0114-KDIP4-1.4012.428.2026.2.RMA

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości (...), w części, w jakiej dotyczy jej wydana decyzja Starosty (...) zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę - jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 18 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem od towarów i usług egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił do Pan pismem z 28 lipca 2026 r. (wpływ 31 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym (...) prowadzi postępowanie egzekucyjne z nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (...), która stanowi prawo własności działki o nr 1 o powierzchni 80,2723 ha zaewidencjonowanej jako lasy - Ls III 79,51 ha, dr - 0,6496 ha, Br-psIV - 0,1093 ha, położonej w (...). Nieruchomość ma zostać sprzedana w drodze licytacji egzekucyjnej.

Z pisma Burmistrza Miasta i Gminy (...) wynika, że:

• dla części działki nr 1 wydano decyzję o warunkach zabudowy z dnia 28 września 2009 r. dla inwestycji obejmującej budowę świetlicy i kontenera sanitarno-socjalnego oraz urządzenia pola namiotowego,
• dla części działki nr 1 wydano decyzję o warunkach zabudowy z dnia 15 maja 2013 r. dla inwestycji obejmującej budowę budynku kontenera sanitarno-socjalnego wraz z polem biwakowym i uzbrojeniem zewnętrznym,
• w oparciu o decyzję Starosty (...) z dnia 26 lipca 2013 r. wydano pozwolenie na budowę obejmujące m.in. budowę świetlicy miejskiej, kontenera sanitarno-socjalnego, pola namiotowego, przyłączy oraz zjazdu z drogi powiatowej na działkę nr 1.

Z treści pisma Gminy wynika zatem, że nieruchomość jest objęta decyzją o warunkach zabudowy i przeznaczona pod zabudowę oraz realizację infrastruktury towarzyszącej.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Właścicielem nieruchomości jest Gmina (...), jest to jednostka samorządu terytorialnego.

Nieruchomość oznaczona (...), działka nr 1 jest wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej.

W zakresie wskazania, w jaki sposób dłużnik nabył działkę, poinformował Pan, że była to decyzja Wojewody (...) o nabyciu z mocy prawa nieodpłatnie własności nieruchomości, (...).

Nieruchomość nr KW (...) nie była wykorzystywana przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Wydana decyzja Starosty (...) z dnia 26 lipca 2013 r. zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla Gminy (...) na budowę świetlicy miejskiej, kontenera sanitarno-socjalnego oraz pola namiotowego, przyłącza energetycznego podlicznikowego, przyłącza wodociągowego i kanalizacyjnego, wewnętrznej instalacji gazowej w budynku świetlicy wraz z odcinkiem prowadzonym ziemią, budowę zjazdu z drogi powiatowej nr (...) na działkę nr ewid. 1 w miejscowości (...), dotyczyła części działki nr ewid. 1 obręb (...). Pozostała część działki nr ewid. 1 obręb (...), której nie dotyczy ww. pozwolenie na budowę, nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Pytanie

Czy sprzedaż egzekucyjna nieruchomości oznaczonej nr KW (...) - działki ewid. nr 1 obręb (...), opisanej powyżej, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, czy korzysta ze zwolnienia od podatku VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Komornika Sądowego sprzedaż tej nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT i nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy. Skoro dla działki nr 1 wydano decyzje o warunkach zabudowy przewidujące zabudowę, grunt ten należy uznać za teren budowlany. W konsekwencji nie można zastosować zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, które obejmuje wyłącznie dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Jednocześnie, zgodnie z art. 18 ustawy o VAT, komornik sądowy wykonujący czynności egzekucyjne jest płatnikiem VAT w zakresie dostawy towarów dokonywanej w trybie egzekucyjnym, jeśli dostawa podlega opodatkowaniu. W związku z tym interpretacja jest niezbędna dla prawidłowego rozliczenia sprzedaży egzekucyjnej.

Wniosek końcowy

Wnosi Pan o potwierdzenie, że sprzedaż egzekucyjna nieruchomości oznaczonej nr KW (...) - działki nr 1 obręb (...), podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podstawowej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości oznaczonej nr KW (...) - działki ewid. nr 1 obręb (...), w części, w jakiej dotyczy jej wydana decyzja Starosty (...) z 26 lipca 2013 r. zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.  j.  Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to  należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Art. 2 pkt 6 ustawy:

Grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem tego podatku.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza” zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Art. 15 ust. 1 i 2 ustawy:

Organy władzy publicznej mają na gruncie podatku od towarów i usług szczególny status, wynikający z  art. 15 ust. 6 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne z nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą KW (...), która stanowi prawo własności działki o nr 1 o powierzchni 80,2723 ha.

Właścicielem nieruchomości jest Gmina (...), jest to jednostka samorządu terytorialnego.

Nieruchomość oznaczona nr KW (...) - działka nr 1, jest wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej.

Dłużnik nabył działkę na podstawie decyzji Wojewody (...) o nabyciu z mocy prawa nieodpłatnie własności nieruchomości, (...).

Nieruchomość nr KW (...) nie była wykorzystywana przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Wydana decyzja Starosty (...) z dnia 26 lipca 2013 r. zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla Gminy (...) na budowę świetlicy miejskiej, kontenera sanitarno-socjalnego oraz pola namiotowego, przyłącza energetycznego podlicznikowego, przyłącza wodociągowego i kanalizacyjnego, wewnętrznej instalacji gazowej w budynku świetlicy wraz z odcinkiem prowadzonym ziemią, budowę zjazdu z drogi powiatowej nr (...) na działkę nr ewid. 1 w miejscowości (...), dotyczyła części działki nr ewid. 1 obręb (...). Pozostała część działki nr ewid. 1 obręb (...), której nie dotyczy ww. pozwolenie na budowę, nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Pana wątpliwości dotyczą tego, czy egzekucyjna sprzedaż ww. nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, czy korzystana ze zwolnienia od tego podatku.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel nieruchomości – jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Organ władzy publicznej będzie natomiast uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach, tj.:

•        gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań, oraz

•        gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.

Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. 

Jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy, itp., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych). Tylko w tym zakresie ich czynności mają bowiem charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym planowana przez Pana egzekucyjna sprzedaż nieruchomości będzie dostawą, w ramach której dłużnik – Gmina (...), będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji dostawa działki nr 1 będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt  1 ustawy jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przepisy ustawy oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Kwestię zwolnienia dostawy gruntów niezabudowanych reguluje art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Art. 2 pkt 33 ustawy:

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak Pan wskazał, wydana decyzja Starosty (...) z dnia 26 lipca 2013 r. zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla Gminy (...) na budowę świetlicy miejskiej, kontenera sanitarno-socjalnego oraz pola namiotowego, przyłącza energetycznego podlicznikowego, przyłącza wodociągowego i kanalizacyjnego, wewnętrznej instalacji gazowej w budynku świetlicy wraz z odcinkiem prowadzonym ziemią, budowę zjazdu z drogi powiatowej nr 1652R na działkę nr ewid. 1 w miejscowości (...) - dotyczyła części działki nr ewid. 1 obręb (...).

Tym samym działka nr 1 w miejscowości (...) w części, w jakiej dotyczy jej wydana decyzja Starosty (...) z dnia 26 lipca 2013 r. zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę, stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż w tym zakresie nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jeżeli przy zbyciu nieruchomości niezabudowanej wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego 2013 r. sygn. akt I FSK 627/12:

W wyroku, na który powołuje się NSA, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”. Tym samym przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Z okoliczności sprawy wynika, że dłużnik nabył nieruchomość na podstawie decyzji Wojewody (...) o nabyciu z mocy prawa nieodpłatnie własności nieruchomości, (...).

Zatem nie można uznać, że przy nabyciu nieruchomości – na podstawie decyzji - wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu, a tym samym że dłużnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT lub że takie prawo przysługiwało.

Wskazał Pan również, że nieruchomość nr KW (...) nie była wykorzystywana przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Dostawa działki nr 1 w ww. części nie będzie więc objęta również zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem dostawa nieruchomości oznaczonej nr (...) - działki ewid. nr 1 obręb (...), w części, w jakiej dotyczy jej wydana decyzja Starosty (...) z 26 lipca 2013 r. zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub pkt 2 ustawy. Egzekucyjna sprzedaż tej działki w ww. części będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku. Tym samym będzie Pan zobowiązany jako płatnik podatku VAT do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego.

Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie zwolnienia z podatku od towarów i usług egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości oznaczonej nr KW (...) - działki ewid. nr 1 obręb (...), w części, w której nie dotyczy jej pozwolenie na budowę i która nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.