0114-KDIP3-2.4011.609.2026.2.MT

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 28 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 7 lipca 2026 r. (wpływ 8 lipca 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1. Pan A.A. (dalej jako: „A.A.” lub „Wnioskodawca”) jest polskim rezydentem podatkowym i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Wnioskodawca miał od 2014 r. zarejestrowaną działalność gospodarczą w CEiDG (została ona zawieszona w dniu 28 lutego 2017 r.) i był zarejestrowany jako podatnik VAT czynny (wyrejestrowano go z rejestru podatników podatku od towarów i usług w dniu 19 stycznia 2017 r.).

2. We wskazanym okresie A.A. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nabywał nieruchomości i je sprzedawał (transakcje zakupu nieruchomości były realizowane od marca 2014 r., zaś sprzedaży nieruchomości realizowane były w okresie od lutego 2014 r. do czerwca 2015 r.).

Głównym przedmiotem prowadzonej działalności było kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (nr PKD 68.10.Z.).

3. Od dnia 28 lutego 2017 r. jednoosobowa działalność gospodarcza Wnioskodawcy pozostawała w CEIDG nieprzerwanie zawieszona do 26 stycznia 2026 r., a faktycznie nie była wykonywana. Wyrejestrowanie tej działalności w CEIDG nastąpiło w dniu 26 stycznia 2026 r. ze skutkiem na 27 lutego 2017 r. Wnioskodawca nie zamierza wznawiać tej rejestracji działalności gospodarczej.

4. W dniu 25 stycznia 2021 r. A.A. dokonał sprzedaży nieruchomości gruntowej (położonej w miejscowości (…)), co do której Dyrektor KIS w interpretacji z 30 kwietnia 2021 r. o nr 0114-KDIP4-2.4012.103.2021.2.KS uznał, iż podlega ona opodatkowaniu VAT-em. Na potrzeby tej sprzedaży A.A. zarejestrował się jako podatnik VAT czynny i opodatkował tą sprzedaż podatkiem VAT (Wnioskodawca został wykreślony z ewidencji podatników VAT), jednak poza wspomnianą pojedynczą sprzedażą nie dokonywał innych transakcji opodatkowanych VAT-em. Była to sprzedaż nieruchomości zakupionej przez Wnioskodawcę w celu inwestycyjnym, dla której Wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę obiektów magazynowych - do której to budowy przez A.A. finalnie jednak nie doszło. Po tym czasie A.A. nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości.

5. Wnioskodawca jest wspólnikiem i członkiem władz spółek prawa handlowego prowadzących działalność gospodarczą w zakresie deweloperskim/obrotu nieruchomościami. Tym samym Wnioskodawca nikogo nie zatrudnia (bez względu na podstawę prawną), nie posiada żadnego biura, ani wyposażenia przeznaczonego do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej na własny rachunek i we własnym imieniu. W większości spółek, w których Wnioskodawca ma udziały - w tym w większości przypadków opisanych w niniejszym wniosku - Wnioskodawca działa ze swym partnerem biznesowym (osoba spoza rodziny A.A., niebędąca podmiotem powiązanym z A.A.), z którym wspólnie zrealizowali już w kilku spółkach szereg inwestycji deweloperskich. Dodatkowo A.A. jest właścicielem kilku lokali mieszkalnych i użytkowych, które wynajmuje w ramach najmu prywatnego - ale korzysta ze zwolnienia podmiotowego z VAT (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT) z uwagi na niewielki obrót osiągany z tego tytułu.

6. W dniu 3 stycznia 2024 r. A.A. zawarł ze swoją matką umowę darowizny nieruchomości (działek gruntowych). Na jej podstawie Wnioskodawca stał się właścicielem działek o nr ewidencyjnych (…) położonych w obrębie ewidencyjnym (…) w województwie (…), w mieście (…), dla których prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) (dalej łącznie jako: „Nieruchomości”). Działki stanowiące Nieruchomość mają łączną powierzchnię 81.782 m². Na jednej z tych działek zamieszkuje matka Wnioskodawcy w domu mieszkalnym, który również przekazała w darowiźnie A.A. zachowując prawo dożywotniego zamieszkania, jak i znajdują się tam zabudowania gospodarstwa rolnego. Pozostałe działki są niezabudowane. Matka Wnioskodawcy jest w zaawansowanym wieku i chciała zapewnić, aby Nieruchomość trafiła w ramach sukcesji do jej syna - tzn. Wnioskodawcy. Wspomniane działki nie zostały i nie zostaną wprowadzone przez A.A. do majątku związanego z działalnością gospodarczą (o czym świadczy choćby fakt, że Wnioskodawca nie zamierza wznawiać rejestracji działalności gospodarczej).

7. Od około 1939 r. ww. nieruchomości były własnością dziadków Wnioskodawcy i były przez nich używane na potrzeby prowadzenia produkcji rolnej. Nieruchomości zostały nabyte przez matkę Wnioskodawcy w części w drodze spadku w dniu 24 listopada 1973 r., oraz w pozostałej części w drodze darowizny w dniu 29 maja 1991 r. od członka rodziny. Od momentu nabycia ich przez matkę Wnioskodawcy, również była one użytkowana w celach rolniczych (matka A.A. uzyskiwała dopłaty bezpośrednie wypłacane przez ARMiR z tytułu prowadzonej działalności rolniczej). Obecnie to Wnioskodawca utrzymuje działki w kulturze ornej (Wnioskodawca posiada wykształcenie rolnicze oraz doświadczenie związane z uprawą roli) i uzyskuje dopłaty bezpośrednie z tytułu prowadzonej działalności rolniczej.

8. Przedmiotowe działki według księgi wieczystej i aktu notarialnego darowizny stanowią pod względem klasyfikacji użytków grunty orne (R IIIa, IIIb, IVa). W chwili obecnej (tj. od 2022 r.) Nieruchomości 1-4 są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”) zgodnie z którym, wszystkie działki gruntu położone są na terenie zabudowy usługowej i mieszkaniowo-usługowej. Wcześniej Nieruchomości te nie były objęta MPZP.

9. Powyższe Nieruchomości mają różne przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) i dlatego Wnioskodawca planuje różny sposób ich rozdysponowania w przyszłości:

1)  część ww. działek z przeznaczeniem w MPZP pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (zwana dalej łącznie Nieruchomością 1) - Wnioskodawca zamierza je sprzedać w przyszłości,

2)  część ww. działek z przeznaczeniem w MPZP pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną/pod usługi (zwana łącznie Nieruchomością 2) - Wnioskodawca zamierza początkowo wynajmować/wydzierżawić, a w późniejszym czasie również będą one sprzedawane,

3)  część ww. działek z przeznaczeniem w MPZP pod zabudowę usługową, dodatkowo są ulokowane w pobliżu głównej ulicy w okolicy - w związku z czym Wnioskodawca zamierza:

a)  wynająć/wydzierżawić ich część spółce, która zbuduje i będzie prowadziła na nich placówki handlowe (zwana dalej Nieruchomością 3),

b)  wnieść ich część aportem do spółki prawa handlowego, która zbuduje i będzie prowadziła na nich placówki handlowe (zwana dalej Nieruchomością 4),

4)  część z ww. działek nie jest objęta obecnie MPZP (zwana dalej Nieruchomością 5), nie zostały również dla niej wydane warunki zabudowy - Wnioskodawca pragnie ją sprzedać w najbliższym czasie na rzecz spółki w której posiada udziały.

10. Wnioskodawca nigdy nie podejmował we własnym imieniu żadnych działań mających na celu ulepszenie przedmiotowych Nieruchomości. Nieruchomości są obecnie wykorzystywane na cele rolnicze. Na jednej z jej części zamieszkuje matka Wnioskodawcy i stan ten będzie utrzymywany przez dłuższy okres czasu.

11. Nieruchomości otrzymane od matki w darowiźnie stanowią kluczowy element majątku Wnioskodawcy i zabezpieczenie majątkowe, również na przyszłość dla jego zstępnych. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca zamierza się ich stopniowo, częściami wyzbywać w różny sposób - poprzez sprzedaż lub wniesienie do spółek. Sprzedaż może być realizowana na rzecz spółek, w których Wnioskodawca jest udziałowcem (podmioty powiązane z Wnioskodawcą) lub na rzecz podmiotów niepowiązanych.

12. Poprzez stopniową sprzedaż tych Nieruchomości Wnioskodawca będzie uzyskiwać środki przeznaczane na potrzeby swoje oraz rodziny. Sprzedaż ta, z wyjątkiem Nieruchomości 5 (która planowana jest w krótkim czasie) będzie realizowana za wiele lat, będzie rozciągnięta w czasie i następować będzie w nieregularnych odstępach - konkretnych dat przyszłych sprzedaży nie da się obecnie przedstawić (będzie uzależniona od potrzeb Wnioskodawcy i jego rodziny oraz atrakcyjności pojawiających się ofert, ewentualnych zmian niezależnych od Wnioskodawcy - np. zmian prawnych dotyczących analizowanych nieruchomości - jak zmiany MPZP, planowane zmiany sposobu ich zabudowy wprowadzane przez odpowiednie organy, itp.).

13. Wnioskodawca nie chce na własny rachunek podejmować żadnych aktywności, które mogłyby generować ryzyko prawne dotyczące jego majątku (w tym Nieruchomości). Dlatego nie zamierza podejmować żadnych działań inwestycyjnych dotyczących Nieruchomości. Gdyby wznowił prowadzenie działalności i np. zaczął na własny rachunek działalność deweloperską na Nieruchomościach, to odpowiadałby całym swoim majątkiem za wszelkie zobowiązania/długi, jakie w związku z taką działalnością mogą powstać. Dlatego część Nieruchomości zamierza sprzedać, a część wynajmie lub wniesie aportami do spółek prawa handlowego.

14. Wnioskodawca nie będzie ulepszał w żaden sposób działek wchodzących w skład Nieruchomości 1 i 5 przed ich zbyciem - tzn. będą one zbywane w takim stanie, w jakim nabył je w ramach darowizny od matki (pomijając zdarzenia, na które Wnioskodawca nie ma wpływu - np. zmiany w miejscowych planach, podejmowane bez inicjatywy Wnioskodawcy). Przy czym nie jest wykluczone, że przed sprzedażą zostaną dokonane scalenia lub podziały działek, aby urzeczywistnić określone im przeznaczenie zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (granice stref przeznaczenia w MPZP nie pokrywają się z obecnym podziałem na działki) i umożliwić korzystną sprzedaż (łatwiej korzystnie sprzedać mniejszą działkę, niż taką o dużym obszarze) - w szczególności Nieruchomość 5 może nie być możliwa do sprzedaży bez podziałów i scaleń działek, gdyż jej powierzchnia rozciąga się na kilku działkach ewidencyjnych.

Przez brak ulepszeń należy rozumień to, że Wnioskodawca w szczególności:

• nie dokonał i nie dokona z własnej inicjatywy ani na własny rachunek uzbrojenia analizowanych nieruchomości w jakiekolwiek media (przyłączenie do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energii elektrycznej, gazowej),
• nie zbudował i nie zbuduje żadnej infrastruktury technicznej,
• nie wygrodził i nie wygrodzi w przyszłości działek,
• nie wystąpił do tej pory i nie wystąpi o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla poszczególnych działek,
• nie wystąpił i nie wystąpi o wydanie pozwolenia na budowę.

Przy sprzedaży działek przez A.A., nie będzie on korzystał z pośredników w obrocie nieruchomościami, nie będzie prowadził żadnych czynności reklamowych/marketingowych w celu sprzedaży tych nieruchomości. Wnioskodawca nie udzielał i nie udzieli przyszłym nabywcom części Nieruchomości 1 żadnych pełnomocnictw, w ramach których mogliby podejmować jakiekolwiek czynności związane z Nieruchomością. To przyszli nabywcy działek wchodzących w skład analizowanych nieruchomości, już po ich nabyciu będą musieli przygotować działki do procesu inwestycyjnego - np. zapewnić budowę przyłączy mediów do działek, zapewnić odpowiednią komunikację z drogami publicznymi tych działek, wystąpić o pozwolenie na budowę, itp.

15. W odniesieniu do Nieruchomości 2 - Wnioskodawca również nie będzie jej ulepszać, zamierza wydzierżawić/wynająć wchodzące w jej skład działki - bez podejmowania jakichkolwiek czynności przez Wnioskodawcę w celu przygotowania tych działek do użytkowania przez dzierżawcę/najemcę. Wnioskodawca nie udzieli przed zawarciem umowy dzierżawy żadnego pełnomocnictwa na rzecz dzierżawcy umożliwiających podejmowanie jakichkolwiek czynności przygotowawczych do zagospodarowania działek przez dzierżawcę.

Dzierżawcą może być spółka prawa handlowego, w której Wnioskodawca posiada (lub będzie posiadał) udziały albo podmiot niepowiązany z A.A. Dzierżawca będzie wykorzystywał wydzierżawione działki na cele prowadzenia działalność gospodarczej (np. parking/boxy komórkowe). W tym celu Dzierżawca doprowadzi do Nieruchomości 2 media, zapewni połączenie drogowe, uzyska niezbędne zgody i pozwolenia na prowadzenie działalności na Nieruchomości 2. Wszystkie czynności związane z przygotowaniem działek do prowadzenia działalności przez Dzierżawcę, będą przez niego podejmowane we własnym imieniu. Tytułem do rozporządzania tą nieruchomością na cele budowlane przez Dzierżawcę będzie umowa dzierżawy. Czynsz dzierżawny w umowie dzierżawy pomiędzy Dzierżawcą, a Wnioskodawcą będzie ustalony na poziomie rynkowym, jak dla nieruchomości niezabudowanej. Czynsz ten będzie na stałym poziomie, a ewentualna jego waloryzacja będzie dokonywana w oparciu o wskaźnik inflacji. Czynsz nie będzie w żaden sposób uzależniony od wysokości przychodów uzyskiwanych przez Dzierżawcę z działalności prowadzonej na Nieruchomości 2. Po zakończeniu dzierżawy, Spółka 2 zostanie zobowiązana aby usunąć wszelkie naniesienia z nieruchomości, za wyjątkiem ewentualnej infrastruktury związanej z mediami, lub infrastruktury drogowej. W ramach dzierżawy Nieruchomości 2 aktywność Wnioskodawcy ograniczy się do zawarcia umowy i inkasowania czynszu dzierżawnego - nie będzie zapewniał żadnej obsługi dla dzierżawcy, nie będzie refakturował mediów (wszelkie umowy z dostawcami mediów będą zawierane przez Spółkę 2 we własnymi imieniu). Umowa dzierżawy będzie umową wieloletnią.

16. Po zakończeniu dzierżawy (co nastąpi nie wcześniej niż po wieloletnim okresie dłuższym niż 3 lat od rozpoczęcia dzierżawy) Wnioskodawca zamierza zbywać działki wchodzące w skład Nieruchomości 2 na rzecz spółek prawa handlowego, w których będzie mieć istotną część udziałów w celu prowadzenia przez nie działalności deweloperskiej lub na rzecz spółek niepowiązanych z Wnioskodawcą - na analogicznych zasadach, jak działki składające się na Nieruchomość 1.

17. W odniesieniu do Nieruchomości 3 - Wnioskodawca również nie będzie jej ulepszać, zamierza wydzierżawić/wynająć wchodzące w jej skład działki - bez podejmowania jakichkolwiek czynności przez Wnioskodawcę w celu przygotowania tych działek do użytkowania przez dzierżawcę/najemcę. Wnioskodawca nie udzieli przed zawarciem umowy dzierżawy żadnego pełnomocnictwa na rzecz dzierżawcy umożliwiających podejmowanie jakichkolwiek czynności przygotowawczych do zagospodarowania działek przez dzierżawcę.

Dzierżawcą będzie spółka prawa handlowego, w której Wnioskodawca posiada (lub będzie posiadał) udziały lub inna spółka, w której Wnioskodawca takich udziałów nie będzie posiadał. Dzierżawca (Spółka 3) będzie wykorzystywał wydzierżawione działki na cele prowadzenia działalność gospodarczej - polegającej na wynajmowaniu przestrzeni w centrum handlowym (…). W tym celu Spółka 3 doprowadzi do Nieruchomości 3 media, zapewni połączenie drogowe, uzyska niezbędne zgody i pozwolenia na zbudowanie odpowiednich budynków na Nieruchomości 3. Wszystkie czynności związane z przygotowaniem działek do prowadzenia opisanej działalności przez Spółkę 3, będą przez nią podejmowane we własnym imieniu. Tytułem do rozporządzania tą nieruchomością na cele budowlane przez Spółkę 3 będzie umowa dzierżawy. Czynsz dzierżawny w umowie dzierżawy pomiędzy Spółką 3, a Wnioskodawcą będzie ustalony na poziomie rynkowym dla nieruchomości niezabudowanej. Czynsz ten będzie na stałym poziomie, a ewentualna jego waloryzacja będzie dokonywana w oparciu o wskaźnik inflacji lub inne czynniki wpływające na wartość czynszu dla nieruchomości niezabudowanych. Czynsz nie będzie w żaden sposób uzależniony od wysokości przychodów uzyskiwanych przez Spółkę 3 z działalności prowadzonej na Nieruchomości 3. W ramach dzierżawy Nieruchomości 3 aktywność Wnioskodawcy ograniczy się do zawarcia umowy i inkasowania czynszu dzierżawnego - nie będzie zapewniał żadnej obsługi dla dzierżawcy, nie będzie refakturował mediów (wszelkie umowy z dostawcami mediów będą zawierane przez Spółkę 3 we własnymi imieniu), nie będzie również uczestniczył we własnym imieniu w wynajmowaniu powierzchni w centrum handlowym na rzecz najemców (sieci handlowych, placówek usługowych, itp.). Umowa dzierżawy będzie umową długoterminową (Wnioskodawca nie będzie zbywał działek wchodzących w skład Nieruchomości 3 przez najbliższe 10-20 lat).

18. W odniesieniu do Nieruchomości 4 - Wnioskodawca również nie będzie jej ulepszać, zamierza wnieść ją do spółki prawa handlowego aportem - bez podejmowania jakichkolwiek czynności przez Wnioskodawcę w celu przygotowania tych działek do użytkowania przez spółkę do której wnoszony będzie aport. Wnioskodawca nie udzieli przed wniesieniem aportu żadnego pełnomocnictwa na rzecz spółki umożliwiającego podejmowanie jakichkolwiek czynności przygotowawczych do zagospodarowania działek przez spółkę. Spółka będzie wykorzystywała wydzierżawione działki na cele prowadzenia działalność gospodarczej - polegającej na wynajmowaniu przestrzeni w centrum handlowym (…). W tym celu Spółka doprowadzi do Nieruchomości 4 media, zapewni połączenie drogowe, uzyska niezbędne zgody i pozwolenia na zbudowanie odpowiednich budynków na Nieruchomości 4. Wszystkie czynności związane z przygotowaniem działek do prowadzenia opisanej działalności przez spółkę, będą przez nią podejmowane we własnym imieniu.

19. Nieruchomość 5 ma zostać zbyta przez Wnioskodawcę w najbliższym czasie. Nie będzie objęta MPZP, ani warunkami zabudowy w momencie sprzedaży. Sprzedaż ma nastąpić po cenie rynkowej na rzecz spółki, w której A.A. ma udziały (ale nie jest jedynym udziałowcem - drugim jest wspomniany wspólnik, osoba niepowiązana). Przed sprzedażą nie zostaną udzielone nabywcy żadne pełnomocnictwa od Wnioskodawcy.

20. W przypadku wszelkich sprzedaży opisanych w niniejszym wniosku, cena sprzedaży zostanie ustalona na poziomie rynkowym.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca wskazał, że nie podejmował we własnym imieniu (ani za pośrednictwem pełnomocników działających na jego rzecz) żadnych działań zmierzających do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczącego nieruchomości opisanych we wniosku, w tym nieruchomości, które zamierza sprzedać (Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 5). Wnioskodawca nie zamierza również podejmować takich działań w przyszłości.

Wnioskodawca nabył Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 5 w drodze darowizny od matki w dniu 3 stycznia 2024 r., a zatem pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, upływa z dniem 31 grudnia 2029 r. Odnosząc się do poszczególnych nieruchomości:

1)  Nieruchomość 1 - Wnioskodawca nie jest w stanie wskazać konkretnych dat sprzedaży. Jak wskazano we wniosku, sprzedaż będzie realizowana stopniowo, częściami, w nieregularnych odstępach czasu, na przestrzeni wielu lat, a jej tempo będzie uzależnione od potrzeb życiowych Wnioskodawcy i jego rodziny oraz od atrakcyjności pojawiających się ofert. Sprzedaż działek wchodzących w skład Nieruchomości 1 nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie w drodze darowizny - tj. nie wcześniej niż w 2030 r.

2)  Nieruchomość 2 - sprzedaż działek wchodzących w skład Nieruchomości 2 nastąpi dopiero po zakończeniu wieloletnich umów dzierżawy/najmu lub podobnych (trwających dłużej niż 3 lata od ich rozpoczęcia), a zatem również po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - tj. nie wcześniej niż w 2030 r. Konkretnych dat sprzedaży nie da się obecnie wskazać z przyczyn opisanych powyżej.

3)  Nieruchomość 5 - sprzedaż planowana jest w najbliższym czasie, tj. nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie w drodze darowizny od matki (tj. przed dniem 31 grudnia 2029 r.).

Wnioskodawca nie zamierza przed sprzedażą występować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości 5 (ani dla żadnej innej nieruchomości opisanej we wniosku). Jak wskazano we wniosku, Nieruchomość 5 w momencie sprzedaży nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ani decyzją o warunkach zabudowy i zostanie zbyta w stanie, w jakim Wnioskodawca nabył ją w drodze darowizny (z zastrzeżeniem ewentualnych scaleń lub podziałów geodezyjnych działek, o których mowa we wniosku).

Powodem sprzedaży Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 5 jest zamiar stopniowego spieniężania części majątku osobistego (rodzinnego) otrzymanego przez Wnioskodawcę w drodze darowizny od matki, w celu pozyskania środków na bieżące i przyszłe potrzeby życiowe Wnioskodawcy oraz jego rodziny, w tym zabezpieczenie majątkowe dla niego i jego zstępnych na przyszłość. Wnioskodawca nie zamierza samodzielnie angażować tych nieruchomości w jakiekolwiek przedsięwzięcia inwestycyjne, gdyż nie chce ponosić związanego z tym ryzyka prawnego i majątkowego - dlatego zdecydował się na proste zbycie części nieruchomości w stanie niezmienionym.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w przyszłości - tzn. na chwilę obecną Wnioskodawca nie zamierza w przyszłości zbywać posiadanych przez siebie nieruchomości, innych niż te będące przedmiotem zapytania.

Pytania

1.  Czy podejmowane przez Wnioskodawcę w przyszłości sprzedaże części Nieruchomości 1 będą generować przychód z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - czyli ze zbycia nieruchomości?

2.  Czy podejmowane przez Wnioskodawcę w przyszłości sprzedaże części Nieruchomości 2 (po zakończeniu wieloletnich umów dzierżawy) będą generować przychód z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - czyli ze zbycia nieruchomości?

3.  Czy przychód ze sprzedaży Nieruchomości 5 będzie stanowić dla Wnioskodawcy przychód z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - czyli ze zbycia nieruchomości?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1

W opisanej sytuacji, przychód ze sprzedaży części Nieruchomości 1 otrzymanej od matki Wnioskodawcy w ramach darowizny będzie stanowić przychód ze sprzedaży nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT.

Ad. 2

W opisanej sytuacji, przychód ze sprzedaży części Nieruchomości 2 otrzymanej od matki Wnioskodawcy w ramach darowizny będzie stanowić przychód ze sprzedaży nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT.

Ad. 3

W opisanej sytuacji, przychód ze sprzedaży części Nieruchomości 5 otrzymanej od matki Wnioskodawcy w ramach darowizny będzie stanowić przychód ze sprzedaży nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT.

Szczegółowe uzasadnienie Pana stanowiska

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 9 ust. 1a ww. ustawy, jeżeli podatnik uzyskuje dochody z więcej niż jednego źródła, przedmiotem opodatkowania w danym roku podatkowym jest, z zastrzeżeniem art. 25e, art. 29-30cb, art. 30da-30f oraz art. 44 ust. 7e i 7f, suma dochodów z wszystkich źródeł przychodów.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Odrębnym źródłem przychodu, określonym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątkowych, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 updof. Dla porządku wskazać należy, że art. 10 ust. 3 updof - wyłączający stosowanie art. 10 ust. 1 pkt 8 wobec składników wycofanych z działalności, gdy od wycofania do zbycia nie upłynęło 6 lat - nie ma w niniejszej sprawie zastosowania, gdyż Nieruchomości nabyte w 2024 r. w drodze darowizny nigdy nie były składnikiem majątku działalności gospodarczej Wnioskodawcy (zakończonej wiele lat temu).

Rozstrzygnięcia wymaga zatem, czy Nieruchomość otrzymana przez Wnioskodawcę w ramach darowizny od matki, stała się składnikiem majątkowym wykorzystywanym w działalności gospodarczej Wnioskodawcy, albo czy sprzedaż tej Nieruchomości lub jej należy uznać za przychód z działalności gospodarczej. Jeśli bowiem odpowiedź na obie wątpliwości byłaby negatywna, to wówczas przychód ze sprzedaży Nieruchomości lub jej części będzie dla A.A. przychodem ze sprzedaży nieruchomości o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na czterech przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany,
• wykonywaniu działalności w sposób ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Przy czym należy podkreślić, że dla możliwości przyjęcia że dana czynność/dane czynności są wykonywane w ramach działalności gospodarczej, wymienione przesłanki muszą być spełnione łącznie.

Stanowisko to potwierdza orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego:

„Do zaliczenia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, której właścicielem był podatnik przez okres dłuższy od wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof, do źródła w postaci działalności gospodarczej, konieczne jest łączne zaistnienie wszystkich przesłanek przewidzianych w art. 5a pkt 6 updof jako uzewnętrznienia w sposób obiektywny woli podatnika dokonania tego odpłatnego zbycia nieruchomości w ramach wykonania działalności gospodarczej.” (Tak: Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 24 lipca 2025 r., II FSK 1419/22).

„O odpłatnym zbyciu następującym w wykonaniu działalności gospodarczej po upływie pięcioletniego okresu można mówić tylko wówczas, gdy podatnik uzewnętrzni swoją wolę tego rodzaju zbycia w sposób wyraźny, tj. poprzez spełnienie wszystkich przesłanek przewidzianych w art. 5a pkt 6 updof.” (NSA w wyroku z 10 września 2024 r. - II FSK 1/22, analogicznie NSA w wyroku z 30 października 2025 r. - II FSK 177/23).

O zarobkowym charakterze można mówić w sytuacji gdy działalność jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być przy tym prowadzona w ten sposób i ukierunkowana tak, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Zaznaczyć przy tym należy, że brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie będą miały natomiast działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności lub jej rodziny.

Jak wskazał NSA w wyroku z 27 października 2023 r. (II FSK 933/23):

„Podzielić należy nadto wyrażone w orzecznictwie poglądy, że brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny”.

Należy zatem wskazać, że samo osiągnięcie przysporzenia majątkowego nie będzie oznaczało że dana działalność ma charakter zarobkowy, jeżeli sprzedaż będzie nakierowana na zaspokojenie potrzeb własnych oraz będzie wykonywana w ramach zwykłego zarządu majątkiem własnym.

Jak wskazano w wyroku NSA z 5 marca 2019 r. (II FSK 829/17) do takich zachowań należy zaliczyć także lokowanie wolnych środków:

„(…) do naturalnych zachowań należy lokowanie wolnych środków finansowych w różne dobra, które w określonej perspektywie czasowej mogą zostać korzystnie spieniężone. Do takich dóbr należą m.in. nieruchomości.”

Zdaniem Wnioskodawcy w jego przypadku nastąpi w przyszłości sprzedaż Nieruchomości 1, 2 lub 5 (częściami - w ramach kilku lub więcej transakcji) nabytej nieodpłatnie od matki - która to nieruchomość od dziesiątek lat była własnością przodków A.A. i była przez lata wykorzystywana do działalności rolniczej. Stopniowa sprzedaż tej Nieruchomości 1, 2 lub 5 będzie realizowana w celu zapewnienia odpowiednich środków do życia dla rodziny Wnioskodawcy. Taki sposób, stopniowy, rozciągnięty na wiele lat sprzedaży analizowanych Nieruchomości nie świadczy o zarobkowym charakterze działalności gospodarczej - lecz stanowi to sposób gospodarowania własnym majątkiem.

„Można mówić o gospodarowaniu osobistym majątkiem, jeżeli zamiarem podatnika jest jedynie spieniężenie części lub całości swojego majątku. (…) Zdaniem Sądu, przy ocenie charakteru sprzedaży dokonywanej przez podatnika nie może decydować liczba i zakres transakcji. Jednorazowe zbycie dużego majątku może być bowiem trudne czy mniej korzystne, niż podzielonego. Właściciel, który nie może sprzedać całości, będzie sukcesywnie sprzedawać części swojego majątku. W tego rodzaju sytuacjach należałoby mówić, że działania podatnika polegające na sukcesywnej sprzedaży swojego majątku mają w istocie rzeczy charakter okazjonalny, incydentalny, a nie stały. Cecha stałości nie wynika bowiem z samej liczby zbywanych przedmiotów, ale ciągłego dokonywania określonych czynności. Jeżeli zatem jest z góry określona liczba sprzedawanych przedmiotów, to przebieg procesu ich wyzbywania się z osobistego majątku podatnika zależy od możliwości ich sprzedaży, a nie jest wynikiem planowego charakteru działań i woli ich realizacji w sposób ciągły. Działania te ustaną bowiem wraz ze zbyciem ostatniej rzeczy przeznaczonej do sprzedaży. (tak: Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 5 marca 2019 r., II FSK 829/17 czy w wyroku z 15 maja 2025 r. - II FSK 1083/22).

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności realizowane w ramach działalności gospodarczej wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej. Jak wspomniano w wyżej cytowanym wyroku, okoliczność, że Wnioskodawca ma zamiar sprzedaży jedynie analizowanej Nieruchomości sprawia, że czynności sprzedaży ustaną po sprzedaży całości Nieruchomości - co wyklucza istnienie cechy stałości w działaniach Wnioskodawcy.

W odniesieniu do przymiotu „zorganizowania” należy przytoczyć wyrok NSA z 27 października 2023 r. (II FSK 933/23) w którym wskazano m.in.:

„na pojęcie "zorganizowanie" w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej. Z kolei przez "ciągłość" działań należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność. Podzielić należy nadto wyrażone w orzecznictwie poglądy, że brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny.”

W analizowanej sytuacji Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował działań organizacyjnych które mogłyby świadczyć o wykonywaniu działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży nieruchomości, w tym nie wznowi rejestracji działalności gospodarczej, nie zatrudnia i nie będzie zatrudniał żadnego personelu, nie będzie angażował wyposażenia technicznego, które angażują podmioty zajmujące się obrotem nieruchomościami (np. nie posiada biura, wyposażenia biurowego, nie wykorzystuje komputera w związku ze sprzedażą nieruchomości), a ponadto nie realizował żadnych istotnych działań związanych ze sprzedawanymi nieruchomościami - nie ulepszył nieruchomości np. poprzez jej wyrównanie, dokonanie wycinki drzew/krzaków, wybudowanie drogi prowadzącej do nieruchomości lub na nieruchomości.

Należy podkreślić, że:

a)  Wnioskodawca nabył Nieruchomość w ramach darowizny od członka najbliższej rodziny - w ramach sukcesji majątkowej po matce, aby zapewnić przekazanie majątku zgodnie z jej wolą. Nie jest to zatem sposób nabycia charakterystyczny dla działalności handlowej, gdzie nieruchomości są kupowane w celu dalszej sprzedaży. Jest to Nieruchomość, która od dziesiątek lat jest własnością rodziny Wnioskodawcy, wykorzystywana od tego czasu na cele rolnicze. Również matka Wnioskodawcy nabyła nieruchomość w sposób niekomercyjny, nieodpłatnie od najbliższej rodziny.

b)  Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami na własny rachunek.

c)  Wnioskodawca nie ogłaszał ofert sprzedaży Nieruchomości lub jej części, nie korzystał z pośredników w obrocie nieruchomościami w odniesieniu do Nieruchomości i nie zamierza podejmować żadnej aktywności sprzedażowej/marketingowej - gdyż zbywać będzie Nieruchomość powiązanym ze sobą spółkom prawa handlowego.

d)  Wnioskodawca nie dokonywał żadnych ulepszeń Nieruchomości jako jej właściciel, czy we własnym imieniu, oraz nie zamierza ich dokonywać aż do czasu zbycia poszczególnych części Nieruchomości,

e)  Wnioskodawca nie udzielał i nie zamierza udzielać przyszłym nabywcom części Nieruchomości żadnych pełnomocnictw w ramach których mogliby podejmować jakiekolwiek czynności związane z Nieruchomością,

f)   Za wyjątkiem Nieruchomości 4, części Nieruchomości 1 i 2 będą sprzedawane stopniowo po wieloletnim ich posiadaniu przez Wnioskodawcę, bez jakiegokolwiek wykorzystywania w działalności.

Potencjalna sprzedaż nieruchomości będzie rozciągnięta w czasie i ograniczona do nieruchomości nabytych w ramach darowizny.

Nie zmienia powyższych wniosków fakt, że nabywcami Nieruchomości 1, 2 (lub 5) mogą w przyszłości być (a w przypadku nieruchomości 5 z pewnością będzie) spółki prawa handlowego powiązane kapitałowo lub osobowo z A.A. Powiązanie zbywcy z nabywcą jest bez znaczenia dla kwalifikacji źródła przychodu po stronie zbywcy (A.A.) - nie nadaje transakcjom cech zorganizowania, ani ciągłości działalności gospodarczej po stronie Wnioskodawcy, który ogranicza swoją aktywność do przeniesienia własności nieruchomości stanowiącej jego majątek osobisty. Działalność gospodarczą w oparciu o te nieruchomości będą prowadzić spółki-nabywcy jako odrębni podatnicy.

Działania Wnioskodawcy będą się ograniczały wyłącznie do uzyskania biernego dochodu z Nieruchomości - czy to poprzez ich prostą sprzedaż, czy też poprzez ich dzierżawę lub najem - w celu zapewnienia środków na potrzeby życiowe Wnioskodawcy, czy jego rodziny.

Powyższych wniosków nie zmienia okoliczność, że sprzedaż Nieruchomości będzie następowała częściami - stopniowo - bowiem takie działanie będzie podyktowane z jednej strony dążeniem do osiągnięcia jak najlepszych warunków finansowych, ułatwienie realizacji transakcji (łatwiejsza sprzedaż mniejszej nieruchomości), jak i będzie to podyktowane bieżącymi potrzebami finansowymi Wnioskodawcy i jego rodziny. Jak wskazał NSA w wyroku z 8 marca 2023 r. (II FSK 2302/20):

„Nie można przyjąć, że dokonywane przez skarżącego w latach 2006-2019 czynności związane z planowaną sprzedażą udziałów w tych działkach miały cechy zorganizowania i ciągłości. O spełnieniu tej przesłanki absolutnie nie świadczy podział działki na 4 mniejsze, czy też wnioskowanie o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego. W sytuacji, gdy skarżący będąc współwłaścicielem nieruchomości przez kilkanaście lat nie zaliczył ich do środków trwałych związanych z jego działalnością gospodarczą i nie zaliczył ich do towarów handlowych, nadto owe działki nie były wykorzystywane przez współwłaścicieli do prowadzenia działalności gospodarczej, wówczas samo prowadzenie przez skarżącego działalności gospodarczej nie ma wpływu na wynik sprawy.”

Podobnie NSA w wyroku z 12 października 2023 r. II FSK 305/21:

„Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości mniejszych, a przez to łatwiej zbywalnych działek gruntu, nawet powiązane z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi (por. wyroki NSA: z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14 oraz z 5 marca 2019 r., sygn. akt II FSK 829/17). Można mówić o gospodarowaniu "osobistym" majątkiem, jeżeli zamiarem podatnika jest jedynie spieniężenie części lub całości swojego majątku.”

Przytoczone wyżej argumenty są wspólne dla Nieruchomości 1, 2 i 5. Należy wskazać, że planowana dzierżawa nie dotyczy to w żaden sposób Nieruchomości 1, czy 5 - które wydzierżawiane nikomu nigdy nie będą. W konsekwencji dzierżawa Nieruchomości 2 i/lub 3 nie będzie wpływać na skutki podatkowe zbycia Nieruchomości 1 - nabytej w drodze darowizny i sprzedawanej w stanie takim, w jakim została ona nabyta.

Podobnie nie sposób uznać, że wniesienie Nieruchomości 4 aportem do spółki stanowi przejaw jakiejkolwiek działalności gospodarczej - jest to typowa czynności zarządu majątkiem osobistym.

W przypadku Nieruchomości 2 i 3 należy jednak dodatkowo przeanalizować okoliczność, że będą one wynajmowane/Wydzierżawiane - a w przypadku Nieruchomości 2, po pewnym czasie (wieloletnim okresie) również zbywane. Będzie to prywatna dzierżawa. Wnioskodawca ograniczy swoją aktywność w zakresie dzierżawy do udostępnienia dzierżawcy działki niezabudowanej, nieprzygotowanej do realizacji określonej przez dzierżawcę inwestycji. Nie będzie zapewniał żadnej obsługi, czy wsparcia dzierżawcy w ramach zawartej umowy. Nie posiada i nie będzie posiadał żadnej zorganizowanej działalności związanej ze wspomnianą dzierżawą, czy ogólnie obrotem nieruchomościami. Tym samym nie będzie przede wszystkim czynnika zorganizowania działalności Wnioskodawcy - niezbędnego do potencjalnego uznania, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Stanowisko to potwierdza wyrok WSA w Gdańsku z 14 czerwca 2022 r. (I SA/Gd 61/22), gdzie wskazano że jeżeli podatnik:

• „nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności,
• nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku,
• nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do tych potrzeb), a jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości (w tym także lokali), które następnie wynajmuje, to nie można uznać, że składniki majątkowe związane są z działalnością gospodarczą.

(…) to zatem podatnik decyduje o tym czy "powiązać" określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.”

Powyższe wynika z uchwały NSA z 24 maja 2021 r. (II FPS 1/21) której wskazano, iż:

„Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r.), chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.”

A zatem osiągane przez A.A. przychody z najmu/dzierżawy nie mogą być klasyfikowane do przychodów z działalności gospodarczej - skoro Nieruchomości nie wprowadzi on do majątku związanego z działalnością gospodarczą. Z tego niewątpliwie wynika, że dzierżawa / najem Nieruchomości 2 lub 3 w żaden sposób nie umożliwia uznania, że A.A. prowadzi działalność gospodarczą.

Również organy podatkowe w wydawanych interpretacjach potwierdzały, że sprzedaż nieruchomości po okresie prywatnej dzierżawy/najmu (nie prowadzonej w ramach działalności gospodarczej) nie kreuje przychodu z działalności gospodarczej - np. pismo Dyrektora KIS z 6 lutego 2025 r. (0113-KDIPT2-2.4011.935.2024.2.ST). gdzie wskazano m.in.:

„Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że nieruchomość nie została nabyta przez Pana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w niej wykorzystywana. W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Pana (m.in. działka została przez Pana wydzierżawiona w ramach prywatnej dzierżawy) wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Również w szczególności fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu od jej nabycia oraz okoliczności i cel nabycia nieruchomości - prowadzenie gospodarstwa rolnego, oraz fakt, że jest Pan osobą nietrudniącą się obrotem nieruchomościami, sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W konsekwencji, istotą działania Pana nie było/nie jest prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny”.

Należy dodatkowo wskazać, że istotnym czynnikiem w przypadku planowanej sprzedaży Nieruchomości 1/2 lub jej części będzie upływ czasu związany z jej posiadaniem - w trakcie którego Wnioskodawca nie będzie podejmował żadnych działań mogących zostać uznane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sprzedaż ta będzie następowała po upływie ponad 5 lat od końca roku w którym Wnioskodawca nabył własność tych nieruchomości, w nieregularnych odstępach czasu.

Jak wskazał NSA w wyroku z 30 października 2025 r. (II FSK 177/23), istotne znaczenie dla interpretacji analizowanych przepisów - w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT ma przesłanka upływu czasu. Jeśli Wnioskodawca będzie posiadał nieruchomość przez wiele lat, w trakcie których nie zamanifestował wyraźnie jej wykorzystywania w działalności gospodarczej, a następnie dokona jej sprzedaży - to taka pojedyncza czynność nie może świadczyć o prowadzeniu działalności gospodarczej. Aby można mówić o prowadzeniu działalności gospodarczej związanej z nieruchomościami, nieruchomości muszą być wykorzystywane (trwały proces) w tej działalności, a nie pojedynczo (np. w drodze sprzedaży) wykorzystane. Takie samo stanowisko zajmował NSA w licznych wyrokach jak np. II FSK 1419/22 z 24 lipca 2025 r., gdzie wskazano m.in.:

„Do zaliczenia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, której właścicielem był podatnik przez okres dłuższy od wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof, do źródła w postaci działalności gospodarczej, konieczne jest łączne zaistnienie wszystkich przesłanek przewidzianych w art. 5a pkt 6 updof jako uzewnętrznienia w sposób obiektywny woli podatnika dokonania tego odpłatnego zbycia nieruchomości w ramach wykonania działalności gospodarczej”.

Podobne stanowisko zawiera orzeczenie NSA z 11 marca 2025 r., II FSK 800/22.

Reasumując - w analizowanej sytuacji w zrealizowanych już i planowanych działaniach Wnioskodawcy dotyczących Nieruchomości 1, 2 czy 5 brak jest cech pozwalających uznać sprzedaż części tych Nieruchomości za działalność gospodarczą. Brak jest jakiegokolwiek zorganizowania działalności przez Wnioskodawcę. Brak jest także ciągłości działania - wobec z góry ograniczonego obszarem Nieruchomości zakresu sprzedaży planowanej przez A.A. Nie ma w działaniach A.A. elementu zarobkowego - stopniowa sprzedaż rodzinnego majątku będzie stanowić zarząd majątkiem osobistym, będzie służyła zaspokojeniu potrzeb osobistych i rodzinnych, a nie prowadzeniu działalności gospodarczej. Przede wszystkim zaś Wnioskodawca nie podejmował we własnym imieniu, czy na własny rachunek żadnych działań związanych z ulepszeniem analizowanej Nieruchomości. W związku z powyższym sprzedaż analizowanych nieruchomości będzie generować przychód o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.). Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Nabycie w drodze darowizny

Z analizy wniosku wynika, że 3 stycznia 2024 r. r. zawarł Pan ze swoja matką umowę darowizny nieruchomości (działek gruntowych). Na podstawie ww. umowy stał Pan się właścicielem m.in. działek gruntu stanowiących Nieruchomość Nr 1, Nr 2 i Nr 5.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu tego przepisu jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną - nabywcę - przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny. Natomiast moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 184):

Z art. 888 § 1 ww. Kodeksu wynika zaś, że:

Podstawową cechą umowy darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz obdarowanego kosztem jego majątku. Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone, jako nieodpłatne.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - dokonane poza działalnością gospodarczą - przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem datą nabycia przez Pana Nieruchomości Nr 1, Nr 2 i Nr 5 jest data darowizny, tj. 3 stycznia 2024 r. r.

Z wniosku wynika, że zamierza Pan dokonać sprzedaży ww. Nieruchomości Nr 1, 2 i 5. Powziął Pan wątpliwość do jakiego źródła przychodów zakwalifikować przychód z tej sprzedaży.

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

• po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
• po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
• po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2. wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3. prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6), a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi. Podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić również zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działek, o których mowa we wniosku.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przeprowadzenia planowanej transakcji należy rozważyć, czy czynność ta zawierać będzie znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie prywatnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak: ilość działek mających być przedmiotem sprzedaży, osiągnięcie zysku, doprowadzenie przyłączy energetycznych i wodociągowych, uzyskania warunków zabudowy, złożenie wniosku o uwzględnienie działek w przyszłym planie zagospodarowania przestrzennego jako mieszkaniowych, czy zawarcie umowy z biurem nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przedmiotem Pana wątpliwości jest określenie źródła przychodu ze sprzedaży Nieruchomości Nr 1, 2 i 5, tj. ustalenie, czy przychód ten należy zakwalifikować jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości w ramach majątku prywatnego, czy jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Odnosząc się do powyższej kwestii wskazać należy, że w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nie sposób przyjąć, że sprzedaż ww. Nieruchomości, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak już wcześniej wyjaśniono, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Pana działań nie można uznać za działania zarobkowe, bowiem nie nabył Pan Nieruchomości Nr 1, 2 i 5 w celu ich odsprzedaży. Wskazał Pan, że ww. Nieruchomości nabył Pan w darowiźnie od matki, która wykorzystywała je w celach rolniczych, a obecnie to Pan utrzymuje działki w kulturze ornej. Ponadto wskazał Pan, że ww. Nieruchomości stanowią kluczowy element Pana majątku i zabezpieczenie majątkowe, również na przyszłość dla Pana zstępnych. Zamierza się ich Pan stopniowo, częściami wyzbywać w różny sposób - poprzez sprzedaż lub wniesienie do spółek. Poprzez stopniową sprzedaż tych Nieruchomości będzie Pan uzyskiwać środki przeznaczane na potrzeby swoje oraz rodziny.

W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nie sposób zatem przyjąć, że planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości Nr 1, 2 i 5 wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres i cel Pana działań oraz fakt, że nie podejmował i nie będzie podejmował Pan ponadstandardowych działań zmierzających do sprzedaży ww. Nieruchomości (ponoszenie nakładów, dzięki którym Nieruchomości stałaby się szczególnie atrakcyjne dla potencjalnych nabywców) sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W opisie sprawy wskazał Pan, że: nie dokonał i nie dokona Pan z własnej inicjatywy, ani na własny rachunek uzbrojenia analizowanych nieruchomości w jakiekolwiek media (przyłączenie do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energii elektrycznej, gazowej), nie zbudował i nie zbuduje Pan żadnej infrastruktury technicznej, nie wygrodził i nie wygrodzi Pan w przyszłości działek, nie wystąpił Pan do tej pory i nie wystąpi o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla poszczególnych działek, nie wystąpił i nie wystąpi Pan o wydanie pozwolenia na budowę.

Pana działań nie można uznać za działania zarobkowe. Jak już wcześniej wyjaśniono, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie nabył Pan Nieruchomości Nr 1, 2 i 5 w celu ich odsprzedaży. Nie podjął i nie zamierza podejmować Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami na gruncie przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Sprzedaż dwóch ww. Nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu od ich nabycia. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej lecz zarząd własnymi sprawami majątkowymi.

Okoliczności dotyczące nabycia Nieruchomości Nr 1, 2 i 5 (darowizna od matki) oraz ich planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży Nieruchomości do działalności gospodarczej. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Pana pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży Nieruchomości Nr 1, 2 i 3 do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Nie rozpoczął Pan na tych Nieruchomościach działalności gospodarczej, zatem jest to zarząd majątkiem prywatnym. Sprzedaż przez Pana wskazanych we wniosku Nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

O zaliczeniu przychodów, które uzyska Pan z przyszłej sprzedaży ww. Nieruchomości do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak najem/wydzierżawienie Nieruchomości w ramach najmu prywatnego.

Na powyższe nie będzie miał również wpływu podział nieruchomości. Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Podsumowując, sprzedaż przez Pana Nieruchomości Nr 1 , 2 i 5 nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z cytowanego wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skutki podatkowe sprzedaży Nieruchomości

Nabył Pan przedmiotowe działki, na podstawie umowy darowizny, 3 stycznia 2024 r. Zatem 3 stycznia 2024 r. jest datą nabycia, od której liczony jest 5-letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Planuje Pan dokonać sprzedaży Nieruchomości Nr 1 i Nr 3 nie wcześniej niż w 2030 r., natomiast Nieruchomości Nr 5 przed 31 grudnia 2029 r.

W związku z tym, że planowana sprzedaż Nieruchomości Nr 1 i Nr 3 ma nastąpić po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowych Nieruchomości Nr 1 i Nr 3, to sprzedaż ta w świetle okoliczności przedstawionych we wniosku, nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy i tym samym nie będzie w ogóle podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast planowana sprzedaż Nieruchomości Nr 5 ma nastąpić najwcześniej w 2030 r., zatem przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowej Nieruchomości Nr 5, to sprzedaż ta w świetle okoliczności przedstawionych we wniosku, będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy i tym samym będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na mocy art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych oraz wyroków sądowych, stwierdzić należy, że są one rozstrzygnięciami wydanymi w konkretnych sprawach, określonych stanach faktycznych/zdarzeniach przyszłych i tylko do nich się odnoszących.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).

Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.