0114-KDIP4-1.4012.563.2026.1.PS

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 sierpnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości (...), stanowiącej działki nr 1 i 2 (obie zabudowane budynkami gospodarczymi związanymi z produkcją rolną), nieruchomości 3 (...) pełniącą funkcję urządzonej i utwardzonej wewnętrznej drogi dojazdowej do sąsiednich działek gruntu, oraz właścicielem lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, o powierzchni użytkowej 1 (...). Do lokalu przypisany jest udział w nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą nr (...) w działce 4. Wszystkie nieruchomości (za wyjątkiem lokalu mieszkalnego i przypisanego do niego udziału w nieruchomości wspólnej) stanowią część gospodarstwa rolnego, które wnioskodawczyni zamieszkiwała wraz z mężem do wyprowadzki w 2008 roku. Drugi lokal mieszkalny oraz udziały w nieruchomości wspólnej objętej (...) należą do rodziny zmarłego męża. Wszystkie nieruchomości graniczą ze sobą.

Nieruchomości objęte (...) Wnioskodawczyni nabyła w drodze spadku po mężu w 2014 roku oraz w drodze darowizny udziałów spadkowych od dzieci w 2015 roku.

Nieruchomość objętą (...) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej Wnioskodawczyni  nabyła częściowo w drodze umowy zniesienia współwłasności zawartej z mężem i jego rodziną w 1999 roku, częściowo w drodze spadku po mężu w 2014 roku oraz w drodze darowizny udziałów spadkowych od dzieci w 2015 roku.

Transakcje nabycia ww. nieruchomości nie były objęte podatkiem od towarów i usług (dalej VAT). W ewidencji gruntów działki 1 i 2 oznaczone są jako PslV, PsV, nieużytki, BR, Br-RIVa, i są zabudowane, działka 3 oznaczona jest symbolem „dr” i wybudowana jest na niej droga (z kostki brukowej) wraz z uzbrojeniem, zaś działka nr 4 jest zabudowana budynkiem mieszkalnym i oznaczona symbolem „B”. W dniu 8 maja 2026 roku Wnioskodawczyni zawarła umowę przedwstępną sprzedaży ww. nieruchomości - w załączeniu.

Wszystkie przedmiotowe nieruchomości objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym Uchwałą numer (...), zgodnie z którą położone są na obszarze oznaczonym symbolem 003M/U31, tj. zabudowa mieszkaniowo-usługowa zawierająca tereny mieszkaniowe M23 oraz usługowe U33.

Wnioskodawczyni prowadzi rolniczą działalność gospodarczą, zajmuje się głównie produkcją roślinną. Wnioskodawczyni jest i zawsze była rolnikiem ryczałtowym. Składki na ubezpieczenie społeczne opłaca w KRUS. Wnioskodawczyni nie jest i nigdy nie była zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego. Nigdy nie prowadziła żadnej innej działalności gospodarczej poza rolniczą. W szczególności nie zajmuje się działalnością budowlaną, deweloperską lub obrotem nieruchomościami.

Całe gospodarstwo Wnioskodawczyni ma około 250 ha, jednakże znajduje się ono w innej gminie ((...) i sąsiednie). Poza tym gospodarstwem Wnioskodawczyni posiada jedną nieruchomość składającą się z czterech działek we wsi (...) oraz lokalu mieszkalnego nabytego z myślą o dzieciach. Nieruchomości te Wnioskodawczyni nabyła kilkanaście lat temu jeszcze przed śmiercią męża. Wnioskodawczyni w ciągu ostatnich 10 lat dokonała jednej sprzedaży nieruchomości (w 2021 roku) i była to również część obecnie sprzedawanego gospodarstwa.

Wnioskodawczyni nie wnosiła o zmianę lub uchwalenie studium, planu miejscowego, ogólnego albo wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wnioskodawczyni nie dzierżawiła innym osobom lub wynajmowała ww. nieruchomości, ani żadnych innych.

Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych podziałów lub połączeń działek w celu utworzenia przedmiotu sprzedaży. Podział, skutkiem którego było powstanie działki 1 i 2 został wykonany około 20 lat temu, w związku z potrzebą wydzielenia działki pod budowę dla syna. Wnioskodawczyni nie uzbrajała działek i nie utwardzała żadnych dróg w celu zwiększenia wartości działek stanowiących przedmiot sprzedaży. W szczególności nie budowała uzbrojenia i nawierzchni działki drogowej nr 3. Prace te zostały wykonane przez nabywców działek sąsiednich, którzy przy nabyciu działek sąsiednich uzyskali nieodpłatne służebności przejazdu, przechodu i położenia uzbrojenia w działce gruntu nr 3.

W celu sprzedaży Wnioskodawczyni nie korzystała z pomocy pośredników w obrocie nieruchomościami.

Wnioskodawczyni nie wystawiała działki na sprzedaż, nie dawała ogłoszeń i nie korzystała z pomocy profesjonalnych podmiotów w celu znalezienia nabywcy. Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych innych działań mających na celu podniesienie wartości działek.

Umowa przedwstępna została zawarta z osobą fizyczną (podatnikiem podatku VAT), nabywającą na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Na podstawie umowy cesji nabywcą ma być jednak deweloper, spółka prawa handlowego, czynny podatnik podatku VAT. W treści umowy przedwstępnej strony dopuściły możliwość doliczenia do ustalonej ceny podatku VAT, o ile transakcja zostanie objęta takim podatkiem.

Wnioskodawczyni w treści umowy nie udzieliła kupującej żadnych zgód na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, ani żadnych pełnomocnictw. Przed umową przedwstępną na prośbę kupującego Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictw w formie pisemnej wymaganych jedynie do sprawdzenia stanu prawnego nabywanej nieruchomości i zapewnienia bezpieczeństwa transakcji. Umowa przedwstępna została zawarta pod warunkiem wykreślenia praw dożywocia i służebności osobistej mieszkania obciążających nieruchomość. W szczególności warunkiem umowy nie jest uzyskanie pozwolenia na budowę, czy uzyskanie warunków przyłączeniowych, zgód i pozwoleń w zakresie infrastruktury technicznej.

Wydanie działki nabywcy ma nastąpić dopiero w dniu sprzedaży. Sprzedająca zamierza na prośbę Kupującej spółki, w związku z umową przedwstępną (odrębnym dokumentem) użyczyć jej nieruchomości i udzielić zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. Kupujący, uzyskując warunki, zgody i pozwolenia działałby we własnym imieniu. Zgoda i wykonane na jej podstawie czynności nie będą miały wpływu na ustaloną w umowie przedwstępnej cenę, a uzyskanie pozwolenia na budowę nie jest i nie będzie warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej.

Kupujący będzie działać własnym kosztem i staraniem, we własnym interesie, a beneficjentem jego działań nie będzie sprzedająca.

Wnioskodawczyni w ciągu ostatnich 15 lat nie ponosiła żadnych nakładów na zabudowania (w szczególności na remont, odbudowę przebudowę) i infrastrukturę na przedmiotowych działkach, a zwłaszcza nigdy nie ponosiła takich, które stanowiły podstawę do obniżenia należnego podatku VAT o kwotę podatku naliczonego. Budynki zostały wybudowane w latach powojennych, wówczas też nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie. Droga z uzbrojeniem została wykonana około 10 lat temu przez nabywców działek sąsiednich.

Celem wyjaśnienia ewentualnych wątpliwości Wnioskodawczyni podaje że:

1.    Gospodarstwo rolne Wnioskodawczyni przejęła wraz z mężem po rodzicach męża w 1999 roku. Prowadzili je wspólnie jako rolnicy ryczałtowi, o których mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług. Po śmierci męża nie zmieniła formy opodatkowania i nadal jest rolnikiem ryczałtowym. Nigdy nie była podatnikiem podatku VAT z tytułu żadnej działalności gospodarczej.

2.    Z działek stanowiących przedmiot sprzedaży nie były, nie są i nie będą zbierane zbiory i dokonywane dostawy oraz sprzedaż produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku VAT.

3.    Plan miejscowy przewiduje dla całego przedmiotu sprzedaży zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.

4.    Wszystkie przedmiotowe działki objęte są MPZP i nie została oraz nie zostanie dla nich wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

5.    Wnioskodawczyni przed sprzedażą nie zamierza podejmować żadnych działań zmierzających do zwiększenia wartości działek.

6.    Uzyskane ze sprzedaży środki Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć na dalsze wykończenie domu, zabezpieczenie zdrowotne i finansowe na starsze lata dla siebie i swojej rodziny oraz na dalszą pomoc finansową rodzinie, w szczególności zamierza darować część środków dzieciom.

7.    Wnioskodawczyni nie zamierza zawodowo zajmować się sprzedażą działek, a także ich zabudową i dokonywać innych czynności zmierzających do podniesienia ich wartości. Wnioskodawczyni nie zamierza uzyskiwać pozwoleń na budowę na przedmiotowej działce lub innych. Wnioskodawczyni nie zamierza przeznaczać uzyskanych środków na cele związane z jakąkolwiek działalnością gospodarczą, lecz na cele prywatne.

Pytania

1. Czy sprzedaż działek 1, 2 i 3 oraz 4 będzie objęta podatkiem i od towarów i usług?

2. Jeśli tak, czy transakcja będzie korzystała ze zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie wnoszącego o interpretację, sprzedaż nieruchomości nie będzie objęta podatkiem od towarów i usług. Sprzedaż nie jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej, lecz w ramach majątku prywatnego (osobistego). Przemawia za tym sposób nabycia, brak transakcji nieruchomościami, brak czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości, oraz znaczny okres czasu, który upłynął od nabycia. Sprzedająca nie jest też (i nigdy nie była) podatnikiem podatku VAT. Dodatkowo należy wskazać brak możliwości odliczenia podatku VAT przy nabyciu nieruchomości przez zbywcę oraz fakt, że wnioskujący nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej.

Nadto warunkiem sprzedaży nie jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

Podejmowane przez nabywcę na podstawie pełnomocnictwa działania nie mają na celu podwyższenia wartości gruntu, gdyż cena jest stała i ustalona w umowie przedwstępnej. Bez względu na wynik działań nabywcy, podejmowanych na podstawie pełnomocnictwa, cena nie ulega zmianie. Podjęcie wstępnych działań przez nabywcę na podstawie pełnomocnictwa ma na celu skrócenie okresu oczekiwania na pozwolenie na budowę. Kupujący działa własnym kosztem i staraniem, we własnym interesie, a beneficjentem jego działań nie będzie sprzedająca. W tym zakresie ustalona została stała linia orzecznicza powołana w interpretacji 0113-KDIPT1-3.4012.169.2026.2.EG oraz 0113-KDIPT1-3.4012.294.2026.2.EG (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dostawa wskazanych nieruchomości (w przypadku objęcia transakcji podatkiem VAT) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W odniesieniu do budynków posadowionych na nieruchomościach doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia. Ponadto w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy. Zwolnienie wynikające z art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez wnioskodawczynię dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263), zwanej dalej „ustawą”:

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Art. 2 pkt 6 i 22 ustawy:

Art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 Kodeksu cywilnego.

Art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Zatem należy uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (gruntów, prawa wieczystego użytkowania gruntów, budynków czy budowli, udziałów w nich) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza” zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

W myśl art. 15 ust. 1 i 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Właściwe jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży lub wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów, jednak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadne jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C‑291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Dotyczyło ono kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C‑180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne - jak wskazał TSUE - dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem takiej aktywności może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyższych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Tylko wtedy działania sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż działek nr 1, 2, 3 i 4 będzie objęta podatkiem od towarów i usług.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży lub wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Wskazała Pani, że jest Pani właścicielką nieruchomości, stanowiącej działki nr 1, 2 i 3 oraz właścicielem lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, o powierzchni użytkowej 100,08 m². Do lokalu przypisany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 3/5 części w działce nr 4. Prowadzi Pani rolniczą działalność gospodarczą, zajmuje się Pani głównie produkcją roślinną. Jest i zawsze była Pani rolnikiem ryczałtowym. Nie jest Pani i nigdy nie była zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego. Nigdy nie prowadziła Pani żadnej innej działalności gospodarczej poza rolniczą. Nie wnosiła Pani o zmianę lub uchwalenie studium, planu miejscowego, ogólnego albo wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Nie dzierżawiła Pani innym osobom lub wynajmowała nieruchomości. Nie dokonywała Pani żadnych podziałów lub połączeń działek w celu utworzenia przedmiotu sprzedaży. Nie uzbrajała Pani działek i nie utwardzała żadnych dróg w celu zwiększenia wartości działek. W celu sprzedaży działek nie korzystała Pani z pomocy pośredników w obrocie nieruchomościami. Nie wystawiała Pani działek na sprzedaż, nie dawała ogłoszeń i nie korzystała z pomocy profesjonalnych podmiotów w celu znalezienia nabywcy. Nie podejmowała Pani żadnych innych działań mających na celu podniesienie wartości działek. Umowa przedwstępna została zawarta z osobą fizyczną (podatnikiem podatku VAT), nabywającą  działki na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Na podstawie umowy cesji nabywcą ma być jednak deweloper, spółka prawa handlowego, czynny podatnik podatku VAT. W treści umowy nie udzieliła Pani kupującej żadnych zgód na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, ani żadnych pełnomocnictw. Przed umową przedwstępną na prośbę kupującego udzieliła Pani pełnomocnictw w formie pisemnej wymaganych jedynie do sprawdzenia stanu prawnego nabywanej nieruchomości i zapewnienia bezpieczeństwa transakcji. Umowa przedwstępna została zawarta pod warunkiem wykreślenia praw dożywocia i służebności osobistej mieszkania obciążających nieruchomość. W szczególności warunkiem umowy nie jest uzyskanie pozwolenia na budowę, czy uzyskanie warunków przyłączeniowych, zgód i pozwoleń w zakresie infrastruktury technicznej. Wydanie działki nabywcy ma nastąpić dopiero w dniu sprzedaży. Zamierza Pani na prośbę Kupującej spółki, w związku z umową przedwstępną (odrębnym dokumentem) użyczyć jej nieruchomości i udzielić zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. Kupujący, uzyskując warunki, zgody i pozwolenia działałby we własnym imieniu. Zgoda i wykonane na jej podstawie czynności nie będą miały wpływu na ustaloną w umowie przedwstępnej cenę, a uzyskanie pozwolenia na budowę nie jest i nie będzie warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej. Kupujący będzie działać własnym kosztem i staraniem, we własnym interesie, a Beneficjentem jego działań nie będzie Pani. W ciągu ostatnich 15 lat nie ponosiła Pani żadnych nakładów na zabudowania (w szczególności na remont, odbudowę przebudowę) i infrastrukturę na przedmiotowych działkach, a zwłaszcza nigdy nie ponosiła takich, które stanowiły podstawę do obniżenia należnego podatku VAT o kwotę podatku naliczonego. Budynki zostały wybudowane w latach powojennych, wówczas też nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie. Droga z uzbrojeniem została wykonana około 10 lat temu przez nabywców działek sąsiednich. Przed sprzedażą nie zamierza Pani podejmować żadnych działań zmierzających do zwiększenia wartości działek. Uzyskane ze sprzedaży środki zamierza Pani przeznaczyć na dalsze wykończenie domu, zabezpieczenie zdrowotne i finansowe na starsze lata dla siebie i swojej rodziny oraz na dalszą pomoc finansową rodzinie, w szczególności zamierza Pani darować część środków dzieciom. Nie zamierza Pani zawodowo zajmować się sprzedażą działek, a także ich zabudową i dokonywać innych czynności zmierzających do podniesienia ich wartości. Nie zamierza Pani uzyskiwać pozwoleń na budowę na przedmiotowych działkach.

Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka Pani aktywność związana ze sprzedażą działek, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjęła i nie podejmie Pani w związku ze sprzedażą działek ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10.

Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż działek nr 1, 2, 3 oraz udziału w działce nr 4, będzie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pani przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i z tytułu sprzedaży działek nie wystąpi Pani w roli podatnika podatku od towarów i usług, a czynność sprzedaży działek nr 1, 2, 3 oraz udziału w działce nr 4, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Z uwagi na to, że sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT odpowiedź na pytanie nr 2 jest bezzasadna.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.