0114-KDIP4-1.4012.474.2026.1.AM

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

9 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania nieruchomości przez Sprzedającego oraz prawa do odliczenia przez Nabywcę.

Uzupełnili go Państwo pismem z 3 sierpnia 2026 r.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A. Sp. z o.o.

2.  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

I.    Przedmiot składanego wniosku

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej „Wnioskodawca” lub „Sprzedający”) zamierza zbyć na rzecz B. sp. z o.o. (dalej „Nabywca” lub „Spółka”, Nabywca i Sprzedający łącznie jako „Strony” lub „Wnioskodawcy”) nieruchomości opisane szczegółowo w punkcie III poniżej.

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej również „VAT”).

II. Wnioskodawcy

II.1. Wnioskodawca

Wnioskodawca jest spółką kapitałową, ma miejsce siedziby na terytorium Polski oraz podlega w Polsce tzw. nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku CIT. Spółka jest podatnikiem podatku VAT czynnym (jest zarejestrowana dla potrzeb podatku VAT). Głównym przedmiotem działalności Nabywcy jest działalność deweloperska.

Nabywca jest spółką prowadzącą działalność gospodarczą, która z uwagi na jej przedmiot (tj. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków), podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

II.2. Spółka

Nabywca jest spółką kapitałową, ma miejsce siedziby na terytorium Polski oraz podlega w Polsce tzw. nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku CIT. Spółka jest podatnikiem podatku VAT czynnym (jest zarejestrowana dla potrzeb podatku VAT). Głównym przedmiotem działalności Nabywcy jest działalność deweloperska.

Nabywca jest spółką prowadzącą działalność gospodarczą, która z uwagi na jej przedmiot (tj. roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych), podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

III. Nieruchomości

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości położonej w Miejscowości 1:

1)  przy ulicy (…) oznaczonej jako działki gruntu numer (i) 1, (ii) 2, (iii) 4 (iv) 5 obręb (…), dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Miejscowości 1, (…) Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta numer (…);

2)  przy ulicy (…), oznaczonej jako działki gruntu numer 3 obręb (…), dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Miejscowości 1, (…) Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta numer (…);

3)  przy ulicy (…), oznaczonej jako działki gruntu numer 6, obręb (…), dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Miejscowości 1, Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta numer (…).

(łącznie: „Nieruchomości”).

Dodatkowo, Wnioskodawca jest właścicielem (…) udziału w prawie własności nieruchomości położonej w Miejscowości przy ulicy (…), oznaczonej jako działka gruntu numer 7, obręb (…), stanowiącej drogę, chodnik, ścieżkę rowerową i pas zieleni przylegającą do ulicy (…), dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Miejscowości, (…) Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta numer (…) („Udział w Drodze”).

Nieruchomości zostały nabyte na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości oraz udziału we współwłasności nieruchomości z dnia (…) kwietnia 2024 r. (Rep. A (…)). Transakcja nabycia Nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomości w momencie zakupu przez Wnioskodawcę nie były zabudowane, z wyjątkiem części budynku znajdującego się na działce nr 5. Budynek o identyfikatorze: (…), o funkcji „pozostałe budynki niemieszkalne”, zawierającym jedną kondygnację nadziemną i zero kondygnacji podziemnych; o powierzchni zabudowy (…) m² został rozebrany w maju 2026 r. na zlecenie Miasta (…). To była część budynku znajdującego się na sąsiedniej działce (nr ewid. 8). Część tego budynku na działce 5 (której właścicielem jest Wnioskodawca) znajdowała się nielegalnie i dlatego została rozebrana na podstawie decyzji o rozbiórce nr (…) z dnia (…) kwietnia 2026 r. Z tego względu, że rozbiórka nastąpiła niedawno, to budynek ten jeszcze widnieje w ewidencji budynków, ale faktycznie nie znajduje się na działce nr 5. Budynek ten nie istnieje fizycznie na działce nr 5. Ze względu na niedawną rozbiórkę budynku, Wnioskodawca nie podjął jeszcze działań zmierzających do aktualizacji ewidencji gruntów i budynków poprzez wykreślenie budynku z ewidencji. Zgodnie z informacją widniejącą na (…) do działki nr 5 poprowadzona jest sieć elektroenergetyczna oraz sieć kanalizacyjna (obecnie brak jest na działce naniesień typu słup energetyczny).

Na dzień dokonania planowanej Transakcji działka nr 5 nie będzie zabudowana żadnym budynkiem ani budowlą. Działka nr 7 jest zabudowana chodnikiem, ścieżką rowerową, pasem zieleni i pasem asfaltu ulicy. Ulica jest drogą powiatową i była wybudowana wiele lat temu, w momencie zakupu Udziału w Drodze przez Wnioskodawcę, naniesienia już istniały. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych nakładów na tą drogę od momentu nabycia Udziału w Drodze.

Wnioskodawca na zakupionych Nieruchomościach planował inwestycję deweloperską tzw. (…). Wnioskodawca otrzymał Decyzję nr (…) z dnia (…) maja 2024 r. zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany obejmującego budowę (…) budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z instalacją gazu, na działce nr ew. 1, 2, 3, 4, 5, 6 obręb (…) przy ulicy (…) i ulicy (…) w Miejscowości 1 (decyzja stała się ostateczną w dniu (…) czerwca 2024 r.). W dniu (…) czerwca 2025 r. Wnioskodawca reprezentowany przez pełnomocnika wystąpił z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę (…) budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z instalacją gazu, na terenie działki nr ew. 1, 2, 3, 4, 5 obr. (…) przy ulicy (…) i ulicy (…) w (…), według projektu zamiennego. Na postawie decyzji nr (…) z (…) lipca 2025 r. udzielono zgodę na zmianę (decyzja stała się ostateczna w dniu (…) sierpnia 2025 r.).

W grudniu 2025 roku Wnioskodawca przygotował plac budowy, a w styczniu 2026 roku rozpoczęły się faktyczne roboty budowlane. Od 1 kwietnia 2026 roku Wnioskodawca zawiesił prace budowlane, a następnie rozwiązał umowę z generalnym wykonawcą. W kwietniu i maju 2026 roku przeprowadzono jedynie niezbędne prace wymagające zakończenia i prace zabezpieczające.

IV. Transakcja

Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać Nieruchomości oraz Udział w Drodze Nabywcy. W dniu (…) czerwca 2026 r. (Rep. A (…)) Wnioskodawca oraz B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością podpisały umowę przedwstępną nabycia Nieruchomości i Udziału w Drodze. Stroną Umowy Przyrzeczonej będzie jednak Spółka jako podmiot powiązany z B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Z uwagi na fakt, ze sprzedaż Nieruchomości podlega ograniczeniom wynikającym z art. 37a ust. 1 ustawy o lasach, Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta pod warunkiem, że Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe nie wykona prawa pierwokupu przysługującego Skarbowi Państwa w stosunku do Nieruchomości na podstawie ww. przepisu, zaś sprzedaż Udziału w Drodze zostanie zawarta pod taki samym warunkiem umownym. W takim wypadku w terminie 14 dni od bezskutecznego upływu terminu na wykonanie prawa pierwokupu, Strony zawrą umowę przenoszącą na Kupującego Nieruchomość i Udział w Nieruchomości Drogowej (Umowa Przyrzeczona). Strony zobowiązały się zawrzeć Umowę Przyrzeczoną w terminie do dnia (…) października 2026 r. po ziszczeniu się warunku w postaci pozytywnego, w ocenie Kupującego, wyniku due diligence prawnego, technicznego, środowiskowego Nieruchomości.

Przedmiotem Transakcji będzie projekt inwestycji deweloperskiej rozpoczętej na Nieruchomości, w tym:

1)  Nieruchomości (działki gruntu nr 1, 2, 3, 4, 5, 6);

2)  (…) udziału w prawie własności działki gruntu numer 7, tj. Udział w Drodze;

3)  komplet dokumentacji projektowej oraz autorskie prawa majątkowe (w tym prawa zależne) do wszelkiej dokumentacji projektowej, a także prawo własności wszelkich nośników i egzemplarzy dokumentacji projektowej (projekt budowlany, techniczny, projekty zamienne, projekty wykonawcze sporządzone na podstawie:

 i.       umowy o wykonanie prac projektowych zawartej w (…) w dniu (…) września 2022 r. z E. sp. z o.o. na: koncepcję, projekt budowlany, projekt wykonawczy, w tym aneks nr (…) z dnia (…) marca 2025 r. oraz aneks nr (…) z (…) maja 2025 r.

ii.      umowy o wykonanie prac projektowych zawartej w Miejscowości 2 w dniu (…) marca 2024 r. z F. sp. z o.o. na: projekt zagospodarowania zieleni i elementów małej architektury, w tym aneks nr (…) z dnia (…) listopada 2025 r.,

iii.       umowy o prace projektowe zawartej w Miejscowości 3 w dniu (…) grudnia 2025 r. z A.B. prowadzącym działalność gospodarczą pod nazwą G. A.B. na: wykonanie zamiennej dokumentacji projektowej - wykonawczej branży konstrukcyjno-budowlanej (optymalizacja konstrukcji), w tym aneks z dnia (…) marca 2026 r.,

iv.       umowy nr (…) zawartej w Miejscowości 2 z dniu (…) września 2025 r. z I. sp. z o.o. na: opracowanie dokumentacji technicznej dla wykonania projektu: „Rozbudowa (…)”);

v.       umowy zawartej w Miejscowości 2 z dnia (…) marca 2024 r. na: wykonanie projektów wykonawczych w zakresie instalacji fotowoltaicznych dla zadania „Projekt”);

4)  cesja decyzji administracyjnych (np. pozwolenie na budowę, decyzja o włączeniu z produkcji leśnej itp.) i umów (np. na przyłącza, z architektami itp.);

5)  naniesienia wykonane do tej pory w okresie styczeń 2026 r. - marzec 2026 r. (po otrzymaniu pozwolenia na budowę) - ogrodzenie placu budowy (ogrodzenie tymczasowe na czas budowy), utwardzenie dróg dojazdowych (płyty MON) (utwardzenie tymczasowe na czas budowy), wybudowane płyty fundamentowe 2 garaży oraz ściany i słupy jednego z tych garaży, fundamenty pod żurawie dźwigowe, przyłącze prądu budowlanego.

Nabywca planuje zrealizowanie na nabytych Nieruchomościach nowej inwestycji deweloperskiej zakładającej budowę nowych budynków mieszkalnych z ewentualnym udziałem usług towarzyszących wraz z infrastrukturą techniczną i parkingiem podziemnym, a następnie komercjalizację ww. projektu poprzez sprzedaż lokali i miejsc postojowych w nowo wybudowanych obiektach na podstawie pozwolenia na budowę uzyskanego przez Wnioskodawcę (przeniesionego na Nabywcę).

Nieruchomość znajduje się w granicach obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego obszar osiedla „(…)” w Miejscowości 1, zatwierdzonego Uchwałą Nr (…) Rady Miejscowości 1 z dnia (…) kwietnia 2005 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego obszar osiedla „(…)” w Miejscowości 1 (opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa (…) Nr (…) z dnia (…) lipca 2005 roku, poz. (…)), zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym w planie symbolem 4MNL - zabudowa mieszkaniowa na działkach leśnych.

Nieruchomość Drogowa położona znajduje się w granicach obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu „(…)”, zatwierdzonego Uchwałą Nr (…) Rady Miejscowości z dnia 4 lipca 2000 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu „(…)” (opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa (…) Nr (…) z dnia (…) sierpnia 2001 roku, poz. 2852), zgodnie z którym Nieruchomość Drogowa położona jest na terenie oznaczonym w planie symbolem 2KZ - ulica zbiorcza.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

Uzupełnienie dotyczy stwierdzenia z pkt III opisu sprawy dot. Budynku, który podlegał rozbiórce na działce nr 5, tj.:

„Nieruchomości w momencie zakupu przez Wnioskodawcę nie były zabudowane, z wyjątkiem części budynku znajdującego się na działce nr 5. Budynek o identyfikatorze: (…), o funkcji „pozostałe budynki niemieszkalne”, zawierającym jedną kondygnację nadziemną i zero kondygnacji podziemnych; o powierzchni zabudowy (…) m² został rozebrany w maju 2026 r. na zlecenie Miejscowości 1. To była część budynku znajdującego się na sąsiedniej działce (nr ewid. 8). Część tego budynku na działce 5 (której właścicielem jest Wnioskodawca) znajdowała się nielegalnie i dlatego została rozebrana na podstawie decyzji o rozbiórce nr (…) z dnia (…) kwietnia 2026 r. Z tego względu, że rozbiórka nastąpiła niedawno, to budynek ten jeszcze widnieje w ewidencji budynków, ale faktycznie nie znajduje się na działce nr 5. Budynek ten nie istnieje fizycznie na działce nr 5. Ze względu na niedawną rozbiórkę budynku, Wnioskodawca nie podjął jeszcze działań zmierzających do aktualizacji ewidencji gruntów i budynków poprzez wykreślenie budynku z ewidencji. Zgodnie z informacją widniejącą na (…) do działki nr 5 poprowadzona jest sieć elektroenergetyczna oraz sieć kanalizacyjna (obecnie brak jest na działce naniesień typu słup energetyczny). Na dzień dokonania planowanej Transakcji działka nr 5 nie będzie zabudowana żadnym budynkiem ani budowlą”

wskazując, iż z dniem (…) lipca 2026 r. wydano zawiadomienie o dokonaniu zmian w ewidencji gruntów i budynków przez „wykreślenie budynku (…) oraz zmianę użytków gruntowych na dz. 5 obr. (…)”.

W związku z czym powyższy fragment stanu faktycznego powinien brzmieć:

„Nieruchomości w momencie zakupu przez Wnioskodawcę nie były zabudowane, z wyjątkiem części budynku znajdującego się na działce nr 5. Budynek o identyfikatorze: (…), o funkcji „pozostałe budynki niemieszkalne”, zawierającym jedną kondygnację nadziemną i zero kondygnacji podziemnych o powierzchni zabudowy (…) m² został rozebrany w maju 2026 r. na zlecenie Miejscowości 1. To była część budynku znajdującego się na sąsiedniej działce (nr ewid. 8). Część tego budynku na działce 5 (której właścicielem jest Wnioskodawca) znajdowała się nielegalnie i dlatego została rozebrana na podstawie decyzji o rozbiórce nr (…) z dnia (…) kwietnia 2026 r. Budynek ten nie istnieje fizycznie na działce nr 5. Z dniem (…) lipca 2026 r. wydano zawiadomienie o zmianie w ewidencji gruntów i budynków przez wykreślenie budynku (…) z ewidencji gruntów i budynków. Zgodnie z informacją widniejącą na (…) do działki nr 5 poprowadzona jest sieć elektroenergetyczna oraz sieć kanalizacyjna (obecnie brak jest na działce naniesień typu słup energetyczny). Na dzień dokonania planowanej Transakcji działka nr 5 nie będzie zabudowana żadnym budynkiem ani budowlą”.

Pytania

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, transakcja zbycia Nieruchomości (tj. działek ewidencyjnych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6) stanowić będzie dostawę niepodlegającą zwolnieniu od opodatkowania podatkiem VAT (tj. opodatkowaną podatkiem VAT)?

2.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, transakcja zbycia Udziału w Drodze (tj. udziału w działce gruntu numer 7) stanowić będzie dostawę terenów zabudowanych, podlegającą zwolnieniu od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (tj. z możliwością wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT)?

3.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na planowane wykorzystywanie Nieruchomości przez Spółkę do celów działalności opodatkowanej podatkiem VAT, Spółka będzie uprawniona do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT) w zakresie dostawy Nieruchomości opodatkowanej podatkiem VAT?

4.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że Spółka będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia także Udziału w Drodze (pod warunkiem rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Udziału w Drodze)?

5.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że - w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców dotyczącego pytania nr 1 za nieprawidłowe - jeśli dostawa Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu z VAT, to Wnioskodawcy mogą złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku VAT naliczonego na dostawie Nieruchomości?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Ad 1

Zdaniem Wnioskodawców, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, transakcja zbycia Nieruchomości (tj. działek ewidencyjnych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6) stanowić będzie dostawę niepodlegającą zwolnieniu od opodatkowania podatkiem VAT (tj. opodatkowaną podatkiem VAT).

I.1. Dostawa terenów niezabudowanych

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w przywołanym przepisie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp. Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”.

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym - jak wyjaśniono wyżej - o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

I.2. Budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym

Stosownie do art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy o VAT, innych niż klasyfikowane według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług w grupowaniu usługi związane z wyżywieniem (PKWiU 56), stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem art. 114 ust. 1 ustawy o VAT.

Natomiast zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%:

1) stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 ustawy o VAT, wynosi 23%;

2) stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 ustawy o VAT oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, stawkę podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, stosuje się do:

1)  dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym;

2)  robót konserwacyjnych dotyczących:

a)  obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych,

b)  lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12 w zakresie, w jakim wymienione roboty nie są objęte tą stawką na podstawie pkt 1.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, oraz obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, a także mikroinstalację, o której mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (Dz. U. z 2018 r. poz. 2389 ze zm.), funkcjonalnie z nimi związaną, z zastrzeżeniem art. 41 ust. 12b ustawy o VAT (art. 41 ust. 12a ustawy o VAT).

Według art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy o VAT, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w art. 41 ust. 12a ustawy o VAT nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²;

2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

Artykuł 41 ust. 12c ustawy o VAT stanowi, że w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w art. 41 ust. 12b ustawy o VAT stawkę podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej, z zastrzeżeniem art. 41 ust. 12 pkt 2 ustawy o VAT.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że prawo do zastosowania obniżonej do wysokości 8% stawki podatku VAT wystąpi wówczas, gdy inwestycja będzie uznana za obiekt budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych.

Ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. Zatem dla celów podatku VAT stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) stanowiącej usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

Zgodnie zatem z PKOB, przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych. Budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Z kolei budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Zgodnie z ww. rozporządzeniem, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków: 111 - mieszkalnych jednorodzinnych, 112 - o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowych, 113 - zbiorowego zamieszkania.

Na podstawie art. 3 pkt 1 i pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 ze zm.), przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Natomiast przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Preferencyjna stawka podatku w wysokości 8% ma zastosowanie jedynie do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji i przebudowy obiektów budowlanych lub ich części, zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, z uwzględnieniem ich powierzchni użytkowej.

W tym miejscu wskazać należy, że jak zauważył Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 12 lipca 2012 r. w sprawie C-326/11 J.J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard BV: „Komisja Europejska ze swej strony uważa, że kwestia dostawy nowego budynku może pojawić się tylko w wypadku ukończenia przebudowy lub przynajmniej dostatecznego zaawansowania robót, aby powstał budynek istotnie odmienny, który może zostać zasiedlony” (pkt 31).

Zatem w przypadku, gdy przedmiotem dostawy jest nieruchomość zabudowana niedokończoną inwestycją budowlaną, która w myśl przepisów prawa budowlanego nie wypełnia definicji budynku, budowli lub ich części, należy dla potrzeb klasyfikacji prawnopodatkowej taki obiekt traktować jako niezabudowany teren budowlany. Preferencyjna stawka podatku przewidziana w art. 41 ust. 12 ustawy o VAT dla dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego nie znajdzie zatem zastosowania w tym przypadku.

Ponadto, zgodnie z prawomocnym orzeczeniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 28 kwietnia 2015 r. sygn. III SA/Wa 3006/14 „(...) w przypadku trwającej budowy (procesu budowlanego), dopiero wówczas dostawa efektu tego procesu (obiektu) będzie podlegała zwolnieniu, jeżeli efekt ten (obiekt) będzie mógł być uznany za budynek, czyli kiedy będzie już posiadał minimum w postaci fundamentu, ścian i dachu. Dopiero też wtedy, gdy istnieje obiekt budowlany będący tak rozumianym budynkiem, uprawnione jest powoływanie się na dostawę części budynku. Zwolnieniem nie są objęte części potencjalnych budynków. (...) Na działce nr (...), której sprzedaż planuje Skarżąca nie ma ani budynku, ani budowli, a jedynie fundamenty. Dostawa „gruntu wraz z naniesioną na nim rozpoczętą budową budynku mieszkaniowego wielorodzinnego” nie jest tym samym, co dostawa gruntu zabudowanego. „Podobnie wskazał NSA w wyroku z dnia 18 maja 2017 r. (sygn. akt I FSK 1691/15): „To oznacza, że przedmiotem art. 43 ust. 1 pkt 10a [ustawy o VAT] objęte są jedynie takie budynki, budowle lub ich części, które po wybudowaniu lub ulepszeniu nadają się do „oddania do użytkowania”, co wyklucza z ich zakresu przedmiotowego obiekty, które mają jedynie wylane ławy oraz ściany fundamentowe żelbetowe z częściowo wykonanymi podejściami przyłączy mediów”.

I.3. Odniesienie do stan faktycznego przedstawionego we Wniosku

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 ustawy o VAT).

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem Nieruchomości położonej w Miejscowości:

1)  przy ulicy (…) oznaczonej jako działki gruntu numer (i) 1, (ii) 2, (iii) 3, (iv) 4 obręb (…), dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Miejscowości, (…) Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta numer (…);

2)  przy ulicy (…), oznaczonej jako działki gruntu numer 3 obręb (…), dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Miejscowości 1, (…) Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta numer (…);

3)  przy ulicy (…), oznaczonej jako działki gruntu numer 6, obręb (…), dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Miejscowości 1, (…) Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta numer (…) [Nieruchomości].

Dodatkowo, Wnioskodawca jest właścicielem (…) udziału w prawie własności nieruchomości położonej w Miejscowości 1 przy ulicy (…), oznaczonej jako działka gruntu numer 7, obręb (…), stanowiącej drogę, chodnik, ścieżkę rowerową i pas zieleni przylegającą do ulicy (…), dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Miejscowości 1, (…) Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta numer (…) [Udział w Drodze].

Nieruchomości zostały nabyte na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości oraz udziału we współwłasności nieruchomości z dnia (…) kwietnia 2024 r. ((…)). Transakcja nabycia Nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomości w momencie zakupu przez Wnioskodawcę nie były zabudowane, z wyjątkiem części budynku znajdującego się na działce nr 5. Budynek o identyfikatorze: (…), o funkcji „pozostałe budynki niemieszkalne”, zawierającym jedną kondygnację nadziemną i zero kondygnacji podziemnych; o powierzchni zabudowy (…) m² został rozebrany w maju 2026 r. na zlecenie (…). To była część budynku znajdującego się na sąsiedniej działce (nr ewid. 8). Część tego budynku na działce 5 (której właścicielem jest Wnioskodawca) znajdowała się nielegalnie i dlatego została rozebrana. Z tego względu, że rozbiórka nastąpiła niedawno, to budynek ten jeszcze widnieje w ewidencji budynków, ale faktycznie nie znajduje się na działce nr 5. Budynek ten nie istnieje fizycznie na działce nr 5. Na dzień zawarcia Umowy Przeniesienia działka nr 5 nie będzie zabudowana żadnym budynkiem ani budowlą. Dla celów podatku VAT decydujący jest stan faktyczny nieruchomości w chwili dokonania dostawy, nie zaś treść ewidencji gruntów i budynków. Wyburzenie budynku przed dniem planowanej Transakcji oznacza, że działka nr 5 stanowi niezabudowany teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przeznaczony pod zabudowę zgodnie z MPZP (symbol 4MNL), co przesądza o jej opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej, z wyłączeniem zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Działka nr 7 jest zabudowana chodnikiem, ścieżką rowerową, paskiem zieleni i paskiem asfaltu ulicy. Ulica jest drogą powiatową i była wybudowana wiele lat temu, w momencie zakupu Udziału w Drodze przez Wnioskodawcę, naniesienia już istniały.

Wnioskodawca na zakupionych Nieruchomościach planował inwestycję deweloperską tzw. (…). Wnioskodawca otrzymał Decyzję nr (…) r. z dnia 17 maja 2024 r. zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany obejmującego budowę sześciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z instalacją gazu, na działce nr ew. 1, 2, 3, 4, 5, 6 obręb (…) przy ulicy (…) i ulicy (…) w Miejscowości 1 (decyzja stała się ostateczną w dniu (…) czerwca 2024 r.). W dniu (…) czerwca 2025 r. Wnioskodawca reprezentowany przez pełnomocnika wystąpił z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę sześciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z instalacją gazu, na terenie działki nr ew. 1, 2, 3, 4, 5 obręb (…) przy ulicy (…) i ulicy (…) w (…), według projektu zamiennego. Na postawie decyzji nr (…) z dnia (…) lipca 2025 r. udzielono zgodę na zmianę (decyzja stała się ostateczna w dniu (…) sierpnia 2025 r.).

W grudniu 2025 roku Wnioskodawca przygotował plac budowy, a w styczniu 2026 roku rozpoczęły się faktyczne roboty budowlane. Od (…) kwietnia 2026 roku Wnioskodawca zawiesił prace budowlane, a następnie rozwiązał umowę z generalnym wykonawcą. W kwietniu i maju 2026 roku przeprowadzono jedynie niezbędne prace wymagające zakończenia i prace zabezpieczające.

Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu działek, ponieważ nabył je od osoby fizycznej i transakcja nie była opodatkowana podatkiem VAT. Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków dotyczących rozpoczętej budowy. Działka z rozpoczętą budową budynków nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Odnosząc się do przedstawionego opisu sprawy na gruncie powołanych przepisów stwierdzić należy, że planowaną dostawę działki z rozpoczętą budową budynku wielorodzinnego (tj. zostały zawarte umowy na (…)) należy, jak dowiedziono wyżej, traktować jako sprzedaż terenu budowlanego. Bowiem w odniesieniu do obiektu znajdującego się na gruncie na dzień sprzedaży, przedmiotem dostawy będzie niedokończona inwestycja budowlana, która w myśl przepisów prawa budowlanego nie wypełnia definicji budynku, gdyż nie jest zadaszona, oraz nie nosi cech budowli. Zatem dla potrzeb klasyfikacji prawnopodatkowej przedmiotem sprzedaży jest grunt niezabudowany.

Tak więc do dostawy gruntu niezabudowanego nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku przewidziane w ww. art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, gdyż jest to teren budowlany, nie znajdą również zastosowania przepisy ustawy o VAT pozwalające na zastosowanie preferencyjnej stawki podatku 8%, jak dla dostawy obiektu budownictwa mieszkaniowego. Jak wskazano w treści wniosku na dzień sprzedaży będą: zawarte umowy na dostawę mediów; wytyczony geodezyjnie budynek, przygotowany teren poprzez wyrównanie, zdjęcie warstwy, przygotowanie pod budynek, zrealizowane wykopy pod ławy fundamentowe; wykonane rusztowania i zbrojenie ławy fundamentowej; wylane ławy fundamentowe 2 garaży oraz ściany i słupy jednego z tych garaży. Ponadto, zdaniem Wnioskodawcy istnienie na Nieruchomości ogrodzenia placu budowy, utwardzenie dróg dojazdowych (płyty MON), fundamentów pod żurawie dźwigowe, czy przyłącza prądu budowlanego nie zmienia okoliczności, że Nieruchomość należy uznać za niezabudowaną. Naniesienia te stanowią bowiem urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, zgodnie z którym przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki. Ustawodawca umieścił zatem ogrodzenia, przejazdy (utwardzone drogi dojazdowe) oraz przyłącza w katalogu urządzeń budowlanych, określonych odrębnie od budowli - co oznacza, że obiekty te nie mieszczą się w definicji budowli z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego i nie mogą samodzielnie przesądzać o zabudowanym charakterze gruntu.

Stanowisko to znajduje jednolite potwierdzenie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyroku z dnia 17 kwietnia 2012 r. (sygn. akt I FSK 918/11), NSA stwierdził, że: „sprzedaży działki gruntu, ogrodzonej siatką na słupkach betonowych z oczywistych względów nie można traktować jako dostawy budowli w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Sensem ekonomicznym tej czynności jest przecież sprzedaż gruntu, a nie ogrodzenia. Siatka ogrodzeniowa, jak trafnie zauważył Sąd pierwszej instancji, nie pełni samodzielnych funkcji budowlanych. Jej celem jest wydzielenie granic działki i jej zabezpieczenie”. Pogląd ten NSA podtrzymał w wyroku z dnia 20 września 2013 r. (sygn. akt I FSK 1384/12).

Ekonomiczne ujęcie przedmiotu dostawy - nakazujące oceniać, co stanowi rzeczywisty sens gospodarczy transakcji - wynika również z orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (m.in. wyrok z dnia 19 listopada 2009 r. (sygn. akt C-461/08) Don Bosco Onroerend Goed BV), zgodnie z którym kryteria ekonomiczne mają decydujące znaczenie dla określenia skutków danego zdarzenia gospodarczego w zakresie podatku VAT. W niniejszej sprawie sensem ekonomicznym Transakcji jest nabycie przez Nabywcę gruntu budowlanego w celu realizacji własnej inwestycji deweloperskiej - nie zaś nabycie tymczasowych elementów zagospodarowania placu budowy, które nie przedstawiają dla Nabywcy samodzielnej wartości użytkowej.

Analogicznie NSA w wyroku z dnia 31 stycznia 2019 r. (sygn. akt I FSK 1879/16), potwierdził, że elementy znajdujące się na gruncie, które nie pełnią samodzielnych funkcji budowlanych, nie decydują o zabudowanym charakterze sprzedawanej nieruchomości.

Powyższe stanowisko podzielają również organy podatkowe. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 1 sierpnia 2018 r. (nr 0115-KDIT1-3.4012.323.2018.2.APR) wskazał, że: „w ustawie - Prawo budowlane ogrodzenie zostało umieszczone w katalogu urządzeń budowlanych określonych odrębnie od budowli, zatem zgodnie z Prawem budowlanym ogrodzenie nie mieści się w definicji budowli”.

W odniesieniu do fundamentów pod żurawie dźwigowe, ale także w odniesieniu do ogrodzenia budowlanego i utwardzenia dojazdu do budowy Wnioskodawca wskazuje, że stanowią one tymczasowe elementy zagospodarowania placu budowy, wykonane wyłącznie na potrzeby prowadzenia robót budowlanych w ramach niedokończonej inwestycji i przeznaczone do likwidacji albo wykorzystania w toku dalszej budowy. Nie tworzą one samodzielnej całości techniczno-użytkowej ani nie pełnią jakiejkolwiek samodzielnej funkcji gospodarczej w oderwaniu od procesu budowlanego - podzielają zatem kwalifikację prawnopodatkową całej niedokończonej inwestycji, którą, jak wykazano powyżej, należy dla potrzeb klasyfikacji prawnopodatkowej traktować jako niezabudowany teren budowlany.

Mając na uwadze powyższe okoliczności należy stwierdzić, że dla dostawy działek niezabudowanych nie znajdzie zastosowania również zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Działka z rozpoczętą budowa budynku nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Ponadto, Wnioskodawca wskazał, że przysługuje mu prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków dotyczących budowy budynku. Tak, więc nie zostaną spełnione warunki przedstawione w powołanym wyżej przepisie. Tym samym, dostawa działek niezabudowanych, nie może korzystać również ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Należy dodatkowo wskazać, że na gruncie VAT, dla określenia rodzaju dokonanej czynności (dostawa gruntu lub budynku) nie powinien mieć znaczenia zamiar kupującego co do dalszego przeznaczenia nabytego gruntu wraz z rozpoczętą budową budynku. Sposób wykorzystania towarów po nabyciu nie ma zasadniczo znaczenia dla celów opodatkowania VAT. Tym samym nie znajduje uzasadnienia rozpatrywanie w interpretacjach indywidualnych kwestii, czy nabywca ma zamiar kontynuacji budowy rozpoczętego budynku czy też nie. Okoliczność ta nie ma znaczenia dla celów opodatkowania VAT.

W konsekwencji dostawa działki wraz z rozpoczętą budową inwestycji deweloperskiej będzie opodatkowana na zasadach ogólnych, zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Stanowisko Zainteresowanych potwierdził przykładowo Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 23 listopada 2017 r. (nr 0112-KDIL4.4012.451.2017.2.AR), wskazując, że: „Skutki prawnopodatkowe konkretnego zdarzenia powstają w momencie dokonanej dostawy nieruchomości, w której Wnioskodawca posiadał jedynie grunt z rozpoczętymi pracami budowlanymi, który nie może być zaklasyfikowany ani w świetle przepisów prawa budowlanego, ani według Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, jako budynek, budowla lub ich część. Zatem, w odniesieniu do obiektu znajdującego się na przedmiotowej nieruchomości, należy stwierdzić, że przedmiotem dostawy jest niedokończona inwestycja budowlana, która w myśl przepisów prawa budowlanego nie wypełnia definicji budynku, gdyż nie jest zadaszona oraz nie nosi cech budowli”. (...) Zatem w przypadku, gdy przedmiotem dostawy jest nieruchomość zabudowana niedokończoną inwestycją budowlaną, która w myśl przepisów prawa budowlanego nie wypełnia definicji budynku, budowli lub ich części, należy dla potrzeb klasyfikacji prawnopodatkowej taki obiekt traktować jako niezabudowany teren budowlany”.

Podobne stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 18 lipca 2018 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.408.2018.2.KO, stwierdzając, iż w przypadku, gdy przedmiotem dostawy jest niedokończona inwestycja budowlana, która w myśl przepisów Prawa budowlanego nie wypełnia definicji budynku, gdyż nie jest zadaszona, oraz nie nosi cech budowli, to „do jego dostawy nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku przewidziane w ww. art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy gdyż jest to teren budowlany”.

Ponadto, jak wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 22 lipca 2016 r. (nr IPPP3/4512-308/16-3/KP), „Niedokończona inwestycja budowlana w postaci budowy budynku biurowego, gdy prace budowlane na moment przeprowadzenia transakcji będą na wskazanym we wniosku etapie, nie wypełnia definicji budynku, oraz nie nosi cech budowli. Jak wskazał Wnioskodawca na działce nr (...) został wybudowany dwupoziomowy podziemny parking. Trudno więc uznać, że wskazane prace na tak wstępnym etapie budowy stanowią budynek, budowlę lub ich części. Bez znaczenia w takiej sytuacji jest fakt, że Nabywca zadeklarował kontynuację rozpoczętej inwestycji budowlanej. Skutki prawnopodatkowe konkretnego zdarzenia powstają w momencie dokonanej dostawy części nieruchomości, w której Wnioskodawca będzie posiadał jedynie grunt z wybudowanym dwupoziomowym podziemnym parkingiem, który nie może być zaklasyfikowany ani w świetle przepisów prawa budowlanego, ani według Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jako budynek, budowla lub ich część. Zatem w przypadku, gdy przedmiotem dostawy jest część nieruchomości (działki (...)) zabudowanej niedokończoną inwestycją budowlaną, która w myśl przepisów prawa budowlanego nie wypełnia definicji budynku, budowli lub ich części, należy dla potrzeb klasyfikacji prawnopodatkowej taką część nieruchomości traktować jako niezabudowany teren budowlany”.

Podobnie uznał, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 8 czerwca 2018 r. (nr 0111-KDIB3-1.4012.239.2018.3.AB) stwierdzając, iż „Dotychczas wykonane prace budowlane - takie jak: zakończona żelbetowa konstrukcja budynku i prace związane z montażem fasady, pokrycia dachu, instalacjami mechanicznymi i elektrycznymi - jak wskazał Wnioskodawca na dzień transakcji brak dachu i fasady - wskazują na to, że powstała konstrukcja nie wypełnia definicji budynku natomiast budowle, które powstają na przedmiotowej nieruchomości na dzień transakcji nie będą ukończone. Zatem trudno uznać, że wyżej wskazane prace na tak wstępnym etapie budowy stanowią budynek, budowlę lub ich część. Ponadto należy zauważyć, że bez znaczenia w takiej sytuacji jest fakt, kontynuacji rozpoczętej inwestycji budowlanej, bowiem skutki prawnopodatkowe konkretnego zdarzenia powstają w momencie dokonania dostawy nieruchomości, na którą składa się grunt wraz z rozpoczętymi pracami budowlanymi, które nie mogą być zaklasyfikowane ani w świetle przepisów prawa budowlanego, ani według Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, jako budynek, budowla lub ich część. Zatem, w odniesieniu do obiektów znajdujących się na nieruchomości, należy stwierdzić, że przedmiotem dostawy jest niedokończona inwestycja budowlana w postaci budynku i budowli. W konsekwencji dla potrzeb klasyfikacji prawnopodatkowej obiekt znajdujący się na opisanej we wniosku nieruchomości należy zaliczyć jako teren niezabudowany przeznaczony pod zabudowę”.

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawców w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, transakcja zbycia Udziału w Drodze (tj. udziału w działce gruntu numer 7) stanowić będzie dostawę terenów zabudowanych podlegającą zwolnieniu od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (tj. z możliwością wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT)

II.1. Opodatkowanie dostawy Gruntu w podatku VAT

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

II.2. Droga jako budowla

Stosownie do art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351; dalej: prawo budowlane) poprzez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Natomiast art. 3 pkt 3a prawa budowlanego wskazuje, że obiekt liniowy stanowi obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Mając na uwadze powyższe przepisy, w ocenie Wnioskodawcy, należy uznać, że wymienione w zdarzeniu przyszłym naniesienia (tj. ulica, chodnik, ścieżka rowerowa) stanowią budowle w rozumieniu prawa budowlanego.

Sposób opodatkowania VAT dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Na podstawie tego przepisu uznaje się, że w przypadku transakcji, które mają za przedmiot dostawę nieruchomości zabudowanych sposób opodatkowania ustala się w oparciu o zasady przewidziane do posadowionych na tym gruncie budynków lub budowli.

W tym miejscu należałoby również podkreślić, iż zgodnie z art. 47 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740; dalej: Kodeks cywilny) część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Zgodnie zaś z brzmieniem art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zważywszy zatem, że w zaistniałym zdarzeniu przyszłym przedmiotem sprzedaży będą nieruchomości wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami (tj. drogą na działce nr 7), transakcja ta w zakresie Udziału w Drodze powinna zostać opodatkowana według zasad przewidzianych dla posadowionych na nich obiektów.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, transakcję dostawy Udziału w Drodze należy rozpatrywać jako czynność stanowiącą de facto dostawę budynków, budowli lub ich części wraz z przynależnymi do nich gruntami.

II.3. Zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1) wybudowaniu lub

2) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W rezultacie, w zależności od tego czy od momentu pierwszego zasiedlenia budynków, budowli lub ich części zgodnie z ww. definicją minęły dwa lata, nieruchomości wraz z naniesieniami będą podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 (jeśli okres ten upłynął), albo nie będą kwalifikować się na zwolnienie z VAT (jeśli od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż 2 lata).

Biorąc pod uwagę, że ulica usytuowana na działce gruntu numer 7/1 jest użytkowana, w ocenie Wnioskodawcy istnieją argumenty, aby uznać, że w tym przypadku doszło do pierwszego zasiedlenia, a od tego momentu do momentu planowanego zbycia upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Ponadto, jak zostało wskazane, Wnioskodawca nie ponosił nakładów na ulepszenie ww. naniesień znajdujących się na przedmiotowych nieruchomościach, w szczególności takich, które można by interpretować jako jego przebudowę w rozumieniu orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości UE (dalej: Trybunał) z dnia 16 listopada 2017 r., sygn. C-308/16 Kozuba.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż planowana transakcja dostawy Udziału w Drodze podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

II.4. Opcja opodatkowania podatkiem VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)  złożą:

a)  przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)  w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W związku z tym, Wnioskodawca oraz Nabywca będą mogli skorzystać z opcji opodatkowania o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Ad 3 i 4

Zdaniem Wnioskodawców, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że:

• po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na planowane wykorzystywanie Nieruchomości przez Spółkę do celów działalności opodatkowanej VAT, Spółka będzie uprawniona do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT) w zakresie dostawy Nieruchomości opodatkowanej podatkiem VAT;
• prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że Spółka będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia także Udziału w Drodze (pod warunkiem rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Udziału w Drodze).

Stanowisko Wnioskodawców wynika z poniższej argumentacji. Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT w zakresie Nieruchomości, wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.

Konsekwentnie, w celu oceny, czy Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Po nabyciu Nieruchomości, Spółka będzie prowadziła działalność polegającą na realizacji i komercjalizacji (sprzedaży) nowej inwestycji deweloperskiej. Taki typ działalności, tj. dostawa towarów (sprzedaż lokali) - podlega co do zasady efektywnemu opodatkowaniu podatkiem VAT, według właściwej stawki VAT. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, zakup Nieruchomości będzie związany z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT po stronie Spółki, do których będą wykorzystane nabyte Nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawców, w związku ze statusem Nieruchomości jako gruntu przeznaczonego do zabudowy, nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowane VAT według odpowiedniej stawki. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze (lub fakturach) VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika VAT powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, przy założeniu objęcia Transakcji reżimem opodatkowania VAT, Spółka będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Spółka będzie uprawniona do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Spółkę rachunek bankowy.

W odniesieniu do Udziału w Drodze - jeśli Strony zrezygnują ze zwolnienia w formie opisanej powyżej, to ten element transakcji także będzie opodatkowany VAT-em, a w konsekwencji Spółka będzie uprawniona do odliczenia również tej części podatku naliczonego.

Ad 5

Zdaniem Wnioskodawców, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że - w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców dotyczącego pytania nr 1 za nieprawidłowe - jeśli dostawa Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu z VAT, to Wnioskodawcy mogą złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku VAT naliczonego na dostawie Nieruchomości.

Jeśli organ uzna, że dostawa Nieruchomości podlega zwolnieniu z VAT, to analogicznie jak w przypadku odpowiedzi na pytanie nr 2 należy dojść do wniosku, że Strony mogą z tego zwolnienia zrezygnować i wybrać opodatkowanie tej dostawy, a w konsekwencji Spółka będzie uprawniona do odliczenia VAT naliczonego na tej dostawie.

W związku z powyższym Wnioskodawcy, wnoszą o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwana dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 2 pkt 6 i 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:

6)  towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii;

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”:

Na gruncie ustawy zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) również stanowi odpłatną dostawę towarów. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Zatem na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby czynność była opodatkowana, musi być wykonana przez podatnika, działającego w ramach działalności gospodarczej.

Art. 15 ust. 1 ustawy:

Art. 15 ust. 2 ustawy:

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, może korzystać ze zwolnienia od podatku. Warunki stosowania zwolnień zawarte zostały zarówno w ustawie, jak i przepisach wykonawczych.

Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen

„teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2026 r. poz. 538):

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Art. 2 pkt 14 ustawy:

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania, zarówno wtedy, gdy po wybudowaniu budynku/budowli sprzedano ją lub oddano ją w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli na potrzeby własne – ponieważ w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

Zwolnienie od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jest fakultatywne. Po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, strony transakcji mają możliwość rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania planowanej dostawy nieruchomości.

Art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

W przypadku budynków lub budowli niespełniających przesłanek do zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia, o którym stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, oraz przesłanki do zastosowania zwolnienia dla terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – jeśli przy ich nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i podatnik wykorzystywał je wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, w żadnym momencie ich posiadania nie zmieniając ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania.

Niespełnienie jednego ze wskazanych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.), dalej jako: „Prawo budowlane”.

Art. 3 pkt 1, 2, 3, 3a i 9 Prawa budowlanego:

Wskazali Państwo, że są zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

Są Państwo właścicielem nieruchomości położonej w Miejscowości 1, na która składają się działki nr 1, 2, 3, 4, 5, (Nieruchomości). Dodatkowo są Państwo także właścicielem (…) działu w prawie własności nieruchomości położonej w Miejscowości 1, tj. działki gruntu numer 7, stanowiącej drogę, chodnik, ścieżkę rowerową i pas zieleni przylegającą do ulicy (Udział w Drodze).

Ww. Nieruchomości zostały nabyte na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości oraz udziału we współwłasności nieruchomości z dnia 5 kwietnia 2024 r. Transakcja nabycia Nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomości w momencie zakupu przez Wnioskodawcę nie były zabudowane, z wyjątkiem części budynku znajdującego się na działce nr 5. Budynek o funkcji „pozostałe budynki niemieszkalne”, zawierający jedną kondygnację nadziemną i zero kondygnacji podziemnych, o powierzchni zabudowy (…) m² został rozebrany w maju 2026 r. na zlecenie Miejscowości 1. To była część budynku znajdującego się na sąsiedniej działce (nr ew. 8). Część tego budynku na działce 5 (której właścicielem jest sprzedający ) znajdowała się nielegalnie i dlatego została rozebrana na podstawie decyzji o rozbiórce z (…) kwietnia 2026 r. Z dniem (…) lipca 2026 r. wydano zawiadomienie o zmianie w ewidencji gruntów i budynków przez wykreślenie budynku z ewidencji gruntów i budynków.

Na dzień dokonania planowanej Transakcji działka nr 5 nie będzie zabudowana żadnym budynkiem ani budowlą.

Działka nr 7 jest zabudowana chodnikiem, ścieżką rowerową, pasem zieleni i pasem asfaltu ulicy. Ulica jest drogą powiatową i była wybudowana wiele lat temu, w momencie zakupu Udziału w Drodze przez Sprzedającego, naniesienia już istniały. Sprzedający nie dokonywał żadnych nakładów na tą drogę od momentu nabycia Udziału w Drodze.

Sprzedający na zakupionych Nieruchomościach planował inwestycję deweloperską, tzw. (…). Obecnie Sprzedający zamierza sprzedać Nieruchomości oraz Udział w Drodze Nabywcy.

W pierwszej kolejności mają Państwo wątpliwości w zakresie uznania transakcji zbycia Nieruchomości (tj. działek ewidencyjnych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6) jako dostawy opodatkowanej niepodlegającej zwolnieniu.

Z okoliczności sprawy wynika, że działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, które Sprzedający nabył (…) kwietnia 2024 r. na dzień sprzedaży będą stanowiły grunty niezabudowane.

Dla ww. wymienionych działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Zgodnie z MPZP działki znajdują się na terenie oznaczonym symbolem 4MNL - zabudowa mieszkaniowa na działkach leśnych.

Ponadto Sprzedający (…) maja 2024 r. otrzymał dla tych działek decyzję zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany obejmujący budowę sześciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z instalacją gazu.

(…) czerwca 2025 r. Sprzedający wystąpił o udzielenie pozwolenia na budowę sześciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z instalacją gazu. Decyzja stała się ostateczna w dniu (…) sierpnia 2025 r. W grudniu 2025 r. Sprzedający przygotował plac budowy, a w styczniu 2026 r. rozpoczęły się prace budowlane.

Od (…) kwietnia 2026 r. Sprzedający zawiesił prace budowlane i rozwiązał umowę z generalnym wykonawcą. W kwietniu i maju 2026 r. przeprowadzono jedynie niezbędne prace wymagające zakończenia i prace zabezpieczające. Sprzedający podjął decyzję o sprzedaży ww. działek.

Na dzień sprzedaży na ww. działkach będą się znajdować wyłącznie naniesienia powstałe w okresie styczeń - marzec 2026 r. (po otrzymaniu pozwolenia na budowę) - ogrodzenie placu budowy (ogrodzenie tymczasowe na czas budowy), utwardzenie dróg dojazdowych (płyty MON) (utwardzenie tymczasowe na czas budowy), wybudowane płyty fundamentowe 2 garaży oraz ściany i słupy jednego z tych garaży, fundamenty pod żurawie dźwigowe, przyłącze prądu budowlanego.

W tym miejscu wskazać należy, że jak zauważył Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 12 lipca 2012 r. w sprawie C-326/11 J.J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard BV:

„Komisja Europejska ze swej strony uważa, że kwestia dostawy nowego budynku może pojawić się tylko w wypadku ukończenia przebudowy lub przynajmniej dostatecznego zaawansowania robót, aby powstał budynek istotnie odmienny, który może zostać zasiedlony” (pkt 31).

Zatem w przypadku, gdy przedmiotem dostawy jest nieruchomość zabudowana niedokończoną inwestycją budowlaną, która w myśl przepisów prawa budowlanego nie wypełnia definicji budynku, budowli lub ich części, dla potrzeb klasyfikacji prawnopodatkowej taki teren, w części na której znajduje się ten obiekt, należy traktować jako niezabudowany teren budowlany.

W zakresie wybudowanych płyt fundamentowych 2 garaży oraz ścian i słupów jednego z tych garaży, fundamentów pod żurawie dźwigowe należy wskazać, że rozpoczęta inwestycja budowlana nie stanowi budynku, gdyż nie jest zadaszona, ani nie spełnia cech budowli w myśl ustawy Prawo budowlane.

Zatem skoro na dzień sprzedaży ww. działki nie będą zabudowane budynkami lub budowlami należy przeanalizować zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Pomimo, że na działkach na moment sprzedaży nie będą znajdowały się żadne budynki i budowle działki te nie będą spełniały warunków do zastosowania do ich sprzedaży zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ponieważ jak wskazano powyżej z MPZP wynika, że zostały one oznaczone symbolem 4MNL - zabudowa mieszkaniowa na działkach leśnych, została dla nich wydana decyzja, w ramach której Sprzedający uzyskał pozwolenie na budowę sześciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z instalacją gazu i rozpoczął budowę.

Zatem sprzedaż ww. działek nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ stanowią one tereny budowlane w myśl art. 2 pkt 33 ustawy, dodatkowo na podstawie uzyskanego pozwolenia już rozpoczęto budowę.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Przy czym, jak wskazał NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12:

Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C‑280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z okoliczności sprawy wynika, że transakcja nabycia ww. działek przez Sprzedającego nie podlegała opodatkowaniu. Zatem nie mógł on mieć prawa do odliczenia skoro nie wystąpił podatek naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu.

Tym samym, w analizowanej sprawie Sprzedający nie będzie mógł zastosować również zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ nie zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia określonego w tym przepisie.

Skoro do dostawy Nieruchomości, na które składają się działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, nie można zastosować zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy planowana dostawa ww. działek w ramach transakcji sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku VAT.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą także uznania transakcji zbycia Udziału w Drodze (tj. udziału w działce gruntu nr 7) za dostawę terenów zabudowanych podlegających zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (tj. z możliwością wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT).

Wskazali Państwo, że przedmiotem sprzedaży jest udział 288/360 w prawie własności działki gruntu numer 7, tj. Udział w Drodze.

Działka nr 7 jest zabudowana chodnikiem, ścieżką rowerową, pasem zieleni i pasem asfaltu ulicy.

Ulica jest drogą powiatową i była wybudowana wiele lat temu, w momencie zakupu Udziału w Drodze przez Sprzedającego, naniesienia już istniały.

Zgodnie z przywołanym art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego jako budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak np. obiekty liniowe, do których zgodnie z art. 3 pkt 3a Prawa budowlanego zaliczone zostały np. drogi wraz ze zjazdami.

Zatem droga, która jest drogą powiatową stanowi budowlę w myśl art. 3 pkt 3 w związku z art. 3 pkt 3a Prawa budowlanego.

Zasadne jest zatem zbadanie przesłanek, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla transakcji sprzedaży udziału w budowli posadowionej na działce 7.

W momencie zakupu, Udziału w Drodze przez Sprzedającego, naniesienia znajdujące się na tej drodze już istniały.

Droga znajdująca się na działce została wybudowana wiele lat temu i doszło do jej pierwszego zasiedlenia. Od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minie okres co najmniej dwóch lat. Ponadto Sprzedający nie dokonywał żadnych nakładów na tę drogę od momentu nabycia Udziału w Drodze.

Zatem dla dostawy udziału w drodze w ramach planowanej transakcji sprzedaży Sprzedający może zastosować zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budowli pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

W odniesieniu do dostawy udziału w drodze przysługuje Sprzedającemu prawo rezygnacji ze zwolnienie wskazanie w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy pod warunkiem, że Sprzedający i Nabywca złożą przed dniem dokonania dostawy udziału w drodze z chodnikiem, ścieżką rowerową i pasem zieleni znajdującej się na działce nr 7 właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą tego obiektu – zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, że wybierają opodatkowanie dostawy tej części budowli oraz oświadczenie to będzie zawierało informacje, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy.

Wskazali Państwo, że zamierzają skorzystać z opcji opodatkowania transakcji, zatem dostawa Udziału w Drodze będzie podlegać opodatkowaniu wg właściwej stawki podatku VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budowli trwale z gruntem związanych albo części budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem po skorzystaniu z opcji opodatkowania transakcja dostawy Udziału w Drodze, tj. udziału 288/360 w prawie własności działki nr 7 wraz z posadowionymi na niej naniesieniami będzie podlegać opodatkowaniu wg. właściwej stawki podatku VAT.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą także prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przez Nabywcę (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy) w zakresie dostawy Nieruchomości opodatkowanej podatkiem VAT.

Dodatkowo Państwa wątpliwości dotyczą także prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia także Udziału w Drodze (pod warunkiem rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Udziału w Drodze).

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

Art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje, gdy:

• podatek odlicza zarejestrowany czynny podatnik podatku od towarów i usług,
• towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Odliczyć można w całości podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Ta zasada wyłącza jednocześnie możliwość odliczania podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli gdy są wykorzystywane do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających opodatkowaniu.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje pod warunkiem, że:

• spełnione zostały przesłanki pozytywne, wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy oraz
• nie zaistniały przesłanki negatywne, określone w art. 88 ustawy.

W art. 88 ustawy przedstawiona jest lista wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Art. 86 ust. 10c ustawy:

Przepis ust. 10 stosuje się odpowiednio do całości lub części zapłaty uiszczanej przed dokonaniem dostawy lub wykonaniem usługi.

Art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Art. 86 ust. 13 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w terminach, o których mowa w ust. 10, 10d, 10e i 11, może on obniżyć kwotę podatku należnego przez dokonanie korekty deklaracji podatkowej:

1) za okres, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, albo

2) za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, po okresie rozliczeniowym, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego

- nie później jednak niż w ciągu 5 lat, licząc od początku roku, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Z opisu sprawy wynika, że Strony transakcji są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT. Nabywca planuje zrealizowanie na nabytych Nieruchomościach nowej inwestycji deweloperskiej zakładającej budowę nowych budynków mieszkalnych z ewentualnym udziałem usług towarzyszących wraz z infrastrukturą techniczną i parkingiem podziemnym, a następnie komercjalizację ww. projektu poprzez sprzedaż lokali i miejsc postojowych w nowo wybudowanych obiektach na podstawie pozwolenia na budowę uzyskanego przez Sprzedającego i przeniesionego na Nabywcę.

Jednocześnie jak wskazano powyżej planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości, (tj. działek niezabudowanych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6) oraz Udziału w Drodze, (który stanowi (…) działki nr 7, stanowiącej drogę, chodnik, ścieżkę rowerową i pas zieleni przylegający do ulicy), będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki, w sytuacji gdy Strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania w myśl art. 43 ust. 10 ustawy dla Udziału w Drodze.

Zatem, po dokonaniu transakcji sprzedaży oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury/faktur od Sprzedającego, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwot podatku VAT należnego o kwoty podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz Udziału w Drodze, ponieważ spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia podatku, określony w art. 86 ust. 1 ustawy, tj. Nabywca będzie wykorzystywał przedmiot nabycia do czynności podlegających opodatkowaniu.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Sprzedającego fakturę/faktury dokumentujące faktyczne dokonanie przedmiotowej transakcji.

Jednocześnie w przypadku wystąpienie, nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym podlegać będzie ona zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 i 4 jest prawidłowe.

Odstępuję od odpowiedzi na pytanie nr 5 wniosku, ponieważ oczekiwali Państwo odpowiedzi na nie tylko w przypadku uznania stanowiska do pytania nr 1 za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

W przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno‑skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy od przedstawionego we wniosku opisu sprawy interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.