0114-KDIP3-1.4011.618.2026.3.AC

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku  dochodowym od osób fizycznych - jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 8 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca, (X) , jest osobą fizyczną będącą właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości (...) gmina (...), powiat (...), województwo (...), objętej księgą wieczystą nr (...), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (...) IX Wydział Ksiąg Wieczystych, dalej: „Nieruchomość”.

Wnioskodawca nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia (...) 2014 r., Repertorium A nr (...). Przedmiotem umowy była niezabudowana nieruchomość gruntowa obejmująca działki oznaczone numerami ewidencyjnymi 1, 2 oraz 3, o łącznej powierzchni 3,96 ha, położone w obrębie (...) (...) jednostka ewidencyjna (...).

Nabycie Nieruchomości nastąpiło do majątku prywatnego Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie nabył jej w celu dalszej odsprzedaży, realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, prowadzenia działalności inwestycyjnej ani wykonywania działalności handlowej w zakresie nieruchomości. Od chwili nabycia Nieruchomość pozostawała składnikiem majątku prywatnego Wnioskodawcy. Nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, nie była amortyzowana, nie była ujmowana w kosztach uzyskania przychodów i nie była wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Nie była również przedmiotem odpłatnego najmu, dzierżawy ani innych odpłatnych umów o podobnym charakterze. Wnioskodawca nie uzyskiwał z Nieruchomości czynszu, wynagrodzenia ani innych przychodów z tytułu jej odpłatnego udostępniania.

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą (...), identyfikowaną numerem NIP: (...), której przedmiotem jest doradztwo biznesowe i doradztwo w zakresie zarządzania. Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w zakresie tej działalności. Działalność ta nie ma żadnego związku z obrotem nieruchomościami, pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, działalnością deweloperską, przygotowaniem gruntów pod inwestycje ani działalnością inwestycyjną dotyczącą nieruchomości. Nieruchomość objęta niniejszym wnioskiem nigdy nie była związana z tą działalnością.

Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości w okolicznościach wskazujących na profesjonalny, zorganizowany lub powtarzalny obrót nieruchomościami. Nie nabywał również nieruchomości z zamiarem ich dalszej odsprzedaży. Poza Nieruchomością objętą niniejszym wnioskiem Wnioskodawca posiada lokal mieszkalny położony w (...) nabyty na własne cele mieszkaniowe, który obecnie jest wynajmowany w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Lokal ten nie jest powiązany z planowaną sprzedażą działek objętych niniejszym wnioskiem, nie został nabyty w celu dalszej odsprzedaży i stanowi odrębny składnik majątku prywatnego Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w ramach działalności handlowej, inwestycyjnej, deweloperskiej lub podobnej.

Przedmiotem niniejszego wniosku jest planowana sprzedaż działek powstałych z podziału działki ewidencyjnej nr 1, objętej księgą wieczystą nr (...). Działka nr 1 przed podziałem miała powierzchnię 2,4714 ha. Dla obszaru, na którym położona jest działka nr 1, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z treścią decyzji Wójta Gminy (...) z dnia 19 września 2025 r., nr (...), ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (...) przestały obowiązywać z dniem 1 stycznia 2003 r., a obszar ten nie jest objęty uchwałą o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na wniosek Wnioskodawcy została wydana decyzja Wójta Gminy (...) o warunkach zabudowy z dnia 14 grudnia 2023 r., znak (...). Decyzja ta dotyczy części działki nr 1 i ustala warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, do 14 sztuk, wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy miało charakter porządkujący i zabezpieczający na przyszłość. Wnioskodawca dążył do ustalenia dopuszczalnego sposobu zagospodarowania części Nieruchomości oraz zabezpieczenia wartości majątku prywatnego, zwłaszcza wobec pojawiających się informacji o możliwych zmianach przepisów dotyczących zasad zagospodarowania nieruchomości. Uzyskanie decyzji nie było związane z podjęciem decyzji inwestycyjnej, rozpoczęciem działalności deweloperskiej ani prowadzeniem działalności handlowej w zakresie nieruchomości. Następnie decyzją Wójta Gminy (...) z dnia 19 września 2025 r., nr (...), zatwierdzono podział działki nr 1. W wyniku podziału powstało 17 działek ewidencyjnych oznaczonych numerami: 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, 1/15, 1/16 oraz 1/17. Zgodnie z decyzją podziałową działki oznaczone numerami 1/2–1/15 są przeznaczone i wykorzystywane będą pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Działki te powstały z części działki nr 1 objętej decyzją o warunkach zabudowy z dnia (...) 2023 r., znak (...).

Na moment sporządzenia niniejszego wniosku decyzja ta nie została uchylona ani wygaszona. Działki nr 1/1 oraz 1/16 mają pełnić funkcję dróg wewnętrznych, przy czym działka nr 1/1 docelowo przewidziana jest pod poszerzenie drogi wewnętrznej stanowiącej własność Gminy (...). Działka nr 1/17 nie była objęta decyzją o warunkach zabudowy i zgodnie z decyzją podziałową ma być wykorzystywana na cele rolne oraz leśne.

Wnioskodawca rozważa ewentualną sprzedaż działek oznaczonych numerami 1/2–1/15. Działki nr 1/1 oraz 1/16, jako działki drogowe, mogą zostać wykorzystane w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla zbywanych działek, w szczególności poprzez sprzedaż udziałów w tych działkach albo ustanowienie odpowiednich służebności drogowych.

Działka nr 1/17 nie jest obecnie przeznaczona przez Wnioskodawcę do sprzedaży jako działka budowlana. Podział działki nr 1 miał charakter formalno-administracyjny i był związany z uporządkowaniem struktury Nieruchomości oraz możliwością jej racjonalnego wykorzystania w przyszłości. Nie był dokonany pod konkretnego nabywcę, w ramach współpracy z inwestorem ani jako element przedsięwzięcia deweloperskiego, handlowego lub inwestycyjnego. Wnioskodawca nie ponosił nakładów zwiększających wartość działek w celu ich sprzedaży. W szczególności nie dokonywał uzbrojenia terenu, nie realizował infrastruktury technicznej, nie budował dróg, nie wykonywał ogrodzeń, nie uzyskiwał warunków przyłączeniowych dla mediów ani nie ponosił innych nakładów właściwych dla profesjonalnego przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Na moment sporządzenia niniejszego wniosku Wnioskodawca nie rozpoczął procesu sprzedaży działek, nie zawarł umów przedwstępnych, umów zobowiązujących do sprzedaży ani umów rezerwacyjnych. Nie zawarł również umów z inwestorem, deweloperem, pośrednikiem nieruchomości ani innym profesjonalnym podmiotem działającym na rynku nieruchomości. Wnioskodawca nie ma obecnie ustalonej szczegółowej strategii sprzedaży działek. Ewentualną sprzedaż traktuje jako możliwość, z której może skorzystać w przyszłości, gdyby pojawiły się potrzeby finansowe lub życiowe. W pierwszej kolejności zakłada sprzedaż bezpośrednią, bez korzystania z usług pośrednika nieruchomości. Wnioskodawca nie planuje prowadzenia zorganizowanej kampanii marketingowej. Nie prowadzi biura sprzedaży, nie zatrudnia osób odpowiedzialnych za sprzedaż nieruchomości i nie wykorzystuje narzędzi sprzedaży właściwych dla przedsiębiorców profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Nie wyklucza jedynie zamieszczenia zwykłych ogłoszeń informacyjnych w Internecie, w tym na ogólnodostępnych portalach ogłoszeniowych, takich jak (...). Takie działania miałyby wyłącznie charakter poinformowania potencjalnych nabywców o możliwości sprzedaży, a nie charakter profesjonalnej kampanii reklamowej. Sprzedaż działek, o ile do niej dojdzie, będzie następowała sukcesywnie, w zależności od przyszłych potrzeb finansowych lub życiowych Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie planuje sprzedaży wszystkich działek w krótkim okresie ani realizacji zorganizowanego przedsięwzięcia sprzedażowego. Wnioskodawca nie planuje nabywania kolejnych nieruchomości w celu ich odsprzedaży ani prowadzenia działalności inwestycyjnej, deweloperskiej lub handlowej w zakresie nieruchomości. Środki uzyskane z ewentualnej sprzedaży działek zostaną przeznaczone na cele prywatne Wnioskodawcy, niezwiązane z działalnością gospodarczą, obrotem nieruchomościami, działalnością deweloperską ani nabywaniem kolejnych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży

Pytania

1. Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym ewentualna sprzedaż części Nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 będzie stanowiła czynność wykonywaną przez Wnioskodawcę w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT?

2. Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym ewentualna sprzedaż części Nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 nabytej przez Wnioskodawcę do majątku prywatnego na podstawie aktu notarialnego z dnia 23 października 2014 r., Repertorium A nr (...), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT?

3. Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym ewentualna sprzedaż części Nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 będzie czynnością dokonywaną przez Wnioskodawcę w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a tym samym Wnioskodawca nie będzie działał w tym zakresie jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu

Niniejsza interpretacja stanowi rozstrzygnięcie wyłącznie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie nr 1 i nr 2 wniosku). W zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 3 wniosku) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym ewentualna sprzedaż części Nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 nie będzie stanowiła czynności wykonywanej przez Wnioskodawcę w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, przez pozarolniczą działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową, prowadzoną we własnym imieniu, bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły. Dla zakwalifikowania określonych czynności do działalności gospodarczej nie jest zatem wystarczające samo uzyskanie przychodu ze sprzedaży składnika majątku. Konieczne jest ustalenie, że aktywność podatnika przybiera postać działalności zarobkowej prowadzonej w sposób zorganizowany i ciągły, a więc działalności odpowiadającej cechom profesjonalnego uczestnictwa w obrocie gospodarczym. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym przesłanki te nie występują. Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w 2014 r. do majątku prywatnego. Nie została nabyta w celu dalszej odsprzedaży, nie była związana z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy, nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, nie była amortyzowana, nie była ujmowana w kosztach uzyskania przychodów i nie była wykorzystywana jako składnik majątku służący działalności zarobkowej. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, działalności deweloperskiej, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, działalności budowlanej ani działalności polegającej na przygotowywaniu gruntów do sprzedaży. Prowadzona przez niego działalność gospodarcza dotyczy doradztwa biznesowego i zarządzania, a zatem pozostaje bez związku z rynkiem nieruchomości. Sam fakt prowadzenia działalności gospodarczej w innym zakresie nie powoduje, że każda czynność rozporządzenia majątkiem prywatnym staje się czynnością wykonywaną w ramach tej działalności. Planowana sprzedaż nie ma także cechy ciągłości. Wnioskodawca nie nabywał innych nieruchomości w celu ich odsprzedaży, nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości w warunkach wskazujących na zawodowy obrót i nie planuje prowadzenia takiej działalności w przyszłości. Ewentualna sprzedaż będzie wynikiem decyzji właścicielskiej dotyczącej składników majątku, a nie przejawem stałej aktywności gospodarczej. Nie występuje również element zorganizowania. Wnioskodawca nie stworzył zaplecza organizacyjnego dla sprzedaży nieruchomości, nie prowadzi biura sprzedaży, nie zatrudnia osób odpowiedzialnych za sprzedaż działek, nie korzysta z profesjonalnego modelu dystrybucji ofert i nie prowadzi kampanii reklamowej właściwej podmiotom zajmującym się zawodowo obrotem nieruchomościami. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz dokonanie podziału działki nr 1 nie zmienia tej oceny. Czynności te miały charakter porządkujący i zabezpieczający wartość majątku prywatnego. Nie były elementem przedsięwzięcia deweloperskiego, handlowego ani inwestycyjnego. Wnioskodawca nie uzbrajał terenu, nie budował infrastruktury technicznej, nie budował dróg w celu komercyjnego przygotowania działek do sprzedaży, nie wykonywał ogrodzeń, nie uzyskiwał warunków przyłączeniowych dla mediów i nie ponosił nakładów typowych dla profesjonalnego przygotowania nieruchomości do obrotu. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 września 2024 r., sygn. II FSK 1/22. NSA wskazał w nim, że o odpłatnym zbyciu następującym w wykonaniu działalności gospodarczej można mówić tylko wtedy, gdy podatnik uzewnętrzni wolę takiego zbycia w sposób wyraźny, tj. przez spełnienie wszystkich przesłanek z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Samo zbycie kilku działek powstałych z podziału nieruchomości nie przesądza więc o prowadzeniu działalności gospodarczej, jeżeli brak jest cech zorganizowania, ciągłości i profesjonalnego charakteru tej aktywności. Liczba części Nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki nr 1 nie może być traktowana jako samodzielna przesłanka działalności gospodarczej. Jest ona wyłącznie konsekwencją podziału geodezyjnego jednego składnika majątku prywatnego. Nie świadczy o tym, że Wnioskodawca prowadzi działalność polegającą na powtarzalnym nabywaniu, przygotowywaniu i odsprzedawaniu nieruchomości. W konsekwencji ewentualna sprzedaż części Nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki nr 1 będzie stanowiła rozporządzenie majątkiem prywatnym Wnioskodawcy, a nie czynność wykonywaną w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym ewentualna sprzedaż części Nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 nabytej przez Wnioskodawcę do majątku prywatnego na podstawie aktu notarialnego z dnia 23 października 2014 r., Repertorium A nr 2505/2014, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Przepis ten znajduje zastosowanie jedynie wtedy, gdy łącznie spełnione są dwie przesłanki: sprzedaż nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej oraz następuje przed upływem pięcioletniego terminu liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W analizowanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż nie będzie realizowana w ramach działalności gospodarczej, co zostało wykazane w stanowisku do pytania nr 1. Jednocześnie Nieruchomość została nabyta w 2014 r., a więc pięcioletni termin upłynął z końcem 2019 r. Podział geodezyjny działki nr 1 nie wpływa na datę nabycia Nieruchomości. W wyniku podziału nie doszło do nabycia przez Wnioskodawcę nowego prawa majątkowego. Wnioskodawca był właścicielem Nieruchomości przed podziałem i pozostał właścicielem części powstałych po podziale. Podział zmienił jedynie sposób ewidencyjnego oznaczenia i funkcjonalnego wyodrębnienia części gruntu, nie powodując powstania nowego tytułu nabycia. Dla potrzeb art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT istotna pozostaje zatem data nabycia prawa własności Nieruchomości, a nie data późniejszej decyzji podziałowej. Odmienne stanowisko prowadziłoby do nieuprawnionego utożsamienia czynności techniczno-administracyjnej, jaką jest podział nieruchomości, z nabyciem nowego prawa własności. Podział nieruchomości nie kreuje nowego prawa po stronie dotychczasowego właściciela i nie rozpoczyna biegu pięcioletniego terminu na nowo. W konsekwencji, skoro Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w 2014 r., a ewentualna sprzedaż części Nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki nr 1 nastąpi po upływie pięciu lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z  działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14 wskazał, że:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Dlatego też, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działki nr 1 o której mowa we wniosku.

Z opisu sprawy wynika, że nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 23 października 2014 r. niezabudowaną nieruchomość gruntową obejmująca działki oznaczone numerami ewidencyjnymi 1, 2 oraz 3, o łącznej powierzchni 3,96 ha. Nabycie Nieruchomości nastąpiło do Pana majątku prywatnego.  Nieruchomości nie nabył Pan w celu dalszej odsprzedaży, realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, prowadzenia działalności inwestycyjnej ani wykonywania działalności handlowej w zakresie nieruchomości. Od chwili nabycia Nieruchomość pozostawała składnikiem Pana majątku prywatnego. Nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, nie była amortyzowana, nie była ujmowana w kosztach uzyskania przychodów i nie była wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Nie była również przedmiotem odpłatnego najmu, dzierżawy ani innych odpłatnych umów o podobnym charakterze. Wnioskodawca nie uzyskiwał z Nieruchomości czynszu, wynagrodzenia ani innych przychodów z tytułu jej odpłatnego udostępniania.

Działka nr 1 przed podziałem miała powierzchnię 2,4714 ha. Dla obszaru, na którym położona jest działka nr 1 nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z treścią decyzji Wójta Gminy (...) z dnia 19 września 2025 r., nr (...), ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (...) przestały obowiązywać z dniem 1 stycznia 2003 r., a obszar ten nie jest objęty uchwałą o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na wniosek Pan została wydana decyzja Wójta Gminy (...) o warunkach zabudowy z dnia 14 grudnia 2023 r., znak (...). Decyzja ta dotyczy części działki nr 1 i ustala warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, do 14 sztuk, wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy miało charakter porządkujący i zabezpieczający na przyszłość.

Jak już wyjaśniłem, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Analiza przedstawionego stanu w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż działek nie będzie stanowiła działalności gospodarczej, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia przedmiotowych działek, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Należy zauważyć, że nieruchomość (działki):

• została nabyta do Pana majątku prywatnego;
• nie została nabyta w celu dalszej odsprzedaży;
• nie była związana z działalnością gospodarczą;
• nie była wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej;
• nie była oddawana w najem, dzierżawę ani do używania na podstawie innej umowy o podobnym charakterze;
• podział nieruchomości nie był dokonany pod konkretnego nabywcę, w ramach współpracy z inwestorem ani jako element przedsięwzięcia deweloperskiego, handlowego lub inwestycyjnego.

Ponadto: 

• nie ponosił  Pan nakładów zwiększających wartość działek w celu ich sprzedaży;
• nie zawarł Pan umów przedwstępnych, umów zobowiązujących do sprzedaży ani umów rezerwacyjnych;
• nie zawarł Pan umów z inwestorem, deweloperem, pośrednikiem nieruchomości ani innym profesjonalnym podmiotem działającym na rynku nieruchomości;
• nie planuje Pan prowadzenia zorganizowanej kampanii marketingowej;
• nie prowadzi Pan biura sprzedaży, nie zatrudnia osób odpowiedzialnych za sprzedaż nieruchomości i nie wykorzystuje narzędzi sprzedaży właściwych dla przedsiębiorców profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami;
• nie wyklucza Pan zamieszczenia zwykłych ogłoszeń informacyjnych w Internecie, w tym na ogólnodostępnych portalach ogłoszeniowych, takich jak OLX;
• nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości w okolicznościach wskazujących na profesjonalny, zorganizowany lub powtarzalny obrót nieruchomościami.
• nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w ramach działalności handlowej, inwestycyjnej, deweloperskiej lub podobnej.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie sprzedaży jak i przyszłej sprzedaży  działek do działalności gospodarczej. Podejmowane przez Pana czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Wobec tego Pana działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że sprzedaż i planowana sprzedaż wskazanych we wniosku nieruchomości (działek) nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Tym samym należy zgodzić się z Pana stanowiskiem, że skala zaangażowania Pana, w odniesieniu do sprzedaży i planowanej sprzedaży opisanych we wniosku nieruchomości( działek), nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Brak jest podstaw, aby podejmowane przez Pana czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności nie sposób przyjąć, że przychód ze sprzedaży działek  wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Samo wystąpienie o podział nieruchomości na mniejsze działki nie świadczy o profesjonalnym charakterze Pana działań.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości( działek) należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości (działek) należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma zatem data ich nabycia.

Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż opisanych we wniosku nieruchomości (działek) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy jej odpłatne zbycie będzie miało miejsce po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym.

Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Na powyższe nie będzie miał wpływu podział nieruchomości. Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału (wydzielenia) nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału (wydzielenia) działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Za datę nabycia wydzielonych działek należy przyjąć datę nabycia przez Pana nieruchomości gruntowej tj. niezabudowanej działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 położonej w obrębie (...) (...), jednostka ewidencyjna (...)  tj. rok 2014.

Zatem sprzedaż działek nastąpi po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym została nabyta nieruchomość gruntowa, z której wydzielone zostały ww. działki. W rezultacie przychód ze sprzedaży ww. działek nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód ze sprzedaży działek nie będzie stanowił dla Pana przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym planowana przez Pana sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego stanowisko Pana jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego oraz zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.