0114-KDIP4-2.4012.499.2026.1.WH

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 10 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie braku uznania Pani za podatnika w związku ze sprzedażą działek nr 1, 2, 3 i 4. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczymi jest współwłaścicielką w udziale wynoszącym 4/6 części nieruchomości gruntowej położonej w (…) przy ulicy (…), stanowiącej działki gruntu o nr ewidencyjnych 6, 1, 2, 3, 4, dla której Sąd Rejonowy dla (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać udział w prawie własności działek gruntu o nr ewidencyjnych: 1, 2, 3 i 4.

Własność szczegółowo wyżej opisanych działek gruntu pierwotnie nabyli Wnioskodawczyni oraz jej małżonek, do majątku objętego ich wspólnością ustawową, na podstawie ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych.

Mąż Wnioskodawczyni zmarł 21 lipca 2011 r., a spadek po nim w drodze dziedziczenia ustawowego nabyły: Wnioskodawczyni oraz dwie córki, w udziałach wynoszących po 1/3 części każda z nich, zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia zarejestrowanym w systemie informatycznym do prowadzenia rejestru aktów poświadczenia dziedziczenia utworzonym przez Krajową Radę Notarialną 29 maja 2012 r., pod nr (…).

Działki nr 1, 2, 3, 4 zostały nabyte w 1971 r., od tego momentu działki były wykorzystywane do uprawy owoców i warzyw, a zebrane plony Wnioskodawczyni przeznaczała na potrzeby rodziny oraz zwierząt gospodarskich. Aktualnie ze względu na wiek Wnioskodawczyni zaniechała wykorzystania w tym celu przedmiotowych działek, rośnie tam tylko i wyłącznie trawa.

W Księdze Wieczystej nr (…), która prowadzona jest dla działek o nr ewidencyjnych 6, 1, 2, 3, 4, w dziale 1-0 przeznaczenie działki nr 6 oznaczone były jako grunty zabudowane, działki nr 1, 2 jako sady, natomiast działki nr 3, 4 jako grunty orne.

W dziale III ujawnione są dwa ograniczone prawa rzeczowe w postaci nieodpłatnej i nieograniczonej w czasie służebności przesyłu. Dział IV jest natomiast wolny od wpisów.

Działki gruntu objęte wnioskiem stanowią majątek osobisty Wnioskodawczyni.

Nieruchomości nie są ogrodzone, nie posiadają uzbrojenia w media. Wnioskodawczyni wspólnie z mężem dokonała podziału nieruchomości na mniejsze działki i wytyczenia drogi dojazdowej. Około 2007 r. gmina (…) na potrzeby gminnego planu zagospodarowania przestrzennego umożliwiła właścicielom nieruchomości dokonać podziału nieruchomości na mniejsze działki ewidencyjne.

Wnioskodawczyni wspólnie z mężem podjęła decyzję o podziale nieruchomości na tzw. cele rodzinne (Wnioskodawczyni z mężem chcieli rozdzielić w przyszłości działki między swoje dzieci i wnuki). W ten sposób postąpiła większość sąsiadów Wnioskodawczyni. Procedura podziału polegała na tym, że geodeta dzielił nieruchomości na równe działki po 1200 m², a następnie gmina akceptowała podział i wprowadzała go na mapy.

W 2022 roku wyżej wymienione działki zostały odrolnione. Odrolnienia w imieniu Wnioskodawczyni dokonała spółka, która zamierzała te działki kupić. Przed zbyciem udziałów, podczas zawierania umowy przedwstępnej właściciele działek udzielili spółce pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (w rozumieniu art. 3 pkt 11 w zw. art. 33 ust. 2 pkt 2 Ustawy prawo budowlane) w celu uzyskania pozwolenia na budowę domków jednorodzinnych wraz z niezbędna infrastrukturą towarzyszącą (ponieważ dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę spółka zakupiłaby nieruchomości). Kupująca wystąpiła o plan zagospodarowania przestrzennego, warunki zabudowy oraz wykonała inne czynności związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę domów na działkach nr 1, 2, 3 i 4.

Do sprzedaży nieruchomości ostatecznie nie doszło, ponieważ spółka nie była w stanie zapłacić właścicielom zapisanej w umowie przedwstępnej określonej kwoty zakupu nieruchomości. Po 3 latach pozwolenie na budowę uzyskane przez spółkę w imieniu Wnioskodawczyni wygasło.

Wnioskodawczyni nie była, jak i nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Wnioskodawczyni nie prowadziła działalności gospodarczej, a szczegółowo wyżej opisane działki gruntu nie były przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej.

Działki gruntu objęte niniejszym wnioskiem nie były przedmiotem najmu lub dzierżawy.

Wnioskodawczyni nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Działki nr 1, 2, 3 i 4 nie wchodziły ani nie wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, z tytułu którego Wnioskodawczyni była/jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT.

Przedmiotowe działki nie były i nie są wykorzystywane w działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem VAT przez pozostałych współwłaścicieli.

Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży dwóch działek gruntu trzynaście lat temu, natomiast w 2021 r. dokonała ostatniej sprzedaży jednej działki gruntu.

Przedmiotowe nieruchomości gruntowe zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone pod zabudowę domów jednorodzinnych lub bliźniaczych.

W związku z zamierzoną sprzedażą ww. działek Wnioskodawczyni nie podjęła jakichkolwiek działań charakterystycznych dla podmiotów występujących profesjonalnie na rynku sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawczyni również nie podejmowała działań marketingowych w zakresie sprzedaży działek wykraczających poza zwykle formy ogłoszenia.

Zamierzona sprzedaż ma objąć działki stanowiące majątek osobisty Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni osobiście nie występowała o ustanowienie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek nr 1, 2, 3, 4.

Zgodnie z treścią KW nr (…), wszystkie działki objęte przedmiotowym wnioskiem obciążone są ograniczonym prawem rzeczowym w postaci nieodpłatnej i nieograniczonej w czasie służebności przesyłu.

W maju 2026 roku do Wnioskodawczyni zgłosił się Kupujący, który chciałby zakupić trzy działki.

Ostatnią czwartą działkę miałby kupić członek rodziny Kupującego. Zarówno Kupujący, jak i członek jego rodziny są osobami fizycznymi i pragną zakupić nieruchomości na swoje potrzeby.

Pieniądze ze sprzedaży działek zostaną podzielone między dzieci oraz wnuków, posłużą na wkład własny do kredytów hipotecznych związanych z zakupem domów jednorodzinnych na użytek własny.

Zamiarem Wnioskodawczyni jest uzyskanie interpretacji indywidulanej wyłącznie w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziału w ww. działkach zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy, czyli uznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT z tytułu tej czynności.

Pytanie

Czy transakcja sprzedaży udziału w ww. działkach podlega opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy, czyli czy Wnioskodawczyni powinna zostać uznana za podatnika podatku VAT z tytułu tej czynności?

Pani stanowisko w sprawie

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług dalej zwanej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Mając na względzie powyższe należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Niemniej jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem w ocenie Wnioskodawczyni, jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działania podmiotu dokonującego tej dostawy wykażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, które mogą składać się z kilku następujących po sobie czynności. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.

Ponadto z treści orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Trybunał orzekł również, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Mając na względzie powyższe wskazać należy, iż brak wystąpienia przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby charakterystyczna dla podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem - zbycie nieruchomości nie stanowi działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Wnioskodawczyni nie podjęła żadnych działań charakterystycznych dla podmiotów występujących profesjonalnie na rynku sprzedaży nieruchomości. Czynność sprzedaży podjęta przez Wnioskodawczynię stanowi pojedyncze działanie związane z wykonywaniem prawa własności, a nie zaplanowany, zorganizowany ciąg działań nakierowanych na sprzedaż działek. Wnioskodawczyni nie podejmowała działań, które stanowiłyby prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.

Dotychczas sprzedaż działek występowała sporadycznie, w odstępach trzynastu oraz pięciu lat.

Grunty były sprzedawane pojedynczo. Wnioskodawczyni zgodziła się podzielić ziemię w 2008 roku, ponieważ planowała rozdać ją dzieciom oraz wnukom w celu budowy ich własnych domów jednorodzinnych. Biorąc pod uwagę fakt, iż dzieci Wnioskodawczyni jest dwoje a wnuków pięcioro co uniemożliwia budowę domu dla każdego z nich, Właścicielka zadecydowała o sprzedaży większości działek i podzieleniu kwoty między dzieci i wnuki.

Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych czynności marketingowych, nie korzystała też z usług biura sprzedaży nieruchomości - potencjalny Kupujący zgłosił się sam: zainteresował się terenem, ustalił właściciela wypytując sąsiadów i zgłosił bezpośrednio do Wnioskodawczyni.

Mając na względzie powyższe, w ocenie Wnioskodawczyni nie powstaje obowiązek zapłaty podatku VAT od sprzedaży nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów oraz udziałów w nich) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednocześnie wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy bądź świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

‒    po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

‒    po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów w działkach nr 1, 2, 3 i 4 istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja.

Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z treści wniosku wynika, że jest Pani współwłaścicielką w udziale wynoszącym 4/6 części nieruchomości gruntowej stanowiącej działki gruntu o nr ewidencyjnych 6, 1, 2, 3, 4. Zamierza Pani sprzedać udział w prawie własności działek gruntu o nr ewidencyjnych: 1, 2, 3 i 4. Własność działek gruntu pierwotnie nabyła Pani oraz Pani małżonek, do majątku objętego ich wspólnością ustawową. Działki nr 1, 2, 3, 4 zostały nabyte w 1971 r., od tego momentu działki były wykorzystywane do uprawy owoców i warzyw, a zebrane plony przeznaczała Pani na potrzeby rodziny oraz zwierząt gospodarskich. Aktualnie ze względu na wiek zaniechała Pani wykorzystania w tym celu przedmiotowych działek, rośnie tam tylko i wyłącznie trawa. Nieruchomości nie są ogrodzone, nie posiadają uzbrojenia w media. Wspólnie z mężem dokonała Pani podziału nieruchomości na mniejsze działki i wytyczenia drogi dojazdowej. Około 2007 r. gmina (...) na potrzeby gminnego planu zagospodarowania przestrzennego umożliwiła właścicielom nieruchomości dokonać podziału nieruchomości na mniejsze działki ewidencyjne.

Wspólnie z mężem podjęła Pani decyzję o podziale nieruchomości na tzw. cele rodzinne (wraz z mężem chciała Pani rozdzielić w przyszłości działki między swoje dzieci i wnuki).

W 2022 roku wyżej wymienione działki zostały odrolnione. Odrolnienia w Pani imieniu dokonała spółka, która zamierzała te działki kupić. Przed zbyciem udziałów, podczas zawierania umowy przedwstępnej właściciele działek udzielili spółce pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (w rozumieniu art. 3 pkt 11 w zw. art. 33 ust. 2 pkt 2 Ustawy prawo budowlane) w celu uzyskania pozwolenia na budowę domków jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą (ponieważ dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę spółka zakupiłaby nieruchomości). Kupująca wystąpiła o plan zagospodarowania przestrzennego, warunki zabudowy oraz wykonała inne czynności związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę domów na działkach nr 1, 2, 3 i 4. Do sprzedaży nieruchomości ostatecznie nie doszło, ponieważ spółka nie była w stanie zapłacić właścicielom zapisanej w umowie przedwstępnej określonej kwoty zakupu nieruchomości. Nie była, jak i nie jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Nie prowadziła Pani działalności gospodarczej, a działki gruntu nie były przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej. Działki gruntu objęte niniejszym wnioskiem nie były przedmiotem najmu lub dzierżawy. Nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy. Działki nr 1, 2, 3 i 4 nie wchodziły ani nie wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, z tytułu którego była/jest Pani zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT. Przedmiotowe działki nie były i nie są wykorzystywane w działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem VAT przez pozostałych współwłaścicieli. Dokonała Pani sprzedaży dwóch działek gruntu trzynaście lat temu, natomiast w 2021 r. dokonała Pani ostatniej sprzedaży jednej działki gruntu. W związku z zamierzoną sprzedażą ww. działek nie podjęła Pani jakichkolwiek działań charakterystycznych dla podmiotów występujących profesjonalnie na rynku sprzedaży nieruchomości. Nie podejmowała Pani również działań marketingowych w zakresie sprzedaży działek wykraczających poza zwykle formy ogłoszenia. Osobiście nie występowała Pani o ustanowienie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek nr 1, 2, 3, 4. W maju 2026 roku do Pani zgłosił się Kupujący, który chciałby zakupić trzy działki. Ostatnią czwartą działkę miałby kupić członek rodziny Kupującego. Zarówno Kupujący, jak i członek jego rodziny są osobami fizycznymi i pragną zakupić nieruchomości na swoje potrzeby. Pieniądze ze sprzedaży działek zostaną podzielone między dzieci oraz wnuków, posłużą na wkład własny do kredytów hipotecznych związanych z zakupem domów jednorodzinnych na użytek własny.

Pani wątpliwości dotyczą tego, czy dokonując sprzedaży udziałów w działkach będzie Pani uznana za podatnika podatku od towarów i usług.

W przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy w odniesieniu do sprzedaży udziałów w działkach nr 1, 2, 3, 4 będzie Pani spełniać przesłanki do uznania Jej za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w stosunku do sprzedaży udziałów w działkach nr 1, 2, 3, 4 w sensie prawnym brak jest przesłanek pozwalających uznać Panią za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W sprawie istotne jest to, że nie prowadzi i nie prowadziła Pani działalności gospodarczej. Przedmiotowe udziały w działkach nie są i nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym, udziały w działkach nie były wykorzystywane w działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Ponadto nie podejmowała Pani działań zmierzających do uzbrojenia działek czy ich ogrodzenia. Nie występowała Pani również o uchwalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla działek ani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Ponadto opisane działki nigdy nie były przedmiotem dzierżawy oraz najmu.

Samo podpisanie umowy przedwstępnej z poprzednim potencjalnym Kupującym oraz udzielenie mu pełnomocnictwa do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy nie powodują, że z tego powodu zostanie Pani uznana za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży udziałów w działkach nr 1, 2, 3, 4 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10.

Samo podpisanie umowy przedwstępnej oraz udzielenie pełnomocnictwa poprzedniemu kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb tego nabywcy nie powodują, że z tego powodu zostanie Pani uznana za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podjęte przez spółkę, która zamierzała nieruchomość zakupić na mocy udzielonego przez Panią pełnomocnictwa, były podjęte w interesie kupującego, na potrzeby planowanej przez Kupującej inwestycji. Zatem podjęte przez Kupującą działania oraz ich efekty, nie wpłynęły na poziom atrakcyjności nieruchomości dla innego nabywcy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży udziałów w działkach nr 1, 2, 3, 4, będzie Pani korzystać z przysługującego Jej prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a tę dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym, skoro w analizowanej sprawie nie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż udziałów w działkach nr 1, 2, 3, 4 nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

W związku z powyższym, nienależną opłatę w kwocie 160 zł, uiszczoną 10 czerwca 2026 r., zwrócę - stosownie do art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej – przekazem pocztowym na adres wskazany w poz. 72-81, zgodnie z dyspozycją zawartą we wniosku.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku.

Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W kwestii skutków prawnych jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Pani, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Panią, zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla współwłaścicielki działek.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.