Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu wpłat na mieszkaniowe rachunki powiernicze. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka pod firmą (...) Spółka spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej: „Spółka” lub „Deweloper”), jest spółką celową powołaną do zrealizowania przedsięwzięcia deweloperskiego (w rozumieniu art. 5 pkt 7 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym, t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 695 ze zm. - dalej: „Ustawa deweloperska”), o nazwie „(…)”, polegającego na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, miejscami parkingowymi, infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu w (…), na działkach o numerach ewidencyjnych gruntu (…), jednostka ewidencyjna (…) (dalej: „Przedsięwzięcie deweloperskie”). W budynku zlokalizowanych będzie 95 samodzielnych lokali mieszkalnych.

Spółka posiada tytuł prawny do nieruchomości, na której realizowane będzie Przedsięwzięcie deweloperskie, zaś roboty budowlane będą prowadzone przez wykwalifikowane podmioty zatrudniane przez Dewelopera.

Wraz z rozpoczęciem prac Deweloper rozpoczyna zawieranie umów wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę (dalej: „Umowa deweloperska”) oraz sprzedaż miejsc postojowych, komórek lokatorskich i komórek garażowych. Umowy z nabywcami są zawierane w formie aktu notarialnego. W Umowach deweloperskich nabywcy zobowiązują się zawrzeć ze Spółką umowy przenoszące własność lokali wraz z przypadającymi na nie udziałami w nieruchomości wspólnej, a także zapłacić cenę sprzedaży w kwocie i terminach w niej określonych.

Po zakończeniu realizacji Przedsięwzięcia deweloperskiego, w wykonaniu Umów deweloperskich, Spółka wyodrębni lokale mieszkalne i przeniesie je na własność nabywców wraz z przypadającymi na nie udziałami w nieruchomości wspólnej.

Przedsięwzięcie deweloperskie ma być finansowane ze środków własnych Dewelopera, udzielonych mu kredytów i pożyczek, a także ze środków nabywców, ulokowanych na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym i zwalnianych na rzecz Spółki wraz z postępem realizacji Przedsięwzięcia deweloperskiego.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 Ustawy deweloperskiej, Deweloper zapewnił środek ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę w postaci otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego. W tym celu zawarł z Bankiem S.A. (dalej: „Bank”) umowę otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego nr (…). Umowa została zawarta w związku obowiązkami nałożonym Ustawą deweloperską, aby zapewnić ochronę wpłat dokonywanych na podstawie Umów deweloperskich, zawieranych w formie aktu notarialnego, z nabywcami. Bank ewidencjonuje wpłaty nabywców odrębnie dla każdego nabywcy. Bank realizuje wypłatę na rzecz Dewelopera

1)  nie wcześniej niż po 30 dniach od zawarcia Umowy deweloperskiej,

2)  po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji Przedsięwzięcia deweloperskiego,

3)  w wysokości kwoty stanowiącej iloczyn procentu kosztów danego etapu określonego w złożonym w Banku harmonogramie Przedsięwzięcia deweloperskiego oraz ceny przedmiotu Umowy deweloperskiej.

Kwotę należną za realizację ostatniego etapu wskazanego w harmonogramie Przedsięwzięcia deweloperskiego Bank wypłaca po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego przenoszącego na Nabywcę prawa wynikające z Umowy deweloperskiej, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem takich, na które nabywca się zgodził. Bank odmówi wypłaty, jeżeli nie stwierdzi zakończenia etapu, którego dyspozycja wypłaty dotyczy. Na ww. rachunek mogą być wpłacane jedynie należności określone Umowami deweloperskimi.

W konsekwencji, w chwili wpłaty przez nabywcę środków na jego indywidualny rachunek w ramach otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, Spółka nie będzie miała prawa do swobodnego dysponowania takimi środkami i będzie jedynie ich powiernikiem, a nie posiadaczem. Dopiero w chwili zwolnienia środków pieniężnych przez Bank, po stwierdzeniu przez Bank spełnienia przez Spółkę warunków określonych zawartą z Bankiem umową otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, środki w odpowiedniej wysokości zostaną wypłacone Deweloperowi, który będzie mógł od tego momentu swobodnie nimi dysponować.

Pytanie

Kiedy, w odniesieniu do opisanego powyżej stanu faktycznego, środki pieniężne wpływające od nabywców podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług:

1)  czy ma to miejsce w momencie wpłaty tych środków na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy,

2)  czy w momencie wypłaty przez Bank tych środków z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rachunek bieżący (lub inny dyspozycyjny rachunek) Wnioskodawcy i pozostawienia ich Wnioskodawcy do swobodnego dysponowania?

Państwa stanowisko w sprawie

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że środki pieniężne wpływające od nabywców podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług dopiero w momencie ich wypłaty przez Bank z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na bieżący rachunek bankowy (lub inny dyspozycyjny rachunek) Spółki i pozostawienia ich do swobodnego dysponowania przez Spółkę, a nie w chwili ich wpływu na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Uzasadnienie Państwa stanowiska

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) - dalej: „Ustawa o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT), natomiast przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawne lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.

Co do zasady, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi (art. 19a ust. 1 Ustawy o VAT), jednak zgodnie z art. 19a ust. 8 Ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

W ocenie Spółki, ze względu na specyfikę funkcjonowania otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, środków wpływających na taki rachunek nie można zakwalifikować jako przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, o których mowa w art. 19a ust. 8 Ustawy o VAT.

Art. 49 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. prawo bankowe (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 38 ze zm.) - dalej: „Prawo bankowe”, stanowi, że banki mogą prowadzić rachunki powiernicze. Z kolei art. 50 ust. 1 Prawa bankowego stanowi, że posiadacz rachunku bankowego dysponuje swobodnie środkami pieniężnym zgromadzonymi na rachunku, jednak w umowie z bankiem mogą być zawarte postanowienia ograniczające swobodę dysponowania tymi środkami. Zasady (i ograniczenia) dysponowania środkami zgromadzonymi na rachunku powierniczym określa art. 59 Prawa bankowego, stosownie do którego na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku - na podstawie odrębnej umowy - przez osobę trzecią (art. 59 ust. 1 Prawa bankowego), warunki, jakie powinny być spełnione, aby środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone posiadaczowi rachunku lub aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych środków mogły być zrealizowane określa umowa rachunku powierniczego zawarta przez bank z posiadaczem rachunku - powiernikiem (ust. 2 i 3). Środki te są wyłączone spod egzekucji i z masy upadłości (ust. 7).

Zasady wypłaty środków z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego określa art. 16 i następne Ustawy deweloperskiej, zgodnie z którymi, w związku z realizacją przez dewelopera umowy deweloperskiej, bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, nie wcześniej niż po 30 dniach od dnia zawarcia umowy deweloperskiej i po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, w wysokości kwoty stanowiącej iloczyn procentu kosztów danego etapu określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz ceny lokalu mieszkalnego (art. 16 ust. 1 Ustawy deweloperskiej), zaś w przypadku zakończenia ostatniego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego, określonego w jego harmonogramie, bank wypłaca deweloperowi pozostałe na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na poczet realizacji ostatniego etapu prac, po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca (art. 16 ust. 2 Ustawy deweloperskiej). Bank kontroluje zakończenie każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego przed wypłatą środków, w przypadku negatywnej oceny realizacji - Bank wstrzymuje wypłatę środków do czasu usunięcia nieprawidłowości (art. 17 Ustawy deweloperskiej).

W konsekwencji, w przypadku wpłaty przez nabywcę części ceny określonej w umowie deweloperskiej na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, deweloper nie ma prawa dysponować wpłaconymi środkami i jest jedynie ich powiernikiem. Środki są przekazywane deweloperowi dopiero po spełnieniu warunków określonych w umowie prowadzenia rachunku oraz Ustawie deweloperskiej (co podlega kontroli banku), a więc co najmniej:

(1) nie wcześniej niż 30 dni po zawarciu umowy deweloperskiej,

(2) po stwierdzeniu przez bank prawidłowego zakończenia danego etapu prac,

(3) nie w całości, lecz w wysokości proporcjonalnej do stopnia zaawansowania prac,

(4) zaś ostatnia część środków jest przekazywana po przedstawieniu bankowi aktu notarialnego obejmującego przeniesienie własności lokalu na nabywcę.

A zatem, otrzymanie, wysokość i termin otrzymania przez dewelopera środków z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego nie są pewne (są uzależnione od decyzji banku).

Celem wprowadzenia obowiązku lokowania środków nabywcy wpłacanych w ramach umowy deweloperskiej jest zabezpieczenie interesów stron umowy deweloperskiej (dewelopera i nabywcy). Bezpieczeństwo uzyskuje się przez uczestnictwo w transakcji neutralnego pośrednika (banku), który nadzoruje realizację umowy. Rachunek powierniczy jest szczególnym rodzajem rachunku, który ma na celu zabezpieczenie wykonania zobowiązań pieniężnych kontrahentów. Po zawarciu umowy deweloperskiej nabywca przekazuje środki pieniężne na rachunek powierniczy, zaś deweloper nie uzyskuje do nich bezpośredniego, swobodnego dostępu. Środki pieniężne są wypłacane na rzecz dewelopera dopiero po spełnieniu przez niego warunków uprawniających do ich otrzymania. Wobec tego, w przypadku korzystania z rachunku powierniczego, płatność jest odsunięta w czasie, aż do spełnienia warunków przewidzianych w umowie, co powoduje, że wpłata na rachunek powierniczy ma charakter zabezpieczenia (kaucji) wykonania określonego umową deweloperską zobowiązania pieniężnego nabywcy.

Wobec powyższego, zważywszy, że do chwili wypłaty przez bank środków zgromadzonych na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym na bieżący rachunek dewelopera, deweloper nie ma możliwości swobodnego dysponowania nimi, zaś wypłata tych środków nie jest uwarunkowana, nadto nie jest pewna - środki mogą podlegać zwrotowi nabywcy, środki te mają charakter zabezpieczający i nie stanowią formy zaliczki, zadatku ani raty, o których mowa w art. 19a ust. 8 Ustawy o VAT.

Obowiązek podatkowy, o którym mowa w art. 19a ust. 8 Ustawy o VAT powstaje dopiero w chwili wpływu środków pieniężnych zgromadzonych na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym na bieżący rachunek dewelopera, a więc w momencie, gdy może swobodnie tymi środkami dysponować.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach organów podatkowych, m.in. w:

1)  interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 11 marca 2026 r., 0114-KDIP4-2.4012.56.2026.1.MB, stosownie do której „środki pieniężne wpływające na rachunek powierniczy od nabywców będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług dopiero w momencie wypłaty środków z rachunku powierniczego na Państwa rachunek bieżący”,

2)  interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 stycznia 2021 r., 0114-KDIP4-2.4012.623.2021.SKJ, stosownie do której: „z uwagi na specyfikę funkcjonowania rachunku powierniczego - środków wpływających na rachunek powierniczy nie można zaliczyć do przedpłat, zaliczek, zadatków, rat wymienionych w art. 19a ust. 8 ustawy o VAT (z chwilą ich wpłacania posiadacz rachunku nie ma możliwości rozporządzania nimi), bowiem decydującym kryterium dla uznania wpłacanych kwot na rachunek powierniczy jest fakt, czy środki te zostały postawione do dyspozycji posiadacza rachunku, w ten sposób, że może on nimi swobodnie dysponować. Dopiero możliwość swobodnego dysponowania wpłaconymi środkami na rachunek powierniczy powoduje, że wpłacone kwoty uznaje się za zapłatę za wykonane świadczenie lub zaliczkę, przedpłatę”,

3)  interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 31 maja 2017 r., 0114-KDIP1-4012.77.2017.2.KOM, stosownie do której „decydującym kryterium dla uznania wpłaconych kwot na rachunek powierniczy jest fakt, czy środki te zostały pozostawione do dyspozycji posiadacza rachunku, w ten sposób, że może on nimi swobodnie dysponować. Dopiero możliwość swobodnego dysponowania wpłaconymi środkami na rachunek powierniczy powoduje, że wpłacone kwoty uważa się za zaliczkę, przedpłatę”,

4)  interpretacjach indywidualnych Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie:

• z 19 marca 2014 r. (IPPP1/443-223/14-2/IGO),
• z 24 lipca 2015 r. (IPPP1/4512-723/15-2/MK),
• z 26 października 2015 r. (IPPP1-4512-915/15-2/AŻ),
• z 8 września 2016 r. (sygn. IPPP1/4512-533/16-2/KR),
• z 17 marca 2017 r. (1462-IPPP1.4512.3.2017.1.BS).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwana dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Art. 2 pkt 6 i pkt 22 ustawy:

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Art. 8 ust. 1 ustawy:

Każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi - co do zasady - usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Muszą być przy tym łącznie spełnione następujące warunki:

• w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia;
• świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Aby czynność (dostawa towarów albo usługa) podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Art. 29a ust. 1 ustawy:

Art. 29a ust. 2 ustawy:

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego.

Art. 19a ust. 1 ustawy:

Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Art. 19a ust. 8 ustawy:

W Państwa sprawie należy również przywołać przepisy ustaw:

• z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 38 ze zm.),
• z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 880), zwanej dalej ustawą o ochronie praw nabywcy.

Art. 49 ust. 1 Prawa bankowego:

Art. 50 ust. 1 Prawa bankowego:

Art. 59 ust. 1-3 oraz ust. 4-6 Prawa bankowego:

Art. 5 pkt 6 i 9 ustawy o ochronie praw nabywcy:

Art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw nabywcy:

Art. 7 ust. 1 i 4 ustawy o ochronie praw nabywcy:

Art. 16 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw nabywcy:

Art. 17 ust. 1 ustawy o ochronie praw nabywcy:

Art. 35 ust. 1 pkt 8 i 9 ustawy o ochronie praw nabywcy:

Z art. 59 ust. 3 Prawa bankowego wynika, że środki przeznaczone na poczet świadczonych w przyszłości usług lub dostawy towarów, wpłacane na rachunek powierniczy posiadaczowi tego rachunku przez osoby trzecie, nie stanowią środków, którymi posiadacz rachunku (powiernik) może zacząć dysponować z chwilą tej wpłaty. Środki wpłacane przez osoby trzecie na rachunek powierniczy nie będą więc należnościami dla posiadacza rachunku, gdyż z chwilą wpłacania ich na rachunek powierniczy posiadacz tego rachunku nie będzie miał możliwości rozporządzania nimi.

Istotą rachunku powierniczego jest zabezpieczenie interesów sprzedawcy i kupującego. Bezpieczeństwo stron uzyskuje się dzięki uczestnictwu neutralnego podmiotu, który nadzoruje realizację umowy oraz rozstrzyga ewentualne spory. Rachunek powierniczy - jest to specjalny rachunek bankowy służący do zabezpieczenia wykonania zobowiązań pieniężnych kontrahentów. Po zawarciu umowy kupujący przekazuje środki na rachunek powierniczy lub w przypadku transakcji rozłożonej w czasie (np. związanej z zakupem nieruchomości) dokonuje wpłat zgodnie z ustalonym harmonogramem. Sprzedawca otrzymuje informacje o zabezpieczeniu środków na rachunku, po czym wypełnia swoje zobowiązania. Pieniądze są wypłacane sprzedawcy w transzach zgodnie z postępem realizacji umowy lub jednorazowo po potwierdzeniu przez kupującego zgodności towaru z zamówieniem.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo celową spółką deweloperską, powołaną do realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego o nazwie „(…)”, polegającego na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, miejscami parkingowymi, infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu.

Wraz z rozpoczęciem prac rozpoczynają Państwo zawieranie umów deweloperskich, tj. umów wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę oraz sprzedaż miejsc postojowych, komórek lokatorskich i komórek garażowych. Umowy z nabywcami są zawierane w formie aktu notarialnego. Po zakończeniu realizacji Przedsięwzięcia deweloperskiego, w wykonaniu Umów deweloperskich, wyodrębnią Państwo lokale mieszkalne i przeniosą ich własność na nabywców wraz z przypadającymi na nie udziałami w nieruchomości wspólnej.

Jednym ze źródeł finansowania Przedsięwzięcia deweloperskiego są środki własne nabywców, ulokowane na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym i zwalniane na Państwa rzecz wraz z postępem realizacji Przedsięwzięcia deweloperskiego.

Bank wypłaca Państwu środki:

• nie wcześniej niż po 30 dniach od zawarcia Umowy deweloperskiej,
• po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji Przedsięwzięcia deweloperskiego,
• po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawa wynikające z Umowy deweloperskiej.

Wysokość kwoty stanowi iloczyn procentu kosztów danego etapu określonego w złożonym w Banku harmonogramie Przedsięwzięcia deweloperskiego oraz ceny przedmiotu Umowy deweloperskiej. Bank odmówi wypłaty, jeżeli nie stwierdzi zakończenia etapu, którego dotyczy dyspozycja wypłaty.

Podkreślili Państwo, że w chwili wpłaty przez nabywcę środków na jego indywidualny rachunek w ramach otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, nie będą Państwo mieć prawa do swobodnego dysponowania tymi środkami. Dopiero gdy Bank stwierdzi, że spełnili Państwo warunki określone w umowie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, Bank wypłaci Państwu środki w odpowiedniej wysokości i będą Państwo mogli dysponować nimi swobodnie.

Państwa wątpliwości dotyczą momentu opodatkowania środków pieniężnych wpływających od nabywców.

W myśl art. 19a ust. 1 i ust. 8 ustawy obowiązek podatkowy z tytułu dostawy lokali i budynków powstaje z chwilą dokonania dostawy tych budynków i lokali, tj. z chwilą przeniesienia prawa do rozporządzania nimi jak właściciel. Natomiast jeżeli przed dokonaniem dostawy zostanie uiszczona całość lub część należnej zapłaty, obowiązek powstanie z tą chwilą i w części otrzymanej zapłaty.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, w celu zapewnienia nabywcom ochrony wpłat, nabywcy wpłacają środki finansowe na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Bank zwalnia Państwu odpowiednią część środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, w części odpowiadającej postępowi prac, a ostatnia część środków jest przekazywana po otrzymaniu aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę własność lokalu wraz z przypadającym na niego udziałem w nieruchomości wspólnej.

W sytuacji kiedy płatności na rachunek powierniczy dokonywane są w taki sposób, że korzystanie z tych środków jest odsunięte w czasie aż do chwili spełnienia warunków przewidzianych w umowie, jest to de facto forma kaucji - zabezpieczenia wykonania zobowiązań. Zatem do momentu uwolnienia środków zgromadzonych na rachunku poszczególne płatności mają charakter nieostateczny, warunkowy i podlegają potencjalnie zwrotowi.

W konsekwencji, do czasu spełnienia się warunków zawieszających przewidzianych w umowie mają one charakter zabezpieczający, nie stanowiąc faktycznie ani formy zaliczki, ani częściowej płatności. Charakter środków zgromadzonych na rachunku ulega zmianie dopiero w chwili spełnienia warunków zawieszających i w konsekwencji ich uwolnienia, a zatem w chwili, kiedy posiadacz rachunku (powiernik) może uznać środki za faktycznie otrzymane do jego dyspozycji.

Zatem, z uwagi na specyfikę funkcjonowania rachunku powierniczego otwartego - środków wpływających na rachunek powierniczy nie można zaliczyć do przedpłat, zaliczek, zadatków, rat wymienionych w art. 19a ust. 8 ustawy (z chwilą ich wpłacania posiadacz rachunku nie ma możliwości rozporządzania nimi), bowiem decydującym kryterium dla uznania wpłacanych kwot na rachunek powierniczy za zapłatę lub jej część jest fakt, czy środki te zostały postawione do dyspozycji posiadacza rachunku, w ten sposób, że może on nimi swobodnie dysponować. Dopiero możliwość swobodnego dysponowania wpłaconymi środkami na rachunek powierniczy powoduje, że wpłacone kwoty uznaje się za zapłatę za wykonane świadczenie lub zaliczkę, przedpłatę.

Analiza powołanych wyżej przepisów prawa w kontekście przedstawionego we wniosku opisu sprawy prowadzi do wniosku, że środki pieniężne wpływające od nabywcy podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług dopiero w momencie wypłaty środków z rachunku powierniczego na Państwa rachunek bieżący - jeżeli wypłata ta nastąpi przed przeniesieniem na nabywcę prawa do rozporządzania lokalem jak właściciel.

W stosunku do wypłacanych przez Bank kwot z rachunku powierniczego na Państwa bieżący rachunek przed przeniesieniem na nabywcę prawa do rozporządzania lokalem jak właściciel, obowiązek podatkowy powstaje - zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy - w momencie, w którym środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym zostaną przez Bank zwolnione i będą mogli Państwo swobodnie nimi dysponować, a nie w momencie w momencie wpłaty tych środków przez nabywcę na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Natomiast w sytuacji, gdy przed wypłatą przez Bank środków pieniężnych z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na Państwa rzecz, dojdzie do dostawy lokalu, tj. przeniesienia prawa do rozporządzania lokalem jak właściciel, to obowiązek podatkowy powstanie u Państwa z chwilą dostawy lokalu, tj. z chwilą przeniesienia prawa do rozporządzania lokalem jak właściciel na jego nabywcę, zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy.

Zatem należy się z Państwem zgodzić, że w chwili wpływu środków pieniężnych od nabywcy na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy nie powstaje obowiązek podatkowy.

Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.