Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 sierpnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 11 września 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca to A. S.A. w likwidacji, w upadłości, zwany także dalej A.

A. jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (zwanym dalej podatkiem VAT).

W ramach procesu upadłości A. powołany decyzją sądu Syndyk wykonuje czynności przewidziane prawem upadłościowym, tj. zarządza majątkiem w postępowaniu upadłościowym, likwiduje masę upadłości i zaspokaja wierzycieli. Celem jego działań jest spłata wierzycieli i zakończenie postępowania upadłościowego. Syndyk działa z ramienia sądu – jego działania są nadzorowane przez sędziego-komisarza.

Jednym z aktywów A., które w ramach postępowania upadłościowego mają być zlikwidowane/ sprzedane przez Syndyka jest także prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr X składającej się z następujących działek ewidencyjnych (zwanych dalej Działkami):

1)    działki nr 1 o powierzchni 0.9416 ha (9.416 m²),

2)    działki nr 2 o powierzchni 0.6131 ha (6.131 m²),

3)    działki nr 3 o powierzchni 0.5142 ha (5.142 m²),

4)    działki nr 4 o powierzchni 0.5117 ha (5.117 m²),

5)    działki nr 5 o powierzchni 0.7543 ha (7.543 m²),

6)    działki nr 6 o powierzchni 0.8474 ha (8.474 m²),

7)    działki nr 7 o powierzchni 2.2586 ha (22.586 m²).

W odniesieniu do działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz 7 Syndyk wyjaśnia, że działki te powstały w wyniku późniejszego podziału geodezyjnego działki nr 8 o powierzchni 10,7348 ha.

Prawo użytkowania wieczystego działki nr 8 zostało nabyte przez przedsiębiorstwo państwowe A. w (...) z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r., co zostało następnie stwierdzone decyzją administracyjną wydaną na podstawie przepisów dotyczących uwłaszczenia państwowych osób prawnych. Jednocześnie stwierdzono nabycie prawa własności budynków i urządzeń znajdujących się na przedmiotowym gruncie.

Nabycie prawa użytkowania wieczystego działki nr 8 nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku od towarów i usług. W związku z tym przy nabyciu tego prawa nie wystąpił podatek VAT wykazany na fakturze, który mógłby stanowić podatek naliczony podlegający odliczeniu.

W konsekwencji powyższe odnosi się odpowiednio do każdej z działek powstałych z podziału działki nr 8, tj.:

• działka nr 1 - nabycie nie zostało udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem VAT; przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT wynikający z faktury, który mógłby podlegać odliczeniu;
• działka nr 2 - nabycie nie zostało udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem VAT; przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT wynikający z faktury, który mógłby podlegać odliczeniu;
• działka nr 3 - nabycie nie zostało udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem VAT; przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT wynikający z faktury, który mógłby podlegać odliczeniu;
• działka nr 4 - nabycie nie zostało udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem VAT; przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT wynikający z faktury, który mógłby podlegać odliczeniu;
• działka nr 5 - nabycie nie zostało udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem VAT; przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT wynikający z faktury, który mógłby podlegać odliczeniu;
• działka nr 6 - nabycie nie zostało udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem VAT; przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT wynikający z faktury, który mógłby podlegać odliczeniu;
• działka nr 7 - nabycie nie zostało udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem VAT; przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT wynikający z faktury, który mógłby podlegać odliczeniu.

Jednocześnie Syndyk wskazuje, że w decyzji ustalono obowiązek uiszczania opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 6.210 zł, stanowiącej 3% wartości gruntu.

Opłata ta dotyczyła wykonywania prawa użytkowania wieczystego i nie stanowiła ceny nabycia przedmiotowego prawa.

Z uwagi na sposób nabycia prawa użytkowania wieczystego - z mocy prawa - oraz brak faktury dokumentującej jego nabycie, w odniesieniu do wskazanych działek nie wystąpił podatek naliczony wynikający z faktury nabycia, który mógłby zostać odliczony.

Syndyk nie ma informacji na temat czy na działkach 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz 7 była prowadzona jakakolwiek działalność.

Postanowieniem Sądu Rejonowego w (…) z dnia 29 sierpnia 2008 r., sygn. I wobec spółki ogłoszona została upadłość obejmująca likwidację majątku dłużnika.

Postanowieniem Sądu Rejonowego w (…) z dnia 27 lipca 2016 r., sygn. II postępowanie upadłościowe zostało umorzone. W poprzednim postępowaniu upadłościowym, prowadzonym przez Syndyk (...) (nie żyje) część majątku spółki, w tym część działek z podziału została zlikwidowana.

Po umorzeniu postępowania upadłościowego w 2016 r. spółka pozostawała bez zarządu i nie podejmowała żadnych czynności.

Postanowieniem Sądu Rejonowego w (…) (sygn. akt III) dnia 25 czerwca 2019 r. - celem zwołania zgromadzenia wspólników w przedmiocie powołania zarządu spółki, a w razie potrzeby złożenia wniosku o rozwiązanie spółki i wyznaczenie likwidatora, oraz do reprezentowania spółki do czasu powołania zarządu lub wyznaczenia likwidatora, w tym w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym z wniosku funduszu gwarantowanych świadczeń pracowniczych przeciwko spółce o egzekucję z nieruchomości przez komornika sądowego (...) pod sygn. IV, oraz w postępowaniu o rozwiązanie spółki powołano Kuratora.

Następnie postanowieniem Sądu Rejonowego w (…) w sprawie V, dnia 12 sierpnia 2021 r. na podstawie art. 29 ustępu 2 ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym postanowiono o rozwiązaniu spółki i ustanowiono likwidatora. Dnia 24 lipca 2024 r. likwidator wystąpił do Sądu z wnioskiem o ogłoszenie upadłości, która została ogłoszona dnia 8 listopada 2024 r. (prawomocność 6 marca 2025 r.), w której ustanowiono syndyka.

Jedynym majątkiem spółki jest prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej niezabudowanej, położonej w województwie (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą KW nr X. Nieruchomość składa się z siedmiu działek ewidencyjnych o nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 położonych w obrębie ewidencyjnym (…), o łącznej powierzchni 6,4409 ha.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Ad. 1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Na dzień sporządzenia niniejszej odpowiedzi dla terenu obejmującego działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz 7 nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Dla przedmiotowego terenu procedowany jest jednak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z aktualnie wyłożonym do publicznego wglądu projektem planu przewiduje się następujące przeznaczenie poszczególnych działek:

• działka nr 1 – produkcja/usługi (P/U);
• działka nr 2 – produkcja/usługi (P/U);
• działka nr 3 – produkcja/usługi (P/U);
• działka nr 4 – produkcja/usługi (P/U);
• działka nr 5 – produkcja/usługi (P/U);
• działka nr 6 – usługi/produkcja (U/P);
• działka nr 7 – usługi/produkcja (U/P).

Aktualnie projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wraz z prognozą oddziaływania na środowisko został wyłożony do publicznego wglądu. Plan nie został dotychczas uchwalony i nie stanowi obowiązującego aktu prawa miejscowego.

Według informacji uzyskanej w Gminie (…) w dniu 11 września 2026 r., do projektu planu zostały zgłoszone uwagi mieszkańców, które nie dotyczą przedmiotowych działek. Część zgłoszonych uwag ma zostać uwzględniona, czego konsekwencją będzie ponowne wyłożenie projektu planu do publicznego wglądu. Okoliczność ta powoduje, że obecnie nie jest możliwe wskazanie dokładnej daty uchwalenia i wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jednocześnie na dzień sporządzenia niniejszej odpowiedzi nie jest możliwe jednoznaczne wskazanie, czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego będzie obowiązywał w dniu sprzedaży poszczególnych działek. Wynika to zarówno z trwającej procedury planistycznej, jak i z przebiegu procedury sprzedaży prawa użytkowania wieczystego.

Przedmiotem planowanej sprzedaży jest prawo użytkowania wieczystego nieruchomości. Z uwagi na przysługujące Gminie (…) ustawowe prawo pierwokupu, w pierwszej kolejności z wybranym oferentem zostanie zawarta w formie aktu notarialnego warunkowa umowa sprzedaży, pod warunkiem niewykonania przez Gminę prawa pierwokupu. W przypadku niewykonania tego prawa następnie zostanie zawarta umowa przenosząca prawo użytkowania wieczystego na nabywcę.

W dniu 11 września 2026 r. odbyło się otwarcie ofert złożonych w konkursie ofert na sprzedaż prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych działek. Wpłynęły dwie prawidłowo złożone pod względem formalnym oferty – na nabycie działki nr 7 oraz działki nr 1. Oferenci uiścili wymagane wadia.

W odniesieniu do działek nr 7 i 1 przewiduje się obecnie przystąpienie do finalizacji sprzedaży. Z uwagi na aktualny etap procedury planistycznej można przyjąć, że w dacie zawarcia warunkowych umów sprzedaży dla tych działek miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie będzie jeszcze obowiązywał. Nie można jednak obecnie przesądzić, czy plan będzie obowiązywał w dacie późniejszego zawarcia umów przenoszących prawo użytkowania wieczystego.

W odniesieniu natomiast do działek nr 2, 3, 4, 5, 6 w dotychczasowym konkursie nie wyłoniono nabywców. Planowane jest przeprowadzenie kolejnego konkursu ofert po obniżonej cenie. W konsekwencji obecnie nie jest możliwe ustalenie, czy w dacie zawierania umów dotyczących tych działek miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego będzie już obowiązywał.

Powyższe oznacza, że w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego możliwe są dwa warianty:

1.  sprzedaż prawa użytkowania wieczystego danej działki nastąpi w czasie, gdy dla nieruchomości nie będzie jeszcze obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, albo

2.  w okresie pomiędzy zawarciem warunkowej umowy sprzedaży a zawarciem umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego albo jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży kolejnych działek procedowany plan zostanie uchwalony i wejdzie w życie.

W drugim z powyższych wariantów, przy założeniu wejścia w życie planu w treści odpowiadającej aktualnie procedowanemu projektowi, działki będą przeznaczone odpowiednio pod funkcje produkcja/usługi (P/U) albo usługi/produkcja (U/P).

Przedstawienie obu wariantów jest konieczne, ponieważ Wnioskodawca nie ma wpływu na termin zakończenia procedury planistycznej, a jednocześnie nie jest obecnie możliwe ustalenie dokładnej daty finalnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego poszczególnych działek.

Ad. 2. Decyzje o warunkach zabudowy

Na dzień sporządzenia niniejszej odpowiedzi dla żadnej z działek objętych wnioskiem nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, tj.:

• działka nr 7 – nie wydano decyzji o warunkach zabudowy;
• działka nr 1 – nie wydano decyzji o warunkach zabudowy;
• działka nr 2 – nie wydano decyzji o warunkach zabudowy;
• działka nr 3 – nie wydano decyzji o warunkach zabudowy;
• działka nr 4 – nie wydano decyzji o warunkach zabudowy;
• działka nr 5 – nie wydano decyzji o warunkach zabudowy;
• działka nr 6 – nie wydano decyzji o warunkach zabudowy.

Na dzień sporządzenia niniejszej odpowiedzi Syndykowi nie jest również wiadome, aby toczyło się postępowanie w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla którejkolwiek z powyższych działek.

Z uwagi na przyszły i obecnie niemożliwy do jednoznacznego określenia termin sprzedaży poszczególnych działek Syndyk nie może przesądzić, czy stan ten nie ulegnie zmianie do dnia sprzedaży. Wnioskodawca nie występował i nie planuje występować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowych działek.

Pytanie

Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę Działek będzie opodatkowana podatkiem VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Sprzedaż przez Wnioskodawcę Działek:

1.  będzie zwolniona z podatku VAT w przypadku, kiedy do zawarcia umowy przyrzeczonej dojdzie przed wejściem w życie Planu, albo

2.  będzie opodatkowana podatkiem VAT, kiedy do zawarcia umowy przyrzeczonej dojdzie po wejściu w życie Planu.

Rozpatrując analizowany problem trzeba wyjść od tego, że na gruncie UVAT, a konkretnie art. 7 ust. 1 pkt 7 UVAT, zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów jest uznawane za dostawę towarów (mimo, że mówimy o zbyciu prawa rzeczowego na gruncie Kodeksu Cywilnego), ponieważ wskazany przepis stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6 (czyli także zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu bo o nim jest mowa w punkcie 6).

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 UVAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Legalną definicję terenów budowlanych zawiera art. 2 pkt 33 UVAT, zgodnie, z którym ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na podstawie powyższego trzeba stwierdzić, że:

1.    zbycie gruntów zabudowanych (w tym także zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, jako rodzaj dostawy gruntu/towaru) podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (wniosek z art. 43 ust. 1 pkt 9 UVAT a contrario) – to nie przypadek A., ponieważ Działki nie są zabudowane,

2.    zbycie gruntów (w tym także zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, jako rodzaj dostawy gruntu/towaru) jest opodatkowane podatkiem VAT (nie zwolnione z tego podatku) - w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 UVAT a contrario w związku z art. 2 pkt 33 UVAT - tylko w dwóch przypadkach:

a.    kiedy grunt jest przeznaczony pod zabudowę (jakąkolwiek) zgodnie z Planem, albo

b.    na grunty wydano Decyzję,

3.    jeżeli grunt nie jest objęty Planem (co wyklucza siłą rzeczy rozważania o charakterze tych gruntów w takim nieistniejącym Planie), ani nie wydano na niego Decyzji, to zbycie gruntów (także zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, jako rodzaju gruntu/towaru) jest zwolnione z podatku VAT właśnie na mocy zacytowanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 9 UVAT,

4.  dla analizy opodatkowania podatkiem VAT zbycia gruntów (także zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, jako rodzaju gruntu/towaru) liczą się prawnie (na gruncie UVAT) tylko Plan i Decyzja, co ma taki skutek, że wszelkie inne dokumenty, oraz okoliczności nie mają znaczenia dla sprawy.

Dla ustalenia, czy sprzedaż Działek winna być opodatkowana, czy też zwolniona z podatku VAT, winno się brać pod uwagę moment dostawy, czyli moment przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel na nabywcę (to wynika z definicji dostawy towarów z art. 7 ust. 1 pkt 1 UVAT). Ponieważ będą zawierane z przyszłymi nabywcami/oferentami warunkowe umowy sprzedaży Działek, które to umowy nie dadzą tym nabywcom prawa dysponowania tymi Działkami jak właściciel, to dopiero w chwili zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (definitywnie przenoszącej własność Działek na nabywcę) dojdzie do dostawy/sprzedaży Działek i na tę chwilę trzeba ustalić czy dostawa Działek będzie opodatkowana podatkiem VAT (stawką 23%), czy też zwolniona z podatku VAT. Jeżeli więc na tę chwilę (datę zawarcia umowy przyrzeczonej):

1.  nie będzie obowiązywał Plan (co wyklucza siłą rzeczy rozważania o charakterze tych gruntów w takim nieistniejącym Planie), to sprzedaż Działek będzie zwolniona z podatku VAT, ponieważ na tę chwilę to nie będą tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 UVAT (bo nie ma także na Działki wydanej Decyzji) co skutkuje właśnie zwolnieniem tej dostawy z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 UVAT, albo

2.  będzie już obowiązywał Plan, w którym Działki będą przeznaczone pod zabudowę (jakąkolwiek), to wtedy ich sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23% (bo to stawka na taką transakcję właściwa), ponieważ na tę chwilę to już będą tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 UVAT, co skutkuje brakiem zwolnienia tej dostawy z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 UVAT - nawet, jak na chwilę zawarcia warunkowej umowy sprzedaży tego Planu jeszcze nie było.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263), zwanej dalej „ustawą”:

Art. 2 pkt 6 i 22 ustawy:

Art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

W świetle powyższego zbycie nieruchomości (gruntów, prawa wieczystego użytkowania gruntów) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia podatnik i działalność gospodarcza, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Art. 15 ust. 1 ustawy:

Art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Upadły z mocy prawa traci zarząd oraz możliwość korzystania i rozporządzania majątkiem należącym do niego, jednakże ta okoliczność nie pozbawia upadłego statusu podatnika, do którego to stosuje się prawa i obowiązki wynikające z przepisów obowiązujących ustaw podatkowych.

We wszelkich postępowaniach, stroną w znaczeniu materialnym pozostaje upadły – to on jest podmiotem praw i obowiązków, natomiast syndykowi przysługuje legitymacja formalna do występowania w tych postępowaniach, jest on stroną w znaczeniu formalnym. W zakresie prawnopodatkowym działanie syndyka należy potraktować jako działanie przez pełnomocnika ze wszystkimi prawnymi tego stanu rzeczy konsekwencjami. Syndyk masy upadłości jest osobą odpowiedzialną w czasie trwania postępowania upadłościowego za realizację wszystkich obowiązków podatnika i płatnika przez upadłego.

Z opisu sprawy wynika, że jednym z Państwa aktywów, które w ramach postępowania upadłościowego ma być zlikwidowane / sprzedane przez Syndyka jest prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działek o nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7. Działki te powstały w wyniku podziału geodezyjnego działki nr 8 o powierzchni 10,7348 ha. Dla terenu obejmującego działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz 7 nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dla przedmiotowego terenu procedowany jest jednak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z aktualnie wyłożonym do publicznego wglądu projektem planu przewiduje się następujące przeznaczenie poszczególnych działek:

• działka nr 7 – produkcja/usługi (P/U);

• działka nr 1 – produkcja/usługi (P/U);
• działka nr 2 – produkcja/usługi (P/U);
• działka nr 3 – produkcja/usługi (P/U);
• działka nr 4 – produkcja/usługi (P/U);
• działka nr 5 – usługi/produkcja (U/P);
• działka nr 6 – usługi/produkcja (U/P).

Nie jest możliwe jednoznaczne wskazanie, czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego będzie obowiązywał w dniu sprzedaży poszczególnych działek. Wynika to zarówno z trwającej procedury planistycznej, jak i z przebiegu procedury sprzedaży prawa użytkowania wieczystego.

W ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego możliwe są dwa warianty:

1.    sprzedaż prawa użytkowania wieczystego danej działki nastąpi w czasie, gdy dla nieruchomości nie będzie jeszcze obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, albo

2.    w okresie pomiędzy zawarciem warunkowej umowy sprzedaży a zawarciem umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego albo jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży kolejnych działek procedowany plan zostanie uchwalony i wejdzie w życie.

W drugim z powyższych wariantów, przy założeniu wejścia w życie planu w treści odpowiadającej aktualnie procedowanemu projektowi, działki będą przeznaczone odpowiednio pod funkcje produkcja/usługi (P/U) albo usługi/produkcja (U/P).

Dla żadnej z działek objętych wnioskiem nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania sprzedaży Działek.

Mając na uwadze powyższy opis sprawy stwierdzić należy, że w analizowanej sprawie dojdzie do sprzedaży jednego z Państwa aktywów. Zatem przy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek będą Państwo występowali jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Działek będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. art. 43 ustawy.

Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

Art. 2 pkt 33 ustawy:

Zauważenia ponadto wymaga, że według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego możliwe są dwa warianty:

1.    sprzedaż prawa użytkowania wieczystego danej działki nastąpi w czasie, gdy dla nieruchomości nie będzie jeszcze obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, albo

2.    w okresie pomiędzy zawarciem warunkowej umowy sprzedaży a zawarciem umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego albo jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży kolejnych działek procedowany plan zostanie uchwalony i wejdzie w życie.

Działki będą przeznaczone odpowiednio pod funkcje produkcja/usługi (P/U) albo usługi/produkcja (U/P).

Z okoliczności sprawy wynika, że działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz 7 są gruntami niezabudowanymi. Zatem dostawa tych działek niezabudowanych w przypadku, gdy na dzień sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nie będzie obowiązywał Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego oraz nie będzie dla nich wydanej decyzji o warunkach zabudowy będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponadto, w przypadku, gdy na dzień sprzedaży prawa użytkowania wieczystego będzie obowiązywał Miejscowy Plan Zagospodarowania należy uznać, że działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz 7 będą gruntami niezabudowanymi, przeznaczonymi pod zabudowę – przeznaczone odpowiednio pod funkcje produkcja/usługi (P/U) albo usługi/produkcja (U/P). Zatem dostawa działek niezabudowanych, dla których będzie obowiązywał Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy więc w tym przypadku przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy powyższych Działek, dla których będzie obowiązywał Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że prawo użytkowania wieczystego działki nr 8 zostało nabyte przez Państwa z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r., co zostało następnie stwierdzone decyzją administracyjną wydaną na podstawie przepisów dotyczących uwłaszczenia państwowych osób prawnych. Nabycie prawa użytkowania wieczystego działki nr 8 nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku od towarów i usług. W związku z tym przy nabyciu tego prawa nie wystąpił podatek VAT wykazany na fakturze, który mógłby stanowić podatek naliczony podlegający odliczeniu. W konsekwencji w odniesieniu do niezabudowanych Działek, tj. działek nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz 7 nabycie nie nastąpiło w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT i nie było udokumentowane fakturą, a w związku z tym nie przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tego tytułu.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Ponieważ nabycie Działek niezabudowanych nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, nie można uznać, że nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Działek niezabudowanych, lub że takie prawo nie przysługiwało.

Zatem sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Działek, dla których będzie obowiązywał Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z uwagi na to, że nie zostanie spełniony jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie.

W konsekwencji, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego niezabudowanych Działek o nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz 7, dla których na dzień sprzedaży prawa użytkowania wieczystego będzie obowiązywał Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu, niekorzystającą ze zwolnienia z tego podatku.

Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona tylko i wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o podatku od towarów i usług.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.