0114-KDIP4-2.4012.374.2026.3.AS

Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usługi w zakresie:

• ustalenia czy otrzymanie przez Państwa, występującego w danym przedsięwzięciu jako Operator: zwrotu faktycznie poniesionych wydatków oraz przypadającej części dodatniego wyniku wspólnego przedsięwzięcia stanowi wynagrodzenie z tytułu czynności podlegającej opodatkowaniu oraz sposobu dokumentowania ww. kwot (pytanie nr 1, 2, 3) - jest prawidłowe;
• prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Operatora tytułem zwrotu poniesionych przez niego wydatków oraz części dodatniego wyniku finansowego wspólnego przedsięwzięcia (pytanie nr 4) - jest prawidłowe;
• ustalenia podstawy opodatkowania z tytułu dostawy nieruchomości przez Inwestora (pytanie nr 5) - jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania rozliczeń finansowych pomiędzy stronami wspólnego przedsięwzięcia. Uzupełnili go Państwo pismem z 22 lipca 2026 r. - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Wnioskodawca”) jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, posiadającym siedzibę w Polsce. Głównym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych.

Wnioskodawca od 2021 r. zawiera umowy o wspólne przedsięwzięcie z podmiotami zarejestrowanymi jako podatnicy VAT czynni. Umowa o wspólne przedsięwzięcie dotyczy procesu zakupu oraz następnie odsprzedaży nieruchomości, w tym w szczególności: negocjacje zakupowe, zakup, remont, przygotowanie do sprzedaży, negocjacje sprzedaży oraz sprzedaż (dalej: „Przedsięwzięcie”). Nawiązanie współpracy w ramach Przedsięwzięcia wynika z faktu, że obie strony są w stanie zrealizować Przedsięwzięcie wyłącznie wspólnie, jako że operator posiada doświadczenie w czynnościach, które obejmuje Przedsięwzięcie (dalej: „Operator”), zaś inwestor posiada stosowny kapitał (dalej: „Inwestor”). Obie strony dzielą wiedzę i wykorzystują swoje umiejętności i kontakty, mając na celu realizację wspólnego Przedsięwzięcia. Wnioskodawca działa w tych umowach co do zasady jako Operator (czasami jako samodzielny Operator, a czasami Operatorem są dwa lub więcej podmiotów), niemniej jednak czasem jako Inwestor.

W ramach umowy wspólnego przedsięwzięcia strony dzielą ciążące na każdej z nich obowiązki oraz ustalają podział zysków z Przedsięwzięcia i zasady ponoszenia wydatków związanych z Przedsięwzięciem. Inwestor w szczególności zobowiązuje się, ze względu na posiadane wolne środki obrotowe, do samodzielnego zakupu nieruchomości do majątku własnego (niemniej jednak występują Przedsięwzięcia, w których Operator w części ponosi również koszty zakupu nieruchomości). Z kolei Operator zobowiązany jest co do zasady do realizacji czynności wspierających zakup, przeprowadzenia remontu, przygotowania do sprzedaży oraz realizacji czynności związanych z negocjacjami sprzedaży i sprzedażą.

Inwestor zobowiązany jest do powiadomienia Operatora o dokonanym zakupie Nieruchomości oraz do przekazania pracownikowi Operatora notarialnego pełnomocnictwa uprawniającego do podejmowania wymienionych wyżej czynności. Operator zobowiązuje się do podjęcia wszelkich działań mających na celu sprzedaż nieruchomości po możliwie najwyższej cenie, nie niższej niż ustalona przez strony cena minimalna. Po uzgodnieniu warunków sprzedaży, Operator powiadamia Inwestora o dacie i godzinie zawarcia umowy oraz notariuszu. Fakturę dokumentującą sprzedaż nieruchomości na rzecz nabywcy (o ile wystąpi taki obowiązek) wystawia co do zasady Inwestor. Podział wydatków ustalony w umowie wspólnego przedsięwzięcia co do zasady jest następujący: Inwestor zobowiązuje się ponosić wydatki związane z negocjacjami zakupowymi oraz zakupem, a Operator zobowiązuje się ponosić wydatki związane z remontem, przygotowaniem do sprzedaży oraz negocjacjami sprzedażowymi i sprzedażą. Niemniej jednak zdarzają się takie Przedsięwzięcia, w których Inwestor ponosi wszystkie koszty, w tym również takie jak wydatki związane z remontem, przygotowaniem do sprzedaży oraz negocjacjami sprzedażowymi i sprzedażą, a Operator żadnych czy też takie, w których Operator ponosi część kosztów zakupu nieruchomości. Zgodnie z umową rozliczenie wydatków poniesionych przez strony ma charakter techniczny i służy wyłącznie prawidłowemu ustaleniu kwoty zysku podlegającego podziałowi, a do kwoty wydatków podlegającej rozliczeniu nie będzie doliczone żadne wynagrodzenie ani żadna marża.

Podział zysku z Przedsięwzięcia, zgodnie z umową, przeprowadzany jest co do zasady w sposób następujący: w pierwszej kolejności, strony odliczą od ceny sprzedaży nieruchomości:

• cenę zakupu tej nieruchomości oraz wydatki poniesione przez Inwestora, która to kwota przypadać będzie Inwestorowi tytułem zwrotu poniesionych wydatków,
• wydatki poniesione przez Operatora (jeżeli występują), która to kwota zostanie przekazana Operatorowi przez Inwestora tytułem zwrotu poniesionych wydatków, pod tytułem „zwrot wydatków - wspólne Przedsięwzięcie”.

Pozostała po powyższym rozliczeniu kwota (zysk całkowity) zostanie rozliczona między stronami w sposób uzgodniony w zawartej umowie określającej jaki % zysku całkowitego przypada Operatorowi, a jaki Inwestorowi. Umowa przewiduje, że strony partycypują w zyskach i ponoszą ryzyko związane z tym, że zysk ten może nie wystąpić w ogóle lub być niższy od zakładanego. W przypadku braku zysku, Operatorowi przysługuje wyłącznie roszczenie o zwrot faktycznie poniesionych wydatków (jeżeli wystąpiły).

Ponieważ środki finansowe ze sprzedaży nieruchomości co do zasady trafiają na rachunek bankowy Inwestora, wobec tego Inwestor zachowuje określony w umowie % zysku całkowitego przypadającego na niego. Zysk przypadający Operatorowi przekazywany jest przez Inwestora pod tytułem przelewu „podział zysku - wspólne przedsięwzięcie”.

W ramach Przedsięwzięcia Operator nie dokonuje dostaw towarów ani nie świadczy usług Inwestorowi. Podobnie, Inwestor nie dokonuje dostaw towarów ani nie świadczy usług Operatorowi. Strony nie przewidziały żadnego wynagrodzenia wobec siebie. Inwestor i Operator partycypują w zyskach ze wspólnego przedsięwzięcia. I ponoszą w równym stopniu ryzyko tego, że zysk ten będzie mniejszy od założonego w biznesplanie, a nawet że nie wystąpi w ogóle.

Uzupełnienie stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego:

1.     Ile konkretnie podmiotów (i w jakim charakterze) stanowi strony umowy o wspólne przedsięwzięcie objęte wnioskiem? Czy występują Państwo/będą Państwo występowali w odniesieniu do wspólnego przedsięwzięcia jako: Operator czy Inwestor?

Stronami umowy o wspólne przedsięwzięcie objętej wnioskiem są wyłącznie:

a) jeden Inwestor oraz jeden Operator, albo b) jeden Inwestor oraz dwóch Operatorów.

Umowa dotycząca konkretnego przedsięwzięcia każdorazowo jednoznacznie wskazuje liczbę stron oraz rolę, w jakiej każda z nich występuje. Wniosek nie obejmuje przedsięwzięć realizowanych przez większą liczbę podmiotów.

W danym przedsięwzięciu Wnioskodawca występuje albo wyłącznie jako Operator, albo wyłącznie jako Inwestor. Wnioskodawca nigdy nie łączy obu ról w ramach jednego przedsięwzięcia. Wniosek obejmuje obie te sytuacje, przy czym stanowią one odrębne stany faktyczne i zdarzenia przyszłe.

Jeżeli w przedsięwzięciu uczestniczy dwóch Operatorów, umowa określa zakres zadań przypisanych każdemu z nich oraz przysługujący każdemu z nich procentowy udział w zysku.

2.     Jaki jest/będzie zakres zadań i odpowiedzialności stron wspólnego przedsięwzięcia objętego wnioskiem? Jakie konkretnie czynności w ramach wspólnego przedsięwzięcia wykonuje/będzie wykonywał Operator a jakie Inwestor?

Inwestor zapewnia finansowanie przedsięwzięcia, nabywa nieruchomość albo udział w nieruchomości, ponosi koszty jej nabycia oraz uczestniczy w późniejszej sprzedaży jako właściciel albo współwłaściciel nieruchomości.

Operator wykonuje czynności polegające na wyszukaniu i ocenie inwestycji, wsparciu negocjacji zakupowych, organizacji lub wykonaniu prac remontowych, przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży, organizacji ogłoszeń i prezentacji nieruchomości, prowadzeniu negocjacji sprzedażowych oraz koordynacji zawarcia umowy sprzedaży. Czynności te Operator wykonuje samodzielnie albo przy pomocy zewnętrznych podwykonawców.

Jeżeli w przedsięwzięciu uczestniczy dwóch Operatorów, powyższe czynności są pomiędzy nich dzielone zgodnie z umową.

Za wykonanie zadań przypisanych jej w umowie odpowiada wobec pozostałych stron ta strona, której zadania te zostały przypisane. Żadna ze stron nie gwarantuje pozostałym stronom osiągnięcia przez przedsięwzięcie dodatniego wyniku.

3.     Jakie postanowienia zawiera/będzie zawierała umowa odnośnie partycypowania w kosztach uczestników przedsięwzięcia? Jakie dokładnie są/będą zasady ponoszenia wydatków przez Operatora i Inwestora, związanych ze wskazanym we wniosku wspólnym przedsięwzięciem?

Każda ze stron ponosi wydatki przypisane jej w umowie dotyczącej konkretnego przedsięwzięcia.

Wniosek dotyczy przedsięwzięć, w których Inwestor ponosi koszty związane z nabyciem nieruchomości, a Operator ponosi koszty przygotowania nieruchomości do sprzedaży, w szczególności koszty prac remontowych, materiałów, podwykonawców, wyposażenia, ogłoszeń oraz pozostałych czynności sprzedażowych.

Dokumenty kosztowe są wystawiane na tę stronę, która faktycznie nabywa dany towar lub usługę i faktycznie ponosi dany wydatek. Wszystkie faktycznie poniesione, opłacone i udokumentowane koszty obu stron są uwzględniane przy ustaleniu wyniku wspólnego przedsięwzięcia.

Po sprzedaży nieruchomości Operator otrzymuje zwrot poniesionych i udokumentowanych wydatków, bez doliczania marży ani jakiegokolwiek wynagrodzenia.

4.     Jakiego rodzaju wydatki i w jakim zakresie (w jakiej części) ponosi/finansuje oraz będzie ponosił/finansował Operator, a jakie Inwestor? W jaki sposób będzie dokonywany podział kosztów między Operatorem a Inwestorem?

Podział kosztów nie jest ustalany jako stały procent ogółu wydatków, lecz według rodzaju kosztu oraz zakresu obowiązków danej strony.

Inwestor ponosi:

• cenę nabycia nieruchomości albo udziału w nieruchomości,
• koszty aktu notarialnego,
• podatek od czynności cywilnoprawnych, jeżeli wystąpi,
• prowizję pośrednika dotyczącą zakupu, jeżeli wystąpi.

Operator ponosi:

• koszty remontu i przygotowania nieruchomości,
• koszty materiałów i wyposażenia,
• koszty zewnętrznych podwykonawców,
• koszty ogłoszeń, prezentacji, zdjęć i przygotowania sprzedaży,
• pozostałe koszty bezpośrednie związane z realizacją przypisanych mu zadań.

Każda ze stron ponosi w całości koszty przypisane jej w danym przedsięwzięciu.

5.     Jakie postanowienia zawiera/będzie zawierała umowa odnośnie partycypowania w zysku uczestników przedsięwzięcia? Na jakich dokładnie zasadach jest/będzie dokonywany podział zysku pomiędzy Operatorem i Inwestorem? W jaki sposób zysk ten będzie kalkulowany?

Udział każdej ze stron w zysku jest określony procentowo w umowie dotyczącej konkretnego przedsięwzięcia. Wysokość tego procentu może być różna w poszczególnych przedsięwzięciach, przy czym w każdym przypadku jest ustalona w umowie przed rozpoczęciem realizacji przedsięwzięcia.

Po sprzedaży nieruchomości albo udziału w nieruchomości sumowane są przychody ze sprzedaży oraz wszystkie faktycznie poniesione, opłacone i udokumentowane koszty przedsięwzięcia.

Wynik przedsięwzięcia stanowi różnicę pomiędzy łączną ceną sprzedaży a sumą:

• ceny nabycia nieruchomości albo udziału w nieruchomości,
• kosztów nabycia,
• kosztów remontu i przygotowania do sprzedaży,
• kosztów związanych ze sprzedażą,
• pozostałych kosztów bezpośrednich określonych w umowie.

Wynik dodatni stanowi zysk wspólnego przedsięwzięcia i jest dzielony pomiędzy strony według procentów określonych w umowie.

6.     W przypadku braku osiągnięcia zysku, w jaki sposób jest/będzie kalkulowany zwrot wydatków poniesionych przez Operatora? Czy będzie zawierał marżę/wynagrodzenie?

Jeżeli po sprzedaży nieruchomości przedsięwzięcie nie osiągnie dodatniego wyniku, Operatorowi przysługuje wyłącznie zwrot faktycznie poniesionych, opłaconych i udokumentowanych wydatków związanych z przedsięwzięciem. Kwota zwrotu odpowiada rzeczywiście poniesionym kosztom Operatora.

Zwrot nie obejmuje marży, prowizji, wynagrodzenia ani żadnego innego dodatkowego świadczenia.

Wniosek nie obejmuje sytuacji, w której nieruchomość nie zostanie w ogóle sprzedana.

7.     Jakie konkretnie środki pieniężne przekazywane w ramach „wzajemnych rozliczeń” obejmują pytania zadane we wniosku? Czy rozliczeniom pomiędzy Inwestorem a Operatorem wspólnego przedsięwzięcia towarzyszy/będzie towarzyszyła jakakolwiek dostawa towarów lub jakiekolwiek świadczenie usługi? Jeśli tak proszę wskazać:

- jakie czynności/usługi/dostawę towaru w ramach realizowanego wspólnego przedsięwzięcia będzie świadczył Operator na rzecz Inwestora?

- jakie świadczenia w ramach realizowanego wspólnego przedsięwzięcia będzie świadczył Inwestor na rzecz Operatora?

- czy ww. czynności będą świadczone odpłatnie?

Pytania zawarte we wniosku obejmują wyłącznie następujące środki pieniężne przekazywane pomiędzy stronami:

1) zwrot faktycznie poniesionych, opłaconych i udokumentowanych wydatków związanych ze wspólnym przedsięwzięciem, bez doliczenia marży ani wynagrodzenia,

2) przekazanie stronie przypadającej jej części dodatniego wyniku wspólnego przedsięwzięcia, według procentu określonego w umowie.

Pomiędzy stronami nie występują zaliczki, stałe wynagrodzenie, prowizja, opłata za zarządzanie ani jakiekolwiek inne wynagrodzenie niezależne od wyniku przedsięwzięcia.

Operator wykonuje przypisane mu czynności związane z przygotowaniem i sprzedażą nieruchomości jako swój wkład w realizację wspólnego przedsięwzięcia. Inwestor wnosi do przedsięwzięcia kapitał, nabywa nieruchomość albo udział w nieruchomości oraz ponosi przypisane mu koszty.

Umowa nie przewiduje wykonywania przez Operatora na rzecz Inwestora ani przez Inwestora na rzecz Operatora odrębnych czynności za wynagrodzeniem. Strony nie ustalają cen ani stawek za poszczególne czynności, nie określają ich wartości i nie rozliczają ich odrębnie. Jedyną korzyścią majątkową każdej ze stron jest udział w ewentualnym zysku wspólnego przedsięwzięcia, którego osiągnięcie i wysokość nie są zagwarantowane.

Jeżeli prace przygotowawcze lub remontowe wykonuje samodzielnie Operator, nie nalicza on z tego tytułu odrębnego wynagrodzenia ani marży. Rozliczeniu podlegają wyłącznie faktycznie poniesione i udokumentowane koszty związane z realizacją przedsięwzięcia.

8.     Czy faktura dokumentująca sprzedaż nieruchomości wystawiana przez Inwestora, będzie obejmowała całą wartość sprzedawanej nieruchomości?

Tak. Jeżeli sprzedaż nieruchomości będzie dokumentowana fakturą, Inwestor jako właściciel i sprzedawca wystawi fakturę obejmującą całą cenę sprzedaży nieruchomości wynikającą z umowy sprzedaży i aktu notarialnego. Faktura nie będzie pomniejszana o kwoty zwracanych Operatorowi wydatków ani o część zysku przypadającą Operatorowi. Operator nie będzie wystawiał nabywcy faktury dokumentującej sprzedaż części nieruchomości.

Pytania

(Pytania zostały ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1)  Czy otrzymanie przez Wnioskodawcę, występującego w danym przedsięwzięciu jako Operator, zwrotu faktycznie poniesionych, opłaconych i udokumentowanych wydatków związanych ze wspólnym przedsięwzięciem stanowi po stronie Wnioskodawcy wynagrodzenie z tytułu odpłatnej dostawy towarów lub odpłatnego świadczenia usług, podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy o VAT?

2)  Czy otrzymanie przez Wnioskodawcę, występującego w danym przedsięwzięciu jako Operator, przypadającej mu części dodatniego wyniku wspólnego przedsięwzięcia stanowi po stronie Wnioskodawcy wynagrodzenie z tytułu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT?

3)  Czy w razie uznania, że kwoty wskazane w pytaniach nr 1 i nr 2 nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Wnioskodawca jest zobowiązany do udokumentowania ich otrzymania fakturą na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, czy też może je dokumentować innym dokumentem księgowym, w tym notą księgową?

4)  Czy Wnioskodawcy, występującemu w danym przedsięwzięciu jako Inwestor, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Operatora tytułem zwrotu poniesionych przez niego wydatków oraz tytułem przypadającej Operatorowi części dodatniego wyniku wspólnego przedsięwzięcia?

5)  Czy Wnioskodawca, występujący w danym przedsięwzięciu jako Inwestor, jest zobowiązany wykazać jako podstawę opodatkowania z tytułu dostawy nieruchomości całą cenę sprzedaży wynikającą z umowy sprzedaży, bez pomniejszania jej o kwoty zwracane Operatorowi oraz o część dodatniego wyniku wspólnego przedsięwzięcia przypadającą Operatorowi?

Państwa stanowisko w sprawie (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawcy otrzymanie przez niego jako Operatora zwrotu faktycznie poniesionych, opłaconych i udokumentowanych wydatków nie stanowi wynagrodzenia z tytułu odpłatnej dostawy towarów ani odpłatnego świadczenia usług i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Warunkiem uznania czynności za odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy jest istnienie stosunku prawnego, w ramach którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych, istnienie zidentyfikowanego beneficjenta świadczenia oraz bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem a otrzymanym wynagrodzeniem. Warunki te wynikają z utrwalonego orzecznictwa TSUE, w szczególności z wyroku z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma oraz z wyroku z 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council.

W opisanym stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym żaden z tych warunków nie jest spełniony. Wnioskodawca jako Operator nie wykonuje czynności na rzecz Inwestora jako odrębnego usługobiorcy, lecz realizuje własny wkład w przedsięwzięcie podejmowane we wspólnym interesie stron. Strony nie ustalają ceny za poszczególne czynności, a otrzymywana kwota odpowiada wyłącznie wysokości faktycznie poniesionych kosztów, bez marży i bez jakiegokolwiek elementu wynagrodzenia. Kwota ta nie stanowi zatem ekwiwalentu świadczenia, lecz element rozliczenia wyniku wspólnego przedsięwzięcia.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w wyroku TSUE z 29 kwietnia 2004 r. w sprawie C-77/01 Empresa de Desenvolvimento Mineiro (EDM), w którym Trybunał uznał, że czynności wykonywane przez członków konsorcjum zgodnie z umową i odpowiadające przypadającemu im udziałowi nie stanowią odpłatnej dostawy towarów ani odpłatnego świadczenia usług.

Analogicznie wypowiadał się Naczelny Sąd Administracyjny, przykładowo w wyroku z 29 lutego 2012 r., sygn. I FSK 562/11, w wyroku z 12 czerwca 2013 r., sygn. I FSK 1128/12, a także w wyroku z 25 czerwca 2014 r., sygn. I FSK 1108/13, wskazując, że wzajemne rozliczenia pomiędzy uczestnikami wspólnego przedsięwzięcia, polegające na podziale kosztów i przychodów, nie stanowią świadczenia usług i pozostają poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawcy otrzymanie przez niego jako Operatora przypadającej mu części dodatniego wyniku wspólnego przedsięwzięcia również nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podział zysku jest czynnością o charakterze wyłącznie rozliczeniowym. Nie jest to zapłata za jakiekolwiek świadczenie spełnione na rzecz Inwestora, lecz realizacja uprawnienia wynikającego z umowy o wspólne przedsięwzięcie do udziału w jego wyniku. Kwota przypadająca Wnioskodawcy nie jest ustalana w odniesieniu do wartości jakiegokolwiek świadczenia, lecz jako procent nadwyżki przychodów nad kosztami całego przedsięwzięcia. Ani powstanie tej kwoty, ani jej wysokość nie są w chwili zawarcia umowy znane, a przy braku dodatniego wyniku kwota ta w ogóle nie wystąpi.

Brak jest zatem bezpośredniego związku pomiędzy jakimkolwiek świadczeniem a otrzymaną kwotą, wymaganego w świetle wyroku TSUE w sprawie C-16/93. Podział wyniku nie mieści się w katalogu czynności opodatkowanych z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad 3

Zdaniem Wnioskodawcy, skoro kwoty wskazane w pytaniach nr 1 i nr 2 nie stanowią wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu, Wnioskodawca nie jest zobowiązany do dokumentowania ich fakturą.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, obowiązek wystawienia faktury dotyczy sprzedaży, przez którą rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów (art. 2 pkt 22 ustawy o VAT). Czynności, których dotyczą pytania nr 1 i nr 2, nie mieszczą się w tym zakresie, wobec czego obowiązek wystawienia faktury nie powstaje.

Rozliczenia te mogą zostać udokumentowane innym dokumentem księgowym, w szczególności notą księgową, na podstawie umowy o wspólne przedsięwzięcie oraz zestawienia faktycznie poniesionych i udokumentowanych kosztów.

Ad 4

Zdaniem Wnioskodawcy, występując jako Inwestor, nie będzie on uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony wynikający z ewentualnej faktury wystawionej przez Operatora tytułem zwrotu wydatków oraz tytułem części dodatniego wyniku przedsięwzięcia.

Skoro czynności te nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to faktura dokumentująca takie rozliczenie dokumentowałaby czynność niepodlegającą opodatkowaniu. Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, faktury dokumentujące transakcje niepodlegające opodatkowaniu nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego. Nie jest również spełniony warunek z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, ponieważ po stronie Operatora nie powstaje z tego tytułu podatek należny.

Prawidłowym sposobem udokumentowania takiego rozliczenia jest nota księgowa.

Ad 5

Zdaniem Wnioskodawcy, występując jako Inwestor i dokonując dostawy nieruchomości, jest on zobowiązany wykazać jako podstawę opodatkowania całą cenę sprzedaży wynikającą z umowy sprzedaży, bez jej pomniejszania o kwoty zwracane Operatorowi ani o przypadającą Operatorowi część dodatniego wyniku przedsięwzięcia.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy. Nabywca nieruchomości płaci całą cenę na rzecz Wnioskodawcy jako sprzedawcy, a rozliczenia z Operatorem stanowią odrębne zdarzenie, następujące po dokonaniu dostawy i pomiędzy innymi podmiotami niż strony tej dostawy. Katalog pomniejszeń podstawy opodatkowania zawarty w art. 29a ust. 7 i ust. 10 ustawy o VAT nie obejmuje takich rozliczeń.

Uzasadnienie Stanowiska Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 z późn. zm., dalej: „Ustawa o VAT”), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zakres tych czynności sformułowany został odpowiedni w art. 7 oraz w art. 8 Ustawy o VAT. Jak stanowi art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Na podstawie art. 106b ust. 1 Ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1)     sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2)     wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3)     wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4)     otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a)    wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b)    czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c)    dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

Z powołanego wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlega opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym, przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Na gruncie utrwalonej praktyki, w tym orzecznictwa sądów administracyjnych oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (m.in. wyrok NSA z dnia 29 lutego 2012, sygn. akt I FSK 562/11, wyroki TSUE w sprawach: Town&Country Factor LTd C-498/99, Tolsma C-16/93, Hoge Raad C-154/80), wykształcono przesłanki warunkujące uznanie danych czynności za świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT. Za takie czynności, zgodnie z ugruntowanymi tezami można uznać sytuacje, w których:

• istnieje związek prawny między usługodawcą i usługobiorcą, w ramach którego następuje świadczenie wzajemne;
• otrzymane wynagrodzenie stanowi wartość faktycznie przekazaną w zamian za usługi świadczone na rzecz usługobiorcy;
• istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi;
• odpłatność za otrzymane świadczenie (towar lub usługę) pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem;
• istnieje możliwość wyrażenia w pieniądzu wartości tego świadczenia wzajemnego.

W konsekwencji, dla uznania danego świadczenia za opodatkowane na gruncie Ustawy o VAT, konieczne jest istnienie stosunku prawnego pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, w ramach którego istnieje świadczenie wzajemne. Usługa musi być świadczona za wynagrodzeniem, a odpłatność ta powinna pozostawać w bezpośrednim związku z czynnością opodatkowaną. Ponadto, po stronie usługodawcy, musi istnieć bezpośrednia i skonkretyzowana korzyść z tytułu świadczenia usługi.

Natomiast kwestia odpłatności była niejednokrotnie przedmiotem rozstrzygania przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Jak zauważył Trybunał w wyroku w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council, EU:C:1988:120: „czynność można uznać za dokonaną odpłatnie, gdy istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto odpłatność za otrzymane świadczenie (towar lub usługę) pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem”.

Wnioskodawca zawiera umowy o wspólne przedsięwzięcie. Umowy o wspólne przedsięwzięcie dotyczą procesu zakupu oraz następnie odsprzedaży nieruchomości, w tym w szczególności: negocjacje zakupowe, zakup, remont, przygotowanie do sprzedaży, negocjacje sprzedaży oraz sprzedaż. Nawiązanie współpracy w ramach Przedsięwzięcia wynika z faktu, że obie strony są w stanie zrealizować Przedsięwzięcie wyłącznie wspólnie, jako że Operator posiada doświadczenie w czynnościach, które obejmuje Przedsięwzięcie, zaś Inwestor posiada stosowny kapitał. Obie strony dzielą wiedzę i wykorzystują swoje umiejętności i kontakty, mając na celu realizację wspólnego Przedsięwzięcia. Wnioskodawca działa w tych umowach co do zasady jako Operator (czasami jako samodzielny Operator, a czasami Operatorem są dwa lub więcej podmiotów), niemniej jednak czasem jako Inwestor.

Zauważyć należy, że zawieranie porozumień w postaci umowy o współpracę jest dopuszczalne, w ramach swobody umów.

Stosownie do art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”) strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Wspólne przedsięwzięcie charakteryzuje to, że jego uczestnicy są związani ustaleniami umownymi. Umowa o wspólne przedsięwzięcie z reguły wiąże podmioty na czas określony, najczęściej oznaczony osiągnięciem celu, dla którego została zawarta. Podmioty podejmujące współpracę w ramach wspólnego przedsięwzięcia realizują wspólną politykę finansową objętą porozumieniem, a podjęte przez takie podmioty działania nie tworzą podmiotu gospodarczego, który byłby odrębnym podmiotem gospodarczym podlegającym rejestracji. Zatem przedsiębiorcy działający w ramach wspólnego przedsięwzięcia są odrębnymi podatnikami VAT.

Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego, w ramach umowy wspólnego przedsięwzięcia strony dzielą ciążące na każdej z nich obowiązki oraz ustalają podział zysków z Przedsięwzięcia i zasady ponoszenia wydatków związanych z Przedsięwzięciem. Inwestor w szczególności zobowiązuje się, ze względu na posiadane wolne środki obrotowe, do samodzielnego zakupu nieruchomości do majątku własnego - niemniej jednak występują Przedsięwzięcia, w których Operator w części ponosi również koszty zakupu nieruchomości. Z kolei Operator zobowiązany jest co do zasady do realizacji czynności wspierających zakup, przeprowadzenia remontu, przygotowania do sprzedaży oraz realizacji czynności związanych z negocjacjami sprzedaży i sprzedażą.

Inwestor zobowiązany jest do powiadomienia Operatora o dokonanym zakupie Nieruchomości oraz do przekazania pracownikowi Operatora notarialnego pełnomocnictwa uprawniającego do podejmowania wymienionych wyżej czynności. Operator zobowiązuje się do podjęcia wszelkich działań mających na celu sprzedaż nieruchomości po możliwie najwyższej cenie, nie niższej niż ustalona przez strony cena minimalna. Po uzgodnieniu warunków sprzedaży, Operator powiadamia Inwestora o dacie i godzinie zawarcia umowy oraz notariuszu. Fakturę dokumentującą sprzedaż nieruchomości na rzecz nabywcy (o ile wystąpi taki obowiązek) wystawia co do zasady Inwestor. Podział wydatków ustalony w umowie wspólnego przedsięwzięcia co do zasady jest następujący: Inwestor co do zasady zobowiązuje się ponosić wydatki związane z negocjacjami zakupowymi oraz zakupem, a Operator zobowiązuje się ponosić wydatki związane z remontem, przygotowaniem do sprzedaży oraz negocjacjami sprzedażowymi i sprzedażą. Niemniej jednak zdarzają się takie Przedsięwzięcia, w którym Inwestor ponosi wszystkie koszty, w tym również takie jak wydatki związane z remontem, przygotowaniem do sprzedaży oraz negocjacjami sprzedażowymi i sprzedażą, a Operator żadnych czy też takie, w których Operator ponosi część kosztów zakupu nieruchomości. Zgodnie z umową rozliczenie wydatków poniesionych przez strony ma charakter techniczny i służy wyłącznie prawidłowemu ustaleniu kwoty zysku podlegającego podziałowi, a do kwoty wydatków podlegającej rozliczeniu nie będzie doliczone żadne wynagrodzenie ani żadna marża.

Podział zysku z Przedsięwzięcia, zgodnie z umową, przeprowadzany jest co do zasady w sposób następujący: w pierwszej kolejności, strony odliczą od ceny sprzedaży nieruchomości:

• cenę zakupu tej nieruchomości oraz wydatki poniesione przez Inwestora, która to kwota przypadać będzie Inwestorowi tytułem zwrotu poniesionych wydatków,
• wydatki poniesione przez Operatora (jeżeli występują), która to kwota zostanie przekazana Operatorowi przez Inwestora tytułem zwrotu poniesionych wydatków, pod tytułem „zwrot wydatków - wspólne Przedsięwzięcie”.

Pozostała po powyższym rozliczeniu kwota (zysk całkowity) zostanie rozliczona między stronami w sposób uzgodniony w zawartej umowie określającej jaki % zysku całkowitego przypada Operatorowi, a jaki Inwestorowi. Umowa przewiduje, że strony partycypują w zyskach i ponoszą ryzyko związane z tym, że zysk ten może nie wystąpić w ogóle lub być niższy od zakładanego. W przypadku braku zysku, Operatorowi przysługuje wyłącznie roszczenie o zwrot faktycznie poniesionych wydatków (jeżeli wystąpiły).

Ponieważ środki finansowe ze sprzedaży nieruchomości co do zasady trafiają na rachunek bankowy Inwestora, wobec tego Inwestor zachowuje określony w umowie % zysku całkowitego przypadającego na niego. Zysk przypadający Operatorowi przekazywany jest przez Inwestora pod tytułem przelewu „podział zysku - wspólne przedsięwzięcie”.

W ramach Przedsięwzięcia Operator nie dokonuje dostaw towarów ani nie świadczy usług Inwestorowi. Podobnie, Inwestor nie dokonuje dostaw towarów ani nie świadczy usług Operatorowi. Strony nie przewidziały żadnego wynagrodzenia wobec siebie. Inwestor i Operator partycypują w zyskach ze wspólnego przedsięwzięcia i ponoszą w równym stopniu ryzyko tego, że zysk ten będzie mniejszy od założonego w biznesplanie, a nawet że nie wystąpi w ogóle.

Zdaniem Wnioskodawcy relacji występujących pomiędzy Operatorem a Inwestorem, w ramach umowy wspólnego przedsięwzięcia nie można traktować jako odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, o których mowa w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT. W ramach umowy strony nie wykonują czynności na swoją rzecz. Celem podejmowanych działań jest wyłącznie uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości, w którym strony partycypują w równych częściach, a także ponoszą w równym stopniu ryzyko, że zysk będzie niższy od założonego lub nie wystąpi w ogóle.

Zdaniem Wnioskodawcy w analizowanej sprawie nie dochodzi do dostawy towarów, ani też do wzajemnego świadczenia usług pomiędzy Operatorem a Inwestorem. Przekazane Operatorowi środki finansowe przez Inwestora tytułem zwrotu wydatków i podziału zysku nie stanowią wynagrodzenia za jakiekolwiek świadczenia na jego rzecz. Przekazanie tych środków ma charakter techniczny i jest dokonywane w celu odzwierciedlenia partycypacji poszczególnych uczestników Przedsięwzięcia w zysku i kosztach generowanych przez wspólne przedsięwzięcie. Sama czynność podziału wydatków i podziału zysku nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy należy uznać, że środki pieniężne przekazywane w ramach wspólnego przedsięwzięcia nie pozostają w bezpośrednim związku z czynnością podlegającą opodatkowaniu i nie stanowią wynagrodzenia z tytułu dostawy towarów lub świadczeniem usług pomiędzy Operatorem a Inwestorem. Zatem rozliczenie wydatków i zysku pomiędzy Operatorem a Inwestorem w ramach umowy o wspólne przedsięwzięcie pozostaje poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, skoro rozliczenia pomiędzy Operatorem a Inwestorem w ramach Przedsięwzięcia, nie stanowią czynności podlegających opodatkowaniu, Operator nie jest zobowiązany, na podstawie art. 106b ust. 1 Ustawy o VAT do wystawienia faktury z tego tytułu. Zdaniem Wnioskodawcy czynności będące przedmiotem wniosku mogą być dokumentowane na podstawie innych dokumentów, w tym dowodów wewnętrznych i not księgowych.

Powyższe stanowisko Wnioskodawcy zostało potwierdzone m.in. w interpretacji indywidualnej z 30 stycznia 2025 r. wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-2.4012.786.2024.1.AS czy w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 listopada 2023 r. sygn. 0114-KDIP4-3.4012.355.2023.2.MKA.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1)    sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2)    wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3)    wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4)    otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

Z powołanego wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlega opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym, przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Na gruncie utrwalonej praktyki, w tym orzecznictwa sądów administracyjnych oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (m.in. wyrok NSA z 29 lutego 2012, sygn. akt I FSK 562/11, wyroki TSUE w sprawach: Town&Country Factor LTd C-498/99, Tolsma C-16/93, Hoge Raad C-154/80), wykształcono przesłanki warunkujące uznanie danych czynności za świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT. Za takie czynności, zgodnie z ugruntowanymi tezami można uznać sytuacje, w których:

• istnieje związek prawny między usługodawcą i usługobiorcą, w ramach którego następuje świadczenie wzajemne;
• otrzymane wynagrodzenie stanowi wartość faktycznie przekazaną w zamian za usługi świadczone na rzecz usługobiorcy;
• istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi;
• odpłatność za otrzymane świadczenie (towar lub usługę) pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem;
• istnieje możliwość wyrażenia w pieniądzu wartości tego świadczenia wzajemnego.

W konsekwencji, dla uznania danego świadczenia za opodatkowane na gruncie ustawy o VAT, konieczne jest istnienie stosunku prawnego pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, w ramach którego istnieje świadczenie wzajemne. Usługa musi być świadczona za wynagrodzeniem, a odpłatność ta powinna pozostawać w bezpośrednim związku z czynnością opodatkowaną. Ponadto, po stronie usługodawcy, musi istnieć bezpośrednia i skonkretyzowana korzyść z tytułu świadczenia usługi.

Natomiast kwestia odpłatności była niejednokrotnie przedmiotem rozstrzygania przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Jak zauważył Trybunał w wyroku w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council, EU:C:1988:120: „czynność można uznać za dokonaną odpłatnie, gdy istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto odpłatność za otrzymane świadczenie (towar lub usługę) pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem”.

Z opisu sprawy wynika, że zawierają Państwo umowy o wspólne przedsięwzięcie z podmiotami zarejestrowanymi jako podatnicy VAT czynni. Umowa o wspólne przedsięwzięcie dotyczy procesu zakupu oraz następnie odsprzedaży nieruchomości, w tym w szczególności: negocjacje zakupowe, zakup, remont, przygotowanie do sprzedaży, negocjacje sprzedaży oraz sprzedaż („Przedsięwzięcie”).

W danym przedsięwzięciu występują Państwo wyłącznie jako Operator, bądź wyłącznie jako Inwestor. Inwestor zapewnia finansowanie przedsięwzięcia, nabywa nieruchomość albo udział w nieruchomości, ponosi koszty jej nabycia oraz uczestniczy w późniejszej odsprzedaży jako właściciel albo współwłaściciel nieruchomości. Operator wykonuje czynności polegające na wyszukaniu i ocenie inwestycji, wsparciu negocjacji zakupowych, organizacji lub wykonaniu prac remontowych, przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży, organizacji ogłoszeń i prezentacji nieruchomości, prowadzeniu negocjacji sprzedażowych oraz koordynacji zawarcia umowy sprzedaży. Czynności te Operator wykonuje samodzielnie albo przy pomocy zewnętrznych podwykonawców.

Za wykonanie zadań przypisanych jej w umowie odpowiada wobec pozostałych stron ta strona, której zadania te zostały przypisane. Żadna ze stron nie gwarantuje pozostałym stronom osiągnięcia przez przedsięwzięcie dodatniego wyniku. Każda ze stron ponosi wydatki oraz uczestniczy w zysku w sposób uzgodniony w umowie dotyczącej konkretnego przedsięwzięcia.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia czy otrzymanie przez Państwa występującego w danym przedsięwzięciu jako Operator: zwrotu faktycznie poniesionych wydatków oraz przypadającej części dodatniego wyniku wspólnego przedsięwzięcia stanowi wynagrodzenie z tytułu czynności podlegającej opodatkowaniu oraz sposobu dokumentowania ww. kwot.

Zauważyć należy, że zawieranie porozumień w postaci umowy o współpracę jest dopuszczalne, w ramach swobody umów.

Stosownie do art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2026 r., poz. 795):

Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Wspólne przedsięwzięcie charakteryzuje to, że jego uczestnicy są związani ustaleniami umownymi. Umowa o wspólne przedsięwzięcie z reguły wiąże podmioty na czas określony, najczęściej oznaczony osiągnięciem celu, dla którego została zawarta. Podmioty podejmujące współpracę w ramach wspólnego przedsięwzięcia realizują wspólną politykę finansową objętą porozumieniem, a podjęte przez takie podmioty działania nie tworzą podmiotu gospodarczego, który byłby odrębnym podmiotem gospodarczym podlegającym rejestracji. Zatem przedsiębiorcy działający w ramach wspólnego przedsięwzięcia są odrębnymi podatnikami VAT.

Podkreślić należy, że opodatkowaniu podatkiem VAT podlega czynność (tj. dostawa towarów lub świadczenie usług), a nie sama płatność. Zatem należy ustalić, czy przekazywane w ramach wspólnego przedsięwzięcia środki pieniężne stanowią wynagrodzenie za dostawę towarów lub świadczenie usług realizowane pomiędzy Stronami w ramach wspólnego przedsięwzięcia.

Z opisu sprawy wynika, że w ramach umowy o wspólne przedsięwzięcie każda ze stron ponosi wydatki przypisane jej w umowie. Inwestor ponosi koszty związane z nabyciem nieruchomości, a Operator ponosi koszty przygotowania nieruchomości do sprzedaży, w szczególności koszty prac remontowych, materiałów, podwykonawców, wyposażenia, ogłoszeń oraz pozostałych czynności sprzedażowych. Dokumenty kosztowe są wystawiane na tę stronę, która faktycznie nabywa dany towar lub usługę i faktycznie ponosi dany wydatek. Wszystkie faktycznie poniesione, opłacone i udokumentowane koszty obu stron są uwzględniane przy ustaleniu wyniku wspólnego przedsięwzięcia. Podział kosztów nie jest ustalany jako stały procent ogółu wydatków, lecz według rodzaju kosztu oraz zakresu obowiązków danej strony.

Inwestor ponosi:

• cenę nabycia nieruchomości albo udziału w nieruchomości,
• koszty aktu notarialnego,
• podatek od czynności cywilnoprawnych, jeżeli wystąpi,
• prowizję pośrednika dotyczącą zakupu, jeżeli wystąpi.

Operator ponosi:

• koszty remontu i przygotowania nieruchomości,
• koszty materiałów i wyposażenia,
• koszty zewnętrznych podwykonawców,
• koszty ogłoszeń, prezentacji, zdjęć i przygotowania sprzedaży,
• pozostałe koszty bezpośrednie związane z realizacją przypisanych mu zadań.

Każda ze stron ponosi w całości koszty przypisane jej w danym przedsięwzięciu. Po sprzedaży nieruchomości Operator otrzymuje zwrot poniesionych i udokumentowanych wydatków, bez doliczania marży ani jakiegokolwiek wynagrodzenia. Jeżeli po sprzedaży nieruchomości przedsięwzięcie nie osiągnie dodatniego wyniku, Operatorowi przysługuje wyłącznie zwrot faktycznie poniesionych, opłaconych i udokumentowanych wydatków związanych z przedsięwzięciem. Kwota zwrotu odpowiada rzeczywiście poniesionym kosztom Operatora. Zwrot nie obejmuje marży, prowizji, wynagrodzenia ani żadnego innego dodatkowego świadczenia.

Z kolei, udział każdej ze stron w zysku jest określony procentowo w umowie dotyczącej konkretnego przedsięwzięcia. Wysokość tego procentu może być różna w poszczególnych przedsięwzięciach, przy czym w każdym przypadku jest ustalona w umowie przed rozpoczęciem realizacji przedsięwzięcia.

Po sprzedaży nieruchomości albo udziału w nieruchomości sumowane są przychody ze sprzedaży oraz wszystkie faktycznie poniesione, opłacone i udokumentowane koszty przedsięwzięcia.

Wynik przedsięwzięcia stanowi różnicę pomiędzy łączną ceną sprzedaży a sumą:

• ceny nabycia nieruchomości albo udziału w nieruchomości,
• kosztów nabycia,
• kosztów remontu i przygotowania do sprzedaży,
• kosztów związanych ze sprzedażą,
• pozostałych kosztów bezpośrednich określonych w umowie.

Wynik dodatni stanowi zysk wspólnego przedsięwzięcia i jest dzielony pomiędzy strony według procentów określonych w umowie.

Jak Państwo wskazali, w ramach wspólnego przedsięwzięcia pomiędzy stronami nie występują zaliczki, stałe wynagrodzenie, prowizja, opłata za zarządzanie ani jakiekolwiek inne wynagrodzenie niezależne od wyniku przedsięwzięcia. Operator wykonuje przypisane mu czynności związane z przygotowaniem i sprzedażą nieruchomości jako swój wkład w realizację wspólnego przedsięwzięcia. Inwestor wnosi do przedsięwzięcia kapitał, nabywa nieruchomość albo udział w nieruchomości oraz ponosi przypisane mu koszty.

Umowa nie przewiduje wykonywania przez Operatora na rzecz Inwestora ani przez Inwestora na rzecz Operatora odrębnych czynności za wynagrodzeniem. Strony nie ustalają cen ani stawek za poszczególne czynności, nie określają ich wartości i nie rozliczają ich odrębnie. Jedyną korzyścią majątkową każdej ze stron jest udział w ewentualnym zysku wspólnego przedsięwzięcia, którego osiągnięcie i wysokość nie są zagwarantowane. Jeżeli prace przygotowawcze lub remontowe wykonuje samodzielnie Operator, nie nalicza on z tego tytułu odrębnego wynagrodzenia ani marży. Rozliczeniu podlegają wyłącznie faktycznie poniesione i udokumentowane koszty związane z realizacją przedsięwzięcia.

Zatem relacji występujących pomiędzy Państwem jako Operatorem a Inwestorem w ramach umowy wspólnego przedsięwzięcia nie można traktować jako odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, o których mowa w art. 5 ust. 1 ustawy. W ramach umowy Strony nie wykonują czynności na swoją rzecz. Celem podejmowanych działań jest wyłącznie uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości, w którym Strony partycypują procentowo w wysokości ustalonej w umowie dotyczącej wspólnego przedsięwzięcia, a także ponoszą w równym stopniu ryzyko, że zysk będzie niższy od założonego lub nie wystąpi w ogóle.

W analizowanej sprawie nie dochodzi do dostawy towarów, ani też do wzajemnego świadczenia usług pomiędzy Państwem jako Operatorem a Inwestorem. Przekazane Państwu środki finansowe przez Inwestora tytułem zwrotu wydatków i podziału zysku nie stanowią wynagrodzenia za jakiekolwiek świadczenia na jego rzecz. Przekazanie tych środków ma charakter techniczny i jest dokonywane w celu odzwierciedlenia partycypacji poszczególnych uczestników przedsięwzięcia w zysku i kosztach generowanych przez wspólne przedsięwzięcie. Sama czynność podziału wydatków i podziału zysku nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu.

W konsekwencji należy uznać, że środki pieniężne przekazywane Państwu jako Operatorowi w ramach wspólnego przedsięwzięcia tytułem:

• zwrotu faktycznie poniesionych, opłaconych i udokumentowanych wydatków związanych ze wspólnym przedsięwzięciem, bez doliczenia marży ani wynagrodzenia oraz
• części dodatniego wyniku wspólnego przedsięwzięcia, według procentu określonego w umowie,

- nie pozostają w bezpośrednim związku z czynnością podlegającą opodatkowaniu i nie stanowią wynagrodzenia z tytułu dostawy towarów lub świadczeniem usług pomiędzy na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy.

Tym samym, skoro rozliczenia z tego tytułu pomiędzy Państwem jako Operatorem a Inwestorem w ramach przedsięwzięcia, nie stanowią czynności podlegających opodatkowaniu, nie będą Państwo zobowiązani, na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy, do wystawienia faktury dokumenującej zwrot wydatków i podział zysku. Ww. czynności mogą być dokumentowane na podstawie innych dokumentów, w tym not księgowych. Należy jednak zaznaczyć, że nie są to dokumenty objęte regulacją przepisów w zakresie podatku towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania 1, 2, 3, jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia, czy przysługuje Państwu występującemu w danym przedsięwzięciu jako Inwestor prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Operatora tytułem zwrotu poniesionych przez niego wydatków oraz części dodatniego wyniku finansowego wspólnego przedsięwzięcia.

Odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT należy wskazać, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy, w myśl którego:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powołanego przepisu art. 86 ust. 1 ustawy wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W świetle art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Jak rozstrzygnięto powyżej, czynności wykonywane pomiędzy Operatorem a Inwestorem w ramach realizacji wspólnego przedsięwzięcia, nie będą stanowiły czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT i nie mogą zostać udokumentowane fakturami.

W związku z powyższym, Inwestor (Państwo) nie będzie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktur wystawionych przez Operatora, które obejmować będą zwrot poniesionych wydatków oraz część dodatniego wyniku finansowego wspólnego przedsięwzięcia.

Podsumowując stwierdzam, że nie będzie przysługiwało Państwu (Inwestorowi) prawo do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze wystawionej przez Operatora tytułem zwrotu poniesionych przez niego wydatków oraz tytułem przypadającej Operatorowi części dodatniego wyniku wspólnego przedsięwzięcia. W tej sytuacji będzie mieć miejsce ograniczenie wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy – ww. transakcje nie podlegają opodatkowaniu.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 jest prawidłowe.

Przechodząc z kolei do Państwa wątpliwości w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania z tytułu dostawy nieruchomości przez Inwestora wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:

Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Na podstawie art. 29a ust. 6 ustawy:

Podstawa opodatkowania obejmuje:

1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;

2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:

Podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

1) stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;

2) udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;

3) otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Z art. 29a ust. 1 ustawy wynika, że podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika. Kluczowa dla konstrukcji podstawy opodatkowania jest analiza pojęcia wynagrodzenia rozumianego jako wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną lub którą dostawca lub usługodawca otrzyma w zamian za dostawę towarów lub świadczenie usług. Z kolei w art. 29a ust. 6 i 7 ustawy ustawodawca wskazuje dodatkowe elementy jakie podstawa opodatkowania może obejmować, jak również kwoty które są wyłączone z tej podstawy.

Z opisu sprawy wynika, że zgodnie z umową o wspólnym przedsięwzięciu Inwestor będzie wystawiał fakturę dokumentującą sprzedaż nieruchomości. Faktura nie będzie pomniejszana o kwoty zwracanych Operatorowi wydatków ani o część zysku przypadającą Operatorowi. Operator nie będzie wystawiał nabywcy faktury dokumentującej sprzedaż części nieruchomości.

W związku z tym podstawę opodatkowania z tytułu dostawy nieruchomości będzie stanowiła cała cena sprzedaży wynikająca z umowy sprzedaży, bez pomniejszania jej o koszty zwracane Operatorowi oraz o część dodatniego wyniku wspólnego przedsięwzięcia przypadającą Operatorowi.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 5 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

• stanu faktycznego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia,
• zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Odnośnie powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.