0114-KDIP3-1.4011.617.2026.2.MZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 31 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 21 lipca 2026 r. (data wpływu 24 lipca 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca, będący polskim rezydentem podatkowym, prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą Usługi Budowlane A. A., w zakresie:

• 41.00.A Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych - przeważająca działalność gospodarcza;
• 41.00.B Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków niemieszkalnych;
• 43.41.Z Wykonywanie konstrukcji i pokryć dachowych;
• 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi;
• 68.32.B Działalność związana z zarządzaniem nieruchomościami wykonywanymi na zlecenie;
• 73.12.Z Reklama poprzez środki masowego przekazu;
• 77.11.Z Wynajem i dzierżawa samochodów osobowych i lekkich pojazdów silnikowych, w tym motocykli.

W dniu 2 kwietnia 2026 r., na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego Wnioskodawca dokonał zakupu nieruchomości gruntowej (dalej jako Nieruchomość) w skład której wchodzą 3 działki o numerach:

• 1, której sposób korzystania określono jako „R-grunty orne”,
• 2, której sposób korzystania określono jako „Br - grunty rolne zabudowane”,
• 3, której sposób korzystania określono jako „BR - grunty rolne zabudowane”.

Nieruchomość zabudowana jest dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym o powierzchni 126 m2 oraz sześcioma budynkami niemieszkalnymi (produkcyjnymi, usługowymi i gospodarczymi dla rolnictwa). Nieruchomość położona jest w całości na terenie, który jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W stosunki do Nieruchomości nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy. W umowie tej wskazano, że Wnioskodawca, przy zawarciu umowy sprzedaży Nieruchomości, działa jako prowadzący działalność gospodarczą pod firmą Usługi Budowlane A. A. (…). Wnioskodawca nie zamierza jednak wykorzystywać Nieruchomości do prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w związku z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca pragnie wyjaśnić, że w przeszłości nabywał nieruchomości gruntowe, które były wykorzystywane do prowadzonej przez niego jednoosobowej działalności gospodarczej, a dochód z ich zbycia traktowany był przez Wnioskodawcę jako dochód uzyskany ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza. Niemniej jednak Wnioskodawca nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości, której dotyczy niniejszy wniosek do prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Dodać należy, że przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy nie jest obrót nieruchomościami, w tym nieruchomościami gruntowymi.

Uzupełnienie opis stanu faktycznego

Wnioskodawca wyjaśnia, że jego pierwotny plan zakładał, że opisana we wniosku Nieruchomość miała być wykorzystywana przez niego do prowadzonej działalności gospodarczej. Plany uległy jednak zmianie i obecnie Nieruchomość ta stanowi inwestycję / zabezpieczenie prywatnego kapitału.

Wnioskodawca nie zawarł z małżonką umowy majątkowej małżeńskiej, z której wynikałoby ustanowienie rozdzielności majątkowej, a zatem Nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków. Dodatkowo Wnioskodawca pragnie wskazać, że w umowie sprzedaży Nieruchomości, małżonka Wnioskodawcy wymieniona jest osobno (obok Wnioskodawcy) jako „Kupujący” Nieruchomość. Wnioskodawca wskazuje, że opisana we wniosku Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę. W księdze wieczystej Nieruchomości ujawniona jest służebność osobista mieszkania przysługująca matce osoby, od której Wnioskodawca zakupił Nieruchomość (uprawnienie do korzystania z całego budynku mieszkalnego). Służebność ta jest wykonywana. Wnioskodawca nie uzyskuje z tego tytułu żadnych korzyści.

Wnioskodawca wyjaśnia, że zawierając umowę przedwstępną nabycia Nieruchomości planował wykorzystywać ją do prowadzenia działalności gospodarczej. Z uwagi jednak na ujawnioną służebność osobistą oraz ograniczone możliwości jej zniesienia, już przy zawieraniu umowy przyrzeczonej (umowy właściwej zakupu Nieruchomości), nie miał zamiaru - z uwagi na brak możliwości prowadzenia inwestycji - wykorzystywać tej Nieruchomości do prowadzonej działalności gospodarczej. Niemniej jednak oznaczenie Wnioskodawcy jako strony w umowie przyrzeczonej niefortunnie zostało przeniesione z umowy przedwstępnej. Stąd oznaczenie to wskazuje, że Wnioskodawca nabył Nieruchomość jako przedsiębiorca.

Wnioskodawca wskazuje, że takie pełnomocnictwa nie były udzielane i nie ma planów udzielania takich pełnomocnictw. Wnioskodawca wskazuje, że nie podejmował i nie planuje podejmować żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości.

Wnioskodawca wyjaśnia, że dokonywał w przeszłości następujących transakcji dotyczących nieruchomości:

a)  22.07.2014 - zakup lokalu mieszkalnego i miejsca parkingowego na cele mieszkaniowe, sprzedaż: 17.06.2024; nieruchomość była wykorzystywana przez cały okres posiadania do celów mieszkaniowych. Nieruchomość nie była odpłatnie udostępniana innym osobom.

b)  18 maja 2018 - zakup nieruchomości gruntowej, w tym udziału wynoszącego 1/2 w drodze dojazdowej. Transakcja została przeprowadzona w ramach działalności gospodarczej (do majątku osobistego). Nieruchomość ta, dnia 17.12.2018 r., została następnie wniesiona aportem do spółki A. A. sp.k (dawniej sp. z o.o. sp.k.), w której Wnioskodawca jest wspólnikiem. Transakcja została udokumentowana fakturą VAT. Nieruchomość była wykorzystywana przez cały okres posiadania do celów związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą. Nieruchomość nie była odpłatnie udostępniana innym osobom.

c)  24.09.2019 - zakup nieruchomości gruntowej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (do majątku wspólnego). Nieruchomość ta, dnia 27.05.2020 r., została sprzedana spółce (...) sp. z o.o. (...) sp.k. Sprzedaż nastąpiła łącznie z przeniesieniem pozwolenia na budowę oraz projektem architektonicznym budynku. Transakcja została udokumentowana fakturą VAT. Nieruchomość była wykorzystywana przez cały okres posiadania do celów związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą. Nieruchomość nie była odpłatnie udostępniana innym osobom.

d)  11.01.2021 - zakup od A. A. sp.k., w której Wnioskodawca jest wspólnikiem dwóch lokali mieszkalnych oraz sześciu miejsc postojowych w ramach działalności gospodarczej (do majątku wspólnego). Nieruchomości te zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy i wynajmowane spółkom powiązanym z Wnioskodawcą. Dwa miejsca postojowe zostały sprzedane. Transakcja została udokumentowana fakturą vat. Nieruchomość jest wykorzystywana przez cały okres posiadania do celów związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą. Nieruchomość jest odpłatnie udostępniana innym osobom.

e)  28.05.2025 zakup od spółki B. sp. z o.o. (dawniej C. A.A. sp. k.), w której Wnioskodawca jest wspólnikiem lokalu mieszkalnego, miejsca postojowego podziemnego, komórki lokatorskiej i miejsca postojowego naziemnego (do majątku wspólnego). Zakup nie był związany z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarcza. Nieruchomości zostały sprzedane w 2025 r. Nieruchomość nie była udostępniana odpłatnie innym osobom. Zakup nieruchomości stanowiła inwestycję / zabezpieczenie prywatnego kapitału, lecz została sprzedana wskutek późniejszej zmiany decyzji przez Wnioskodawcę. Dochód ze sprzedaży Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe.

Wnioskodawca wyjaśnia, że posiada także (jest właścicielem) następujące nieruchomości, których na chwilę obecną nie zamierza sprzedawać:

a)  nieruchomość gruntowa zakupiona 15.11.2013 r. - grunty orne i pastwiska, wykorzystywane jako działka rekreacyjna, nie była udostępniana odpłatnie innym osobom;

b)  nieruchomość gruntowa zakupiona 21.08.2020 r. na cele mieszkaniowe (zakup do majątku wspólnego) - obecne miejsce zamieszkania Wnioskodawcy. Nieruchomość jest wykorzystywana przez cały okres posiadania do celów mieszkaniowych. Nieruchomość nie była odpłatnie udostępniana innym osobom.

c)  nieruchomość gruntowa (użytki rolne) zakupiona 19.06.2026 r. do majątku wspólnego na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą. Nieruchomość ta stanowi inwestycję / zabezpieczenie prywatnego kapitału. Nieruchomość obecnie nie jest wykorzystywana. Nieruchomość nie była odpłatnie udostępniana innym osobom.

Wnioskodawca posiada także udział w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym (dom typu bliźniak) (1/2 udziału) oraz udział w nieruchomości stanowiącej drogę dojazdową (1/44 udziału). Nieruchomość objęta jest wspólnością majątkową małżeńską i została nabyta 28.05.2025 r. na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą. Nieruchomość ta została nabyta w wyniku transakcji wiązanej. Sprzedający nabył od spółki A. A. sp. k. lokal mieszkalny, 2 miejsca postojowe i box rowerowy. Warunkiem zakupu od spółki A. A. sp.k. ww. nieruchomości oraz boxu rowerowego, był zakup przez wnioskodawcę ww. udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz udziału w nieruchomości stanowiącej drogę dojazdową. Wnioskodawca w przyszłości zamierza sprzedaż ww. nieruchomość. Do chwili obecnej nieruchomość nie była udostępniana odpłatnie innym osobom.

Na koniec Wnioskodawca pragnie wyjaśnić, że choć jego działalność związana jest z wykorzystywaniem różnego rodzaju nieruchomości, nie oznacza to, że każda zakupiona przez niego nieruchomość jest związana z wykonywaną działalnością gospodarczą.

Pytania

1.  Czy Wnioskodawca jest zobowiązany do wprowadzenia Nieruchomości do ewidencji środków trwałych?

2.  Czy sprzedaż Nieruchomości po pięciu latach licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie będzie generowała po stronie Wnioskodawcy przychód podlegający opodatkowaniu?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, Nieruchomość nie spełnia definicji środka trwałego, wobec czego Wnioskodawca nie musi jej wprowadzać do ewidencji środków trwałych.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, nie będzie generowało przychodu podlegającego opodatkowaniu po stronie Wnioskodawcy.

Uzasadnienie:

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako: ustawa o PDOF), przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat. Przepis ten wprowadza mechanizm wyodrębnienia z majątku prowadzonej działalności gospodarczej np. niewykorzystywanej w działalności gospodarczej nieruchomości i "przesunięcia" jej do majątku prywatnego przedsiębiorcy. W sytuacji wycofania środka trwałego z prowadzonej działalności gospodarczej i jego sprzedaży przed upływem sześciu lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po tym, w który m miało miejsce wycofanie składnika majątku z ewidencji środków trwałych, uzyskany przychód ze sprzedaży' stanowi przychód z działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako: ustawa o PDOF), źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

¾  jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z kolei art. 10 ust. 3 ustawy o PDOF stanowi, że przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zgodnie żart. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PDOF, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. I, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,

c)  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

¾  wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o PDOF, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Zatem co do zasady przychód ze sprzedaży składników majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej podatnika stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Podkreślić należy, że przychodem z odpłatnego zbycia składników majątku, zaliczonym do przychodu z działalności gospodarczej, jest przychód ze zbycia składników majątku podlegających ujęciu (a nie "ujętych") w ewidencji środków- trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych, czy też ich nie wprowadził, to i tak "podlegają one ujęciu" w tej ewidencji. W konsekwencji, gdy nieruchomość podlega ujęciu w ewidencji i jest wykorzystywana w działalności gospodarczej, to w związku z jej zbyciem powstaje przychód z działalności gospodarczej. Stanowisko to zostało potwierdzone w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 grudnia 2019 r., sygn. II FSK 523/18.

W tym miejscu należy wskazać, że co do zasady, grunt stanowi środek trwały, gdy jest własnością lub współwłasnością podatnika, jest wykorzystywany na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, a przewidywany okres jego używania jest dłuższy niż rok. W takim przypadku musi zostać wprowadzony do ewidencji środków trwałych, choć nie podlega amortyzacji.

Zdaniem Wnioskodawcy Nieruchomość nie spełnia przesłanek do uznania jej za podlegający ujęciu w ewidencji środków trwałych środek trwały. Wnioskodawca podkreśla bowiem, że nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Nie zmienia tego fakt, że w umowie sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca oznaczony został jako przedsiębiorca a sam zakup oznaczony został jako zakup związany z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca pragnie przy tym przywołać stanowisko Naczelnego Sąd Administracyjnego przedstawione w wyroku z 3 czerwca 2022 r., sygn. akt II FSK 2438/19 stwierdził, że „trafnie sąd pierwszej instancji przy interpretacji pojęcia "wykorzystywanie" odwołał się do słownikowego znaczenia tego pojęcia zasadnie uznając, że przy interpretacji ww. przepisów u.p.d.o.f. należy posłużyć się wykładnią gramatyczną. Prawidłowe jest stanowisko sądu, według którego wykorzystywanie składnika majątku na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oznacza fizyczne wykorzystywanie tego składnika do osiągania przychodów z tej działalności”.

Oznacza to, że dla uznania, iż przychód ze zbycia nieruchomości stanowi przychód z działalności gospodarczej konieczne jest faktyczne wykorzystywanie określonego składnika majątkowego do osiągnięcia przychodów z działalności gospodarczej (wyrok NSA z 3 września 2024 r., sygn. akt II FSK 642/24). W orzecznictwie podkreśla się, że odpłatne zbycie nieruchomości wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej, które wprawdzie nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a jednak spełniają ustawową definicję środków trwałych i były wykorzystywane w prowadzonej działalności, będzie skutkować powstaniem przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok WSA w (…) z dnia 3 marca 2026 r., sygn. I SA/Łd 726/25). Natomiast Wojewódzki Sąd Administracyjny w (…) w wyroku z dnia 6 listopada 2025 r., sygn. I SA/Kr 655/25 wskazał, że dla uznania, iż przychód ze zbycia nieruchomości stanowi przychód z działalności gospodarczej konieczne jest ustalenie, nie tylko, że nieruchomość ta podlega ujęciu w ewidencji środków trwałych, ale także, że była w sposób faktyczny, "aktywny" wykorzystywana w prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Wnioskodawcy, sam fakt, że w umowie sprzedaży nieruchomości, jako nabywca wskazany jest przedsiębiorca - Usługi Budowalne A.A., a zakup dokonany jest w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, nie przesądza o konieczności ujęcia gruntu w ewidencji środków trwałych. Istotny jest sposób późniejszego wykorzystywania nieruchomości. Tym samym, w przypadku niewykorzystywania przedmiotowej Nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej, nie ma obowiązku ujmowania jej w ewidencji środków trwałych. Oznacza to także, że w razie odpłatnego zbycia takiej nieruchomości nie powstanie przychód podatkowy z działalności gospodarczej. Przychód z odpłatnego zbycia będzie podlegał opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PDOF. Tym samym jeśli sprzedaż Nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, po stronie Wnioskodawcy nie wystąpi w ogóle przychód podlegający opodatkowaniu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Powyższy przepis ustanawia generalną zasadę opodatkowania podatkiem dochodowym, zgodnie z którą opodatkowaniu tym podatkiem podlegają wszelkie uzyskane przez podatnika w danym roku korzyści majątkowe, z wyjątkiem tych, które na mocy ustawy wyłączone zostały z tego opodatkowania (np. przez wprowadzenie ustawowego zwolnienia z opodatkowania, czy też zaniechanie poboru podatku).

Konstrukcja podatku dochodowego od osób fizycznych zakłada zróżnicowanie sposobu opodatkowania poszczególnych rodzajów dochodów (przychodów) osób fizycznych na podstawie systemu przyporządkowywania ich do odpowiedniego źródła przychodów.

Ustawodawca, tworząc system opodatkowania dochodów osób fizycznych, miał na względzie, że przysporzenia uzyskiwane przez osoby fizyczne mogą być skutkiem różnych rodzajów czynności i zdarzeń. Stworzył więc klasyfikację tych przysporzeń na podstawie kryterium źródła przychodów i system ich opodatkowania uwzględniający specyfikę poszczególnych źródeł.

Źródła przychodów

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast, jak stanowi art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wątpliwości Pana w niniejszej sprawie dotyczą kwestii, czy planowana sprzedaż nieruchomości po pięciu latach od dnia nabycia, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych oraz czy jest Pan zobowiązany do wprowadzenia nieruchomości do ewidencji środków trwałych.

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.  Jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu.

2.  Wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter.

3.  Prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowią w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w (…) w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Zatem w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.

Powyższe potwierdza m.in. wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 933/17.

Z opisu sprawy wynika, że 2 kwietnia 2026 r. nabył Pan nieruchomość, w skład której wchodzą 3 działki o numerach: 1, 2, 3. Nieruchomość zabudowana jest dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym o powierzchni 126 m2 oraz sześcioma budynkami niemieszkalnymi (produkcyjnymi, usługowymi i gospodarczymi dla rolnictwa). W umowie wskazano, że przy zawarciu umowy sprzedaży Nieruchomości, działa Pan jako prowadzący działalność gospodarczą. Nie zamierza Pan jednak wykorzystywać nieruchomości do prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomość została nabyta przez Pana na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w związku z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą.

Wyjaśnia Pan, że dokonywał Pan w przeszłości następujących transakcji dotyczących nieruchomości:

• 22.07.2014 r. - zakup lokalu mieszkalnego i miejsca parkingowego na cele mieszkaniowe, sprzedaż: 17.06.2024; nieruchomość była wykorzystywana przez cały okres posiadania do celów mieszkaniowych. Nieruchomość nie była odpłatnie udostępniana innym osobom.
• 18 maja 2018 r. - zakup nieruchomości gruntowej, w tym udziału wynoszącego 1/2 w drodze dojazdowej. Transakcja została przeprowadzona w ramach działalności gospodarczej (do majątku osobistego). Nieruchomość ta, dnia 17.12.2018 r., została następnie wniesiona aportem do spółki A. A. sp.k (dawniej sp. z o.o. sp.k.), w której jest Pan wspólnikiem. Transakcja została udokumentowana fakturą VAT. Nieruchomość była wykorzystywana przez cały okres posiadania do celów związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą. Nieruchomość nie była odpłatnie udostępniana innym osobom.
• 24.09.2019 r. - zakup nieruchomości gruntowej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (do majątku wspólnego). Nieruchomość ta, dnia 27.05.2020 r., została sprzedana spółce sp. z o.o. sp.k. Sprzedaż nastąpiła łącznie z przeniesieniem pozwolenia na budowę oraz projektem architektonicznym budynku. Transakcja została udokumentowana fakturą VAT. Nieruchomość była wykorzystywana przez cały okres posiadania do celów związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą. Nieruchomość nie była odpłatnie udostępniana innym osobom.
• 11.01.2021 r. - zakup od A. A. sp.k., w której Wnioskodawca jest wspólnikiem dwóch lokali mieszkalnych oraz sześciu miejsc postojowych w ramach działalności gospodarczej (do majątku wspólnego). Nieruchomości te zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych Pana i wynajmowane spółkom powiązanym z Panem. Dwa miejsca postojowe zostały sprzedane. Transakcja została udokumentowana fakturą VAT. Nieruchomość jest wykorzystywana przez cały okres posiadania do celów związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą. Nieruchomość jest odpłatnie udostępniana innym osobom.
• 28.05.2025 r. - zakup od spółki B. sp. z o.o. (dawniej C. A.A. sp. k.), w której jest Pan wspólnikiem lokalu mieszkalnego, miejsca postojowego podziemnego, komórki lokatorskiej i miejsca postojowego naziemnego (do majątku wspólnego). Zakup nie był związany z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarcza. Nieruchomości zostały sprzedane w 2025 r. Nieruchomość nie była udostępniana odpłatnie innym osobom. Zakup nieruchomości stanowiła inwestycję / zabezpieczenie prywatnego kapitału, lecz została sprzedana wskutek późniejszej zmiany decyzji przez Pana. Dochód ze sprzedaży zamierza Pan przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe.

Z powyższego wynika, że nabył Pan nieruchomość (działki) jako osoba prowadząca działalność gospodarczą. Zatem już w chwili nabycia nieruchomości Pana celem nie było zaspokojenie własnych potrzeb, lecz osiągnięcie korzyści majątkowych z wykorzystania nieruchomości dla celów zarobkowych. Tak określony cel nabycia nieruchomości przesądza o ich gospodarczym przeznaczeniu. Czyli nabyte zostały z zamiarem inwestycyjnym, w celu czerpania korzyści finansowych, a nie w celu realizacji własnych potrzeb. Okoliczność, że ostatecznie dojdzie do ich sprzedaży, nie zmienia charakteru tego majątku ani nie powoduje, że sprzedaż nastąpi w ramach zwykłego wykonywania prawa własności. Nie można uznać, że sprzedaż takiego majątku stanowi jedynie formę zarządu majątkiem prywatnym. Zarząd majątkiem prywatnym obejmuje bowiem czynności dotyczące składników majątkowych nabytych i utrzymywanych w celach osobistych, a nie składników od początku przeznaczonych do realizacji przedsięwzięcia o charakterze zarobkowym. W konsekwencji nie są to czynności mieszczące się w zakresie typowego wykonywania prawa własności.

Z całokształtu opisanego zespołu Pana konkretnych działań wynika więc, że sprzedaż nieruchomości (działek) będzie następować w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter. Działania Pana na przestrzeni lat nie miały charakteru przypadkowego i incydentalnego lecz są trwałym, planowym i zorganizowanym procesem. Dokonywał Pan transakcji zakupu i sprzedaży ze spółkami powiązanymi i nie były to tylko transakcje jednostkowe. Pomiędzy zakupem, a sprzedażą były krótkie odstępy czasowe, nawet w tym samym roku. Zatem nieruchomości te były zakupione celem dalszej odsprzedaży.

Na gruncie badanej sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego nieruchomość kupiona w celu dalszej odsprzedaży jest towarem handlowym, a nie środkiem trwałym, dlatego nie ma obowiązku ani nawet prawnych podstaw do ujęcia jej w ewidencji środków trwałych.

W konsekwencji uzyskany przez Pana przychód z tytułu sprzedaży Nieruchomości należy traktować jako przychód, którego źródłem jest pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) i opodatkować według zasad przewidzianych dla tego źródła.

Wobec tego Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622).

Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.