0114-KDIP4-1.4012.426.2026.2.RMA

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie braku opodatkowania planowanej sprzedaży i ewentualnego aportu działki 1 (pytanie nr 1 i 2) i nieprawidłowe w zakresie braku opodatkowania planowanej sprzedaży pozostałych wybranych działek (pytanie nr 3).

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 10 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania sprzedaży i aportu działek gruntu. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest polskim rezydentem podatkowym podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od całości swoich dochodów na terytorium RP. Dnia 24 listopada 2007 r. umową darowizny sporządzoną w formie aktu notarialnego Wnioskodawczyni otrzymała w darowiźnie od swoich rodziców własność m.in. nieruchomości (dalej jako: „Nieruchomość”) położonej w miejscowościach (...), na którą składa się obecnie 26 niezabudowanych działek klasyfikowanych na dzień złożenia wniosku jako grunty orne, łąki i lasy. Przedmiotowe działki są położone w (...), ich łączny obszar wynosi na dzień złożenia wniosku 27,47 ha. Nieruchomość objęta jest księgami wieczystymi (...).

Wnioskodawczyni pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej. Nieruchomość stanowi składnik majątku osobistego Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą, kod 86.90.E Pozostała działalność w zakresie opieki zdrowotnej, gdzie indziej niesklasyfikowana, przy czym Nieruchomość nie jest i nie będzie przeznaczona do prowadzenia działalności gospodarczej Wnioskodawczyni. W latach 2018 i 2019 Wnioskodawczyni uzyskiwała dopłaty gruntowe do Nieruchomości. Wnioskodawczyni nie uzyskiwała do tej pory żadnych przychodów z tytułu działalności rolniczej (lub innej gospodarczej) prowadzonej na tej nieruchomości. Nieruchomość nie była do tej pory przedmiotem najmu ani dzierżawy.

W skład Nieruchomości wchodzi w szczególności działka nr 1 o powierzchni 10.7295 m² oznaczona w ewidencji gruntów jako rolna (R V-VI), las (Ls V-VI) oraz pastwiska (Ps VI). Poza podziałem działki 2 dokonanym w 2025 i 2026 roku oraz złożeniem wniosku do Gminy w zakresie planowanego przeznaczenia działki w planie ogólnym Gminy (...) jako „strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną”, Wnioskodawczyni nie podejmowała w stosunku do działki nr 1 żadnych działań przygotowawczych do jej sprzedaży. Działka 1 nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zaś obecne przeznaczenie działki w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy to „Ls i ML - teren letniskowy i rekreacyjny”. Działka wykorzystywana była do celów rolnych (szkółka drzew iglastych). Wnioskodawczyni nie prowadziła na działkach działalności rolniczej uzyskując płody rolne podlegające dalszej sprzedaży.

Wnioskodawczyni planuje w najbliższym czasie utworzyć spółkę celową w formie spółki z o.o. (dalej jako: „A”) wraz z małżonkiem, z którym pozostaje w ustroju rozdzielności majątkowej. Docelowo w A. Wnioskodawczyni oraz małżonek jako jedyni wspólnicy obejmą udziały w kapitale zakładowym po 50% każdy. Celem A będzie rozwijanie projektu budowy ośrodka opiekuńczo-rekreacyjnego wraz z infrastrukturą towarzyszącą dla osób starszych wraz z opieką medyczno-psychologiczną, aż do uzyskania etapu „gotowości do budowy” w postaci ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na budowę dla ww. ośrodka i następnie sprzedaż przez A tak wybudowanego ośrodka wraz z działką 1 na rzecz inwestora zewnętrznego.

W celu zapewnienia tytułu prawnego A do działki nr 1 i prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane, Wnioskodawczyni jako wydzierżawiająca planuje zawrzeć z A jako dzierżawcą umowę dzierżawy na czas oznaczony co najmniej 12 miesięcy, na podstawie której A. będzie odpłatnie dzierżawić od Wnioskodawczyni w ramach czynszu wstępnego (rezerwacyjnego) w kwocie 500 zł miesięcznie działkę nr 1 aż do etapu uzyskania przez A we własnym imieniu i własnym staraniem ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na budowę dla ww. ośrodka. Umowa dzierżawy zawierać będzie prawo pierwokupu na rzecz A. Wnioskodawczyni nie planuje podejmować aktywnej roli w procesie pozyskiwania pozwoleń i decyzji administracyjnych dla ww. ośrodka, a wszelkie działania w tym celu podejmowane będą przez A na podstawie upoważnienia zawartego w umowie dzierżawy i ewentualnie w drodze niezbędnych pełnomocnictw udzielonych przez Wnioskodawczynię. Wnioskodawczyni i A dopuszczają równoległe do umowy dzierżawy zawarcie umowy przedwstępnej, na podstawie której Wnioskodawczyni zobowiąże się do sprzedaży na rzecz A działki 1 po spełnieniu określonych warunków, w tym uzyskania pozwolenia na budowę dla ośrodka. Najwcześniej z chwilą uzyskania pozwolenia na budowę Wnioskodawczyni zamierza sprzedać lub ewentualnie wnieść aportem działkę 1 na rzecz A. Proces poszukiwania inwestora zewnętrznego i sprzedaż działki 1 na rzecz osoby trzeciej podejmie własnym staraniem A. Wnioskodawczyni jako wspólnik A będzie bezpośrednio uczestniczyła w podziale zysków wygenerowanych przez A z przeprowadzonej inwestycji. Środki pieniężne otrzymane przez Wnioskodawczynię ze A trafią do majątku osobistego.

Historycznie w skład darowanej Wnioskodawczyni Nieruchomości wchodziły również dwie działki – nr 3 i 4, które Wnioskodawczyni w ramach zarządu majątkiem prywatnym sprzedała w 2023 r. na rzecz osób fizycznych.

Poza planowaną sprzedażą działki 1 na rzecz A, Wnioskodawczyni planuje również podejmować w przyszłości działania w celu sprzedaży na rzecz osób trzecich wybranych pozostałych działek wchodzących obecnie w skład Nieruchomości. W tym celu Wnioskodawczyni podejmie ograniczone działania zmierzające do podziału ewidencyjnego niektórych działek, uzyskania warunków przyłączenia działek do sieci energetycznej, uzyskania decyzji o warunkach zabudowy lub dodatkowo dla niektórych działek (działka nr 5) decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji mieszkaniowych.

Przed sprzedażą właścicielka nie będzie ponosić innych niż opisane powyżej nakładów ani działań zmierzających do uatrakcyjnienia ww. Nieruchomości. Do czynności sprzedaży nie zostanie zatrudniony pośrednik nieruchomości. Ogłoszenie o sprzedaży zostanie opublikowane prywatnie na ogólnodostępnych portalach internetowych. Zostanie też postawiona tabliczka z ogłoszeniem na Nieruchomości. Zamiarem Wnioskodawczyni jest dokonanie zbycia w ramach majątku prywatnego.

Pytania (numeracja zgodna z przedstawioną we wniosku)

1.    Czy planowana sprzedaż działki 1 położonej w miejscowości (...) przez Wnioskodawcę na rzecz A stanowić będzie działalność gospodarczą i będzie podlegała opodatkowaniu VAT?

2.  Czy ewentualny aport działki 1 położonej w miejscowości (...) jako wkład Wnioskodawczyni na kapitał zakładowy A będzie podlegał opodatkowaniu VAT?

3.  Czy planowana sprzedaż pozostałych wybranych działek wchodzących w skład Nieruchomości (w tym działki nr 5) przez Wnioskodawczynię na rzecz osób trzecich stanowić będzie działalność gospodarczą i będzie podlegała opodatkowaniu VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawczyni planowana sprzedaż działki 1 na rzecz A nie będzie stanowić działalności gospodarczej i nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, bowiem dokonywana będzie w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawczyni ewentualny aport działki 1 do A nie będzie stanowić działalności gospodarczej i nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, bowiem dokonywany będzie w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ad. 3

Zdaniem Wnioskodawczyni planowana sprzedaż pozostałych wybranych działek wchodzących w skład Nieruchomości (w tym działki nr 5) na rzecz osób trzecich nie będzie stanowić działalności gospodarczej i nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawczyni w zakresie pytania 1

Zdaniem Wnioskodawczyni planowana sprzedaż działki 1 na rzecz A nie będzie stanowić działalności gospodarczej i nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług zgodnie z definicją z art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy o VAT. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na tle tego wyroku TSUE w orzecznictwie krajowym ukształtował się jednolity pogląd (por. wyroki NSA: z 27 października 2009 r., sygn. akt I FSK 1043/08, z 7 października 2011 r., sygn. akt I FSK 1289/10, z 16 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1654/11, z 30 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1734/11), że do uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, konieczne jest każdorazowo zbadanie, czy dana dostawa towarów (usług), została wykonana w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej w tym konkretnym zakresie. Nie wystarczy zatem stwierdzenie, że w ogóle dany podmiot prowadzi działalność gospodarczą, ale musi to być działalność o określonym profilu, bowiem wykonanie danej czynności nawet wielokrotnie nie przesądza o jej opodatkowaniu. Przyjęcie więc, że dana osoba fizyczna sprzedając grunty działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie pojedynczych z tych okoliczności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działki nr 1 istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. działki Wnioskodawczyni podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni otrzymała Nieruchomość w drodze darowizny w 2007 r., zatem w okresie dłuższym niż 5 lat od planowanej sprzedaży. Decyzja zatwierdzająca podział działki 2 została wydana w 2025 a następnie w 2026 roku. Planowane wydzierżawienie działki 1 na rzecz A i następnie jej sprzedaż na rzecz A dokonywane będą w warunkach zarządzania majątkiem prywatnym. Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła działalności deweloperskiej, a prowadzona przez nią obecnie działalność gospodarcza nie jest w żaden sposób związana z otrzymaną w drodze darowizny Nieruchomością. Poza działaniami opisanymi w stanie faktycznym, Wnioskodawczyni nie dokona żadnych czynności, które można uznać za profesjonalne uatrakcyjnienie gruntu, takie jak m.in. wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży wykraczające poza zwykłe ogłoszenia, prowadzenie usług deweloperskich lub o zbliżonym profilu. W orzecznictwie NSA dopuszcza się przy tym wprost możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz inicjowania zmiany przeznaczenia działek na cele budowlane (tak np. wyrok NSA z 11 października 2024 r., sygn. I FSK 364/21), a takie ograniczone działania podejmowane przez właściciela gruntu nie prowadzą do uznania, że mają charakter profesjonalny i nie prowadzą do uzyskania statusu podatnika VAT.

Wszelkie działania przygotowawczo-inwestycyjne podejmowane będą przez A we własnym imieniu w oparciu o upoważnienie zawarte w umowie dzierżawy lub niezbędne pełnomocnictwa udzielone przez Wnioskodawczynię. W opisanej sytuacji bez znaczenia jest fakt, że jednym z założycieli A będzie Wnioskodawczyni. Wszelkie czynności podjęte przez A na mocy upoważnienia udzielonego w umowie dzierżawy lub udzielonego jej przez Wnioskodawczynię pełnomocnictwa, zostaną podjęte tylko w interesie przyszłego skonkretyzowanego nabywcy (tej właśnie A) - (por. interpretacja indywidualna nr 0114-KDIP4-3.4012.685.2025.2.IG z 6 marca 2026 r.).

W orzecznictwie NSA podnosi się, że nie każde wydzierżawienie nieruchomości oznacza, że jest ona wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, a wydzierżawienie składnika majątku osobistego nie determinuje, nawet w sytuacji gdy występuje czynsz wykorzystywania majątku w działalności gospodarczej (tak wyrok NSA z 21 stycznia 2026 r., I FSK 256/23). Ponadto, wydzierżawienie działki przed jej sprzedażą w związku z udzieleniem przyszłemu nabywcy tytułu prawnego do dysponowania na cele budowlane i umożliwieniem przyszłemu nabywcy rozpoczęcia procesu inwestycyjno-budowlanego nie powoduje, że działka taka traci charakter majątku prywatnego (tak np. wyrok NSA z 11 października 2024 r., sygn. I FSK 364/21). Ponadto w ww. orzeczeniu NSA podtrzymał konsekwentny pogląd, zgodnie z którym dla celów opodatkowania zbycia gruntu VAT nie ma znaczenia udzielenie przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa do występowania przed organami administracji publicznej oraz do podejmowania działań celem uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w umowie przedwstępnej, ponieważ działania takie zabezpieczają interes przyszłego nabywcy, co jest normalną okolicznością procesu inwestycyjno-budowlanego.

Powyższych wniosków nie zmienia fakt zrealizowanej sprzedaży w ramach zarządu majątkiem prywatnym przez Wnioskodawczynię dwóch działek w 2023 r., oraz planowana sprzedaż pozostałych wybranych działek wchodzących w skład Nieruchomości. Wszystkie wymienione działki nabyte zostały przez Wnioskodawczynię w drodze darowizny, a nie z zamiarem ich odsprzedaży w formie profesjonalnej działalności handlowej. Wskazać przy tym należy, że sama liczba i zakres planowanych transakcji nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia pomiędzy czynnościami dokonywanymi prywatnie, a stanowiącymi działalność gospodarczą; nie jest też decydujące, czy aktywność w zakresie sprzedaży działek istnieje już od pewnego czasu (tak np. wyrok NSA z 21 stycznia 2026 r., I FSK 256/23).

W przypadku Wnioskodawczyni każdorazowa sprzedaż działek powinna być oceniana zatem w odniesieniu do poszczególnej działki, biorąc pod uwagę zindywidualizowany stan faktyczny konkretnej sprzedaży, co prowadzi do wniosku, że każdorazowa sprzedaż w opisanych powyżej okolicznościach dokonywana będzie w ramach zarządzania majątkiem prywatnym Wnioskodawczyni i stanowić będzie jedynie racjonalny sposób zagospodarowania tym majątkiem.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawczyni ewentualny aport działki 1 do A nie będzie stanowić działalności gospodarczej i nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Wniesienie wkładu niepieniężnego w postaci nieruchomości wypełnia definicję dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, bowiem w tym przypadku dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel. Samo zakwalifikowanie aportu jako odpłatnej dostawy nie jest wystarczające do jego opodatkowania VAT, konieczne jest dodatkowo ustalenie, czy podmiot dokonujący aportu działa w charakterze podatnika VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, brak jest spełnienia przesłanek z art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy o VAT w stosunku do działań Wnioskodawcy. Jak podniesiono w pkt ad. 1 powyżej, działania Wnioskodawcy związane ze zbyciem działki 1 stanowią jedynie zarząd majątkiem prywatnym, a nie przejaw zorganizowanej działalności o charakterze profesjonalnym.

Wszelkie działania przygotowawczo-inwestycyjne podejmowane będą przez A we własnym imieniu w oparciu o upoważnienie zawarte w umowie dzierżawy lub niezbędne pełnomocnictwa udzielone przez Wnioskodawczynię. W opisanej sytuacji bez znaczenia jest fakt, że jednym z założycieli A będzie Wnioskodawczyni. Wszelkie czynności podjęte przez A na mocy upoważnienia udzielonego w umowie dzierżawy lub udzielonego jej przez Wnioskodawczynię pełnomocnictwa, zostaną podjęte tylko w interesie przyszłego skonkretyzowanego nabywcy - tej właśnie A) (por. interpretacja indywidualna nr0114-KDIP4-3.4012.685.2025.2.IG z 6 marca 2026 r.).

Ad. 3

Zdaniem Wnioskodawczyni planowana sprzedaż pozostałych wybranych działek wchodzących w skład Nieruchomości (w tym działki nr 8 objętej KW OS1W/00050783/4) na rzecz osób trzecich nie będzie stanowić działalności gospodarczej i nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, brak jest spełnienia przesłanek z art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy o VAT w stosunku do działań Wnioskodawcy. Jak podniesiono w pkt ad. 1 powyżej, działania Wnioskodawcy związane ze zbyciem działki 1 stanowią jedynie zarząd majątkiem prywatnym, a nie przejaw zorganizowanej działalności o charakterze profesjonalnym.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni otrzymała Nieruchomość w drodze darowizny w 2007 r., zatem w okresie dłuższym niż 5 lat od planowanej sprzedaży. Poza działaniami opisanymi w stanie faktycznym, Wnioskodawczyni nie dokona żadnych czynności, które można uznać za profesjonalne uatrakcyjnienie gruntu, takie jak m.in. wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży wykraczające poza zwykłe ogłoszenia, prowadzenie usług deweloperskich lub o zbliżonym profilu. W orzecznictwie NSA dopuszcza się przy tym wprost możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz inicjowania zmiany przeznaczenia działek na cele budowlane (tak np. wyrok NSA z 11 października 2024 r., sygn. I FSK 364/21), a takie ograniczone działania podejmowane przez właściciela gruntu nie prowadzą do uznania, że mają charakter profesjonalny i nie prowadzą do uzyskania statusu podatnika VAT. Wnioskodawczyni podejmie jedynie ograniczone działania zmierzające do podziału ewidencyjnego niektórych działek, uzyskania warunków przyłączenia działek do sieci energetycznej, uzyskania decyzji o warunkach zabudowy lub dodatkowo dla niektórych działek (działka nr 8 objęta KW OS1W/00050783/4) decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji mieszkaniowych. Wnioskodawczyni zamierza podjąć te działania z uwagi na niekorzystne obecnie cechy gruntu - obecny stan rolny tzn. klasy glebowe V i VI nie stanową korzystnego terenu do produkcji rolniczej, co przekłada się na brak zainteresowania wśród okolicznych rolników. Zatem podejmowane przez Wnioskodawczynię działania stanowią jedynie racjonalne zarządzanie majątkiem i zmierzają jedynie do umożliwienia ich sprzedaży na rzecz innych kategorii nabywców. Przytoczone ustalenia wskazują na racjonalnie zachowawczy charakter działań Wnioskodawczyni, która podejmuje kolejne czynności wobec Nieruchomości dopiero wobec braku popytu w poprzednim stanie (por. wyrok NSA z 21 stycznia 2026 r., I FSK 256/23).

Wszystkie działki nabyte zostały przez Wnioskodawczynię w drodze darowizny, a nie z zamiarem ich odsprzedaży w formie profesjonalnej działalności handlowej. Wskazać przy tym należy, że sama liczba i zakres planowanych transakcji nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia pomiędzy czynnościami dokonywanymi prywatnie, a stanowiącymi działalność gospodarczą; nie jest też decydujące, czy aktywność w zakresie sprzedaży działek istnieje już od pewnego czasu (tak np. wyrok NSA z 21 stycznia 2026 r., I FSK 256/23).

W przypadku Wnioskodawczyni każdorazowa sprzedaż działek powinna być oceniana zatem w odniesieniu do poszczególnej działki, biorąc pod uwagę zindywidualizowany stan faktyczny konkretnej sprzedaży, co prowadzi do wniosku, że każdorazowa sprzedaż w opisanych okolicznościach dokonywana będzie w ramach zarządzania majątkiem prywatnym Wnioskodawczyni i stanowi jedynie racjonalny sposób zagospodarowania tym majątkiem.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwana dalej „ustawą”.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Art. 2 pkt 6 i pkt 22 ustawy:

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Art. 8 ust. 1 ustawy:

Art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Aport to wkład na utworzenie lub powiększenie majątku spółki, który daje prawo do udziału w jej zyskach. Przedmiotem aportu mogą być pieniądze (aporty pieniężne), rzeczy lub prawa (aporty rzeczowe) oraz umiejętności, kompetencje techniczne czy zawodowe.

W związku z wniesieniem wkładu do spółki realizują się dwa rodzaje świadczeń ekonomicznych:

·         wnoszący wkład (aport) przenosi na spółkę, do której dokonuje wkładu, prawo do rozporządzania określonymi składnikami majątku,

·         w zamian za aport wnoszący otrzymuje pewne uprawnienia (udziały) mające określoną wartość.

Taka transakcja bez wątpienia ma charakter odpłatny. Odpłatność może przybierać różne formy – nie jest konieczne, aby została ustalona lub dokonana w pieniądzu. Odpłatnością jest więc także np. otrzymanie udziałów spółki, w związku z którym wnoszący aport uzyskuje pewną wymierną korzyść.

Wniesienie aportu do spółki prawa handlowego lub cywilnego – w zależności od tego co jest jego przedmiotem – spełnia zatem definicję odpłatnej dostawy towarów w myśl art. 7 ustawy (przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel) albo odpłatnego świadczenia usług, w świetle art. 8 ustawy (każde świadczenie, które nie jest dostawą towarów, w szczególności przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych). Odpłatnością jest otrzymanie udziałów spółki, w związku z którym wnoszący aport uzyskuje wymierną korzyść.

Gdy przedmiotem aportu są towary w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z odpłatną dostawą towarów w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji wniesienie aportem majątku w zamian za udziały należy uznać za odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby czynność była opodatkowana, musi być wykonana przez podatnika, działającego w ramach działalności gospodarczej.

Art. 15 ust. 1 ustawy:

Art. 15 ust. 2 ustawy:

Aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny. Pozwala uznać za podatnika każdy podmiot, który prowadzi określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Status podatnika VAT wynika również z okoliczności dokonania czynności, które podlegają opodatkowaniu tym podatkiem. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż, majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednak każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Dla opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest również, czy w celu sprzedaży zbywca podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy  (co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług), czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że czynności danej osoby przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Zasadne jest odwołanie się w niej do treści orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestia opodatkowania sprzedaży działek była przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z treści orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku TSUE stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

W rozumieniu statusu podatnika może pomóc orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07. NSA stwierdził, że formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z dokonanej wyżej analizy przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

•        po pierwsze – czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

•        po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dla określenia, że konkretnej dostawy dokonuje podatnik podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług dla określenia jego praw i obowiązków. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Pani wątpliwości dotyczą braku opodatkowania (uznania za działalność gospodarczą) sprzedaży lub aportu na rzecz A działki 1.

Jak wskazano we wniosku, 24 listopada 2007 r. umową darowizny sporządzoną w formie aktu notarialnego otrzymała Pani w darowiźnie od swoich rodziców własność m.in. nieruchomości, na którą składa się obecnie 26 niezabudowanych działek klasyfikowanych na dzień złożenia wniosku jako grunty orne, łąki i lasy. Nieruchomość stanowi składnik Pani majątku osobistego. W skład Nieruchomości wchodzi w szczególności działka nr 1 o powierzchni 10.7295 m² oznaczona w ewidencji gruntów jako rolna (R V-VI), las (Ls V-VI) oraz pastwiska (Ps VI).

Poza podziałem działki 509 dokonanym w 2025 i 2026 roku oraz złożeniem wniosku do gminy w zakresie planowanego przeznaczenia działki w planie ogólnym jako „strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną”, nie podejmowała Pani w stosunku do działki nr 1 żadnych działań przygotowawczych do jej sprzedaży.

W opisanej sytuacji nie wystąpi ciąg zdarzeń, który przesądziłby, że sprzedaż/aport działki 1 wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmie Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Przedmiotem transakcji nie będzie zbycie nabytej w tym celu nieruchomości (została ona bowiem otrzymana w formie darowizny, a nie zakupiona), w stosunku do której poniesiono istotne nakłady w celu jej uatrakcyjnienia, np. wydzielono drogi wewnętrzne czy ją uzbrojono (wykonano przyłączenia do sieci energetycznej czy wodno-kanalizacyjnej). Nie można w kontekście uatrakcyjnienia rozpatrywać faktu podziału działki 509 oraz złożenia wniosku do gminy w zakresie stosownego przeznaczenia działki w planie ogólnym.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że Pani aktywność w tym zakresie będzie mieścić się w granicach zarządu majątkiem prywatnym. Prowadzi Pani działalność gospodarczą PKD 86.90.E Pozostała działalność w zakresie opieki zdrowotnej, gdzie indziej niesklasyfikowana; opisana Nieruchomość nie jest jednak i nie będzie przeznaczona do prowadzenia działalności gospodarczej. Jak Pani wskazuje, w latach 2018 i 2019 uzyskiwała Pani dopłaty gruntowe do Nieruchomości. Nie uzyskiwała Pani do tej pory żadnych przychodów z tytułu działalności rolniczej (lub innej gospodarczej) prowadzonej na tej nieruchomości. Działka wykorzystywana była do celów rolnych (szkółka drzew iglastych). Nie prowadziła Pani na działkach działalności rolniczej uzyskując płody rolne podlegające dalszej sprzedaży. Nieruchomość nie była do tej pory przedmiotem najmu ani dzierżawy.

Nie można zatem uznać, że Nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej – czy to w obecnie przez Panią prowadzonej, czy innej (np. w dzierżawie), czy w działalności rolniczej.

Z wniosku wynika ponadto, że planuje Pani w najbliższym czasie utworzyć spółkę celową w formie spółki z o.o. wraz z małżonkiem, z którym pozostaje Pani w ustroju rozdzielności majątkowej. Celem A będzie rozwijanie projektu budowy ośrodka opiekuńczo-rekreacyjnego wraz z infrastrukturą towarzyszącą dla osób starszych wraz z opieką medyczno-psychologiczną, aż do uzyskania etapu „gotowości do budowy” w postaci ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na budowę dla ww. ośrodka i następnie sprzedaż przez A tak wybudowanego ośrodka wraz z działką 1 na rzecz inwestora zewnętrznego.

W celu zapewnienia tytułu prawnego A do działki nr 1 i prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane, jako wydzierżawiająca planuje Pani zawrzeć z A jako dzierżawcą umowę dzierżawy na czas oznaczony co najmniej 12 miesięcy, na podstawie której A będzie odpłatnie dzierżawić od Pani w ramach czynszu w kwocie 500 zł miesięcznie działkę aż do etapu uzyskania przez A we własnym imieniu i własnym staraniem ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na budowę dla ww. ośrodka. Umowa dzierżawy zawierać będzie prawo pierwokupu na rzecz A. Nie planuje Pani podejmować aktywnej roli w procesie pozyskiwania pozwoleń i decyzji administracyjnych dla ww. ośrodka, a wszelkie działania w tym celu podejmowane będą przez A na podstawie upoważnienia zawartego w umowie dzierżawy i ewentualnie w drodze niezbędnych pełnomocnictw udzielonych przez Panią. A i Pani dopuszczają równoległe do umowy dzierżawy zawarcie umowy przedwstępnej, na podstawie której zobowiąże się Pani do sprzedaży na rzecz A działki 1 po spełnieniu określonych warunków, w tym uzyskania pozwolenia na budowę dla ośrodka. Najwcześniej z chwilą uzyskania pozwolenia na budowę zamierza Pani sprzedać lub ewentualnie wnieść aportem działkę 1 na rzecz A. Proces poszukiwania inwestora zewnętrznego i sprzedaż działki 1 na rzecz osoby trzeciej podejmie własnym staraniem A.

Zawarte w umowie dzierżawy upoważnienie nabywcy (A) lub w drodze udzielonych mu pełnomocnictw do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do jego własnych potrzeb nie spowoduje, że zostanie Pani z tego powodu uznana za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą. Należy zauważyć, że skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń, itd.). Jednak starania pełnomocnika/nabywcy nie są staraniami właściciela podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy i podnieść jego cenę. W rozpatrywanej sprawie nabywca – A – jest już znany, a właściciel nieruchomości – Pani, nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jej nabycia. Opisane powyżej czynności nastąpią w sensie chronologicznym jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży - umowa dzierżawy zawierać będzie prawo pierwokupu na rzecz A; równolegle strony dopuszczaj zawarcie umowy przedwstępnej, na podstawie której zobowiąże się Pani do sprzedaży na rzecz A działki 1 po spełnieniu określonych warunków. Udzielenie upoważnienia/pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy umożliwiającego podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do jego własnych potrzeb, tj. uzyskania etapu „gotowości do budowy” w postaci ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na budowę dla ośrodka opiekuńczo-rekreacyjnego wraz z infrastrukturą towarzyszącą dla osób starszych, nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. Podjęte przez A działania oraz ich efekty nie wpłyną na poziom atrakcyjności nieruchomości dla innego nabywcy.

Jak wyżej wskazano, w celu zapewnienia tytułu prawnego A do działki nr 1 i prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane, jako wydzierżawiająca planuje Pani zawrzeć z A jako dzierżawcą umowę dzierżawy na czas oznaczony co najmniej 12 miesięcy, na podstawie której A będzie odpłatnie dzierżawić od Pani w ramach czynszu w kwocie 500 zł miesięcznie działkę aż do etapu uzyskania przez A we własnym imieniu i własnym staraniem ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na budowę dla ww. ośrodka. Umowa dzierżawy zawierać będzie prawo pierwokupu na rzecz A. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia. Należy podkreślić, że nabywca – A, wykonuje te czynności we własnym interesie dla zrealizowania własnych celów gospodarczych, tak aby przystosować nieruchomość do swoich potrzeb, tj. uzyskania pozwolenia na budowę ośrodka. Zawarcie umowy dzierżawy nie jest działaniem samoistnym, ale czynnością podjętą w celu doprowadzenia ostatecznie do zbycia działki 1. Nie należy zatem umowy dzierżawy rozpatrywać oddzielnie w kontekście czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, ale jako część/składnik przyszłej transakcji zbycia, a ta, jak wynika z przedmiotowej analizy, nie będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej, ale jako rozporządzanie majątkiem prywatnym.

Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10.

Zatem dokonując sprzedaży/aportu działki 1 będzie Pani korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a sprzedaży/aportu - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem planowana przez Panią sprzedaż/aport działki 1 na rzecz A nie będą stanowić działalności gospodarczej i transakcje te nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pytań nr 1 i 2 jest prawidłowe.

Pani wątpliwości dotyczą również uznania za działalność gospodarczą i czynności podlegające opodatkowaniu planowanej sprzedaży na rzecz osób trzecich pozostałych wybranych działek wchodzących w skład Nieruchomości, w tym działki nr 5.

Jak wynika z wniosku, planuje Pani również podejmować w przyszłości działania w celu sprzedaży na rzecz osób trzecich wybranych pozostałych działek wchodzących obecnie w skład Nieruchomości. W tym celu podejmie Pani ograniczone działania zmierzające do podziału ewidencyjnego niektórych działek, uzyskania warunków przyłączenia działek do sieci energetycznej, uzyskania decyzji o warunkach zabudowy lub dodatkowo dla niektórych działek (działka nr 5) decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji mieszkaniowych.

Przed sprzedażą nie będzie Pani ponosić innych niż opisane powyżej nakładów ani działań zmierzających do uatrakcyjnienia ww. Nieruchomości. Do czynności sprzedaży nie zostanie zatrudniony pośrednik nieruchomości. Ogłoszenie o sprzedaży zostanie opublikowane prywatnie na ogólnodostępnych portalach internetowych. Zostanie też postawiona tabliczka z ogłoszeniem na Nieruchomości. Pani zamiarem jest dokonanie zbycia w ramach majątku prywatnego.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów w kontekście orzeczenia TSUE w sprawach C‑180/10 i C-181/10, dostawa towarów (np. nieruchomości gruntowych) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy więc przeanalizować całokształt działań, jakie podejmie Pani w odniesieniu do pozostałych wybranych działek wchodzących w skład Nieruchomości, w tym działki nr 5 i ustalić, czy w odniesieniu do opisanych czynności będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wskazano we wniosku, w celu sprzedaży na rzecz osób trzecich podejmie Pani działania m.in. zmierzające do podziału ewidencyjnego niektórych działek, uzyskania warunków przyłączenia działek do sieci energetycznej, uzyskania decyzji o warunkach zabudowy lub dodatkowo dla niektórych działek (działka nr 5) decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji mieszkaniowych.

Przedmiotowe czynności należy uznać za działania zmierzające do zwiększenia wartości i atrakcyjności sprzedawanych działek. Kupujący otrzyma od Pani gotowy „produkt”, tj. działki budowlane gotowe do zabudowy.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy w świetle przywołanych regulacji prawnych prowadzi zatem do stwierdzenia, że sprzedaż przez Panią wybranych pozostałych działek wchodzących obecnie w skład Nieruchomości nie nastąpi w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym, lecz będzie stanowić sprzedaż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani z tytułu sprzedaży będzie działać jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Za uznaniem Pani za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawiają podjęte przez Panią działania, tj. m.in. nie tylko podział ewidencyjny niektórych działek i uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, ale również uzbrojenie terenu w postaci uzyskania warunków przyłączenia działek do sieci energetycznej oraz w stosunku dla niektórych działek – działka nr 5 – uzyskanie dodatkowo decyzji o pozwoleniu na budowę. Powyższe czynności niewątpliwie podejmowane będą w związku z uatrakcyjnieniem działek i uzyskaniem jak najwyższej ceny z ich sprzedaży oraz łatwiejszym zbyciem majątku. Tym samym podejmując ww. czynności Pani działalność będzie porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Wystąpi tu bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądzi, że sprzedaż przez Panią ww. działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

Istotnym w analizowanej sprawie jest fakt, że przed sprzedażą dokona Pani istotnych nakładów podnoszących wartość oferowanych działek, tj. m.in. uzyska warunki przyłączenia do sieci energetycznej oraz dodatkowo (w stosunku do działki nr 5) - decyzję o pozwoleniu na budowę.

Należy zatem wskazać, że w analizowanym przypadku brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym, a u podstaw Pani działania leżą cele gospodarcze, wobec tego sprzedaż ww. działek nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym. Przedstawiona we wniosku Pani aktywność w przedmiocie planowanej sprzedaży będzie wykraczać poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowych działek, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów w  zakresie podatku od towarów i usług będzie Pani działała jako podatnik VAT.

W Pani sprawie należy uznać, że w odniesieniu do sprzedaży działek podejmie Pani działania profesjonalne, tj. uzbroi teren przed sprzedażą oraz dodatkowo dla niektórych działek – uzyska decyzję o pozwoleniu na budowę. Taki sposób zarządzania posiadanym majątkiem (pomimo wejścia w jego posiadanie w drodze darowizny) powoduje, że posiadany majątek utraci walor majątku prywatnego a jego zbycie (we wskazanym zakresie) nie będzie przejawem czynności pozostających poza zakresem opodatkowania.

Ponadto należy również podkreślić, że podejmowane przez Panią czynności nie miały na celu zaspokajania własnych potrzeb osobistych, a uzyskanie jak najwyższej ceny ze sprzedaży działek poprzez podniesienie ich wartości.

W konsekwencji należy uznać, że w związku ze sprzedażą ww. działek podejmie Pani szereg aktywnych działań mających charakter handlowy – podniesie Pani wartość działek, a następnie je sprzeda.

Zatem mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że z tytułu planowanej przez Panią sprzedaży na rzecz osób trzecich pozostałych wybranych działek wchodzących w skład Nieruchomości, w tym działki nr 5, będzie Pani występowała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a czynność dostawy ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie nr 4) sprawa będzie rozpatrzona w odrębnym postępowaniu.

Odnosząc się do przywołanych przez Panią w uzasadnieniu własnego stanowiska w zakresie pytania nr 3 wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 stycznia 2026 r. sygn. akt I FSK 256/23, należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego. Specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodna, że niekiedy z pozoru nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane. Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Państwa orzeczenia sądowe, choć stanowią element argumentacji, to nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Co istotne, z ww. wyroków można wysnuć wniosek, do jakiego doszedł Organ uzasadniając swoje stanowisko w zakresie ww. pytania, że zakres czynności w stosunku do zbywanych działek gruntu obejmujący m.in. uzbrojenie terenu czy uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, wykracza poza zwykłe wykonywanie prawa własności - świadczy natomiast o ich profesjonalnym charakterze i pozwala na opodatkowanie podatkiem od towarów i usług zbycia takich nieruchomości.

W wyroku sygn. akt I FSK 364/21 NSA stwierdził bowiem m.in.:

Natomiast w wyroku sygn. akt I FSK 256/23 NSA oddalił skargę kasacyjną na wyrok WSA w Warszawie z 10 listopada 2022 r. sygn. akt III SA/Wa 334/22, w którym WSA stwierdził:

NSA potwierdził ww. tok rozumowania wskazując:

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.