0114-KDIP3-1.4011.622.2026.6.MŁ

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 6 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 12 lipca 2026 r. (wpływ 12 lipca 2026 r.) oraz pismem z 27 lipca 2026 r. (wpływ 27 lipca 2026 r.) Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.    Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A.A. ul. (…)

2.    Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

• B.A. ul. (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowani są małżeństwem, każde prowadzi odrębne jednoosobowe działalności gospodarcze (JDG). Zainteresowany będący stroną postępowania (mąż) prowadzi działalność w zakresie sprzedaży detalicznej napojów alkoholowych i bezalkoholowych w sklepie specjalistycznym i jest czynnym podatnikiem VAT. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania (żona) prowadzi odrębną działalność gospodarcza, jednak nigdy nie była i nie jest czynnym podatnikiem VAT - korzysta ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT (wartość sprzedaży nieprzekraczająca 200 000 zł rocznie). W ramach działalności Zainteresowana przede wszystkim wspiera męża w prowadzeniu działalności gospodarczej tj. prowadzeniu sklepu i sporadycznie (2 razy na przestrzeni 10 lat) - sprzedała nieruchomość gruntową w ramach prowadzonej działalności. Transakcje te były opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) i pozostawały poza systemem VAT z uwagi na zwolnienie podmiotowe oraz przedmiotowe.

Zainteresowani nabyli do majątku wspólnego (małżeńska wspólność ustawowa) działkę gruntu położoną w województwie (…)  miejscowości (…), numer ewidencyjny działki: (…). Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…).

Nabycie nastąpiło w postępowaniu egzekucyjnym, co zostało potwierdzone postanowieniem Sądu Rejonowego w (…) w 2025 roku.

Od zakupu niniejszej działki Wnioskodawcy odprowadzili podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% ceny nabycia. Nabycie nie było obciążone podatkiem VAT.

Przedmiotowa nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zawartym w Uchwale (…) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Centrum gmina (…). Zgodnie z MPZP działka znajduje się obszarze (…) zabudowy mieszkaniowej. Działka o powierzchni 1020 mkw jest nieogrodzona, niezagospodarowana, porośnięta samosiejkami. Nie znajdują się na niej żadne budynki ani budowle. Działka posiada bezpośredni dostęp do drugi publicznej. W drodze w ramach programu inwestycji (…)  wybudowała sieć wodociągową oraz kanalizacyjną. W drodze jest także dostępna siec energetyczna (…). Nie ma dostępnej sieci gazowej. Żadne z powyższych udogodnień nie zostały wprowadzone na prośbę lub zlecenie Zainteresowanych, wynikały wyłącznie z planów inwestora tj. gminy (…).

Działka przez cały okres posiadania:

• nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych żadnej z działalności gospodarczych;
• nie była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej;
• nie była dzierżawiona;
• nie generowała przychodów firmowych ani nie była przedmiotem odpisów amortyzacyjnych;
• nie była przedmiotem odliczenia podatku VAT naliczonego.

Zainteresowani zamierzają sprzedać przedmiotową działkę za około 230.000 – 250.000 zł. Uzyskane środki zostaną w całości przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przed datą planowanej sprzedaży działki. Kredyt został zaciągnięty na nabycie nieruchomości służącej zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych Zainteresowanych. Jest to jedyne mieszkanie w majątku Zainteresowanych. Ma ono powierzchnie 65 mkw. Na jego zakup Zainteresowani zaciągnęli kredyt w wysokości 413.000 zł

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Działka przez cały okres posiadania pozostawała składnikiem majątku prywatnego Zainteresowanych. Ojciec Zainteresowanego, C.A. umową darowizny z dnia 23 lipca 2025 r. przekazał Zainteresowanemu 100.000,00 zł (umowa darowizny została zgłoszona do Urzędu Skarbowego (…)). Zainteresowani uznali, że sfinansowanie zakupu działki w znacznej części pochodzącej z tej kwoty będzie dobrym zabezpieczeniem/ochroną kapitału przed utratą wartości darowanych środków.

Działka nie była wykorzystywana do żadnej działalności gospodarczej (w tym zwolnionej) - służyła wyłącznie celom prywatnym.

Do momentu transakcji sprzedaży przedmiotowej działki Zainteresowani nie będą podejmować jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości działki. Nie będą doprowadzać mediów, uzbrajać działek ani grodzić terenu. Zamierzają jedynie własnymi siłami i środkami uprzątnąć z terenu działki kilka powalonych drzew, które uniemożliwiają swobodny dostęp do działki.

Zainteresowani nie podejmowali ani nie zamierzają podejmować aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, mających na celu dokonanie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Nie planują reklam ww. nieruchomości. Kupno działki w pierwszej kolejności Zainteresowani chcą zaproponować właścicielowi sąsiedniej nieruchomości. Sąsiad w ostatnim czasie postawił na swojej działce dom i być może będzie zainteresowany powiększeniem swojego ogrodu. W przypadku braku zainteresowania ze strony sąsiada planują samodzielnie umieścić ogłoszenie prywatne w serwisie (…) i (…) na bazie stworzonego opisu i zdjęć. Nie planują żadnych innych działań służących poszukiwaniu nabywcy.

W najbliższej przyszłości Zainteresowani nie planują nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży. Chcą skoncentrować się na spłacie zobowiązań finansowych tj. kredytu hipotecznego na jedyne mieszkanie przy ul. (…) oraz pożyczek rodzinnych udzielonych przez siostrę Zainteresowanego D.A. oraz ojca C.A. (obie pożyczki zostały zgłoszone do Urzędu Skarbowego (…)).

Zainteresowani działkę nabyli przede wszystkim w celu ochrony kapitału przed utratą wartości. Ojciec Zainteresowanego C.A. umową darowizny z dnia 23 lipca 2025 r. przekazał 100.000,00 zł (umowa darowizny została zgłoszona do Urzędu Skarbowego (…)). Sfinansowanie zakupu działki w znacznej części pochodzącej z tej kwoty było dobrym zabezpieczeniem/lokatą kapitału przed utratą wartości.

Zainteresowani nie planują udzielania pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w ich imieniu i na ich rzecz podmiotom trzecim w związku ze zbywaniem działek. Wszystkie dokumenty niezbędne do przeniesienia własności działki – takie jak wypis i wyrys z rejestru gruntów, podstawa nabycia nieruchomości, zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, o rewitalizacji czy o planie urządzenia lasu skompletują samodzielnie.

Zainteresowani dopuszczają zawarcie standardowej umowy przedwstępnej, która zabezpieczy transakcję tj. pozwoli zarezerwować nieruchomość i określić warunki ostatecznego aktu notarialnego. Umowa przedwstępna zapewni stronie kupującej czas na zgromadzenie finansowania niezbędnego do przeniesienia własności, natomiast strona sprzedająca będzie miała czas na skompletowanie wszystkich niezbędnych dokumentów do podpisania aktu notarialnego wskazanych przez kancelarię notarialną i bank kupujących.

Dla działki nr (…) Zainteresowani nie występowali o pozwolenie na budowę. Takie pozwolenie nie będzie także wydawane do momentu planowanej sprzedaży. Nabywca działki będzie decydował o tym, czy i jaki budynek będzie stawiał na tej działce.

Wcześniej Zainteresowani sprzedawali inne działki. W przypadku sprzedaży żadnej z działek nie występowali jako podatnik czynny.

Proces sprzedaży działki – tj. wystawienie jej na sprzedaż – Zainteresowani chcą zapoczątkować w bieżącym, 2026 roku. Nie są w stanie przewidzieć, czy uda się ten proces sfinalizować w tym, czy w kolejnym roku.

Umowę kredytu hipotecznego Zainteresowani podpisali  21.03.2025 roku. Kredyt został uruchomiony 7.04.2025 roku.

Zainteresowani wspólnie są kredytobiorcami kredytu hipotecznego, który zamierzają nadpłacić ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

Siedziba banku, w którym zaciągnięty został kredyt znajduje się w państwie członkowskim Unii Europejskiej. Kredyt hipoteczny został zaciągnięty w (…) z siedzibą w (…).

Z majątku prywatnego poza prowadzoną działalnością, oprócz wskazanych we wniosku Zainteresowani sprzedawali n/w nieruchomości:

1) Mieszkanie przy (…) – jedyne ówcześnie posiadane mieszkanie na cele własne

- nieruchomość położona w Polsce

- nabycie od syndyka w maju 2021 roku

- nabycie na własne cele mieszkaniowe (jedyne mieszkanie w majątku prywatnym)

- własne cele mieszkaniowe

- sprzedaż w kwietniu 2025 roku – przed upływem 5-letniego okresu. Sprzedaż mieszkania z powodu bardzo uciążliwych sąsiadów. Środki ze sprzedaży mieszkania zostały w całości przeznaczone na wkład własny nowego mieszkania tj. lokalu przy (…), w którym obecnie zamieszkują.

- nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie na cele mieszkaniowe.

2) Działka rekreacyjna w (…) o powierzchni 1451 mkw., województwo (…)

- nieruchomość położona w Polsce

- nabycie w formie aktu notarialnego od osób fizycznych 06.2021

- nieruchomość była nabyta i wykorzystywana dla celów prywatnych: jako ochrona kapitału oraz z zamiarem zbudowania tam domu letniskowego. Zainteresowani wykorzystywali ją do celów rekreacyjnych jako miejsce wypadowe na spacery. Przyjaciele kupili działkę na tej samej ulicy. Wspólnie spędzali Państwo tam czasz przyjaciółmi.

- działkę sprzedali w maju 2023 roku z powodu rosnących gwałtownie stop procentowych, które sprawiły, że rata kredytu hipotecznego zaciągniętego na mieszkanie przy (…) gwałtownie wzrosła. Kwotę uzyskaną ze sprzedaży działki Zainteresowani przeznaczyli w całości na nadpłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2021 roku na nabycie mieszkania przy (…).

- nieruchomość była niezabudowana zarówno na etapie kupna, jak i sprzedaży nieruchomości

- działka nie była udostępniana nikomu na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

3) Działka rekreacyjna w (…) o powierzchni 1000 mkw., województwo (…)

- nieruchomość położona w Polsce

- nabycie w wyniku wygranej licytacji komorniczej w czerwcu 2023 roku

- nieruchomość była nabyta i wykorzystywana dla celów prywatnych: jako ochrona kapitału.

- działkę Zainteresowani sprzedali w kwietniu 2024 roku. Kwotę uzyskaną ze sprzedaży działki przeznaczyli w całości na nadpłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2021 roku na nabycie mieszkania przy (…).

- nieruchomość była niezabudowana zarówno na etapie kupna, jak i sprzedaży nieruchomości

- działka nie była udostępniana nikomu na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Pytanie

1. Czy w opisanym stanie faktycznym sprzedaż działki będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT przez podmiot, który prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2, czy też będzie stanowiła wyzbycie się majątku prywatnego niepodlegające temu podatkowi?

2. Czy przeznaczenie przychodu ze sprzedaży działki na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na mieszkanie, w którym Zainteresowani realizują własne cele mieszkaniowe, uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT (ulga mieszkaniowa)?

Przedmiotem tej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 2 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie pytania Nr 1 dotyczącego podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż nie podlega VAT. Zgodnie z orzecznictwem TSUE, dla uznania kogoś za podatnika VAT konieczne jest podejmowanie aktywnych działań (np. uzbrajanie terenu, marketing). Brak takich działań oraz fakt, że nieruchomość nie była częścią firmy męża, świadczy o zarządzie majątkiem osobistym.

1. Kryterium handlowca - brak spełnienia

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w szczególności wyrokiem z dnia 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10, sama sprzedaż gruntu budowlanego nie przesadza o prowadzeniu działalności gospodarczej podlegającej VAT. O kwalifikacji jako działalność gospodarcza decyduje podjęcie aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażujących środki podobne do tych stosowanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

W niniejszej sprawie Zainteresowani:

• nie prowadzą działalności deweloperskiej ani agencji nieruchomości,
• nie dokonywali uzbrojenia działki ani jej podziału geodezyjnego w celu zwiększenia wartości,
• nie prowadzili zorganizowanych działań marketingowych (ogłoszenia, pośrednicy działający na zlecenie w charakterze typowym dla przedsiębiorcy),
• nabyli działkę do majątku prywatnego, a nie na potrzeby firmy.

2. Majątek prywatny - brak związku z działalnością

Działka przez cały okres posiadania pozostawała składnikiem majątku prywatnego Wnioskodawców. Nie była ujęta w ewidencji środków trwałych, nie służyła czynnościom opodatkowanym VAT, nie odliczono od niej podatku naliczonego. Zgodnie z uchwała NSA z dnia 24 października 2011 r. (sygn. I FPS 2/11), a także późniejszym orzecznictwem (m.in. wyrok NSA z dnia 18 października 2018 r., sygn. I FSK 1498/16), sprzedaż nieruchomości wchodzącej w skład majątku osobistego, służącej zaspokojeniu potrzeb prywatnych, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.

3. Sporadyczność transakcji

Wnioskodawczyni (żona) na przestrzeni 10 lat prowadzenia działalności gospodarczej dokonała 2 transakcji sprzedaży gruntów - jako podmiot korzystający ze zwolnienia podmiotowego z VAT (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT), pozostający całkowicie poza systemem podatku VAT. Wnioskodawca (mąż) - czynny podatnik VAT w zakresie sprzedaży detalicznej - nie dokonał w ramach swojej działalności żadnej transakcji dotyczącej sprzedaży gruntu. Incydentalność transakcji w zakresie obrotu gruntami po obu stronach wyklucza przypisanie Zainteresowanym cech podmiotu zawodowo trudniącego się obrotem nieruchomościami (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 21 lutego 2019 r., sygn. III SA/Wa 1485/18).

4. Cel prywatny transakcji

Środki ze sprzedaży przeznaczone zostaną na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe. Okoliczność ta potwierdza prywatny charakter transakcji i brak związku z prowadzoną działalnością gospodarczą polegającą na handlu detalicznym.

5. Zwolnienie podmiotowe żony z VAT

Zainteresowana nigdy nie była czynnym podatnikiem VAT - przez cały okres prowadzenia działalności korzystała ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Okoliczność ta ma kluczowe znaczenie z następujących powodów:

• żona korzystająca ze zwolnienia podmiotowego z art. 113 nie jest podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Jej udział w sprzedaży wspólnej działki z definicji nie może rodzić obowiązku podatkowego w VAT, niezależnie od charakteru transakcji.
• brak odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu działki - skoro żona nie jest podatnikiem VAT, a mąż nie związał działki ze swoja działalnością detaliczna, przy nabyciu nie odliczono podatku naliczonego. Brak tego odliczenia jest jednym z kluczowych wyznaczników transakcji spoza łańcucha VAT.
• mąż czynny podatnik VAT - przedmiotem jego działalności jest sprzedaż detaliczna. Działka wchodzi w skład majątku wspólnego i nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych żadnej z działalności. Planowana sprzedaż stanowi wyłącznie zarządzanie majątkiem prywatnym małżonków, pozostającego poza zakresem VAT.

Zainteresowani wnoszą o potwierdzenie, że planowana sprzedaż działki gruntu wchodzącej w skład ich majątku prywatnego, nabytej i posiadanej w celach prywatnych, bez cech aktywności handlowej, nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako transakcja spoza zakresu art. 15 ustawy o VAT.

Ad. 2

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż działki w miejscowości (…) przed upływem 5 lat rodzi obowiązek w PIT-39, jednak wydatkowanie środków na spłatę kredytu hipotecznego (zaciągniętego na cel mieszkaniowy przed sprzedażą) mieści się w katalogu wydatków uprawniających do zwolnienia z podatku (zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT).

Zainteresowana posiadają jedno mieszkanie, które realizuje ich cel mieszkaniowy. Na zakup tego mieszkania wnioskodawcy zaciągnęli kredyt hipoteczny w wysokości 413.000 zł.

Kredyt został zaciągnięty w oparciu o stała stopę procentowa, przed cyklem obniżek stóp procentowych. Miesięczna rata kredytu hipotecznego wynosi około 3.500 zł, co stanowi bardzo duże obciążenie w budżecie Zainteresowanych. Dlatego celem Zainteresowanych jest skoncentrowanie działań i środków na spłacie tego zobowiązania w jak najszybszym terminie.

Zainteresowana planują przeznaczyć całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży działki (230-250 tys. zł) na spłatę kredytu hipotecznego zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT.

Wobec powyższego Zainteresowani wnoszą o potwierdzenie prawidłowości przedstawionego stanowiska wobec zdarzenia przyszłego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej- napisać uzasadnienie

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Źródła przychodów

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że nabyli Państwo do majątku wspólnego (małżeńska wspólność ustawowa) działkę gruntu położoną w województwie (…), miejscowości (...) (…), numer ewidencyjny działki: (…). Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…).

Nabycie nastąpiło w postępowaniu egzekucyjnym w 2025 roku, co zostało potwierdzone postanowieniem Sadu Rejonowego w (…) w 2025 roku. Sprzedaży działki zamierzają Państwo dokonać w 2026 roku lub roku kolejnym. Zatem odpłatne zbycie działki nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Odpłatne zbycie nieruchomości

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W świetle art. 19 ust. 1 tej ustawy:

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Na podstawie art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Na podstawie art. 30e ust. 5 tej ustawy:

Zgodnie z art. 30e ust. 7 ustawy:

Zwolnienie podatkowe

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Wskazać należy, że w myśl przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:

Zwolnienie to obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x (W / P) gdzie: D - dochód ze sprzedaży, W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, P - przychód ze sprzedaży.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zawarte w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący. Tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Omawiana regulacja art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wprowadza również termin, w jakim należy dokonać wydatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, aby uprawniało ono do skorzystania z omawianej ulgi podatkowej. Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest, aby przychód ten został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych limituje wartość dochodu, jaki podlega zwolnieniu, do wysokości, która odpowiada iloczynowi:

• dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz
• udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z tego odpłatnego zbycia.

W ww. przepisie ustawodawca wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Samo poniesienie wydatku na spłatę kredytu nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka uprawniająca do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Innymi słowy, podatnik, który uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości, może przeznaczyć go na spłatę zaciągniętego kredytu, zachowując przy tym prawo do ww. zwolnienia, jednakże spłata ta może dotyczyć jedynie kredytu zaciągniętego przez tego podatnika na zaspokojenie jego własnych potrzeb mieszkaniowych.

Jednym z tych celów jest wskazana w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że proces sprzedaży działki – tj. wystawienie jej na sprzedaż – chcą Państwo zapoczątkować w bieżącym, 2026 roku. Nie są Państwo w stanie przewidzieć, czy uda się ten proces sfinalizować w tym, czy w kolejnym roku. Umowę kredytu hipotecznego podpisali Państwo 21 marca 2025 roku. Kredyt został uruchomiony 7 kwietnia 2025 roku. Są Państwo wspólnie kredytobiorcami kredytu hipotecznego, który zamierzacie nadpłacić ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. Siedziba banku, w którym zaciągnięty został kredyt znajduje się w państwie członkowskim Unii Europejskiej. Kredyt hipoteczny został zaciągnięty w (…) z siedzibą w (…).

Biorąc pod uwagę przywołane przepisy oraz opis sprawy, wskazać należy, że przychód uzyskany z planowanej sprzedaży nieruchomości nabytej w postępowaniu egzekucyjnym w 2025 r, który przeznaczyć chcą Państwo na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości służącej zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych, stanowić będzie wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe, uprawniający do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanego przez Państwo w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Wskazuję, że niniejsza interpretacja została wydana w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie 2 we wniosku), natomiast w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie 1 we wniosku) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622).

Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.