0114-KDIP4-2.4012.429.2026.3.MC

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 21 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Uzupełnił go Pan pismem z 25 czerwca 2026 r. (wpływ 29 czerwca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A. A. (dalej powoływany jako „Wnioskodawca”), na podstawie umowy darowizny zawartej w 1991 roku z dziadkami, nabył gospodarstwo rolne o łącznej powierzchni 8 ha 4200 m².

W związku z tym uzyskał status rolnika ryczałtowego, który nieprzerwanie posiada do chwili obecnej. Po nabyciu gospodarstwa, w 1992 r. Wnioskodawca zakończył swą edukację, kończąc technikum ogrodnictwa.

W skład nabytego gospodarstwa wchodziły grunty orne, łąki, lasy oraz grunty rolne zabudowane (siedlisko na działce nr 1 o powierzchni 0,36 ha). W obrębie siedliska znajdował się dom mieszkalny, budynki gospodarcze oraz warzywnik. W późniejszym okresie Wnioskodawca wzniósł dodatkowe budynki gospodarcze, ponieważ obiekty otrzymane w darowiźnie uległy zniszczeniu i wymagały rozbiórki. Nowe budynki służyły działalności rolniczej, w tym m.in. do garażowania traktora oraz przechowywania paszy dla bydła. Ponadto na terenie siedliska Wnioskodawca wybudował dom mieszkalny o powierzchni użytkowej ok. 70 m², w którym zamieszkał wraz z rodziną.

W skład gospodarstwa rolnego wchodziła m.in. położona we wsi (...) działka nr 2 o powierzchni 0,43 ha, stanowiąca grunty zakrzewione. Nieruchomość ta została sprzedana przez Wnioskodawcę w 1996 roku z uwagi na jej ograniczoną użyteczność rolniczą. Grunt ten był bowiem mocno zakrzewiony oraz oddalony o około 7 km od pozostałych, zwartych ze sobą i sąsiadujących gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.

W ramach działalności rolniczej Wnioskodawca zajmował się hodowlą bydła mlecznego. Dodatkowo na powierzchni ok. 30 arów uprawiane były truskawki, maliny oraz świdośliwa. Z kolei grunty sklasyfikowane jako orne oraz łąki, były wykorzystywane jako pastwiska dla krów.

W 2002 roku Wnioskodawca zrezygnował z hodowli krów na rzecz pszczelarstwa. Od tego momentu grunty orne i łąki zostały oddane w nieodpłatne używanie sąsiednim rolnikom, z przeznaczeniem na wypas ich własnego bydła. W okresie zimowym na gruntach stała pasieka.

W skład gospodarstwa rolnego wchodziły m.in. następujące nieruchomości:

A. Niezabudowana działka nr 3 o powierzchni 1,34 ha, stanowiąca grunty orne oraz łąki, która w 2024 roku - na wniosek Wnioskodawcy - została podzielona na cztery nowe działki (każda o powierzchni przekraczającej 0,30 ha). Dla jednej z nowo powstałych działek Wnioskodawca uzyskał decyzję o warunkach zabudowy zezwalającą na realizację tzw. zabudowy zagrodowej.

B. Niezabudowana działka rolno-leśna nr 4 o powierzchni 1,04 ha, która w 2024 roku również została podzielona na wniosek Wnioskodawcy na dwie działki o powierzchni ok. 0,50 ha każda. Dla jednej z nich wydano decyzję o warunkach zabudowy na tzw. budowę zagrodową.

C. Niezabudowana działka nr 2 o powierzchni 4,5805 ha, stanowiąca grunty orne i łąki. W 2023 roku wzniesiono na niej budynek mieszkalny w ramach zabudowy zagrodowej. Inwestycja ta miała na celu poprawę warunków bytowych najbliższej rodziny Wnioskodawcy, która w międzyczasie się powiększyła.

Podobnie jak w przypadku działek nr 3 oraz 4, Wnioskodawca chciał dokonać podziału działki 2 na mniejsze parcele, tym razem o powierzchni mniejszej niż 0,30 ha. Z uwagi na to, że w takim przypadku procedura podziału jest bardziej skomplikowana, Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa agentowi nieruchomości do dokonania wszelkich czynności związanych z wystąpieniem z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy oraz czynności związanych z otrzymaniem przedmiotowej decyzji.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy było warunkiem koniecznym do dokonania podziału działki rolnej na działki o powierzchni mniejszej niż 0,30 ha.

Dodatkowo Wnioskodawca zawarł z agencją nieruchomości umowę pośrednictwa w sprzedaży 12 działek, które miały powstać w wyniku podziału działki nr 2. Na podstawie tejże umowy, agencja nieruchomości, jako pośrednik jest również uprawniona do pokazania nieruchomości w terenie oraz wyjaśnienia stanu prawnego i faktycznego nieruchomości przed podpisaniem umowy przedwstępnej lub przenoszącej własność.

Agencja nieruchomości we współpracy z Wnioskodawcą sporządziła plan podziału działki, a następnie umieściła ogłoszenia na branżowych portalach związanych z obrotem nieruchomościami (m.in. (...)) o sprzedaży 12 działek, które miały powstać zgodnie z planem podziału działki 2.

Po umieszczeniu ogłoszeń, w okresie od października 2024 r. do września 2025 r. podpisano sześć umów przedwstępnych na sprzedaż oferowanych działek.

Na mocy decyzji Burmistrza (...) z 8 kwietnia 2026 r. został zatwierdzony projekt podziału działki 2 na niżej wymienione działki nr:

·         6,

·         7,

·         8,

·         9,

·         10,

·         11,

·         12,

·         13,

·         14,

·         15,

·         16,

·         17,

·         18,

·         19,

·         20,

·         21,

·         22,

·         23.

Działki 12 oraz 22 zostały wydzielone pod drogę wewnętrzną. Wydzielenie działki drogowej zostało narzucone przez decyzję o podziale działki (bez wydzielenia nie byłby możliwy podział).

Działki o nr od 6 do 22 mają powierzchnię mieszczącą się w przedziale 0,0877 - 0,2242 ha.

Na części ww. nieruchomości będącej przedmiotem podziału (z której zostały wydzielone działki o powierzchni mniejszej niż 0,30 ha) Burmistrz (...) ustalił w decyzji z 14 lipca 2025 r. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Przedmiotowa decyzja była podstawą do dokonania wyżej opisanego podziału. Tak jak było wspomniane wyżej - bez owej decyzji, nie można byłoby dokonać podziału na działki mniejsze niż 0,30 ha.

Aktualnie Wnioskodawca oczekuje na uprawomocnienie się decyzji o warunkach zabudowy pozostałej części działki, która - po wyżej opisanym podziale - posiada nr 23. Po uprawomocnieniu się, zostanie złożony wniosek o podział przedmiotowej działki na 19 mniejszych działek (w tym działki pod drogę wewnętrzną). Jeżeli przedmiotowy wniosek zostanie zatwierdzony przez Burmistrza (...), z działki o pierwotnym numerze 2 zostanie wydzielonych łącznie 36 działek.

Aktualnie w ogłoszeniu umieszczonym przez agencję nieruchomości na wspomnianych wcześniej portalach branżowych związanych z rynkiem nieruchomości, widnieje oferta sprzedaży 5 działek.

Wnioskodawca dokonał ww. podziałów z uwagi na powszechną wiedzę, że działki o powierzchni ponad 1 ha praktycznie nie da się sprzedać, gdyż brak jest nabywców zainteresowanych tak dużą parcelą. Podział działki 2 od razu na większą liczbę działek jest spowodowany niepewną sytuacją geopolityczną na świecie - Wnioskodawca chciałby mieć łatwiejszą możliwość upłynnienia majątku w sytuacji bezpośredniego zagrożenia wojennego, przez które rozumie rozpoczęcie kinetycznych działań wojennych na terytorium Polski lub państw bałtyckich.

Środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży działek Wnioskodawca planuje przeznaczyć na wykończenie domu postawionego na działce 2 oraz promocję strony internetowej (...). Dodatkowo Wnioskodawca bierze pod uwagę przeznaczenie tych środków na budowę małego domku w sąsiedztwie domu Wnioskodawcy, w którym miałaby zamieszkać siostra małżonki Wnioskodawcy wraz z rodziną. Siostra aktualnie mieszka w (...) i chciałaby się przeprowadzić na (...), aby mieszkać przy najbliższej rodzinie.

Wnioskodawca bierze również pod uwagę inwestycję środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży oferowanych aktualnie działek w złoto lub ziemię, ale tylko w przypadku gdy:

• inflacja będzie na bardzo wysokim poziomie, sięgającym 30%, lub;
• rozpoczną się działania wojenne na terytorium Polski lub państw bałtyckich.

W ciągu najbliższych lat Wnioskodawca nie planuje sprzedaży innych działek powstałych z podziału działek nr 3, 4 oraz 2. Wnioskodawca będzie rozważał ewentualną sprzedaż poszczególnych działek bądź całego gospodarstwa w sytuacji, gdy rozpoczną się działania wojenne na terytorium Polski lub państw bałtyckich.

W tym miejscu Wnioskodawca pragnie wskazać, że jego pasją jest przyroda oraz studiowanie Pisma Świętego, zwłaszcza ksiąg proroków Starego Testamentu. Strona (...), którą osobiście założył i prowadzi, poświęcona jest wojennym proroctwom eschatologicznym zawartym w Księdze Apokalipsy. Ich symbolika głęboko zakorzeniona jest w tekstach prorockich Starego Testamentu. Działalność ta wynika z chęci bezinteresownego upowszechniania tej tematyki w przestrzeni publicznej.

Wszystkie działki wchodzące w skład odziedziczonego w 1991 r. gospodarstwa rolnego były wykorzystywane do prowadzenia na nich działalności rolniczej, na działkach w żadnej formie nie była prowadzona jakakolwiek inna działalność gospodarcza. Działki te nie były również wydzierżawione. Z tytułu prowadzenia działalności rolniczej Wnioskodawca nie był i nie jest czynnym podatnikiem VAT.

Rodzina Wnioskodawcy utrzymuje się z działalności rolniczej, a konkretnie z pszczelarstwa. Dodatkowym źródłem dochodu są zarobki małżonki pracującej jako opiekuna osób starszych na podstawie umowy o pracę lub umowy zlecenia. Wnioskodawca wynajmuje też lokal mieszkalny położony w Białymstoku, który odziedziczył w 2024 r. po matce. Przychody z najmu lokalu nie przekraczały w poprzednich latach 200 000 zł oraz nie będą przekraczały tej kwoty w bieżącym roku, ani w przyszłych latach.

Wnioskodawca i jego małżonka nie prowadzą działalności gospodarczej i nie prowadzili jej w przeszłości.

Wnioskodawca w stosunku do nieruchomości będących przedmiotem zapytania nie podejmował i nie będzie podejmował czynności takich jak uzbrojenie, ogrodzenie terenu, czy budowa drogi. Wnioskodawca nie udzielał i nie zamierza udzielać pełnomocnictwa do dokonywania przez osobę trzecią (np. osobę fizyczną zainteresowaną zakupem danej działki) czynności wskazanych w zdaniu poprzednim. Wnioskodawca nie promował i nie zamierza promować w przyszłości sprzedaży działek poprzez:

• umieszczanie ogłoszeń o sprzedaży działek w radio czy telewizji,
• wykonywanie prospektów reklamowych, folderów,
• udziału w targach,
• tworzenie banerów reklamowych.

Agencja nieruchomości również nie będzie prowadziła promocji sprzedaży w wyżej opisany sposób. Planowana jest jedynie promocja sprzedaży poprzez kontynuację aktualnego ogłoszenia o sprzedaży wydzielonych działek, które zostało umieszczone na branżowych portalach związanych z obrotem nieruchomościami (m.in. ...).

W przypadku decyzji o sprzedaży pozostałych działek powstałych i mających powstać z podziału działki 2, Wnioskodawca bierze pod uwagę organizację sprzedaży i jej promocję na analogicznych zasadach. Jednakże z uwagi na to, że Wnioskodawca bierze pod uwagę sprzedaż przedmiotowych działek wyłącznie w sytuacji, gdy:

• inflacja będzie na bardzo wysokim poziomie, sięgającym 30%, lub;
• rozpoczną się działania wojenne na terytorium Polski lub państw bałtyckich, Wnioskodawca nie może wykluczyć, że będzie promował sprzedaż również w inny sposób, który pozwoli mu dotrzeć do szerszego grona potencjalnych nabywców oraz szybciej sfinalizować transakcję.

Od momentu podziału nieruchomości jej stan fizyczny nie uległ zmianie. Wszystkie wydzielone działki są nadal wykorzystywane do działalności rolniczej i zgłaszane do płatności obszarowych w ARiMR.

W najbliższych dniach planowane jest podpisanie końcowych aktów notarialnych przenoszących własność czterech działek powstałych z podziału działki 2, które będą wykonaniem zawartych wcześniej umów przedwstępnych.

Ponadto w nadchodzących miesiącach może dojść do sprzedaży ośmiu pozostałych w ofercie działek (na dwie działki są podpisane umowy przedwstępne), które aktualnie są wystawione na sprzedaż na wspomnianych wcześniej portalach branżowych związanym z obrotem nieruchomościami (tak jak wspomniano wyżej, ogłoszenie zostało umieszczone przez agencję nieruchomości), przy czym w przypadku działek, które mają powstać z podziału działki 23, warunkiem podpisania umowy przenoszącej własność jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o podziale przedmiotowej działki.

W celu doprecyzowania, Wnioskodawca wskazuje, że pytania nr 3 i 4 dotyczą działek, które aktualnie nie są oferowane do sprzedaży na portalach branżowych związanych z obrotem nieruchomościami.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

W uzupełnieniu wniosku, w odpowiedzi na poszczególne pytania, wskazał Pan następujące informacje.

1)    jakie będzie przeznaczenie zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy pozostałej części działki 23,

Obszar, który obejmuje działka 23, zgodnie z prawomocną decyzją o warunkach zabudowy jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Na podstawie przedmiotowej decyzji został złożony wniosek o podział przedmiotowej działki. Na podstawie decyzji o warunkach zabudowy oraz wniosku o podział, z działki 23 mają powstać 22 działki: 19 z przeznaczeniem na budowę domów jednorodzinnych, 2 z przeznaczeniem na drogi wewnętrzne, zaś na jednej z działek będzie stał istniejący dom Wnioskodawcy.

2)    czy działki, których dotyczy pytanie nr 3 (pozostałe działki powstałe i mające powstać z podziału działki 2) są/będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze - jeśli tak, proszę wskazać czy udostępnienie jest/będzie odpłatne, czy też nieodpłatne,

Pozostałe działki powstałe i mające powstać z podziału działki 2 są/mogą być udostępniane sąsiadującym rolnikom w celu skoszenia i zbioru trawy na potrzeby hodowli bydła. Udostępnienie odbywa się/może się odbyć tylko na prośbę tychże rolników i jest nieodpłatne. Opisane zasady udostępnienia działek są ustalane ustnie. Jeżeli sąsiedni rolnicy nie poproszą o udostępnienie, Wnioskodawca kosi trawę we własnym zakresie, która następnie nie jest zbierana (służy jako naturalny nawóz).

3)    czy przy sprzedaży pozostałych działek powstałych i mających powstać z podziału działki 2 (działek, których dotyczy pytanie nr 3) będzie Pan współpracował z agencją nieruchomości - jeśli tak, proszę wskazać jednoznacznie jaki będzie zakres czynności podejmowanych przez agencję nieruchomości,

W przypadku podjęcia decyzji o sprzedaży ww. działek, na początku Wnioskodawca zamierza we własnym zakresie umieścić ogłoszenia na portalach branżowych. Jeżeli nie będzie zainteresowania ze strony potencjalnych nabywców, Wnioskodawca bierze pod uwagę współpracę z agencją nieruchomości przy sprzedaży tychże działek. Ewentualna współpraca będzie polegała na zasadach analogicznych, jak w przypadku działek aktualnie oferowanych do sprzedaży za pośrednictwem agencji (działek, których dotyczy pytanie nr 1 i 2). Zatem ewentualne działania agencji będą polegały na:

‒     umieszczaniu ogłoszeń na branżowych portalach związanych z obrotem nieruchomościami, tj. (...), oraz na własnej stronie internetowej agencji;

‒     prezentowaniu działek potencjalnym kupcom oraz wyjaśnianiu stanu faktycznego i prawnego tychże działek;

‒     informowaniu o procesie zakupu działek, prowadzeniu negocjacji.

W tym miejscu Wnioskodawca wskazuje, iż wyżej opisany zakres czynności agencji dotyczy również działek, których dotyczy pytanie nr 1 i 2.

4)    czy agencja nieruchomości będzie oferowała do sprzedaży na portalach branżowych związanych z obrotem nieruchomościami pozostałe działki powstałe i mające powstać z podziału działki 2 (działki, których dotyczy pytanie nr 3),

Agencja nieruchomości będzie oferowała do sprzedaży na portalach branżowych związanych z obrotem nieruchomościami ww. działki. Przy czym, na początku Wnioskodawca zamierza we własnym zakresie umieścić ogłoszenia na portalach branżowych. Wnioskodawca rozpocznie współpracę z agencją przy sprzedaży działek, jeżeli nie będzie zainteresowania ze strony potencjalnych nabywców.

5)    w jaki sposób będzie zorganizowana sprzedaż i promocja pozostałych działek powstałych i mających powstać z podziału działki 2 (działek, których dotyczy pytanie nr 3), jaka będzie forma i skala działań promocyjnych,

W przypadku podjęcia decyzji o sprzedaży ww. działek sprzedaż i promocja będzie odbywała się na zasadach opisanych w pkt 3 i 4. Dodatkowo Wnioskodawca bierze pod uwagę umieszczenie na działce ogłoszenia w formie rozwieszonej na dwóch palach plandeki. Planowana treść ogłoszenia widniejącego na plandece to napis „sprzedam działki” wraz z nr telefonu Wnioskodawcy.

6)    w jaki konkretnie „inny sposób” będzie Pan promował pozostałe działki powstałe i mające powstać z podziału działki 2 (działki, których dotyczy pytanie nr 3) - proszę szczegółowo opisać jakie działania Pan podejmie aby dotrzeć do szerszego grona potencjalnych nabywców oraz szybciej sfinalizować transakcje,

Promocja będzie odbywała się w sposób opisany wyżej, w pkt. 3-5

7)    czy w związku ze sprzedażą pozostałych działek powstałych i mających powstać z podziału działki 2 (działek, których dotyczy pytanie nr 3) udzielił Pan lub planuje udzielić innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu - jeżeli tak, proszę wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w tym jakie konkretnie czynności podejmuje/będzie podejmował podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku z planowaną transakcją sprzedaży działek (przy czym zaznaczam, że nie należy załączać/przesyłać treści umowy lecz opisać/wskazać niniejsze informacje jako opis zdarzenia przyszłego),

W związku ze ewentualną sprzedażą działek, których dotyczy pytanie nr 3, Wnioskodawca nie planuje udzielać innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w imieniu Wnioskodawcy.

8)    w jaki konkretnie sposób będzie Pan wykorzystywał działki powstałe i mające powstać z podziału działki 2 (działki, których dotyczy pytanie nr 3) do momentu ich sprzedaży,

Pozostałe działki powstałe i mające powstać z podziału działki 2 są/mogą być udostępniane sąsiadującym rolnikom w celu skoszenia i zbioru trawy na potrzeby hodowli bydła. Udostępnienie odbywa się/może się odbyć tylko na prośbę tychże rolników i jest nieodpłatne. Jeżeli sąsiedni rolnicy nie poproszą o udostępnienie, Wnioskodawca kosi/będzie kosił trawę we własnym zakresie, która następnie nie jest/nie będzie zbierana (służy/będzie służyła jako naturalny nawóz).

Na koniec Wnioskodawca wskazuje, iż bezpośrednio przed sprzedażą i wydaniem działek nabywcom, nastąpi ich wycofanie z działalności rolniczej (w przypadku 4 działek już sprzedanych, takie wycofanie również nastąpiło).

Dodatkowo Wnioskodawca pragnie podkreślić, że portale branżowe, na których są/mogą być oferowane do sprzedaży działki, są powszechnie znane i dostępne dla każdej osoby, która planuje sprzedaż nieruchomość. Okoliczność ta - w ocenie Wnioskodawcy - potwierdza, że działania promocyjne nie miały/nie będą miały charakteru profesjonalnego.

Pytania (w zakresie podatku od towarów i usług)

1)    Czy sprzedaż działek powstałych i mających powstać z podziału działki 2, które aktualnie znajdują się w ofercie biura nieruchomości, będzie powodowała, że Wnioskodawca wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w odniesieniu do transakcji sprzedaży tychże działek? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

2)    Czy ewentualna sprzedaż pozostałych działek powstałych i mających powstać z podziału działki 2, będzie powodowała, że Wnioskodawca wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w odniesieniu do transakcji sprzedaży tychże działek? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Pana stanowisko w sprawie

Pytanie 1

W ocenie wnioskodawcy planowane transakcje sprzedaży działek objętych pytaniem nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko to ma oparcie w przepisach i orzecznictwie. Należy przede wszystkim nawiązać do kryteriów określonych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej „TSUE”) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. W orzeczeniu tym TSUE stwierdził, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE Nr L 347, str. 1 z późn. zm.), kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Natomiast, jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 112 należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. TSUE wskazał jedynie przykładowo okoliczności, które mogą świadczyć o tym, że dana osoba sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika podatku VAT, a podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym. W świetle powołanego wyroku TSUE uznanie, czy dany podmiot działa jako podatnik VAT wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki NSA z: 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07; 22 października 2013 r., sygn. akt I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r., sygn. akt I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 781/13; 27 maja 2014 r. sygn. akt I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r., sygn. akt I FSK 729/14 - wszystkie orzeczenia dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej: „CBOSA”).

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki NSA z: 9 października 2014 r., sygn. akt I FSK 2145/13; 3 marca 2015 r., sygn. akt I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 636/15, publ.: CBOSA).

Powyższe rozumienie przepisów ustawy o VAT oraz wyroków TSUE potwierdza również interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 stycznia 2026 r. nr 0114-KDIP4-1.4012.603.2025.2.PS:

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem takiej aktywności może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyższych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Tylko wtedy działania sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Mając na uwadze prezentowane rozumienie omówionych regulacji stanowiących materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia, za prawidłowe należy uznać stanowisko, że aktywności Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego we wniosku zbycia działek gruntu oferowanych do sprzedaży za pośrednictwem agencji nieruchomości, nie można uznać za aktywność porównywalną do aktywności przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami. Opisane transakcje nie mają charakteru działalności stałej i oceny tej nie zmienia wielość transakcji. Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać część gruntów stanowiących część gospodarstwa rolnego. W zakresie zarządzania majątkiem prywatnym mieści się też aktywność polegająca na podziale działek na mniejsze działki. Zarządzenie majątkiem prywatnym nie wyklucza podejmowania takich kroków, aby w razie zbywania majątku dokonać czynności, które ułatwią jego zbycie, tj. podziału działek na mniejsze, i które w związku z podziałem, mogą spowodować wzrost ceny jaką można uzyskać z jego sprzedaży. Poza tym Wnioskodawca nie podejmował ani nie planuje podejmowania działań marketingowych charakterystycznych dla podmiotów, które profesjonalnie zajmują się obrotem nieruchomościami. Za takie profesjonalne działania nie sposób bowiem uznać ogłoszenia umieszczonego na powszechnie znanych portalach ogłoszeniowych, o których mowa w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku.

Ponadto Wnioskodawca nie uzbrajał i nie zamierza uzbrajać działek, nie utwardzał i nie zamierza utwardzać dróg wewnętrznych.

Nie można zatem upatrywać aktywnych działań o charakterze profesjonalnej działalności gospodarczej Wnioskodawcy w przypadku podziału dużej działki na mniejsze. Oceny tej nie zmienia okoliczność, że w odniesieni do sprzedawanych działek zostały wydane warunki zabudowy, na potrzeby uzyskania których Wnioskodawca skorzystał z pomocy agencji nieruchomości. Uzyskanie warunków zabudowy było niezbędnym wymogiem do dokonania podziału działki 2. Pomoc agencji nieruchomości była natomiast niezbędna, gdyż Wnioskodawca nie posiadał wiedzy i nie miał doświadczenia w zakresie skomplikowanych procedur związanych z uzyskaniem warunków zabudowy. Wnioskodawca posiada wykształcenie ogrodnicze (ukończone technikum), jego pasją jest przyroda i studiowanie Pisma Świętego, a zawodowo przez całe życie zajmował się prowadzeniem gospodarstwa rolnego. W tych okolicznościach współpraca z agencją nieruchomości przy uzyskaniu warunków zabudowy oraz w procesie sprzedaży, jest racjonalnym i uzasadnionym krokiem, który podjęłaby każda osoba, zainteresowana efektywnym przeprowadzeniem procesu sprzedaży działek, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.

Z opisu zdarzenia przyszłego zawartego we wniosku o wydanie interpretacji nie wynika zatem, aby Wnioskodawca podejmował wskazane w wyroku TSUE, jako tzw. „minimum”, działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych, pozwalające na ustalenie, że działają jako handlowiec.

Zatem sprzedaż działek powstałych i mających powstać z podziału działki 2, które aktualnie znajdują się w ofercie biura nieruchomości, będzie powodowała, że Wnioskodawca nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w odniesieniu do transakcji sprzedaży tychże działek.

Pytanie 3

W ocenie wnioskodawcy planowane transakcje sprzedaży działek objętych pytaniem nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie własnego stanowiska zawarte w odpowiedzi na pytanie nr 1, jest aktualne również w tym przypadku.

Nie zmienia tego okoliczność, że w przypadku sprzedaży pozostałych działek powstałych i mających powstać z podziału działki 2, Wnioskodawca nie może wykluczyć, że będzie promował ich sprzedaż również w sposób odmienny, od działek aktualnie oferowanych do sprzedaży za pośrednictwem agencji nieruchomości (do których odnosi się pytanie nr 1). Wynika to z faktu, że Wnioskodawca bierze pod uwagę sprzedaż przedmiotowych działek wyłącznie w wyjątkowej sytuacji, tzn. gdy:

• inflacja będzie na bardzo wysokim poziomie, sięgającym 30%, lub;
• rozpoczną się działania wojenne na terytorium Polski lub państw bałtyckich.

W takich okolicznościach, działania promocyjne prowadzone w innej formie lub na większą skalę, które pozwolą dotrzeć do szerszego grona potencjalnych nabywców oraz szybciej sfinalizować transakcję, nie są niczym nadzwyczajnym.

Zatem ewentualne sprzedaż pozostałych działek powstałych i mających powstać z podziału działki 2, nie będzie powodowała, że Wnioskodawca wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w odniesieniu do transakcji sprzedaży tychże działek.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Z przytoczonych regulacji prawa Unii Europejskiej wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie  (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Natomiast kwestię udzielenia pełnomocnictw reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 99 § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego wynika zatem, że pełnomocnik – na podstawie oświadczenia woli innej osoby dokonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje poprzez swoje działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik reprezentuje a osobą trzecią.

W analizowanej sprawie wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działek powstałych i mających powstać z podziału działki 2, które aktualnie znajdują się w ofercie biura nieruchomości, będzie powodowała, że wystąpi Pan w roli podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, w odniesieniu do transakcji sprzedaży tychże działek (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz ustalenia, czy ewentualna sprzedaż pozostałych działek powstałych i mających powstać z podziału działki 2, będzie powodowała, że wystąpi Pan w roli podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, w odniesieniu do transakcji sprzedaży tychże działek (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

W odniesieniu do Pana wątpliwości należy wskazać, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Ze wskazanych wyżej regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (działek) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Zatem mając na uwadze powołany stan prawny oraz okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w opisanej sytuacji podejmowane przez Pana działania nie wskazują na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, a sprzedaż działek powstałych i mających powstać z podziału działki 2, które aktualnie znajdują się w ofercie biura nieruchomości (pytanie nr 1) oraz sprzedaż pozostałych działek powstałych i mających powstać z podziału działki 2 (pytanie nr 3), nie będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej.

Jak wynika z wniosku, na podstawie umowy darowizny zawartej w 1991 roku z dziadkami nabył Pan gospodarstwo rolne. W związku z tym uzyskał status rolnika ryczałtowego, który nieprzerwanie posiada Pan do chwili obecnej. W skład nabytego gospodarstwa wchodziły grunty orne, łąki, lasy oraz grunty rolne zabudowane (siedlisko na działce nr 1 o powierzchni 0,36 ha).

W skład gospodarstwa rolnego wchodziły m.in. następujące nieruchomości:

A. Niezabudowana działka nr 3 o powierzchni 1,34 ha, stanowiąca grunty orne oraz łąki, która w 2024 roku – na Pana wniosek – została podzielona na cztery nowe działki (każda o powierzchni przekraczającej 0,30 ha). Dla jednej z nowo powstałych działek uzyskał Pan decyzję o warunkach zabudowy zezwalającą na realizację tzw. zabudowy zagrodowej.

B. Niezabudowana działka rolno-leśna nr 4 o powierzchni 1,04 ha, która w 2024 roku również została podzielona na Pana wniosek na dwie działki o powierzchni ok. 0,50 ha każda. Dla jednej z nich wydano decyzję o warunkach zabudowy na tzw. budowę zagrodową.

C. Niezabudowana działka nr 2 o powierzchni 4,5805 ha, stanowiąca grunty orne i łąki. W 2023 roku wzniesiono na niej budynek mieszkalny w ramach zabudowy zagrodowej. Inwestycja ta miała na celu poprawę warunków bytowych najbliższej Pana rodziny, która w międzyczasie się powiększyła.

Wszystkie działki wchodzące w skład gospodarstwa rolnego były wykorzystywane do prowadzenia na nich działalności rolniczej. Na działkach w żadnej formie nie była prowadzona jakakolwiek inna działalność gospodarcza. Działki te nie były również wydzierżawione. Z tytułu prowadzenia działalności rolniczej nie był i nie jest Pan czynnym podatnikiem VAT. W skład gospodarstwa rolnego wchodziła między innymi niezabudowana działka nr 2.

Chciał Pan dokonać podziału działki 2 na mniejsze parcele o powierzchni mniejszej niż 0,30 ha. Z uwagi na to, że w takim przypadku procedura podziału jest bardziej skomplikowana, udzielił Pan pełnomocnictwa agentowi nieruchomości do dokonania wszelkich czynności związanych z wystąpieniem z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy oraz czynności związanych z otrzymaniem przedmiotowej decyzji. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy było warunkiem koniecznym do dokonania podziału działki rolnej na działki o powierzchni mniejszej niż 0,30 ha.

Dodatkowo zawarł Pan z agencją nieruchomości umowę pośrednictwa w sprzedaży 12 działek, które miały powstać w wyniku podziału działki nr 2. Na podstawie tejże umowy, agencja nieruchomości, jako pośrednik jest również uprawniona do pokazania nieruchomości w terenie oraz wyjaśnienia stanu prawnego i faktycznego nieruchomości przed podpisaniem umowy przedwstępnej lub przenoszącej własność. Agencja nieruchomości we współpracy z Panem sporządziła plan podziału działki, a następnie umieściła ogłoszenia na branżowych portalach związanych z obrotem nieruchomościami (m.in. ...) o sprzedaży 12 działek, które miały powstać zgodnie z planem podziału działki 2.

Na mocy decyzji Burmistrza (...) z 8 kwietnia 2026 r. został zatwierdzony projekt podziału działki 2 na działki nr: 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23.

Na części ww. nieruchomości będącej przedmiotem podziału (z której zostały wydzielone działki o powierzchni mniejszej niż 0,30 ha) Burmistrz (...) ustalił w decyzji z 14 lipca 2025 r. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Aktualnie oczekuje Pan na uprawomocnienie się decyzji o warunkach zabudowy pozostałej części działki, która - po wyżej opisanym podziale - posiada nr 23. Po uprawomocnieniu się, zostanie złożony wniosek o podział przedmiotowej działki na 19 mniejszych działek (w tym działki pod drogę wewnętrzną). Jeżeli przedmiotowy wniosek zostanie zatwierdzony przez Burmistrza (...), z działki o pierwotnym numerze 2 zostanie wydzielonych łącznie 36 działek.

Dokonał Pan ww. podziałów z uwagi na powszechną wiedzę, że działki o powierzchni ponad 1 ha praktycznie nie da się sprzedać, gdyż brak jest nabywców zainteresowanych tak dużą parcelą. Podział działki 2 od razu na większą liczbę działek jest spowodowany niepewną sytuacją geopolityczną na świecie – chciałby Pan mieć łatwiejszą możliwość upłynnienia majątku w sytuacji bezpośredniego zagrożenia wojennego, przez które rozumie rozpoczęcie kinetycznych działań wojennych na terytorium Polski lub państw bałtyckich. W ciągu najbliższych lat nie planuje Pan sprzedaży innych działek powstałych z podziału działek nr 3, 4 oraz 2. Będzie Pan rozważał ewentualną sprzedaż poszczególnych działek bądź całego gospodarstwa w sytuacji, gdy rozpoczną się działania wojenne na terytorium Polski lub państw bałtyckich.

Ponadto, co istotne, w stosunku do nieruchomości będących przedmiotem zapytania nie podejmował i nie będzie Pan podejmował czynności takich jak uzbrojenie, ogrodzenie terenu, czy budowa drogi. Nie udzielał i nie zamierza Pan udzielać pełnomocnictwa do dokonywania tych czynności przez osobę trzecią (np. osobę fizyczną zainteresowaną zakupem danej działki). Nie promował i nie zamierza Pan promować w przyszłości sprzedaży działek poprzez: umieszczanie ogłoszeń o sprzedaży działek w radio czy telewizji, wykonywanie prospektów reklamowych, folderów, udziału w targach, czy też tworzenie banerów reklamowych. Agencja nieruchomości również nie będzie prowadziła promocji sprzedaży w wyżej opisany sposób. Planowana jest jedynie promocja sprzedaży poprzez kontynuację aktualnego ogłoszenia o sprzedaży wydzielonych działek, które zostało umieszczone na branżowych portalach związanych z obrotem nieruchomościami (m.in. ...).

W przypadku decyzji o sprzedaży pozostałych działek powstałych i mających powstać z podziału działki 2, bierze Pan pod uwagę organizację sprzedaży i jej promocję na analogicznych zasadach. Jednakże z uwagi na to, że bierze Pan pod uwagę sprzedaż przedmiotowych działek wyłącznie w sytuacji, gdy: inflacja będzie na bardzo wysokim poziomie, sięgającym 30%, lub rozpoczną się działania wojenne na terytorium Polski lub państw bałtyckich, nie może Pan wykluczyć, że będzie promował sprzedaż również w inny sposób, który pozwoli mu dotrzeć do szerszego grona potencjalnych nabywców oraz szybciej sfinalizować transakcję.

Pozostałe działki powstałe i mające powstać z podziału działki 2 są/mogą być udostępniane sąsiadującym rolnikom w celu skoszenia i zbioru trawy na potrzeby hodowli bydła. Udostępnienie odbywa się/może się odbyć tylko na prośbę tychże rolników i jest/będzie nieodpłatne. Opisane zasady udostępnienia działek są ustalane ustnie. Jeżeli sąsiedni rolnicy nie poproszą o udostępnienie, kosi Pan trawę we własnym zakresie, która następnie nie jest zbierana (służy jako naturalny nawóz).

W przypadku podjęcia decyzji o sprzedaży ww. działek, na początku zamierza Pan we własnym zakresie umieścić ogłoszenia na portalach branżowych. Jeżeli nie będzie zainteresowania ze strony potencjalnych nabywców, bierze Pan pod uwagę współpracę z agencją nieruchomości przy sprzedaży tychże działek. Ewentualna współpraca będzie polegała na zasadach analogicznych, jak w przypadku działek aktualnie oferowanych do sprzedaży za pośrednictwem agencji (działek, których dotyczy pytanie nr 1). Zatem ewentualne działania agencji będą polegały na: umieszczaniu ogłoszeń na branżowych portalach związanych z obrotem nieruchomościami, tj. (...), oraz na własnej stronie internetowej agencji, prezentowaniu działek potencjalnym kupcom oraz wyjaśnianiu stanu faktycznego i prawnego tychże działek oraz informowaniu o procesie zakupu działek, prowadzeniu negocjacji. Agencja nieruchomości będzie oferowała do sprzedaży na portalach branżowych związanych z obrotem nieruchomościami ww. działki. Przy czym, na początku zamierza Pan we własnym zakresie umieścić ogłoszenia na portalach branżowych. Rozpocznie współpracę z agencją przy sprzedaży działek, jeżeli nie będzie zainteresowania ze strony potencjalnych nabywców. Dodatkowo bierze Pan pod uwagę umieszczenie na działce ogłoszenia w formie rozwieszonej na dwóch palach plandeki. Planowana treść ogłoszenia widniejącego na plandece to napis „sprzedam działki” wraz z Pana nr telefonu.

Ponadto, w związku ze ewentualną sprzedażą działek, których dotyczy pytanie nr 3, nie planuje Pan udzielać innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu.

Należy zatem uznać, że dokonując sprzedaży działek powstałych i mających powstać z podziału działki 2, które aktualnie znajdują się w ofercie biura nieruchomości (pytanie nr 1) oraz sprzedaż pozostałych działek powstałych i mających powstać z podziału działki 2 (pytanie nr 3) będzie Pan korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a ich dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Co prawda, z uwagi na to, że w przypadku parcele o powierzchni mniejszej niż 0,30 ha procedura podziału jest bardziej skomplikowana, udzielił Pan pełnomocnictwa agentowi nieruchomości do dokonania wszelkich czynności związanych z wystąpieniem z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy oraz czynności związanych z otrzymaniem przedmiotowej decyzji. Dodatkowo zawarł Pan z agencją nieruchomości umowę pośrednictwa w sprzedaży 12 działek, które miały powstać w wyniku podziału działki nr 2. Na podstawie tejże umowy, agencja nieruchomości, jako pośrednik jest również uprawniona do pokazania nieruchomości w terenie oraz wyjaśnienia stanu prawnego i faktycznego nieruchomości przed podpisaniem umowy przedwstępnej lub przenoszącej własność. Agencja nieruchomości we współpracy z Panem sporządziła plan podziału działki, a następnie umieściła ogłoszenia na branżowych portalach związanych z obrotem nieruchomościami (m.in. (...)) o sprzedaży 12 działek, które miały powstać zgodnie z planem podziału działki 2. Ponadto, jeżeli nie będzie zainteresowania ze strony potencjalnych nabywców, bierze Pan pod uwagę współpracę z agencją nieruchomości przy sprzedaży działek pozostałych działek powstałych i mających powstać z podziału działki 2 (pytanie nr 3). Ewentualna współpraca będzie polegała na zasadach analogicznych, jak w przypadku działek aktualnie oferowanych do sprzedaży za pośrednictwem agencji (działek, których dotyczy pytanie nr 1).

Opisane powyżej działania jakie podjął agent nieruchomości na podstawie udzielnego przez Pana pełnomocnictwa oraz działania agencji nieruchomości, nie spowodowały/nie spowodują podniesienia atrakcyjności opisanych we wniosku działek będących przedmiotem zapytania oraz wzrostu ich wartości.

Ponadto z opisu sprawy wynika, że dokonał Pan podziału działki 2 na mniejsze działki oraz aktualnie oczekuje Pan na uprawomocnienie się decyzji o warunkach zabudowy pozostałej części działki, która - po podziale - posiada nr 23. Po uprawomocnieniu się tej decyzji, zostanie złożony wniosek o podział przedmiotowej działki na 19 mniejszych działek. Jednakże takie działania nie mogą świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami, gdyż należy je oceniać w kontekście całokształtu okoliczności przedstawionej sprawy.      

Tym samym zbycie działek powstałych i mających powstać z podziału działki 2, które aktualnie znajdują się w ofercie biura nieruchomości (pytanie nr 1) oraz zbycie pozostałych działek powstałych i mających powstać z podziału działki 2 (pytanie nr 3), będzie stanowiło działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania. Zatem przedmiotowa sprzedaż nie będzie skutkowała uznaniem Pana za podatnika, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż działek powstałych i mających powstać z podziału działki 2, które aktualnie znajdują się w ofercie biura nieruchomości (pytanie nr 1) oraz sprzedaż pozostałych działek powstałych i mających powstać z podziału działki 2 (pytanie nr 3) nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem Pana należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług, w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.