0114-KDIP2-2.4011.100.2026.1.PK

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący skutków podatkowych zawarcia umowy dożywocia. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest właścicielem nieruchomości położonej w (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…).

Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość w dniu 5.06.2025 na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, podział majątku wspólnego i dział spadku.

Wnioskodawczyni zamierza zawrzeć z synem i jego żoną w 2026 roku w formie aktu notarialnego umowę dożywocia w rozumieniu art. 908 Kodeksu cywilnego, na podstawie której własność nieruchomości zostanie przeniesiona na syna i jego małżonkę, w zamian za zapewnienie dożywotniego utrzymania. Małżonków łączy ustawowa wspólność majątkowa.

Świadczenia wnioskodawcy i jego małżonki będą polegały w szczególności na:

• przyjęciu dożywotnika jako domownika,
• zapewnieniu wyżywienia, ubrania i mieszkania,
• zapewnieniu pomocy i pielęgnowania w chorobie,
• sprawieniu pogrzebu zgodnie z miejscowymi zwyczajami.

Umowa nie będzie przewidywać zapłaty ceny w pieniądzu.

Na dzień dzisiejszy wnioskodawczyni mieszka i pracuje za granicą (w Niemczech). Niemniej kiedy przyjeżdża do Polski przebywa w swoim domu, który ma być przedmiotem umowy dożywocia. Po przejściu na emeryturę planuje przebywać w Polsce częściej lub nawet przeprowadzić się do Polski na stałe.

Pytanie

Czy zbycie nieruchomości w drodze umowy dożywocia powoduje powstanie przychodu oraz nakłada obowiązek opłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Ustawodawca w art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że w przypadku odpłatnego zbycia, nieruchomości lub praw majątkowych, nabytych w drodze spadku, okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Przepis art. 19 ust. 1 i 3 stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli cena w sposób nieuzasadniony znacząco różni się od wartości rynkowej, organ podatkowy ustala przychód w wysokości tej wartości rynkowej. Wartość rynkową określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych przy obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju, uwzględniając m.in. ich stan, stopień zużycia oraz czas i miejsce odpłatnego zbycia.

Zbycie nieruchomości w drodze umowy dożywocia (art. 908 Kodeksu cywilnego) uniemożliwia ustalenie przychodu będącego podstawą opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu zbycia nieruchomości. W przypadku umowy dożywocia nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (np. mieszkanie, wyżywienie, opiekę, pomoc w chorobie, organizację pogrzebu). Wartość świadczeń w przypadku umowy dożywocia zależy od stanu zdrowia dożywotnika, jego potrzeb oraz czasu trwania świadczeń. W związku z powyższym nie jest możliwe określenie przychodu w chwili zawarcia umowy, co skutkuje brakiem możliwości ustalenia podstawy opodatkowania.

Ponadto Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale II FPS 4/14 z dnia 17.11.2014 roku orzekł, że przy zbyciu nieruchomości w drodze umowy o dożywocie, nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy.

Zdaniem wnioskodawczyni, w powyżej opisanej sytuacji przeniesienie własności nieruchomości w ramach umowy dożywocia nie powoduje powstania obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ w tej sytuacji nie ma możliwości określenia przychodu podlegającego opodatkowaniu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych na zasadach wynikających z art. 19 tej ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592; dalej: „ustawa PIT”):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21 , 52 , 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłami przychodów są odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w niej oraz innych praw przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy PIT:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 , jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Jak stanowi art. 19 ust. 3 ustawy PIT:

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielką nieruchomości położonej w (…), którą nabyła Pani 5 czerwca 2025 r. poprzez podział majątku wspólnego i dział spadku. Zamierza Pani w 2026 r. zawrzeć z synem i jego żoną w formie aktu notarialnego umowę dożywocia w rozumieniu art. 908 Kodeksu cywilnego, na podstawie której własność nieruchomości zostanie przeniesiona na nich w zamian za zapewnienie Pani dożywotniego utrzymania. Umowa nie będzie przewidywać zapłaty ceny w gotówce.

Pani wątpliwości dotyczą tego, czy zbycie nieruchomości w drodze umowy dożywocia powoduje powstanie przychodu oraz nakłada obowiązek opłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych.

Pani zdaniem w powyższej sytuacji przeniesienie własności nieruchomości w ramach umowy dożywocia nie powoduje powstania obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

W myśl art. 908 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Cechą charakterystyczną umowy o dożywocie jest ekwiwalentność świadczeń stron tej umowy. Uznaje się, że jest to ekwiwalentność rozumiana w sensie subiektywnym, a nie obiektywnym, co oznacza, że świadczenia stron względem siebie nie muszą mieć tego samego wymiaru ekonomicznego, ustalanego według kryteriów obiektywnych. Podkreślenia wymaga, że tego rodzaju umowy zaliczane są do odpłatnych czynności prawnych, które charakteryzują się tym, że każda ze stron uzyskuje jakąś korzyść majątkową, niekoniecznie w postaci pieniężnej.

Tak więc umowa o dożywocie - polegająca na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie - ma charakter umowy wzajemnej, a w konsekwencji jest czynnością prawną o charakterze odpłatnym, tj. w jej wyniku dochodzi do odpłatnego zbycia nieruchomości.

Na gruncie przepisów podatkowych, uwzględniając przy tym uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygn. akt II FPS 4/14 z 17 listopada 2014 r.), wskazać należy, że pomimo tego, że przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia stanowi jej odpłatne zbycie, to nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy PIT - przy tego rodzaju umowie nie można zastosować zasad określonych w przepisach art. 19 ust. 1 i 3 ww. ustawy, według których przy ustalaniu przychodu bierze się wartość nieruchomości wyrażoną w cenie określonej w umowie (lub wartość rynkową), gdyż ta w przypadku dożywocia nie występuje.

Podsumowując, planowane przez Panią zbycie nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie będzie skutkować obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego, mimo że może nastąpić przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Nie będzie bowiem możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy PIT, na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy.

Wobec powyższego Pani stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/ zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pytanie przedstawione przez Panią we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznacza zakres przedmiotowy tego wniosku. Wydana interpretacja dotyczy więc tylko sprawy będącej przedmiotem zapytania. Inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska, nieobjęte pytaniem nie zostały rozpatrzone w niniejszej interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 z późn. zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.