0114-KDIP3-1.4011.361.2026.2.AC

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 22 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 27 kwietnia 2026 r. (wpływ 27 kwietnia 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

A.A.

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B.B.

Opis stanu faktycznego

W dniu 1 sierpnia 2025 r. zawarli Państwo przed zastępcą notarialnym (…), zastępcą notariusza w (...) umowę sprzedaży wraz z poświadczeniem o ustanowieniu hipoteki nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...). Na mocy umowy, nabyli Państwo na zasadach małżeńskiej majątkowej wspólności ustawowej nieruchomość położoną przy ul. (...), za cenę w wysokości 1.900.000 zł.

Po dacie wydania nieruchomości, w toku jej użytkowania, zaczęły ujawniać się liczne wady fizyczne nieruchomości, które nie były znane Państwu w dacie jej nabycia, ani także w dacie wydania Państwu nieruchomości. Wady fizyczne nieruchomości ujawniły się w okresie rękojmi.

W piśmie z dnia 21 października 2025 r. złożyli Państwo sprzedającemu oświadczenie o obniżeniu ceny i zastrzeżeniem prawa do dalszego obniżenia ceny, bowiem w dalszym ciągu byli Państwo w trakcie ustalania rzeczywistego stanu budynku. Podstawę prawną Państwa żądań stanowiły przepisy o rękojmi (art. 556 i nast. k.c.).

W piśmie z dnia 1 lutego 2026 r. przedstawili Państwo szacunkową wycenę wad fizycznych nieruchomości, która w zależności od przyjętych metod wyliczeniowych oscylowała wokół kwoty 500.000-600.000 zł. W toku podjętych pertraktacji ugodowych, uzgodnili Państwo ze stroną sprzedającą treść ugody, na mocy której sprzedający obniżył cenę nabycia nieruchomości na podstawie przepisów o rękojmi o kwotę 300.000 zł, która została przez Państwo zaakceptowana.

Ugoda została zawarta w dniu 4 marca 2026 r. w (…), przy czym strona sprzedająca była reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika działającego na podstawie pełnomocnictwa z dnia 20 lutego 2026 r. udzielonego przez sprzedającego przed notariuszem w (...) za Rep. A (...).

Zgodnie z pkt 3 ugody sprzedający miał zapłacić na rzecz kupujących na podstawie przepisów o rękojmi sprzedawcy rzeczy za wady fizyczne rzeczy kwotę 300.000 zł z tytułu obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości w wysokości 1.900.000 zł uregulowanej sprzedawcy przez kupujących w wykonaniu umowy sprzedaży z dnia 1 sierpnia 2025 r. zawartej przed zastępcą notarialnym (…), zastępcą notariusza (...) za Rep. A (...).

Załącznikiem do ugody był wypis aktu notarialnego za Rep. (...) tj. wypis pełnomocnictwa udzielonego przez sprzedającego oraz potwierdzenie uiszczenia kwoty 300.000 zł tytułem: „kwota obniżenia ceny nabycia nieruchomości przy ul.(...) (Rękojmia) w związku z ugodą z dnia 4 marca 2026 r.” Kwota ugody została uiszczona przelewem natychmiastowym w dniu jej zawarcia.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).

Przepis ten znajduje zastosowanie zarówno do Pana jak i do Pana małżonki, żadne z Państwa nie prowadzi również działalności gospodarczej.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Uzupełnili Państwo brakujący załącznik ODW-S/B.

Pytania

1)  Czy kwota otrzymana z tytułu obniżenia ceny kupującemu w ramach rękojmi przy sprzedaży (art. 560 kc) za wady rzeczy sprzedanej, stanowi przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

2)  Czy uzyskaną w ten sposób kwotę należy zgłaszać do Urzędu Skarbowego? Jeśli tak, w jakim trybie (na jakim druku)?

Państwa stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).

Stosownie do treści art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 9, art. 11 ust. 1 oraz art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przyjmuje się, że przychodem z innych źródeł jest każde przysporzenie majątkowe, mające konkretny wymiar finansowy otrzymane jako świadczenie pieniężne, rzeczowe lub też jako świadczenie nieodpłatne, czy częściowo odpłatne, ale tylko w wypadku, kiedy u podatnika występują realne korzyści majątkowe, tj. następuje przyrost w majątku danej osoby fizycznej.

W myśl art. 560 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.

Na podstawie art. 560 § 3 ww. ustawy, obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z 5 lipca 2001 r. o cenach, ceną jest wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę.

W zaistniałym stanie faktycznym, cena towaru uległa zmniejszeniu, w związku z czym rzeczywistą ceną adekwatną do wartości nabytej od sprzedającego nieruchomości, stanowiła kwota zapłacona tytułem tego nabycia pomniejszona o kwotę wypłaconą przez sprzedającego tytułem obniżenia ceny na podstawie przepisów o rękojmi. W Państwa ocenie, nie osiągnęli Państwo żadnego przysporzenia majątkowego - kwota którą otrzymali stanowi przywrócenie ekwiwalentności świadczeń. Innymi słowy - zapłacili Państwo za rzecz, która miała wady, w związku z czym sprzedający zwrócił Państwu część zapłaconej przez Państwa ceny nabycia. Sprzedający zwrócił Państwu więc część „Państwa” pieniędzy, które nie miały pokrycia w wartości nabytej nieruchomości.

Biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności faktyczne oraz powołane wyżej przepisy prawa w Państwa ocenie, otrzymana kwota tytułem obniżenia ceny na podstawie przepisów o rękojmi sprzedawcy rzeczy za wady fizyczne tej rzeczy nie stanowi przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W tym zakresie odwołuję się do poglądu wyrażonego w piśmie z dnia 24 kwietnia 2025 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 0113-KDIPT2-1.4011.309.2025.2.AP, w którym odniesiono się do skutków podatkowych obniżenia ceny nieruchomości z uwagi na ukryte wady. W piśmie tym wskazano, że „przychodem z innych źródeł jest każde przysporzenie majątkowe, mające konkretny wymiar finansowy otrzymane jako świadczenie pieniężne, rzeczowe lub też jako świadczenie nieodpłatne, czy częściowo odpłatne. Z przychodem tym mamy jednakże do czynienia wyłącznie w przypadku, kiedy u podatnika występują realne korzyści majątkowe. Podstawą uzyskania ww. przychodu mogą być zatem tylko takie czynności faktyczne lub prawne, w wyniku których rzeczywiście następuje przyrost w majątku danej osoby fizycznej”. Organ uznał, iż w powołanej sprawie „otrzymana kwota główna tytułem obniżenia ceny na podstawie przepisów o rękojmi sprzedawcy rzeczy za wady fizyczne rzeczy nie stanowi przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych”. Powołane stanowisko organu dotyczyło sprawy analogicznej, jak ta, której dotyczy przedmiotowy wniosek.

W związku z powyższym, zwracają się Państwo z uprzejmą prośbą o wydanie interpretacji w zakresie skutków podatkowych otrzymania kwoty z tytułu obniżenia ceny nieruchomości z uwagi na ukryte wady.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo uznałem za prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są inne źródła.

Zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane z tytułu umowy o pomocy przy zbiorach, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i art. 17.

Sformułowanie „w szczególności” dowodzi, że definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy.

W świetle powyższego, przychodem z innych źródeł jest każde przysporzenie majątkowe, mające konkretny wymiar finansowy otrzymane jako świadczenie pieniężne, rzeczowe lub też jako świadczenie nieodpłatne, czy częściowo odpłatne. Z przychodem tym mamy jednakże do czynienia wyłącznie w przypadku, kiedy u podatnika występują realne korzyści majątkowe. Podstawą uzyskania ww. przychodu mogą być zatem tylko takie czynności faktyczne lub prawne, w wyniku których rzeczywiście następuje przyrost w majątku danej osoby fizycznej.

Z opisu sprawy wynika, że 1 sierpnia 2025 r. nabyli Państwo na zasadach małżeńskiej majątkowej wspólności ustawowej nieruchomość za cenę 1.900.000 zł. W toku jej użytkowania, zaczęły ujawniać się liczne wady fizyczne nieruchomości, które nie były Państwu znane w dacie jej nabycia, ani także w dacie wydania nieruchomości. Wady fizyczne nieruchomości ujawniły się w okresie rękojmi. Pismem z 21 października 2025 r. złożyli Państwo sprzedającemu oświadczenie o obniżeniu ceny i zastrzeżeniem prawa do dalszego obniżenia ceny, bowiem w dalszym ciągu byli Państwo w trakcie ustalania rzeczywistego stanu budynku. Podstawę prawną żądań stanowiły przepisy o rękojmi (art. 556 i nast. k.c.). Ugoda została zawarta w dniu 4 marca 2026 r. Zgodnie z pkt 3 ugody sprzedający miał zapłacić na rzecz kupujących na podstawie przepisów o rękojmi sprzedawcy za wady fizyczne rzeczy kwotę 300.000 zł z tytułu obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości w wysokości 1.900.000 zł uregulowanej sprzedawcy przez kupujących w wykonaniu umowy sprzedaży z dnia 1 sierpnia 2025 r.

W myśl art. 560 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.

Stosownie do art. 560 § 3 ww. ustawy;

Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.

W omawianej sprawie cena nieruchomości uległa zmniejszeniu, w rezultacie więc rzeczywistą cenę adekwatną do wartości nabytej nieruchomości stanowi kwota zapłacona tytułem tego nabycia pomniejszona o część kwoty zwróconej Państwu w związku z zawartą ugodą w dniu 4 marca 2026 r.

Biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności faktyczne oraz powołane wyżej przepisy prawa stwierdzam, że otrzymana przez Państwa kwota tytułem obniżenia ceny na podstawie przepisów o rękojmi sprzedawcy rzeczy za wady fizyczne rzeczy - nie stanowi przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, Państwa stanowisko uznałem za prawidłowe.

Z uwagi na uznanie za prawidłowe stanowiska Państwa w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1, organ odstąpił od udzielenia odpowiedzi na pytanie oznaczone nr 2. Odpowiedź dotycząca pytania 2 była zasadna w przypadku uznania przez organ, że wystąpił przychód podlegający opodatkowaniu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.