Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 maja 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku zastosowania zwolnienia do sprzedaży nieruchomości lokalowej przez Komornika. Uzupełniła go Pani pismami z 5 sierpnia 2026 r. i 27 sierpnia 2026 r. – w odpowiedzi na wezwania.

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w A. (dalej: Komornik lub Wnioskodawca) prowadzi na wniosek wierzycieli przeciwko Spółce A, (…) (dalej Dłużnik lub spółka dłużna), postępowanie egzekucyjne w sprawach o sygn. akt Km (…) oraz Km (…) z nieruchomości, oznaczonej jako: prawo własności nieruchomości lokalowej nr 1 zlokalizowanej w B. (lokal niemieszkalny).

W ramach prowadzonego postępowania, Wnioskodawca planuje zaspokojenie wierzytelności wierzycieli poprzez sprzedaż wyżej wskazanej nieruchomości Dłużnika.

Przedmiotem planowanej sprzedaży, w toku prowadzonego przez Komornika postępowania egzekucyjnego, będzie prawo własności nieruchomości lokalowej nr 1 zlokalizowanej w B. (lokal niemieszkalny) dla której Sąd Rejonowy A. Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą nr (…).

Dłużnikiem w sprawie jest spółka A Sp. z o.o. (…), jednakże obecnym właścicielem nieruchomości jest inna spółka tj. Spółka B Sp. z o.o., (…). Nieruchomość została bowiem zbyta przez spółkę dłużną po wszczęciu postępowania egzekucyjnego, wobec czego zgodnie – z dyspozycją art. 930 § 1 kpc, który stanowi, iż:

„Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a kolejni wierzyciele dłużnika mogą przyłączyć się do prowadzonej egzekucji. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy”

– egzekucja jest kontynuowana pomimo przeniesienia własności nieruchomości.

Z treści księgi wieczystej wynika, że spółka dłużna:

• nabyła prawo własności ww. nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego dnia (…) 2022 r. przed notariuszem AA z Kancelarii Notarialnej w C. – Rep A nr (…);
• zbyła ww. prawo własności na rzecz spółki B. Sp. z o.o. na mocy umowy przeniesienia własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długów oraz rozwiązanie przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego dnia (…) 2025 r. przed notariuszem BB z Kancelarii Notarialnej w C. – Rep A nr (…).

Ze sporządzonego dla nieruchomości operatu szacunkowego z dnia 6 marca 2026 r. wynika, że przedmiotowy lokal niemieszkalny nr 1 (lokal użytkowy) położony jest w budynku mieszkalno- usługowym zlokalizowanym w B.

Według księgi wieczystej powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 321,50 m². Lokal położony jest na pierwszej kondygnacji budynku (parterze). Składa się z trzech sali, czterech magazynów, czterech WC, szatni, trzech korytarzy, czterech zapleczy, kuchni oraz przejścia. Posiada wejście główne od strony publicznego parkingu przez wspólną komunikację oraz wyjście na podwórze. Informacje o rozkładzie pomieszczeń otrzymano od właściciela nieruchomości – nie posiłkowano się inwentaryzacją sporządzaną przy wyodrębnieniu lokali. Kotłownia jest częścią wspólną – umownie użytkowaną. Przy lokalu brak terenu dla wydzielenia dodatkowej części rekreacyjnej czy ogródka, zwiększających walory użytkowe dla tej funkcji nieruchomości.

Opis pomieszczeń:

Lokal składa się z następujących pomieszczeń:

•      sali restauracyjnej – stolarka okienna drewniana, sufity częściowo zdobione sztukaterią, ściany malowane, lamperia wyłożona drewnem, podłoga obłożona płytkami,   klimatyzacja;

•      dwóch pomieszczeń baru – stolarka okienna drewniana, ściany malowane, lamperia wyłożona drewnem, podłoga obłożona płytkami;

•      kuchni z zapleczem – podłoga i ściany płytki; zamontowane typowe wyposażenie gastronomiczne, w tym m. in. stoły ze stali, szafki, kuchnie gazowe z wyciągami,   zlewozmywaki; na suficie złuszczająca się farba oraz zamontowane kratki wentylacyjne, część płytek na podłodze wyszczerbiona;

•      WC – Podłoga i ściany płytki. Sufit malowany;

•      magazyny – podłoga płytki, ściany malowane oraz płytki;

•      ciągi komunikacyjne – podłoga płytki, ściany malowane, lamperia deski.

Standard wykończenia pomieszczeń niski typowy dla lat 90-tych ubiegłego wieku: okładziny noszą ślady częściowego zużycia, są także zabrudzone, w narożnikach częściowo wykwity wilgoci. Wykończenie starszego typu, widoczna eksploatacja, brak nowoczesnej aranżacji, łazienki w standardzie podstawowym. (…)

Budynek usługowy o funkcji hotelowo-gastronomicznej, stanowi zwartą zabudowę z budynkami ozn. punktami adresowymi (…). Posiada dwie kondygnacje nadziemne i przykryty jest dachem dwuspadowym. Wzniesiony w technologii tradycyjnej murowanej, o zwartej bryle na planie wielokąta. Konstrukcja ścian nośnych murowana. Obiekt przykryty jest dachem dwuspadowym o konstrukcji drewnianej, pokrytym dachówką i papą (dobudówka). Elewacje budynku wykończone są tynkiem zewnętrznym w jasnej kolorystyce, z dekoracyjnymi elementami w postaci gzymsów oraz opasek wokół otworów okiennych.

Układ funkcjonalny obiektu odpowiada funkcji hotelowo-gastronomicznej:

•      parter – pomieszczenia usługowe związane z działalnością gastronomiczną (sale restauracyjne, zaplecze kuchenne, pomieszczenia pomocnicze i techniczne) oraz   wejście główne od strony ulicy,

•      piętro – pomieszczenia noclegowe przeznaczone dla gości hotelowych wraz z komunikacją wewnętrzną,

•      poddasze – część mieszkalna (najprawdopodobniej) – nie dokonywano oględzin całego budynku.

Okna rozmieszczone są regularnie w elewacji, w dwóch poziomach odpowiadających kondygnacjom. Na elewacji frontowej zamocowane jednostki zewnętrzne instalacji klimatyzacyjnej.

Budynek znajduje się w stanie technicznym zadowalającym. Elewacje utrzymane są w dobrym stanie wizualnym, stolarka okienna jest kompletna, a pokrycie dachowe nie wykazuje widocznych uszkodzeń.

Forma architektoniczna jest prosta i typowa dla niewielkich obiektów hotelowych w zabudowie małych miast.

Ilość kondygnacji nadziemnych - 2

Ilość kondygnacji podziemnych - 1

Stan techniczny budynku - średni

Nieruchomość znajduje się w zasięgu infrastruktury technicznej w postaci sieci wodociągowej, energetycznej, kanalizacyjnej, telefonicznej, gazowej.

Goście odwiedzający przedmiotową nieruchomość korzystają z ogólnodostępnych miejsc postojowych na sąsiedniej działce o nr ewidencyjnym 1, wykorzystywanej jako wewnętrzna droga dojazdowa oraz miejsca parkingowe.

Dla terenu, na którym znajduje się budynek wielorodzinny, w którym zlokalizowana jest przedmiotowa nieruchomość lokalowa (lokal niemieszkalny), obowiązuje Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w północno-zachodniej, centralnej i południowej części wsi B., podjęty Uchwałą nr (…) Rady Gminy (…) z dnia 6 września 2016 r. Zgodnie z jego postanowieniami nieruchomość położona jest na terenach zabudowy usługowej (jednostka bilansowa 6U) oraz na terenach zabudowy mieszkaniowej (jednostka bilansowa 7MM).

Działka znajduje się na obszarze rejestrowanych zabytków archeologicznych.

Z informacji pozyskanych przez Komornika w trakcie podjętych pod ww. adresem w dniu 17 lutego 2026 r. czynności terenowych wynika, iż w lokalu prowadzona jest cały czas działalność gospodarcza (usługi gastronomiczne) – obecnie działalność prowadzona jest przez p. CC, dzierżawiącego lokal od obecnego właściciela – spółki B Sp. z o.o.

Z informacji przekazanych przez Szefa Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 czerwca 2025 r. i 7 sierpnia 2026 r. wynika, iż:

•      dłużna spółka figuruje w rejestrze podatników Urzędu Skarbowego w C. i jest zarejestrowana jako prowadząca działalność gospodarczą jako czynny podatnik podatku VAT;

•      dłużna spółka zadeklarowała w okresie od 1 stycznia 2020 r. do 6 czerwca 2025 r. szereg czynności majątkowych podlegających opodatkowaniu m.in. w zakresie obrotu nieruchomościami.

W dniach 6 sierpnia 2025 r., 18 lutego 2026 i 11 maja 2026 r. Komornik skierował do dłużnej spółki wezwania, w których zadał poniższe pytania dotyczące nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży:

1.  Czy dłużnik jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług?

2.  Czy dłużnik prowadzi/prowadził działalność gospodarczą na przedmiotowej nieruchomości?

3.  Czy nieruchomość, na której prowadzona jest działalność gospodarcza, jest w całości wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej czy również do innych celów? Jeżeli tak, to do jakich?

4.  Czy przedmiotową nieruchomość dłużnik nabył do celów prywatnych czy do celów działalności gospodarczej?

5.  W jaki sposób dłużnik nabył prawo własność przedmiotowej nieruchomość? Czy w związku z nabyciem nieruchomości wystawiona została faktura VAT? Jeśli tak, należy wskazać czy sprzedający podał na fakturze, że ww. sprzedaż części/całości nieruchomości podlega opodatkowaniu, ale korzysta ze zwolnienia od podatku VAT?

6.  Czy nabycie nieruchomości (poszczególnych działek, budynków, budowli) nastąpiło w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT? Czy z tytułu nabycia nieruchomości przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

7.  Czy dłużnik nabył grunt niezabudowany, czy w momencie nabycia był na nim budynek, czy dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem/ /wybudowaniem nieruchomości?

8.  Czy dłużnik prowadzi/prowadził działalność rolniczą, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 177 poz. 1054 ze zm.)?

9.  Czy dłużnik jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ww. ustawy?

10.  Czy na ww. działce znajdują się budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane? Jeśli tak, należy wskazać jakie?

11.  Czy na ww. działce, znajdują się urządzenia budowlane, o których mowa w art. 3 pkt 9 ustawy - Prawo budowlane? Jeśli tak, to należy wskazać, jakie oraz z którym budynkiem/budowlą są one powiązane?

12.  Jaki jest symbol PKOB, nazwa grupowania oraz wyszczególnienie każdego budynku/budowli, położonych na działce będącej przedmiotem sprzedaży wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316. ze zm.?

13.  Czy każdy budynek/budowla jest trwale związana z gruntem?

14.  Czy wszystkie naniesienia budowlane (budynki, budowle, urządzenia budowlane) zostały nabyte, czy wybudowane przez dłużnika? Należy wskazać datę nabycia lub wybudowania.

15.  Czy z tytułu wytworzenia/wybudowana każdego budynku/budowli/urządzenia budowlanego dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczany? Jeżeli nie, wskazać przyczyny.

16.  Czy z tytułu wytworzenia/wybudowania każdego budynku/budowli/urządzenia budowlanego dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku nałożonego? Jeśli nie, to należy wskazać przyczyny.

17.  Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku/budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 ze zm.)? Jeżeli tak, to należy wskazać dokładną datę. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich część po ich:

a)  wybudowaniu lub

b)  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumem u przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartość początkowej.

18.  W przypadku pozytywnej odpowiedzi na ww. pytanie, należy wskazać, kiedy (dokładna data) i w wyniku jakich czynność nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części?

19.  Jeżeli nastąpi pierwsze zasiedlenie części każdego budynku/budowli, to należy wskazać, w jakiej części?

20.  Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku/budowli upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

21.  W jaki sposób dłużnik wykorzystywał/wykorzystuje każdy budynek/budowlę? W szczególność należy wskazać:

a)  czy każdy budynek/budowla wykorzystywane były/są w działalności gospodarczej dłużnika i w jakim okresie?

b)  do jakich czynności był/jest wykorzystywany przez dłużnika każdy budynek/budowla, tj. czy do: czynności opodatkowanych podatkiem VAT, czynności zwolnionych od podatku VAT, czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?

22.  Czy przedmiotowa nieruchomość była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeżeli tak, to należy wskazać, kiedy budynek/budowla lub ich część zostały oddane w najem (należy wskazać dzień, miesiąc i rok).

23.  Czy na nieruchomości czynione były nakłady? Jeżeli tak, należy wskazać kto ponosił nakłady na ulepszenie budynków/budowli.

24.  Czy nakłady na ulepszenie każdego z budynku/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekraczały 30% wartości początkowej poszczególnych budynków/budowli? Jeśli tak, to należy wskazać (odpowiedzi na poniższe pytania należy udzielić tylko w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 23):

a)  kiedy takie wydatki były ponoszone?

b)  jakie budynki/budowle były ulepszone?

c)  czy nakłady ponoszone przez dłużnika na ulepszenie budynków/budowli stanowiły „przebudowę” rozumianą jako dokonanie istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany wykorzystania nieruchomości lub w celu znaczącej zmiany warunków zasiedlenia?

d)  czy w stosunku do wydatków na ulepszenie budynków/budowli, dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżania kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

e)  kiedy poszczególne budynki/budowle po dokonaniu ulepszeń zostały oddane do użytkowania? Należy wskazać dokładną datę.

f)   czy po oddaniu do użytkowania ulepszonych budynków/budowli miało miejsce pierwsze zasiedlenie tych budynków/budowli? Jeżeli tak, to należy wskazać dzień, miesiąc i rok, kiedy nastąpiło/nastąpi „pierwsze zasiedlenie”?

g)  w ramach jakich czynności nastąpiło pierwsze zasiedlenie ulepszonych budynków/budowli po oddaniu go do użytkowania?

h)  czy między pierwszym zasiedleniem ulepszonych budynków/budowli, a ich dostawą, upłynie okres dłuższy 2 lata?

i)    w jaki sposób, do jakich czynność dłużnik, najemca wykorzystywał ulepszone budynki/budowle po oddaniu ich do użytkowania?

j)    czy ulepszone budynki/budowle były/są udostępniane osobom trzecim na podstawie najmu, dzierżawy, itp.? Czy była/jest to czynność odpłatna czy nieodpłatna?

k)  czy ulepszony budynek/budowle były/są wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

25.  W przypadku, gdy nakłady na ulepszenie budynków/budowli ponosił najemca, to należy dodatkowo wskazać, czy między dłużnikiem, a najemcą ww. budynków/budowli doszło/dojdzie od rozliczenia nakładów poniesionych na ich ulepszenie? Jeśli tak, to należy wskazać:

a)  w jaki sposób nastąpiło/nastąpi rozliczenie nakładów (jednorazowo, częściowo) oraz czy nastąpi to przed sprzedażą czy po sprzedaży?

b)  czy w stosunku do rozliczonych nakładów dłużnikowi przysługiwało/będzie przysługiwało prawo do obniżania kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

26.  Czy istnieje część budynku przeznaczona na cele mieszkalne?

27.  W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 26. proszę wskazać powierzchnię użytkową części budynku przeznaczonej na cele mieszkalne?

28.  Czy część budynku przeznaczona na cele mieszkalne była wykorzystywana na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą? Jeśli tak, jaka powierzchnia była wykorzystywana na cele związane z działalnością?

29.  Czy część budynku przeznaczona na cele mieszkalne jest zaliczana do budownictwa objętego społecznym programom mieszkaniowym zgodnie z art. 41 pkt 12 ustawy o podatku od towarów i usług?

30.  W jaki konkretnie sposób nieruchomość była wykorzystywana w całym okresie jej posiadania przez dłużnika? Co się z nią działo od momentu jej nabycia przez dłużnika, jakim celom służyła?

31.  Czy Dłużnik prowadzi/prowadził działalność gospodarczą z wykorzystaniem przedmiotowej nieruchomości? Jeżeli tak, to prosimy wskazać:

a)  czy nieruchomość stanowiła/stanowi środek trwały w działalność gospodarczej prowadzonej przez Dłużnika, czy składniki tej nieruchomość (grunt, budynki, budowle) zostały wprowadzone do ewidencji oraz czy dokonywano odpisów amortyzacyjnych od poszczególnych składników?

b)  czy Dłużnik wycofał nieruchomość z działalność gospodarczej i przeznaczył ją wyłącznie na cele osobiste? Jeżeli tak, czy dokonał rozliczenia tej czynność na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług?

c)  jeżeli Dłużnik przeznaczył nieruchomość na cele osobiste, prosimy wskazać w jaki dokładnie sposób po wycofaniu z działalności nieruchomość była wykorzystywana? Czy była odpłatnie udostępniana na rzecz osób trzecich na podstawie umów cywilnoprawnych?

d)  jeżeli Dłużnik zakończył na przedmiotowej nieruchomości działalność, prosimy wskazać czy w związku z jej zakończeniem Dłużnik sporządził spis z natury zgodnie z art. 14 ustawy o podatku od towarów i usług, ujmując w tym spisie przeznaczoną do sprzedaży nieruchomość lub jej część i opodatkował przedmiotową nieruchomość? Czy podatek został odprowadzony? Jeżeli nie prosimy wskazać dlaczego?

32.  Czy do momentu wszczęcia egzekucji, nieruchomość była wykorzystywana przez Dłużnika do działalności gospodarczej?

33.  Czy wszystkie obiekty znajdujące się na działce stanowią budynki/budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725)? Prosimy wskazać odrębnie dla każdego obiektu znajdującego się na działce.

34.  Przez kogo budynki/budowle przedstawione na przedmiotowej nieruchomości zostały wybudowane? Jeśli przez Dłużnika, prosimy dodatkowo wskazać, czy przysługiwało Mu prawo do odliczenia podatku naliczonego z tego tytułu. Jeśli nie prosimy wskazać przyczyny. Prosimy wskazać dla każdego budynku/budowli odrębnie.

35.  Czy i kiedy (prosimy wskazać dokładną datę) budynku/budowle zostały oddane w użytkowanie pierwszemu nabywcy/użytkownikowi lub na własne potrzeby po wybudowaniu/nabyciu? Prosimy wskazać dla każdego budynku/budowli odrębnie.

36.  Czy nieruchomość była przez Dłużnika wykorzystywana w całym okresie posiadania wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług?

37.  W jaki sposób Dłużnik wykorzystywał/wykorzystuje każdy budynek/budowlę? Czy obiekty te wykorzystywane były/są w działalności gospodarczej Dłużnika?

Organ egzekucyjny zobowiązał również Dłużnika do wskazania informacji, czy zachodzą przesłanki określone w art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a oraz pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), determinujące ewentualne zwolnienia od podatku VAT w przypadku sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji komorniczej.

Ponadto w skierowanym do dłużnej spółki wezwaniu wskazano, iż zgodnie z treścią art. 82a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 685):

„Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku wprowadzonych na podstawie przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 2 i 3, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione”.

Poinformowano również, iż w przypadku braku przesłania na adres organu egzekucyjnego przedmiotowego oświadczenia, jeżeli wedle poczynionych w toku postępowania egzekucyjnego ustaleń, zajdzie wątpliwość co do konieczności opodatkowania sprzedaży egzekucyjnej oznaczonej wyżej nieruchomości podatkiem VAT organ egzekucyjny na podstawie wspomnianego wyżej przepisu uzna, iż sprzedaż nieruchomości, będącej przedmiotem niniejszej egzekucji winna zostać opodatkowana podatkiem VAT wg stawki podstawowej.

Na żadne z przesłanych wezwań (dwa przesłane drogą pocztową, jedno na adres e-mail, wskazany przez spółkę) dłużna spółka nie udzieliła odpowiedzi, pomimo deklaracji składanych zarówno do protokołu, jak i w trakcie kilkakrotnych rozmów telefonicznych.

W związku z tak przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca powziął wątpliwość w zakresie naliczenia, pobrania i odprowadzenia do właściwego urzędu skarbowego podatku VAT, jako płatnik podatku, z tytułu sprzedaży prawa własności zabudowanej nieruchomości oraz w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży nieruchomości w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego (pismo z 27 sierpnia 2026 r.)

W odpowiedzi na wezwanie do uzupełnienia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, zgodnie z którym zobowiązano Wnioskodawcę do doprecyzowana opisu zdarzenia przyszłego poprzez udzielenie odpowiedzi na następujące pytania:

1)  Czy nabycie nieruchomości lokalowej nr 1 zlokalizowanej w B. (lokal niemieszkalny) przez B. Sp. z o.o., obecnego właściciela, było czynnością opodatkowaną? Czy odbyło się w ramach pierwszego zasiedlenia lub w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia? Kiedy było pierwsze zasiedlenie lokalu?

2)  Czy z tytułu nabycia lokalu Spółce B. Sp. z o.o. przysługiwało prawo od odliczenia podatku naliczonego? Jeśli nie, to dlaczego?

3)  Czy Spółka B. Sp. z o.o. ponosiła wydatki na ulepszenie lokalu, w stosunku do 2/3 których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeśli tak:

a)  czy były one niższe niż 30 % wartości początkowej tej nieruchomości?

b)  czy Spółce B. Sp. z o.o. przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od tych wydatków?

4)  W przypadku, gdy nie będzie Pani dysponowała niezbędnymi informacjami, które są przedmiotem powyższych pytań, czy będzie to wynikało z Pani udokumentowanych działań?

Wnioskodawca informuje, iż nie dysponuje niezbędnymi informacjami, które są przedmiotem powyższych pytań. Powyższe pytania dotyczą spółki, w stosunku do której nie jest prowadzone postępowanie egzekucyjne, wobec powyższego Wnioskodawca nie ma możliwości uzyskania dokumentów umożliwiających udzielenie odpowiedzi na zadane pytania.

Po otrzymaniu wezwania z dnia 6 sierpnia 2026 r. tj. w dn. 20 sierpnia 2026 r. Wnioskodawca niezwłocznie zwrócił się w trybie art. 761 kpc do spółki B. Sp. z o.o. o udzielenie odpowiedzi na powyższe pytania. Wezwanie zostało przekazane na adres dla doręczeń elektronicznych wskazany w KRS oraz drogą mailową na adres mailowy, z którego w toku postępowania egzekucyjnego kontaktował się z tut. kancelarią wspólnik spółki B Sp. z o.o. p. DD. Do dnia dzisiejszego nie zostały komornikowi udzielone odpowiedzi na powyższe pytania.

Jednocześnie Wnioskodawca zaznacza, iż w rozmowach z przedstawicielami spółki dłużnej, będących jednocześnie przedstawicielami spółki B Sp. z o.o. wielokrotnie prosił o wskazanie informacji umożliwiających mu ustalenie czy transakcja sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, pomimo zapewnień do dnia dzisiejszego nie otrzymał takich informacji. Podejmowane przez Wnioskodawcę działania zostały udokumentowane w aktach egzekucyjnych.

Wobec powyższego Wnioskodawca informuje, iż nie jest w stanie udzielić odpowiedzi na pytania zawarte w skierowanym do Wnioskodawcy wezwaniu, ponadto w jego ocenie wynika to z udokumentowanych przez niego działań.

Pytanie

Czy w stosunku do planowanej przez Komornika sprzedaży nieruchomości lokalowej, stanowiącej lokal niemieszkalny nr 1 zlokalizowany w B. dla której Sąd Rejonowy w A. Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą nr (…) zastosowanie znajdzie norma wynikająca z przepisu art. 43 ust. 21 ustawy o VAT, w związku z tym, że udokumentowane działania Wnioskodawcy nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy prawa własności budynku zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy o VAT, a tym samym Wnioskodawca powinien przyjąć, że warunki zastosowania powyższych zwolnień od podatku nie zostały spełnione?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w stosunku do planowanej przez Komornika sprzedaży nieruchomości lokalowej, stanowiącej lokal niemieszkalny nr 1 zlokalizowany w B., dla której Sąd Rejonowy w A. Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą nr (…), zastosowanie znajdzie norma wynikająca z przepisu art. 43 ust. 21 ustawy o VAT, w związku z tym, że udokumentowane działania Wnioskodawcy nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy prawa własności lokalu zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy o VAT, a tym samym Wnioskodawca powinien przyjąć, że warunki zastosowania powyższych zwolnień od podatku nie zostały spełnione.

Na wstępie Wnioskodawca zauważa, iż na mocy art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.; dalej: ustawa o VAT) ustawodawca ustanowił komornika płatnikiem podatku VAT od dokonywanej w trybie egzekucji dostawy towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Z powyższego przepisu ustawy o VAT wynika, że komornik jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), zgodnie z którym płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez komornika sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem VAT, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik.

Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby z niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, przedmiotem planowanej dostawy jest prawo własności nieruchomości lokalowej – lokal niemieszkalny.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Dłużnikiem w niniejszej sprawie jest spółka handlowa – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, będąca czynnym płatnikiem podatku VAT, która w przedmiotowej nieruchomości prowadziła działalność gospodarczą (usługi gastronomiczne), obecnie w ww. lokalu tożsama działalność gospodarcza prowadzona jest przez p. CC, dzierżawiącego lokal od obecnego właściciela – spółki B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością na mocy umowy dzierżawy z dnia (…) 2025 r. Przy czym p. CC jest wspólnikiem spółki dłużnej A Sp. z o.o.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości, dłużna spółka będzie występowała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a planowana sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Co do zasady, stawka podatku zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie zaś do treści art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych wydanych na jej podstawie, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży stanowi nieruchomość lokalową, należy zatem dokonać oceny, czy jej planowana dostawa będzie mogła korzystać ze zwolnienia z VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego przepisu wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli zatem dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia tego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

W myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)  wybudowaniu lub

b)  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W toku prowadzonego przez Wnioskodawcę postępowania egzekucyjnego, dłużna spółka nie złożyła stosownych oświadczeń umożliwiających dokonanie oceny, czy planowana sprzedaż własności nieruchomości, będzie mogła korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT. Wnioskodawca nie jest i nie będzie w posiadaniu informacji o tym, czy i kiedy pierwsze zasiedlenie budynków miało miejsce, a także czy Dłużnik ponosił na lokal wydatki na ulepszenie. Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy, nie można uznać, że spełnione zostały warunki do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w odniesieniu do planowanej dostawy nieruchomości.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego wniosku, Wnioskodawca wskazał, że nie posiada informacji w zakresie tego, czy dłużnej spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego od wydatków ponoszonych na budynki oraz czy spółka ponosiła wydatki na ulepszenie lokalu, w stosunku do których przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, gdyż spółka nie odpowiedziała na wezwanie Komornika.

W związku z powyższym, Wnioskodawca nie jest i nie będzie w stanie stwierdzić, czy w przypadku planowanej sprzedaży nieruchomości, spełnione zostały warunki pozwalające na zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a zatem w ocenie Wnioskodawcy, planowana dostawa przedmiotowej nieruchomości nie będzie korzystała z powyższego zwolnienia z opodatkowania VAT.

Ustawa o VAT, w art. 43 ust. 1 pkt 2 przewiduje również zwolnienie z opodatkowania towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Powyższe zwolnienie, zdaniem Wnioskodawcy, również nie znajdzie zastosowania dla planowanej dostawy nieruchomości, gdyż Wnioskodawca nie posiada informacji w zakresie tego, czy nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy o VAT, jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18 ustawy o VAT, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione. W niniejszej sprawie, pomimo działań Wnioskodawcy, zamierzających do określenia istotnych dla sprawy faktów, działania te nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od spółki dłużnej, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do planowanej sprzedaży nieruchomości zwolnień z podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy o VAT.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, w stosunku do planowanej przez Komornika sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, zastosowanie znajdzie norma wynikająca z przepisu art. 43 ust. 21 ustawy o VAT, w związku z tym, że udokumentowane działania Wnioskodawcy nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy prawa własności budynku zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy o VAT, a tym samym Wnioskodawca powinien przyjąć, że warunki zastosowania powyższych zwolnień od podatku nie zostały spełnione.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług zostały określone w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”.

Art. 18 ustawy:

Komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów tej ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Art. 2 pkt 6 ustawy:

Aby czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi być wykonana przez podatnika.

Art. 15 ust. 1 ustawy:

Art. 15 ust. 2 ustawy:

Dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który będzie działał w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, należy wskazać, że w przypadku, gdy dłużnik - właściciel danej nieruchomości - jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży tej nieruchomości, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani komornikiem Sądowym. Na wniosek wierzycieli prowadzi Pani postępowanie egzekucyjne przeciwko spółce A. Planuje Pani zaspokojenie wierzytelności wierzycieli poprzez sprzedaż nieruchomości lokalowej (lokal niemieszkalny).

Nadmieniła Pani, że obecnym właścicielem nieruchomości jest inna spółka tj. B Sp. z o.o., ponieważ Spółka Dłużna zbyła nieruchomość po wszczęciu postępowania egzekucyjnego. Kontynuuje Pani postępowanie zgodnie z art. 930 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 468 ze zm.), na mocy którego:

W kwestii zbycia zajętej nieruchomości przez dłużników wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 7 lutego 2008 r. sygn. akt V CSK 426/07, w których stwierdził, że:

Pani wątpliwości dotyczą zastosowania art. 43 ust. 21 ustawy do planowanej dostawy nieruchomości, w związku z tym, że Pani udokumentowane działania nie doprowadziły do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy prawa własności budynku zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy o VAT, a tym samym powinna Pani przyjąć, że warunki zastosowania powyższych zwolnień od podatku nie zostały spełnione.

W rozpatrywanej sprawie sprzedaż w drodze licytacji komorniczej przedmiotowej nieruchomości, wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. W konsekwencji, transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, może korzystać ze zwolnienia od podatku.

Art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Art. 2 pkt 14 ustawy:

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania, w tym używania na potrzeby własnej działalności, jak również dostawa nieruchomości na rzecz pierwszego nabywcy.

Art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Aby zastosować zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dostawa towarów, musi spełniać łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

•      towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania, oraz

•      przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego ze wskazanych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, a wychodzenie poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik może zastosować ww. preferencje, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Przedstawiony we wniosku opis sprawy nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż zajętej przez Panią nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 czy pkt 10a ustawy. We wniosku brakuje informacji niezbędnych, aby móc jednoznacznie ocenić, czy planowana sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona od podatku na podstawie ww. przepisów. Brak niezbędnych informacji jest wynikiem podjętych przez Panią udokumentowanych działań potwierdzających brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od Spółki Dłużnej. Z opisu sprawy wynika, że trzykrotnie wezwała Pani Dłużnika (dwa razy drogą pocztową, jeden raz na adres e-mail, wskazany przez spółkę), dwukrotnie wezwała Pani obecnego właściciela nieruchomości (na adres do doręczeń elektronicznych oraz na adres e-mail) o udzielenie informacji niezbędnych do zastosowania zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ustawy. Ponadto podczas rozmów prosiła Pani przedstawicieli spółki dłużnej, będących jednocześnie przedstawicielami spółki B Sp. z o.o. o wskazanie mi informacji umożliwiających mi ustalenie czy transakcja sprzedaży nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT. Podejmowane przez Panią działania zostały udokumentowane w aktach egzekucyjnych.

Do sytuacji takiej, jaką Pani przedstawiła, zastosowanie znajduje art. 43 ust. 21 ustawy:

Wobec powyższego, dostawa towarów dokonana w trybie egzekucji, jest opodatkowana, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia, które podjął komornik (lub organ egzekucyjny) były z powodu dłużnika bezskuteczne.

W celu potwierdzenia albo wykluczenia możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dostawy nieruchomości zabudowanej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 bądź 10a ustawy należy oceniać warunki, na jakich aktualnie dokonywana jest transakcja sprzedaży.

W analizowanej sprawie należy jednak zwrócić uwagę, że nieruchomość należąca do Spółki Dłużnej A Sp. z o.o. została zbyta w trakcie postępowania egzekucyjnego na rzecz B Sp. z o.o., zwanej dalej Obecnym Właścicielem.

Zbycie nieruchomości opisanej przez Panią we wniosku nastąpi w ramach rozporządzania majątkiem należącym do Obecnego Właściciela. Tym samym, w opisanej sytuacji Obecnego Właściciela należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu tej transakcji, i to w odniesieniu do niego powinny być analizowane warunki zastosowania zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a oraz pkt 2 ustawy.

Wskazała Pani we wniosku, że podjęła Pani udokumentowane działania, aby uzyskać informacje niezbędne do potwierdzenia spełnienia warunków zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt 10a w odniesieniu do transakcji sprzedaży nieruchomości należącej do Obecnego Właściciela, jednak nie otrzymała ich Pani ani od Dłużnika, ani od Obecnego Właściciela.

W związku z powyższym, w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy. W przedstawionej przez Panią sytuacji należy przyjąć, że warunki zastosowania zwolnień nie są spełnione, przy czym ocena podjętych przez Panią działań nie była przedmiotem interpretacji. W konsekwencji planowana przez Panią sprzedaż nieruchomości lokalowej w drodze licytacji komorniczej będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Mimo że prawidłowo wskazuje Pani skutki podatkowe czynności, którą Pani planuje – tj. sprzedaży nieruchomości – w postaci braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku z uwagi na brak możliwości uzyskania niezbędnych informacji, jednak wiąże go Pani z osobą Dłużnika, a nie Obecnego Właściciela. W związku z tym Pani stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (pytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.