0114-KDIP3-1.4011.146.2026.4.AC

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 5 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 27 marca 2026 r. (data wpływu 27 marca 2026 r.) oraz pismem z dnia 3 czerwca 2026 r. - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od 1 stycznia 2007 r. pod firmą (...), wpisaną do CEIDG, NIP (...), REGON (...), dla której prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów.

Stałe miejsce wykonywania działalności: ul. (...). Przeważający przedmiot działalności: wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z).

Wybraną formą opodatkowania dochodów z działalności gospodarczej jest podatek liniowy, zgodnie z art. 30c ustawy o PIT.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca wykorzystywał nieruchomość położoną w (...), ujętą w księdze wieczystej (...), stanowiącą działkę ewidencyjną nr 1 o powierzchni 0,0551 ha (obręb (...), (...), zabudowaną budynkiem mieszkalnym wpisanym do rejestru zabytków pod nr (...).

Budynek ma charakter mieszany - obejmuje część mieszkalną (lokale przeznaczone na wynajem krótkoterminowy) oraz część niemieszkalną (lokal użytkowy).

Udział Wnioskodawcy w prawie własności nieruchomości gruntowej wynosił 54 420/78 042.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości od wielu lat - nabycie nastąpiło przed 2016 r.

22 kwietnia 2021 r. z budynku wyodrębniono samodzielny lokal niemieszkalny, dla którego założono księgę wieczystą (...). Lokal ten ma powierzchnię użytkową 236,22 m² i obejmuje parter oraz część pierwszego piętra budynku. Z własnością lokalu związany jest udział 23 622/78 042 w nieruchomości wspólnej.

W latach 2016-2022 Wnioskodawca ponosił wydatki inwestycyjne o charakterze ulepszeniowym dotyczące zarówno części mieszkalnej, jak i części niemieszkalnej budynku.

Ostatnie wydatki przypisane do części niemieszkalnej poniesiono 7 stycznia 2020 r., natomiast do części mieszkalnej - 5 sierpnia 2022 r.

Większa część ulepszenia środka trwałego nastąpiła w momencie przed wydzieleniem lokalu niemieszkalnego z budynku.

Nieruchomość została ujęta w ewidencji środków trwałych, a równolegle prowadzono ewidencję nakładów na ulepszenia, od których odliczano VAT naliczony.

Po zakończeniu prac ulepszeniowych nie wszystkie poniesione nakłady zostały pierwotnie doliczone do wartości początkowej.

Wnioskodawca planuje dokonanie korekty ewidencji środków trwałych poprzez zwiększenie wartości początkowej poszczególnych składników majątkowych o pełną kwotę poniesionych nakładów, z rozdzieleniem na część mieszkalną i część niemieszkalną, tak aby wartość początkowa odzwierciedlała rzeczywisty stan na dzień sprzedaży.

W niektórych okresach ewidencyjnych budynek figurował w klasyfikacji KŚT 122 „lokale mieszkalne”, przy równoczesnym ujęciu lokalu niemieszkalnego jako odrębnego środka trwałego.

Od 1 stycznia 2023 r. amortyzacji podlegał jedynie lokal niemieszkalny.

Na potrzeby rozliczeń podatkowych prowadzona jest ewidencja nakładów z rozdzieleniem na część mieszkalną i część niemieszkalną; w odniesieniu do nakładów wspólnych stosowany jest przyjęty klucz alokacji (np. proporcja powierzchni lub funkcji), umożliwiający przypisanie wydatków - w tym podatku naliczonego - do odpowiednich części budynku.

Część niemieszkalna budynku była przedmiotem najmu na podstawie umowy zawartej 5 stycznia 2019 r. na okres do 5 stycznia 2029 r., zmienionej aneksami z 25 marca 2019 r. i 4 października 2019 r. W lokalu prowadzona była działalność gastronomiczna. Umowa najmu obejmowała również dziedziniec o powierzchni około 300 m² oraz niewyodrębniony lokal mieszkalny na pierwszym piętrze o powierzchni około 41 m².

Pierwsza faktura dokumentująca najem została wystawiona we wrześniu 2019 r. Na dzień sprzedaży nieruchomości brak było zaległości lub roszczeń z tytułu wzajemnych rozliczeń, a miesięczny czynsz wynosił 17 421,37 zł netto. W związku z uruchomieniem działalności w lokalu sporządzono 28 czerwca 2019 r. protokół odbioru sanitarnego.

Część mieszkalna budynku była oddawana do użytkowania etapowo: najem krótkoterminowy dla pierwszych sześciu apartamentów rozpoczęto 1 lipca 2022 r., a dla kolejnych czterech - 1 czerwca 2023 r.

26 czerwca 2025 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży dwóch składników majątkowych wykorzystywanych w działalności gospodarczej, tj. udziału 54 420/78 042 we własności nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą (...) oraz wyodrębnionego lokalu niemieszkalnego objętego księgą wieczystą (...).

Łączna cena sprzedaży wyniosła 8 150 000 zł, w tym 4 650 000 zł przypadało na udział w nieruchomości gruntowej wraz z częścią mieszkalną budynku, a 3 500 000 zł - na lokal niemieszkalny.

Sprzedaż tych składników została dokonana ze zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Niezależnie od powyższego Wnioskodawca zbył również wyposażenie ruchome lokali mieszkalnych przeznaczonych na wynajem oraz autorskie prawa majątkowe do materiałów wykorzystywanych w serwisach internetowych i mediach społecznościowych, w tym domenę internetową i powiązane profile, za łączną kwotę 100 000 zł brutto (70 000 zł - wyposażenie, 30 000 zł - prawa autorskie). Sprzedaż tych składników została opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23%.

Zapłata ceny sprzedaży została rozłożona na części. W dniu zawarcia umowy nabywca uiścił kwotę 2 150 000 zł, natomiast pozostała część - 6 000 000 zł - ma zostać zapłacona w trzech równych ratach: do 30 września 2025 r., do 31 grudnia 2025 r. i do 31 stycznia 2026 r.

Wydanie nieruchomości w posiadanie nabywcy nastąpiło z dniem 1 lipca 2025 r., od którego to dnia nabywca przejął wszelkie prawa i obowiązki związane z nieruchomością, w tym prawo do pobierania czynszów z zawartych umów najmu.

Przed ujęciem skutków podatkowych sprzedaży Wnioskodawca dokona korekty ewidencji środków trwałych i nakładów ulepszeniowych w sposób zapewniający, że: (i) wartość początkowa części mieszkalnej i części niemieszkalnej obejmie wszystkie przypisane do nich nakłady, (ii) suma odpisów amortyzacyjnych będzie odpowiadała faktycznie dokonanym odpisom, w tym tymczasowo niezaliczonym do kosztów uzyskania przychodów na podstawie art. 23 ust. 1 ustawy o PIT, oraz (iii) alokacja nakładów wspólnych zostanie dokonana zgodnie z przyjętym kluczem proporcji.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

1. Do jakich czynności, tj. czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług czy też czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług Wnioskodawca wykorzystywał część mieszkalną budynku (lokale przeznaczone na wynajem krótkoterminowy) - złożony wniosek zawiera w tym zakresie sprzeczne informacje.

Wnioskodawca wskazuje, że część mieszkalna budynku, obejmująca lokale przeznaczone na wynajem krótkoterminowy, była wykorzystywana do świadczenia usług krótkotrwałego zakwaterowania, podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Część ta nie była natomiast wykorzystywana do świadczenia usług najmu na cele mieszkaniowe ani innych czynności korzystających ze zwolnienia przedmiotowego od podatku VAT.

Doprecyzowując, Wnioskodawca wyjaśnia, że lokale mieszkalne wchodzące w skład tej części budynku były udostępniane w formule komercyjnej, właściwej dla usług zakwaterowania, a nie w ramach najmu o charakterze mieszkaniowym. W konsekwencji część mieszkalna budynku była na gruncie podatku od towarów i usług, wykorzystywana wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych.

2. Czy wyodrębniony z budynku 22 kwietnia 2021 r. „samodzielny lokal niemieszkalny” jest tą samą częścią budynku nazwaną lokalem użytkowym.

Wyodrębniony z budynku 22 kwietnia 2021 r. samodzielny lokal niemieszkalny jest tą samą częścią budynku, która we wniosku była określana jako lokal użytkowy albo część niemieszkalna budynku.

Wyodrębnienie dokonane 22 kwietnia 2021 r. miało charakter prawny i polegało na ustanowieniu odrębnej własności lokalu oraz założeniu dla niego odrębnej księgi wieczystej. Nie oznaczało ono powstania nowej części budynku, lecz formalnoprawne wydzielenie tej części nieruchomości, która już wcześniej funkcjonowała jako lokal użytkowy i była wykorzystywana w działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

3. Do jakich czynności, tj. czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług czy też czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług Wnioskodawca wykorzystywał samodzielny lokal niemieszkalny.

Samodzielny lokal niemieszkalny był wykorzystywany przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Lokal ten był przedmiotem odpłatnego najmu na cele prowadzenia działalności gastronomicznej.

Jak wskazano we wniosku, część niemieszkalna budynku była objęta umową najmu zawartą w 5 stycznia 2019 r., zmienioną następnie aneksami, a w lokalu prowadzona była działalność gastronomiczna. Tym samym lokal niemieszkalny był wykorzystywany w ramach działalności opodatkowanej VAT.

4. Czy cały budynek był wykorzystywany wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (tak wskazano we własnym stanowisku).

Cały budynek był wykorzystywany przez Wnioskodawcę wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Dotyczy to zarówno:

• części mieszkalnej, wykorzystywanej do świadczenia usług krótkotrwałego zakwaterowania,
• jak i części niemieszkalnej, wykorzystywanej do odpłatnego najmu na potrzeby prowadzenia działalności gastronomicznej.

Wnioskodawca nie wykorzystywał budynku do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT. Fakt prowadzenia ewidencyjnego podziału nakładów pomiędzy część mieszkalną i niemieszkalną nie wynikał z odmiennego statusu VAT tych części, lecz z technicznej potrzeby prawidłowego przypisania wydatków do poszczególnych składników majątku.

5. Czy w odniesieniu do części nakładów (wydatków inwestycyjnych) Wnioskodawca stosował proporcjonalne odliczenie podatku naliczonego na podstawie art. 90 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.).

Wnioskodawca wskazuje, że w odniesieniu do nakładów inwestycyjnych ponoszonych na nieruchomość objętą wnioskiem nie stosował proporcjonalnego odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 90 ustawy o VAT, rozumianego jako proporcja właściwa dla sytuacji, w której podatnik wykonuje jednocześnie czynności opodatkowane oraz czynności zwolnione od podatku.

W okresie ponoszenia przedmiotowych nakładów nieruchomość była wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, tj.:

• w części mieszkalnej - do świadczenia usług krótkotrwałego zakwaterowania,
• w części niemieszkalnej - do odpłatnego najmu na potrzeby prowadzenia działalności gastronomicznej.

W konsekwencji Wnioskodawca nie dokonywał odliczenia podatku naliczonego przy zastosowaniu proporcji, o której mowa w art. 90 ustawy o VAT. Wydatki były natomiast przypisywane bezpośrednio do części mieszkalnej albo do części niemieszkalnej budynku, a w przypadku nakładów wspólnych, których nie było możliwe jednoznacznie przypisać wyłącznie do jednej z tych części, stosowany był przyjęty klucz alokacji.

Wnioskodawca wyjaśnia przy tym, że wskazany klucz alokacji miał charakter techniczny i ewidencyjny oraz służył przede wszystkim przyporządkowaniu nakładów do odpowiednich części nieruchomości dla celów ustalenia ich wartości początkowej, rozliczeń amortyzacyjnych oraz prawidłowego określenia skutków podatkowych sprzedaży. W zakresie, w jakim alokacja ta pozostawała istotna również dla rozliczeń podatku od towarów i usług, miała ona charakter pomocniczy i nie była tożsama ze stosowaniem proporcji odliczenia, o której mowa w art. 90 ustawy o VAT.

6. W odniesieniu do jakich wydatków (nakładów) Wnioskodawca stosował „przyjęty klucz alokacji (np. proporcja powierzchni lub funkcji), umożliwiający przypisanie wydatków - w tym podatku naliczonego - do odpowiednich części budynku”.

Przyjęty klucz alokacji był stosowany w odniesieniu do nakładów wspólnych, tj. takich wydatków inwestycyjnych, których nie można było przypisać bezpośrednio wyłącznie do części mieszkalnej albo wyłącznie do części niemieszkalnej budynku. Klucz ten służył przypisaniu takich wydatków do odpowiednich części nieruchomości dla celów ewidencji środków trwałych, ustalenia wartości początkowej poszczególnych składników majątku, rozliczenia amortyzacji oraz określenia skutków podatkowych sprzedaży. Wydatki dające się przypisać bezpośrednio do jednej części budynku były ujmowane bezpośrednio, bez stosowania klucza alokacji.

7. Wnioskodawca wyjaśnił niespójności pomiędzy opisem sprawy a własnym stanowiskiem - w opisie stanu faktycznego Wnioskodawca wskazuje „Na potrzeby rozliczeń podatkowych prowadzona jest ewidencja nakładów z rozdzieleniem na część mieszkalną i część niemieszkalną; w odniesieniu do nakładów wspólnych stosowany jest przyjęty klucz alokacji (np. proporcja powierzchni lub funkcji), umożliwiający przypisanie wydatków - w tym podatku naliczonego - do odpowiednich części budynku” i jednocześnie nie wskazuje na część budynku wykorzystywaną do czynności zwolnionych od podatku VAT, natomiast we własnym stanowisku Wnioskodawca wskazuje „Od wydatków inwestycyjnych Wnioskodawca odliczał podatek naliczony, ponieważ budynek był wykorzystywany wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (opodatkowany najem lokalu gastronomicznego oraz usługi zakwaterowania w apartamentach)”.

Wnioskodawca wyjaśnia, że wskazana przez Organ pozorna niespójność pomiędzy opisem stanu faktycznego a własnym stanowiskiem wynika wyłącznie z odmiennego kontekstu, w jakim opisano sposób ewidencjonowania nakładów oraz sposób wykorzystania nieruchomości na gruncie podatku od towarów i usług.

Informacja zawarta w opisie stanu faktycznego, zgodnie z którą Wnioskodawca prowadzi ewidencję nakładów z rozdzieleniem na część mieszkalną i część niemieszkalną, a w odniesieniu do nakładów wspólnych stosuje przyjęty klucz alokacji, odnosi się przede wszystkim do technicznego i ewidencyjnego przyporządkowania wydatków do odpowiednich części nieruchomości. Celem tego rozwiązania było prawidłowe ustalenie wartości początkowej poszczególnych składników majątku, rozliczeń amortyzacyjnych oraz późniejszych skutków podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości.

Powyższe nie oznacza jednak, że nieruchomość była wykorzystywana jednocześnie do czynności opodatkowanych i zwolnionych od podatku VAT ani że Wnioskodawca stosował proporcję odliczenia, o której mowa w art. 90 ustawy o VAT. Rozdzielenie nakładów pomiędzy część mieszkalną i część niemieszkalną miało charakter porządkujący i ewidencyjny, wynikający z mieszanego, tj. mieszkalno-użytkowego, charakteru budynku oraz z potrzeby prawidłowego przypisania poniesionych wydatków do odpowiednich części nieruchomości.

Jednocześnie Wnioskodawca podtrzymuje, że w okresie ponoszenia nakładów inwestycyjnych budynek był wykorzystywany wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, tj.:

• w części mieszkalnej - do świadczenia usług krótkotrwałego zakwaterowania,
• w części niemieszkalnej - do odpłatnego najmu na potrzeby prowadzenia działalności gastronomicznej.

W konsekwencji opis stanu faktycznego oraz stanowisko własne Wnioskodawcy pozostają ze sobą zgodne. Wskazanie sposobu prowadzenia ewidencji nakładów i stosowania klucza alokacji nie odnosiło się bowiem do istnienia czynności zwolnionych od podatku VAT, lecz do sposobu technicznego przyporządkowania wydatków do poszczególnych części budynku.

8. Czy wskazane we wniosku „wydatki inwestycyjne o charakterze ulepszeniowym” dotyczące zarówno części mieszkalnej, jak i części niemieszkalnej budynku stanowiły wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i czy wydatki te stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku.

Wnioskodawca wyjaśnia, że wydatki inwestycyjne opisane we wniosku, dotyczące zarówno części mieszkalnej, jak i części niemieszkalnej budynku, stanowiły wydatki na ulepszenie środka trwałego w rozumieniu art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nakłady te zostały poniesione na przebudowę, adaptację oraz modernizację budynku i powodowały wzrost jego wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środka trwałego do używania. W szczególności prowadziły one do podniesienia standardu nieruchomości, zwiększenia jej funkcjonalności oraz poprawy jej przydatności na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Tym samym nie miały one charakteru wyłącznie odtworzeniowego, lecz stanowiły nakłady ulepszeniowe w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca wskazuje ponadto, że suma wydatków poniesionych na ulepszenie budynku przekroczyła 10 000 zł oraz stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej budynku.

9. Czy Wnioskodawca ponosił wydatki, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych, na ulepszenie samodzielnego lokalu niemieszkalnego i czy wydatki te stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego lokalu.

Wnioskodawca wyjaśnia, że wydatki ponoszone na tę część nieruchomości, która następnie została wyodrębniona jako samodzielny lokal niemieszkalny, również stanowiły wydatki na ulepszenie środka trwałego w rozumieniu art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nakłady te zostały poniesione na przebudowę, adaptację oraz modernizację tej części budynku i powodowały wzrost jej wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środka trwałego do używania. Z ekonomicznego i funkcjonalnego punktu widzenia wydatki te dotyczyły części niemieszkalnej, która następnie uzyskała status odrębnego lokalu niemieszkalnego. Okoliczność, że część tych nakładów została poniesiona przed formalnym wyodrębnieniem lokalu 22 kwietnia 2021 r., nie zmienia ich charakteru jako wydatków ulepszeniowych odnoszących się do tej właśnie części nieruchomości.

Wnioskodawca wskazuje ponadto, że łączna wartość wydatków przypisanych do tej części nieruchomości przekroczyła 10 000 zł oraz stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej samodzielnego lokalu niemieszkalnego.

10. Czy poniesione przez Wnioskodawcę wydatki stanowiły wydatki na przebudowę, rozbudowę, adaptację, rekonstrukcję i modernizację środka trwałego.

Poniesione wydatki miały charakter wydatków na przebudowę, adaptację oraz modernizację środka trwałego, o których mowa w art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wydatki te nie służyły wyłącznie odtworzeniu pierwotnego stanu technicznego budynku, lecz prowadziły do wzrostu jego wartości użytkowej, mierzonej w szczególności zwiększeniem funkcjonalności, podniesieniem standardu oraz poprawą przydatności nieruchomości dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

11. Kiedy (proszę wskazać datę) rozpoczęło się użytkowanie części mieszkalnej oraz części niemieszkalnej budynku po dokonanych ulepszeniach.

Wnioskodawca wyjaśnia, że użytkowanie części mieszkalnej budynku po dokonanych ulepszeniach rozpoczęło się etapowo, tj.:

• dla pierwszych sześciu apartamentów - z dniem 1 lipca 2022 r.,
• dla kolejnych czterech apartamentów - z dniem 1 czerwca 2023 r.

Wnioskodawca wskazuje ponadto, że w odniesieniu do części niemieszkalnej budynku użytkowanie po dokonanych ulepszeniach rozpoczęło się najpóźniej 28 czerwca 2019 r., tj. w dacie sporządzenia protokołu odbioru sanitarnego, sporządzonego w związku z uruchomieniem działalności w lokalu. Jednocześnie pierwsza faktura dokumentująca najem tej części nieruchomości została wystawiona we wrześniu 2019 r., co potwierdza, że najpóźniej od tego momentu część niemieszkalna była już faktycznie wykorzystywana zgodnie z jej przeznaczeniem gospodarczym.

12. Kiedy (proszę wskazać datę) rozpoczęło się użytkowanie samodzielnego lokalu niemieszkalnego po dokonanych ulepszeniach.

Wnioskodawca wyjaśnia, że użytkowanie samodzielnego lokalu niemieszkalnego po dokonanych ulepszeniach rozpoczęło się jeszcze przed jego formalnym wyodrębnieniem jako odrębnej nieruchomości lokalowej.

Wyodrębnienie dokonane 22 kwietnia 2021 r. miało charakter prawny, natomiast funkcjonalnie lokal ten był już wcześniej wykorzystywany w działalności gospodarczej jako część niemieszkalna budynku. W konsekwencji Wnioskodawca przyjmuje, że za moment rozpoczęcia użytkowania tej części nieruchomości po dokonanych ulepszeniach należy uznać najpóźniej dzień 28 czerwca 2019 r., tj. dzień sporządzenia protokołu odbioru sanitarnego. Niezależnie od powyższego niewątpliwie najem tej części był realizowany co najmniej od września 2019 r., kiedy wystawiono pierwszą fakturę dokumentującą najem.

Dla zachowania jednoznaczności opisu Wnioskodawca wskazuje, że użytkowanie tej części nieruchomości po dokonanych ulepszeniach rozpoczęło się 28 czerwca 2019 r., jako w dacie potwierdzającej gotowość lokalu do używania zgodnie z jego przeznaczeniem gospodarczym.

13. Czy przedmiotem sprzedaży dokonanej 26 czerwca 2025 r. była część budynku, na którą Wnioskodawca ponosił nakłady opisane we wniosku.

Wnioskodawca wskazuje, że przedmiotem sprzedaży dokonanej 26 czerwca 2025 r. była ta część budynku oraz ten lokal niemieszkalny, na które ponoszono nakłady opisane we wniosku.

Dotyczy to zarówno części mieszkalnej budynku, sprzedanej wraz z przypisanym jej udziałem w gruncie, jak i części niemieszkalnej, która została wcześniej prawnie wyodrębniona jako samodzielny lokal niemieszkalny. Innymi słowy, nakłady inwestycyjne ponoszone przez Wnioskodawcę odnosiły się do tych składników majątkowych, które następnie stały się przedmiotem odpłatnego zbycia.

14. Czy na potrzeby korekty podatku naliczonego od wydatków inwestycyjnych (ulepszeniowych) poniesionych w latach 2016-2022 Wnioskodawca zastosuje ten sam klucz alokacji, który wykorzystano przy pierwotnym przypisywaniu podatku naliczonego do poszczególnych części budynku.

Wnioskodawca wyjaśnia, że na potrzeby korekty podatku naliczonego od wydatków inwestycyjnych (ulepszeniowych) poniesionych w latach 2016-2022 zastosowany zostanie ten sam klucz alokacji, który został wykorzystany przy pierwotnym przypisywaniu podatku naliczonego do poszczególnych części budynku.

Przyjęcie tej samej metodyki służy zachowaniu spójności rozliczenia podatku od towarów i usług oraz zapewnia, że korekta będzie odnosiła się do tej części podatku naliczonego, która została uprzednio przypisana do części mieszkalnej albo części niemieszkalnej nieruchomości według obiektywnego i konsekwentnie stosowanego kryterium.

15. Jaki konkretnie klucz alokacji Wnioskodawca wykorzystywał przy pierwotnym przypisywaniu podatku naliczonego do poszczególnych części budynku,

Wnioskodawca wskazuje, że przy pierwotnym przypisywaniu podatku naliczonego do poszczególnych części budynku stosowany był klucz alokacji oparty przede wszystkim na proporcji powierzchni użytkowej poszczególnych części budynku, natomiast w odniesieniu do wydatków, których charakter tego wymagał, uwzględniano również kryterium funkcjonalne, tj. rzeczywisty związek danego wydatku z konkretną częścią budynku oraz sposobem jej wykorzystania.

Oznacza to, że podstawowym kryterium alokacji był klucz powierzchniowy, natomiast pomocniczo uwzględniano również kryterium funkcjonalne w sytuacjach, w których charakter danego wydatku uzasadniał bardziej precyzyjne przypisanie podatku naliczonego do części mieszkalnej albo części niemieszkalnej budynku.

16. Jak, zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych, stanowiącą załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), sklasyfikowana została nieruchomość, o której mowa we wniosku.

Nieruchomość ta została sklasyfikowana zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych, stanowiącą załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) pod kodem 1122.

17. Ile z budynku wyodrębniono samodzielnych lokali mieszkalnych, a ile lokali niemieszkalnych, które były przedmiotem zbycia. Proszę o jednoznaczną i wyczerpującą odpowiedź.

Wnioskodawca wskazuje, że z budynku nie wyodrębniono samodzielnych lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości lokalowe. Wyodrębniono natomiast jeden samodzielny lokal niemieszkalny, dla którego została założona księga wieczysta (...).

Przedmiotem zbycia nie były zatem wyodrębnione samodzielne lokale mieszkalne, lecz:

• udział we własności nieruchomości gruntowej wraz z częścią mieszkalną budynku,
• jeden wyodrębniony samodzielny lokal niemieszkalny.

Dla wyeliminowania wątpliwości Wnioskodawca doprecyzowuje, że apartamenty wykorzystywane w ramach najmu krótkoterminowego funkcjonowały jako część mieszkalna budynku, jednak nie zostały wyodrębnione prawnie jako odrębne lokale mieszkalne stanowiące samodzielne nieruchomości.

18. Czy każdy wyodrębniony lokal stanowił odrębny środek trwały.

Wnioskodawca wyjaśnia, że nie każdy funkcjonalnie wydzielony lokal stanowił odrębny środek trwały. Odrębnym środkiem trwałym był samodzielny lokal niemieszkalny wyodrębniony prawnie 22 kwietnia 2021 r.

Natomiast część mieszkalna budynku nie została opisana jako zbiór prawnie wyodrębnionych lokali mieszkalnych, z których każdy byłby ujmowany jako odrębny środek trwały. Z treści wniosku wynika, że część mieszkalna była wykorzystywana gospodarczo jako zespół lokali przeznaczonych do najmu krótkoterminowego, przy czym status odrębnego środka trwałego został jednoznacznie wskazany jedynie w odniesieniu do lokalu niemieszkalnego.

19. Do jakiego symbolu Klasyfikacji Środków Trwałych zostały zaklasyfikowane poszczególne lokale (mieszkalne i niemieszkalne). Proszę o dokładne wyjaśnienie tej kwestii.

Wyodrębniony lokal niemieszkalny został zakwalifikowany według Klasyfikacji Środków Trwałych do symbolu 121, natomiast budynek mieszkalny, na który składają się niewyodrębnione lokale mieszkalne według symbolu 110.

20. Co oznacza, że „W niektórych okresach ewidencyjnych budynek figurował w klasyfikacji KŚT 122 „lokale mieszkalne”. Proszę o wyczerpującą odpowiedź.

Wnioskodawca wyjaśnia, że nie każdy funkcjonalnie wydzielony lokal stanowił odrębny środek trwały. Odrębnym środkiem trwałym był samodzielny lokal niemieszkalny wyodrębniony prawnie 22 kwietnia 2021 r.

Natomiast część mieszkalna budynku nie została opisana jako zbiór prawnie wyodrębnionych lokali mieszkalnych, z których każdy byłby ujmowany jako odrębny środek trwały. Z treści wniosku wynika, że część mieszkalna była wykorzystywana gospodarczo jako zespół lokali przeznaczonych do najmu krótkoterminowego, przy czym status odrębnego środka trwałego został jednoznacznie wskazany jedynie w odniesieniu do lokalu niemieszkalnego.

21. Wnioskodawca wyjaśnił niespójność opisu sprawy - „W dniu 26 czerwca 2025 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży dwóch składników majątkowych wykorzystywanych w działalności gospodarczej, tj. udziału 54 420/78 042 we własności nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą (...) oraz wyodrębnionego lokalu niemieszkalnego objętego księgą wieczystą (...)” - natomiast w dalsze części opisu - Wnioskodawca wskazuje, że „Przed ujęciem skutków podatkowych sprzedaży Wnioskodawca dokona korekty ewidencji środków trwałych i nakładów ulepszeniowych w sposób zapewniający (...)”.

Wnioskodawca wyjaśnia, że wskazana przez Organ rozbieżność ma charakter wyłącznie redakcyjny i czasowy.

Sprzedaż dwóch składników majątkowych, tj. udziału we własności nieruchomości gruntowej wraz z częścią mieszkalną budynku oraz wyodrębnionego lokalu niemieszkalnego, nastąpiła 26 czerwca 2025 r. i stanowi zdarzenie już dokonane.

Natomiast sformułowanie, zgodnie z którym „przed ujęciem skutków podatkowych sprzedaży Wnioskodawca dokona korekty ewidencji środków trwałych i nakładów ulepszeniowych”, odnosi się nie do przyszłej sprzedaży, lecz do czynności ewidencyjnej i rozliczeniowej mającej na celu prawidłowe ustalenie skutków podatkowych transakcji już zrealizowanej.

Innymi słowy, zamiarem Wnioskodawcy było wskazanie, że przed dokonaniem ostatecznego podatkowego ujęcia skutków sprzedaży z 26 czerwca 2025 r. ewidencja środków trwałych oraz ewidencja nakładów ulepszeniowych zostanie doprowadzona do stanu w pełni odpowiadającego rzeczywistemu przebiegowi inwestycji, w szczególności poprzez:

• uwzględnienie wszystkich poniesionych nakładów w wartości początkowej odpowiednich składników majątku,
• przypisanie tych nakładów do części mieszkalnej i niemieszkalnej,
• ustalenie prawidłowej wysokości dokonanych odpisów amortyzacyjnych.

Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości Wnioskodawca wyjaśnia, że korekta ewidencji środków trwałych oraz ewidencji nakładów ulepszeniowych zostanie przeprowadzona przed dokonaniem ostatecznego rozliczenia podatkowego skutków sprzedaży.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że budynek położony w (...), którego dotyczy wniosek, zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych został sklasyfikowany jako budynek mieszkalny.

Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych służy klasyfikowaniu obiektów budowlanych według ich rodzaju i podstawowej funkcji. W przypadku budynków o funkcji mieszanej, obejmujących zarówno powierzchnię mieszkalną, jak i niemieszkalną, istotne znaczenie ma dominujące przeznaczenie budynku ustalane według całkowitej powierzchni użytkowej. Innymi słowy, klasyfikacja budynku nie polega na odrębnej ocenie każdej czynności wykonywanej w budynku, lecz na ustaleniu, jaki charakter ma budynek jako obiekt budowlany oraz jaka część jego całkowitej powierzchni użytkowej ma funkcję mieszkalną albo niemieszkalną.

Budynek objęty wnioskiem miał charakter mieszany, ponieważ obejmował zarówno część mieszkalną, jak i część niemieszkalną. O jego klasyfikacji jako budynku mieszkalnego przesądza jednak to, że przeważająca część całkowitej powierzchni użytkowej budynku przypadała na część mieszkalną.

Część mieszkalna budynku obejmowała lokale oraz apartamenty znajdujące się w budynku. Były one wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej do świadczenia usług krótkotrwałego zakwaterowania. Sposób gospodarczego wykorzystania tych lokali nie zmieniał jednak ich charakteru jako części mieszkalnej budynku na potrzeby opisu obiektu według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. Nie były to lokale gastronomiczne, handlowe, biurowe, magazynowe ani inne lokale użytkowe.

Część niemieszkalną budynku stanowił samodzielny lokal niemieszkalny, określany we wniosku również jako lokal użytkowy albo część niemieszkalna budynku. Lokal ten miał powierzchnię użytkową 236,22 m² i był wykorzystywany przez Wnioskodawcę poprzez oddanie go w najem na potrzeby prowadzenia działalności gastronomicznej.

Wnioskodawca wyjaśnia, że lokal niemieszkalny odpowiadał udziałowi 23 622/78 042 w nieruchomości wspólnej, co odpowiada około 30,27 procent całkowitej powierzchni użytkowej budynku. Pozostała część budynku, odpowiadająca udziałowi 54 420/78 042, stanowiła część mieszkalną i odpowiadała około 69,73 procent całkowitej powierzchni użytkowej budynku.

W konsekwencji Wnioskodawca jednoznacznie wskazuje, że nie jest prawidłowe stwierdzenie, że mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej budynku była wykorzystywana do celów mieszkalnych. Prawidłowe jest stwierdzenie przeciwne. Do celów mieszkalnych przypisana była przeważająca część całkowitej powierzchni użytkowej budynku, wynosząca około 69,73 procent tej powierzchni.

Mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej budynku przypadała natomiast na część niemieszkalną. Część niemieszkalna obejmująca samodzielny lokal niemieszkalny wykorzystywany jako lokal użytkowy na potrzeby działalności gastronomicznej stanowiła około 30,27 procent całkowitej powierzchni użytkowej budynku.

Wnioskodawca doprecyzowuje również, że dziedziniec, o którym była mowa we wniosku jako o elemencie objętym umową najmu, nie stanowił samodzielnej powierzchni użytkowej budynku i nie powinien wpływać na ustalenie, czy w całkowitej powierzchni użytkowej budynku przeważała część mieszkalna czy niemieszkalna.

Wnioskodawca podkreśla także, że klasyfikacja budynku według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych nie jest tożsama z kwalifikacją usług świadczonych przy wykorzystaniu tego budynku na gruncie podatku od towarów i usług ani z klasyfikacją środka trwałego na potrzeby ewidencji podatkowej. Na potrzeby niniejszego uzupełnienia istotne jest wyłącznie to, jaki charakter miał budynek jako obiekt budowlany oraz jaka część jego całkowitej powierzchni użytkowej przypadała na część mieszkalną.

Podsumowując, budynek objęty wnioskiem był budynkiem mieszkalnym w rozumieniu Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. Był to budynek o funkcji mieszanej, jednak przeważająca część jego całkowitej powierzchni użytkowej, wynosząca około 69,73 procent, przypadała na część mieszkalną.

Pytania

1.  Czy w opisanym stanie faktycznym, sprzedaż części mieszkalnej budynku, wraz z przypisanym do niego udziałem w gruncie, dokonana po upływie pięciu lat od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta, nie powoduje powstania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT i tym samym nie podlega opodatkowaniu w związku z regulacją zawartą w art. 10 ust. 1 pkt 8, ust. 2 pkt 3 i ust. 3 ustawy o PIT?

2.  Czy w opisanym stanie faktycznym, w związku ze sprzedażą lokalu niemieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, Wnioskodawca ma prawo na podstawie art. 22 ust. 1 oraz art. 22 ust. 6c w zw. z art. 23 ust. 1 pkt 1 i 45a ustawy o PIT do rozpoznania kosztów uzyskania przychodu w wysokości odpowiadającej niezamortyzowanej części jego wartości początkowej, powiększonej o poniesione wydatki ulepszeniowe, po dokonaniu korekty ewidencji środków trwałych w sposób wskazany we wniosku?

3.  Czy w opisanym stanie faktycznym, w związku ze sprzedażą w dniu 26 czerwca 2025 r. udziału we własności zabudowanej nieruchomości oraz wyodrębnionego lokalu niemieszkalnego, dokonanej ze zwolnieniem z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, po stronie Wnioskodawcy powstaje obowiązek dokonania korekty podatku naliczonego, o której mowa w art. 91 tej ustawy, w odniesieniu do podatku naliczonego od nakładów inwestycyjnych (ulepszeniowych) poniesionych w latach 2016-2022 na tę nieruchomość, a jeżeli tak - czy prawidłowe jest ustalenie wysokości tej korekty z zastosowaniem przyjętego klucza alokacji (w szczególności proporcji powierzchni lub funkcji) odrębnie dla części mieszkalnej i części niemieszkalnej?

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż części mieszkalnej budynku położonego w (...), wraz z przypisanym do niego udziałem w gruncie, dokonana po upływie pięciu lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, nie powoduje powstania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 ustawy o PIT, lecz podlega zasadom opodatkowania określonym w art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy. Punktem wyjścia jest art. 14 ust. 1 ustawy o PIT, który formułuje ogólną zasadę rozpoznawania przychodu z działalności gospodarczej jako kwot należnych, choćby nieotrzymanych. Zasada ta ma zastosowanie wyłącznie wtedy, gdy konkretne zdarzenie gospodarcze (konkretna transakcja) mieści się w katalogu przychodów z działalności gospodarczej.

Art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT precyzuje, że przychodem z działalności gospodarczej są w szczególności przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby działalności, w tym środków trwałych ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Jest to jednak regulacja generalna, która podlega istotnemu wyłączeniu przewidzianemu w art. 14 ust. 2c ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o PIT, do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia budynków mieszkalnych, ich części lub udziałów w takich budynkach, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość lub udziałów w nich oraz związanych z nimi gruntów lub udziałów w gruncie, nawet jeżeli były wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej. Skutkiem tego wyłączenia sprzedaż części mieszkalnej budynku wraz z przynależącym do niego gruntem nie generuje przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, a ocena skutków podatkowych jego zbycia następuje na gruncie przepisów o odpłatnym zbyciu nieruchomości, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału, jeżeli zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli zatem sprzedaż następuje po upływie tego okresu, przychód w ogóle nie powstaje.

Przenosząc powyższe na przedstawiony stan faktyczny, część mieszkalna budynku przy ul. (...) ma charakter mieszkalny w rozumieniu prawa budowlanego i Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, była ujmowana jako lokale mieszkalne według KŚT 122 i została sprzedana wraz z odpowiadającym jej udziałem w gruncie 26 czerwca 2025 r.

Nieruchomość została nabyta przed 2016 r., zatem sprzedaż nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku nabycia. Ponieważ zbycie tej części nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej, lecz stanowiło czynność w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie powstaje przychód z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a tym samym brak jest podstaw do rozpoznania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w świetle art. 14 ustawy o PIT. Wyłączenie z art. 14 ust. 2c ustawy o PIT przesądza o tym, że sprzedaż ta nie należy do źródła przychodu jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, niezależnie od wcześniejszego wykorzystania w działalności czy ewidencyjnego ujęcia w środkach trwałych.

Ujęcie to znajduje bezpośrednie potwierdzenie w utrwalonej praktyce interpretacyjnej organów.

Po pierwsze:

• w interpretacji Dyrektora KIS z 8 stycznia 2020 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.595.2019.1.KO, wskazano, że mieszkalny charakter zbywanego składnika, ustalany według przeznaczenia i cech technicznych, a nie faktycznego sposobu używania, wyłącza zastosowanie art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT na mocy art. 14 ust. 2c i kieruje ocenę skutków podatkowych do art. 10 ust. 1 pkt 8, niezależnie od wcześniejszego ujęcia w ewidencji środków trwałych czy okresowego wykorzystywania w działalności.

Po drugie:

• w interpretacji Dyrektora KIS z 12 maja 2025 r., sygn. 0112-KDSL1-2.4011.116.2025.3.JN, zaakceptowano rozróżnienie konsekwencji dla nieruchomości o funkcji mieszanej: część mieszkalna wraz z odpowiadającym jej gruntem podlega ocenie wyłącznie według art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT i po upływie pięciu lat nie generuje przychodu podatkowego, natomiast ewentualne opodatkowanie może dotyczyć wyłącznie części niemieszkalnej, rozpatrywanej w reżimie art. 14 ustawy o PIT. Taki sposób kwalifikacji odzwierciedla ugruntowaną praktykę interpretacyjną organów i w pełni koresponduje z przedstawionym stanem faktycznym.

W konsekwencji sprzedaż części mieszkalnej budynku przy ul. (...) wraz z przypisanym do niej udziałem w gruncie, dokonana po upływie pięciu lat od końca roku nabycia, która nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (miała charakter incydentalny, jednorazowy) nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej i nie rodzi obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ad. 2

W ocenie Wnioskodawcy, odpłatne zbycie lokalu niemieszkalnego, stanowiącego środek trwały w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej dla celów jednoosobowej działalności gospodarczej (JDG), w całości podlega zakwalifikowaniu do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Jednocześnie, Wnioskodawca jest uprawniony do rozpoznania kosztu uzyskania tego przychodu w wysokości równej wartości początkowej lokalu niemieszkalnego, ustalonej na dzień jego wprowadzenia do ewidencji (po wyodrębnieniu), pomniejszonej o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych.

Punktem wyjścia dla analizy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest ustalenie właściwego źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 ustawy o PIT. W opisanym stanie faktycznym może dojść do kolizji dwóch źródeł:

1. przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3),

2. przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8).

Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w art. 14 ust. 1 ustawy o PIT, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane. Przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) tej ustawy doprecyzowuje, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych.

W analizowanym stanie faktycznym, zbywany lokal niemieszkalny został przez Wnioskodawcę wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i był wykorzystywany na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (wynajem). Tym samym, jego sprzedaż co do zasady wypełnia dyspozycję art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o PIT i powinna być zakwalifikowana jako przychód z JDG.

Ustalenie, że przychód ze zbycia lokalu niemieszkalnego stanowi przychód z JDG, implikuje prawo Wnioskodawcy do rozpoznania kosztu uzyskania tego przychodu, zgodnie z zasadą ogólną wyrażoną w art. 22 ust. 1 ustawy o PIT.

Zgodnie z utrwaloną praktyką i przepisami ustawy o PIT (w szczególności art. 23 ust. 1 pkt 1), kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży środka trwałego jest jego niezamortyzowana wartość początkowa. W momencie sprzedaży podatnik ma prawo zaliczyć do kosztów podatkowych tę część wartości początkowej, która nie została jeszcze zamortyzowana.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych. Przykładowo, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 17 października 2024 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.661.2024.1.AG) potwierdził, że przy sprzedaży środków trwałych kosztem uzyskania przychodów jest cała niezamortyzowana wartość środka trwałego.

Kluczowe dla ustalenia wysokości kosztu jest zatem prawidłowe określenie wartości początkowej (WP) wyodrębnionego lokalu niemieszkalnego na dzień jego wprowadzenia do ewidencji w 2021 r. Wartość ta musi być pochodną wartości początkowej Nieruchomości Pierwotnej, ustalonej w 2016 r.

Proces ten musi być dwuetapowy:

Etap 1: Ustalenie WP Nieruchomości Pierwotnej (stan na 2016)

Wartość początkowa Nieruchomości Pierwotnej, nabytej w 2016 r. różnymi tytułami, powinna być ustalona jako suma wartości z poszczególnych tytułów nabycia, zgodnie z art. 22g ustawy o PIT:

dla części nabytej odpłatnie - w wysokości ceny nabycia (art. 22g ust. 1 pkt 1),

dla części nabytej w drodze spadku (nieodpłatnie) - w wysokości wartości rynkowej z dnia nabycia spadku, chyba że w dokumentach spadkowych określono ją w niższej wysokości (art. 22g ust. 1 pkt 3).

Etap 2: Alokacja WP Nieruchomości Pierwotnej (stan na 2021)

W 2021 roku Wnioskodawca dokonał prawnego i fizycznego podziału Nieruchomości Pierwotnej (jednego środka trwałego) na dwa nowe, odrębne środki trwałe: Nieruchomość 1 (mieszkalną) i Nieruchomość 2 (niemieszkalną). Przepisy ustawy o PIT nie regulują wprost metodologii alokacji wartości początkowej w przypadku podziału jednego środka trwałego na dwa nowe. W takiej sytuacji, dla zachowania rzetelności ksiąg podatkowych oraz zasady współmierności przychodów i kosztów, Wnioskodawca jest zobowiązany zastosować obiektywny i ekonomicznie uzasadniony "klucz alokacji".

Takim racjonalnym kluczem, odzwierciedlającym proporcjonalny udział Nieruchomości 2 w wartości Nieruchomości Pierwotnej, może być klucz oparty np. o:

• stosunek wartości rynkowej Nieruchomości 2 do łącznej wartości rynkowej obu nowo powstałych nieruchomości (ustalony na dzień podziału w 2021 r.); lub
• stosunek powierzchni użytkowej Nieruchomości 2 do łącznej powierzchni użytkowej Nieruchomości Pierwotnej.

Stosowanie racjonalnych kluczy alokacji kosztów (lub wartości) w przypadku niemożności ich bezpośredniego przypisania jest powszechnie akceptowaną praktyką, potwierdzaną przez organy podatkowe w analogicznych stanach faktycznych, np. przy alokacji kosztów wspólnych inwestycji.

Wartość początkowa Nieruchomości 2, ustalona ww. metodą (WP_N2), podlegała amortyzacji od 2021 r.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, przychód ze sprzedaży lokalu niemieszkalnego (Nieruchomość 2) w 2025 r. stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o PIT.

Jednocześnie Wnioskodawca jest uprawniony do pomniejszenia tego przychodu o koszt jego uzyskania, równy niezamortyzowanej wartości początkowej tego lokalu, tj. wartości początkowej ustalonej na dzień wyodrębnienia w 2021 r. (poprzez zastosowanie racjonalnego klucza alokacji wartości początkowej Nieruchomości Pierwotnej) i pomniejszonej o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od 2021 r. do dnia zbycia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Stosownie do art. 10 ust. 1 ww. ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Co do zasady do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej należą wszystkie przychody osiągane w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, określone w art. 14 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z wyjątkiem przychodów wymienionych w art. 14 ust. 3 tej ustawy.

Natomiast przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Stosownie do treści art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przytoczonym art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które - w przypadku uzyskania ich przez podatnika - stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku, tj. środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co wynika z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy.

Mając na uwadze powyższe zauważyć należy, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) stanowią przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy.

Natomiast przychody ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej także w sytuacji, gdy podlegały one wprowadzeniu do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej działalności.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że co do zasady regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego oraz wartości niematerialnej i prawnej, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Uwzględniając przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzam, że przychód jaki uzyskał Pan ze sprzedaży części mieszkalnej wraz z przypisanym jej działem w gruncie, nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na wyjątek zawarty w ust. 2c. Skutki podatkowe jej odpłatnego zbycia należy rozpatrywać w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) analizowanej ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, sprzedaży części mieszkalnej wraz z przypisanym jej działem w gruncie nieruchomości dokonał Pan niewątpliwie po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie (nabycie nastąpiło przed 2016 r.). Sprzedaż taka nie generuje po Pana stronie przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. W konsekwencji, nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży części nieruchomości mieszkalnej wraz z przypisanym jej działem w gruncie.

W świetle powyższego, stanowisko Pana w tym zakresie jest prawidłowe.

Odnosząc, się do Pana wątpliwości dotyczącej rozpoznania kosztów uzyskania przychodu w związku ze sprzedażą środka trwałego tj. lokalu niemieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, wskazuję:

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 23 ust. 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zasady dotyczące dokonywania odpisów z tytułu zużycia środków trwałych (odpisów amortyzacyjnych) zawarte zostały w art. 22a-22m ww. ustawy.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 22d ust. 2 ww. ustawy:

Jak stanowi art. 22f ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Sposób ustalania wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, która stanowi podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych, określa art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 tej ustawy:

Natomiast w myśl art. 22g ust. 1 pkt 3 cyt. ustawy:

W myśl art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wynikiem ulepszenia musi być wzrost wartości użytkowej środka trwałego w stosunku do wartości z dnia jego przyjęcia do używania (warunkiem zaliczenia wydatków na ulepszenie, do wydatków zwiększających wartość środka trwałego w powyższym rozumieniu jest zatem uzyskanie wymiernych korzyści tego ulepszenia). Przepis art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje przykładowo w jaki sposób ten efekt może się wyrażać np. wydłużeniem okresu używania środka ulepszonego w stosunku do stanu poprzedniego, zwiększeniem jego zdolności wytwórczej, podwyższeniem jakości produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i zmniejszeniem kosztów ich eksploatacji. Efekt wymiernego ulepszenia środka trwałego powinien wystąpić nie na skutek porównania stanu przed dokonaniem nakładów i po tym fakcie, ale porównania stanu z dnia przyjęcia środka trwałego do używania oraz po dokonaniu ulepszenia.

Ulepszenie środka trwałego polega zatem na dokonywaniu nakładów na tenże środek, które powodują wzrost wartości użytkowej tego środka. Wydatki o charakterze ulepszeniowym, podlegają zaliczeniu do ww. kosztów poprzez odpisy amortyzacyjne dokonywane od podwyższonej wartości początkowej środka trwałego. Jeżeli jednak wydatki te nie przekroczą kwoty określonej w art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mogą podlegać zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu jednorazowo w dacie poniesienia.

Powyższe oznacza, że wydatki o charakterze ulepszeniowym, podlegają zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu poprzez odpisy amortyzacyjne dokonywane od podwyższonej wartości początkowej środka trwałego.

Dochód ze sprzedaży składnika majątku stanowiącego środek trwały w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej ustala się z uwzględnieniem treści art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z tym przepisem (od drugiego zdania tej regulacji):

Stosownie do treści art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyżej powołanej regulacji wynika, że niezamortyzowana wartość środków trwałych stanowi koszt uzyskania przychodów przy określeniu dochodu z odpłatnego zbycia tychże składników majątku.

Zauważam, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z zastrzeżeniem zawartym w art. 14 ust. 2c ustawy) stanowią przychód z działalności gospodarczej. Dochód ze sprzedaży składnika majątku stanowiącego środek trwały w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej ustala się na podstawie przepisu art. 24 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy uwzględnieniu wyżej już powołanego art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - dochód oblicza się jako różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia a wydatkami na nabycie zbywanych składników majątku, pomniejszonymi o wartość dokonanych odpisów amortyzacyjnych, bez względu na to, czy odpisy zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów, czy też nie. Inaczej mówiąc, przy sprzedaży środka trwałego kosztem uzyskania przychodów jest różnica między wartością początkową środka trwałego a sumą dokonanych odpisów amortyzacyjnych. Na sumę odpisów amortyzacyjnych, o której tu mowa, składają się zarówno odpisy amortyzacyjne zaliczone do kosztów uzyskania przychodów, jak również odpisy amortyzacyjne niestanowiące kosztów uzyskania przychodów w rozumieniu art. 23 ust. 1 tej ustawy.

Na podstawie powyższych regulacji i przedstawionego we wniosku opisu sprawy stwierdzam, że niezamortyzowana część środka (lokalu niemieszkalnego) w wysokości odpowiadającej jego wartości początkowej, powiększonej o poniesione wydatki ulepszeniowe, po dokonaniu korekty ewidencji środków trwałych, w momencie jego sprzedaży będzie stanowić koszty uzyskania przychodów.

Jednocześnie niniejsza interpretacja nie rozstrzyga, czy prawidłowe jest zastosowaniem przyjętego klucza alokacji (w szczególności proporcji powierzchni lub funkcji) odrębnie dla części mieszkalnej i części niemieszkalnej.

Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.