0114-KDIP3-2.4011.718.2026.2.MT
Skutki podatkowe sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie.
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
11 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 11 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 21 lipca 2026 r. (wpływ 21 lipca 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Jest Pani osobą fizyczną, obywatelką polski, posiadającą rezydencję w Szwajcarii, nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w Polsce.
24 lutego 2015 r. aktem notarialnym Rep. A Nr (…) otrzymała Pani darowiznę od mamy - nieruchomość położoną w (…), ul. (…), dla której Sąd (…) – X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod numerem (…).
Po dokonaniu darowizny Pani matka nadal dysponowała udzielonym jej pełnomocnictwem obejmującym podejmowanie czynności dotyczących tej nieruchomości. Następnie, działając jako Pani pełnomocnik, przeniosła własność nieruchomości w zamian za zwolnienie z zobowiązania, w wyniku których własność nieruchomości została przeniesiona na rzecz Spółki X sp. z o. o. – dalej ,,Spółka”. W konsekwencji w dziale II księgi wieczystej, jako właściciel nieruchomości została ujawniona Spółka.
W związku z tym wystąpiła Pani z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wyrokiem z dnia 30 grudnia 2021 r., sygn. akt (…) wydanym przez Sąd Rejonowy (…), Sąd uwzględnił powództwo i uzgodnił treść księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przez wpisanie Pani, jako właścicielki nieruchomości. Wyrok uprawomocnił się z dniem 14 stycznia 2022 r. i stanowił podstawę ujawnienia Pani w księdze wieczystej.
Obecnie planuje Pani sprzedaż tej nieruchomości.
Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego
Pani miejscem zamieszkania dla celów podatkowych na moment sprzedaży nieruchomości będzie Szwajcaria. Rezydentem podatkowym tego kraju jest Pani od 2011 r.
Pani matka przeniosła własności nieruchomości, o której mowa we wniosku na rzecz Spółki X sp. z o.o. 17 kwietnia 2015 r.
Własność nieruchomości bez Pani zgody i przyzwolenia została przeniesiona na spółkę X Sp. z o.o., z którą Pani nie miała i nie ma żadnych kontaktów i wobec której nie zaciągała Pani żadnych zobowiązań. Własność domu miała zostać przeniesiona za rzekomą spłatę długu jaki Pani matka miała zaciągnąć poprzez pobranie zaliczki od pozwanej spółki X Sp. o.o. Pełnomocnictwo zostało udzielone Pani matce przed umową darowizny oraz było bardzo szerokie obejmowało m.in. sprzedaż w imieniu Mocodawcy wszelkich ruchomych, majątkowych oraz nieruchomości; zbywania pod każdym innym tytułem prawnym rzeczy ruchomych, majątkowych oraz nieruchomości.
Wyrokiem z 30 grudnia 2021 r., wydanym przez Sąd Rejonowy (…), Sąd uwzględnił powództwo i uzgodnił treść księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przez wpisanie Pani, jako właścicielki nieruchomości. Wyrok uprawomocnił się z dniem 14 stycznia 2022 r. i stanowił podstawę ujawnienia Pani w księdze wieczystej. Wyrok ten nie zastępował umowy przenoszącej własność i nie został wydany w celu wykreowania nowego prawa własności po Pani stronie, lecz w celu usunięcia niezgodności między stanem ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym.
Poza wspomnianym pozwem o uzgodnienie księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie występowała Pani do Sądu.
Nieruchomość, o której mowa we wniosku najprawdopodobniej sprzeda Pani w 2026 r., ale nie można wykluczyć sprzedaży później.
Pytanie
Czy sprzedaż nieruchomości otrzymanej w darowiźnie, dla której Sąd Rejonowy (…) – X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod numerem (…), jest zwolniona z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem sprzedaż nieruchomości otrzymanej w darowiźnie, dla której Sąd Rejonowy (…) – X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod numerem (…), jest zwolniona z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Uzasadnienie Pani stanowiska
Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o PIT od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Zgodnie zaś z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Jednocześnie wskazać należy, że księga wieczysta powinna dawać pełny i wierny obraz stanu prawnego nieruchomości.
Stosownie do treści art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2019 r. poz. 2204 z późn. zm.):
Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.
Zgodnie z art. 1 ust. 2 ww. ustawy:
Księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości.
Zgodnie natomiast z art. 2 ww. ustawy:
Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.
Z kolei art. 3 ust. 1 ww. ustawy stanowi, że:
Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.
W myśl z art. 5 ww. ustawy:
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 ww. ustawy:
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
Stosownie zaś do art. 10 ust. 2 ww. ustawy:
Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.
Wskazać zatem należy, że księgi wieczyste służą do ewidencji praw rzeczowych oraz innych praw na nieruchomości. Wpis do księgi wieczystej nie stanowi przesłanki przeniesienia własności nieruchomości. Zmiana właściciela nie jest więc ujawniana w księdze wieczystej w momencie jej dokonania, ma bowiem charakter deklaratoryjny, to znaczy, że nie tworzy, ani nie zmienia istniejącego stosunku prawnego, lecz potwierdza istniejące prawa, w tym przypadku - prawo własności.
Znaczenie ma również art. 31 ust. 2 ww. ustawy, zgodnie z którym wpis potrzebny do usunięcia niezgodności może nastąpić wtedy, gdy niezgodność zostanie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami. Przepis ten nie opisuje nowego sposobu nabycia nieruchomości, lecz jedynie materialną podstawę wpisu korygującego treść księgi.
Ponadto art. 29 ww. ustawy, przewiduje dla wpisu moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o wpis. To dodatkowo potwierdza, że ustawodawca nie traktuje wpisu usuwającego niezgodność jako samodzielnego, nowego źródła nabycia prawa, lecz jako mechanizm porządkowania ujawnienia prawa, które już istnieje.
Postępowanie Sądu było prowadzone w szczególności w oparciu o art. 10 ust. 1 ww. ustawy, zgodnie z którym w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
Wskazane wyżej postępowanie ma na celu jedynie wpis faktycznie istniejącego prawa i wykreślenie z księgi wieczystej wpisów, w tym również ostrzeżeń, wzmianek niezgodnych z rzeczywistym stanem prawnym. Usunięcie niezgodności między treścią księgi wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym może polegać bądź na wpisaniu nowego prawa, bądź na wykreśleniu prawa wymienionego w księdze, bądź na wykreśleniu prawa wpisanego i wpisaniu prawa nowego, bądź też na sprostowaniu treści istniejącego prawa. Uzgodnienie to polega zatem na doprowadzeniu treści księgi wieczystej do jej rzeczywistego, a więc aktualnego stanu prawnego" (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2003 r., sygn. akt II CK 318/2002). Zatem orzeczenie sądu wydane w wyniku takiego postępowania nie stanowi tytułu nabycia prawa (np. własności) - ale jedynie odzwierciedla istniejący stan prawny.
Uznać należy więc, że wyrokiem Sądu Rejonowego (…) w I Wydziale Cywilnym z dnia 30 grudnia 2021 r., sygn. akt. (…), nie stanowi tytułu nabycia przez Panią udziału w nieruchomości, a jedynie odzwierciedla rzeczywisty stan prawny ustalony przez Sąd. Jeśli zatem ten wyrok nie stanowi tytułu nabycia własności, a własność nastąpiła z chwilą podpisania umowy darowizny z dnia 24 lutego 2015 r., to uznać należy, że pięcioletni okres, liczony od momentu nabycia nieruchomości wyłączający przychód ze zbycia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, liczy się dla Pani nie od końca 2022 r. (uprawomocnienie wyroku 14 stycznia 2022 r.), lecz od końca 2015 r. - tj. od daty darowizny nieruchomości.
Mając na uwadze powołane powyżej przepisy, wskazać należy, że okres pięciu lat przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT niewątpliwie minął.
W konsekwencji, odpłatne zbycie przez Panią przedmiotowej nieruchomości nie będzie stanowiło źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a więc nie będzie miała Pani obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):
Osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).
Na podstawie art. 3 ust. 1a ww. ustawy:
Za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która:
1) posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub
2) przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.
Natomiast art. 3 ust. 2a ww. ustawy stanowi, że:
Osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).
W myśl art. 3 ust. 2b pkt 4 ww. ustawy:
Za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez podatników, o których mowa w ust. 2a, uważa się w szczególności dochody (przychody) z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości, w tym ze zbycia jej w całości albo w części lub zbycia jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości.
Zatem opodatkowanie ww. dochodów osiąganych przez osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, w ramach ograniczonego obowiązku podatkowego, uzależnione jest od osiągnięcia tych dochodów na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i wykonywania pracy na terenie Rzeczypospolitej.
Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości w świetle umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania
W tym miejscu należy wskazać, że na podstawie art. 4a ww. ustawy:
Przepisy art. 3 ust. 1, 1a, 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.
Jak wynika z opisu sprawy, od 2011 r. jest Pani rezydentem podatkowym Szwajcarii.
Jest Pani osobą fizyczną, obywatelką polski, posiadającą rezydencję w Szwajcarii, nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w Polsce. 24 lutego 2015 r. aktem notarialnym otrzymała Pani darowiznę od mamy - nieruchomość położoną w (…). Po dokonaniu darowizny Pani matka dysponując udzielonym jej pełnomocnictwem przeniosła własność tej nieruchomości na rzecz Spółki X sp. z o. o. W związku z tym wystąpiła Pani z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wyrokiem z dnia 30 grudnia 2021 r., sygn. akt (…) wydanym przez Sąd Rejonowy (…), Sąd uwzględnił powództwo i uzgodnił treść księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przez wpisanie Pani, jako właścicielki nieruchomości. Wyrok uprawomocnił się z dniem 14 stycznia 2022 r. i stanowił podstawę ujawnienia Pani w księdze wieczystej. Wyrok uprawomocnił się z dniem 14 stycznia 2022 r. i stanowił podstawę ujawnienia Pani w księdze wieczystej. Wyrok ten nie zastępował umowy przenoszącej własność i nie został wydany w celu wykreowania nowego prawa własności po Pani stronie, lecz w celu usunięcia niezgodności między stanem ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym. Nieruchomość, o której mowa we wniosku najprawdopodobniej sprzeda Pani w 2026 r., ale nie można wykluczyć sprzedaży później.
Ustalając, w którym państwie podlega opodatkowaniu dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości położnej w Polsce należy odwołać się do Konwencji między Rzecząpospolitą Polską a Konfederacją Szwajcarską w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku, sporządzona w Bernie dnia 2 września 1991 r. (Dz.U. z 1993 Nr 22 poz. 92 ze zm.; dalej: „Konwencja polsko-brytyjska”).
Zgodnie z art. 6 ust. 1 Konwencji polsko-szwajcarskiej:
Dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z majątku nieruchomego (włączając dochody z eksploatacji gospodarstwa rolnego i leśnego), położonego w drugim Umawiającym się Państwie, może być opodatkowany w tym drugim Państwie.
Stosownie do art. 6 ust. 2 ww. Konwencji:
Określenie „majątek nieruchomy” ma takie znaczenie, jakie przyjmuje się według prawa tego Państwa, w którym majątek ten jest położony. Określenie to obejmuje w każdym przypadku mienie należące do majątku nieruchomego, żywy i martwy inwentarz gospodarstw rolnych i leśnych, prawa, do których zastosowanie mają przepisy prawa powszechnego, dotyczące własności ziemi, prawa użytkowania majątku nieruchomego, jak również prawa do zmiennych lub stałych świadczeń z tytułu eksploatacji lub prawa do eksploatacji pokładów mineralnych, źródeł i innych zasobów naturalnych; statki, barki oraz samoloty nie stanowią majątku nieruchomego.
W świetle art. 13 ust. 1 ww. Konwencji:
Zyski osiągnięte przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z przeniesienia własności majątku nieruchomego, o którym mowa w artykule 6, a położonego w drugim Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie.
Wobec tego należy stwierdzić, że w świetle powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz polsko-szwajcarskiej Konwencji o unikaniu podwójnego opodatkowania, przychody ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce przez osobę zamieszkałą w Szwajcarii podlegają opodatkowaniu w Polsce, według zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z jego treścią:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.
Źródła przychodów
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
d) innych rzeczy,
‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.
W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.
Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
· odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
· zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
Ustalenie daty nabycia nieruchomości oraz skutków podatkowych jej sprzedaży
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu tego przepisu jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę – przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny. Natomiast moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.
Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2026 r. poz. 795 ze zm.):
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Z art. 888 § 1 ww. Kodeksu wynika zaś, że:
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Podstawową cechą umowy darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz obdarowanego kosztem jego majątku. Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone, jako nieodpłatne.
Jednocześnie wskazać należy, że księga wieczysta powinna dawać pełny i wierny obraz stanu prawnego nieruchomości.
Stosownie do treści art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341):
Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.
Zgodnie z art. 1 ust. 2 ww. ustawy:
Księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości.
Zgodnie natomiast z art. 2 ww. ustawy:
Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.
Z kolei art. 3 ust. 1 ww. ustawy stanowi, że:
Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.
W myśl z art. 5 ww. ustawy:
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 ww. ustawy:
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
Stosownie zaś do art. 10 ust. 2 ww. ustawy:
Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.
Art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że:
Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu - od chwili wszczęcia tego postępowania.
Natomiast. W myśl art. 31 ust. 2 ww. ustawy:
Wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami.
Wskazać zatem należy, że księgi wieczyste służą do ewidencji praw rzeczowych oraz innych praw na nieruchomości. Wpis do księgi wieczystej nie stanowi przesłanki przeniesienia własności nieruchomości. Zmiana właściciela nie jest więc ujawniana w księdze wieczystej w momencie jej dokonania, ma bowiem charakter deklaratoryjny, to znaczy, że nie tworzy, ani nie zmienia istniejącego stosunku prawnego, lecz potwierdza istniejące prawa, w tym przypadku – prawo własności.
Natomiast w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.
W świetle powyższego należy stwierdzić, że zgodnie z wyrokiem Sądu oraz wpisem w księdze wieczystej, to Pani jest właścicielką ww. nieruchomości. Zatem czynność przeniesienia własności tej nieruchomości przez Pani matkę na spółkę należy traktować, jako niezawartą, co oznacza, że datą nabycia przez Panią ww. nieruchomości jest dzień dokonania na Pani rzecz jej darowizny, tj. 24 luty 2015 r.
Zatem 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w Pani przypadku niewątpliwie minął.
W konsekwencji planowana przez Panią sprzedaż otrzymanej w darowiźnie nieruchomości (uzgadnianej wieczystoksięgowo)– nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości. Tym samym nie będzie Pani zobowiązana z tego tytułu do zapłaty podatku dochodowego.
Pani stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.
Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
Rozliczaj podatki zgodnie z przepisami — w programie TaxMachine
Interpretacje pomagają zrozumieć przepisy; TaxMachine pomaga je zastosować w praktyce — prowadzi księgi, liczy podatki i generuje deklaracje, a stawki, druki i przepisy aktualizuje na bieżąco.
- ✓ Księga przychodów i rozchodów, ryczałt oraz pełna księgowość
- ✓ Faktury i e-faktury KSeF, JPK_V7 i JPK_KR
- ✓ PIT, CIT, VAT i inne deklaracje + wysyłka e-Deklaracje z pobraniem UPO
- ✓ Środki trwałe i amortyzacja, płace i ZUS
- ✓ Automatyczne aktualizacje stawek, druków i przepisów