0114-KDIP3-1.4011.707.2026.2.MŁ

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 9 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 31 lipca 2026 r. ( wpływ 31 lipca 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną i planuje sprzedaż nieruchomości stanowiącej Pana majątek prywatny. Sprzedaż nie będzie związana z prowadzoną działalnością gospodarczą, a nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej.

Przedmiotem planowanej sprzedaży jest:

• lokal mieszkalny położony przy ul. (…) lok. (…), (…), dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (…),
• udział wynoszący 1/499 części w nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…),
• udział wynoszący 2/4289 części w nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…), z którym związane jest prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr (…) w garażu wielopoziomowym.

Planowana sprzedaż obejmie wszystkie wskazane wyżej prawa. Nieruchomość została kupiona przez Pana dziadka, A.A. do jego majątku osobistego. Zakup nastąpił na podstawie aktu notarialnego Repertorium (…) nr (…) z dnia 19 grudnia 2013 r. Protokół przekazania lokalu został podpisany 3 stycznia 2014 r. Pana dziadek był wdowcem i od dnia zakupu do dnia swojej śmierci pozostawał jedynym właścicielem nieruchomości. Pana dziadek zmarł 20 kwietnia 2021 r. Nie pozostawił testamentu. Spadek po nim nabył z mocy ustawy jego jedyny syn B. A. Pana ojciec nie przeprowadził za życia formalnego potwierdzenia nabycia spadku po swoim ojcu. Pana ojciec zmarł 1 lutego 2023 r. Nie pozostawił testamentu. W chwili śmierci był rozwiedziony. Jest Pan jego jedynym dzieckiem. Nie ma Pan rodzeństwa i jest Pan jedynym spadkobiercą ustawowym. W celu uregulowania stanu prawnego spadku w dniu 28 lutego 2023 r. notariusz sporządził dwa akty poświadczenia dziedziczenia:

• Repertorium (…) nr (…), dotyczący nabycia spadku po A. A. przez B. A.,
• Repertorium (…) nr (…), dotyczący nabycia spadku po B. A. przez Pana.

Na podstawie tych aktów został Pan wpisany jako właściciel we wszystkich wskazanych księgach wieczystych. Tego samego dnia, tj. 28 lutego 2023 r., złożył Pan zgłoszenie SD-Z2 do właściwego urzędu skarbowego.

Obecnie jest Pan właścicielem lokalu mieszkalnego oraz wszystkich opisanych wyżej udziałów i praw związanych z tą nieruchomością. Zawarł Pan umowę pośrednictwa z agencją nieruchomości i planuje sprzedaż całej nieruchomości wraz z przysługującymi do niej udziałami i prawami. Wniosek składa Pan przed dokonaniem sprzedaży, ponieważ chce Pan prawidłowo ustalić skutki podatkowe planowanej transakcji i mieć pewność, jakie będą Pana obowiązki podatkowe.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

Posiada Pan miejsce zamieszkania dla celów podatkowych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlega Pan w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu.

Na dzień sporządzenia niniejszego wniosku planowana sprzedaż nie została jeszcze dokonana. Nieruchomość jest obecnie oferowana do sprzedaży za pośrednictwem agencji nieruchomości, a termin zawarcia umowy sprzedaży nie został jeszcze ustalony.

Pytania

1.    Czy planowana sprzedaż opisanej nieruchomości wraz z udziałami i prawami z nią związanymi będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

2.    Jeżeli odpowiedź na pytanie pierwsze będzie twierdząca, od jakiej daty sprzedaż opisanej nieruchomości wraz z udziałami i prawami z nią związanymi nie będzie już podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, ponieważ Pana dziadek nabył nieruchomość 19 grudnia 2013 r., pięcioletni termin z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT upłynął z końcem 2018 r. Odpowiadając na zadane pytania:

1. Planowana sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych;

Pytanie nr 2 jest bezprzedmiotowe, ponieważ wskazany termin już upłynął, więc sprzedaż nie będzie opodatkowana niezależnie od momentu jej dokonania. Wnosi Pan o uznanie przedstawionego stanowiska za prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z  2018  r. poz. 2159), do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dodano art. 10 ust. 5.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie odpłatnego zbycia  nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkobiercy, który dokonuje odpłatnego zbycia,  ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku  kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw  majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to odpłatne zbycie nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Wobec powyższego w przypadku odpłatnego zbycia nabytej w spadku nieruchomości istotne  znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę.

Moment nabycia nieruchomości

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano powyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Aby ustalić czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż przez Pana udziałów w nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy ustalić, od jakiego momentu liczy się bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Zgodnie z art. 924 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:

Prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku, czy też akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza, potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Należy wskazać, że dla celów stosowania art. 10 ust. 5 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, momentem nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, który tę nieruchomość nabył również w drodze spadku, jest moment nabycia tej nieruchomości zgodnie z przepisami ustawy Kodeks cywilny. Zatem, za moment nabycia nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uważa się nabycie nieruchomości lub praw przez spadkodawcę, nie zaś przez jego spadkodawców.

Jak wynika z treści wniosku, lokal mieszkalny położony przy ul. (…) dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (…), udział wynoszący 1/499 części w nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…), udział wynoszący 2/4289 części w nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…), z którym związane jest prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr (…) w garażu wielopoziomowym. nabył Pan w drodze spadku po zmarłym ojcu. Pana ojciec ww. nieruchomość oraz udziały nabył w spadku po swoim ojcu a Pana dziadku, zmarłym w dniu 20 kwietnia 2021 r. Planuje Pan sprzedać nieruchomość oraz udziały.

Wskazuję, że w analizowanej sprawie na powstanie obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości wpływa moment nabycia ww. nieruchomości przez spadkodawcę (Pana ojca). Pana ojciec nabył nieruchomość oraz udziały w drodze spadku po swoim ojcu, a Pana dziadku zmarłym 20 kwietnia 2021 r.

Zatem, mając na uwadze brzmienie art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, termin 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, należy w niniejszej sprawie liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości oraz udziałów przez spadkodawcę, tj. Pana ojca czyli od końca 2021 r.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że odpłatne zbycie do 31 grudnia 2026 r. nieruchomości oraz udziałów stanowić będzie źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega  opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż zostałaby dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie przez spadkodawcę.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

 Zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

W myśl art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

 W myśl art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Odnosząc się do Pana stwierdzenia, że przy ustalaniu 5-letniego okresu należy uwzględnić czas posiadania nieruchomości począwszy od Pana dziadka należy wyjaśnić, że sposób w jaki spadkodawca liczyłby termin 5-letni z art. 10 ust. 1  pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sytuacji gdyby zbywał swoją nieruchomość nie jest prawem majątkowym podlegającym sukcesji. Potwierdzeniem tego faktu jest wprowadzenie przez ustawodawcę art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten także nie wprowadza sukcesji podatkowej w odniesieniu do sposobu liczenia terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Wprowadza odrębny preferencyjny sposób ustalenia tego terminu przez spadkobierców.

Przepis art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje wyłącznie na nabycie lub wybudowanie nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, po którym następuje dziedziczenie. Należy podkreślić, iż wszelkie wyłączenia z opodatkowania, podobnie jak ulgi i zwolnienia podatkowe, stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania. W przepisie tym ustawodawca wskazuje tylko i wyłącznie na spadkodawcę, a nie na poprzednich spadkodawców spadkodawcy.

Podsumowując, dokonanie odpłatnego zbycia nieruchomości oraz udziałów (objętych księgą wieczystą nr (…) oraz udziałów objętych księgą wieczystą nr (…))  przed 31 grudnia 2026 r., nabytych w spadku po Pana ojcu, nastąpiłaby przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego,  w którym nastąpiło nabycie przez spadkodawcę , tj. 2021 r. Wobec powyższego, sprzedaż ww. nieruchomości oraz udziałów stanowiłaby dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlegałaby opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy. Natomiast odpłatne zbycie w 2027 r. lub w terminie późniejszym przez Pana nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od sprzedaży nieruchomości.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 i nr 2 należy uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pańska sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.