0114-KDIP3-1.4011.652.2026.2.MZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest polskim rezydentem podatkowym podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od całości swoich dochodów na terytorium RP. Dnia 24.11.2007 r. umową darowizny sporządzoną w formie aktu notarialnego Wnioskodawczyni otrzymała w darowiźnie od swoich rodziców własność m.in. nieruchomości (dalej jako: „Nieruchomość”) położonej w miejscowościach A., B. oraz C., na którą składa się obecnie 26 niezabudowanych działek klasyfikowanych na dzień złożenia wniosku jako grunty orne, łąki i lasy. Przedmiotowe działki są położone w województwie D., w powiecie E., gmina F., a ich łączny obszar wynosi na dzień złożenia wniosku 27,47ha. Nieruchomość objęta jest księgami wieczystymi nr KW (…), (…) oraz (…).

Wnioskodawczyni pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej. Nieruchomość stanowi składnik majątku osobistego Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą, kod 86.90.E Pozostała działalność w zakresie opieki zdrowotnej, gdzie indziej niesklasyfikowana, przy czym Nieruchomość nie jest i nie będzie przeznaczona do prowadzenia działalności gospodarczej Wnioskodawczyni. W latach 2018 i 2019 Wnioskodawczyni uzyskiwała dopłaty gruntowe do Nieruchomości. Wnioskodawczyni nie uzyskiwała do tej pory żadnych przychodów z tytułu działalności rolniczej (lub innej gospodarczej) prowadzonej na tej nieruchomości. Nieruchomość nie była do tej pory przedmiotem najmu ani dzierżawy.

W skład Nieruchomości wchodzi w szczególności działka nr 1/1 o powierzchni 10.7295 m2 oznaczona w ewidencji gruntów jako rola (R V-VI), las (Ls V-VI) oraz pastwiska (Ps VI). Poza podziałem działki 1 dokonanym w 2025 i 2026 roku oraz złożeniem wniosku do Gminy w zakresie planowanego przeznaczenia działki w planie ogólnym Gminy F. jako „strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną”, Wnioskodawczyni nie podejmowała w stosunku do działki nr 1/1 żadnych działań przygotowawczych do jej sprzedaży. Działka 1/1 nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zaś obecne przeznaczenie działki w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy to „Ls i ML - teren letniskowy i rekreacyjny”. Działka wykorzystywana była do celów rolnych (szkółka drzew iglastych). Wnioskodawczyni nie prowadziła na działkach działalności rolniczej uzyskując płody rolne podlegające dalszej sprzedaży.

Wnioskodawczyni planuje w najbliższym czasie utworzyć spółkę celową w formie spółki z o.o. (dalej jako: „Sp. z o.o.”) wraz z małżonkiem, z którym pozostaje w ustroju rozdzielności majątkowej. Docelowo w Sp. z o.o. Wnioskodawczyni oraz małżonek jako jedyni wspólnicy obejmą udziały w kapitale zakładowym po 50% każdy. Celem Sp. z o.o. będzie rozwijanie projektu budowy ośrodka opiekuńczo-rekreacyjnego wraz z infrastrukturą towarzyszącą dla osób starszych wraz z opieką medyczno-psychologiczną, aż do uzyskania etapu „gotowości do budowy” w postaci ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na budowę dla ww. ośrodka i następnie sprzedaż przez Sp. z o.o. tak wybudowanego ośrodka wraz z działką 1/1 na rzecz inwestora zewnętrznego.

W celu zapewnienia tytułu prawnego Sp. z o.o. do działki nr 1/1 i prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane, Wnioskodawczyni jako wydzierżawiająca planuje zawrzeć z Sp. z o.o. jako dzierżawcą umowę dzierżawy na czas oznaczony co najmniej 12 miesięcy, na podstawie której Sp. z o.o. będzie odpłatnie dzierżawić od Wnioskodawczyni w ramach czynszu wstępnego (rezerwacyjnego) w kwocie 500 zł miesięcznie działkę nr 1/1 aż do etapu uzyskania przez Sp. z o.o. we własnym imieniu i własnym staraniem ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na budowę dla ww. ośrodka. Umowa dzierżawy zawierać będzie prawo pierwokupu na rzecz Sp. z o.o. Wnioskodawczyni nie planuje podejmować aktywnej roli w procesie pozyskiwania pozwoleń i decyzji administracyjnych dla ww. ośrodka, a wszelkie działania w tym celu podejmowane będą przez Sp. z o.o. na podstawie upoważnienia zawartego w umowie dzierżawy i ewentualnie w drodze niezbędnych pełnomocnictw udzielonych przez Wnioskodawczynię.

Wnioskodawczyni i Sp. z o.o. dopuszczają równoległe do umowy dzierżawy zawarcie umowy przedwstępnej, na podstawie której Wnioskodawczyni zobowiąże się do sprzedaży na rzecz Sp. z o.o. działki 1/1 po spełnieniu określonych warunków, w tym uzyskania pozwolenia na budowę dla ośrodka. Najwcześniej z chwilą uzyskania pozwolenia na budowę Wnioskodawczyni zamierza sprzedać lub ewentualnie wnieść aportem działkę 1/1 na rzecz Sp. z o.o. Proces poszukiwania inwestora zewnętrznego i sprzedaż działki 1/1 na rzecz osoby trzeciej podejmie własnym staraniem Sp. z o.o. Wnioskodawczyni jako wspólnik Sp. z o.o. będzie bezpośrednio uczestniczyła w podziale zysków wygenerowanych przez Sp. z o.o. z przeprowadzonej inwestycji. Środki pieniężne otrzymane przez Wnioskodawczynię ze Sp. z o.o. trafią do majątku osobistego. Historycznie w skład darowanej Wnioskodawczyni Nieruchomości wchodziły również dwie działki - nr 2/1 oraz nr 2/2, które Wnioskodawczyni w ramach zarządu majątkiem prywatnym sprzedała w 2023 r. na rzecz osób fizycznych.

Poza planowaną sprzedażą działki 1/1 na rzecz Sp. z o.o., Wnioskodawczyni planuje również podejmować w przyszłości działania w celu sprzedaży na rzecz osób trzecich wybranych pozostałych działek wchodzących obecnie w skład Nieruchomości. W tym celu Wnioskodawczyni podejmie ograniczone działania zmierzające do podziału ewidencyjnego niektórych działek, uzyskania warunków przyłączenia działek do sieci energetycznej, uzyskania decyzji o warunkach zabudowy lub dodatkowo dla niektórych działek (działka nr 3 objęta KW (…)) decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji mieszkaniowych.

Przed sprzedażą właścicielka nie będzie ponosić innych niż opisane powyżej nakładów ani działań zmierzających do uatrakcyjnienia ww. Nieruchomości. Do czynności sprzedaży nie zostanie zatrudniony pośrednik nieruchomości. Ogłoszenie o sprzedaży zostanie opublikowane prywatnie na ogólnodostępnych portalach internetowych. Zostanie też postawiona tabliczka z ogłoszeniem na Nieruchomości. Zamiarem Wnioskodawczym jest dokonanie zbycia w ramach majątku prywatnego.

Pytania

1.  Czy planowana sprzedaż działki 1/1 położonej w miejscowości C., gmina F. przez Wnioskodawcę na rzecz Sp. z o.o. stanowić będzie działalność gospodarczą i będzie podlegała opodatkowaniu VAT?

2.  Czy ewentualny aport działki 1/1 położonej w miejscowości C., gmina F. jako wkład Wnioskodawczym na kapitał zakładowy Sp. z o.o. będzie podlegał opodatkowaniu VAT?

3.  Czy planowana sprzedaż pozostałych wybranych działek wchodzących w skład Nieruchomości (w tym działki nr 3 objętej KW (…)) przez Wnioskodawcę na rzecz osób trzecich stanowić będzie działalność gospodarczą i będzie podlegała opodatkowaniu VAT?

4.  Czy planowana sprzedaż działki 1/1 położonej w miejscowości C., gmina F. przez Wnioskodawcę na rzecz Sp. z o.o. będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni planowana sprzedaż działki 1/1 na rzecz Sp. z o.o. nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zdaniem Wnioskodawczyni sprzedaż działki 1/1 nie spowoduje u niej powstania obowiązku podatkowego, a w konsekwencji zobowiązania w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu jej sprzedaży.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. Dla określenia skutków podatkowych istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie - art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT. Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni uzyskała nieruchomość w drodze darowizny w 2007 r., zatem okres pięcioletni od nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawczynię upłynął w 2013 r. Ponadto, okoliczności opisane w części ad. 1 uzasadnienia wniosku jednoznacznie wskazują że zbycie działki 1/1 nie będzie dokonywane w ramach działalności gospodarczej, a stanowić będzie zbycie majątku prywatnego Wnioskodawczyni. W konsekwencji przychody ze zbycia działki 1/1 nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Nie powstanie też przychód w ramach działalności gospodarczej. Zdefiniowane w Ustawie o PIT pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

1.  Jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu.

2.  Wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter.

3.  Prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08). Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w (…) w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) Ustawy o PIT).

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawczynię do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku. Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni umową darowizny z 2007 r. otrzymała na własność m.in. działkę 1/1. Poza podziałem działki 1 dokonanym w latach 2025 i 2026 oraz złożeniem wniosku do Gminy w zakresie planowanego przeznaczenia działki w planie ogólnym Gminy F. jako „strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną”, Wnioskodawczyni nie podejmowała w stosunku do działki nr 1/1 żadnych działań przygotowawczych do jej sprzedaży. Przed sprzedażą Wnioskodawczyni nie będzie ponosić innych nakładów na ww. nieruchomości - nakłady te ponoszone będą przez Sp. z o.o. W szczególności nie dojdzie do dalszego uzbrojenia terenu. Do czynności sprzedaży nie zostanie zatrudniony pośrednik nieruchomości. Ogłoszenie o sprzedaży zostanie opublikowane prywatnie na ogólnodostępnych portalach internetowych. Zostanie też postawiona tabliczka z ogłoszeniem na nieruchomości. Zamiarem Wnioskodawczyni jest dokonanie zbycia w ramach majątku prywatnego. Wnioskodawczyni prowadzi obecnie działalność gospodarczą, ale nie jest ona związana z obrotem nieruchomościami.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Z przedstawionego we wniosku opisu nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT. Działania Wnioskodawczyni należy zakwalifikować jako zarząd majątkiem prywatnym. Na gruncie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, przychód ze sprzedaży nieruchomości nie będzie przychodem z działalności gospodarczej i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592). Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

·      po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

·      po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,

·      po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2. wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3. prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6), a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi. Podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w (…) w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić również zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem Nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Powzięła Pani wątpliwość, czy przychód z planowanej sprzedaży działki 1/1, stanowić będzie dla Pani przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodu uzyskanego ze sprzedaży działki, należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższej działki zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak: ilość działek mających być przedmiotem sprzedaży, osiągnięcie zysku, złożenie uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zamieszczenia ogłoszenia sprzedaży na portalach ogłoszeniowych, czy wynajęcie pośredników w obrocie nieruchomościami w celu ich sprzedaży.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nie sposób zatem przyjąć, że planowana przez Panią sprzedaż działki nr 1/1, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres i cel Pani działań oraz fakt, że nie podejmowała Pani ponadstandardowych działań zmierzających do sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pani działań nie można uznać za działania zarobkowe. Jak już wcześniej wyjaśniono, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie nabyła Pani nieruchomości w celu jej odsprzedaży, nie prowadzi i nie prowadziła Pani w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Panią na cele prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. W konsekwencji, istotą Pani działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości oraz jej planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Panią pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Sprzedaż przez Panią wskazanej we wniosku nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Podsumowując, sprzedaż przez Panią nieruchomości (działki nr 1/1) nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży, należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z cytowanego wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nabycie w drodze darowizny

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności powinna mieć formę aktu notarialnego.

Darowizna zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, jest zatem umową. Istotą jej jest bezpłatne świadczenie, które darczyńca wykonuje ze swego majątku na rzecz innej osoby. Umowa darowizny prowadzi do przesunięcia określonego dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku osoby obdarowanej. Samo zaś przesunięcie następuje zawsze pod tytułem darmym i podyktowane jest chęcią wzbogacenia obdarowanego.

Tym samym, zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Zatem za datę nabycia nieruchomości (działki nr 1/1) należy przyjąć dzień, w którym nastąpiła darowizna, tj. 24 listopada 2007 r.

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości (działki nr 1/1)

Nabyła Pani nieruchomość (działkę nr 1/1) na podstawie umowy darowizny z dnia 24 listopada 2007 r.

Zatem pięcioletni okres liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez Panią upłynął z końcem 2012 r.

Wobec powyższego planowane przez Panią zbycie nieruchomości (działki nr 1/1), nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie. W konsekwencji nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu.

Tym samym stanowisko Pani jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Powołane orzeczenia sądów administracyjnych są rozstrzygnięciami wydanymi w konkretnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się odnoszącymi, w związku z tym nie mają waloru wykładni powszechnie obowiązującej. Orzeczenia sądowe mają charakter indywidualny i są formalnie wiążące dla organu podatkowego tylko w konkretnej sprawie. Orzeczenia nie mają mocy prawnej precedensów i charakteru wykładni powszechnie obowiązującej.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.