0114-KDIP3-1.4011.626.2026.4.AC

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 9 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 21 lipca 2026 r. (wpływ 21 lipca 2026 r.) oraz pismem z 17 września 2026 r. (wpływ 17 września 2026 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

„B.” Sp. z o.o.

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

A.A.

Treść wniosku jest następująca.

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wyjaśnienie pojęć

Ilekroć we wniosku mowa o:

‒    Spółce − należy przez to rozumieć zainteresowanego będącego stroną postępowania, to jest „B.” Sp. z o. o. z siedzibą w (...)

‒   A.A. − należy przez to rozumieć zainteresowaną niebędącą stroną postępowania A.A.,

‒    Nieruchomości − należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową położoną w (...) przy ul. (...) dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą numer (...)

‒    Transakcji − należy rozumieć przez to czynność prawną polegającą na sprzedaży przez Spółkę na rzecz A.A. Nieruchomości

‒    Ord. pod. − należy przez to rozumieć ustawę z 29 sierpnia 1997 r., Ordynacja podatkowa

‒    ustawie o VAT − należy przez to rozumieć ustawę z 11 marca 2004 r„ o podatku od towarów i usług

‒    ustawie o CIT − należy przez to rozumieć ustawę z 15 lutego 1992 r., o podatku dochodowym od osób prawnych

‒    ustawie o PIT − należy przez to rozumieć ustawę z 26 lipca 1991 r., o podatku dochodowym od osób fizycznych

‒    K.c. − rozumie się przez to ustawę z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny

Tryb złożenia wniosku

Niniejszy wniosek jest składany przez dwóch wnioskodawców w trybie art. 14b § 1 Ord. pod. jako wniosek wspólny, ponieważ pytania objęte wnioskiem dotyczą zaistniałego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w zakresie praw i obowiązków podatkowych obu stron planowanej Transakcji.

Stan faktyczny

W zakresie podmiotów biorących udział w Transakcji

‒    Spółka „B.”

1)  jest polską rezydentką podatkową;

2)  jest czynną podatniczką podatku od towarów i usług;

3)  jest podatniczką podatku dochodowego od osób prawnych nie korzystającą ze zwolnienia od podatku od całości swoich dochodów;

4)  jest podmiotem, w którym całość udziałów należy do osób fizycznych będących polskimi rezydentami podatkowymi;

5)  nie jest spółką w likwidacji, jednakże wspólnicy zamierzają w niedającej się jeszcze określić przyszłości rozwiązać Spółkę I postawić ją w stan likwidacji.

‒  A.A.

1)  jest polską rezydentką podatkową;

2)  jest czynną podatniczką podatku od towarów i usług;

3)  jest podatniczką podatku dochodowego od osób fizycznych i nie korzysta ze zwolnienia od podatku od całości swoich dochodów;

4)  prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą od 1 marca 2021 r. i jest to działalność prowadzona w zakresie edukacji (sklasyfikowana w PKD jako 85.59.D - Pozostałe pozaszkolne formy edukacji, gdzie indziej niesklasyfikowane);

5)  jest wspólniczką Spółki posiadającą w jej kapitale zakładowym 50% udziałów.

Spółka i A.A. są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4) ustawy o CIT oraz art. 23m ust. 1 pkt 4) ustawy o PIT.

W zakresie Nieruchomości

Spółka była użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa. Na Nieruchomości znajdował się wybudowany przez Spółkę budynek magazynowy, stanowiący odrębny przedmiot własności Spółki (art. 235 § 1 k.c.; dalej: „Budynek 1”). Budynek 1 oddano do użytkowania ponad 10 lat temu i od tego czasu nie był ulepszany.

Spółka zawarła z A.A. umowę dzierżawy Nieruchomości z prawem dysponowania na cele budowlane. A.A., działając w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, wybudowała na Nieruchomości budynek biurowo-usługowy (dalej: „Budynek 2”), ponosząc nakłady i odliczając VAT od wydatków poniesionych na budowę. Budynek 2 nie został oddany do użytkowania, trwają prace wykończeniowe, nie jest ujawniony w ewidencji gruntów i budynków. Budynek 2 nie jest ujęty w księgach Spółki; Spółka nie poniosła żadnych wydatków na jego budowę, nie odliczała podatku VAT ani nie ujęła żadnych kosztów związanych z Budynkiem 2 w kosztach uzyskania przychodu.

Następnie Spółka nabyła prawo własności Nieruchomości odpłatną umową ze Skarbem Państwa. Wartość gruntu wyceniono na 2.540.770 zł; opłata przekształceniowa wynosiła 60% tej wartości. Transakcja nabycia prawa własności Nieruchomości (w wyniku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego) była transakcją zwolnioną z podatku VAT i Spółce w związku z tą transakcją nie przysługiwało prawo obniżenia podatku należnego. W konsekwencji Budynek 1 i Budynek 2 stały się częściami składowymi Nieruchomości (art. 235 § 2 K.c. w zw. z art. 48 K.c.).

Obecnie Spółce przysługuje prawo własności Nieruchomości wraz z Budynkiem 1 i Budynkiem 2, przy czym:

1)  Budynek 1 stanowi środek trwały i jest ujęty w księgach Spółki;

2)  Budynek 2 nie jest traktowany przez Spółkę jako środek trwały i nie jest ujawniony w księgach Spółki, ponieważ Spółka do dnia sporządzenia niniejszego wniosku nie poniosła żadnych wydatków na budowę tego budynku i nie sprawuje nad nim władztwa, jak również w przyszłości wydatków takich nie poniesie,

3)  Spółka wykorzystuje Nieruchomość (z wyłączeniem Budynku 2, którego nie traktuje jako środek trwały i nie jest on ujawniony w księgach Spółki) wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, w szczególności do odpłatnego świadczenia usług dzierżawy Nieruchomości.

Nieruchomość stanowi teren budowlany zgodnie z ewidencją gruntów i budynków, zaś zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym − Nieruchomość jest terenem o przeznaczeniu usługowym. Budynek 1 stanowi budynek magazynowy, zaś Budynek 2 − budynek usługowy.

Umowa dzierżawy Nieruchomości zawarta między Spółką a A.A. nie została rozwiązana ani nie wygasła z innej przyczyny, trwa nadal na dzień złożenia wniosku i będzie trwała również w dacie dokonania Transakcji.

W związku z treścią art. 676 K.c. w zw. z art. 694 K.c., które w umowie dzierżawy nie zostały wyłączone, Spółce przysługuje prawo, alternatywnie, do zatrzymania dokonanych nakładów za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości, alternatywnie − roszczenie o przywrócenie Nieruchomości do stanu poprzedniego (tj. usunięcie dokonanych nakładów).

W zakresie planowanej Transakcji

Przed nabyciem prawa własności Nieruchomości przez Spółkę, Spółka i A.A. zawarły umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, na podstawie której:

1)  zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości przez Spółkę na rzecz A.A. za cenę odpowiadającą wartości rynkowej;

2)  A.A. zobowiązała się do zapłacenia Spółce zaliczki na cenę sprzedaży Nieruchomości w wysokości ponad 60% wartości rynkowej gruntu.

Planowana umowa sprzedaży Nieruchomości zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, w następstwie którego na A.A. przejdzie własność Nieruchomości ze wszystkimi jej częściami składowymi.

A.A. będzie wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Strony wnoszą również o ocenę Wariantu II proponowanej Transakcji, w ramach której w ramach przedmiotowej umowy sprzedaży rozliczenie nakładów nastąpi w następujący sposób:

1) A.A. przeniesie posiadanie (nie własność) Budynku 2 na Spółkę, w zamian za co Spółka uzna roszczenie A.A. o zwrot nakładów na Nieruchomość, zaś A.A. zrzeknie się wszelkich innych roszczeń i praw związanych z budową Budynku 2 i dokonaniem nakładów na Nieruchomość;

2) wartość nakładów, co do których Spółka uznała roszczenie, zostanie potrącona z ceny sprzedaży Nieruchomości, przy czym czynności te zostałyby dokonane w ramach jednego aktu notarialnego, łącznie z umową sprzedaży Nieruchomości.

W ramach tego Wariantu II podstawą prawną roszczenia A.A. o zwrot nakładów na Nieruchomość będzie art. 676 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

„Władztwo ekonomiczne” nad Budynkiem 2 to faktyczna zdolność do rozporządzania rzeczą lub prawem jak właściciel, czerpania z nich korzyści oraz ponoszenia ryzyka.

W opisanym przez Wnioskodawcę stanie faktycznym A.A. w znaczeniu cywilnoprawnym nie jest oczywiście właścicielką Budynku 2 (co w opisie stanu faktycznego Wnioskodawca zaznaczył), ale ma w sensie faktycznym pełną swobodę decydowania o tym Budynku, w szczególności o jego dalszej budowie, oddaniu do użytkowania i późniejszym sposobie użytkowania (co wynika z zawartej umowy). Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, a więc przepis ten abstrahuje od tego, czy nastąpiło przeniesienie własności (w rozumieniu art. 140 K.c.), a kładzie nacisk na przeniesienie na nabywcę uprawnień do rozporządzania rzeczą jak właściciel, to znaczy do umocowania nabywcy, z wyłączeniem innych osób (w tym cywilnoprawnego właściciela) do korzystania z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym jej przeznaczeniem, pobierania pożytków i innych dochodów, oddania w najem, dzierżawę, ale także ponoszenie ryzyka przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy.

W omawianym przypadku, w razie zniszczenia Budynku 2 wskutek przypadku lub działania osoby trzeciej albo nawet z winy A.A., A.A. nie będzie miała do Wnioskodawcy roszczenia o naprawienie szkody ani również Wnioskodawca nie będzie mieć do A.A. roszczenia o naprawienie szkody.

Nie zmienia to faktu, że zgodnie z zasadą „superficies solo cedit” Spółka jest właścicielem Budynku w rozumieniu prawa cywilnego.

Na moment sprzedaży władztwo ekonomiczne nad Budynkiem 2 będzie posiadać A.A., a Spółka go nie będzie przejmować. Przejście prawa własności (w rozumieniu prawa cywilnego) nastąpi na rzecz A.A. bez odrębnego wynagrodzenia, bez przeniesienia posiadania (z uwagi na to, że A.A. jest już w posiadaniu Budynku 2) i bez przejęcia władztwa ekonomicznego (które A.A. już sprawuje).

A.A. przed sprzedażą Nieruchomości nie przeniesie na Spółkę prawa do posiadania Budynku 2.

Spółka nie poniesie wydatków z tytułu odpłatnego zbycia Nieruchomości.

Spółka poniosła wydatki na nabycie Nieruchomości (poprzez przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności) w wysokości opłaty przekształceniowej opisanej szczegółowo we wcześniejszej części wniosku, wydatki na opłaty notarialne i sądowe związane z wpisem do ksiąg wieczystych, a także wydatki na budowę Budynku 1, przy czym wartość początkowa Budynku 1 została już w całości zamortyzowana.

Spółka nie poniesie wydatków za przeniesienie własności Budynku 2, którego w rozumieniu prawa cywilnego jest właścicielką.

Wynagrodzenie, o jakim mowa w pytaniu 8 lit. a nie jest zapłatą za przeniesienie prawa własności (bo to prawo przysługuje Spółce ex lege z mocy superficies solo cedit), lecz zwrotem nakładów poniesionych przez A.A. na cudzym gruncie w ramach umowy dzierżawy. Podstawą prawną roszczenia A.A. jest art. 676 w zw. z art. 694 K.c. Wcześniejsze (przed zakończeniem dzierżawy) rozliczenie tego roszczenia następuje na zasadzie swobody umów (art. 353¹ K.c.) poprzez uznanie długu przez Spółkę. Mechanizm rozliczenia wyglądałby wówczas następująco:

(i)  uznanie wierzytelności A.A. wobec Spółki z tytułu zwrotu nakładów i przejście posiadania Budynku 2 na Spółkę;

(ii)  dostawa całej Nieruchomości (zatem również Budynku 2) przez Spółkę na A.A.;

(iii) potrącenie wzajemnych wierzytelności (art. 498 § 1 K.c.).

Dokumentacja: całość w jednym akcie notarialnym dokumentującym Transakcję, a czynność z lit. a pytania 6 − jako odrębna odpłatna dostawa towarów dokonywana przez A.A. na rzecz Spółki − dodatkowo fakturą VAT wystawioną przez A.A. (zgodnie ze stanowiskiem do pytania 7).

Ponadto, w uzupełnieniu Zainteresowany będący stroną postępowania wyjaśnił, że pytania nr 1,2,3,4 i 5 dotyczą Wariantu I zdarzenia przyszłego, w którym Strony dokonują Transakcji bez odrębnego rozliczenia nakładów poniesionych przez A.A. na budowę Budynku 2 - A.A. nie przenosi odrębnie posiadania Budynku 2 na Spółkę, a cena Transakcji obejmuje wyłącznie wartość rynkową gruntu i Budynku 1.

W tym wariancie Spółka w żadnym momencie nie uzyskuje ekonomicznego władztwa nad Budynkiem 2, a zatem nie dokonuje jego dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT (stanowisko do pytania 1), zaś podstawa opodatkowania Transakcji obejmuje wyłącznie wartość gruntu i Budynku 1 (stanowisko do pytania 2).

Pytania nr 6, 7 i 8 dotyczą natomiast Wariantu II zdarzenia przyszłego, w którym Strony w ramach tego samego aktu notarialnego dokonują dodatkowo:

a)  przeniesienia przez A.A. na Spółkę posiadania Budynku 2 połączonego z uznaniem przez Spółkę wierzytelności A.A. o zwrot nakładów,

b)  sprzedaży przez Spółkę na rzecz A.A. całej Nieruchomości za cenę obejmującą łączną wartość rynkową wszystkich jej składników oraz

c)  potrącenia wzajemnych wierzytelności pieniężnych.

W tym wariancie czynność z lit. a stanowi odrębną odpłatną dostawę towarów dokonywaną przez A.A. na rzecz Spółki, wskutek której Spółka - przed dokonaniem przez nią dostawy Nieruchomości na rzecz A.A. − uzyskuje ekonomiczne władztwo nad Budynkiem 2.

W konsekwencji w tym wariancie Spółka dokonuje na rzecz A.A. dostawy całej Nieruchomości łącznie z Budynkiem 2, a podstawę opodatkowania stanowi cena obejmująca łączną wartość gruntu, Budynku 1 i Budynku 2 (stanowisko do pytania 6).

Stanowiska do pytań 1 i 2 z jednej strony oraz do pytania 6 z drugiej strony nie są zatem wzajemnie sprzeczne - dotyczą odmiennych, alternatywnych wariantów zdarzenia przyszłego, w zależności od tego, czy Strony zdecydują się na rozliczenie nakładów w sposób opisany w pytaniu 6 lit. a-c.

Ponadto, w uzupełnieniu z 17 września 2026 r. (wpływ 17 września 2026 r.) wyjaśniono, że:

• Budynek biurowo-usługowy ( Budynek 2) nie został jeszcze przyjęty do używania w ramach działalności gospodarcze prowadzonej przez A.A., ponieważ jego budowa nie została jeszcze zakończona.
• Budynek 2 nie został jeszcze ujęty w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych działalności gospodarczej A.A. i nie jest jeszcze amortyzowany.
• Wydatki poniesione na budowę Budynku 2 zostały ujęte przez A.A. w nakładach inwestycyjnych.
• Zwrot wartości nakładów poniesionych na wybudowanie Budynku 2 będzie dokonany w takiej wartości odpowiadającej sumie poniesionych nakładów.

Pytania:

1.  Czy opisana powyżej Transakcja, to jest sprzedaż prawa własności Nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów dokonywaną w całości przez Spółkę, czy też:

a)  dostawa gruntu jest dokonywana przez Spółkę;

b)  dostawa Budynku 1 jest dokonywana przez Spółkę;

c)  dostawa Budynku 2 nie jest dokonywana przez Spółkę?

2.  W przypadku stwierdzenia, że dostawa gruntu i Budynku 1 jest dokonywana przez Spółkę, zaś dostawa Budynku 2 nie jest dokonywana przez Spółkę, czy podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług będzie wartość gruntu i Budynku 1?

3.  Czy Transakcja będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z możliwością rezygnacji ze zwolnienia w trybie określonym art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

4.  Czy w zakresie, w jakim czynność (Transakcja) będzie stanowić czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług A.A. będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, zgodnie z art. 86 ustawy o VAT?

5.  Czy w opisanych okolicznościach faktycznych − w szczególności z uwagi na fakt, że Budynek 2 został wybudowany wyłącznie nakładem A.A. w ramach umowy dzierżawy − ustalenie ceny Transakcji przez Spółkę w wysokości wartości rynkowej gruntu i Budynku 1, z pominięciem wartości Budynku 2, stanowi przypadek, w którym odchylenie ceny od wartości rynkowej całego przedmiotu własności ma uzasadnioną przyczynę w rozumieniu art. 14 ust. 1 ustawy o CIT, a organ podatkowy nie jest uprawniony do określenia przychodu Spółki w wyższej wysokości?

Jednocześnie, czy takie nabycie Nieruchomości przez A.A. nie stanowi przychodu z nieodpłatnych świadczeń w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 8 ustawy o PIT

6.  Czy w przypadku, w którym w akcie notarialnym dokumentującym Transakcję strony dokonają jednocześnie:

a.  przeniesienia posiadania Budynku 2 przez A.A. na Spółkę, uznania przez Spółkę wierzytelności A.A. o zwrot nakładów poniesionych na budowę Budynku 2, to jest przeniesienia przez A.A. na Spółkę ekonomicznego władztwa nad Budynkiem 2 w zamian za zobowiązanie Spółki do zapłaty A.A. wynagrodzenia równego wartości nakładów poniesionych przez A.A. na budowę Budynku 2 (czynność stanowiąca przedmiot pytania 7);

b.  sprzedaży przez Spółkę na rzecz A.A. Nieruchomości − obejmującej grunt, Budynek 1 oraz Budynek 2 nabyty przez Spółkę od A.A. zgodnie z lit. a powyżej − za cenę odpowiadającą łącznej rynkowej wartości wszystkich składników Nieruchomości;

c.   potrącenia wzajemnych wierzytelności pieniężnych: wierzytelności A.A. wobec Spółki o zapłatę wynagrodzenia za przeniesienie nakładów (lit. a) z wierzytelnością Spółki wobec A.A. o zapłatę ceny sprzedaży Nieruchomości (lit. b), do wysokości wierzytelności niższej, to podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości dokonywanej przez Spółkę na rzecz A.A. będzie cena sprzedaży, o której mowa w lit. b, obejmująca łączną wartość gruntu, Budynku 1 i Budynku 2?

7.  Czy czynność opisana w lit. a pytania 6 stanowi czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług?

8.  W przypadku opisanym w pytaniu 6, czy:

a.  kwota wynagrodzenia zapłaconego przez Spółkę na rzecz A.A. z tytułu przeniesienia na Spółkę ekonomicznego władztwa nad Budynkiem 2 (czynność opisana w lit. a pytania 6) stanowi dla Spółki koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia Nieruchomości w rozumieniu art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o CIT, potrącalny w roku podatkowym, w którym nastąpiło odpłatne zbycie Nieruchomości;

b.  wynagrodzenie otrzymane przez A.A. z tytułu przeniesienia ekonomicznego władztwa nad Budynkiem 2 na Spółkę stanowi przychód A.A. z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 ust. 1 ustawy o PIT, przy czym kosztem uzyskania tego przychodu są wydatki poniesione przez A.A. na budowę Budynku 2 w wartości netto, tj. bez podatku VAT naliczonego, który A.A. odliczyła zgodnie z opisem stanu faktycznego?

Niniejsza interpretacja stanowi odpowiedź na pytanie nr 8 pkt b. w przedmiocie podatku dochodowego od osób fizycznych.

W przedmiocie podatku od towarów i usług (pytania nr 1, 2, 3, 4, 6, 7), w przedmiocie podatku dochodowego od osób prawnych (pytanie nr 5 w części dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych, pytanie nr 8 pkt a.) oraz w odniesieniu do pytania nr 5 w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych − zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Państwa stanowisko w sprawie

Kwota wynagrodzenia za przeniesienie ekonomicznego władztwa nad Budynkiem 2 będzie stanowić dla A.A. przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 ust. 1 ustawy o PIT, przy czym kosztem uzyskania tego przychodu będą wydatki poniesione przez A.A. na budowę Budynku 2 w wartości netto (tj. bez podatku VAT naliczonego i odliczonego przez A.A.), stosownie do art. 22 ust. 1 i art. 23 ust. 1 pkt 43 ustawy o PIT.

Uzasadnienie:

W zakresie ustawy o PIT (A.A.)

Stosownie do art. 14 ust. 1 ustawy o PIT, za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane. Przy sprzedaży towarów opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług. Wynagrodzenie należne A.A. od Spółki z tytułu przeniesienia ekonomicznego władztwa nad Budynkiem 2 stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej A.A. w kwocie netto, to jest po wyłączeniu podatku od towarów i usług należnego od tej czynności. Przychód ten jest rozpoznawany w dacie zawarcia aktu notarialnego dokumentującego Transakcję.

Kosztem uzyskania powyższego przychodu, stosownie do art. 22 ust. 1 ustawy o PET, są udokumentowane wydatki poniesione przez A.A. na wybudowanie Budynku 2. Wydatki te są uwzględniane w kosztach w wartości netto, to jest bez kwoty podatku od towarów i usług naliczonego od tych wydatków, który A.A. odliczyła jako podatek naliczony. Podatek od towarów i usług podlegający odliczeniu nie może stanowić kosztu uzyskania przychodu na podstawie art. 23 ust. 1 pkt 43 lit. a ustawy o PIT.

Wartość początkową Nieruchomości nabytej przez A.A., stanowiącą podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych od Budynku 1 i Budynku 2 dla celów ustawy o PIT, wyznacza cena nabycia w rozumieniu art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT, to jest cena sprzedaży określona w lit. b pytania 6, obejmująca łączną wartość gruntu. Budynku 1 i Budynku 2. Potrącenie wzajemnych wierzytelności stanowi wyłącznie mechanizm rozliczenia płatności i nie obniża ceny nabycia Nieruchomości dla celów podatkowych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy zauważyć, że pytania przedstawione przez Państwa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznaczają zakres przedmiotowy tego wniosku. Niniejsza interpretacja dotyczy więc tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa zapytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie nr 8b). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska, nieobjęte pytaniem nie podlegały ocenie i rozstrzygnięciu w niniejszej interpretacji.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy :

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Cytowany wyżej art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera ogólną definicję przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, natomiast w art. 14 ust. 2 wymienione zostały przykładowe zdarzenia powodujące powstanie tego przychodu. Oznacza to, że co do zasady przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej są wszelkie przysporzenia majątkowe, uzyskane w związku z tą działalnością, o ile ustawa nie wyłącza ich z tej kategorii.

W art. 14 ust. 2 ww. ustawy, ustawodawca wskazał przykładowe oraz szczególne rodzaje korzyści, które dla podatnika stanowią przychód ze źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Natomiast w myśl art. 14 ust. 3 pkt 3a ww. ustawy:

Odnosząc się szczegółowo do tego unormowania, należy wskazać, że „zwrot” w języku powszechnym oznacza oddanie, zwrócenie czegoś.

Użyte w art. 14 ust. 3 pkt 3a omawianej ustawy, określenie „inne wydatki” koresponduje natomiast z poprzedzającym go punktem 3 art. 14 ust. 3 tej ustawy, dotyczącym zwrotu określonego rodzaju wydatków. Przez inne wydatki należy zatem rozumieć wydatki inne niż wymienione w art. 14 ust. 3 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego, jeżeli zwrot poniesionych wydatków dotyczyć będzie kosztów, które zgodnie z przepisami podatkowymi nie mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów, wówczas zwrócone wydatki nie będą dla podatnika przychodem podatkowym. Takie rozwiązanie wynika literalnie z art. 14 ust. 3 pkt 3a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie, posługując się zasadami wnioskowania a contrario, z treści art. 14 ust. 3 pkt 3a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mając ponadto na względzie art. 14 ust. 1 można wyprowadzić zasadę, że zwrócone wydatki zaliczone do kosztów uzyskania przychodów, stanowią przychody podatnika.

Tym samym, skutki podatkowe związane ze zwrotem wydatków są generalnie uzależnione od tego, czy wydatki, które będą zwracane podlegały zaliczeniu do kosztów podatkowych, czy też nie. Jeżeli zwracane wydatki podlegały zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów, wówczas kwota zwrotu powinna podlegać zaliczeniu do przychodów. Natomiast, jeżeli zwrot poniesionych wydatków dotyczyć będzie kosztów, które zgodnie z przepisami podatkowymi nie mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów, wówczas zwrócone wydatki nie będą dla podatnika przychodem podatkowym.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle powyższego, aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu, muszą być spełnione następujące warunki:

·   został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),

·   jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

·   pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

·   poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

·   został właściwie udokumentowany,

·   nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 23 ust. 1 ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Generalnie należy przyjąć, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie przychodów, bądź też zabezpieczenie lub zachowanie tego źródła przychodów, o ile w myśl przepisów ww. ustawy nie podlegają wyłączeniu z tychże kosztów.

Przy czym, związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem wydatku, a osiągnięciem przychodu, bądź zachowaniem lub zabezpieczeniem jego źródła należy oceniać indywidualnie w stosunku do każdego wydatku. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodu, bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów.

Koszty uzyskania przychodów nie są kosztami uzyskania jakichkolwiek przychodów, lecz zawsze związane są z uzyskaniem przychodu z konkretnego źródła. Koszty uzyskania przychodu z danego źródła pomniejszają przychody z tego właśnie źródła. Koszty te są zatem ściśle i funkcjonalnie przyporządkowane do danego źródła przychodów.

W myśl natomiast art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie do treści art. 22a ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do treści art. 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

‒ zwane odpowiednio środkami trwałymi

Z powyższych przepisów wynika, że, co do zasady, wydatki poniesione przez podatnika na nabycie lub wytworzenie środków trwałych, w tym również stanowiące inwestycję w obcych środkach trwałych, są rozliczane w czasie i podlegają zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej – pośrednio poprzez odpisy amortyzacyjne dokonywane od wartości początkowej tych środków.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 24 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Stosownie do art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z tej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa możemy wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:

‒    grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),

‒    budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),

‒    części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).

Podkreślam, że istnieje zasadnicza różnica, gdy chodzi o regulację dotyczącą nieruchomości gruntowych z jednej strony i nieruchomości pozostałych z drugiej strony. O ile każdy grunt stanowiący przedmiot odrębnej własności jest nieruchomością już z mocy art. 46 Kodeksu cywilnego, o tyle budynek lub lokal tylko wtedy, gdy przepis szczególny tak stanowi.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Zatem zasadniczo budynki trwale z gruntem związane stanowią jego część składową i nie mogą być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Jak bowiem stanowi art. 47 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Posiadacz, który włada cudzą rzeczą niebędącą jego własnością, może dokonywać rozmaitych nakładów na tę rzecz i wówczas przysługują mu przewidziane ustawą roszczenia wobec właściciela przedmiotowej rzeczy o zwrot poniesionych nakładów.

Zgodnie z art. 676 Kodeksu cywilnego:

Natomiast art. 694 Kodeksu stanowi, że:

Jak wskazano we wniosku A.A. przeniesie posiadanie Budynku 2 na Spółkę, w zamian za co Spółka uzna roszczenie A.A. o zwrot nakładów na Nieruchomość, zaś A.A. zrzeknie się wszelkich innych roszczeń i praw związanych z budową Budynku 2 i dokonaniem nakładów na Nieruchomość. Jednocześnie wartość nakładów, co do których Spółka uznała roszczenie, zostanie potrącona z ceny sprzedaży Nieruchomości.

Przenosząc powyższe na grunt analizowanych przepisów stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia, czy kwota zwrotu nakładów stanowić będzie dla A.A. przychód mają regulacje art. 14 ust. 3 pkt 3a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem bowiem do przychodów nie zalicza się zwróconych innych wydatków niezaliczonych do kosztów uzyskania przychodów.

Z unormowania tego wynika, że wartość dokonanego zwrotu nakładów odpowiadająca tym wydatkom stanowić będzie – w momencie jego otrzymania – przychód podatkowy w sytuacji, gdy uprzednio podlegały one zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów.

Tym samym, jeżeli kwota wymienionych we wniosku nakładów inwestycyjnych została w całości lub w części zaliczona do kosztów uzyskania przychodów, w tym np. poprzez odpisy amortyzacyjne (lub w inny sposób), to ich zwrot stanowić będzie w całości lub w odpowiedniej części przychód.

Jak wskazali Państwo we wniosku:

• Budynek biurowo-usługowy ( Budynek 2) nie został jeszcze przyjęty do używania w ramach działalności gospodarcze prowadzonej przez A.A., ponieważ jego budowa nie została jeszcze zakończona.
• Budynek 2 nie został jeszcze ujęty w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych działalności gospodarczej A.A. i nie jest jeszcze amortyzowany.
• Wydatki poniesione na budowę Budynku 2 zostały ujęte przez A.A. w nakładach inwestycyjnych.
• Zwrot wartości nakładów poniesionych na wybudowanie Budynku 2 będzie dokonany w wartości odpowiadającej sumie poniesionych nakładów.

W związku z powyższym, skoro wymienione we wniosku nakłady inwestycyjne nie zostały zaliczone dotychczas do kosztów podatkowych, w tym poprzez odpisy amortyzacyjne, to kwota wynagrodzenia stanowiąca zwrot poniesionych nakładów na budowę Budynku 2, to jest przeniesienia przez A.A. na Spółkę ekonomicznego władztwa nad Budynkiem 2 nie będzie stanowić dla A.A. przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej na podstawie art. 14 ust. 3 pkt 3a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym ustalanie kosztów uzyskania przychodów jest w tym przypadku bezpodstawne.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie (pytanie nr 8b), należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

·      stanu faktycznego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia oraz

·      zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

„B.” Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania − art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.