0114-KDIP3-2.4011.406.2026.2.BM

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie pismem z 29 kwietnia 2026 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W związku z zamiarem złożenia deklaracji PIT-39 za 2021 rok dotyczącej sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (…), nabytego w 2017 roku i sprzedanego w dniu 5 marca 2021 roku, zwraca się Pan z wnioskiem o uznanie kosztów kredytu gotówkowego jako kosztów związanych z finansowaniem nabycia tej nieruchomości.

Mieszkanie zostało nabyte w dniu 23 czerwca 2017 roku. Zakup był realizowany w formie zamiany lokali, w związku z czym nie było możliwości uzyskania kredytu hipotecznego. W celu sfinansowania zakupu mieszkania zaciągnął Pan kredyt gotówkowy w (…) (obecnie (…)).

Kredyt został udzielony w dniu 23 czerwca 2017 roku, tj. w dniu podpisania aktu notarialnego zakupu mieszkania, bezpośrednio przed wizytą u notariusza.

Z całkowitej kwoty kredytu część w wysokości 130.000 zł została przeznaczona na cele związane bezpośrednio z nabyciem mieszkania (…). Z tej kwoty: 110.000 zł zostało przeznaczone na zapłatę za zakup mieszkania zgodnie z aktem notarialnym, pozostałe 20.000 zł zostało przeznaczone na koszty związane z nabyciem nieruchomości, w szczególności koszty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, spłatę zaliczki na poczet zakupu mieszkania oraz remont mieszkania po zakupie.

Kwota 130.000 zł stanowiła 74% całkowitej kwoty kredytu, w związku z czym koszty kredytu zostały wyliczone proporcjonalnie w takim samym udziale. Do kosztów kredytu zaliczono proporcjonalnie:

• prowizję bankową,
• koszt ubezpieczenia kredytu,
• odsetki od kredytu,
• odsetki karne od kredytu.

Po sprzedaży mieszkania w dniu 5 marca 2021 roku środki uzyskane ze sprzedaży zostały przeznaczone na spłatę kredytu gotówkowego, a całkowita spłata kredytu nastąpiła w dniu 9 marca 2021 roku.

Kredyt gotówkowy był faktycznie kredytem przeznaczonym na cel mieszkaniowy, ponieważ został zaciągnięty w celu sfinansowania zakupu mieszkania, środki z kredytu zostały wykorzystane na jego zakup oraz koszty związane z jego nabyciem, a kredyt został następnie spłacony ze środków uzyskanych ze sprzedaży tej nieruchomości. Bez zaciągnięcia kredytu zakup nieruchomości nie byłby możliwy.

W związku z powyższym wnosi Pan o uznanie kosztów kredytu gotówkowego w kwocie 36.784,15 zł jako kosztów związanych z finansowaniem zakupu nieruchomości, tj. w części proporcjonalnie przypadającej na kwotę 130.000 zł kredytu wykorzystaną na zakup mieszkania, oraz o możliwość uwzględnienia tych kosztów w deklaracji PIT-39 za rok 2021. Gdyż bez zaciągnięcia kredytu zakup nieruchomości nie byłby możliwy.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Forma prawna sprzedanego lokalu - własnościowe.

Kredytem gotówkowym została sfinansowana dopłata do mieszkania, które nabył Pan w drodze zamiany.

Pytanie

Czy koszty kredytu gotówkowego (w szczególności prowizja bankowa, ubezpieczenie kredytu, odsetki oraz odsetki karne), zaciągniętego w celu sfinansowania zakupu nieruchomości, mogą zostać uznane za koszty nabycia nieruchomości lub koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości i zostać uwzględnione w rozliczeniu podatku dochodowego w deklaracji PIT-39 za rok 2021, w części proporcjonalnie przypadającej na kwotę kredytu wykorzystaną na zakup tej nieruchomości?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1

W Pana ocenie istnieje bezpośredni związek pomiędzy zaciągnięciem kredytu a nabyciem nieruchomości, a poniesione koszty kredytu stanowią koszty nabycia nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ad. 2

W Pana ocenie poniesione koszty kredytu gotówkowego, w części proporcjonalnie przypadającej na kwotę kredytu wykorzystaną na nabycie nieruchomości, powinny zostać uznane za koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości, o której mowa w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i uwzględnione w rozliczeniu podatku dochodowego w deklaracji PIT-39 za rok 2021.

Koszty te pozostają w bezpośrednim związku przyczynowo-skutkowym z nabyciem nieruchomości, ponieważ zaciągnięcie kredytu było niezbędne do sfinansowania jej zakupu, a środki z kredytu zostały faktycznie przeznaczone na ten cel.

W konsekwencji należy uznać, że koszty kredytu – w tym prowizja bankowa, ubezpieczenie kredytu oraz odsetki – stanowią element kosztów związanych z nabyciem nieruchomości, a tym samym powinny pomniejszać podstawę opodatkowania przy ustalaniu dochodu z jej sprzedaży wykazywanego w deklaracji PIT-39.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (lub praw określonych w ww. lit. a-c ww.) w myśl tego przepisu nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości lub tych praw nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W opisie sprawy wskazał Pan, że mieszkanie zostało przez Pana nabyte w dniu 23 czerwca 2017 r. w wyniku zamiany lokali mieszkalnych. W dniu 5 marca 2021 r. dokonał Pan sprzedaży mieszkania. Dlatego też, z uwagi na fakt, że dokonał Pan sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat, licząc od końca roku w którym nastąpiło jego nabycie to zbycie ww. mieszkania stanowi dla Pana źródło przychodu w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odpłatne zbycie nieruchomości

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 30e ust. 2 tej ustawy:

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Według art. 19 ust. 3 cytowanej ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Koszty uzyskania przychodu

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu zbywanej nieruchomości odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

W myśl art. 22 ust. 6e tej ustawy:

Na mocy art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Możliwość uwzględnienia w kosztach uzyskania przychodu poniesionych kosztów kredytu gotówkowego

W przedmiotowej sprawie powziął Pan m.in. wątpliwość, czy koszty kredytu gotówkowego (w szczególności prowizja bankowa, ubezpieczenie kredytu, odsetki oraz odsetki karne), zaciągniętego w celu sfinansowania zakupu nieruchomości, mogą zostać uznane za koszty nabycia nieruchomości lub koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości.

Co do zasady, koszt nabycia nieruchomości określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się jej właścicielem. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką nabywca zapłacił zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodziły z oszczędności nabywcy oraz koszty wytworzenia i koszty nakładów. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.

Dlatego też stwierdzam, że koszty związane z kredytem bankowym, zaciągniętym na nabycie zbywanej nieruchomości, nie stanowią kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości. Wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Co więcej sytuacja, w której podatnik kupujący nieruchomość za środki z kredytu w przypadku sprzedaży nieruchomości mógłby zaliczyć prowizję bankową, ubezpieczenie kredytu, odsetki od kredytu oraz odsetki karne do kosztów uzyskania przychodu prowadziłaby do nierównego traktowania podatników. Bowiem podatnicy, którzy zakupili nieruchomość ze środków własnych nie mieliby możliwości pomniejszenia przychodu o żadne koszty poniesione w związku z nagromadzeniem tych własnych środków na nabycie nieruchomości – jej zakupu dokonali z własnych oszczędności, natomiast podatnik, który środki na zakup lokalu pożyczył, mógłby do kosztów zaliczyć wydatki zapłacone kredytodawcy za pożyczone pieniądze. Tymczasem ceną nabycia jest kwota należna zbywcy z tytułu sprzedaży, a nie bankowi za udostępnienie kapitału.

Zatem - wbrew Pana twierdzeniu – poniesione koszty kredytu (w szczególności prowizja bankowa, ubezpieczenie kredytu, odsetki od kredytu oraz odsetki karne w żaden sposób nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, zawartych w art. 22 ust. 6c ustawy i wydatek na spłatę kredytu gotówkowego (w tym prowizji bankowej, ubezpieczenie kredytu, odsetki od kredytu oraz odsetki karne) nie może być przyjęty jako koszt uzyskania przychód ze sprzedaży nieruchomości.

Tym samym Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Przechodząc do Pana kolejnej wątpliwości, a mianowicie, czy koszty kredytu gotówkowego (w szczególności prowizja bankowa, ubezpieczenie kredytu, odsetki oraz odsetki karne), zaciągniętego w celu sfinansowania zakupu nieruchomości, mogą zostać uwzględnione w rozliczeniu podatku dochodowego w deklaracji PIT-39 za rok 2021, w części proporcjonalnie przypadającej na kwotę kredytu wykorzystaną na zakup tej nieruchomości.

Z uwagi na to co zostało wywiedzione w niniejszym rozstrzygnięciu, poniesione przez Pana koszty kredytu gotówkowego (w szczególności prowizja bankowa, ubezpieczenie kredytu, odsetki oraz odsetki karne) w części proporcjonalnie przypadającej na kwotę kredytu wykorzystaną na nabycie nieruchomości, nie mogą zostać uznane za koszty uzyskania przychodów przy sprzedaży nieruchomości, o której mowa w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i uwzględnione w rozliczeniu podatku dochodowego w deklaracji PIT-39 za 2021 rok.

Koszty kredytu, w tym prowizja bankowa, ubezpieczenie kredytu oraz odsetki nie mogą pomniejszać podstawy opodatkowania przy ustalaniu dochodu z jej sprzedaży wykazywanego w deklaracji PIT-39.

Zatem Pana stanowisko w tej części również uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.