0114-KDIP4-1.4012.565.2026.1.MK

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 sierpnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nabył na podstawie aktu notarialnego od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej niezabudowaną działkę gruntu. Transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, wobec czego Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia. Wnioskodawca nie ponosił na nieruchomość wydatków, od których odliczałby podatek naliczony.

Nabycia dokonała spółka, ponieważ wspólnik Wnioskodawcy, będący cudzoziemcem w rozumieniu ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, oczekiwał na wydanie zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, a sprzedający nie chciał czekać na zakończenie procedury. Wspólnik uzyskał następnie zezwolenie MSWiA na nabycie tej nieruchomości od Wnioskodawcy do majątku osobistego.

Dla nieruchomości wydano decyzję o warunkach zabudowy oraz pozwolenie na budowę. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług. Wnioskodawca planuje sprzedaż nieruchomości temu wspólnikowi, będącemu osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Cena sprzedaży zostanie ustalona na poziomie rynkowym, potwierdzonym operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, i będzie płatna przelewem. Strony zamierzają określić w umowie cenę sprzedaży jako kwotę brutto, zawierającą należny podatek od towarów i usług.

Pytania

1.  Czy planowana dostawa nieruchomości może korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 albo art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług?

2.  Czy w przypadku określenia w umowie ceny sprzedaży jako kwoty brutto, zawierającej należny podatek, podstawę opodatkowania należy ustalić jako kwotę ceny pomniejszoną o kwotę należnego podatku, zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1

W ocenie Wnioskodawcy planowana dostawa nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku. Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dla przedmiotowej nieruchomości wydano decyzję o warunkach zabudowy oraz pozwolenie na budowę, wobec czego stanowi ona teren budowlany, a zwolnienie nie znajduje zastosowania. Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy wymaga łącznego spełnienia dwóch przesłanek: wykorzystywania towaru wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku oraz braku prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu.

Nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności zwolnionej, wobec czego pierwsza przesłanka nie jest spełniona i zwolnienie nie znajduje zastosowania. Dostawa będzie zatem opodatkowana według stawki podstawowej.

Ad. 2

W ocenie Wnioskodawcy podstawę opodatkowania stanowić będzie kwota ceny pomniejszona o kwotę należnego podatku. Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać, z wyłączeniem kwoty podatku. Jeżeli strony ustalą w umowie, że nabywca zapłaci określoną kwotę stanowiącą całość należnej zapłaty i kwota ta zawiera podatek, podstawę opodatkowania należy obliczyć jako iloraz tej kwoty i wartości 1,23, a kwotę podatku jako iloczyn kwoty brutto i ułamka 23/123.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług zostały określone w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Art. 2 pkt 6 i 22 ustawy:

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Art. 15 ust. 1 ustawy:

Art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ponadto, sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabyli Państwo na podstawie aktu notarialnego od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej niezabudowaną działkę gruntu. Transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, wobec czego nie przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia. Nie ponosili Państwo na nieruchomość wydatków, od których odliczaliby Państwo podatek naliczony.

Dla nieruchomości wydano decyzję o warunkach zabudowy oraz pozwolenie na budowę. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Państwa do wykonywania czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.

Planują Państwo sprzedaż nieruchomości wspólnikowi, będącemu osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Cena sprzedaży zostanie ustalona na poziomie rynkowym, potwierdzonym operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, i będzie płatna przelewem. Strony zamierzają określić w umowie cenę sprzedaży jako kwotę brutto, zawierającą należny podatek od towarów i usług.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii czy planowana dostawa nieruchomości może korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 albo art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Należy wskazać, że majątek spółki kapitałowej zawsze będzie wykazywał bezpośredni związek z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą jako nabyty na skutek świadomego działania organów spółki w okresie jej istnienia i właśnie z zamiarem chociażby potencjalnego wykorzystania go do prowadzenia działalności gospodarczej spółki.

Mając zatem na uwadze fakt, że są Państwo spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, która w momencie nabycia nieruchomości prowadziła działalność gospodarczą, sprzedaż nieruchomości będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Spółkę. Tym samym spełnione będą przesłanki do uznania Państwa za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Transakcja ta będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Art. 2 pkt 33 ustawy:

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach zabudowy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, dla nieruchomości wydano decyzję o warunkach zabudowy oraz pozwolenie na budowę.

Z powyższych okoliczności wynika więc, że działka będąca przedmiotem sprzedaży będzie stanowić teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług. Wyklucza to więc zastosowanie przy sprzedaży nieruchomości zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Przy czym, jak wskazał NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z okoliczności sprawy wynika, że transakcja nabycia działki nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem nie mogli mieć Państwo prawa do odliczenia, skoro nie wystąpił podatek naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu.

Ponadto, jak wynika z opisu sprawy Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Państwa do wykonywania czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.

Zatem, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości, nie będzie spełniała przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem, w świetle przywołanych przepisów i okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości, nie będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, w konsekwencji przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą także kwestii, czy w przypadku określenia w umowie ceny sprzedaży jako kwoty brutto, zawierającej należny podatek, podstawę opodatkowania należy ustalić jako kwotę ceny pomniejszoną o kwotę należnego podatku, zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy.

Art. 29a ust. 1 ustawy:

Art. 29a ust. 6 ustawy:

Art. 29a ust. 7 ustawy:

Podstawę opodatkowania w podatku od towarów i usług stanowi wynagrodzenie, które dostawca lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu dostawy towarów albo świadczenia usług. Wynagrodzenie to oznacza wartość rzeczywiście otrzymaną (lub która ma być otrzymana) w konkretnym przypadku.

Przepisy ustawy co do zasady nie ograniczają podatnika w ustaleniu ceny. W polskim prawodawstwie obowiązuje zasada swobody umów, w ramach której strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez prawo. Zasada ta ma również zastosowanie na gruncie prawa podatkowego. Przy ustalaniu wysokości należności ustawodawca nie ingeruje, poza wyjątkiem określonym w art. 32 ustawy, w sferę decyzji co do sposobu określenia należności za sprzedawany towar. Ustawa nie reguluje wysokości ceny oraz czy w umowie pomiędzy kontrahentami powinna ona być uzgodniona jako wartość bez podatku VAT (cena netto), czy też wartość z podatkiem VAT (cena brutto).

Z art. 29a ust. 1 ustawy wynika, że podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że cena sprzedaży zostanie ustalona na poziomie rynkowym, potwierdzonym operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, i będzie płatna przelewem. Strony zamierzają określić w umowie cenę sprzedaży jako kwotę brutto, zawierającą należny podatek od towarów i usług.

Wobec tego, podstawą opodatkowania w przypadku opisanej sprzedaży Nieruchomości będzie - zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy - wszystko, co stanowi zapłatę, tj. uzgodniona w umowie sprzedaży kwota brutto pomniejszona o kwotę podatku VAT.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.