0114-KDIP3-1.4011.376.2026.4.LS

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

24 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 10 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 maja 2026 r. (data wpływu 7 maja 2026 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:

• A. A.

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

• B. A.

Opis zdarzenia przyszłego

Pan A. A. od 7 września 2018 r. prowadzi działalność gospodarczą zarejestrowaną pod numerem NIP: (…), pod firmą: A. Od dnia rejestracji jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotem przeważającej działalności gospodarczej jest Pozostała działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne PKD 71.12.B.

Pani B. A. prowadzi z kolei działalność gospodarczą od 16 listopada 2013 r., pod numerem NIP: (…), pod firmą: B. Przedmiotem przeważającej działalności gospodarczej jest Posadzkarstwo; tapetowanie i oblicowywanie ścian PKD 43.33.Z. Od dnia 8 czerwca 2017 r., Pani B. A. jest zarejestrowana, jako czynny podatnik od towarów i usług. Podkreślenia przy tym wymaga, że faktycznym przedmiotem działalności gospodarczej jest prowadzenie sklepów z odzieżą.

Państwo A. (zwani dalej „Zainteresowanymi”, „Wnioskodawcami”, „Stronami”) na podstawie aktu notarialnego z dnia 10 grudnia 2015 r., Rep A nr (…) nabyli do majątku wspólnego nieruchomość gruntową o numerze (…). Nieruchomość ta została nabyta do majątku prywatnego i miała stanowić zabezpieczenie dla Wnioskodawców na przyszłość. W chwili nabycia działka w rejestrze gruntów była ewidencjonowana jako: grunty orne, łatki trwałe, zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, grunty pod rowami. Omawiana nieruchomość nigdy nie została wprowadzona do prowadzonych przez Strony działalności gospodarczej, nie była na ten cel jakkolwiek wykorzystywania, ale również nie była przedmiotem wynajmu bądź dzierżawy. Oznacza to zatem, że od dnia nabycia do dnia złożenia niniejszego wniosku nie wykorzystywali omawianej nieruchomości do celów zarobkowych.

Nieruchomość ta objęta była MPZP uchwalonym uchwałą nr (…) z dnia 25.09.2012 r. W dniu 29.03.2021 r. uchwała nr (…), Gmina przystąpiła do zmiany MPZP w wyniku której zamierzała zmienić przeznaczenie części omawianej nieruchomości na działki rolne – to jest ok. 0,6 ha działki).

Zainteresowani nie mogli już wnosić uwag (postepowanie o wnoszeniu uwag do wyłożonego Studium zagospodarowania przestrzennego gminy C. – obręb (…)), było zakończone. We wrześniu 2021 r. wystąpili o zatwierdzenie wstępnego podziału działki, który zgodnie z prawem procedowany na obowiązującym MPZP z 2012 r. W dniu 27.01.2022 r. Państwo A. uzyskali, postanowieniem (…), akceptację wstępnego podziału nieruchomości (działki).

Odnosząc się do powyższego wskazać należy, że w ww. postanowieniu organ wskazał, że: Współwłaściciele wystąpili z wnioskiem o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału przedmiotowej nieruchomości. Działka nr 1 położna jest na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z usługami. Projektowane działki nr 2, 3, 4 i 5 położone są w terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Projektowana działka nr 6 położona jest w terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz w terenach rowów. Projektowana działka nr 7 przeznaczona jest pod drogę publiczną klasy drogi dojazdowej, oznaczoną w planie symbolem LDD19. Projektowana działka nr 8 przeznaczona jest pod drogę wewnętrzną oznaczoną w planie symbolem KDW17.

W dniu 06.07.2022 r. Zainteresowani wystąpili z wnioskiem o wydanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. W dniu 26.06.2023 r. decyzją nr (…) Burmistrz C. zatwierdził podział działek. Decyzja stała się ostateczna w dniu 29.06.2023 r.

W dniu 19.12.2022 r. została uchwalona uchwała o nowym Studium została częściowo unieważniona przez Wojewodę w rozstrzygnięciu nadzorczym, co otworzyło konieczność przyjęcia nowej uchwały. Wykorzystując okno terminowe do składania uwag do nowoprojektowanego Studium w dniu 09.01.2023 r. został złożony wniosek o utrzymanie dotychczasowych zapisów MPZP w nowoprojektowanym Studium. Ze względu na fakt, że wniosek nie został uwzględniony w wyłożonym Studium ponownie wystąpiono do Burmistrza o utrzymanie dotychczasowych zapisów MPZP w nowo opracowywanym studium. Po tym wystąpieniu nowo opracowywane Studium uwzględniało prośbę i utrzymywało zapisy cały czas obowiązującego MPZP z 2012 r., co znalazło pokrycie w uchwale (…) z dnia 26.05.2025 r. Do przyjętej uchwały Wojewoda ponownie zgłosił uwagi i nieważność jej części w rozstrzygnięciu nadzorczym.

Mając na uwadze, że przeprowadzony w 2023 r. podział działki nie gwarantował w żaden sposób utrzymania obowiązującego od 2012r. MPZP oraz cały czas trwające niedogodności z uchwaleniem nowego Studium zagospodarowania przestrzennego gminy C. – we wrześniu 2023 r. Zainteresowani rozpoczęli projektowanie 5 działek (dz. 2, 6, 3, 4, 5), których przeznaczenie cały czas było niepewne. Nie podejmowano żadnych prac projektowych co do działki 1, gdyż nowo opracowywany MPZP nic nie zmieniał w przeznaczeniu tej działki.

Decyzją nr (…) z dnia 10.11.2023 r. uzgodniona została lokalizacja zjazdu z drogi gminnej na działkę 1.

W dniu 10.01.2024 r. wystąpiono z 5 wnioskami o wydanie 5 pozwoleń na budowę budynków jednorodzinnych wolnostojących dwulokalowych, tj. po 1 budynku na każdej z działek, których przeznaczenie mogło ulec zmianie – 1 budynek na działce 2, 1 budynek na działce nr 6, 1 budynek na działce nr 3, 1 budynek na działce 4 oraz 1 budynek na działce 5. Na wszystkich 5 działkach ten sam projekt budynku. Nie została przy tym zaprojektowana zabudowa działki nr 1, gdyż przeznaczenie tej działki pozostawało zgodne z MPZP z 2012 r.

W dniu 21.03.2024 r. Zainteresowani uzyskali 5 decyzji o pozwoleniu na budowę, które 12.04.2024 r. stały się ostateczne:

• Decyzja nr (…) – zabudowa działki 2,
• Decyzja nr (…) – zabudowa działki 6,
• Decyzja nr (…) – zabudowa działki 3,
• Decyzja nr (…) – zabudowa działki 4,
• Decyzja nr (…) – zabudowa działki 5.

W trakcie trwania postepowania administracyjnego w zakresie uzyskania w/w pozwoleń na budowę, Pani B. A. w dniu 28.02.2024 r. wystąpiła o warunki przyłączenia 5 budynków. X. wydało warunki przyłączenia w 13.05.2024 r. wraz z projektami 5 umów przyłączeniowych. Ze względu na kary za niedotrzymanie terminów odbioru prądu od X. Zainteresowani zdecydowali się podpisać tylko i wyłącznie 1 umowę dla budynku objętego pozwoleniem na budowę (…) (budynek zlokalizowany na działce 5). X. zobowiązało się do wykonania sieci elektroenergetycznej do przyłączenia tego 1 budynku do 13.11.2025 r. Prace cały czas są na etapie projektowania, można powiedzieć, że na końcowym etapie. Dodatkowo ze względu na to, że niezbędna była do wykonania tego zasilania stacja transformatorowa, Strony zgodziły się na jej umiejscowienie na działce 1.

Z dodatkowych prac Pan A. A. na działkach wysypał i rozplantował gruz ceglany w pasie służebności przejazdu, celem utwardzenia drogi dojazdowej.

Co równie istotne:

• dotychczas Zainteresowani nie dzielili nieruchomości gruntowych, jak i nie dokonywali sprzedaży gruntu;
• Pani B. A. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie handlu odzieżą i obuwiem, a 2018 r. rozszerzyła PKD o remonty budowlane,
• Pan A. A. prowadzi działalność gospodarczą od 2018 r. w zakresie nadzorów budowlanych;
• dla działek (czy to do podziału, czy też do pozwolenia na budowę) nie było konieczności występowania o wyłączenie działek z produkcji rolnej, gdyż działki są na gruntach IV i V klasy i były objęte MPZP;
• poza przyłączy prądu Strony nie występowali o inne przyłącza.

Zaznaczenia przy tym wymaga, że wszelkie podjęte działania miały na celu uzyskania możliwości docelowego wybudowania budynków na omawianych nieruchomościach. Z uwagi na zmianę obowiązujących przepisów – brak zabezpieczenia powyższej kwestii mógłby w przyszłości spowodować brak możliwości rozpoczęcia jakiejkolwiek budowy, a w konsekwencji doprowadziłoby to do znacznego obniżenia wartości nieruchomości i przede wszystkim – de facto uniemożliwienia sprzedaży działek.

Aktualnie Zainteresowani rozważają następującą możliwość:

• utworzenie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której to Strony będą wspólnikami oraz członkami zarządu;
• sukcesywną sprzedaż działek do powiązanej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wraz z odroczonym terminem płatności;
• wybudowanie przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością budynków mieszkalnych na omawianych działkach, zgodnie z uzyskanymi pozwoleniami na budowę, a następną odsprzedaż do podmiotów trzecich nieruchomości.

Zaznaczenia przy tym wymaga, że utworzenie odrębnego podmiotu do działalności budowlanej i deweloperskiej ma istotne znaczenie, albowiem działalność w tym przedmiocie jest wysoce ryzykowana. Mając na względzie aktualną sytuację geopolityczną i związany z tym znaczący wzrost cen materiałów – bezpieczniejszym rozwiązaniem jest przeprowadzenie powyższych działań przez odrębny podmiot. Takie działanie pozwoli jednocześnie na lepsze zarządzanie całym procesem oraz ograniczenie ryzyka osobistego w przypadku niepowodzenia całej inwestycji.

Jednocześnie, tak jak wskazano powyżej, Zainteresowani dokonają sukcesywnej sprzedaży działek (w ramach możliwości finansowych nowopowstałej spółki) – z zachowaniem warunków rynkowych w odniesieniu do całej transakcji, która następnie wybuduje budynki i dokona ich sprzedaży podmiotom trzecim.

Podkreślenia przy tym wymaga, że powyższy mechanizm, tj. sukcesywna sprzedaż ma na celu ograniczenia zadłużenia nowopowstałego podmiotu w przypadku, gdyby konieczne okazało się pozyskanie finansowanie zewnętrznego. Z tego też względu – dopiero po zrealizowaniu pierwszej sprzedaży, jeśli podmiot ten osiągnie na tej sprzedaży zysk i będzie posiadał środki finansowe, to dopiero odkupi od Stron kolejne działki, które zostaną przeznaczone pod zabudowę i dalszą odsprzedaż.

Końcowo zaznaczenia wymaga, że pomimo powyższego – Zainteresowani nie wykluczają, że do sprzedaży działek dojdzie we wcześniejszym terminie, jeśli stan faktyczny będzie tego wymagał/wymusi na Wnioskodawcach szybsze podjęcie działań (np. wygaśnięcie pozwoleń na budowę).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

1) Czy posiadają Państwo nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Polski w myśl art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pan A. A. oraz Pani A. B. posiadają na terenie Polski nieograniczony obowiązek podatkowy.

2) Czy nieruchomości (działki) zostały już sprzedane? (Jeżeli tak to proszę podać datę sprzedaży)?

Nie, działki nie zostały sprzedane. Przed finalnym podjęciem planowanych czynności Wnioskodawcy oczekują na otrzymanie stanowiska Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

Oznacza to zatem, że planowane czynności zostaną podjęte po otrzymaniu interpretacji indywidualnych od Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

3) Czy to Państwo wystąpili o sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości (działek)?

Jak wskazano w treści wniosku – Wnioskodawcy nabyli nieruchomość do majątku wspólnego na podstawie aktu notarialnego z dnia 10 grudnia 2015 r., Rep A nr (…). Z kolei nieruchomość ta była objęta MPZP uchwalonym uchwałą nr (…) z dnia 25 września 2012 r.

Oznacza to zatem, że to nie Strony wystąpiły o sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż na moment zakup on już obowiązywał.

4) Czy planują Państwo udzielać pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Państwa imieniu i na Państwa rzecz podmiotom trzecim w związku ze zbywaniem nieruchomości (działek) np. w celu uzyskania wszelkich decyzji, zgód, pozwoleń związanych ze sprzedażą działek – jeżeli tak, to należy wskazać możliwy zakres pełnomocnictwa?

W tym miejscu ponownie zwracam uwagę na informacje przedstawione w złożonym wniosku. Wnioskodawcy planują dokonanie sprzedaży na rzecz nowopowstałego, podmiotu powiązanego. Czynności dot. przeniesienia prawa własności zostaną dokonane po otrzymaniu stanowiska Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

Do momentu zbycia – ewentualne działania (które zostały opisane w złożonym wniosku) są podejmowane przez Pana A. A. oraz Panią B. A.

Oznacza to zatem, że żadne pełnomocnictwa nie zostaną udzielone.

5) Czy do momentu sprzedaży ww. nieruchomości (działek) podjęli/podejmą Państwo jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości tych działek np. przyłączenie do sieci gazowej, ogrodzenie działek po ich wydzieleniu itp.? Proszę podać, jakie to będą czynności.

Wszelkie podjęte dotychczas działania, wymagające zaangażowania własnych środków finansowych, zostały opisane w złożonym przez Wnioskodawców wniosku. Podejmowanie dalszych czynności, do momentu sprzedaży, nie jest aktualnie planowane.

Nie są przy tym podejmowane działania mające na celu stricte i docelowe podniesienie wartości tych działek.

Natomiast w tym momencie należy zaznaczyć, że uruchomienie procedury związanej z przeniesieniem prawa własności będzie miało miejsce po uzyskaniu stanowiska Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

6) Czy posiadają Państwo jeszcze inne nieruchomości (oprócz wskazanych we wniosku) przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to ile i jakie:

• kiedy i w jaki sposób weszli Państwo w posiadanie tych nieruchomości,

W tym miejscu wskazuję, że Pan A. A. na przestrzeni lat, tj. od 2022 r. do 2025 r. otrzymał w darowiźnie od swojej matki udziały w nieruchomościach gruntowych, tj.

• 03.02.2022r. udział 1/9 działki rolnej nr 9 i 10 z obrębu (…) o powierzchni łącznej 3,87 ha,
• 04.09.2023r. udział 2/9 działki rolnej nr 9 i 10 z obrębu (…) o powierzchni łącznej 3,87 ha,
• 27.08.2025r. udział do 2/3 działki leśnej nr 11 z obrębu (…) o powierzchni łącznej 0,4133 ha.

Z kolei 17.11.2021r. 3/9 udziałów działki rolnej nr 9 i 10 z obrębu (…) o powierzchni łącznej 3,87 ha, została przez Wnioskodawcę nabyta od Wuja. We wszystkich wyżej wskazanych nieruchomościach Wnioskodawca jest współwłaścicielem z rodzeństwem bratem i siostrą.

Na ten moment nie jest planowana sprzedaż nieruchomości, natomiast nie można tego wykluczyć w przyszłości. Brak jest możliwości jednoznacznego określenia, w jaki sposób, w przyszłości, powyższe zostanie wykorzystane.

• w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte,

Wolą Matki Wnioskodawcy było podzielenie majątku za jej życia, aby w przypadku ewentualnej śmierci nie powstał w tym przedmiocie jakikolwiek spór pomiędzy dziećmi.

• w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie,

Nieruchomość ta nie jest w żaden sposób wykorzystywana przez Współwłaścicieli.

• jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Nieruchomości objęte wnioskiem i będące aktualnie przedmiotem rozważań przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej są gruntami rolnymi, niezabudowanymi, natomiast zgodnie
z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną.

Natomiast nieruchomość wskazana w treści odpowiedzi na niniejszej pytanie – nie jest, zgodnie z aktualnymi zamierzeniami, przeznaczona pod sprzedaż (czego nie można wykluczyć ewentualnie w przyszłości).

Pytania

1)  Czy sprzedaż przez Zainteresowanych niezabudowanych nieruchomości gruntowych, do powiązanej spółki, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z art. 30e ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2)  Czy przy sprzedaży nieruchomości opisanych w treści niniejszego wniosku Zainteresowani będą wypełniali definicję podatnika, o której mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego przepisu i w związku z tym sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Niniejsza interpretacja dotyczy rozstrzygnięcia w zakresie pytania nr 1 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie pytania nr 2 dotyczącego podatku od towarów i usług, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych planowana przyszła sprzedaż nieruchomości gruntowych nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 30e ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 i w zw. z art. 3 ust. 2a i ust. 2b pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

UZASADNIENIE:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 163): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c omawianej ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a ) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu i rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu tego przepisu jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną - nabywcę - przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny. Natomiast moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.): Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego: Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Z kolei art. 196 § 1 i § 2 ww. Kodeksu stanowi, że:

§ 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Jedność przedmiotu oznacza, że w stosunku współwłasności przedmiotem prawa własności przysługującego kilku osobom jest jedna rzecz ruchoma lub nieruchomość. Jeśli rzecz wchodzi w skład zbioru rzeczy, stanowiącego pewną funkcjonalną całość, to współwłasność dotyczy każdej pojedynczej rzeczy wchodzącej w skład takiego zbioru, nie zaś zbioru.

Istotną cechą charakteryzującą współwłasność jest wielość podmiotów prawa własności jednej rzeczy. Chodzi tu o co najmniej dwie lub więcej osób, które pomimo łączącego je stosunku współwłasności są nadal odrębnymi podmiotami prawa.

We współwłasności prawo własności przysługuje, jak wynika z brzmienia cytowanego przepisu, niepodzielnie kilku osobom. Żaden ze współwłaścicieli nie ma więc wyłącznego prawa do fizycznie wydzielonej części rzeczy, a każdemu z nich przysługuje jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego, przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy.

W tym miejscu zwrócić należy uwagę na następujące interpretacje indywidualne:

• Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej o sygn. 0115-KDIT3.4011.471.2020.7.MK z dnia 09.12.2020 r.:

"Należy zauważyć, że przedmiotowa nieruchomość, nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nigdy nie była wprowadzono do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak i nie była amortyzowana. W konsekwencji w przypadku jej sprzedaży nie mógł mieć zastosowanie art. 14 ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.f. (...) Mając jednak na uwadze, że od nabycia nieruchomości upłynął okres 5 lat, o którym mowa w powyższym przepisie - Minister wskazał - że odpłatne jej zbycie nie powoduje skutków w podatku dochodowym od osób fizycznych."

• Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej o sygn. 0114-KDIP3-2.4011.469.2023.3.MT z dnia 11.07.2023 r,:

"Wobec powyższego, planowane przez Państwa zbycie nieruchomości, o której mowa we wniosku, nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Nie będzie stanowić również przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Państwa tej Nieruchomości. W konsekwencji, nie będą Państwo zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu, gdyż w wyniku sprzedaży nieruchomości, nie powstanie u Państwa przychód, o którym mowa w tym przepisie."

Wskazać jednocześnie należy, że w najnowszych interpretacjach indywidualnych Dyrektor KIS potwierdza, że upływ 5 lat od nabycia nieruchomości wyłącza opodatkowanie PIT, nawet jeśli organ podatkowy próbowałby zakwalifikować sprzedaż jako działalność gospodarczą, o ile nieruchomość nie była wykorzystywana w tej działalności. Jak wskazano w interpretacji o sygn. 0114-KDIP3-1.4011.79.2024.3.PT z dnia 18.04.2024 r.: "Wobec powyższego, planowane przez Państwa zbycie nieruchomości (...) nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Nie będzie stanowić również przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. ac ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Państwa tej Nieruchomości. W konsekwencji, nie będą Państwo zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu, gdyż w wyniku sprzedaży nieruchomości, nie powstanie u Państwa przychód, o którym mowa w tym przepisie."

Uwzględniając okoliczności wskazane powyżej uznać należy, że planowana sprzedaż nieruchomości przez Zainteresowanych nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 30e ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu od daty nabycia (liczonego od końca roku).

Jednocześnie, nawet w przypadku ewentualnego niezasadnego przyjęcia, iż czynność planowanej sprzedaży będzie przez Wnioskodawców wypełniała definicję działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatki dochodowym od osób fizycznych – to uznać należy, że zastosowanie w sprawie znajdzie art. 10 ust. 3 omawianej ustawy, a w konsekwencji tego uzyskany w wyniku sprzedaży przychód (dochód) nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości o której mowa we wniosku.

O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.

Powyższe potwierdza m.in. wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 933/17.

Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą. Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Państwa działalność ma i będzie miała charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły, a także podjęta została przez Państwa we własnym imieniu.

W przedmiotowej sprawie, nie sposób stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości opisanych we wniosku będzie realizacją prawa do swobodnego rozporządzania własnym majątkiem. W opinii tut. Organu całokształt czynności dokonywanych przez Państwa świadczy o celowym działaniu, które ujawnia zamiar zbycia nieruchomości, która została nabyta oraz wybudowana w celach zarobkowych. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej. Niepodważalny w sprawie jest fakt, że nabyli Państwo przedmiotową nieruchomość w celach i z zamiarem zarobkowym.

Z opisu sprawy wynika, że:

• Pan A. A. prowadzi działalność gospodarczą: A.;
• Pani B. A. prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem przeważającej działalności jest posadzkarstwo; tapetowanie i oblicowywanie ścian;
• na podstawie aktu notarialnego z 10 grudnia 2015 r., nabyli Państwo do majątku wspólnego nieruchomość gruntową. Nieruchomość ta została nabyta do majątku prywatnego i miała stanowić zabezpieczenie dla Państwa na przyszłość. W chwili nabycia działka w rejestrze gruntów była ewidencjonowana jako: grunty orne, łąki trwałe, zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, grunty pod rowami;
• nieruchomość nigdy nie została wprowadzona przez Państwa do prowadzonych działalności gospodarczych, nie była na ten cel jakkolwiek wykorzystywana, ale również nie była przedmiotem wynajmu bądź dzierżawy, od dnia nabycia do dnia złożenia niniejszego wniosku nie wykorzystywali Państwo omawianej nieruchomości do celów zarobkowych;
• we wrześniu 2021 r. wystąpili Państwo o zatwierdzenie wstępnego podziału działki. 27 stycznia 2022 r. uzyskali Państwo akceptację wstępnego podziału nieruchomości (działki);
• 6 lipca 2022 r. wystąpili Państwo z wnioskiem o wydanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. 26 czerwca 2023 r. Burmistrz C. zatwierdził podział działek. Decyzja stała się ostateczna 29 czerwca 2023 r.;
• 9 stycznia 2023 r. został złożony wniosek o utrzymanie dotychczasowych zapisów MPZP w nowoprojektowanym Studium. Ze względu na fakt, że wniosek nie został uwzględniony w wyłożonym Studium ponownie wystąpiono do Burmistrza o utrzymanie dotychczasowych zapisów MPZP w nowo opracowywanym studium. Po tym wystąpieniu nowo opracowywane Studium uwzględniało prośbę i utrzymywało zapisy cały czas obowiązującego MPZP z 2012 r., co znalazło pokrycie w uchwale (…) z 26 maja 2025 r. Do przyjętej uchwały Wojewoda ponownie zgłosił uwagi i nieważność jej części w rozstrzygnięciu nadzorczym;
• we wrześniu 2023 r. rozpoczęli Państwo projektowanie 5 działek (dz. 2, 6, 3, 4, 5);
• Decyzją z 10 listopada 2023 r. uzgodniona została lokalizacja zjazdu z drogi gminnej na działkę 1;
• 10 stycznia 2024 r. wystąpiono z 5 wnioskami o wydanie 5 pozwoleń na budowę budynków jednorodzinnych wolnostojących, dwulokalowych, tj. po 1 budynku na każdej z działek;
• 21 marca 2024 r. uzyskali Państwo 5 decyzji o pozwoleniu na budowę, które 12 kwietnia 2024 r. stały się ostateczne (zabudowa działek 2, 6, 3, 4, 5);
• w trakcie trwania postepowania administracyjnego w zakresie uzyskania ww. pozwoleń na budowę, Pani B. A. 28 lutego 2024 r. wystąpiła o warunki przyłączenia 5 budynków. X. wydało warunki przyłączenia 13 maja 2024 r. wraz z projektami 5 umów przyłączeniowych. Ze względu na kary za niedotrzymanie terminów odbioru prądu od X. zdecydowali się Państwo podpisać tylko 1 umowę dla budynku zlokalizowanego na działce 5). Ze względu na to, że niezbędna była do wykonania tego zasilania stacja transformatorowa, Strony zgodziły się na jej umiejscowienie na działce 1;
• Pan A. A. na działkach wysypał i rozplantował gruz ceglany w pasie służebności przejazdu, celem utwardzenia drogi dojazdowej;
• dotychczas nie dzielili Państwo nieruchomości gruntowych, jak i nie dokonywali sprzedaży gruntu;
• aktualnie rozważają Państwo następującą możliwość:
• utworzenie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której będą Państwo wspólnikami oraz członkami zarządu;
• sukcesywną sprzedaż działek do powiązanej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wraz z odroczonym terminem płatności;
• wybudowanie przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością budynków mieszkalnych na omawianych działkach, zgodnie z uzyskanymi pozwoleniami na budowę, a następnie odsprzedaż do podmiotów trzecich nieruchomości.

Okoliczności tej sprawy wskazują, że Państwa działania w zakresie planowanej sprzedaży nieruchomości (działek) są rodzajem aktywności określonej jako działalność gospodarcza podjęta w celu zarobkowym.

Podkreślić należy, że zakup przez Państwa działki w celach inwestycyjnych (lokaty kapitału), jak również inne działania wykonywane przez Państwa - w tym uzyskanie pozwoleń na budowę, wykluczają możliwość zakwalifikowania dokonywanych aktywności w odniesieniu do posiadanych nieruchomości, jako zarząd majątkiem prywatnym. Całokształt okoliczności sprawy wskazuje, że podejmowanych przez Państwa działań nie można przypisać do czynności, jakie wykonują osoby fizyczne w celu zaspokojenia swoich potrzeb osobistych.

Istotne jest to, że działka od momentu jej nabycia przez Państwa miała charakter inwestycyjny, a wszystkie czynności dokonywali Państwo w celu podniesienie jej atrakcyjności oraz wzrostu wartości. Nabycie nieruchomości w celu lokaty kapitału to zasadniczo nabycie o charakterze inwestycyjnym. A zatem ww. działka została przez Państwa nabyta w celu jej dalszej odsprzedaży, już w momencie nabycia nie planowali Państwo jej wykorzystania na cele prywatne/osobiste. Wskazać ponadto należy, że wystąpili Państwo z wnioskiem o wydanie 5 pozwoleń na budowę budynków jednorodzinnych wolnostojących, dwulokalowych, a więc Państwa celem była realizacja inwestycji o charakterze komercyjnym, a nie zaspokajanie potrzeb osobistych/prywatnych. 

Całokształt okoliczności sprawy wskazuje, że działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży, wykorzystywali Państwo w całym okresie posiadania w sposób, któremu nie można przypisać znamion wykorzystywania majątku w celach prywatnych. Świadomie podejmowali Państwo działania mające na celu wykorzystywanie opisanych nieruchomości w celach inwestycyjnych, których nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie nie istnieją obiektywne okoliczności potwierdzające przeznaczenie posiadanych przez Państwa nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych w całym okresie ich posiadania. Wykonywane działania, wypełniające określoną w art. 5a pkt 6 ww. ustawy definicję działalności gospodarczej wskazują, że podejmowali Państwo szereg działań, które spowodowały wyłączenie ww. nieruchomości z majątku prywatnego, ale również podniesienie ich atrakcyjności oraz wzrost ich wartości. Nabyli Państwo w drodze kupna działkę do swojego majątku wspólnego, w celach inwestycyjnych, lokaty kapitału. Następnie dokonali Państwo podziału i uzyskali pozwolenia na budowę, Pani B. A. wystąpiła o warunki przyłączenia 5 budynków, Pan A. A. na działkach wysypał i rozplanował gruz ceglany w pasie służebności przejazdu, celem utwardzenia drogi dojazdowej.

A zatem żadnych z podejmowanych przez Państwa aktywności w odniesieniu do posiadanych nieruchomości nie można przypisać do czynności, jakie podejmują osoby fizyczne w celu zaspokojenia swoich potrzeb osobistych. W wyniku podjętych przez Państwa działań na przestrzeni kilku lat, planują Państwo sukcesywną sprzedaż działek do powiązanej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, wybudowanie przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością budynków mieszkalnych na omawianych działkach, zgodnie z uzyskanymi pozwoleniami na budowę, a następnie odsprzedaż do podmiotów trzecich nieruchomości.

Ciąg zdarzeń opisanych we wniosku oraz jego uzupełnieniu prowadzi do wniosku, że kupno nieruchomości, od samego początku posiadało cechy swego rodzaju inwestycji. Zatem nie ulega wątpliwości, że zakres dokonywanych przez Państwa czynności nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. Opisane działania są przejawem Państwa profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, której nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym. Zatem Państwa działanie jest rodzajem aktywności określonej jako działalność gospodarcza podjęta w celu zarobkowym.

A zatem okoliczności faktyczne wskazują, że podejmowane przez Państwa działania nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, lecz stanowią aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Całokształt czynności podejmowanych przez Państwa jednoznacznie wskazuje na fakt, że sprzedaży nieruchomości (działek) nie można uznać za zbycie majątku prywatnego i w konsekwencji za czynność zwolnioną z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe potwierdza wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 maja 2025 r. sygn. akt II FSK 1121/22, w którym wskazano, że:

Z całokształtu działań wynika więc, że przedmiotowa sprzedaż będzie następować w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter. Wszelkie Państwa działania nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego, miały one charakter profesjonalny i zorganizowany – wymagały one bowiem podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności nakierowanych na osiągnięcie określonego dochodu.

Również należy zauważyć, że dla przypisania podatnikowi prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest konieczne wykazanie, czy już w momencie nabywania nieruchomości podatnik miał zamiar prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami i czy nieruchomości zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży, czy też np. na cele osobiste (wyroki NSA: z dnia 9 października 2014 r., sygn. akt I FSK 2145/13; z dnia 11 czerwca 2015r., sygn. akt I FSK 716/14 i z dnia 29 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 636/15). Intencja towarzysząca pierwotnie nabywaniu majątku, nie wyklucza późniejszego odmiennego jego traktowania. Podobnie nie ma znaczenia, czy w momencie nabycia nieruchomości zamiarem właściciela było przeznaczenie jej do sprzedaży z zyskiem, lecz to, że podatnik podjął działania mające charakter ciągły, zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości. (wyroki NSA: z dnia 4 kwietnia 2015 r., sygn. akt I FSK 1855/15; z dnia 1 kwietnia 2010 r., sygn. akt II FSK 1933/08; z dnia 15 stycznia 2019r., sygn. akt I FSK 90/17; z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11).

Mając na względzie okoliczności przedstawione we wniosku należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości (działek), będzie świadczyć o prowadzeniu w stosunku do tych nieruchomości działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. W świetle powyższego stwierdzić należy, że działanie takie jest rodzajem aktywności określonej jako działalność gospodarcza podjęta w celu zarobkowym. A zatem, w kontekście powołanych wyżej definicji, przychody uzyskane przez Państwa należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W powyższym przypadku nie znajdzie zatem zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany z planowanej sprzedaży nieruchomości (działek), w okolicznościach sprawy wskazują na to, że sprzedaż ta zostanie dokonana w ramach prowadzonej działalności i winna być opodatkowana zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła – pozarolniczej działalności gospodarczej, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym Państwa stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejszą interpretację wydano w oparciu o opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła.

W odniesieniu do powołanych interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A. A. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.