0114-KDIP2-2.4011.109.2026.1.AS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 9 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych planowanego przeniesienie udziału w Nieruchomości w drodze umowy dożywocia przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, wraz z równoczesnym umownym podziałem nieruchomości do korzystania (quoad usum).

Treść wniosku jest następująca.

Opis zdarzenia przyszłego

1. Wnioskodawca jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

2. Nieruchomość − stan obecny:

Wnioskodawca jest wyłącznym właścicielem nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną o łącznej powierzchni 2836 m² (dalej: „Działka”), dla której prowadzona jest księga wieczysta w Sądzie Rejonowym w (...). Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w 2025 roku na podstawie umowy sprzedaży, potwierdzonej aktem notarialnym.

3. Budynek mieszkalny − nakład Wnioskodawcy:

Na części Działki o powierzchni 1236 m² Wnioskodawca wybudował własnym kosztem budynek mieszkalny jednorodzinny (dalej: „Budynek”), który jeszcze nie został oddany do użytkowania. Budynek stanowi część składową gruntu w rozumieniu art. 48 Kodeksu cywilnego. Pozostała część Działki o powierzchni 1600 m² pozostaje niezabudowana.

4. Planowana umowa dożywocia oraz umowa quoad usum − zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca planuje w najbliższym czasie zawrzeć w formie aktu notarialnego umowę dożywocia, o której mowa w art. 908 Kodeksu cywilnego. Na mocy tej umowy Wnioskodawca przeniesie na rzecz bliskiej osoby (partnerki) udział we współwłasności wyżej opisanej Nieruchomości (Działki wraz z wzniesionym na niej Budynkiem stanowiącym jej część składową), w zamian za co Nabywca zobowiąże się zapewnić Wnioskodawcy dożywotnie utrzymanie i opiekę. Zawarcie przedmiotowej umowy nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę (tj. przed 31 grudnia 2030 r.).

Równocześnie z przeniesieniem udziału strony ustanowią umowny podział nieruchomości do korzystania (quoad usum), na mocy którego:

‒    Nabywcy przypadnie prawo do wyłącznego posiadania i korzystania z części Działki o powierzchni 1236 m², na której posadowiony jest Budynek;

‒    Wnioskodawca (dożywotnik) zachowa prawo do wyłącznego posiadania i korzystania z pozostałej części Działki o powierzchni 1600 m².

Pytanie

Czy przeniesienie udziału we współwłasności opisanej we wniosku Nieruchomości na podstawie umowy dożywocia przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, połączone z jednoczesnym umownym podziałem nieruchomości do korzystania (quoad usum), skutkować będzie powstaniem po stronie Wnioskodawcy przychodu (dochodu) podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT)?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, planowane przeniesienie udziału w Nieruchomości w drodze umowy dożywocia przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, wraz z równoczesnym ustanowieniem podziału do korzystania (quoad usum), nie spowoduje powstania po stronie Wnioskodawcy przychodu (dochodu) podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT). W konsekwencji na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli nie następuje ono w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Przepis ten wprost obejmuje swoją dyspozycją zarówno zbycie całej nieruchomości, jak i udziału w niej.

Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa dożywocia polega na przeniesieniu własności nieruchomości (lub udziału w niej) w zamian za zobowiązanie nabywcy do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania i opieki. Jest to umowa o charakterze odpłatnym i wzajemnym, jednak o szczególnej, losowej specyfice.

Kwestia skutków podatkowych umowy dożywocia została jednolicie rozstrzygnięta w uchwale składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 listopada 2014 r. (sygn. akt II FPS 4/14). NSA wskazał, że choć umowa dożywocia stanowi odpłatne zbycie, to w takim przypadku nie jest możliwe określenie przychodu na zasadach wynikających z art. 19 ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o PIT, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub udziału w niej jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. W umowie dożywocia cena nie występuje – ekwiwalentem są świadczenia opiekuńcze, których wartości, ze względu na losowy charakter umowy (długość życia dożywotnika, stan zdrowia), nie da się obiektywnie oszacować w momencie zawierania umowy. Art. 19 ust. 3 ustawy o PIT, pozwalający organom na określenie wartości rynkowej, dotyczy wyłącznie sytuacji, gdy cena w umowie bez uzasadnionej przyczyny odbiega od wartości rynkowej. Skoro w umowie dożywocia ceny w ogóle nie ma, przepisu tego nie da się zastosować. Brak możliwości ustalenia podstawy opodatkowania (przychodu) na gruncie prawa podatkowego oznacza, że zobowiązanie podatkowe nie może powstać. Zasada ta ma pełne zastosowanie również do zbycia udziału w nieruchomości w drodze dożywocia.

Odnosząc się do kwestii umownego podziału nieruchomości do korzystania (quoad usum), wskazać należy, że instytucja ta reguluje wyłącznie wewnętrzne stosunki między współwłaścicielami odnośnie do sposobu posiadania i korzystania ze wspólnej rzeczy (art. 206 Kodeksu cywilnego).

Umowa quoad usum ma charakter czysto obligacyjny – nie powoduje przeniesienia własności, nie znosi współwłasności, ani nie stanowi odpłatnego zbycia jakiegokolwiek prawa.

Fakt, że w ramach tego podziału Nabywcy przypadnie do wyłącznego korzystania część Działki (1236 m²) z Budynkiem, a Wnioskodawca zachowa prawo do wyłącznego korzystania z pozostałej części (1600 m²), stanowi jedynie bezpostaciowe i bezczynszowe uregulowanie sposobu wykonywania współwłasności. Zawarcie umowy quoad usum nie generuje po żadnej ze stron przysporzenia majątkowego, które mogłoby zostać zakwalifikowane jako przychód w rozumieniu ustawy o PIT.

Stanowisko to znajduje pełne potwierdzenie w praktyce interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, m.in. w interpretacji z dnia 30 czerwca 2026 r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.438.2026.2.KK) oraz interpretacji z dnia 2 czerwca 2025 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.306.2025.2.MJ), w których organy potwierdzały brak podatku PIT przy dożywociu przed upływem 5 lat.

Podsumowując, przeniesienie udziału w Nieruchomości na podstawie umowy dożywocia wraz z jednoczesnym zawarciem umowy podziału do korzystania (quoad usum), pomimo że nastąpi przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawca nabył grunt, nie skutkuje powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT).

W związku z tym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości przedstawionego stanowiska.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w przedmiocie podatku dochodowego od osób fizycznych, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592; dalej: „ustawa PIT”):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w niej oraz innych praw przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy PIT:

Jak stanowi art. 19 ust. 3 ustawy PIT:

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pan wyłącznym właścicielem nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną o łącznej powierzchni 2836 m² (dalej: „Działka”), dla której prowadzona jest księga wieczysta w Sądzie Rejonowym w (...). Nieruchomość została nabyta przez Pana w 2025 roku na podstawie umowy sprzedaży, potwierdzonej aktem notarialnym. Na części Działki wybudował Pan własnym kosztem budynek mieszkalny jednorodzinny (dalej: „Budynek”), który jeszcze nie został oddany do użytkowania. Budynek stanowi część składową gruntu w rozumieniu art. 48 Kodeksu cywilnego. Pozostała część Działki o powierzchni 1600 m² pozostaje niezabudowana.

W najbliższym czasie planuje Pan zawrzeć w formie aktu notarialnego umowę dożywocia, o której mowa w art. 908 Kodeksu cywilnego. Na mocy tej umowy przeniesie Pan na rzecz bliskiej osoby (partnerki) udział we współwłasności opisanej Nieruchomości (Działki wraz z wzniesionym na niej Budynkiem stanowiącym jej część składową), w zamian za co Nabywca zobowiąże się zapewnić Panu dożywotnie utrzymanie i opiekę. Zawarcie przedmiotowej umowy nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości przez Pana (tj. przed 31 grudnia 2030 r.).

Równocześnie z przeniesieniem udziału strony ustanowią umowny podział nieruchomości do korzystania (quoad usum), na mocy którego:

‒    Nabywcy przypadnie prawo do wyłącznego posiadania i korzystania z części Działki o powierzchni 1236 m², na której posadowiony jest Budynek;

‒    Pan (dożywotnik) zachowa prawo do wyłącznego posiadania i korzystania z pozostałej części Działki o powierzchni 1600 m².

Pana wątpliwości dotyczą tego, czy w opisanej sprawie zbycie udziału w nieruchomości w drodze umowy dożywocia spowoduje powstanie przychodu oraz nakłada obowiązek opłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych.

Pana zdaniem planowane przeniesienie udziału w Nieruchomości w drodze umowy dożywocia przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, wraz z równoczesnym ustanowieniem podziału do korzystania (quoad usum), nie spowoduje powstania po Pana stronie przychodu (dochodu) podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT). W konsekwencji nie będzie na Panu ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Analizując opisaną sprawę podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu do opodatkowania w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub tych praw nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej − stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości bądź praw majątkowych określonych w lit. a-c nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

‒ odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

‒ zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

W myśl art. 908 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Cechą charakterystyczną umowy o dożywocie jest ekwiwalentność świadczeń stron tej umowy. Uznaje się, że jest to ekwiwalentność rozumiana w sensie subiektywnym, a nie obiektywnym, co oznacza, że świadczenia stron względem siebie nie muszą mieć tego samego wymiaru ekonomicznego, ustalanego według kryteriów obiektywnych. Podkreślenia wymaga, że tego rodzaju umowy zaliczane są do odpłatnych czynności prawnych, które charakteryzują się tym, że każda ze stron uzyskuje jakąś korzyść majątkową, niekoniecznie w postaci pieniężnej.

Zatem umowa o dożywocie – polegająca na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie – ma charakter umowy wzajemnej, a w konsekwencji jest czynnością prawną o charakterze odpłatnym, tj. w jej wyniku dochodzi do odpłatnego zbycia nieruchomości.

Na gruncie przepisów podatkowych, uwzględniając przy tym uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygn. akt II FPS 4/14 z 17 listopada 2014 r.), wskazać należy, że pomimo tego, że przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia stanowi jej odpłatne zbycie, to nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT – przy tego rodzaju umowie nie można zastosować zasad określonych w przepisach art. 19 ust. 1 i 3 ww. ustawy, według których przy ustalaniu przychodu bierze się wartość nieruchomości wyrażoną w cenie określonej w umowie (lub wartość rynkową), gdyż ta w przypadku dożywocia nie występuje.

Zgodnie z treścią art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

Regulację dotyczącą umowy quoad usum zawiera art. 206 ustawy - Kodeks cywilny, który jest ustawowym sposobem określenia współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej, ale jednocześnie nie wyłącza w tym zakresie regulacji umownej oraz ustalenia stosunków między współwłaścicielami na podstawie orzeczenia sądowego.

W myśl art. 206 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie natomiast z art. 207 Kodeksu cywilnego:

Umowa quoad usum polega tym samym na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli i do odrębnego pobierania z nich pożytków. Skutkiem takiego podziału każdy ze współwłaścicieli części wspólnej będzie mógł korzystać z wydzielonej części nieruchomości wspólnej samodzielnie, bez ingerencji i ograniczeń ze strony pozostałych współwłaścicieli.

Podział dokonany mocą umowy quoad usum nie wywiera żadnych skutków w sferze praw rzeczowych współwłaścicieli. Na jego mocy pomiędzy współwłaścicielami kształtuje się wyłącznie stosunek zobowiązaniowy. Od chwili zawarcia umowy quoad usum na każdym ze współwłaścicieli ciąży obowiązek respektowania (czyli nieingerowania) w prawa pozostałych współwłaścicieli do wyłącznego korzystania z przynależnej im części nieruchomości wspólnej. Zawarcie takiego porozumienia przed upływem 5 lat od nabycia udziałów nie wywoła po Pana stronie żadnego przychodu ani dochodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, planowane przez Pana zbycie nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie, połączone z jednoczesnym umownym podziałem nieruchomości do korzystania (quoad usum), nie będzie skutkować obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego, mimo że może nastąpić przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Nie będzie bowiem możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT, na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy.

Zatem w analizowanej sprawie przeniesienie udziału we współwłasności opisanej we wniosku Nieruchomości na podstawie umowy dożywocia przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, połączone z jednoczesnym umownym podziałem nieruchomości do korzystania (quoad usum), nie będzie skutkować powstaniem po Pana stronie przychodu (dochodu) podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, nie będzie na Panu ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie skutków podatkowych planowanego przeniesienie udziału w Nieruchomości w drodze umowy dożywocia przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, wraz z równoczesnym umownym podziałem nieruchomości do korzystania (quoad usum), należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe wyłącznie wobec Pana i tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.