0114-KDIP4-1.4012.201.2026.2.RMA

Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie pytania nr 1 w części dotyczącej sprzedaży Działki Zabudowanej oraz nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1 w części dotyczącej sprzedaży Działek Niezabudowanych oraz w zakresie pytań nr 2 i 4.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

18 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 17 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości przez sprzedającego i prawa kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

A.A.

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania (art. 14r ust. 2 ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. -Ordynacja podatkowa, t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 z późn. zm.; dalej: Ordynacja podatkowa), zwany w niniejszym wniosku „Sprzedającym” (A.A.) jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania w Polsce. Sprzedający według stanu na dzień złożenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Jednakże w przypadku uznania, że w zakresie planowanej sprzedaży Sprzedający działa jako podatnik VAT, to do czasu dokonania transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku o interpretację zostanie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania, zwany w niniejszym wniosku „Kupującym” (B. sp. z o.o.) jest jednoosobową spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce. Kupujący jest w trakcie uzyskiwania rejestracji jako czynny podatnik VAT w Polsce. Kupujący najpóźniej do dnia dokonania transakcji będącej przedmiotem niniejszej interpretacji, tj. nabycia nieruchomości wskazanych w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego, będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce.

Sprzedający oraz Kupujący (dalej łącznie zwani również Zainteresowanymi) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości (dalej: Transakcja) położonej w (...) (dalej: Nieruchomość). Wskazana wyżej Nieruchomość składa się z trzech działek ewidencyjnych:

1)  działki nr 1 - zabudowanej budynkiem dwukondygnacyjnym stanowiącym halę magazynową z częścią administracyjną, a ponadto zbiornikiem odparowującym, dwoma zbiornikami na nieczystości ciekłe oraz parkingiem (dalej: Działka Zabudowana);

2)  działki nr 2 - niezabudowanej jakimikolwiek obiektami budowlanymi (dalej: Działka Niezabudowana 1);

3)  działki nr 3 - niezabudowanej jakimikolwiek obiektami budowlanymi (dalej: Działka Niezabudowana 2).

Opisana wyżej Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego na podstawie:

a)  umowy sprzedaży z dnia 23 września 1998 r. - akt notarialny (...);

b)  umowy sprzedaży z dnia 21 grudnia 2001 r. - akt notarialny (...);

c)  umowy majątkowej, umowy o częściowy podział majątku wspólnego oraz umowy zniesienia współwłasności z dnia 13 listopada 2012 r. - akt notarialny (...).

Czynności stanowiące podstawę nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego nie były opodatkowane VAT. Sprzedający nabył Nieruchomość w stanie niezabudowanym (działki gruntowe). Ponadto każda z tych czynności dotyczyła nabycia Nieruchomości do majątku prywatnego Sprzedającego.

Sprzedający nigdy nie prowadził formalnie zarejestrowanej działalności gospodarczej jako osoba fizyczna. W związku z tym przedmiotowa Nieruchomość nigdy nie była rozpoznawana jako składnik majątkowy działalności gospodarczej Sprzedającego (np. jako środek trwały). Ponadto Nieruchomość nigdy nie była przedmiotem wkładu do spółek kapitałowych, spółek osobowych ani jakiegokolwiek rodzaju wspólnych przedsięwzięć gospodarczych.

I. Charakterystyka Nieruchomości

Działka Zabudowana

Działka Zabudowana (tj. działka nr 1) położona jest w przeważającej części na terenie o przeznaczeniu: 7.PU, tj. tereny zabudowy produkcyjno-usługowej; w części objęta jest dodatkowo terenem o przeznaczeniu ZLZ, tj. tereny zalesień, ZL, tj. tereny lasów.

Na Działce Zabudowanej posadowiona jest hala magazynowa z częścią administracyjną oraz obiekty pomocnicze - zbiornik odparowujący, dwa zbiorniki na nieczystości ciekłe, parking (dalej również: Zabudowa). Przedmiotowe obiekty zostały wybudowane na Działce Zabudowanej przez uprzedniego dzierżawcę tej działki - spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Spółka z o.o.). Umowa dzierżawy Działki Zabudowanej pomiędzy Sprzedającym i Spółką z o.o. została zawarta w dniu 30 stycznia 2023 r. Na podstawie tej umowy dzierżawy Spółka z o.o. jako dzierżawca została upoważniona do wzniesienia Zabudowy na działce będącej przedmiotem dzierżawy (Działce Zabudowanej). Należy przy tym nadmienić, że w momencie zawierania umowy dzierżawy Działka Zabudowana była działką gruntową - tj. nie była jeszcze zabudowana żadnymi obiektami. Całość procesu inwestycyjnego związanego z wniesieniem Zabudowy zrealizowała Spółka z o.o., która poniosła wszelkie koszty budowy oraz występowała wobec organów administracji publicznej o niezbędne decyzje/zezwolenia.

Z tytułu dzierżawy Działki Zabudowanej Sprzedająca otrzymywała od Spółki z o.o. miesięczny czynsz dzierżawny, który nie był opodatkowany VAT.

Należy nadmienić, że całość Zabudowy znajdującej się na Działce Zabudowanej od momentu wzniesienia nie została oddana do użytkowania (w rozumieniu przepisów budowlanych), ani nie była w jakikolwiek sposób użytkowana gospodarczo przez Spółkę z o.o.

Działka Niezabudowana 1

Działka numer 2 (Działka Niezabudowana 1) stanowi grunty orne oznaczone symbolami „RIVb” i „RV” oraz rolne grunty zadrzewione i zakrzewione oznaczone symbolem „Lzr-RIVb”.

Na podstawie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Działka Niezabudowana 1 jest przeznaczona pod zabudowę produkcyjno-usługową - stanowi teren o przeznaczeniu: 3.PU, tj. tereny zabudowy produkcyjno-usługowej.

Działka Niezbudowana 2

Działka numer 3 (Działka Niezabudowana 2) stanowi grunty orne oznaczone symbolami „RIVb” i „RV” oraz rolne grunty zadrzewione i zakrzewione oznaczone symbolami „Lzr-RIVb” oraz „Lzr‑RV”.

Na podstawie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Działka Niezabudowana 2 jest przeznaczona pod zabudowę produkcyjno-usługową - stanowi teren o przeznaczeniu: 3.PU, tj. tereny zabudowy produkcyjno-usługowej.

Na niezabudowanych działkach ewidencyjnych (Działce Niezabudowanej 1 i Działce Niezabudowanej 2) Sprzedająca nigdy nie prowadziła jakiejkolwiek aktywności gospodarczej. Sprzedająca nie występowała również o jakiekolwiek decyzje dotyczące inwestycji budowlanych na tych działkach. Wspomniane niezabudowane działki były poddawane jedynie faktycznym pracom porządkowym, np. koszeniu trawy lub usuwaniu krzewów.

III. Umowa przedwstępna sprzedaży Nieruchomości i warunki przyszłej Transakcji

W związku z planowaną Transakcją - tj. sprzedażą Nieruchomości obejmującej wszystkie trzy ww. działki ewidencyjne - w dniu 2 października 2025 r. została zawarta umowa przedwstępna, na mocy której Sprzedający oraz Kupujący zobowiązali się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży Nieruchomości w terminie 30 dni od dnia ziszczenia się warunków umowy przyrzeczonej, nie później jednak niż do dnia 31 lipca 2026 r. (dalej: Umowa Przedwstępna).

Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej do wykonania Transakcji poprzez zawarcie umowy przyrzeczonej dojdzie, jeżeli spełnione zostaną między innymi następujące warunki:

a)  będzie obowiązywać ostateczna decyzja administracyjna o pozwoleniu na użytkowanie obiektów budowlanych posadowionych na Działce Zabudowanej;

b)  Kupujący uzyska ostateczne decyzje o środowiskowych uwarunkowaniach dla prowadzenia na Nieruchomości działalności gospodarczej w zakresie produkcji materiałów ciernych;

c)  Kupujący uzyska od właściwego operatora systemu dystrybucyjnego warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci elektromagnetycznej o odpowiednich parametrach;

d)  brak sprzeciwu właściwego organu w ustawowym terminie (30 dni) na dokonanie zmiany sposobu użytkowania budynku na Działce Zabudowanej lub wydanie zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu - w zakresie niezbędnym do prowadzenia przez Spółkę Kupującą działalności produkcji materiałów ciernych.

Ponadto Sprzedający w celu umożliwienia Kupującemu przygotowania Nieruchomości do planowanych inwestycji związanych z prowadzeniem produkcji materiałów ciernych zobowiązuje się w Umowie Przedwstępnej, że:

a)  udostępni Kupującemu Nieruchomość w celu wykonywania czynności przygotowawczych do inwestycji, m.in.:

• dokonywania pomiarów,
• wykonywania badań geotechnicznych,
• prowadzenia innych czynności niezbędnych dla planowanych inwestycji (z wyłączeniem robót budowlanych i dokonywania naniesień).

b)  umożliwi Kupującemu uzyskanie wszelkich rozstrzygnięć administracyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności:

• decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach,
• decyzji o pozwoleniu na budowę,
• decyzji o lokalizacji zjazdów,
• decyzji o zgodzie na wycinkę lub przesadzenie drzew i krzewów,
• decyzji wodnoprawnych,
• innych decyzji, zezwoleń, uzgodnień i zgód wymaganych w procesie inwestycyjnym.

c)  umożliwi Kupującemu składanie we własnym imieniu wszelkich oświadczeń, wniosków i pism koniecznych do uzyskania powyższych decyzji i uzgodnień.

d)  udzieli Kupującemu tytułu do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego);

e)  udzieli zgody na wejście na nieruchomość przez Kupującego lub osoby przez niego wskazanej;

f)   zapewni Kupującemu upoważnienie do dokonywania wszelkich uzgodnień technicznych dotyczących Nieruchomości.

W celu wykonania powyższych zobowiązań Sprzedający jest zobowiązany udzielić na żądanie Kupującego wszelkich koniecznych pełnomocnictw, zgód lub innego rodzaju upoważnień.

Sprzedający jest również zobowiązany nie zaskarżać (w trybie zwykłym ani nadzwyczajnym) decyzji lub jakichkolwiek innych rozstrzygnięć uzyskanych w stosunku do Nieruchomości przez Kupującego.

IV. Działalność Kupującego i przeznaczenie Nieruchomości

Kupujący jest spółką z o.o. należącą do międzynarodowej grupy działającej w sektorze przemysłowym. Przedmiotem działalności Kupującego będzie produkcja przemysłowa, w szczególności w zakresie okładzin ciernych, które będą sprzedawane do podmiotów z grupy (podmiotów powiązanych) lub zewnętrznych kontrahentów (podmiotów niepowiązanych). Nieruchomość jest zatem nabywana przez Kupującego w celu wykonywania produkcji przemysłowej towarów przeznaczonych do sprzedaży.

Kupujący, w związku z zamiarem prowadzenia na Nieruchomości działalności w zakresie produkcji okładzin ciernych, planuje zrealizować na Działkach Niezabudowanych inwestycję polegającą na budowie hal produkcyjnych i magazynowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą, natomiast obiekty posadowione na Działce Zabudowanej Kupujący zamierza dostosować do wyżej wskazanej działalności (dalej: Inwestycja).

Kupujący w zakresie opisanej wyżej działalności będzie działał jako czynny podatnik VAT. Jednocześnie należy wyjaśnić, że Kupujący nie zamierza wykonywać żadnych czynności zwolnionych z VAT w odniesieniu do Nieruchomości.

V. Dzierżawa Nieruchomości na rzecz Kupującego (umowa dzierżawy z dnia 2 października 2025 r.)

W celu przygotowania Nieruchomości do Inwestycji w tym samym dniu, w którym zawarto Umowę Przedwstępną (tj. w dniu 2 października 2025 r.) Sprzedający zawarł z Kupującym umowę dzierżawy Nieruchomości (dalej: Umowa Dzierżawy). Na mocy Umowy Dzierżawy Nieruchomość została wydana Kupującemu w dniu 1 listopada 2025 r. z prawem używania i pobierania pożytków naturalnych i cywilnych w granicach, w jakich nieruchomość może kształtować właściciel. Ponadto w związku z przeznaczeniem Nieruchomości do realizacji na niej Inwestycji Sprzedający upoważnił Kupującego do wykonywania wszelkich czynności niezbędnych do przygotowania Nieruchomości do realizacji Inwestycji. W szczególności na podstawie Umowy Dzierżawy Kupujący może dysponować Nieruchomością w celach budowlanych stosownie do art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, także Kupujący jest uprawniony do ubiegania się w imieniu własnym o:

a)  uzyskanie warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci elektromagnetycznej oraz umowy o odbiór energii elektrycznej;

b)  uzyskanie wszelkich decyzji administracyjnych, uzgodnień, pozwoleń lub opinii koniecznych do uzyskania pozwolenia na budowę oraz wszelkich innych decyzji, uzgodnień, pozwoleń lub opinii koniecznych do wybudowania, użytkowania i realizacji inwestycji oraz wszelkiej związanej z nią infrastruktury;

c)  dokonanie rozszerzenia sposobu użytkowania budynku na Działce Zabudowanej - w zakresie niezbędnym do prowadzenia przez Kupującego działalności produkcji materiałów ciernych.

W związku z zawarciem opisanej powyżej Umowy Dzierżawy, dotychczasowy stosunek dzierżawny dotyczący Nieruchomości, który łączył Sprzedającego ze Spółką z o.o., uległ rozwiązaniu.

Kupujący potencjalnie w okresie dzierżawy może użytkować Nieruchomość, w tym zabudowania znajdujące się na Działce Zabudowanej na cele własnej działalności gospodarczej. Użytkowanie Nieruchomości przez Kupującego na podstawie umowy dzierżawy będzie wykonywane najpóźniej do momentu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości na podstawie Umowy przedwstępnej, która spowoduje, że Kupujący stanie się właścicielem Nieruchomości. Biorąc pod uwagę, że ostateczny termin zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości (przeniesienia jej własności) przypada zgodnie z Umową Przedwstępną w dniu 31 lipca 2026 r., Kupujący może użytkować Nieruchomość jako dzierżawca maksymalnie przez 9 miesięcy - tj. w okresie od 1 listopada 2025 r. (data oddania Nieruchomości w dzierżawę) do 31 lipca 2026 r. W konsekwencji nie jest możliwe, aby Nieruchomość była użytkowana gospodarczo przez Kupującego przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości przez okres dłuższy niż 9 miesięcy.

Pytania

1)  Czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie stanowić wykonywanie przez Sprzedającego działalności gospodarczej rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2)  W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy sprzedaż Działki Zabudowanej (hali magazynowej wraz z towarzyszącą infrastrukturą) przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie opodatkowana VAT jako odpłata dostawa towarów i nie będzie zwolniona z opodatkowania VAT?

3)  W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy sprzedaż Działek Niezabudowanych przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie opodatkowana VAT jako odpłata dostawa towarów i nie będzie zwolniona z opodatkowania VAT?

4)  W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1 oraz twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 2 lub nr 3, czy Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w celu udokumentowania sprzedaży Działki Zabudowanej lub Działek Niezabudowanych, w zakresie w jakim ich dostawa podlega opodatkowaniu stawką 23% VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Na pytanie nr 1 należy udzielić odpowiedzi twierdzącej. Konsekwentnie również na pytania o nr od 2 do 4 również należy udzielić odpowiedzi twierdzącej.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych:

Uwaga wstępna dotycząca interesu Zainteresowanych w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111) występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy Transakcja podlega opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego wpływa na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego. Z punktu widzenia Kupującego, określenie czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT bezpośrednio wpływa na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), ma prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron planowanej Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Ad. 1

Podatnikiem zobowiązanym do uiszczenia podatku od towarów i usług jest co do zasady podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, które prowadzą samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jednocześnie, na mocy art. 15 ust. 2 ustawy, przez działalność gospodarczą rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włączając w to podmioty pozyskujące zasoby naturalne, rolników oraz działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność taka obejmuje w szczególności ciągłe wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych dla celów zarobkowych.

Z przywołanych przepisów wynika, że status podatnika VAT należy oceniać w odniesieniu do konkretnej transakcji. Stanowisko to potwierdza wprost art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, zgodnie z którym za podatnika VAT można uznać każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą. Wobec tego kluczowe znaczenie ma charakter podejmowanych przez dany podmiot czynności. Jeżeli czynności te wykazują cechy działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o VAT, należy uznać, że w zakresie ich wykonywania podmiot ten występuje jako podatnik VAT. Pozostałe okoliczności danej transakcji posiadają funkcję pomocniczą w ustaleniu statusu podatnika. W szczególności o statucie podatnika VAT nie przesądza wpis do rejestru podatników VAT lub podjęcie jednorazowego działania. Uwagę na brak takiej zależności zwrócił NSA w wyroku z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w którym stwierdził, że formalny status podmiotu jako podatnika figurującego w rejestrze VAT, jak również fakt, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem powtarzalności, nie mogą samodzielnie przesądzać o jej opodatkowaniu. Każdorazowo konieczne jest ustalenie, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika VAT.

W celu dokonania tej oceny należy rozważyć, czy działania Sprzedającej w związku z planowaną transakcją posiadają profesjonalny charakter, a przedmiot transakcji jest wykorzystywany w sposób ciągły w celach zarobkowych.

O profesjonalnym charakterze podejmowanych działań świadczy sposób ich wykonywania, odpowiadający zachowaniom typowym dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, takich jak producenci, handlowcy czy usługodawcy.

W kontekście spełnienia omawianych przesłanek dotyczących nieruchomości, TSUE przedstawił swoje stanowisko w wyroku z dnia 3 kwietnia 2025 r. (sygn. C-213/24, Grzera). Trybunał wskazał w nim, że w przypadku nieruchomości przesłanki kwalifikujące działania jako działalność gospodarczą mogą wynikać z podejmowanych przez właściciela lub za jego zgodą działań zmierzających do przygotowania nieruchomości do inwestycji, w szczególności o profesjonalnym działaniu mogą świadczyć:

• podział nieruchomości na mniejsze działki,
• zmiana przeznaczenia gruntów (np. z rolnych na budowlane),
• uzbrojenie działek w media,
• uzyskanie odpowiednich zezwoleń administracyjnych,
• przygotowanie dokumentacji niezbędnej do zawarcia umów sprzedaży,
• uzbrojenie działki,
• wydzielenie dróg wewnętrznych,
• uzyskanie decyzji o zagospodarowaniu terenu,
• zakup nieruchomości z zamiarem jej odsprzedaży,
• czynności marketingowe wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia,
• profesjonalne podejście do sprzedaży.

W tym samym wyroku TSUE wskazał, że nawet osoba fizyczna, która powierza wykonywanie czynności podmiotom zewnętrznym (np. pośrednikom, geodetom, deweloperom), może zostać zakwalifikowana jako podatnik VAT. Zdaniem Trybunału, jeżeli całokształt jej działań ma charakter profesjonalny, zorganizowany i ciągły, odpowiada klasycznej „działalności gospodarczej” w rozumieniu dyrektywy VAT 2006/112/WE, to jej transakcje nieruchomościowe podlegają opodatkowaniu VAT.

Stanowisko TSUE znajduje odzwierciedlenie w praktyce polskich organów podatkowych. Przykładowo, w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (sygn. 0111-KDIB3-3.4012.100.2025.4.AW) uznano, że udzielenie profesjonalnemu pełnomocnikowi szerokiego upoważnienia do przygotowania działki do sprzedaży, w tym m.in. uzyskania zezwoleń budowlanych, może uzasadniać uznanie osoby fizycznej sprzedającej tę działkę za podatnika VAT.

Opierając się na dotychczasowej praktyce organów w Interpretacji indywidualnej z dnia 11 grudnia 2024 r. znak: 0113-KDIPT1-1.4012.722.2024.2.MGO Dyrektor KIS wskazał, że:

• udzielenie nabywcy upoważnienia do uzyskania pozwolenia na budowę i dokonania oceny warunków technicznych działki,
• przyznanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w celu uzyskania niezbędnych decyzji administracyjnych,
• udzielenie upoważnień do występowania o pozwolenia i uzgodnienia (w tym dotyczące rozbiórki, zjazdu z drogi publicznej czy usunięcia drzew i krzewów),

wpływają na wzrost atrakcyjności i wartości nieruchomości, co przesądza o jej wykorzystaniu w ramach działalności gospodarczej.

Z kolei przesłanka ciągłości wykorzystywania składników majątku oznacza ich długotrwałe lub powtarzalne używanie. W konsekwencji czerpanie przychodów z takiego składnika majątku stanowi przesłankę prowadzenia działalności gospodarczej. Wobec tego zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych, takie wykorzystywanie towarów może polegać na ich przekazaniu w stosunki obligacyjne, np. dzierżawę, najem czy leasing. Wobec tego w kontekście niniejszej sprawy szczególną uwagę należy zwrócić na stosunek dzierżawy. Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071) przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Istota umowy dzierżawy polega na tym, że wydzierżawiający świadczy na rzecz dzierżawcy odpłataną usługę w postaci oddania rzeczy do używania oraz pobierania pożytków. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz zobowiązuje się uiścić ustalone wynagrodzenie. W ten sposób zatem zachodzi bezpośredni związek między świadczeniem wydzierżawiającego a otrzymywaną przez niego opłatą.

W efekcie dzierżawa nieruchomości jako czynność wykonywana w sposób ciągły i w celach zarobkowych (tj. prowadząca do uzyskania korzyści majątkowych w postaci wynagrodzenia pieniężnego lub świadczenia innego rodzaju), spełnia znamiona odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT. Z tego względu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT. W konsekwencji stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT (0112-KDIL1-2.4012.171.2022.2.BG, 0113-KDIPT1-2.4012.55.2023.2.SM).

W tym kontekście należy zauważyć, że Sprzedająca wykonywała na Nieruchomości działalność polegającą na jej wydzierżawianiu. Pierwsza umowa dzierżawy zawarta przez Sprzedającego dotyczyła oddania Spółce z o.o. w dzierżawę wyłącznie Działki Zabudowanej. Natomiast kolejna umowa dzierżawy, zawarta przez Sprzedającego z Kupującym, obejmowała już całą Nieruchomość (tj. Działkę Zabudowaną i Działki Niezabudowane) oraz została zawarta w związku z umową przedwstępną z dnia 2 października 2025 r. w celu umożliwienia Kupującemu korzystania z Nieruchomości na potrzeby przygotowania do Transakcji. W obu przypadkach wydzierżawianie przez Sprzedającego ma charakter odpłatny.

Ponadto Umowa Przedwstępna i Umowa dzierżawy zawarta przez Sprzedającego z Kupującym przewiduje podjęcie przez Kupującego szeregu czynności wpływających na stan Nieruchomości, mając na celu przygotowanie Inwestycji. Działania podejmowane w związku z planowaną Inwestycją obejmują w szczególności: uzyskanie warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej oraz zawieranie umów dotyczących przyłączenia i odbioru energii elektrycznej; przeprowadzanie pomiarów, badań geotechnicznych oraz innych czynności niezbędnych do realizacji inwestycji; uzyskanie wymaganych decyzji administracyjnych, pozwoleń, uzgodnień i opinii koniecznych do uzyskania pozwolenia na budowę, realizacji inwestycji oraz jej późniejszego użytkowania wraz z infrastrukturą towarzyszącą, a także dokonanie zmiany sposobu użytkowania budynku na Działce Zabudowanej w zakresie umożliwiającym prowadzenie przez Kupującego działalności w zakresie produkcji materiałów ciernych.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że poprzez zawarcie Umowy Przedwstępnej oraz oddanie Nieruchomości w dzierżawę Kupującemu podejmującemu działania analogiczne do czynności wykonywanych zawodowo przez podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami - a które to działania miały bezpośredni wpływ na sytuację prawnopodatkową Sprzedającego - Sprzedający wykazał aktywność porównywalną do aktywności takich podmiotów.

Zakres Przedmiotowy

Zakładając, że Sprzedający jako strona Transakcji, spełnia osobowe przesłanki do występowania w charakterze podatnika podatku VAT, trzeba rozważyć, czy Nieruchomość może stanowić przedmiot dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT. Na wstępnie należy zaznaczyć, że przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT co do zasady może być wyłącznie majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej, a nie majątek prywatny.

Warto podkreślić, że choć pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje w przepisach Ustawy o VAT, to jego znaczenie zostało wyprowadzone w drodze wykładni art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT oraz ugruntowane w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Kluczowe znaczenie w tym zakresie ma wyrok TSUE z dnia 4 maja 1995 r. w sprawie C-291/92, Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht, w którym Trybunał analizował opodatkowanie sprzedaży przez podatnika VAT części majątku niewykorzystywanej w działalności gospodarczej, lecz służącej jego celom osobistym.

W orzeczeniu tym TSUE wskazał, że „majątek prywatny” stanowi tę część majątku osoby fizycznej, która nie jest przeznaczona ani wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Aby dany składnik majątkowy mógł zostać uznany za majątek prywatny, podatnik musi przez cały okres jego posiadania wykazywać zamiar wykorzystywania go wyłącznie do celów osobistych, przykładowo poprzez wzniesienie budynku mieszkalnego dla zaspokojenia własnych potrzeb życiowych.

Stanowisko to zostało następnie potwierdzone w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. C‑25/03, Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to taki, który służy zaspokajaniu potrzeb własnych podatnika, a nie działalności gospodarczej (0113-KDIPT1-2.4012.767.2025.2.AJB).

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych Sprzedający działa w sposób ciągły i profesjonalny, oddając Nieruchomość w dzierżawę. W szczególności w kontekście niniejszego pytania nr 1 kluczowa jest okoliczność, że Sprzedający całość Nieruchomości wydzierżawia na rzecz Kupującego, który w stosunku do Nieruchomości może podejmować działania faktyczne i prawne mające na celu przygotowanie Nieruchomości do przyszłej działalności gospodarczej Kupującego w postaci produkcji okładzin ciernych. Należy przy tym podkreślić, że osiągnięcie przez Kupującego celu w postaci przygotowania Nieruchomości do przygotowywanej działalności gospodarczej (np. uzyskanie przez Kupującego odpowiednich decyzji środowiskowych) zostało w Umowie Przedwstępnej określone w katalogu warunków dokonania Transakcji - tj. zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości. Biorąc pod uwagę powyższe należy uznać, że sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego będzie na gruncie regulacji dotyczących podatku VAT stanowić działalność gospodarczą Sprzedającego. W związku z tym dokonując dostawy Nieruchomości na rzecz Kupującego w wykonaniu Umowy Przedwstępnej Sprzedający będzie występować w charakterze podatnika podatku VAT, stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad. 2

W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, zdaniem Zainteresowanych uznać należy, że sprzedaż Działki Zabudowanej przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie opodatkowana VAT jako odpłata dostawa towarów (hali magazynowej wraz z towarzysząca infrastrukturą) i nie będzie objęta jakimkolwiek przedmiotowym zwolnieniem z VAT.

Sprzedaż Działki Zabudowanej w istocie, stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, stanowi dostawę budynku (hali) i towarzyszących mu obiektów budowlanych. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, wspomniany budynek wraz z infrastrukturą znajdujące się na Działce Zabudowanej nie został oddany do użytkowania (w rozumieniu przepisów budowlanych), ani nie był w jakikolwiek sposób użytkowany gospodarczo przed oddaniem Nieruchomości w dzierżawę Kupującemu, tj. przed dniem 1 listopada 2025 r. Powyższe oznacza, że zabudowania znajdujące się na Działce Zabudowanej nie były przedmiotem pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przed oddaniem Działki Zabudowanej w dzierżawę Kupującemu.

W tym kontekście należy również zauważyć, że ostateczny termin zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości (przeniesienia jej własności na Kupującego) przypada zgodnie z Umową Przedwstępną w dniu 31 lipca 2026 r. Zatem Kupujący może potencjalnie użytkować Nieruchomość jako dzierżawca maksymalnie przez 9 miesięcy - tj. w okresie od 1 listopada 2025 r. (data oddania Nieruchomości w dzierżawę) do 31 lipca 2026 r. W efekcie, nawet jeżeli w ramach dzierżawy Nieruchomości na rzecz Kupującego wystąpi pierwsze zasiedlenie (art. 2 pkt 14 ustawy o VAT) zabudowy znajdującej się na Działce Zabudowanej, to okres pomiędzy sprzedażą Nieruchomości (Działki Zabudowanej), a pierwszym zasiedleniem nie przekroczy 9 miesięcy.

Powyższe oznacza, że sprzedaż Działki Zabudowanej będzie odbywać się przed pierwszym zasiedleniem znajdujących się na niej zabudowań lub przed upływem 2 lat od momentu pierwszego zasiedlenia. W tych okolicznościach dostawa Działki Zabudowanej nie będzie objęta zwolnieniem z VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ad. 3

W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, zdaniem Zainteresowanych stwierdzić należy, że sprzedaż Działki Niezabudowanej 1 oraz Działki Niezabudowanej 2 (Działek Niezabudowanych) przez Sprzedającego na rzecz Kupującego dokonana w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT.

Działka Niezabudowana 1 oraz Działka Niezabudowana 2 są położone na obszarze przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod funkcję „3.PU - tereny zabudowy produkcyjno-usługowej”. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W świetle powyższego spełniona jest przesłanka określenia tych gruntów jako „terenów budowlanych”. Zgodnie art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT za „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W świetle powyższego Działki Niezabudowane stanowią tereny budowlane według ustawy o VAT. W konsekwencji, sprzedaż Działki Niezabudowanej 1 oraz Działki Niezbudowanej 2 przez podatnika VAT (Sprzedającego) nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT. W szczególności, w przypadku Działek Niezabudowanych nie będzie mieć zastosowania zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ad. 4

Zgodnie z treścią art. 86 ust. 1 ustawy o VAT podatnikowi, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W sytuacji, gdy dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie w celu wykonywania czynności opodatkowanych VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całej kwoty podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu lub wytworzeniu.

Ponadto, w myśl postanowień art. 86 ust. 10, ust. 10b oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych towarów lub usług powstał obowiązek podatkowy lub alternatywnie w deklaracji podatkowej za jeden z trzech kolejnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w okresie, w którym podatnik otrzymał fakturę dokumentującą nabycie. W sytuacji, gdy kwota podatku naliczonego przewyższy kwotę podatku należnego, nadwyżka podlega zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT (np. interpretacja indywidualna z dnia 29 października 2025 r., wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, znak: 0111-KDIB3-3.4012.530.2025.3.AW).

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, po nabyciu Nieruchomości Kupujący planuje prowadzić na niej działalność gospodarczą w zakresie produkcji materiałów ciernych. Po realizacji Inwestycji na Nieruchomości, Kupujący będzie wykorzystywać ją w ramach działalności gospodarczej, która będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Działalność ta podlega co do zasady opodatkowaniu VAT, przy czym Kupujący nie zamierza wykonywać żadnych czynności zwolnionych z VAT w odniesieniu do Nieruchomości. W konsekwencji nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie bezpośrednio związane z wykonywaniem przez niego w przyszłości czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwana dalej „ustawą”.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 2 pkt 6 i pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:

6) towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii;

22) sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1)  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2)  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3)  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby czynność była opodatkowana, musi być wykonana przez podatnika, działającego w ramach działalności gospodarczej.

Art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny. Pozwala uznać za podatnika każdy podmiot, który prowadzi określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Status podatnika VAT wynika również z okoliczności dokonania czynności, które podlegają opodatkowaniu tym podatkiem. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż, majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednak każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Dla opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest również, czy w celu sprzedaży zbywca podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy (co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług), czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że czynności danej osoby przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Zasadne jest odwołanie się w niej do treści orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestia opodatkowania sprzedaży działek była przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z treści orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku TSUE stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

W rozumieniu statusu podatnika może pomóc orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07. NSA stwierdził, że formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z dokonanej wyżej analizy przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dla określenia, że konkretnej dostawy dokonuje podatnik podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług dla określenia jego praw i obowiązków. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W pierwszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą uznania sprzedaży Nieruchomości za działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, która będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak Państwo wskazali, Nieruchomość składa się z trzech działek ewidencyjnych, tj. m.in.:

• działki nr 1 - zabudowanej budynkiem dwukondygnacyjnym stanowiącym halę magazynową z częścią administracyjną, a ponadto zbiornikiem odparowującym, dwoma zbiornikami na nieczystości ciekłe oraz parkingiem (Działka Zabudowana).

Aby rozstrzygnąć ww. problem w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w związku ze sprzedażą tej działki będzie Pani (Sprzedająca) podatnikiem podatku od towarów i usług dokonującym odpłatnej dostawy towarów.

Za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga jednak oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęła i podejmie Pani w odniesieniu do Działki Zabudowanej przed jej sprzedażą i ustalić, czy spełnia Pani przesłanki do uznania jej za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu tej sprzedaży.

W rozpatrywanej sprawie istotne jest to, że Działka Zabudowana była dzierżawiona. Jak wskazano we wniosku, na Działce Zabudowanej posadowiona jest hala magazynowa z częścią administracyjną oraz obiekty pomocnicze - zbiornik odparowujący, dwa zbiorniki na nieczystości ciekłe, parking. Przedmiotowe obiekty zostały wybudowane na Działce Zabudowanej przez uprzedniego dzierżawcę tej działki - spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. Umowa dzierżawy Działki Zabudowanej pomiędzy Panią i Spółką z o.o. została zawarta 30 stycznia 2023 r. Na podstawie tej umowy dzierżawy Spółka z o.o. jako dzierżawca została upoważniona do wzniesienia Zabudowy na działce będącej przedmiotem dzierżawy. Z tytułu dzierżawy Działki Zabudowanej otrzymywała Pani od Spółki z o.o. miesięczny czynsz dzierżawny, który nie był opodatkowany VAT. W związku z zawarciem nowej umowy dzierżawy (tj. umowy dzierżawy z 2 października 2025 r. dotyczącej całej Nieruchomości na rzecz Kupującego), dotychczasowy stosunek dzierżawny dotyczący nieruchomości (Działki Zabudowanej), który łączył Panią ze Spółką z o.o., uległ rozwiązaniu.

Art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony - zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Dzierżawa działki gruntu stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem dzierżawa Działki Zabudowanej (umowa z 30 stycznia 2023 r.) stanowiła odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy dzierżawy spowodowało wyłączenie nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania przez Panią Działki Zabudowanej sprawił, że była ona wykorzystywana w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Tym samym dokonując dostawy Działki Zabudowanej nie będzie Pani dokonywać zbycia majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany przez Panią w działalności gospodarczej.

Zatem skoro w tym zakresie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę do uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż Działki Zabudowanej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Przedmiotem dostawy będą również:

• działka nr 2 - niezabudowana jakimikolwiek obiektami budowlanymi (Działka Niezabudowana 1);
• działka nr 3 - niezabudowana jakimikolwiek obiektami budowlanymi (Działka Niezabudowana 2).

Na ww. działkach nigdy nie prowadziła Pani jakiejkolwiek aktywności gospodarczej. Nie występowała Pani również o jakiekolwiek decyzje dotyczące inwestycji budowlanych na tych działkach. Wspomniane niezabudowane działki były poddawane jedynie faktycznym pracom porządkowym, np. koszeniu trawy lub usuwaniu krzewów.

W związku z planowaną Transakcją - tj. sprzedażą Nieruchomości obejmującej wszystkie trzy ww. działki ewidencyjne - 2 października 2025 r. została zawarta umowa przedwstępna, na mocy której Pani oraz Kupujący zobowiązali się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży Nieruchomości w terminie 30 dni od dnia ziszczenia się warunków umowy przyrzeczonej, nie później jednak niż do dnia 31 lipca 2026 r.

Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej do wykonania Transakcji poprzez zawarcie umowy przyrzeczonej dojdzie, jeżeli spełnione zostaną określone warunki.

W celu umożliwienia Kupującemu przygotowania Nieruchomości do planowanych inwestycji związanych z prowadzeniem produkcji materiałów ciernych zobowiązuje się Pani w Umowie Przedwstępnej, że:

a)  udostępni Kupującemu Nieruchomość w celu wykonywania czynności przygotowawczych do inwestycji, m.in.:

• dokonywania pomiarów,
• wykonywania badań geotechnicznych,
• prowadzenia innych czynności niezbędnych dla planowanych inwestycji (z wyłączeniem robót budowlanych i dokonywania naniesień).

b)  umożliwi Kupującemu uzyskanie wszelkich rozstrzygnięć administracyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności:

• decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach,
• decyzji o pozwoleniu na budowę,
• decyzji o lokalizacji zjazdów,
• decyzji o zgodzie na wycinkę lub przesadzenie drzew i krzewów,
• decyzji wodnoprawnych,
• innych decyzji, zezwoleń, uzgodnień i zgód wymaganych w procesie inwestycyjnym.

c)  umożliwi Kupującemu składanie we własnym imieniu wszelkich oświadczeń, wniosków i pism koniecznych do uzyskania powyższych decyzji i uzgodnień.

d)  udzieli Kupującemu tytułu do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego).

e)  udzieli zgody na wejście na nieruchomość przez Kupującego lub osoby przez niego wskazanej.

f)   zapewni Kupującemu upoważnienie do dokonywania wszelkich uzgodnień technicznych dotyczących Nieruchomości.

W celu wykonania powyższych zobowiązań jest Pani zobowiązana udzielić na żądanie Kupującego wszelkich koniecznych pełnomocnictw, zgód lub innego rodzaju upoważnień.

Ponadto - w celu przygotowania Nieruchomości do Inwestycji - w tym samym dniu, w którym zawarto Umowę Przedwstępną (tj. 2 października 2025 r.), zawarła Pani z Kupującym umowę dzierżawy Nieruchomości. W szczególności na podstawie Umowy Dzierżawy Kupujący może dysponować Nieruchomością w celach budowlanych stosownie do art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, także Kupujący jest uprawniony do ubiegania się w imieniu własnym o:

a)  uzyskanie warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci elektromagnetycznej oraz umowy o odbiór energii elektrycznej;

b)  uzyskanie wszelkich decyzji administracyjnych, uzgodnień, pozwoleń lub opinii koniecznych do uzyskania pozwolenia na budowę oraz wszelkich innych decyzji, uzgodnień, pozwoleń lub opinii koniecznych do wybudowania, użytkowania realizacji inwestycji i wszelkiej związanej z nią infrastruktury;

c)  dokonanie rozszerzenia sposobu użytkowania budynku na Działce Zabudowanej - w zakresie niezbędnym do prowadzenia przez Kupującego działalności produkcji materiałów ciernych.

Rozstrzygając kwestię opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. działek gruntu - Działki Niezabudowanej 1 i Działki Niezabudowanej 2 należy wskazać, że zobowiązała się Pani udzielić na żądanie Kupującego wszelkich koniecznych pełnomocnictw, zgód lub innego rodzaju upoważnień w celu wykonania Pani zobowiązań wynikających z Umowy Przedwstępnej dotyczących umożliwienia Kupującemu przygotowania Nieruchomości do planowanych inwestycji związanych z prowadzeniem produkcji materiałów ciernych. Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej do wykonania Transakcji poprzez zawarcie umowy przyrzeczonej dojdzie, jeżeli spełnione zostaną określone warunki (będzie obowiązywać ostateczna decyzja administracyjna o pozwoleniu na użytkowanie obiektów budowlanych posadowionych na Działce Zabudowanej; Kupujący uzyska ostateczne decyzje o środowiskowych uwarunkowaniach dla prowadzenia na Nieruchomości działalności gospodarczej w zakresie produkcji materiałów ciernych; Kupujący uzyska od właściwego operatora systemu dystrybucyjnego warunki przyłączenia Nieruchomości do sieci elektromagnetycznej o odpowiednich parametrach, itd.).

Te czynności nastąpią, w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednak udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu umożliwiającego podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego (udostępnienie Nieruchomości w celu wykonywania czynności przygotowawczych do inwestycji, umożliwienie uzyskania wszelkich rozstrzygnięć administracyjnych dotyczących Nieruchomości, umożliwienie składania we własnym imieniu wszelkich oświadczeń, wniosków i pism koniecznych do uzyskania powyższych decyzji i uzgodnień) nie jest staraniem Sprzedającej - Pani, która przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W rozpatrywanej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca - Kupujący - już się zgłosił, a właściciel nieruchomości (Pani) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jej nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy i podnieść jego cenę.

Ponadto - w celu przygotowania Nieruchomości do Inwestycji, w tym samym dniu, w którym zawarto Umowę Przedwstępną, zawarła Pani z Kupującym umowę dzierżawy Nieruchomości. W szczególności na podstawie Umowy Dzierżawy Kupujący może dysponować Nieruchomością w celach budowlanych stosownie do art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego; jest m.in. uprawniony do ubiegania się w imieniu własnym o uzyskanie warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, uzyskania wszelkich decyzji administracyjnych koniecznych do uzyskania pozwolenia na budowę i in.

Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia. Należy podkreślić, że kupujący wykonuje te czynności we własnym interesie dla zrealizowania własnych celów gospodarczych, tak aby przystosować nieruchomość do swoich potrzeb.

Istotne w analizowanej sprawie jest również to, że na ww. działkach nigdy nie prowadziła Pani jakiejkolwiek aktywności gospodarczej; nie występowała Pani również o jakiekolwiek decyzje dotyczące inwestycji budowlanych na tych działkach.

W związku z powyższymi okolicznościami należy stwierdzić, że w odniesieniu do sprzedaży ww. nieruchomości - Działki Niezabudowanej 1 i Działki Niezabudowanej 2 nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że ich sprzedaż będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła/podejmie Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pani aktywność w tym zakresie w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C‑180/10 i C-181/10.

Wszelkie czynności wykonane przez Kupującego na mocy udzielonego jej przez Panią pełnomocnictwa zostaną zrealizowane w interesie przyszłego, skonkretyzowanego nabywcy, a ich ewentualne nieziszczenie się doprowadzić może w swoich skutkach do odstąpienia od zawarcia z Panią umowy przyrzeczonej. Podjęte przez Kupującego działania oraz ich efekty w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej nie wpłyną na poziom atrakcyjności nieruchomości dla innego nabywcy.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz Kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pani z tego powodu uznana za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Zatem dokonując sprzedaży Działki Niezabudowanej 1 i Działki Niezabudowanej 2 będzie Pani korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Rozstrzygnięcie w tej części jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (wyroki NSA: z 6 listopada 2024 r., sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r., sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r., sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r., sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r., sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r., sygn. akt I FSK 1675/20).

Zatem sprzedaż Nieruchomości przez Panią na rzecz Kupującego - w części dotyczącej Działki Zabudowanej - będzie stanowić wykonywanie przez Panią działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, z tytułu której będzie Pani podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy i tym samym czynność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w myśl art. 7 ust. 1 ustawy w związku z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy; w części dotyczącej Działki Niezabudowanej 1 i Działki Niezabudowanej 2 - nie będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej i nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pytania nr 1 w części dotyczącej Działki Zabudowanej jest zatem prawidłowe, w części dotyczącej Działki Niezabudowanej 1 i Działki Niezabudowanej 2 - nieprawidłowe.

Kolejne Państwa wątpliwości dotyczą opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Działki Zabudowanej i nie korzystania transakcji ze zwolnienia od podatku.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z uregulowania tego wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest co do zasady zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)  wybudowaniu lub

b)  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z ww. przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów, zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych, niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat), wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Status gruntu zabudowanego związany jest ze znajdującymi się na tym gruncie budynkami i budowlami.

W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).

Art. 3 Prawa budowlanego:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1)  obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

2)  budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

(…)

3)  budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, biogazowni, biogazowni rolniczej, biometanowni i innych urządzeń), oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, w tym pod morskie turbiny wiatrowe oraz stacje elektroenergetyczne zlokalizowane na morzu, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

(…).

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku, czy też opodatkowanie właściwą stawką podatku VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem budynków/budowli znajdujących się na Działce Zabudowanej nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Jak wynika z wniosku, działka nr 1 zabudowana jest budynkiem dwukondygnacyjnym stanowiącym halę magazynową z częścią administracyjną, a ponadto zbiornikiem odparowującym, dwoma zbiornikami na nieczystości ciekłe oraz parkingiem. Przedmiotowe obiekty zostały wybudowane na Działce Zabudowanej przez uprzedniego dzierżawcę tej działki - spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. Całość Zabudowy znajdującej się na Działce Zabudowanej od momentu wzniesienia nie została oddana do użytkowania (w rozumieniu przepisów budowlanych) ani nie była w jakikolwiek sposób użytkowana gospodarczo przez Spółkę z o.o.

Ponadto w celu przygotowania Nieruchomości do Inwestycji, w tym samym dniu, w którym zawarto Umowę Przedwstępną (tj. 2 października 2025 r.) zawarła Pani z Kupującym umowę dzierżawy Nieruchomości. Na mocy Umowy Dzierżawy Nieruchomość została wydana Kupującemu 1 listopada 2025 r. z prawem używania i pobierania pożytków naturalnych i cywilnych w granicach, w jakich nieruchomość może kształtować właściciel. Kupujący potencjalnie w okresie dzierżawy może użytkować Nieruchomość, w tym zabudowania znajdujące się na Działce Zabudowanej, na cele własnej działalności gospodarczej. Użytkowanie Nieruchomości przez Kupującego na podstawie umowy dzierżawy będzie wykonywane najpóźniej do momentu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości na podstawie Umowy przedwstępnej, która spowoduje, że Kupujący stanie się właścicielem Nieruchomości. Kupujący może zatem użytkować Nieruchomość jako dzierżawca maksymalnie przez 9 miesięcy - tj. w okresie od 1 listopada 2025 r. (data oddania Nieruchomości w dzierżawę) do 31 lipca 2026 r.

Tym samym sprzedaż przez Panią na rzecz Kupującego Nieruchomości Zabudowanej będzie transakcją dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia albo w okresie krótszym niż 2 lata od tego zasiedlenia (w przypadku użytkowania Nieruchomości przez Kupującego maksymalnie przez 9 miesięcy w związku z umową dzierżawy z 2 października 2025 r.).

Tym samym zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, nie będzie mieć zastosowania.

Kolejno należy zatem przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy (zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 (...)).

Jak wyżej wskazano, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jest Pani osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania w Polsce. Sprzedający (Pani) według stanu na dzień złożenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z opisu sprawy wynika, że na Działce Zabudowanej posadowiona jest hala magazynowa z częścią administracyjną oraz obiekty pomocnicze - zbiornik odparowujący, dwa zbiorniki na nieczystości ciekłe, parking. Przedmiotowe obiekty zostały wybudowane na Działce Zabudowanej przez uprzedniego dzierżawcę tej działki - spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. W momencie zawierania umowy dzierżawy Działka Zabudowana była działką gruntową - tj. nie była jeszcze zabudowana żadnymi obiektami. Całość procesu inwestycyjnego związanego z wniesieniem Zabudowy zrealizowała Spółka z o.o., która poniosła wszelkie koszty budowy oraz występowała wobec organów administracji publicznej o niezbędne decyzje/zezwolenia.

Tym samym należy uznać, że w stosunku do znajdujących na Działce Zabudowanej obiektów nie przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz nie ponosiła Pani wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nie jest Pani bowiem zarejestrowana jako czynny podatnik VAT, a cały proces inwestycyjny związany z wniesieniem Zabudowy zrealizowała Sp. z o.o., która poniosła wszelkie koszty budowy.

Tym samym sprzedaż przez Panią Działki Zabudowanej (hali magazynowej wraz z towarzyszącą infrastrukturą) na rzecz Kupującego będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest zatem nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również opodatkowania podatkiem VAT jako odpłatnej dostawy towarów i nie korzystania ze zwolnienia od podatku sprzedaży Działek Niezabudowanych.

Jak rozstrzygnięto powyżej, dokonując sprzedaży Działki Niezabudowanej 1 i Działki Niezabudowanej 2 będzie Pani korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy w zakresie sprzedaży nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym (braku występowania czynności podlegającej opodatkowaniu) odstąpiono od rozstrzygnięcia wskazanej w pytaniu nr 3 kwestii korzystania ze zwolnienia od podatku sprzedaży Działek Niezabudowanych.

Państwa wątpliwości dotyczą ponadto prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w opisanej sytuacji.

Art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje gdy:

• podatek odlicza podatnik podatku od towarów i usług,
• towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Warunkiem, który daje podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Podatnik nie ma prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od nabywanych towarów i usług, których nie będzie wykorzystywał do wykonywania czynności opodatkowanych (czyli czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi).

Art. 88 ustawy zawiera listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak rozstrzygnięto powyżej, sprzedaż Działki Zabudowanej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy; sprzedaż Działki Niezabudowanej 1 i Działki Niezabudowanej 2 nie będzie natomiast wykonywana w ramach działalności gospodarczej i nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym w sytuacji, gdy Kupujący otrzyma fakturę z wykazaną kwotą podatku od towarów i usług, w myśl ww. art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie będzie mu przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z niej wynikającego. Faktura ta będzie bowiem dokumentować transakcję, która jest zwolniona od podatku od towarów i usług - w zakresie sprzedaży Działki Zabudowanej oraz która nie podlega opodatkowaniu - w zakresie sprzedaży Działek Niezabudowanych.

Stanowisko w zakresie pytania nr 4 jest zatem nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych należy stwierdzić, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla Organu wydającego przedmiotową interpretację. Powołane interpretacje nie stanowią źródła prawa i wiążą strony jedynie w konkretnych, indywidualnych sprawach - a zawartego w nich stanowiska organu podatkowego nie można wprost przenosić na grunt innej sprawy. Każdą sprawę tut. Organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie (prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 marca 2015 r. sygn. akt III SA/Łd 109/15).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.