0114-KDIP3-2.4011.674.2026.3.MT

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 23 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniliście go Państwo pismem z 24 lipca 2026 r. (wpływ 24 lipca 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

·      A. B. (…)

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

·      B. B. (…)

Opis stanu faktycznego

Zainteresowani są osobami fizycznymi, małżonkami pozostającymi w ustawowym ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej. Na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego Rep. A nr (…) z dnia 31 października 2019 r. Zainteresowani nabyli do majątku wspólnego nieruchomość gruntową stanowiącą niezabudowaną działkę rolną. Nabycie nieruchomości nastąpiło do majątku prywatnego Zainteresowanych. Nieruchomość została sfinansowana ze środków własnych Zainteresowanych. Przy nabyciu Zainteresowani występowali jako osoby fizyczne. Transakcja nabycia była zwolniona z podatku od towarów i usług i została opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na moment nabycia nieruchomości Zainteresowani nie nabywali jej z zamiarem dalszej odsprzedaży, ani z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Nieruchomość została nabyta z zamiarem jej ewentualnego wykorzystania na potrzeby osobiste lub rodzinne, w szczególności w związku z możliwością budowy domu albo domów dla członków rodziny.

Zainteresowany będący stroną postępowania prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od 2009 r. Działalność ta obejmuje usługi budowlano-remontowe wykonywane na rzecz podmiotów trzecich. Działalność ta nie obejmuje działalności deweloperskiej, obrotu nieruchomościami, nabywania nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży, ani realizacji inwestycji budowlanych na własny rachunek w celu sprzedaży lokali lub budynków. Przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana w tej działalności, nie służyła wykonywaniu usług budowlano-remontowych i nie stanowiła zaplecza tej działalności. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania prowadziła działalność gospodarczą w latach 2013-2020, z przerwami.

Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych żadnego z Zainteresowanych, ani nie była wykorzystywana w prowadzonej przez nich działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była również przedmiotem najmu, dzierżawy, ani innego odpłatnego udostępniania. Wydatki dotyczące nieruchomości nie były ujmowane w kosztach uzyskania przychodów w działalności gospodarczej żadnego z Zainteresowanych. Zainteresowani nie odliczali również podatku VAT naliczonego od wydatków związanych z nieruchomością.

Po nabyciu nieruchomości została ona ogrodzona. Następnie, decyzją administracyjną z dnia 29 września 2021 r., dokonano podziału geodezyjnego nieruchomości na dwie mniejsze działki. Wpis do ewidencji gruntów i budynków nastąpił w dniu 26 maja 2022 r. Podział nieruchomości został dokonany w związku z rozważanym przez Zainteresowanych sposobem wykorzystania nieruchomości na cele osobiste lub rodzinne, w szczególności w związku z możliwością budowy dwóch mniejszych domów dla członków rodziny. Po dokonaniu podziału Zainteresowani podejmowali działania zmierzające do ustalenia i zabezpieczenia możliwego sposobu wykorzystania nieruchomości na cele mieszkaniowe. Działania te były związane z rozważanym przez Zainteresowanych wykorzystaniem nieruchomości na potrzeby osobiste lub rodzinne. W tym celu uzyskano przyłącze energii elektrycznej, zlecono sporządzenie opinii geotechnicznej gruntu oraz poniesiono wydatki związane z projektem budowlanym, jego adaptacją i formalnościami architektonicznymi. Czynności te nie były podejmowane w ramach działalności gospodarczej Zainteresowanych, ani jako element stałego przedsięwzięcia polegającego na przygotowywaniu nieruchomości do dalszej odsprzedaży.

W dniu 17 października 2025 r. została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę dwóch budynków mieszkalnych dwulokalowych na przedmiotowych działkach. Jako inwestorzy w decyzji wskazani są Zainteresowani. Uzyskanie pozwolenia na budowę było konsekwencją wcześniejszych działań związanych z analizowanym sposobem wykorzystania nieruchomości na cele mieszkaniowe. Na moment podejmowania tych czynności Zainteresowani nie prowadzili działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, ani działalności deweloperskiej, a nieruchomość pozostawała składnikiem ich majątku prywatnego. Decyzja o sprzedaży działek do spółki pojawiła się po podjęciu powyższych czynności i stanowiła zmianę sposobu wykorzystania nieruchomości względem pierwotnie rozważanego wariantu prywatnego lub rodzinnego.

Zainteresowani nie rozpoczęli fizycznych prac budowlanych na działkach. Na działkach nie zostały wybudowane żadne budynki, ani inne obiekty budowlane. Przedmiotem dokonanej sprzedaży były działki niezabudowane. W październiku 2025 r. Zainteresowani zamieścili jedno ogłoszenie w internetowym serwisie ogłoszeniowym (…) dotyczące możliwości sprzedaży działek. Ogłoszenie miało charakter incydentalny i służyło wstępnemu rozeznaniu zainteresowania nieruchomością. Zainteresowani nie prowadzili zorganizowanej kampanii marketingowej, nie korzystali z usług profesjonalnego pośrednika nieruchomości, nie tworzyli strony internetowej, materiałów reklamowych, ani oferty inwestycyjnej, nie prowadzili reklamy płatnej oraz nie podejmowali innych działań marketingowych typowych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Zamieszczenie ogłoszenia nie było poprzedzone nabywaniem innych nieruchomości w celu odsprzedaży ani nie stanowiło elementu powtarzalnej działalności handlowej. Była to pojedyncza czynność dotycząca składnika majątku prywatnego Zainteresowanych. Przed dokonaną sprzedażą działek Zainteresowani nie dokonywali wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Poza przedmiotowymi działkami Zainteresowani posiadają dom jednorodzinny oraz niewielką działkę leśną o charakterze rekreacyjnym.

Zainteresowani nie planują prowadzenia stałej lub powtarzalnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Zainteresowani są wspólnikami spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. W dniu 27 stycznia 2026 r. Zainteresowani sprzedali obie działki na rzecz tej spółki. Sprzedaż została dokonana za cenę odpowiadającą wartości rynkowej nieruchomości. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest odrębnym od Zainteresowanych podmiotem prawa. Ewentualna działalność inwestycyjna lub deweloperska po nabyciu nieruchomości będzie prowadzona przez spółkę jako właściciela działek, na jej własny rachunek i ryzyko. Zainteresowani jako osoby fizyczne nie zamierzają samodzielnie prowadzić inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie budynków i sprzedaży lokali. Po nabyciu nieruchomości spółka, jako właściciel działek, będzie mogła realizować inwestycję budowlaną polegającą na budowie budynków mieszkalnych dwulokalowych i sprzedaży lokali mieszkalnych. Działalność ta będzie prowadzona przez spółkę, a nie przez Zainteresowanych jako osoby fizyczne. Sprzedaż działek przez Zainteresowanych do spółki nastąpiła po dniu 31 grudnia 2024 r., tj. po upływie pięciu lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez Zainteresowanych.

Uzupełnienie i doprecyzowanie stanu faktycznego

Nieruchomość nabyta przez Zainteresowanych na podstawie umowy sprzedaży Rep. A nr (…) stanowiła działkę ewidencyjną nr A/1. W wyniku podziału tej nieruchomości powstały działki ewidencyjne nr A/2 i A/3. Obie działki zostały następnie sprzedane spółce z ograniczoną odpowiedzialnością.

Działka nr A/1, a następnie powstałe z jej podziału działki nr A/2 i A/3, nie były faktycznie wykorzystywane przez Zainteresowanych. Żadna z działek nie była w szczególności wykorzystywana w działalności gospodarczej Zainteresowanych, oddawana w najem, dzierżawę, ani w inny sposób odpłatnie udostępniana osobom trzecim. Do dnia sprzedaży działki pozostawały niezabudowanymi składnikami majątku prywatnego Zainteresowanych, który miał służyć celom rodzinnym.

Na moment nabycia nieruchomości Zainteresowani nie zakładali wybudowania na niej dwóch budynków dwulokalowych. Rozważali możliwość wykorzystania nieruchomości na potrzeby mieszkaniowe Zainteresowanych lub członków ich rodziny, w szczególności przez budowę domu albo domów mieszkalnych. Koncepcja budowy dwóch budynków dwulokalowych została przyjęta dopiero w toku późniejszych prac projektowych. Wszystkie cztery projektowane lokale miały pełnić wyłącznie funkcję mieszkalną i być przeznaczone dla Zainteresowanych, jak i ich rodziny. Rozważany wariant zabudowy miał stworzyć możliwość wykorzystania odrębnych lokali na potrzeby mieszkaniowe Zainteresowanych lub członków ich rodziny. Zainteresowani nie rozpoczęli jednak budowy i nie przystąpili jako osoby fizyczne do realizacji przedsięwzięcia polegającego na budowie i sprzedaży lokali.

Dla działek nr A/2 i A/3 nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Dla nieruchomości zostały wydane warunki zabudowy.

Zainteresowani nie podejmowali działań w celu uatrakcyjnienia działek na potrzeby ich sprzedaży, ani przygotowania ich do sprzedaży w sposób właściwy dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Czynności wskazane we wniosku, obejmujące uzyskanie opinii geotechnicznej, przygotowanie i adaptację projektu budowlanego oraz przeprowadzenie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, były związane z rozważanym wykorzystaniem nieruchomości na cele mieszkaniowe, a nie z zamiarem przygotowania jej do dalszej odsprzedaży, albowiem takowy nie istniał. Do dnia sprzedaży działek nie wykonano żadnych docelowych przyłączy mediów. Zapewniono jedynie tymczasowe zasilanie w energię elektryczną na potrzeby ewentualnych prac budowlanych, tzw. prąd budowlany.

Użyte we wniosku określenie dotyczące uzyskania przyłącza energii elektrycznej należy zatem rozumieć jako zapewnienie tymczasowego zasilania budowlanego, a nie wykonanie docelowego przyłącza energetycznego.

W sprawach związanych z przygotowaniem projektu budowlanego oraz uzyskaniem pozwolenia na budowę Zainteresowanych reprezentowała architekt C. C. Zakres jej umocowania obejmował wyłącznie sprawy projektowe i administracyjne związane z pozwoleniem na budowę. Umocowanie nie obejmowało sprzedaży działek, poszukiwania nabywcy, ani prowadzenia negocjacji dotyczących ich sprzedaży. Zainteresowani nie udzielali żadnych innych pełnomocnictw.

W związku ze sprzedażą działek Zainteresowani nie zawarli umowy przedwstępnej.

Zainteresowani są jedynymi wspólnikami spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, której sprzedano działki nr A/2 i A/3. Spółka została zawiązana w dniu 19 listopada 2025 r. na podstawie umowy spółki zawartej w formie aktu notarialnego, Rep. A nr (…). Zainteresowani są jedynymi wspólnikami spółki od chwili jej zawiązania.

Pytania

1.  Czy dokonana w dniu 27 stycznia 2026 r. sprzedaż dwóch niezabudowanych działek gruntowych przez Zainteresowanych na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością stanowiła dla Zainteresowanych przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, czy też stanowiła odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, dokonane po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, a w konsekwencji nie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

2.  Czy w związku z dokonaną w dniu 27 stycznia 2026 r. sprzedażą dwóch niezabudowanych działek gruntowych na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Zainteresowani działali jako podatnicy podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji czy dokonana sprzedaż podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku Nr 1. W zakresie pytania oznaczonego we wniosku Nr 2 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Ad. 1

Zdaniem Zainteresowanych, dokonana w dniu 27 stycznia 2026 r. sprzedaż dwóch niezabudowanych dziatek gruntowych nie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Dokonana sprzedaż stanowiła odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT. Ponieważ sprzedaż nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, po stronie Zainteresowanych nie powstał przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie stanowiska do pytania nr 1

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie: nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej oraz zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Z przepisu tego wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości dokonane po upływie pięciu lat od końca roku nabycia nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu PIT, o ile nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zgodnie natomiast z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową;

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż;

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

-     prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły.

Dla uznania określonej aktywności za pozarolniczą działalność gospodarczą konieczne jest zatem łączne wystąpienie przestanek zarobkowości, zorganizowania oraz ciągłości. Sam fakt sprzedaży składnika majątku prywatnego, nawet za cenę rynkową i po wcześniejszym podjęciu czynności zwiększających jego wartość lub użyteczność, nie przesądza jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej.

W przedstawionym stanie faktycznym nieruchomość została nabyta w 2019 r. do majątku wspólnego małżonków. Nieruchomość nie została nabyta w celu dalszej odsprzedaży, ani w celu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Zainteresowani nie wprowadzili nieruchomości do ewidencji środków trwałych, nie wykorzystywali jej w działalności gospodarczej, nie ujmowali wydatków dotyczących nieruchomości w kosztach uzyskania przychodów oraz nie odliczali podatku VAT od wydatków związanych z nieruchomością. Nieruchomość nie była również przedmiotem najmu, dzierżawy, ani innego odpłatnego udostępniania. Zainteresowani nie dokonywali wcześniej sprzedaży nieruchomości i nie planują prowadzenia stałej, powtarzalnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Podjęte przez Zainteresowanych czynności, takie jak ogrodzenie nieruchomości, podział geodezyjny, uzyskanie przyłącza energii elektrycznej, sporządzenie opinii geotechnicznej, nabycie i adaptacja projektu budowlanego oraz uzyskanie pozwolenia na budowę, nie przesądzają same w sobie o prowadzeniu działalności gospodarczej. Są to czynności, które mogą mieścić się w zakresie racjonalnego zarządu majątkiem prywatnym. Czynności te nie mają charakteru powtarzalnego i nie stanowią elementu stałej, zorganizowanej aktywności polegającej na nabywaniu, przygotowywaniu i sprzedaży nieruchomości. Uzyskanie pozwolenia na budowę nie przesądza o spełnieniu przesłanek działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Dla uznania określonej aktywności za pozarolniczą działalność gospodarczą konieczne jest łączne wystąpienie cech zarobkowości, zorganizowania i ciągłości. W analizowanej sprawie brak jest przede wszystkim elementu ciągłości oraz profesjonalnego, powtarzalnego charakteru działań. Zainteresowani nie nabywali kolejnych nieruchomości w celu ich odsprzedaży, nie dokonywali wcześniej sprzedaży nieruchomości, nie prowadzili działalności deweloperskiej jako osoby fizyczne i nie zamierzają prowadzić takiej działalności w sposób stały. Odmiennej oceny nie uzasadnia fakt, że jeden z Zainteresowanych prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług budowlano-remontowych. Sama okoliczność posiadania doświadczenia albo kompetencji w branży budowlanej nie oznacza jeszcze, że każda czynność dotycząca prywatnej nieruchomości tej osoby następuje w ramach działalności gospodarczej. W przedstawionym stanie faktycznym działalność ta polega na świadczeniu usług budowlano-remontowych na rzecz podmiotów trzecich i nie obejmuje działalności deweloperskiej ani obrotu nieruchomościami. Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, nie była wykorzystywana w tej działalności, nie generowała przychodów związanych z działalnością gospodarczą i nie była przedmiotem kosztów podatkowych.

Brak jest zatem podstaw do utożsamiania dokonanej sprzedaży składnika majątku prywatnego z działalnością gospodarczą prowadzoną przez jednego z Zainteresowanych. Znaczenia rozstrzygającego nie powinno mieć również zamieszczenie ogłoszenia w serwisie (…). Tego rodzaju ogłoszenie stanowi zwykłą formę poinformowania potencjalnych nabywców o możliwości sprzedaży składnika majątku prywatnego. Zainteresowani nie prowadzili zorganizowanej kampanii marketingowej, nie korzystali z usług profesjonalnego pośrednika nieruchomości, nie tworzyli strony internetowej inwestycji i nie podejmowali innych działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Nie można również uznać, że samo posiadanie udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością oraz sprzedaż dziatek do tej spółki oznaczają automatycznie, że sprzedaż dokonana przez Zainteresowanych jako osoby fizyczne nastąpiła w ramach działalności gospodarczej. Działalność inwestycyjna i deweloperska ma być prowadzona przez spółkę jako odrębny podmiot prawa.

Zainteresowani jako osoby fizyczne dokonali jedynie rozporządzenia składnikami majątku prywatnego. W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że o zakwalifikowaniu sprzedaży nieruchomości do działalności gospodarczej nie może decydować pojedyncza okoliczność, taka jak podział nieruchomości, przygotowanie jej do sprzedaży albo dążenie do uzyskania korzystnej ceny. Konieczna jest ocena całokształtu okoliczności, w szczególności powtarzalności, zorganizowania, profesjonalnego charakteru działań oraz ich podobieństwa do aktywności podmiotów zawodowo zajmujących się obrotem nieruchomościami.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Zainteresowani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.). Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

·      po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

·      po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,

·      po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2. wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3. prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6), a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi. Podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Zainteresowanych do właściwego źródła przychodu należy ocenić również zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działek, o których mowa we wniosku.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przeprowadzenia planowanej transakcji należy rozważyć, czy czynność ta zawierać będzie znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie prywatnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak: ilość działek mających być przedmiotem sprzedaży, osiągnięcie zysku, doprowadzenie przyłączy energetycznych i wodociągowych, uzyskania warunków zabudowy, złożenie wniosku o uwzględnienie działek w przyszłym planie zagospodarowania przestrzennego jako mieszkaniowych, czy zawarcie umowy z biurem nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zainteresowani powzięli wątpliwość, czy przychód ze sprzedaży dwóch działek nr A/2 i A/3 powstałych w wyniku podziału działki Nr A/1 będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się do powyższej kwestii wskazać należy, że w przedstawionym opisie stanu faktycznego nie sposób przyjąć, że sprzedaż wydzielonych działek, wygenerowała przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak już wcześniej wyjaśniono, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Działań Zainteresowanych nie można uznać za działania zarobkowe, bowiem nie Zainteresowani nie nabyli działki Nr A/1 (z której zostały wydzielone działki nr A/2 i A/3), o której mowa we wniosku w celu jej odsprzedaży. Zainteresowani wskazali bowiem, że na moment nabycia nieruchomości nie nabywali jej z zamiarem dalszej odsprzedaży, ani z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Nabycie tej nieruchomości nastąpiło do majątku prywatnego Zainteresowanych i zostało sfinansowane z ich środków własnych. Ponadto na moment nabycia nieruchomości Zainteresowani nie zakładali wybudowania na niej dwóch budynków dwulokalowych. Zainteresowani rozważali możliwość wykorzystania nieruchomości na ich potrzeby mieszkaniowe lub członków ich rodziny, w szczególności przez budowę domu albo domów mieszkalnych. Koncepcja budowy dwóch budynków dwulokalowych została przyjęta dopiero w toku późniejszych prac projektowych. Wszystkie cztery projektowane lokale miały pełnić wyłącznie funkcję mieszkalną i być przeznaczone dla Zainteresowanych, jak i ich rodziny. Zainteresowani nie rozpoczęli jednak budowy i nie przystąpili, jako osoby fizyczne do realizacji przedsięwzięcia polegającego na budowie i sprzedaży lokali. Natomiast uzyskanie pozwolenia na budowę było konsekwencją wcześniejszych działań związanych z analizowanym sposobem wykorzystania nieruchomości na cele mieszkaniowe.

W szczególności należy zauważyć, że Zainteresowani nie podejmowali działań w celu uatrakcyjnienia działek na potrzeby ich sprzedaży, ani przygotowania ich do sprzedaży w sposób właściwy dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Czynności wskazane we wniosku, obejmujące uzyskanie opinii geotechnicznej, przygotowanie i adaptację projektu budowlanego oraz przeprowadzenie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, były związane z rozważanym wykorzystaniem nieruchomości na cele mieszkaniowe, a nie z zamiarem przygotowania jej do dalszej odsprzedaży. Do dnia sprzedaży działek nie wykonano żadnych docelowych przyłączy mediów. Zapewniono jedynie tymczasowe zasilanie w energię elektryczną na potrzeby ewentualnych prac budowlanych, tzw. prąd budowlany.

Jak zaznaczyli Zainteresowani we wniosku, decyzja o sprzedaży działek została przez nich podjęta w związku ze zmianę sposobu wykorzystania nieruchomości względem pierwotnie rozważanego wariantu prywatnego lub rodzinnego. W tym celu Zainteresowani zamieścili jedno ogłoszenie w internetowym serwisie ogłoszeniowym (…) dotyczące możliwości sprzedaży działek. Ogłoszenie miało charakter incydentalny i służyło wstępnemu rozeznaniu zainteresowania nieruchomością. Zainteresowani nie prowadzili zorganizowanej kampanii marketingowej, nie korzystali z usług profesjonalnego pośrednika nieruchomości, nie tworzyli strony internetowej, materiałów reklamowych, ani oferty inwestycyjnej, nie prowadzili reklamy płatnej oraz nie podejmowali innych działań marketingowych typowych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Zamieszczenie ogłoszenia nie było poprzedzone nabywaniem innych nieruchomości w celu odsprzedaży, ani nie stanowiło elementu powtarzalnej działalności handlowej. Była to pojedyncza czynność dotycząca składnika majątku prywatnego Zainteresowanych. Ponadto przed dokonaną sprzedażą działek Zainteresowani nie dokonywali wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Zainteresowanych wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom (o ile zmianie nie ulegnie stan faktyczny i prawny).

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz uzyskanie pozwolenia na budowę nie powoduje, że sprzedający z tego powodu uznany zostanie za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

Okoliczności dotyczące nabycia i sprzedaży wydzielonych działek nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie ich sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Zainteresowanych pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży tej nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej.

Reasumując, całokształt okoliczności w przedmiotowej sprawie, a w szczególności cel nabycia, wieloletni sposób wykorzystywania, cel sprzedaży, zakres, stopień zaangażowania Zainteresowanych w procesie sprzedaży, wskazuje na to, że są to działania nieprzekraczające zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Na powyższe nie będzie miał wpływu podział nieruchomości. Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Podsumowując, sprzedaż przez Zainteresowanych działek powstałych w wyniku podziału działki Nr A/1 nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowodowała powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust.1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z cytowanego wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skutki podatkowe planowanej sprzedaży nieruchomości

Sprzedaż działek nr A/2 i A/3 powstałych w wyniku podziału działki Nr A/1 nie stanowi również dla Zainteresowanych źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie działki nr A/1. Tym samym, sprzedaż ta nie wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Stanowisko Zainteresowanych jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który przedstawili Zainteresowani i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Zainteresowanych w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).

Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A. B. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.