0114-KDIP4-1.4012.546.2026.1.RMA

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 sierpnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia do podatku egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W trakcie trwania postępowania egzekucyjnego powstała wątpliwość, czy sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym (...) prowadzi postępowanie egzekucyjne w stosunku do dłużnika (...) Sp. z o.o. identyfikującego się nr NIP: (...). Przedmiotem egzekucji jest lokal użytkowy położony (...). Według ustaleń Komornika (...) sp. z o.o. nie jest obecnie podatnikiem VAT. Według informacji uzyskanych w toku postępowania Naczelnik Urzędu Skarbowego (...) poinformował, iż przedmiotowa nieruchomość została nabyta przez podatnika 29 maja 2015 r. (akt notarialny Rep. A (...)), a czynność ta była zwolniona z podatku VAT. W 2021 r. ówczesny prezes dłużnej Spółki poinformował, iż Spółka w dacie 23 marca 2021 r. nie prowadziła działalności gospodarczej. Oświadczył natomiast, że w dacie nabycia prowadziła działalność gospodarczą. Poinformował również, że nieruchomość jest przedmiotem umowy cywilnoprawnej najpierw użyczenia, a następnie umowy najmu. Według jego wiedzy Spółka wywiązała się z obowiązków wynikających z przepisów podatkowych, a w dacie 23 marca 2021 r. składa „0” deklaracje VAT. Komornik w dniu 23 stycznia 2025 r. otrzymał umowę dzierżawy lokalu zawartą w dniu 1 lipca 2014 r. (zawarcie umowy dzierżawy przed datą nabycia nieruchomości (...) przez dłużną Spółkę) pomiędzy (...) Sp. z o.o. a (...). Z umowy dzierżawy wynika, iż dzierżawca zapłacił dłużnikowi jednorazowy czynsz za cały okres dzierżawy w kwocie 90 000,00 zł. Zapłata nastąpiła wekslem płatnym za okazaniem.

Następnie w dniu 9 września 2020 r. została zawarta umowa najmu lokalu (...) pomiędzy (...) a (...). Pani (...) została wyznaczona przez sąd jako zarządca nieruchomości w toku prowadzonej egzekucji z nieruchomości, tym samym (...) Sp. z o.o. utraciła zarząd nad przedmiotowym lokalem.

Wobec przepisu art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług komornikowi nadany został status płatnika VAT przy dostawie dokonywanej w trybie egzekucji. Sąd Najwyższy w uchwale III CZP 1115/06 wskazał, że skoro ustawa o VAT stanowi, iż przy sprzedaży egzekucyjnej płatnikiem VAT jest komornik, to przed dokonaniem planu podziału kwotę nabycia należy pomniejszyć o VAT należny od sprzedaży.

Należy przyjąć, iż sprzedaż nastąpiła w dniu 16 kwietnia 2026 r. W ocenie Komornika skoro nabycie nieruchomości było zwolnione z VAT, a według wiedzy Urzędu Skarbowego (...) dłużnik nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku oraz nie jest czynnym podatnikiem VAT, sprzedaż nie podlega opodatkowaniu od towarów i usług. Spółka został wykreślona z VAT w dniu 9 lipca 2021 r.

Aktualnie dłużna Spółka nie posiada zarządu, dlatego został powołany kurator Spółki w trybie art. 818(1) kpc.

Pytanie

Zwraca się Pani z prośbą o wydanie interpretacji w zakresie zwolnienia ww. sprzedaży od podatku VAT.

Pani stanowisko w sprawie

Wydaje się, że sprzedaż powinna zostać zwolniona z podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.  j.  Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to  należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy zbycie nieruchomości (lokalu użytkowego) dokonywane przez podatnika traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem tego podatku.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza” zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Art. 15 ust. 1 i 2 ustawy:

Pani wątpliwości dotyczą tego, czy opisana we wniosku egzekucyjna sprzedaż nieruchomości - lokalu użytkowego, jest zwolniona od podatku od towarów i usług.  

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik - właściciel nieruchomości - jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Jak Pani wskazała, prowadzi Pani postępowanie egzekucyjne w stosunku do dłużnika - sp. z o.o. Przedmiotem egzekucji jest lokal użytkowy. Według Pani sp. z o.o. nie jest obecnie podatnikiem VAT. Z informacji uzyskanych w toku postępowania naczelnik urzędu skarbowego poinformował, że przedmiotowa nieruchomość została nabyta przez podatnika 29 maja 2015 r., a czynność ta była zwolniona z podatku VAT. W 2021 r. ówczesny prezes dłużnej Spółki poinformował, iż Spółka w dacie 23 marca 2021 r. nie prowadziła działalności gospodarczej. Oświadczył natomiast, że w dacie nabycia prowadziła działalność gospodarczą.

Majątek spółki kapitałowej zawsze będzie wykazywał bezpośredni związek z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą jako nabyty na skutek świadomego działania organów spółki w okresie jej istnienia i właśnie z zamiarem wykorzystania go do prowadzenia działalności gospodarczej spółki.

Mając zatem na uwadze fakt, że dłużnikiem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która w momencie jej nabycia prowadziła działalność gospodarczą, egzekucyjna sprzedaż ww. nieruchomości (lokalu użytkowego) jest dokonana w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Spółkę. Tym samym spełnione są przesłanki do uznania dłużnika za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Transakcja ta jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przepisy ustawy oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z ww. uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest zatem ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Art. 2 pkt 14 ustawy:

Zatem w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom po spełnieniu określonych warunków skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Prawo do ww. zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz nie ponosił on wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, badanie przesłanek z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy jest bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie sprzedaż lokalu użytkowego należącego do dłużnika jest zwolniona od podatku od towarów i usług należy rozstrzygnąć, czy transakcja ta została dokonana przed pierwszym zasiedleniem lub w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się bowiem w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przedstawione we wniosku okoliczności wskazują, że sprzedaż lokalu użytkowego należącego do dłużnika nie została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą lokalu upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Pierwsze zasiedlenie nastąpiło bowiem najpóźniej w momencie nabycia przez Spółkę nieruchomości 29 maja 2015 r. i wykorzystywania jej w ramach umowy cywilnoprawnej najpierw użyczenia, a następnie umowy najmu. Jednocześnie (według wiedzy urzędu skarbowego) dłużnik nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku. Nie doszło zatem do kolejnego pierwszego zasiedlenia tego lokalu w okresie posiadania go przez dłużnika.

Zatem transakcja sprzedaży lokalu użytkowego należącego do dłużnika jest zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy a jego dostawą (przyjęła Pani, że sprzedaż nastąpiła 16 kwietnia 2026 r.) upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z tym, że transakcja korzysta ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, analiza zwolnień z art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Zatem sprzedaż lokalu użytkowego należącego do dłużnika jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, korzystającą ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym nie jest Pani zobowiązana jako płatnik podatku VAT do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego.

Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.