0114-KDIP4-2.4012.501.2026.2.MC

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

11 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 11 czerwca 2026 roku o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 17 lipca 2026 r. (wpływ 17 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. A

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. B.

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy, tj. Zainteresowany będący stroną postępowania oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, posiadają nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Polski w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U.2026.592 t.j. z dnia 2026.04.30). 

Wnioskodawcy nie prowadzą pozarolniczej działalności gospodarczej, jednakże są rolnikami ryczałtowymi, o których mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o VAT. Wnioskodawcy nie są również zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT. Zainteresowany będący stroną postępowania prowadzi wyłącznie działalność rolniczą.

W 1991 r. Zainteresowany będący stroną postępowania nabył m.in. działki nr 1 oraz 2 położone w miejscowości (...) (gmina (...)).

We wrześniu 2020 r. działki nr 1 i 2 zostały wniesione do majątku wspólnego Wnioskodawców.

Następnie działki nr 1 i 2 zostały scalone w działkę nr 3 (...), która w 2023 r. została podzielona na następujące działki:

·      nr 4 o pow. (...) - droga dojazdowa,

·      nr 5 o pow. (...),

·      nr 6 o pow. (...),

·      nr 7 o pow. (...),

·      nr 8 o pow. (...),

·      nr 9 o pow. (...),

·      nr 10 o pow. (...),

·      nr 11 o pow. (...),

·      nr 12 o pow. (...),

·      nr 13 o pow. (...),

·      nr 14 o pow. (...),

·      nr 15 o pow. (...),

·      nr 16 o pow. (...),

·      nr 17 o pow. (...),

·      nr 18 o pow. (...),

·      nr 19 o pow. (...),

·      nr 20 o pow. (...),

·      nr 21 o pow. (...),

·      nr 22 o pow. (...) - działka została sprzedana w 2025 r. na rzecz osoby fizycznej,

·      nr 23 o pow. (...) - działka została sprzedana w 2026 r. na rzecz osoby fizycznej,

·      nr 24 o pow. (...) - działka została sprzedana w 2025 r. na rzecz osoby fizycznej,

·      nr 25 o pow. (...) - działka została sprzedana w 2026 r. na rzecz osoby fizycznej,

·      nr 26 o pow. (...) - działka została sprzedana w 2026 r. na rzecz osoby fizycznej,

·      nr 27 o pow. (...),

·      nr 28 o pow. (...)- działka została sprzedana w 2026 r. na rzecz osoby fizycznej,

·      nr 29 o pow. (...),

·      nr 30 o pow. (...),

·      nr 31 o pow. (...),

·      nr 32 o pow. (...),

·      nr 33 o pow. (...),

·      nr 34 o pow. (...),

·      nr 35 o pow. (...),

·      nr 36 o pow. (...).

Do działek prowadzi droga gminna.

Dla wskazanych działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przez Radę Miejską (...). W odniesieniu do części działek plan został uchwalony już w 2007 r., natomiast dla pozostałych działek w 2022 r.

Działki zostały objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z urzędu, a Wnioskodawcy nie występowali samodzielnie z wnioskiem o uchwalenie planu.

Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wraz z zielenią, niezbędnymi urządzeniami i obiektami pomocniczymi oraz obsługą komunikacyjną (drogi).

Przedmiotem niniejszego wniosku są działki nr: 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 oraz 29.

Dla tych działek miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony już w 2007 r.

W odniesieniu do pozostałych działek aktualnie nie są planowane transakcje sprzedaży.

Wnioskodawcy wskazują ponadto, że działki będące przedmiotem wniosku zostały nabyte przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania w drodze darowizny od rodziców.

Transakcja nabycia nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, wobec czego Wnioskodawcom nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Działki objęte wnioskiem nie były i nie są wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej oraz nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Aktualnie działki stanowiące własność Wnioskodawców są wykorzystywane przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania wyłącznie do działalności rolniczej.

Wnioskodawcy nie podejmowali działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Działki były traktowane jako zabezpieczenie finansowe na przyszłość. Środki uzyskane z ewentualnej sprzedaży działek mają zostać przeznaczone wyłącznie na cele prywatne oraz zabezpieczenie środków utrzymania Wnioskodawców w przyszłości. Wnioskodawcy nie zamierzają przeznaczać tych środków na inwestowanie ani prowadzenie działalności handlowej.

Na działkach nie znajdują się obiekty reklamowe będące przedmiotem odpłatnego najmu lub dzierżawy. Działki nie były i do momentu sprzedaży nie będą udostępniane osobom trzecim odpłatnie, w szczególności na podstawie umów najmu lub dzierżawy.

W związku ze wzrostem zainteresowania nieruchomościami Wnioskodawcy rozważają ich sprzedaż. Z uwagi na rozłożone w czasie zainteresowanie potencjalnych nabywców Wnioskodawcy nie przewidują jednorazowej sprzedaży wszystkich działek.

W 2024 r., chcąc zwiększyć zasięg ofert, Wnioskodawcy zamieścili ogłoszenia sprzedaży na portalu (...). Ogłoszenia były widoczne przez okres dwóch miesięcy i stanowiły jedyną formę reklamy nieruchomości. Wnioskodawcy nie korzystali oraz nie zamierzają korzystać z usług profesjonalnych pośredników nieruchomości.

Poza wskazanymi działaniami Wnioskodawcy nie podejmowali i nie zamierzają podejmować aktywnych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia sprzedaży.

Jedynym działaniem podjętym przez Wnioskodawców był podział działki nr 3 na mniejsze działki. Podział został dokonany z uwagi na fakt, że sprzedaż całego obszaru jako jednej nieruchomości byłaby znacząco utrudniona.

Ze względu na atrakcyjne położenie nieruchomości, zarówno pod względem lokalizacyjnym, jak i krajobrazowym, zainteresowanie gruntami wzrosło, jednak potencjalni nabywcy byli zainteresowani przede wszystkim działkami o mniejszej powierzchni.

Wnioskodawcy uznali zatem, że podział nieruchomości jest niezbędny dla umożliwienia ewentualnej sprzedaży działek w przyszłości oraz ułatwienia znalezienia potencjalnych nabywców.

Jedyne nakłady poniesione przez Wnioskodawców w odniesieniu do przedmiotowych działek dotyczyły wykonania przyłącza do sieci dystrybucyjnej energii elektrycznej. Działki zostały przygotowane do możliwości podłączenia energii elektrycznej poprzez wykonanie skrzynek energetycznych, jednak obecnie energia elektryczna nie jest jeszcze dostarczana do nieruchomości.

Poza powyższym Wnioskodawcy nie ponosili innych nakładów mających na celu przygotowanie gruntów do sprzedaży, takich jak ogrodzenie, utwardzenie dróg czy doprowadzenie wody.

Potencjalnymi nabywcami mogą być zarówno podmioty prowadzące działalność gospodarczą i będące czynnymi podatnikami VAT, jak również osoby fizyczne nabywające nieruchomości na cele prywatne. Niemniej jednak, z uwagi na charakter oraz lokalizację działek, najbardziej prawdopodobne jest, że nabywcami będą osoby fizyczne planujące budowę domów jednorodzinnych.

Wnioskodawcy nie udzielili oraz nie zamierzają udzielać pełnomocnictw ani innych umocowań prawnych osobom trzecim do podejmowania działań związanych z przedmiotowymi działkami.

Dodatkowo Zainteresowany będący stroną postępowania posiada inne nieruchomości nieopisane powyżej (pola uprawne), które są wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej.

Z kolei Zainteresowana niebędąca stroną postępowania posiada nieruchomości, które nabyła przed wieloma laty w drodze umowy darowizny (dom mieszkalny oraz pola uprawne).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

W uzupełnieniu wniosku, w odpowiedzi na poszczególne pytania, wskazali Państwo następujące informacje.

W odpowiedzi na pytanie nr 1: w jaki sposób były/są będą wykorzystywane przez Pana będące przedmiotem sprzedaży działki od momentu ich nabycia do momentu sprzedaży – proszę jednoznacznie wskazać w jaki sposób były wykorzystywane działki nr 1 oraz nr 2, w jaki sposób była wykorzystywana działka nr 3 oraz w jaki sposób były/są/będą wykorzystywane działki wydzielone z działki nr 3, które są przedmiotem wniosku, wskazali Państwo:

„Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego działki nr 1 i 2 od momentu ich nabycia do ich scalenia w działkę nr 3 były wykorzystywane w działalności rolniczej prowadzonej przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Po scaleniu w działkę nr 3 i podziale, działki od nr 13 do nr 29 są przeznaczone do sprzedaży. Pozostałe działki nadal będą wykorzystywane w działalności rolniczej. Jednocześnie działki będące przedmiotem wniosku do czasu sprzedaży również będą wykorzystywane w działalności rolniczej Zainteresowanego.”

W odpowiedzi na pytanie nr 2: w jaki sposób były/są będą wykorzystywane przez Panią B. B. będące przedmiotem sprzedaży działki od momentu ich nabycia do momentu sprzedaży – proszę jednoznacznie wskazać w jaki sposób były wykorzystywane działki nr 1 oraz nr 2, w jaki sposób była wykorzystywana działka nr 3 oraz w jaki sposób były/są/będą wykorzystywane działki wydzielone z działki nr 3, które są przedmiotem wniosku, wskazali Państwo:

„Działki nr 1 i 2 do czasu ich scalenia w działkę nr 3 były wykorzystywane wyłącznie w działalności rolniczej Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Po wydzieleniu działek z działki nr 3, część z nich jest przeznaczona do sprzedaży (działki będące przedmiotem wniosku), a pozostałe będą wykorzystywane w działalności rolniczej Zainteresowanego. Dodatkowo nawet działki przeznaczone do sprzedaży będą wykorzystywane w działalności rolniczej Zainteresowanego (do czasu sprzedaży).”

W odpowiedzi na pytanie nr 3: w jakim celu i kiedy Wnioskodawcy ponieśli nakłady na wykonanie przyłącza do sieci dystrybucyjnej energii elektrycznej w odniesieniu do działek, wskazali Państwo:

„Przyłącze do sieci dystrybucyjnej zostało wykonane w celu umożliwienia doprowadzenia prądu (w przyszłości) do działek. Nakłady na ten cel zostały poniesione w lipcu 2025 r. (usługobiorca zakończył wykonanie usługi w czerwcu 2025 r.).”

W odpowiedzi na pytanie nr 4: czy wniosek o wykonanie przyłącza do sieci dystrybucyjnej energii dotyczył wydzielonych działek czy nieruchomości przed podziałem, czy każda z działek będących przedmiotem sprzedaży ma odrębną skrzynkę energetyczną umożliwiającą podłączenie do sieci dystrybucyjnej energii elektrycznej (proszę wskazać, które działki posiadają te skrzynki), wskazali Państwo:

„Wniosek o wykonanie przyłącza do sieci dystrybucyjnej energii dotyczył wydzielonych już działek. Każda z działek ma odrębną skrzynkę.”

W odpowiedzi na pytanie nr 5: czy Pani B. B. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, wskazali Państwo:

„Nie.”

W odpowiedzi na pytanie nr 6: czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeśli tak – to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

1)  kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości,

2)  w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte,

3)  w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży,

4)  kiedy dokonywał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży,

5)  ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe),

6)  czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) był Pan zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży, wskazali Państwo:

„a) Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Zainteresowany dokonał sprzedaży dwóch niezabudowanych działek w 2025 r. oraz czterech kolejnych niezabudowanych działek w 2026 r. Wszystkie sprzedane nieruchomości zostały wydzielone z działek nabytych przez Zainteresowanego w drodze darowizny w 1991 r. Poza działkami opisanymi w złożonym wniosku Zainteresowany będący stroną postępowania w 1999 r. sprzedał jedną niezabudowaną nieruchomość (działka nr 37 położona we wsi (...)).

b) Zainteresowany nabył przedmiotowe nieruchomości od swoich rodziców na podstawie umowy darowizny zawartej w 1991 r. Celem darowizny było przekazanie gospodarstwa rolnego i majątku rodzinnego następnemu pokoleniu w związku z kontynuowaniem przez Zainteresowanego działalności rolniczej.

c) Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, od momentu nabycia do chwili sprzedaży nieruchomości były wykorzystywane wyłącznie na potrzeby prowadzonej przez Zainteresowanego działalności rolniczej. Jednocześnie stanowiły element jego majątku prywatnego oraz zabezpieczenie majątkowe na przyszłość.

d) Dwie działki zostały sprzedane w 2025 r., a kolejne cztery w 2026 r. (opisano je we wniosku). Celem sprzedaży było pozyskanie środków finansowych na prywatne potrzeby, np. zakup mieszkania.

Z kolei działka nr 37 została sprzedana w 1999 r. Celem sprzedaży było pozyskanie środków na prywatne potrzeby (remont domu mieszkalnego).

e) Zainteresowany będący stroną postępowania sprzedał 7 niezabudowanych działek (6 opisanych we wniosku oraz działka nr 37).

f) z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) nie był Pan zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży.”

W odpowiedzi na pytanie nr 7: czy Pani B. B. dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeśli tak – to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

1)  kiedy i w jaki sposób weszła Pani B. B. w posiadanie tych nieruchomości,

2)  w jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią B. B. nabyte,

3)  w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Panią B. B. od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży,

4)  kiedy Pani B. B. dokonywała sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży,

5)  ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe),

6)  czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) Pani (...) była zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży, wskazali Państwo:

„a) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie dokonywała wcześniej sprzedaży innych nieruchomości niż wskazane w opisie stanu faktycznego. W odniesieniu do sprzedanych nieruchomości Zainteresowana stała się ich współwłaścicielką w 2020 r. na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej wspólność ustawową, na mocy której nieruchomości zostały wniesione przez jej męża do majątku wspólnego małżonków.

b) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania stała się współwłaścicielką przedmiotowych nieruchomości nieodpłatnie, na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej wspólność ustawową. Rozszerzenie wspólności majątkowej nastąpiło z inicjatywy małżonka, który wniósł nieruchomości do majątku wspólnego w celu zapewnienia Zainteresowanej zabezpieczenia majątkowego.

c) Od momentu objęcia nieruchomości wspólnością majątkową do chwili ich sprzedaży nieruchomości były wykorzystywane wyłącznie na potrzeby działalności rolniczej prowadzonej przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie wykorzystywała tych nieruchomości do prowadzenia odrębnej działalności gospodarczej ani w celach zarobkowych.

d) Dwie nieruchomości sprzedano w 2025 r., a kolejne cztery w 2026 r. Celem sprzedaży było pozyskanie środków na prywatne potrzeby, w tym m.in. zakup mieszkania.

e) Sprzedano sześć niezabudowanych działek.

f) z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) Pani (...) nie była zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży.”

Pytanie

Czy sprzedaż opisanych wyżej działek nr: 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 oraz 29, znajdujących się w majątku prywatnym Wnioskodawców, będzie stanowić czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawców sprzedaż ww. nieruchomości, wskazanych w zdarzeniu przyszłym, stanowiących ich majątek prywatny nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W tym bowiem przypadku Wnioskodawcy z tytułu transakcji zbycia działek nie będą działać w charakterze podatników podatku od towarów i usług, prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Uzasadnienie

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W nawiązaniu do powyższego należy uznać, że zgodnie z definicją wskazaną w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, sprzedaż niezabudowanych działek dokonywaną przez podatnika należy traktować, jako odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Jednakże nie każda odpłatna dostawa będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Aby dostawa towarów podlegała opodatkowaniu musi być zrealizowana przez podatnika o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie zaś z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami podatku VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do faktycznego zaistnienia opodatkowania danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik VAT. Definicja działalności gospodarczej - zawarta w ustawie o VAT - ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Do prawidłowej oceny, czy konkretny podmiot sprzedając działki działał w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT konieczna jest obiektywna ocena przesłanek pozwalających odróżnić działania noszące znamiona działalności profesjonalnej od działań, które należy klasyfikować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym.

Bez znaczenia pozostają intencje jakimi kieruje się podmiot w momencie nabycia oraz późniejszej sprzedaży nieruchomości. W celu przyjęcia, że dana osoba sprzedając niezabudowane działki jako podatnik prowadzący handlową działalność gospodarczą, należy ustalić czy działania w tym zakresie miały charakter profesjonalny. Przy tym należy zaznaczyć, że czynności związane z obrotem nieruchomościami nie mogą być pojedynczym działaniem - profesjonalny charakter musi być wynikiem ciągu zaistniałych okoliczności.

Ponadto należy zaznaczyć, że z uwzględnieniem powyższych przepisów nie można pozbawiać właścicieli nieruchomości prawa do podejmowania działań mających na celu zbycie nieruchomości przy założeniu, że ich celem jest osiągnięcie korzystnej ceny. Wskazywanie, iż podejmowane działania przez właścicieli nieruchomości wpływające na ostateczną cenę są przejawem prowadzenia działalności gospodarczej jest niezwykle krzywdzące z punktu widzenia posiadacza nieruchomości.

Właściciel decydując się na podział działki na wiele mniejszych działa w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym - zdecydowanie łatwiej znaleźć nabywców na mniejsze działki, niż jedną dużą oraz sprzedaż wielu mniejszych działek będzie korzystniejsza finansowo niż sprzedaż jednej większej. Okoliczności te, podejmowane nawet wielokrotnie nie mogą przesądzać za uznaniem, iż sprzedaż nieruchomości następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Osoba fizyczna podejmując działania w ramach swojego majątku prywatnego również ma prawo działać w celu zwiększenia swojej korzyści - nie jest to działanie przewidziane wyłącznie dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 11 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, w którym wskazano jakimi kryteriami należy kierować się w celu ustalenia czy sprzedaż danej nieruchomości powinna być objęta opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, czy też traktowana jako sprzedaż w ramach majątku prywatnego. W pkt 36 przytoczonego wyroku Trybunał stwierdził, iż czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą być utożsamiane z działaniami podejmowanymi w ramach prowadzonej działalności. Dodatkowo w pkt 37 wskazano, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie jest kryterium decydującym o charakterze transakcji. Zakres transakcji nie może być czynnikiem przesądzającym o tym, czy dana czynność jest wykonywana w ramach majątku prywatnego czy jednak jest działaniem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Trybunał wskazał, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym. Ponadto podział jednej nieruchomości na wiele mniejszych, który miał prowadzić do uzyskania wyższej ceny sam w sobie nie wykracza poza działanie w ramach majątku prywatnego.

Tożsamy wniosek wskazano w kwestii sprzedaży rozłożonej w dłuższym okresie. Sędziowie Trybunału podkreślili, że wyżej wskazane działania jak najbardziej odnoszą się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Na uwagę w przedmiotowej sprawie zasługuje również wyrok NSA z 11 stycznia 2022 r. sygn. akt I FSK 645/21 w uzasadnieniu którego wskazano:

„Przypomnieć należy, że art. 15 ust. 2 ustawy o VAT nie pozwala jednoznacznie sprecyzować sytuacji, w których aktywność danej osoby można kwalifikować jako zwykłe zbycie majątku prywatnego, a w jakim momencie działania te przeradzają się w działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają jednak podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług.”.

Sprawa o podobnym stanie faktycznym była także przedmiotem rozstrzygnięcia wydanego przez NSA 28 sierpnia 2020 r. sygn. I FSK 1476/17, w którym wskazano:

„pomiędzy nabyciem przez Skarżącą nieruchomości (działki nr (...)) a sprzedażą poszczególnych działek, powstałych z podziału tej nieruchomości upłynie długi czas (21 lat). Poza podziałem działki oraz wystąpieniem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki (przed jej podziałem), Skarżąca nie podjęła żadnych innych działań przygotowujących działki do sprzedaży. (...).

Analogicznie należy ocenić zamieszczenie oferty w lokalnej telewizji i wywieszenie ogłoszeń, skoro jest to działanie umożliwiające zapoznanie się z ofertą większej grupie potencjalnych nabywców. Brak jest nie tylko prawnych, ale i racjonalnych podstaw, aby przyjąć, że sprzedaż dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie może wiązać się z działaniami zmierzającymi do uzyskania przez sprzedającego korzystnej ceny poprzez ustalenie wartości działki oraz udostępnienie informacji o sprzedaży szerokiemu kręgowi podmiotów.

Działania powyższe, a także podział działki na mniejsze i wydzielenie drogi, mieszczą się zatem w ramach zarządu majątkiem prywatnym Skarżącej. Tym samym nie można się zgodzić z Szefem KAS, że całokształt działań podejmowanych przez Skarżącą w związku z planowaną sprzedażą należącej do niej działki, a mianowicie podział tej działki na 5 mniejszych działek i wydzielenie drogi oraz wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, dowodzi, że Skarżąca działała jak osoba prowadząca działalność w zakresie handlu nieruchomościami, angażując przy tym własne środki pieniężne.”

W świetle powyżej przywołanych wyroków należy wskazać, że ocena, czy sprzedaż nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT, wymaga każdorazowo analizy całokształtu działań podejmowanych przez sprzedającego. Istotne znaczenie ma przy tym ustalenie, czy aktywność właściciela nieruchomości przybiera formę profesjonalnego, zorganizowanego obrotu nieruchomościami, porównywalnego do działań podmiotów zajmujących się handlem gruntami zawodowo.

W szczególności należy badać, czy sprzedający podejmował czynności wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym, takie jak ponoszenie istotnych nakładów inwestycyjnych zmierzających do zwiększenia atrakcyjności nieruchomości, w tym przykładowo uzbrojenie terenu, budowę lub utwardzenie dróg wewnętrznych, prowadzenie szeroko zakrojonych działań marketingowych czy angażowanie profesjonalnych podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami.

Jednocześnie dla uznania, że dany podmiot działa jako podatnik VAT prowadzący działalność handlową, konieczne jest występowanie ciągu okoliczności świadczących o profesjonalnym charakterze podejmowanych działań, a nie jedynie pojedynczych czynności związanych ze sprzedażą nieruchomości.

W ocenie Wnioskodawców, okoliczności takie nie występują w przedstawionym zdarzeniu przyszłym. Co prawda Wnioskodawcy dokonali podziału działki nr 3 na mniejsze działki oraz podjęli działania w zakresie uzyskania przyłącza do sieci dystrybucyjnej energii elektrycznej, jednak działania te miały charakter incydentalny i były podyktowane wyłącznie potrzebą umożliwienia ewentualnej sprzedaży nieruchomości w przyszłości. Co istotne, wprawdzie na działkach znajdują się skrzynki elektryczne, ale to jedynie element infrastruktury, a nie gotowe uzbrojenie.

Wnioskodawcy nie prowadzili natomiast działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, w szczególności nie uzbrajali kompleksowo terenu, nie budowali ani nie utwardzali dróg, nie prowadzili profesjonalnych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe ogłoszenia internetowe oraz nie korzystali z usług pośredników nieruchomości.

Podejmowane przez Wnioskodawców czynności należy zatem oceniać jako przejaw zwykłego wykonywania prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie działalność gospodarczą wykonywaną w charakterze podatnika VAT.

Również uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie był wynikiem działań podjętych przez Wnioskodawców. Co więcej, zgodnie z przytoczonymi wyżej orzeczeniami, nawet w przypadku sprzedaży nieruchomości nieobjętej planem zagospodarowania wystąpienie o warunki zabudowy nie jest działaniem, które prowadzi do uznania transakcji za wykraczającą poza zarząd majątkiem prywatnym.

Jak wskazano powyżej, rozważając sprzedaż niezabudowanych działek Wnioskodawcy umieścili ogłoszenie sprzedaży na portalach sprzedażowych. Również w tym zakresie, zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych, wskazane działania nie przesądzają o profesjonalnym charakterze obrotu. Przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 24 marca 2021 r. sygn. akt I FSK 1243/19 w którym wskazano:

„(...) za aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami nie można uznać umieszczenia ogłoszenia na portalu internetowym lub w gazecie o zasięgu lokalnym. Są to bowiem standardowe czynności osób zamierzających sprzedać nieruchomość, umożliwiające zapoznanie się z ofertą większej grupie potencjalnych nabywców. Brak jest nie tylko prawnych, ale i racjonalnych podstaw, aby przyjąć, że sprzedaż dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie może wiązać się z działaniami zmierzającymi do uzyskania przez sprzedającego korzystnej ceny poprzez udostępnienie informacji o sprzedaży szerokiemu kręgowi podmiotów. Działania te, a także podział działki na mniejsze i wydzielenie drogi, mieszczą się zatem w ramach zarządu majątkiem prywatnym Skarżącego.”

Do tożsamego wniosku doszedł Naczelny Sąd Administracyjny w przytoczonym wyroku z 28 sierpnia 2020 r. sygn. I FSK 1476/17.

Kolejną przesłanką, która wskazuje, że przedmiotowe nieruchomości były wykorzystywane wyłącznie w majątku prywatnym jest fakt, iż nigdy nie były przedmiotem odpłatnej umowy najmu czy dzierżawy.

W świetle powyżej przywołanego orzecznictwa Wnioskodawcy stoją na stanowisku, iż planowana sprzedaż działek będzie się odbywać w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym. Podział działek na kilka mniejszych ma umożliwić ewentualną sprzedaż w przyszłości oraz większy zysk z transakcji, ale takie działanie w żadnym razie nie wykracza poza rozporządzanie majątkiem prywatnym. Ponadto umieszczenie ogłoszeń na portalach w celu udostępnienia informacji o sprzedaży również nie jest działaniem zarezerwowanym wyłącznie dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. W dobie Internetu zdecydowana większość osób zainteresowanych nabyciem nieruchomości rozpoczyna poszukiwania od przeglądania stron internetowych, w celu wstępnej oceny nieruchomości dostępnych na rynku. Dlatego też wybór formy ogłoszenia, który wynika wyłącznie z panujących na rynku nieruchomości realiów nie powinien rzutować na charakter transakcji.

Wnioskodawcy zwracają również uwagę, że zgodnie ze wskazaniem w opisie zdarzenia przyszłego, ważne jest, iż pieniądze pozyskane z przyszłej sprzedaży działek zamierzają oni wykorzystywać jedynie do celów prywatnych, takich jak np. środki do życia czy wsparcie dla dzieci. Nie zamierzają oni przeznaczyć tych pieniędzy na inwestowanie ani żadną inną działalność handlową, co tym bardziej potwierdza prywatny charakter nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia należy stwierdzić, że w przypadku Wnioskodawców planowana sprzedaż niezabudowanych działek nie nosi znamion przedsięwzięcia realizowanego w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bowiem nie wykracza poza zwykłe czynności konieczne dla zbycia składników majątku prywatnego. Tym samym, czynności te nie świadczą o wykonywaniu działalności gospodarczej. Zatem zdaniem Wnioskodawców nie podlegają oni opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów, budynków), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy też zauważyć, że dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, rozumiana jest przez ustawodawcę, jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę owego faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług „dostawa” oznacza wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamiana, darowizna, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego).

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa Unii Europejskiej wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej.

Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z opisu sprawy wynika, że nie prowadzą Państwo pozarolniczej działalności gospodarczej, jednakże są rolnikami ryczałtowymi, o których mowa w art. 2 pkt 19 ustawy. Nie są Państwo również zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT. Prowadzi Pan wyłącznie działalność rolniczą.

W 1991 r. nabył Pan m.in. działki nr 1 oraz 2 położone w miejscowości (...). We wrześniu 2020 r. działki nr 1 i 2 zostały wniesione do Państwa majątku wspólnego.

Następnie działki nr 1 i 2 zostały scalone w działkę nr 3, która w 2023 r. została podzielona na następujące działki: nr 4 o pow. (...) ha - droga dojazdowa, nr 5 o pow. (...) ha, nr 6 o pow. (...) ha, nr 7 o pow. (...) ha, nr 8 o pow. (...) ha, nr 9 o pow. (...) ha, nr 10 o pow. (... ) ha, nr 11 o pow. (...) ha, nr 12 o pow. (...) ha, nr 13 o pow. (...) ha, nr 14 o pow. (...) ha, nr 15 o pow. (...) ha, nr 16 o pow. (...) ha, nr 17 o pow. (...) ha, nr 18 o pow. (...) ha, nr 19 o pow. (...) ha, nr 20 o pow. (...) ha, nr 21 o pow. (...) ha, nr 22 o pow. (...) ha - działka została sprzedana w 2025 r. na rzecz osoby fizycznej, nr 23 o pow. (...) ha - działka została sprzedana w 2026 r. na rzecz osoby fizycznej, nr 24 o pow. (...) ha - działka została sprzedana w 2025 r. na rzecz osoby fizycznej, nr 25 o pow. (...) ha - działka została sprzedana w 2026 r. na rzecz osoby fizycznej, nr 26 o pow.(...) ha - działka została sprzedana w 2026 r. na rzecz osoby fizycznej, nr 27 o pow. (...) ha, nr 28 o pow. (...) ha - działka została sprzedana w 2026 r. na rzecz osoby fizycznej, nr 29 o pow. (...) ha, nr 30 o pow. (...) ha, nr 31 o pow. (...) ha, nr 32 o pow. (...) ha, nr 33 o pow. (...) ha, nr 34 o pow. (...) ha, nr 35 o pow. (...) ha, nr 36 o pow. (...) ha. Do działek prowadzi droga gminna.

Dla wskazanych działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W odniesieniu do części działek plan został uchwalony już w 2007 r., natomiast dla pozostałych działek w 2022 r. Działki zostały objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z urzędu, a Państwo nie występowali samodzielnie z wnioskiem o uchwalenie planu. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wraz z zielenią, niezbędnymi urządzeniami i obiektami pomocniczymi oraz obsługą komunikacyjną (drogi).

Przedmiotem niniejszego wniosku są działki nr: 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 28 oraz 29. Dla tych działek miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony już w 2007 r. W odniesieniu do pozostałych działek aktualnie nie są planowane transakcje sprzedaży.

Działki będące przedmiotem wniosku zostały nabyte przez Pana w drodze darowizny od rodziców. Transakcja nabycia nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, wobec czego nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Działki objęte wnioskiem nie były i nie są wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej oraz nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Aktualnie działki stanowiące Państwa własność są wykorzystywane przez Pana wyłącznie do działalności rolniczej.

Nie podejmowali Państwo działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Działki były traktowane jako zabezpieczenie finansowe na przyszłość. Środki uzyskane z ewentualnej sprzedaży działek mają zostać przeznaczone wyłącznie na cele prywatne oraz zabezpieczenie środków Państwa utrzymania w przyszłości. Nie zamierzają Państwo przeznaczać tych środków na inwestowanie ani prowadzenie działalności handlowej.

Na działkach nie znajdują się obiekty reklamowe będące przedmiotem odpłatnego najmu lub dzierżawy. Działki nie były i do momentu sprzedaży nie będą udostępniane osobom trzecim odpłatnie, w szczególności na podstawie umów najmu lub dzierżawy.

Z uwagi na rozłożone w czasie zainteresowanie potencjalnych nabywców nie przewidują Państwo jednorazowej sprzedaży wszystkich działek. W 2024 r., chcąc zwiększyć zasięg ofert, zamieścili Państwo ogłoszenia sprzedaży na portalu (...). Ogłoszenia były widoczne przez okres dwóch miesięcy i stanowiły jedyną formę reklamy nieruchomości. Nie korzystali oraz nie zamierzają Państwo korzystać z usług profesjonalnych pośredników nieruchomości. Poza wskazanymi działaniami nie podejmowali i nie zamierzają Państwo podejmować aktywnych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia sprzedaży.

Jedynym działaniem podjętym przez Państwa był podział działki nr 3 na mniejsze działki. Podział został dokonany z uwagi na fakt, że sprzedaż całego obszaru jako jednej nieruchomości byłaby znacząco utrudniona. Ze względu na atrakcyjne położenie nieruchomości, zarówno pod względem lokalizacyjnym, jak i krajobrazowym, zainteresowanie gruntami wzrosło, jednak potencjalni nabywcy byli zainteresowani przede wszystkim działkami o mniejszej powierzchni. Podział nieruchomości jest niezbędny dla umożliwienia ewentualnej sprzedaży działek w przyszłości oraz ułatwienia znalezienia potencjalnych nabywców.

Jedyne nakłady poniesione przez Państwa w odniesieniu do przedmiotowych działek dotyczyły wykonania przyłącza do sieci dystrybucyjnej energii elektrycznej. Działki zostały przygotowane do możliwości podłączenia energii elektrycznej poprzez wykonanie skrzynek energetycznych, jednak obecnie energia elektryczna nie jest jeszcze dostarczana do nieruchomości. Przyłącze do sieci dystrybucyjnej zostało wykonane w celu umożliwienia doprowadzenia prądu (w przyszłości) do działek. Nakłady na ten cel zostały poniesione w lipcu 2025 r. (usługobiorca zakończył wykonanie usługi w czerwcu 2025 r.). Wniosek o wykonanie przyłącza do sieci dystrybucyjnej energii dotyczył wydzielonych już działek. Każda z działek ma odrębną skrzynkę. Nie ponosili Państwo innych nakładów mających na celu przygotowanie gruntów do sprzedaży, takich jak ogrodzenie, utwardzenie dróg czy doprowadzenie wody.

Nie udzielili oraz nie zamierzają Państwo udzielać pełnomocnictw ani innych umocowań prawnych osobom trzecim do podejmowania działań związanych z przedmiotowymi działkami.

Dokonał Pan sprzedaży dwóch niezabudowanych działek w 2025 r. oraz czterech kolejnych niezabudowanych działek w 2026 r. Wszystkie sprzedane nieruchomości zostały wydzielone z działek nabytych przez Pana w drodze darowizny w 1991 r. Poza działkami opisanymi we wniosku w 1999 r. sprzedał Pan jedną niezabudowaną nieruchomość (działka nr 37 położona we wsi (...)). Nabył Pan przedmiotowe nieruchomości od swoich rodziców na podstawie umowy darowizny zawartej w 1991 r. Celem darowizny było przekazanie gospodarstwa rolnego i majątku rodzinnego następnemu pokoleniu w związku z kontynuowaniem przez Pana działalności rolniczej. Sprzedał Pan 7 niezabudowanych działek (6 opisanych we wniosku oraz działka nr 37).

Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży innych nieruchomości niż wskazane w opisie zdarzenia przyszłego. W odniesieniu do sprzedanych nieruchomości stała się Pani ich współwłaścicielką w 2020 r. na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej wspólność ustawową, na mocy której nieruchomości zostały wniesione przez jej męża do majątku wspólnego małżonków.

Od momentu objęcia nieruchomości wspólnością majątkową do chwili ich sprzedaży nieruchomości były wykorzystywane wyłącznie na potrzeby działalności rolniczej prowadzonej przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Nie wykorzystywała Pani tych nieruchomości do prowadzenia odrębnej działalności gospodarczej ani w celach zarobkowych. Dwie nieruchomości sprzedano w 2025 r., a kolejne cztery w 2026 r. Celem sprzedaży było pozyskanie środków na prywatne potrzeby, w tym m.in. zakup mieszkania. Sprzedano sześć niezabudowanych działek.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działek nr: 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 oraz 29, znajdujących się w Państwa majątku prywatnym, stanowiła/będzie stanowić czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

W odniesieniu do Państwa wątpliwości należy ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziałów w tych działkach będą Państwo spełniać przesłanki do uznania Państwa za podatników podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Ze wskazanych wyżej regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym przypadku udziałów w działkach) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Zatem mając na uwadze powołany stan prawny oraz okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w opisanej sytuacji podejmowane przez Państwa działania nie wskazują na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, a sprzedaż udziałów w działkach nr 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 oraz 29 nie wypełniała/nie będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej.

Jak wynika z wniosku, działki będące przedmiotem wniosku zostały nabyte przez Pana w drodze darowizny od rodziców. Działki objęte wnioskiem nie były i nie są wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej oraz nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Aktualnie działki stanowiące Państwa własność są wykorzystywane przez Pana wyłącznie do działalności rolniczej.

Nie podejmowali Państwo działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Działki były traktowane jako zabezpieczenie finansowe na przyszłość. Środki uzyskane z ewentualnej sprzedaży działek mają zostać przeznaczone wyłącznie na cele prywatne oraz zabezpieczenie środków Państwa utrzymania w przyszłości. Nie zamierzają Państwo przeznaczać tych środków na inwestowanie ani prowadzenie działalności handlowej.

Co więcej, na działkach nie znajdują się obiekty reklamowe będące przedmiotem odpłatnego najmu lub dzierżawy. Ponadto, co istotne, działki nie były i do momentu sprzedaży nie będą udostępniane osobom trzecim odpłatnie, w szczególności na podstawie umów najmu lub dzierżawy.

Z uwagi na rozłożone w czasie zainteresowanie potencjalnych nabywców nie przewidują Państwo jednorazowej sprzedaży wszystkich działek. W 2024 r., chcąc zwiększyć zasięg ofert, zamieścili Państwo ogłoszenia sprzedaży na portalu (...). Ogłoszenia były widoczne przez okres dwóch miesięcy i stanowiły jedyną formę reklamy nieruchomości. Nie korzystali oraz nie zamierzają Państwo korzystać z usług profesjonalnych pośredników nieruchomości. Poza wskazanymi działaniami nie podejmowali i nie zamierzają Państwo podejmować aktywnych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia sprzedaży.

Jedynym działaniem podjętym przez Państwa był podział działki nr 3 na mniejsze działki. Podział został dokonany z uwagi na fakt, że sprzedaż całego obszaru jako jednej nieruchomości byłaby znacząco utrudniona. Ze względu na atrakcyjne położenie nieruchomości, zarówno pod względem lokalizacyjnym, jak i krajobrazowym, zainteresowanie gruntami wzrosło, jednak potencjalni nabywcy byli zainteresowani przede wszystkim działkami o mniejszej powierzchni. Podział nieruchomości jest niezbędny dla umożliwienia ewentualnej sprzedaży działek w przyszłości oraz ułatwienia znalezienia potencjalnych nabywców.

Co prawda, w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży ponieśli Państwo nakłady w postaci wykonania przyłącza do sieci dystrybucyjnej energii elektrycznej. Działki zostały przygotowane do możliwości podłączenia energii elektrycznej poprzez wykonanie skrzynek energetycznych, jednak obecnie energia elektryczna nie jest jeszcze dostarczana do nieruchomości. Przyłącze do sieci dystrybucyjnej zostało wykonane w celu umożliwienia doprowadzenia prądu (w przyszłości) do działek. Nakłady na ten cel zostały poniesione w lipcu 2025 r. (usługobiorca zakończył wykonanie usługi w czerwcu 2025 r.). Wniosek o wykonanie przyłącza do sieci dystrybucyjnej energii dotyczył wydzielonych już działek. Każda z działek ma odrębną skrzynkę. Jednakże nie można uznać, że opisane powyżej działania spowodował podniesienie atrakcyjności opisanych we wniosku działek będących przedmiotem zapytania oraz wzrostu ich wartości. Poza tym, nie ponosili Państwo innych nakładów mających na celu przygotowanie gruntów do sprzedaży, takich jak ogrodzenie, utwardzenie dróg czy doprowadzenie wody.

Ponadto, nie udzielili oraz nie zamierzają Państwo udzielać pełnomocnictw ani innych umocowań prawnych osobom trzecim do podejmowania działań związanych z przedmiotowymi działkami.

Należy zatem uznać, że dokonując sprzedaży udziałów w działkach nr 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 oraz 29 korzystali/będą Państwo korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Państwa cech podatników podatku VAT, zgodnie z w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziałów w ww. działkach, a ich dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, zbycie udziałów w działkach nr 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 oraz 29, stanowiło/będzie stanowiło działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie miały/nie będą miały zastosowania. Zatem sprzedaż udziałów w opisanych powyżej działkach nie skutkowała/nie będzie skutkowała uznaniem Państwa za podatników, prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.