, modernizacją i rozbudową urządzeń oraz dołożeniem dodatkowych kabli, a ponadto na zaniechaniu zabudowy i dokonywaniu nasadzeń na tym pasie gruntu, jednocześnie ograniczając wykonywanie tego prawa do pasa gruntu, wzdłuż przebiegu urządzeń linii elektroenergetycznych kablowych. Obowiązek utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania użytkowania w należytym stanie technicznym, w tym przywrócenie nawierzchni do stanu pierwotnego, obciąża Z sp. z o. o. Współwłaściciel nie ponosi kosztów związanych z należytym utrzymywaniem oraz usuwaniem awarii urządzeń potrzebnych do wykonywania prawa, zgodnie z treścią paragrafu 2 aktu notarialnego z 17 kwietnia 2015 roku, za Rep. A nr (...): (...) Sp. z o. o., (...).

Na rzecz każdoczesnego gestora sieci, sposobu korzystania z działki ewidencyjnej numer 1 o powierzchni 0,918 ha z obrębu 3-14-28, poprzez zobowiązanie właściciela nieruchomości do udostępniania nieruchomości w celu wykonywania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń infrastruktury technicznej, to jest wodociągowej.

W tym miejscu wskazać należy, że w myśl art. 305 ¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).

Stosownie do art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Jak stanowi art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Według art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego:

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

W świetle art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Na podstawie art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Pojęcie „dostawa towarów” w ustawie o podatku od towarów i usług nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności. Zatem, nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu ustawy z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. Właściwa interpretacja pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” uwzględnia, że dotyczy ono czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Powyższe tezy znajdują potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (orzeczenie z 8 lutego 1990 r. w sprawie C-320/88 Staatssecretaris van Financiën przeciwko Shipping and Forwarding Enterprise Safe). W orzeczeniu tym TSUE stwierdził, że:

„Wyrażenie »dostawa towarów« w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1).

Jednak jednocześnie Trybunał zastrzegł, że:

„Zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek oraz budowla, które nie stanowią własności zbywcy, to w świetle prawa cywilnego te obiekty budowlane stanowią część składową nieruchomości. Natomiast w świetle ustawy nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi obiektami jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

W analizowanej sprawie, w stosunku do działki nr 1, mamy do czynienia z sytuacją zbycia działki gruntu, na której znajdują się naniesienia wchodzące w skład przedsiębiorstw obsługujących te sieci.

Skoro naniesienia znajdujące się na działce o nr 1 (tj. sieć energetyczna, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji deszczowej, sieć kanalizacyjna i sieć gazowa) wchodzą w skład tych struktur, to nie można przyjąć, że Komornik dokona dostawy gruntu wraz ze znajdującymi się na nim ww. naniesieniami.

Jak wskazano powyżej, zgodnie z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie stanowią części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W tym stanie prawnym to podmiot trzeci, a nie Dłużnik, faktycznie posiada te naniesienia i korzysta z nich jak właściciel. Zatem przeniesienie własności tych naniesień znajdujących się na działce o nr 1 nie będzie stanowiło dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tak więc, w przypadku dostawy działki nr 1, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt.

Jednakże, na gruncie przepisów podatkowych, nie można go uznać za grunt niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, bowiem fizycznie posadowione są na nim ww. naniesienia o charakterze obiektów liniowych/budowli.

W rozpatrywanej sprawie nie będzie miał także zastosowania art. 29a ust. 8 ustawy w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, ponieważ dostawa ww. naniesień nie będzie miała miejsca.

Skoro nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować, czy do planowanej transakcji można zastosować zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wyżej wskazano, nie posiada Pan wiedzy, czy dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz czy działka była wykorzystywana przez dłużnika w całym okresie posiadania wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku.

W rozpatrywanej sprawie przedstawiony we wniosku opis sprawy nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż przez Pana nieruchomości gruntowej niezabudowanej będącej drogą wewnętrzną stanowiąca działkę ewidencyjną nr 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do jednoznacznego dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisu.

Wskazał Pan, że pomimo podjętych działań komornik sądowy nie uzyskał żądanych informacji.

W związku z powyższym w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnienia nie są spełnione, o ile podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużniczki, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów (nieruchomości) zwolnienia od podatku.

Zaznaczyć jednak należy, że kwestia oceny działań podjętych przez Pana nie była przedmiotem interpretacji.

Tym samym, planowana przez Pana sprzedaż w drodze licytacji komorniczej nieruchomości gruntowej niezabudowanej będącej drogą wewnętrzną stanowiąca działkę ewidencyjną nr 1 będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9 pkt 10 i pkt 10a ustawy w zw. z art. 43 ust. 21 ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem stanu faktycznego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Pana w złożonym wniosku.

Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jednocześnie wyjaśniam, że nie wydaję interpretacji indywidualnych w zakresie wysokości stawki podatku VAT. Kwestie te są rozstrzygane w ramach odrębnej instytucji - wiążących informacji stawkowych.

Może Pan wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z odrębnym wnioskiem o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS).

Wniosek o WIS może dotyczyć tylko jednego towaru lub jednej usługi, bądź jednego świadczenia kompleksowego (złożonego).

Informacje dotyczące wydawania wiążących informacji stawkowych znajdzie Pan na stronie: https://www.podatki.gov.pl/wiazace-informacje-podatkowe-i-celne/wiazaca-informacja-stawkowa-wis/.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 102 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 14 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 13 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 14 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 17a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.