0114-KDIP3-1.4011.469.2026.2.MŁ

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 17 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Opis stanu faktycznego

Od 06.06.2009 r. pozostaje Pan w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowa wspólnota majątkowa. W dniu 21 stycznia 2020 r. Pana żona nabyła garaż, który zgodnie z aktem notarialnym został włączony do majątku wspólnego. W dniu 27 lipca 2021 r. dokonali Państwo sprzedaży tego garażu. Dochód ze sprzedaży został wykazany przez Państwa w zeznaniu PIT-39 za 2021 r., przy czym skorzystali Państwo ze zwolnienia podatkowego przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Środki uzyskane ze sprzedaży zostały przeznaczone na budowę domu jednorodzinnego, w którym od 2021 roku realizują Państwo swoje potrzeby mieszkaniowe. Budowa domu została zrealizowana na działce stanowiącej majątek osobisty Pana żony, nabytej przez nią przed zawarciem małżeństwa (20 czerwca 2008 r.). Małżeństwo zostało zawarte w 06.06.2009 r. Działka została nabyta ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego. Od września 2022 roku w związku z posiadanym przez Pana żonę kredytem na zakup tej działki toczyło się postępowanie sądowe o unieważnienie umowy kredytowej. Tym samym wykluczone było Państwa dążenie do "uwspólnienia" kredytu, a tym samym możliwości rozszerzenia prawa własności do nieruchomości również na Pana osobę. Postępowanie to zakończyło się w styczniu tego roku. W chwili obecnej Pana żona podpisała porozumienie rozliczające z bankiem i czeka na wykreślenie banku z wpisu hipotecznego na tej nieruchomości. Chciałby Pan wskazać, że: - kredyt hipoteczny zaciągnięty na zakup działki był spłacany wspólnie, w tym ze środków pochodzących z Pana wynagrodzenia, budowa domu była finansowana ze wspólnych środków małżeńskich, środki ze sprzedaży garażu stanowiły majątek wspólny i zostały przeznaczone na budowę domu dla całej rodziny, od 2021 roku faktycznie zamieszkuje Pan w wybudowanym domu wraz z rodziną, od czerwca 2024 r. Pan oraz syn jesteście zameldowani w tym domu - od 17.11.2021 prowadzi Pan działalność gospodarczą, która zarejestrowana jest pod tym adresem.

Przed dokonaniem rozliczenia podatkowego kontaktowali się Państwo z urzędem skarbowym w celu uzyskania informacji dotyczących sposobu rozliczenia ulgi mieszkaniowej, jednak nie uzyskali jednoznacznych wyjaśnień. Kwota faktur zgromadzonych w celu udokumentowania wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe opiewa na kwotę niemalże dwukrotności środków pozyskanych ze sprzedaży garażu. Wszystkie faktury imienne są wystawione na obydwoje z Państwa. Od samego początku działał Pan w pełnym przekonaniu, że przeznaczenie środków na budowę wspólnego domu, w którym realizuje swoje potrzeby mieszkaniowe i ma Pan zarejestrowaną działalność gospodarczą, spełnia warunki zwolnienia.

Pytanie

Czy w przedstawionym stanie faktycznym ma Pan prawo do skorzystania ze zwolnienia z podatku dochodowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, w sytuacji gdy środki ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek wspólny zostały przeznaczone na budowę domu na działce stanowiącej majątek osobisty małżonka, w którym Pan faktycznie realizuje własne cele mieszkaniowe?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, przysługuje Panu prawo do skorzystania ze zwolnienia podatkowego, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, warunkiem zastosowania zwolnienia jest przeznaczenie środków na własne cele mieszkaniowe podatnika. Przepisy nie wskazują, że konieczne jest posiadanie formalnego prawa własności do nieruchomości, lecz odnoszą się do faktycznej realizacji potrzeb mieszkaniowych. W niniejszej sprawie: - środki ze sprzedaży pochodziły z majątku wspólnego, - zostały przeznaczone na budowę domu służącego całej rodzinie, - od 2021 roku faktycznie Pan zamieszkuje w tej nieruchomości oraz ma zarejestrowaną działalność gospodarczą, - nieruchomość stanowi Pana centrum życiowe i Pana rodziny, - budowa była finansowana również z Pana środków oraz nakładem Pana własnej pracy, - spłata kredytu dotyczącego działki następowała ze środków wspólnych. W Pana ocenie pojęcie „własnych celów mieszkaniowych" należy interpretować w sposób funkcjonalny, uwzględniający rzeczywiste zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie wyłącznie formalnoprawny tytuł własności. W konsekwencji należy uznać, że spełnia Pan warunki do zastosowania zwolnienia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, jeżeli następuje odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że w 2021 roku sprzedał Pan garaż będący w majątku wspólnym, który nabyty został 21 stycznia 2020 r.

Zatem, sprzedaż ww. lokalu nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie i stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 30e ust. 1 wskazanej ustawy:

Art. 30e ust. 2 cytowanej ustawy stanowi, że:

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy - może zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Przepis ten stanowi, że:

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.

Podkreślenia wymaga, że za uprawniające do zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 wyżej powołanej ustawy, uznać można tylko takie wydatki, które poniesione zostaną na „własne cele mieszkaniowe”. Podatnik, wydatkując przychód ze sprzedaży nieruchomości na ww. cele powinien faktycznie w nowo zakupionej/wybudowanej nieruchomości realizować własne cele mieszkaniowe, a więc mieszkać i być jej właścicielem lub współwłaścicielem.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

Natomiast zgodnie z art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Odnosząc przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest fakt wydatkowania w ustalonym ustawą okresie przychodu ze zbycia nieruchomości na wskazane w art. 21 ust. 25 cele mieszkaniowe, w tym m.in. na budowę własnego budynku mieszkalnego.

Zgodnie z konstrukcją i systematyką ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania wyrażonej w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Wszelkie ulgi i zwolnienia są też wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji RP stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania - skutkuje zwolnieniem przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Z istoty rozwiązania zawartego w ww. przepisach wynika, że aby dochód uzyskany z odpłatnego zbycia mógł korzystać z omawianego zwolnienia, podatnik powinien uzyskany przychód przeznaczyć m.in. na budowę budynku mieszkalnego.

Wskazać przy tym należy, że Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach: z 28 maja 2019 r., sygn. akt II FSK 1754/17 oraz z 13 listopada 2018 r., sygn. akt II FSK 3228/16 wyjaśnił, że brzmienie przepisu (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) jest czytelne i jasne, pozwalające przy zastosowaniu metod wykładni językowej odczytać treść normy prawnej w stopniu koniecznym i wystarczającym do identyfikacji zakresu zwolnienia podatkowego. Wynika z niego niewątpliwie, że poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe to poniesienie wydatku na budowę budynku, który stanowi własność albo współwłasność podatnika w rozumieniu prawa cywilnego, przy czym zwolnienie przysługuje, jeżeli wydatki na ten właśnie cel zostały poczynione w okresie wskazanym przez ustawodawcę. Jest oczywiste, że aby poczynić wydatki na tak określony cel, trzeba być właścicielem (współwłaścicielem) nieruchomości, na którą czyni się wydatki - i to w terminie zakreślonym w przepisie. Inaczej nie dochodzi do poniesienia wydatków na własne cele mieszkaniowe, co wyklucza możliwość skorzystania ze zwolnienia.

Zauważyć również należy, że stosownie do art. 47 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U.  z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

W myśl natomiast art. 48 Kodeksu cywilnego:

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.

Zatem, biorąc pod uwagę konstrukcję ww. przepisu stwierdzić należy, że budynek trwale związany z nieruchomością gruntową stanowi jej część składową co oznacza, że właścicielem zarówno gruntu, jak i budynku wzniesionego na tym gruncie, jest zawsze właściciel nieruchomości gruntowej, na której budynek ten został wybudowany.

Pana wątpliwość dotyczy możliwości skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131, w sytuacji gdy środki uzyskane z odpłatnego zbycia garażu (które miało miejsce w 2021 roku) przeznaczył Pan na budowę domu na działce należącej do Pana żony, nabytej przed zawarciem małżeństwa, przy czym nie dokonano rozszerzenia wspólności majątkowej.

W kontekście Pana wątpliwości wyjaśnić należy, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane przepisami ustawy z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236 ze zm.).

Na podstawie art. 31 § 1 tej ustawy:

Jak wynika z art. 33 pkt 2 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 43 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Stosownie do art. 47 § 1 ww. ustawy:

Na podstawie powyższego przepisu stwierdzić należy, że małżonkowie poprzez zawarcie stosownej umowy (np. rozszerzającej lub ograniczającej wspólność ustawową bądź ustanawiającej rozdzielność majątkową) mogą ustanawiać ustrój majątkowy w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej. Umowy takie w zakresie, w jakim ustanawiają zasadę kształtującą ustrój majątkowy, działają na przyszłość i mają charakter organizacyjny.

W powyższej kwestii wykształciła się jednolita linia orzecznicza sądów administracyjnych prezentująca stanowisko wskazujące, że rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej poprzez włączenie do majątku wspólnego nieruchomości wchodzącej uprzednio w skład majątku osobistego jednego z małżonków, nie stanowi nabycia tej nieruchomości przez drugiego z małżonków w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przykładowo, pogląd taki wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 13 maja 2016 r. sygn. akt II FSK 1110/14. W wyroku NSA podkreślił, że małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa rozszerzająca wspólność majątkową małżeńską uregulowana została w art. 47 § 1 k.r.o. Jest to umowa, której celem jest ustanowienie ustroju majątkowego między małżonkami w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej. Umowy o rozszerzenie wspólności ustawowej w zakresie, w jakim ustanawiają zasadę kształtującą ustrój majątkowy, są stricte umowami majątkowymi małżeńskimi, działają na przyszłość i mają charakter organizacyjny (wyrok Sądu Apelacyjnego z 7 sierpnia 2015 r.). Tak więc skoro z chwilą objęcia nieruchomości wspólnością majątkową nie następuje jakiekolwiek wydzielenie części nieruchomości, a żadnemu z małżonków (współwłaścicieli) nie przysługuje własność fizycznie wydzielonej części rzeczy, to nie można przyjąć, że z chwilą rozszerzenia wspólności majątkowej (wspólności ustawowej) strona takiej umowy wyzbyła się prawa do tej rzeczy.

Tożsamej oceny dokonano w szeregu innych wyroków NSA i WSA (przykładowo: wyrok NSA z 22 marca 2017 r. sygn. akt II FSK 456/15, wyrok NSA z 7 kwietnia 2016 r. sygn. akt II FSK 313/14, wyrok WSA w Rzeszowie z 19 listopada 2013 r. sygn. akt I SA/Rz 949/13, wyrok WSA w Gdańsku z 29 października 2014 r. sygn. akt I SA/Gd 964/14).

Zaznaczyć jednak należy, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zawarcie umowy rozszerzającej wspólność majątkową małżeńską przed upływem trzyletniego okresu, o którym mowa w tym przepisie. Podatnik ma spełnić wszystkie warunki uprawniające do skorzystania z ulgi począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zatem dla przyznania zwolnienia nie jest wystarczające poniesienie nakładów na budowę budynku mieszkalnego. Zakres zwolnienia ograniczony został do budynków, do których podatnik posiada odpowiedni tytuł prawny pozwalający na uznanie budynku mieszkalnego za własność podatnika, który poniósł nakłady na jego budowę. Z wykładni językowej powołanego przepisu wynika oczywista konstatacja, że niezbędną przesłanką zastosowania jest legitymowanie się przez podatnika prawem własności (lub udziałem w takim prawie) budynku, na który poniesiono wydatki. Zastosowanie wykładni gramatycznej uzasadnia twierdzenie, że nabycie tego prawa musi nastąpić przed upływem 3-letniego terminu określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 cyt. ustawy. Spełnienie tego warunku jest bowiem konieczne dla uznania, że nakłady poniesione zostały na czynności związane z „własnym” budynkiem mieszkalnym podatnika.

Mając na uwadze powyższe, wydatkowanie przychodu z tytułu sprzedaży przez Pana w 2021 r. garażu będącego we wspólności majątkowej na budowę domu na działce należącej do majątku osobistego Pana żony, nie stanowi wydatku na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d w związku z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, powyższe wydatkowanie uzyskanego przychodu nie uprawnia Pana do skorzystania ze zwolnienia dochodu od podatku określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·       w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·       w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.