0114-KDIP3-1.4011.596.2026.3.MŁ

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

• nieprawidłowe - w części dot. skutków podatkowych powstałych z tytułu sprzedaży udziałów nabytych w spadku po mamie,
• prawidłowe - w pozostałej części.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 maja 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 24 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismami z 29 czerwca 2026 r. (wpływ 29 czerwca 2026 r.) oraz 19 lipca 2026 r. (wpływ 19 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 24.01.2026 na podstawie prawomocnego wyroku sądu nabyła Pani udział w wysokości 1/3 nieruchomości zabudowanej o pow. ok. 15000 m2 zlokalizowanej we wsi (…) w powiecie (…). Dla przedmiotowej nieruchomości obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego. Udział w nieruchomości nabyła Pani w wyniku dziedziczenia po zmarłej matce (data śmierci 30.08.2024), która z kolei nabyła je w wyniku dziedziczenia po zmarłym mężu (Pani ojciec) na mocy aktu notarialnego o poświadczeniu dziedziczenia z kwietnia 2024 roku (data śmierci taty - 31.01.2024). Akt notarialny został podpisany w oparciu o testament Pani zmarłego ojca. Pani tata nabył nieruchomość pod koniec lat 70 XX wieku i był jej jedynym właścicielem.

W chwili obecnej przed Sądem Rejonowym (…) toczy się postępowanie mające na celu przejęcie przez Panią i Pani siostrę w równych częściach udziałów Pani brata w przedmiotowej nieruchomości z jego stosowną spłatą (po ok. 470 000 zł każda z Pań).

Zgodnie z przesłaną do Sądu dokumentacją, wszystkie strony zadeklarowały chęć zawarcia ugody w tej sprawie (…). Po przejęciu udziału Pani brata chce Pani z siostrą dokonać sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Nie ma Pani jeszcze kupującego, ale ze względu na rozmiar i położenie nieruchomości zakłada Pani, iż zostanie ona sprzedana deweloperowi lub innemu podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Nieruchomość została nabyta pod koniec lat 70 XX wieku przez Pani ojca w oparciu o akt darowizny od swojej teściowej, więc weszła do majątku osobistego Pani taty. Pani mama odziedziczyła nieruchomość w całości po śmierci Pani taty w styczniu 2024. Pani mama nabyła ją na podstawie testamentu (akt poświadczenia dziedziczenia).

Pani mama prowadziła działalność gospodarczą obejmującą sprzedaż stroiszu jodłowego. Nie ma Pani wiedzy na temat dokładnych dat prowadzenia działalności, ale był to mniej więcej okres 1995-2000. Nieruchomość była wykorzystywana do magazynowania sprzedawanej jodły.

Przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości zostanie przez Panią częściowo wykorzystany na wykończenie domu letniskowego, który ma być Pani docelowym miejscem zamieszkania. Trudno Pani dokładnie określić jaki to będzie rząd wielkości, ale na pewno nie będzie to cała kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości.

Nieruchomość dziedziczy Pani wspólnie z siostrą i bratem (w udziale po 1/3). W skład masy spadkowej weszła również darowizna środków pieniężnych w kwocie 669 000 na rzecz Pani brata. Na mocy postanowienia sądowego z 19.06.2026 Pani i siostra przejęła udziały brata w przedmiotowej nieruchomości. Zobowiązała się Pani do spłaty jego udziału w nieruchomości pomniejszonego o darowiznę środków pieniężnych jaką brat otrzymał od Pani mamy w 1993 roku. Po przeprowadzonym postępowaniu sądowym, jest Pani wraz z siostrą współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości w udziale po 1/2 każda z obowiązkiem zapłaty na rzecz Pani brata kwoty po 471 000 zł każda w terminie do 19.06.2028 r. Wartość kwoty do spłaty została ustalona na podstawie wyceny nieruchomości przeprowadzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Ponadto po Pani mamie każde z rodzeństwa odziedziczyło środki pieniężne w kwocie 5 000 zł. Środki te w całości przez każdego zostały przeznaczone na pochówek mamy.

Wydatki na remont mieszkania będą obejmować w szczególności: wymianę instalacji elektrycznej, generalny remont łazienek (w tym wymianę instalacji wodno-kanalizacyjnej), generalny remont kuchni, wymianę podłóg oraz schodów. W przypadku dokończenia domu letniskowego będzie to centralne ogrzewanie z pompą ciepła, łazienka, kuchnia oraz podłogi.

Dom letniskowy będzie służył zaspokojeniu Pani własnych potrzeb mieszkaniowych. Po zakończeniu prac wykończeniowych planuje Pani zamieszkiwać w nim na stałe przez czas nieokreślony. Nieruchomość nie będzie wykorzystywana wyłącznie sezonowo ani wyłącznie do celów rekreacyjnych. Obecnie Pani stan zdrowia pozwala na samodzielne funkcjonowanie i planuje Pani zamieszkiwać w domu letniskowym tak długo, jak będzie to możliwe. Jedynie w przypadku istotnego pogorszenia stanu zdrowia, skutkującego koniecznością korzystania z opieki osób trzecich, mogłaby być Pani zmuszona do powrotu do mieszkania.

Dom letniskowy jest trwale związany z gruntem.

Według zagospodarowania planu przestrzennego, działka ma status działki budowlanej.

Dom letniskowy wskazany we wniosku mieście się w definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego zawartej w ustawie.

Dom letniskowy będzie spełniał wszystkie warunki techniczne przewidziane w odrębnych przepisach.

Dom letniskowy będzie stanowił obiekt budowlany, którego co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej będzie wykorzystywana do celów mieszkalnych.

Dom letniskowy będzie posiadał kuchnię oraz łazienkę umożliwiające całoroczne zamieszkanie.

Przysługuje Pani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w którym planuje Pani przeprowadzić remont.

Uzyskany przychód przeznaczony będzie na dokończenie domu letniskowego i remont mieszkania.

Planuje Pani w całości wykorzystać środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości na dokończenie budowy domu jak i remont mieszkania.

Nie jest Pani jedynym właścicielem loku mieszkalnego. Współwłaścicielem jest Pani mąż.

Remont mieszkania

• kompleksowy remont trzech łazienek, obejmujący demontaż dotychczasowych okładzin ściennych i podłogowych, skucie płytek, wykonanie nowych hydroizolacji, wymianę instalacji wodno-kanalizacyjnej oraz elektrycznej w niezbędnym zakresie, montaż nowej armatury sanitarnej i urządzeń sanitarnych, wykonanie nowych sufitów, gładzi oraz malowanie;
• kompleksowy remont kuchni obejmujący demontaż dotychczasowej zabudowy, wymianę instalacji elektrycznej oraz wodno-kanalizacyjnej, wykonanie nowych tynków i gładzi, malowanie ścian i sufitów, wymianę okładzin ściennych i podłogowych oraz wykonanie i montaż nowej trwałej zabudowy kuchennej wraz z AGD.
• remont salonu polegający na usunięciu dotychczasowych podłóg, wykonaniu nowych posadzek, gładzi, malowaniu ścian i sufitów, wymianie instalacji elektrycznej w niezbędnym zakresie, wymianie osprzętu elektrycznego oraz drzwi wewnętrznych;
• remont wszystkich sypialni obejmujący wykonanie nowych gładzi, malowanie ścian i sufitów, wymianę podłóg, listew przypodłogowych, drzwi wewnętrznych oraz modernizację instalacji elektrycznej;
• remont garderób obejmujący wykonanie nowych podłóg, gładzi, malowanie ścian i sufitów oraz wykonanie trwałej zabudowy na wymiar;
• remont przedpokojów i ciągów komunikacyjnych obejmujący wymianę podłóg, wykonanie gładzi, malowanie ścian i sufitów, wymianę drzwi, listew przypodłogowych oraz osprzętu elektrycznego;
• wymianę stolarki drzwiowej wewnętrznej oraz – w razie konieczności – stolarki okiennej;
• wymianę parapetów, listew przypodłogowych, gniazd elektrycznych, włączników oraz oświetlenia trwale związanego z lokalem;
• prace związane z naprawą i przygotowaniem ścian oraz sufitów, w tym skuwanie starych tynków, wykonanie nowych tynków i gładzi oraz malowanie wszystkich pomieszczeń;
• wykonanie od podstaw nowych schodów wewnętrznych wraz z niezbędną konstrukcją, stopniami, balustradą oraz pracami wykończeniowymi.

Budowa i wykończenie domu

• wykonanie od podstaw kompleksowej łazienki, obejmujące wykonanie instalacji wodno-kanalizacyjnej i elektrycznej w niezbędnym zakresie, wykonanie hydroizolacji, ułożenie płytek ściennych i podłogowych, montaż armatury sanitarnej, urządzeń sanitarnych, oświetlenia oraz wykończenie ścian i sufitów;
• wykonanie i montaż zabudowy kuchennej, montaż blatów kuchennych, zlewozmywaka i baterii oraz montaż sprzętu AGD przeznaczonego do trwałej zabudowy;
• cyklinowanie i renowację istniejącej drewnianej podłogi na piętrze;
• montaż drzwi wewnętrznych;
• wykonanie prac wykończeniowych ścian i sufitów, w tym gładzi oraz malowania;
• wykonanie kompletnej instalacji grzewczej, obejmującej montaż źródła ciepła, zasobnika ciepłej wody użytkowej, grzejników oraz wszystkich niezbędnych elementów instalacji centralnego ogrzewania;
• wymianę istniejącego okna balkonowego na nowoczesne drzwi przesuwne wraz z wykonaniem wszelkich niezbędnych prac montażowych i wykończeniowych.

Wszystkie wydatki poniesione na remont mieszkania oraz dokończenie budowy i wykończenie domu będą dokumentowane paragonami/fakturami VAT wystawionymi przez sprzedawców materiałów budowlanych, wyposażenia stanowiącego element trwałej zabudowy oraz wykonawców realizujących poszczególne prace.

Pytania

1. Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie prowadziła do powstania obowiązku podatkowego z tytułu ustawy o PIT, jeżeli została ona nabyta w drodze dziedziczenia po zmarłej mamie, która z kolei nabyła je w wyniku dziedziczenia po zmarłym mężu (Pani ojcu)?

2. Czy w przypadku powstania obowiązku podatkowego, środki uzyskane ze sprzedaży, a przeznaczone w stosownej części na spłatę przejęcia udziału Pani brata będą zmniejszać podstawę opodatkowania jako rozliczenie w ramach długów spadkowych?

3. Czy środki uzyskane ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, a przeznaczone na remont mieszkania i dokończenie budowy domu letniskowego, które obecnie Pani posiada będą kwalifikowane jako wydatki na własne cele mieszkaniowe zmniejszające tym samym podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym PIT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1, 2 i nr 3, z wyłączeniem wydatkowania części przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości na montaż nowej trwałej zabudowy kuchennej z AGD (mieszkanie), wykonanie trwałej zabudowy na wymiar w garderobie, wykonanie oświetlenia w łazience, wykonanie i montaż zabudowy kuchennej, montaż sprzętu AGD przeznaczonego do trwałej zabudowy (dom letniskowy), gdyż w tym zakresie zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie w związku z interpretacją ogólną Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 13 października 2021 r., Nr DD2.8202.4.2020 w sprawie stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z kwalifikacją niektórych wydatków poniesionych na remont i wykończenie nieruchomości jako wydatków stanowiących realizację celu mieszkaniowego.

Pani stanowisko w sprawie

Na podstawie art. 10 ust. 5 ustawy o PIT uważa Pani, iż sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie wiązała się z obowiązkiem podatkowym, co wynika z zasady ciągłości dziedziczenia. Nieruchomość była własnością pierwszego spadkobiercy ponad 40 lat, a co za tym idzie wymagany przepisami prawie 5-letni okres minął wiele lat temu.

Biorąc pod uwagę art. 22 ust 6c ustawy z 26.07.1991 o podatku pochodowym od osób fizycznych, uważa Pani, że odpłatne nabycie części nieruchomości stanowiącej pierwotnie własność Pani brata (sądowe postanowienie o dziale spadku) będzie kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości i jako taki będzie zmniejszało ewentualnie podstawę opodatkowania.

Uważa Pani również, że środki które Pani przeznacza na remont i dokończenie budowy domu (nieruchomości stanowią Pani własność) zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt ustawy o podatku PIT stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe, a co za tym idzie kwalifikują się jako tzw. ulga mieszkaniowa i zmniejszą ewentualne podstawę opodatkowania.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Źródło przychodów

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości miało miejsce po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Według art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Z kolei art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795) stanowi, że:

Według art. 924 ustawy Kodeks cywilny:

Na mocy art. 925 powołanej ustawy:

W świetle art. 1025 § 1 ww. ustawy:

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia począwszy od 1 stycznia 2019 r. nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, nabytych w drodze spadku istotne znaczenie ma ustalenie ich daty nabycia przez spadkodawcę.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy.

Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a- c w związku z art. 10 ust. 5 ww. ustawy (czyli nabytych w drodze spadku), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia przez spadkodawcę.

Wyjaśniam, że przepis art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje wyłącznie na nabycie lub wybudowanie nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, po którym następuje dziedziczenie. W przepisie tym ustawodawca wskazuje tylko i wyłącznie na spadkodawcę, a nie na poprzednich spadkodawców spadkodawcy.

W myśl art. 10 ust. 7 powołanej ustawy:

Stosownie do treści art. 1035 Kodeksu cywilnego:

Jednak zgodnie z art. 1036 ww. ustawy:

Stosownie do art. 1037 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Dział spadku odbywa się według tych samych zasad co zniesienie współwłasności w częściach ułamkowych (art. 210 ˗ 212 w związku z art. 1035 Kodeksu cywilnego).

Z instytucją działu spadku mamy do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. W wyniku działu spadku prawa majątkowe objęte spadkiem przyznane poszczególnym spadkobiercom, przechodzą na nich, ustaje więc wspólność majątku spadkowego. Umowa o dział spadku lub prawomocne orzeczenie sądowe o dziale spadku stanowią tytuł własności rzeczy, które w dziale przypadły poszczególnym spadkobiercom. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom.

Dział spadku jest czynnością dokonywaną wyłącznie między samymi spadkobiercami dziedziczącymi po tym samym spadkodawcy. Dział spadku jest czynnością wtórną, wynikającą z podziału majątku spadkowego, a zatem nie jest tą samą czynnością co zniesienie współwłasności.

Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego

W myśl art. 210 ww. ustawy:

Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku.

W myśl art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego:

Jednym ze sposobów działu spadku jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. W rezultacie w wyniku działu spadku dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy współwłasności.

Dział spadku nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat.

O tym, czy w wyniku działu spadku doszło do nowego nabycia ponad wcześniej posiadany udział decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni.

Co do zasady, dział spadku jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego działu spadku podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem, jeżeli przy dokonaniu działu spadku wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed działem spadku oznacza to, że dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze działu spadku dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpił dział spadku.

Biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego działu spadku lub zniesienia współwłasności, jeśli:

• podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub
• wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.

Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, dział spadku lub zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości. Jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku działu lub zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz dział spadku został dokonany bez spłat i dopłat.

Natomiast, gdy w wyniku działu spadku udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Z opisu sprawy wynika, że nie była Pani jedyną spadkobierczynią, a spadkobiercami byli również Pani siostra oraz Pani brat. Na mocy postanowienia sądowego Pani wraz z siostrą przejęła udział swojego brata w przedmiotowej nieruchomości. Zobowiązała się Pani do spłaty jego udziału w nieruchomości pomniejszonego o darowiznę środków pieniężnych jaką brat otrzymał od Pani mamy w 1993 roku. Po przeprowadzonym postępowaniu sądowym, jest Pani wraz z siostrą współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości w udziale po 1/2 każda z obowiązkiem zapłaty na rzecz brata kwoty po 471 000 zł każda. Wartość kwoty do spłaty została ustalona na podstawie wyceny nieruchomości przeprowadzonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Zatem, nabyła Pani udziały w nieruchomości w różny sposób oraz w różnych datach, a mianowicie:

• w 2024 r. nabyła Pani udziały w nieruchomości w spadku po zmarłej mamie;
• w 2026 r. nabyła Pani udziały w nieruchomości w związku z przejęciem udziałów po bracie w postępowaniu sądowym.

Do określenia skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości, który nabyła Pani w drodze spadkobrania ma zastosowanie art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Decydujące znaczenie ma moment nabycia przez spadkodawcę.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że nieruchomość Pani mama nabyła w 2024 r. w spadku po swoim mężu, który był jedynym właścicielem nieruchomości.

Zatem planowana przez Panią sprzedaż udziałów w nieruchomości, którą nabyła Pani w spadku po mamie (do 31 grudnia 2029) jak i po swoim bracie (do 31 grudnia 2031 r.), stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż nastąpi bowiem przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. udziałów w nieruchomości.

Skutki podatkowe sprzedaży udziałów nieruchomości

Jeżeli transakcja sprzedaży udziałów w nieruchomości zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie udziałów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Jak stanowi art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy, nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za ww. koszty uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania określone zostały w art. 22 ust. 6c i ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Jak stanowi art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Pojęcie kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy tych wydatków, które zbywca musiał ponieść, aby nabyć zbywaną przez siebie nieruchomość lub prawo.

W kategorii tych kosztów mieszczą się zatem udokumentowane (faktyczne) kwoty spłat na rzecz pozostałych spadkobierców, które może podatnik uwzględnić przy ustalaniu podstawy opodatkowania.

Kwestią bezsporną jest, że w związku z zawartą przez spadkobierców ugodą, a następnie postanowieniem sądu nabyła Pani udziały w nieruchomości, które wcześniej należały do Pani brata. Wobec tego spłata udziałów na rzecz Pani brata jest zatem ceną nabycia udziałów w tej nieruchomości, które należały wcześniej do Pani brata. Wobec tego wypłacone przez Panią faktycznie kwoty tytułem spłat na rzecz Pani brata mogą być uznane jako koszty uzyskania przychodów z tytułu ich odpłatnego zbycia.

Zwolnienie podatkowe – remont mieszkania oraz wykończenie domu letniskowego

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru: D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości uprawniają do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w zamkniętym katalogu kosztów, tj. w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i pkt 2 ww. ustawy:

W świetle natomiast art. 21 ust. 25a cytowanej ustawy:

Z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że:

Zgodnie z art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Nadmienić trzeba też, że zgodnie z art. 21 ust. 30 omawianej ustawy:

Jednym z celów mieszkaniowych, na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest również poniesienie wydatków na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

W przypadku skorzystania z omawianego zwolnienia w związku z remontem budynku mieszkalnego, w którym podatnik realizuje własne cele mieszkaniowe, wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wprost w katalogu wydatków mieszkaniowych wydatków na remont budynku/lokalu, ale też nie definiuje pojęcia „remont” użytego w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w języku powszechnym. I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m.in. „naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.

Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.):

Zgodnie natomiast z art. 3 pkt 7 ww. ustawy:

Niemniej jednak, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie odwołuje się do tego przepisu. Tym samym, definicja „remontu” funkcjonująca na gruncie Prawa budowlanego nie może być wprost przenoszona na grunt omawianej ustawy podatkowej. Może być natomiast uwzględniona jako jeden z elementów służących ustaleniu znaczenia pojęcia „remontu” dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

Za „remont” budynku/lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy więc uznać prace dotyczące tego budynku/lokalu, służące jego utrzymaniu we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych. „Remontem” w rozumieniu omawianego przepisu jest również tzw. wykończenie budynku/lokalu mieszkalnego, a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej nowo wybudowanego budynku/lokalu. W każdym przypadku remont dotyczy „materii” budynku/lokalu mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi budynku/lokalu.

Wydatki na prace wykończeniowe domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego mieszczą się zatem w zakresie wydatków na własne cele mieszkaniowe, jeśli stanowią stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatki, np. na remont własnego domu mieszkalnego.

Ponownie podkreślić należy, że w przypadku skorzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnik ma obowiązek udowodnienia, że rzeczywiście określony wydatek został poniesiony.

Z podanych przez Panią informacji wynika, że część środków uzyskanych z planowanej sprzedaży nieruchomości chce Pani przeznaczyć na remont lokalu mieszkalnego oraz dokończenie budowy i wykończenie domu letniskowego/całorocznego. W związku z powyższym wskazała Pani następujący katalog wydatków planowanych do sfinansowania ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości:

a)  Remont mieszkania

• kompleksowy remont trzech łazienek, obejmujący demontaż dotychczasowych okładzin ściennych i podłogowych, skucie płytek, wykonanie nowych hydroizolacji, wymianę instalacji wodno-kanalizacyjnej oraz elektrycznej w niezbędnym zakresie, montaż nowej armatury sanitarnej i urządzeń sanitarnych, wykonanie nowych sufitów, gładzi oraz malowanie;
• kompleksowy remont kuchni obejmujący demontaż dotychczasowej zabudowy, wymianę instalacji elektrycznej oraz wodno-kanalizacyjnej, wykonanie nowych tynków i gładzi, malowanie ścian i sufitów, wymianę okładzin ściennych i podłogowych ;
• remont salonu polegający na usunięciu dotychczasowych podłóg, wykonaniu nowych posadzek, gładzi, malowaniu ścian i sufitów, wymianie instalacji elektrycznej w niezbędnym zakresie, wymianie osprzętu elektrycznego oraz drzwi wewnętrznych;
• remont wszystkich sypialni obejmujący wykonanie nowych gładzi, malowanie ścian i sufitów, wymianę podłóg, listew przypodłogowych, drzwi wewnętrznych oraz modernizację instalacji elektrycznej;
• remont garderób obejmujący wykonanie nowych podłóg, gładzi, malowanie ścian i sufitów;
• remont przedpokojów i ciągów komunikacyjnych obejmujący wymianę podłóg, wykonanie gładzi, malowanie ścian i sufitów, wymianę drzwi, listew przypodłogowych oraz osprzętu elektrycznego;
• wymianę stolarki drzwiowej wewnętrznej oraz – w razie konieczności – stolarki okiennej;
• wymianę parapetów, listew przypodłogowych, gniazd elektrycznych, włączników oraz oświetlenia trwale związanego z lokalem;

• prace związane z naprawą i przygotowaniem ścian oraz sufitów, w tym skuwanie starych tynków, wykonanie nowych tynków i gładzi oraz malowanie wszystkich pomieszczeń;
• wykonanie od podstaw nowych schodów wewnętrznych wraz z niezbędną konstrukcją, stopniami, balustradą oraz pracami wykończeniowymi.

b)  Budowa i wykończenie domu

• wykonanie od podstaw kompleksowej łazienki, obejmujące wykonanie instalacji wodno-kanalizacyjnej i elektrycznej w niezbędnym zakresie, wykonanie hydroizolacji, ułożenie płytek ściennych i podłogowych, montaż armatury sanitarnej, urządzeń sanitarnych oraz wykończenie ścian i sufitów;
• montaż blatów kuchennych, zlewozmywaka i baterii oraz montaż sprzętu AGD przeznaczonego do trwałej zabudowy;
• cyklinowanie i renowację istniejącej drewnianej podłogi na piętrze;
• montaż drzwi wewnętrznych;
• wykonanie prac wykończeniowych ścian i sufitów, w tym gładzi oraz malowania;
• wykonanie kompletnej instalacji grzewczej, obejmującej montaż źródła ciepła, zasobnika ciepłej wody użytkowej, grzejników oraz wszystkich niezbędnych elementów instalacji centralnego ogrzewania;
• wymianę istniejącego okna balkonowego na nowoczesne drzwi przesuwne wraz z wykonaniem wszelkich niezbędnych prac montażowych i wykończeniowych.

Zatem, wyżej wymienione wydatki związane z remontem mieszkania oraz budową i wykończeniem domu letniskowego mieszczą się w kategorii wydatków na własne cele mieszkaniowe określonych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji dochód przeznaczony na w/w wydatki korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, jeżeli zostanie poniesiony w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi zbycie lokalu mieszkalnego.

Tym samym należało uznać, że wydatki związane z budową i wykończeniem domu oraz remontem mieszkania stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uprawniające do zastosowania zwolnienia podatkowego za wyjątkiem wydatków poniesionych na wykonanie i montaż trwałej zabudowy kuchennej wraz z AGD, wykonanie trwałej zabudowy na wymiar w garderobie, oświetlenie w łazience oraz montaż sprzętu AGD przeznaczonego do trwalej zabudowy, do których ma zastosowanie interpretacja ogólna Ministra Finansów z 13 października 2021 r. nr DD2.8202.4.2020.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pańska sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.