0114-KDIP3-2.4011.729.2026.2.MT

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 15 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 30 lipca 2026 r. (wpływ 30 lipca 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniu 20 lipca 2023 r. sprzedał Pan lokal mieszkalny (dalej lokal mieszkalny A), zlokalizowany w Polsce. Sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od nabycia tego lokalu mieszkalnego, więc podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jest Pan jednocześnie właścicielem innego lokalu mieszkalnego (dalej lokal mieszkalny B), zlokalizowanego również w Polsce, na zakup którego zaciągnął Pan kredyt hipoteczny w banku mającym siedzibę w Polsce. Zakup lokalu mieszkalnego B i zaciągnięcie przedmiotowego kredytu hipotecznego miały miejsce w 2020 r.

Przychód osiągnięty ze sprzedaży lokalu mieszkalnego A zamierza Pan w części przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego B.

Lokal mieszkalny B został przez Pana nabyty w celu własnego w nim zamieszkania. Nie jest to nieruchomość przeznaczona na cele rekreacyjne.

Od 2025 r. jest Pan rezydentem podatkowym Hiszpanii.

Uzupełnienie i doprecyzowanie stanu faktycznego

Wskazał Pan, że lokal mieszkalny A został nabyty przez Pana w następujący sposób:

• w dniu 12 września 2018 r. nabył Pan 1/2 części przedmiotowego lokalu mieszkalnego do swojego majątku osobistego na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu hipoteki,
• w dniu 19 lutego 2019 r. na podstawie umowy darowizny nabył Pan pozostałą część lokalu.

Na moment sprzedaży lokalu mieszkalnego A, tj. 20 lipca 2023 r., posiadał Pan miejsce zamieszkania w Polsce.

Kredyt na zakup lokalu mieszkalnego B został zaciągnięty w dniu 10 kwietnia 2020 r. Był Pan jedynym kredytobiorcą.

Wydatkował Pan (zamierza wydatkować) środki ze sprzedaży lokalu mieszkalnego A na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego B nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Pytanie

Czy spłata przedmiotowego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami będzie stanowiła wydatek na własne cele mieszkaniowe?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie spłata przedmiotowego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami będzie stanowiła wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 z późn. zm., dalej PDOF), jeżeli wydatek nastąpi przed końcem 2026 r.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a PDOF za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1. Wspomniany punkt 1 obejmuje zaś m.in. nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także na nabycie udziału w gruncie albo udziału w prawie użytkowania wieczystego, związanych z tym lokalem (art. 21 ust. 25 pkt. 1 lit. a PDOF).

Reasumując, skoro lokal mieszkalny B został nabyty w celu zaspokajania Pana własnych celów mieszkaniowych, to spłata kredytu zaciągniętego na jego zakup (wraz z odsetkami) będzie stanowiła wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOF, gdyż kredyt ten był zaciągnięty przed uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Na podstawie art. 3 ust. 1a ww. ustawy:

Natomiast art. 3 ust. 2a ww. ustawy stanowi, że:

W myśl art. 3 ust. 2b pkt 4 ww. ustawy:

Z przedstawionych we wniosku informacji wynika, że od 2025 r. jest Pan rezydentem podatkowym Hiszpanii, jednak na moment sprzedaży lokalu mieszkalnego A posiadał Pan miejsce zamieszkania w Polsce.

Wobec tego należy stwierdzić, że w świetle powołanych wyżej przepisów, przychody ze sprzedaży lokalu mieszkalnego A podlegają opodatkowaniu w Polsce, według zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Ustalenie daty nabycia lokalu mieszkalnego A

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu tego przepisu jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną - nabywcę - przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny. Natomiast moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2026 r. poz. 795 ze zm.):

Z art. 888 § 1 ww. Kodeksu wynika zaś, że:

Podstawową cechą umowy darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz obdarowanego kosztem jego majątku. Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone, jako nieodpłatne.

Zatem, w odniesieniu do tej 1/2 części udziału w lokalu mieszkalnym A, która została nabyta przez Pana na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży, pięcioletni okres o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. udziału, tj. od końca 2018 r. r., zatem termin ten upłynął z dniem 31 grudnia 2023 r. Natomiast w odniesieniu do tej części udziału w lokalu mieszkalnym A, która została nabyta przez Pana na podstawie umowy darowizny, pięcioletni okres o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. udziału, tj. od końca 2019 r. r. zatem termin ten upłynął z dniem 31 grudnia 2024 r.

W związku z tym odpłatne zbycie w 20 lipca 2023 r. lokalu mieszkalnego A, stanowi dla Pana źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż sprzedaż nastąpiła przed upływem terminu, o którym mowa w ww. przepisie.

Odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego A

Z art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Jak stanowi art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Pana wątpliwości dotyczą możliwości skorzystania ze zwolnienia podatkowego w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego A w przypadku przeznaczenia kwoty z tej sprzedaży na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup innej nieruchomości – lokalu mieszkalnego B.

Zwolnienie przedmiotowe

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy - może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 21 ust. 29 ww. ustawy:

Z kolei jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 21 ust. 30a ww. ustawy:

Z istoty rozwiązania zawartego w zacytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub praw nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe.

Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ww. ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując przedmiotowe zwolnienie, w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Do celów mieszkaniowych wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania z ww. zwolnienia, ustawodawca zakwalifikował wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1 w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Z wniosku wynika, że środki pochodzące ze sprzedaży lokalu mieszkalnego A wydatkował (zamierza wydatkować) Pan na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup innej nieruchomości – lokalu mieszkalnego B, nabytego w celu zamieszkania w nim.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa stwierdzam, że wydatkowanie przez Pana w ustawowym terminie przychodu ze sprzedaży 20 lipca 2023 r. lokalu mieszkalnego A na spłatę kredytu hipotecznego wraz z odsetkami, zaciągniętego na zakup innej nieruchomości (lokalu mieszkalnego B) – uprawnia Pana do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).

Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.