0114-KDIP4-2.4012.520.2026.1.MB

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 18 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT dostawy działek powstałych z podziału działek nr 1 oraz działki nr 2 wraz z działkami nr 3, 4, 5. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Od 45 lat na stałe mieszka w Kanadzie (…). Jest rezydentem podatkowym Kanady, a w Polsce podlega jedynie ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych (jednocześnie od lat nie osiągała i nie osiąga w Polsce przychodów). Nie jest i nigdy nie była zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Wnioskodawczyni nie prowadzi, ani nie prowadziła działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, w szczególności: czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (68.31 .Z), kupna i sprzedaży na własny rachunek (68.10.Z), ani czynności zarządzania nieruchomościami (68.32.Z).

Wnioskodawczyni nabyła nieodpłatnie, w drodze spadku po swojej matce, częściowo gospodarstwo rolne, co potwierdza Postanowienie Sądu Rejonowego w (…) Wydział (…) Cywilny z (…) 1999 roku, sygnatura akt. (…) (częściowo gospodarstwo nabył również żyjący w wówczas ojciec Wnioskodawczyni). Następnie Wnioskodawczyni w 2008 roku nabyła pozostałą część gospodarstwa - w drodze spadku po swoim ojcu (Postanowienie Sądu Rejonowego w (…) Wydział Cywilny z (…) 2008 roku, sygnatura akt (…)).

Zatem od 2008 r. Wnioskodawczyni jest właścicielem gospodarstwa rolnego w całości. W skład gospodarstwa rolnego wchodzi:

• nieruchomość gruntowa, niezabudowana, identyfikator działki: (…), Numer działki: 1, Obręb (…), powiat (…). Działka posiada powierzchnię (…) ha. Klasoużytki: RIVa - orne, RIVb - orne, RV orne. Księga wieczysta nr (…). Do działki 1 prowadzi droga wewnętrzna (działki o nr odpowiednio: 4 oraz 3, KW nr (…), (…)). Działka jest położona w IV linii zabudowy.
• nieruchomość gruntowa, niezabudowana, identyfikator (…), Numer działki 2, Obręb (…), powiat (…). Działka posiada powierzchnię (…) ha. Klasoużytki: Rlllb - orne, RIVa orne. Księga wieczysta nr (…). Do działki nr 2 prowadzi droga wewnętrzna grunt niezabudowany tj. działka o nr: 5 (KW nr (…)). Działka jest położona w III linii zabudowy.

Działka nr 1 znajduje się w terenie R-MM - rezerwy na lokalizację budownictwa mieszkaniowego zgodnie z Uchwałą Nr (…) z (…)2003 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy (…), zwanego miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy (…).

Działka nr 2 znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej zagrodowej w części wynoszącej ok. 64 % oraz w terenie rolnym z prawem zabudowy w części ok. 34 %, zaś działka droga wewnętrzna o numerze 5 leży w całości w terenie zabudowy mieszkaniowej zagrodowej (ww. Uchwała (…)z (…) 2003 r.).

W związku z tym, że Wnioskodawczyni na stałe przebywa w Kanadzie, tam posiada swój ośrodek interesów życiowych i gospodarczych, nie przebywa w Polsce i nie ma możliwości zajmować się gruntem i gospodarstwem, postanowiła sprzedać nieruchomości (działkę o numerze ewidencyjnym 1 oraz o numerze ewidencyjnym 2 wraz udziałami w działkach o numerach ewidencyjnych 3, 4 oraz 5 - stanowiącymi drogi wewnętrzne). Obecnie gospodarstwo rolne nie jest prowadzone. W sąsiedztwie działki zlokalizowana jest zabudowa jednorodzinna.

Z uwagi na brak zainteresowania potencjalnych kupujących tak dużym areałem ziemi i jednocześnie w związku z istnieniem zabudowy jednorodzinnej w sąsiedztwie, Wnioskodawczyni zwróciła się do Wójta Gminy (…) z ośmioma wnioskami o warunki zabudowy. Każdy wniosek obejmował budowę jednego domu jednorodzinnego na terenie części działki nr 1 wraz z wydzieleniem działek pod tymi domami jednorodzinnymi.

Wnioskodawczyni (…) 2026 r. otrzymała decyzje o warunkach zabudowy (odpowiednio decyzje o numerach: od (…) do (…)). Każda decyzja obejmuje zgodę na budowę jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem w bryle budynku wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu zlokalizowaną na terenie części działki o numerze ewidencyjnym 1 (wraz z wydzieleniem tej części działki).

Wnioskodawczyni wskazuje, że oprócz wystąpienia z wyżej wskazanymi wnioskami o wydanie warunków zabudowy (każdy wniosek na 1 dom jednorodzinny), nie wykonywała żadnych innych czynności zmierzających do ewentualnego uatrakcyjnienia działki. Wnioski zostały złożone po wieloletnich próbach sprzedaży dużego areału, które zakończyły się niepowodzeniem.

W szczególności Wnioskodawczyni nie czyniła żadnych prac w odniesieniu do dróg dojazdowych do działek (działki drogi nr 3 i 4 zostały wydzielone przy okazji sprzedaży działek w I, II i III linii zabudowy, podobnie działka 5 stanowiąca drogę wewnętrzną do działki 2 - została wydzielona niezależnie od Wnioskodawczyni.

Działki będące przedmiotem zapytania, w momencie składania niniejszego wniosku, nie posiadają żadnych uzbrojeń, nie mają doprowadzonej: wody, gazu, prądu, innych mediów. Wnioskodawczyni nie podejmowała działań w tym zakresie, w szczególności nie składała wniosków o doprowadzenie przyłączy wody, gazu, prądu i innych i nie prowadziła prac polegających na doprowadzeniu takich przyłączy. Przyłącza (gaz, prąd) znajdujące się obecnie w drogach wewnętrznych nie nadają się do zasilenia kolejnych domów, ze względu na zbyt małe przekroje. W przyszłości zajdzie konieczność wybudowania nowych sieci gazu, wody i prądu. Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie zamierza podejmować w tym kierunku żadnych działań.

Działki nie są zabudowane. Działki nie są ogrodzone.

Wnioskodawczyni, poza wyżej opisanymi działaniami, tj.: wystąpieniem o warunki zabudowy wraz z planem podziału działki na mniejsze w odniesieniu do działki o nr ewidencyjnym 1, nie wykonywała żadnych prac ani nakładów, nie podejmowała działań, które spowodowałyby jak wskazano powyżej - wzrost wartości działki oraz jej uatrakcyjnienie.

Z uwagi na brak miejsca zamieszkania i miejsca stałego pobytu w Polsce, Wnioskodawczyni zawarła umowę z biurem pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, które działa na obszarze województwa lubelskiego. Umowa z biurem pośrednictwa nieruchomości została podpisana, z uwagi na sytuację osobistą Wnioskodawczyni - zamieszkiwanie na stałe w Kanadzie, a co za tym idzie - brak możliwości jeżdżenia do instytucji i urzędów w celu poboru ewentualnych dokumentów czy też składania wniosków oraz brak możliwości każdorazowego jeżdżenia na wskazane działki, w celu prezentacji zainteresowanym nabywcom.

Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła, nie prowadzi oraz nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W poprzednich latach Wnioskodawczyni w prawdzie zbyła część posiadanych już wówczas działek w (…) (daty zbycia: 2012, 2013, 2016 i 2019- wszystkie położone przy ul. (…), w 2015 - sprzedaż 4 działek przy (…), następnie w 2024 r. sprzedaż działek przy ul. (…): nr 6 oraz w 2025 r., na rzecz jednego nabywcy, działek nr 7, 8, 9, 10 działki sprzedane po kilku latach bezskutecznych prób sprzedaży nieruchomości w całości), jednak Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła, ani nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, jak również nie podejmowała działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się handlem gruntami. Nieruchomości będące przedmiotem planowanej sprzedaży stanowiły składniki jej majątku prywatnego, nabyte i posiadane niezależnie od zamiaru ich dalszej odsprzedaży w ramach działalności zarobkowej. Wnioskodawczyni od 45 lat mieszka w Kanadzie i postanowiła wyzbyć się majątku posiadanego w Polsce w ramach zwykłych działań właścicielskich. Środki uzyskane wówczas z tych sprzedaży zostały przeznaczone na cele prywatne, wydatki codzienne. Nie zostały przeznaczone na zakup innych nieruchomości - ani w Polsce, ani w Kanadzie.

Działki będące przedmiotem niniejszego wniosku w okresie posiadania przez Wnioskodawczynię, nigdy nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, w tym do działalności rolniczej.

W szczególności działki nigdy nie były i nie będą przedmiotem wynajmu, dzierżawy, oddania w odpłatne czy nieodpłatne użytkowanie.

Wnioskodawczyni nigdy nie była oraz nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy VAT.

Wnioskodawczyni poza współpracą z biurem nieruchomości (organizacja procesu sprzedaży) nie prowadziła, ani nie zamierza prowadzić w przyszłości żadnych samodzielnych działań reklamowych, marketingowych w celu przyśpieszenia sprzedaży, w szczególności w sieci internetowej, prasie, radiu. Z uwagi na zamieszkiwanie w Kanadzie na stałe i brak możliwości każdorazowego przyjazdu, Wnioskodawczyni udzieliła Pośrednikowi w Obrocie Nieruchomościami pełnomocnictwa obejmującego: zawieranie umów przedwstępnych i rezerwacyjnych, składanie oświadczeń woli, odbiór zadatków, zaliczek i opłat rezerwacyjnych, uzyskiwanie warunków zabudowy i odbiór decyzji, składanie i wycofywanie wniosków, zrzeczenie się prawa do odwołania od decyzji, prowadzenie spraw geodezyjnych i podziałowych, ustalanie granic, reprezentację przed urzędami, sądami, instytucjami i osobami fizycznymi oraz prawnymi.

Wnioskodawczyni wskazuje ponadto, że 16 czerwca 2026 udzieliła pełnomocnictwa w formie notarialnej, osobie fizycznej (swojej bliskiej znajomej, zamieszkującej w miejscowości (…)), upoważniając ją do zbycia w drodze umowy sprzedaży działek (działki nr 1 oraz działek powstałych z jej podziału, działki nr 2 oraz udziałów w działkach nr: 4, 3 i 5 - wewnętrzne drogi dojazdowe), do pokwitowania odbioru ceny, zadatku, zaliczki i innych należności, w związku z zawieranymi umowami, do wydania przedmiotów umów w posiadanie nabywców, do składania oświadczeń o poddaniu Mocodawcy egzekucji w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego w zakresie zobowiązań wynikających z zawieranych umów i dokonywanych czynności, do dokonania ewentualnego podziału geodezyjnego tych działek. Wnioskodawczyni zdecydowała się podpisać to pełnomocnictwo wyłącznie z uwagi na fakt zamieszkiwania i stałego przebywania w Kanadzie, przy braku możliwości przyjechania (nawet jednokrotnie) w tym, a może nawet i w przyszłym roku do Polski. Koszty przyjazdu z Kanady do Polski wymagałyby zbyt dużych nakładów finansowych.

Wnioskodawczyni nie podpisała żadnych umów przedwstępnych na podstawie których doszłoby do przeniesienia prawa do rozporządzania działką jak właściciel (podpisana została jedynie tzw. umowa rezerwacyjna dla działki nr 1).

Jeśli w przyszłości Wnioskodawczyni będzie musiała zawrzeć umowę przedwstępną (w szczególności jeśli potencjalny nabywca będzie starał się o kredyt hipoteczny), wówczas nie planuje udzielać żadnych zgód ani upoważnień w celu występowania w Jej imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych działek.

Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni planuje przeznaczyć na zakup mieszkania dla dziecka w Kanadzie (cel prywatny). Wnioskodawczyni nie planuje zakupu innych nieruchomości.

Wnioskodawczyni nie planuje w okresie od dnia złożenia niniejszego wniosku, do dnia ewentualnej sprzedaży, dokonywać żadnych działań powodujących uatrakcyjnienie działek, to jest m.in. nie planuje: urządzać dróg, doprowadzać mediów, przyłączy, występować z wnioskiem o pozwolenia na budowę i innych, nie planuje również prowadzić żadnych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe działania właścicielskie.

Pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, zgodnie z którym, w opisanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawczyni nie będzie występować w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, Dz.U.2025.775 (dalej, ustawy, ustawy VAT), prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT i w konsekwencji - ewentualna przyszła sprzedaż działek, powstałych z podziału działki o numerach ewidencyjnych 1 oraz działki o numerach ewidencyjnych 2 wraz z działkami o numerach ewidencyjnych: 3, 4 oraz 5 stanowiącymi drogi wewnętrzne, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni, w opisanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawczyni nie będzie występować w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT i konsekwencji - przyszła sprzedaż działek, powstałych z podziału działki o nr 1 oraz o sprzedaż działki o nr 2 wraz z działkami o nr: 3, 4 oraz 5, stanowiącymi drogi wewnętrzne, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towar w i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy VAT. Wnioskodawczyni działa jako osoba fizyczna, nie działa w tym przypadku jako podatnik VAT. Sprzedaż działek: powstałych z podziału działki o nr ew. 1 oraz o nr ew. 2 wraz z działkami o nr: 3, 4 oraz 5, stanowiącymi drogi wewnętrzne, nie będzie stanowić działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Transakcja ta będzie związana ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Uzasadnienie:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towar w i usług (Dz.U. z 2025 poz. 775), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy - ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach, rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Trybunał orzekł m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek gruntu, istotne jest czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży tych gruntów Wnioskodawczyni podjęła lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Wnioskodawczynię za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W ocenie Wnioskodawczyni, skala zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży ww. działek, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie tej sprzedaży, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Działki będące przedmiotem ewentualnej sprzedaży (działki o nr 1 oraz o nr 2 wraz z działkami o nr: 3, 4 oraz 5, stanowiącymi drogi wewnętrzne) nie zostały przez Wnioskodawczynię nabyte w celu dalszej odsprzedaży - zostały nabyte nieodpłatnie, dawno temu, odpowiednio w latach 1999 r (spadek po matce) i 2008 r. (spadek po ojcu). Przez cały okres posiadania, Wnioskodawczyni nie dokonywała odniesieniu do działek żadnych działań mających charakter profesjonalnej działalności gospodarczej, a ponadto działki nie były przedmiotem - w szczególności dzierżawy, najmu, czy umów o podobnym charakterze.

Działki nie posiadają żadnych uzbrojeń, nie mają doprowadzonej: wody, gazu, prądu, innych mediów. Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań w tym zakresie, w szczególności nie składała wniosków o doprowadzenie przyłączy wody, gazu, prądu i innych. Działki nie były i nie są ogrodzone. Wnioskodawczyni nie wykonywała żadnych prac ani nie ponosiła nakładów, nie podejmowała działań, które spowodowałyby wzrost wartości działek oraz ich uatrakcyjnienie.

Wnioskodawczyni od 45 lat na stałe przebywa i pracuje w Kanadzie. Nigdy nie prowadziła, ani nie zamierza prowadzić działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawczyni nie prowadziła ani nie zamierza prowadzić w przyszłości żadnych samodzielnych działań reklamowych w celu przyśpieszenia sprzedaży, w szczególności w sieci internetowej, prasie, radiu.

Środki pozyskane z ewentualnej sprzedaży działek zamierza przeznaczyć na zakup mieszkania dla dziecka (w Kanadzie). Dokładnie ujmując - dołożyć do zakupu nieruchomości w Kanadzie, ponieważ nieruchomości tam są bardzo drogie.

W ocenie Wnioskodawczyni o podjęciu profesjonalnych działań wobec gruntów nie można również traktować podziału nieruchomości. Dokonywanie podziału nieruchomości w celu uzyskania korzystniejszego finansowo efektu przy jej sprzedaży jest typowym działaniem właścicielskim. Podejmowanie zabiegów w celu korzystnej sprzedaży nieruchomości nie może być automatycznie traktowane jako działalność w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Właściciel dużej nieruchomości planując jej zbycie nie może się ograniczać jedynie do jej sprzedaży w całości tudzież niewielkiego podziału, by nie przypisać mu profesjonalnej, ciągłej i zorganizowanej aktywności cechującej działalność podatnika VAT. Brak podziału działki utrudniałoby a może nawet uniemożliwiałoby sprzedaż (tak w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 lipca 2024 r. I FSK 20/22). „Podział dużej nieruchomości na mniejsze działki w celu łatwiejszej jej sprzedaży mieści się w działaniach właścicielskich, które mogą obejmować również działania w celu uatrakcyjnienia przedmiotu sprzedaży (...) nie stanowi działań o profesjonalnym charakterze” - Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, z 9 stycznia 2025 r. sygn. I SA/Sz 468/24. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego natomiast przyjmuje się ponadto, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 9 października 2014 r., I FSK 2145/13; 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r., I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r., I FSK 636/15). Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych, od tych, które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym (por. wyrok NSA z 12 kwietnia 2018 r., I FSK 45/18, prawomocny wyrok WSA w Gdańsku z 11 października 2022 r., I SA/Gd 816/22). Okoliczności podziału gruntu na mniejsze działki oraz uzyskania decyzji o warunkach zabudowy nie mogą przesądzać o zakwalifikowaniu sprzedaży nieruchomości jako dostawy dokonanej w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Może o tym świadczyć bowiem jedynie szereg innych okoliczności, które powodują, że aktywność podmiotu w przedmiocie zbycia nieruchomości jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju działalnością.

Wnioskodawczyni nie podjęła i nie będzie podejmowała aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, a także nie angażowała i nie będzie angażować środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców.

Wnioskodawczyni nigdy nie wykorzystywała i nie będzie wykorzystywała opisanej nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych (np. do celów najmu czy dzierżawy).

W ocenie Wnioskodawczyni, nie można uznać, że samo wystąpienie o warunki zabudowy i podział działek jest działaniem typowym dla handlowca. Wskazany zakres działań nie wykracza poza czynności, które zwyczajowo wykonywane są przy rozporządzaniu majątkiem prywatnym. Takie podejście prezentują sądy administracyjne. Jak wskazał WSA w Łodzi w wyroku z 7 grudnia 2017 r. (I SA/Łd 816/17): „nie jest (...) elementem decydującym o zorganizowanej aktywności wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami jest fakt wystąpienia przez niego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (przed podziałem) i podział nieruchomości, w wyniku którego powstało kilkanaście działek”. Podobne stanowisko zajął: WSA w Warszawie w wyroku z 23 stycznia 2019 r. (VIII SA/Wa 761/18), WSA w Łodzi w prawomocnym wyroku z 14 stycznia 2018 r. (I SA/Łd 174/18); WSA w Szczecinie w wyroku z 11 kwietnia 2018 r. (I SA/Sz 120/18); WSA w Gliwicach w wyroku z 7 marca 2018 r. (III SA/Gl 1016/17). Fakt, że w przeszłości Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży kilku działek położonych w (…) (w latach 2012, 2013, 2016, 2019, 2024 oraz 2025), nie może sam w sobie przesądzać o prowadzeniu działalności gospodarczej na gruncie podatku VAT. Zarówno orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (m.in. wyroki w sprawach C-180/10 i C-181/10), jak i krajowych sądów administracyjnych wskazuje, że liczba czy częstotliwość transakcji nie stanowi kryterium decydującego o uznaniu danej osoby za podatnika VAT. Istotne znaczenie ma natomiast to, czy sprzedający podejmuje aktywne działania porównywalne do działań producentów, handlowców lub usługodawców. W analizowanej sprawie Wnioskodawczyni nie angażowała środków typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Nie prowadziła działalności deweloperskiej, nie nabywała gruntów z zamiarem ich dalszej odsprzedaży, nie uzbrajała terenów w celu zwiększenia ich atrakcyjności handlowej, nie prowadziła zorganizowanych akcji marketingowych wykraczających poza zwykłe formy poszukiwania nabywców oraz nie korzystała z rozbudowanej infrastruktury organizacyjnej właściwej przedsiębiorcom działającym na rynku nieruchomości.

Poszczególne transakcje sprzedaży były dokonywane na przestrzeni kilkunastu lat i miały charakter incydentalny, wynikający z racjonalnego gospodarowania majątkiem prywatnym oraz sukcesywnego dysponowania posiadanymi składnikami majątku. Sam fakt podziału większego areału na mniejsze działki oraz ich późniejszej sprzedaży nie przesądza jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej, jeżeli działania te mieszczą się w granicach zwykłego wykonywania prawa własności.

Sama współpraca z pośrednikiem przy sprzedaży, również nie przesądza od razu o powstaniu obowiązku podatkowego. W wyroku z 3 kwietnia 2025 r. w sprawie C 213/24, TSUE analizował sytuację sprzedaży kilka działek gruntu przeznaczonych pod zabudowę. Sprzedaż była poprzedzona szeregiem czynności przygotowawczych, realizowanych przez profesjonalnego pełnomocnika działającego w imieniu właścicieli. TSUE wskazał, że w takich okolicznościach może dojść do uznania, że sprzedaż stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów o VAT. Trybunał jednocześnie stwierdził, że samo skorzystanie z usług profesjonalnego pełnomocnika przesądza automatycznie o powstaniu obowiązku podatkowego. Jedynie „całokształt działań”, również tych podejmowanych w imieniu właściciela nieruchomości przez profesjonalistę, może prowadzić do takiej kwalifikacji, jeżeli mają one zorganizowany, systematyczny i profesjonalny charakter.

TSUE uznał, że art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że: można uznać za podatnika do celów podatku od wartości dodanej (VAT) prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego oraz w stanowisku własnym Wnioskodawczyni, przywołując jednocześnie orzecznictwo sądów administracyjnych, samo wystąpienie o wydanie warunków zabudowy oraz ewentualny podział działki w związku z tym wystąpieniem o warunki zabudowy, nie przesądza od razu o profesjonalnym charakterze tej działalności. W omawianej sytuacji, działania te nie mają zorganizowanego, systematycznego i profesjonalnego charakteru, a pośrednik nieruchomości jedynie pomaga Wnioskodawczyni w czynnościach, które ze względów zamieszkiwania na stale w Kanadzie, nie są możliwe do wykonania osobiście i na miejscu, przez Wnioskodawczynię. Pośrednik w szczególności nie był, nie jest i nie będzie odpowiedzialny za samodzielne dokonanie podziału nieruchomości na mniejsze działki i sporządzenie wniosków. Treść wniosków ustalana była w porozumieniu z Wnioskodawczynią (to Wnioskodawczyni redagowała treść wniosków). Pośrednik był umocowany do składania i odbioru wniosków, pism i innych dokumentów (fizycznie, gdyż Wnioskodawczyni nie przebywa w Polsce).

W ocenie Wnioskodawczyni, działania podejmowane w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości nie stanowią ciągu zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przez Wnioskodawczynię tej nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie podejmowała ani nie zamierza podejmować aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Podjęte przez Wnioskodawczynię czynności stanowiły jedynie racjonalny sposób gospodarowania posiadanym majątkiem prywatnym. Całokształt okoliczności, ich zakres oraz stopień zaangażowania wskazują w ocenie Wnioskodawczyni, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem osobistym.

Wnioskodawczyni nie inwestowała ani nie zamierza inwestować środków pozyskanych ze sprzedaży w kolejne nieruchomości, które miałby być przedmiotem sprzedaży, co nadawałoby jej działaniom charakter ciągły w zamiarze dokonywania profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

W związku z tym można stwierdzić, że w tym konkretnym przypadku Wnioskodawczyni nie podejmuje i nie będzie podejmować aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców, bowiem w ocenie Wnioskodawczyni, czynności poczynione w stosunku do przedmiotowej nieruchomości, to jest wniosek o warunki zabudowy wraz z planowanym podziałem działki na mniejsze - nie wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Działania podjęte przez Wnioskodawczynię należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, bowiem sprzedaż tak dużej działki w tym miejscu byłaby bardzo utrudniona. Samo dążenie do uzyskania jak najlepszej ceny ze sprzedaży działek jest jedynie przejawem dążenia do racjonalnego zarządzania majątkiem - uzyskania odpowiednich efektów ekonomicznych bez angażowania się w prowadzenie działalności gospodarczej. Jak wskazał NSA w wyroku z 24 czerwca 2021 r., II FSK 462/20, „zarząd majątkiem” swym zakresem obejmuje także rozporządzanie składnikami majątku polegające na zbywaniu tych składników z zyskiem, które stanowi element wykonywania prawa własności.

Uwzględniając przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz ww. przepisy w ocenie Wnioskodawczyni, w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania jej za podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami. Tym samym nie działa w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Transakcję tę uznać należy za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Wobec powyższego, w ocenie Wnioskodawczyni, sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 1 oraz o nr 2 wraz z działkami o numerach ewidencyjnych 3, 4 oraz 5, stanowiącymi drogi wewnętrzne, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podobne stanowisko m.in. w:

• Interpretacji Indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 2 października 2024 r. sygn. 0112-KDIL1-1.4012.478.2024.2.DS,
• Interpretacji Indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 lipca 2024 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.355.2024.1.AJB,
• Interpretacji Indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 września 2025 r. 0112-KDIL1-1 4012.446.2025.2.JKU.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.),:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek powstałych z podziału działek nr 1 oraz działki nr 2 wraz z działkami nr 3, 4, 5 istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Panią za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W opisie sprawy wskazała Pani informacje, z których wynika, że:

• Nie jest i nigdy nie była zarejestrowanym podatnikiem VAT. Nie prowadzi Pani, ani nie prowadziła działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, w szczególności: czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, kupna i sprzedaży na własny rachunek, ani czynności zarządzania nieruchomościami.
• Nabyła Pani w drodze spadku w 1999 r. po swojej matce, częściowo gospodarstwo rolne. Następnie w 2008 roku nabyła pozostałą część gospodarstwa - w drodze spadku po swoim ojcu. W skład gospodarstwa rolnego wchodzi: działka nr 1, która znajduje się w terenie R-MM - rezerwy na lokalizację budownictwa mieszkaniowego oraz działka nr 2, która znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej zagrodowej w części wynoszącej ok. 64 % oraz w terenie rolnym z prawem zabudowy w części ok. 34 %, zaś działka droga wewnętrzna o numerze 5 leży w całości w terenie zabudowy mieszkaniowej zagrodowej.
• W związku z tym, że na stałe Pani przebywa w Kanadzie, nie przebywa w Polsce i nie ma możliwości zajmować się gruntem i gospodarstwem, postanowiła Pani sprzedać nieruchomości (działkę o nr 1 oraz o nr 2 wraz udziałami w działkach o nr 3, 4 oraz 5 - stanowiącymi drogi wewnętrzne). Obecnie gospodarstwo rolne nie jest prowadzone.
• Z uwagi na brak zainteresowania potencjalnych kupujących tak dużym areałem ziemi i jednocześnie w związku z istnieniem zabudowy jednorodzinnej w sąsiedztwie, zwróciła się Pani do Wójta Gminy (…) z ośmioma wnioskami o warunki zabudowy. Każdy wniosek obejmował budowę jednego domu jednorodzinnego na terenie części działki nr 1 wraz z wydzieleniem działek pod tymi domami jednorodzinnymi.
• Poza wystąpieniem z wyżej wskazanymi wnioskami o wydanie warunków zabudowy, nie wykonywała Pani żadnych innych czynności zmierzających do ewentualnego uatrakcyjnienia działki.
• W szczególności nie czyniła Pani żadnych prac w odniesieniu do dróg dojazdowych do działek (działki drogi tj. 3 i 4 zostały wydzielone przy okazji sprzedaży działek w I, II i III linii zabudowy, podobnie działka 5 stanowiąca drogę wewnętrzną do działki 2 - została wydzielona niezależnie od Pani.
• Działki będące przedmiotem zapytania, w momencie składania niniejszego wniosku, nie posiadają żadnych uzbrojeń, nie mają doprowadzonej: wody, gazu, prądu, innych mediów. Nie podejmowała Pani działań w tym zakresie, w szczególności nie składała wniosków o doprowadzenie przyłączy wody, gazu, prądu i innych i nie prowadziła prac polegających na doprowadzeniu takich przyłączy.
• Działki nie są zabudowane ani ogrodzone.
• Poza wyżej opisanymi działaniami, tj.: wystąpieniem o warunki zabudowy wraz z planem podziału działki na mniejsze w odniesieniu do działki o numerze ewidencyjnym 1, nie wykonywała Pani żadnych prac ani nakładów oraz nie podejmowała Pani działań, które spowodowałyby jak wskazano powyżej - wzrost wartości działki oraz jej uatrakcyjnienie.
• Działki będące przedmiotem niniejszego wniosku w okresie posiadania przez Panią, nigdy nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, w tym do działalności rolniczej.
• W szczególności działki nigdy nie były i nie będą przedmiotem wynajmu, dzierżawy, oddania w odpłatne czy nieodpłatne użytkowanie.
• Nigdy nie była Pani oraz nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy VAT.
• Poza współpracą z biurem nieruchomości (organizacja procesu sprzedaży) nie prowadziła Pani, ani nie zamierza prowadzić w przyszłości żadnych samodzielnych działań reklamowych, marketingowych w celu przyśpieszenia sprzedaży, w szczególności w sieci internetowej, prasie, radiu.
• Z uwagi na zamieszkiwanie w Kanadzie na stałe i brak możliwości każdorazowego przyjazdu, udzieliła Pani Pośrednikowi w Obrocie Nieruchomościami pełnomocnictwa obejmującego: zawieranie umów przedwstępnych i rezerwacyjnych, składanie oświadczeń woli, odbiór zadatków, zaliczek i opłat rezerwacyjnych, uzyskiwanie warunków zabudowy i odbiór decyzji, składanie i wycofywanie wniosków, zrzeczenie się prawa do odwołania od decyzji, prowadzenie spraw geodezyjnych i podziałowych, ustalanie granic, reprezentację przed urzędami, sądami, instytucjami i osobami fizycznymi oraz prawnymi.
• 16 czerwca 2026 udzieliła Pani również pełnomocnictwa w formie notarialnej, osobie fizycznej (swojej bliskiej znajomej) do pokwitowania odbioru ceny, zadatku, zaliczki i innych należności, w związku z zawieranymi umowami, do wydania przedmiotów umów w posiadanie nabywców, do składania oświadczeń o poddaniu
• Nie planuje Pani w okresie od dnia złożenia niniejszego wniosku, do dnia ewentualnej sprzedaży, dokonywać żadnych działań powodujących uatrakcyjnienie działek, nie planuje Pani: urządzać dróg, doprowadzać mediów, przyłączy, występować z wnioskiem o pozwolenia na budowę i innych, nie planuje również prowadzić żadnych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe działania właścicielskie.

Na tle powyższego opisu sprawy Pani wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy sprzedaż działek powstałych z podziału działek nr 1 oraz działki nr 2 wraz z działkami nr 3, 4, 5 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pani zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu w zakresie zawieranie umów przedwstępnych i rezerwacyjnych, składania oświadczeń woli, odbioru zadatków, zaliczek i opłat rezerwacyjnych, uzyskiwania warunków zabudowy i odbioru decyzji, składania i wycofywania wniosków, zrzeczenia się prawa do odwołania od decyzji, prowadzenia spraw geodezyjnych i podziałowych, ustalania granic, reprezentacji przed urzędami, sądami, instytucjami i osobami fizycznymi oraz prawnymi. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń będzie warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu pośrednikowi biura nieruchomości umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb potencjalnego nabywcy nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W analizowanej sprawie należy zatem zauważyć, że skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy.

Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy zawartych we wniosku wynika, że działki powstałe z podziału działek nr 1 oraz działki nr 2 wraz z działkami nr 3, 4, 5 nie były przedmiotem umowy najmu lub dzierżawy przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Nieruchomości nabyła Pani wiele lat temu w drodze spadku po zmarłych rodzicach. Nieruchomości nie zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży w ramach działalności zarobkowej. Nieruchomości nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Nie dokonała Pani żadnych czynności prowadzących do uatrakcyjnienia działek oraz nie prowadziła Pani żadnych działań marketingowych wykraczających poza zwykle działania właścicielskie.

Z okoliczności sprawy wynika, że pośrednik biura nieruchomości wykonuje opisane czynności w celu przystosowania nieruchomości do określonych potrzeb potencjalnego nabywcy. Udzieliła Pani ww. pełnomocnictwa z uwagi na fakt, że mieszka Pani za granicą i nie ma możliwości samodzielnie podjąć czynności niezbędnych do realizacji sprzedaży nieruchomości z majątku prywatnego.

Z opisu sprawy nie wynika, aby w związku ze sprzedażą podejmowała Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

W konsekwencji, samo Pani działanie polegające wyłącznie na udzieleniu pełnomocnictw mające na celu sprawne przeprowadzenie sprzedaży nieruchomości oraz podział nieruchomości i wystąpienie o warunki zabudowy, co jest powiązane z posiadaniem prawa własności do nieruchomości nie może zostać uznane za świadczące i przemawiające za podejmowaniem działań przez Panią o charakterze profesjonalnym i zorganizowanym.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu sprzedaży działek powstałych z podziału działek nr 1 oraz działki nr 2 wraz z działkami nr 3, 4, 5 nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży działek powstałych z podziału działek nr 1 oraz działki nr 2 wraz z działkami nr 3, 4, 5 będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, sprzedając działki powstałe z podziału działek nr 1 oraz działki nr 2 wraz z działkami nr 3, 4, 5 będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż działek powstałych z podziału działek nr 1 oraz działki nr 2 wraz z działkami nr 3, 4, 5, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

W związku z powyższym, nienależną opłatę w kwocie 160 zł, uiszczoną 19 czerwca 2026 r., zwrócę - stosownie do art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej - na rachunek, z którego dokonano opłaty za wniosek, zgodnie z dyspozycją zawartą we wniosku.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.