0114-KDIP4-1.4012.494.2026.2.RMA

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem od towarów i usług egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił do Pan pismem z 18 sierpnia 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Dnia 22 lutego 2019 roku wszczęto egzekucję sądową w sprawie pod sygnaturą (...) przeciwko dłużnikowi (...) spółka z o.o. z siedzibą w (...). Egzekucja prowadzona jest z prawa własności nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). Wierzyciel wniósł o dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości. Zgodnie z operatem szacunkowym nieruchomość stanowi działkę gruntową niezabudowaną numer 1 o powierzchni 2159 metrów kwadratowych położoną w (...). W miejscowym planie działka przeznaczona jest pod zabudowę usług turystycznych C4b UT; uzbrojenie techniczne pełne. Z wypisu z rejestru gruntów wynika klasa bonitacji: RVI 0,0726 ha (grunty orne), BP 0,1433 ha (zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy).

Zgodnie z odpisem pełnym elektronicznej księgi wieczystej (...) nieruchomość została zakupiona przez dłużnika na mocy umowy sprzedaży nieruchomości w dniu 12 listopada 2015 roku. Po sprawdzeniu na stronie portalu podatkowego Ministerstwa Finansów (https://podatki-arch.mf.gov.pl/wykaz-podatnikow-vat-wyszukiwarka/) ustalono, że dłużnik nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT. Zgodnie z uzyskaną dnia 16 lipca 2026 roku informacją odpowiadającą odpisowi aktualnemu z rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego (KRS numer (...)) przedmiotem działalności przedsiębiorcy jest wytwarzanie, przesyłanie, dystrybucja i handel energią elektryczną; roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych; wykonywanie instalacji elektrycznych, wodnokanalizacyjnych i pozostałych instalacji budowlanych; wykonywanie robót budowlanych wykończeniowych; sprzedaż hurtowa drewna, materiałów budowlanych i wyposażenia sanitarnego; hotele i podobne obiekty zakwaterowania; restauracje i pozostałe placówki gastronomiczne; pozostała finansowa działalność usługowa, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych; pozostała działalność w zakresie opieki zdrowotnej; działalność rozrywkowa i rekreacyjna.

Z informacji uzyskanych dnia 9 czerwca 2026 roku od Szefa Krajowej Administracji Skarbowej wynika, że dłużnik jest aktualnie zarejestrowany jako prowadzący działalność gospodarczą. Spółka była zarejestrowana jako podatnik podatku od towarów i usług w okresie od 1 października 2014 r. do 30 marca 2021 r.; brak informacji, czy Spółka korzysta ze zwolnień podmiotowych wynikających z ustawy o VAT; umowa sprzedaży nieruchomości (...) była opodatkowana podatkiem od towarów i usług; brak informacji, czy Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy jej nabyciu. Sąd Rejonowy w (...) postanowieniem z dnia 13 lutego 2026 roku w sprawie o sygnaturze akt (...) ustanowił kuratora w osobie (...) do reprezentowania dłużnika w postępowaniu egzekucyjnym. Powodem wyznaczenia kuratora był zgon w dniu 30 października 2010 roku prezesa zarządu i jedynego wspólnika Spółki.

Pismem z dnia 28 maja 2026 roku komornik wezwał kuratora ustanowionego dla dłużnika do udzielenia następujących informacji w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania:

1.    Wskazanie, czy dłużnik prowadzi działalność gospodarczą;

2.    Wskazanie, czy dłużnik jest podatnikiem podatku od towarów i usług VAT;

3.    Wskazanie, czy dłużnik korzysta ze zwolnień podmiotowych wynikających z ustawy o VAT (w przypadku korzystania ze zwolnień podmiotowych proszę o podanie, z jakiego tytułu one przysługują);

4.    Wskazanie, czy dłużnikowi w stosunku do nieruchomości przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy jej nabyciu;

5.    Czy nieruchomość jest bądź była przedmiotem najmu, dzierżawy albo innej czynności o podobnym charakterze, a jeżeli tak to od kiedy;

6.    Wskazanie, czy od sprzedaży nieruchomości należy odprowadzić podatek VAT, a jeżeli tak to w jakiej stawce;

7.    Wskazanie wszelkich okoliczności znanych dłużnikowi mających wpływ na ustalenie czy od sprzedaży nieruchomości należy odprowadzić podatek VAT;

8.    Wskazanie czy dłużnik zlikwidował działalność gospodarczą i rozliczył się z urzędem skarbowym zgodnie z art. 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

9.    Kiedy została wybudowana nieruchomość, czy i w jakim zakresie oraz do jakich czynności były wykorzystywane przez dłużnika, czy obiekty były przedmiotem ulepszeń, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej i czy od tych ulepszeń przysługiwało dłużnikowi prawo do odliczenia;

10. W jaki sposób dłużnik wykorzystywał mającą być przedmiotem licytacyjnej sprzedaży nieruchomość w całym okresie jej posiadania?

11. Czy opisana we wniosku nieruchomość mająca być przedmiotem licytacyjnej sprzedaży była wykorzystywana w prowadzonej przez dłużnika działalności gospodarczej? Czy była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze?

12. Czy przy nabyciu nieruchomości mającej być przedmiotem licytacyjnej sprzedaży dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?

Kurator poinformował o braku wiedzy na powyższe pytania, wskazał, że ostatnie sprawozdanie z działalności i finansowe Spółki było złożone w 2019 roku, a aktualnie toczy się w Sądzie Rejonowym w (...) postępowanie spadkowe po zmarłym prezesie zarządu. Kurator poinformował, że wystąpił do Naczelnika Urzędu Skarbowego w (...) o podanie posiadanych informacji.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Brak informacji, czy Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy jej nabyciu jest wynikiem podjętych, udokumentowanych działań, przy czym podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnika.

Pytanie

Czy na dłużniku będzie spoczywał obowiązek podatkowy z tytułu dokonywanej w trybie egzekucji przyszłej sprzedaży nieruchomości, a w związku z tym czy komornik sądowy w świetle art. 18 powołanej wyżej ustawy będzie zobowiązany do obliczenia i uiszczenia za dłużnika podatku VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W świetle opisanego wyżej stanu faktycznego, na dłużniku będzie spoczywał obowiązek podatkowy z tytułu dokonywanej w trybie egzekucji przyszłej sprzedaży nieruchomości, a komornik sądowy jako płatnik będzie zobowiązany do obliczenia i uiszczenia za dłużnika podatku VAT od sprzedanej w trybie licytacji nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.  j.  Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to  należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Art. 2 pkt 6 ustawy:

Grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem tego podatku.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza” zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Art. 15 ust. 1 i 2 ustawy:

Pana wątpliwości dotyczą tego, czy u dłużnika powstanie obowiązek podatkowy z tytułu egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości, a tym samym czy będzie Pan zobowiązany do obliczenia i wpłacenia podatku od towarów i usług w opisanej sytuacji.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel nieruchomości – jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Jak Pan wskazał, 22 lutego 2019 r. wszczęto egzekucję sądową przeciwko dłużnikowi (...) spółka z o.o. z siedzibą w (...). Egzekucja prowadzona jest z prawa własności nieruchomości. Nieruchomość została zakupiona przez dłużnika na mocy umowy sprzedaży nieruchomości 12 listopada 2015 r.

Majątek spółki kapitałowej zawsze będzie wykazywał bezpośredni związek z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą jako nabyty na skutek świadomego działania organów spółki w okresie jej istnienia i właśnie z zamiarem wykorzystania go do prowadzenia działalności gospodarczej spółki.

Mając zatem na uwadze fakt, że dłużnikiem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która nabyła nieruchomość 12 listopada 2015 r., planowana sprzedaż egzekucyjna ww. nieruchomości będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Spółkę. Tym samym spełnione zostaną przesłanki do uznania dłużnika za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Transakcja ta będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przepisy ustawy oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Jak Pan wskazał, nieruchomość stanowi działkę gruntową niezabudowaną numer 1 o powierzchni 2159 metrów kwadratowych.

Kwestię zwolnienia dostawy gruntów niezabudowanych reguluje art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Art. 2 pkt 33 ustawy:

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W opisie sprawy wskazano, że w miejscowym planie działka przeznaczona jest pod zabudowę usług turystycznych C4b UT.

Tym samym nieruchomość stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jeżeli przy zbyciu nieruchomości niezabudowanej wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·         towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·         brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak Pan wskazał, z informacji uzyskanych dnia 9 czerwca 2026 r. od Szefa Krajowej Administracji wynika m.in. brak informacji, czy Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy jej nabyciu.

Opis sprawy nie pozwala zatem stwierdzić, czy sprzedaż przez Pana niezabudowanej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do jednoznacznego dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisu.

Stwierdził Pan również, że powyższy brak informacji, czy Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy jej nabyciu jest wynikiem podjętych, udokumentowanych działań, przy czym podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnika.

Dla analizy ww. zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy znajdzie zatem zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, zgodnie z którym:

Tym samym egzekucyjna sprzedaż niezabudowanej nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 43 ust. 21 ustawy, przy czym ocena podjętych przez Pana działań nie była przedmiotem interpretacji. Dostawa ta będzie zatem opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku. Będzie Pan zobowiązany jako płatnik podatku VAT do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego.

Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.