0114-KDIP2-2.4010.335.2026.1.AP

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów „wartości należności z tytułu odsetek od kredytu”, w części w jakiej są związane z Nieruchomością, którymi będą Państwo obciążeni na podstawie planowanego Porozumienia, a także momentu rozpoznania kosztów uzyskania przychodów z tego tytułu.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) – dalej jako: Wnioskodawca lub Spółka – jest osobą prawną zarejestrowaną w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (dalej: podatek VAT). Wnioskodawca jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych (dalej: podatek CIT).

Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy (…) pod nr KRS (…). Spółka ma nadany NIP: (…) oraz numer identyfikacyjny REGON: (…).

Wnioskodawca – zgodnie z danymi ujawnionymi w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzi działalność gospodarczą m.in. w następującym zakresie: (…).

Główna działalność operacyjna Spółki polega na realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, w szczególności budynków mieszkalnych.

Wnioskodawcy przysługuje prawo użytkowania wieczystego gruntu, stanowiącego działkę o numerze ewidencyjnym 1, o pow. (…) m2 oraz działkę o numerze ewidencyjnym 2 o pow. (…) m2 (położonego w (…), w dzielnicy (…), ul. (…)) (dalej: Nieruchomość) i prawo własności budynków, budowli i urządzeń posadowionych na Nieruchomości.

Nieruchomość została przeniesiona na rzecz Wnioskodawcy w 2019 r., w wyniku podziału Spółki B. Sp. z o.o. (dawniej: C. Sp. z o.o., dalej: spółka B.) poprzez wydzielenie części jej majątku w postaci zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Po przeprowadzeniu podziału i przeniesieniu Nieruchomości, Wnioskodawca rozpoczął prace rozbiórkowe i porządkowe na Nieruchomości, a następnie przystąpił do realizacji inwestycji budowlanej (osiedla mieszkaniowego). Pierwszy etap inwestycji (budowa pierwszego budynku mieszkalnego wraz z infrastrukturą towarzyszącą – ul. (…)) rozpoczął się w 2019 r. i zakończył w 2021 r. Kolejny, II etap (budowa drugiego budynku mieszkalnego wraz z infrastrukturą towarzyszącą – ul. (…)) miał miejsce w latach 2021-2023. Obecnie, Wnioskodawca finalizuje budowę etapu III (trzeciego budynku mieszkalnego wraz z infrastrukturą towarzyszącą – (…), prognozowany numer porządkowy budynku: (…)). Spółka, w latach 2021-2024 r., sprzedała wszystkie lokale mieszkalne dot. etapu I oraz II i wygenerowała z tego tytułu zyski. Sprzedaż lokali mieszkalnych w ramach etapu III jest w toku, a Spółka wygeneruje z tego tytułu zyski w bieżącym roku.

Istotna dla niniejszego wniosku jest okoliczność, iż pierwotnie, w lipcu 2018 r., spółka B. zawarła umowę kredytową, na podstawie której został jej udzielony kredyt inwestycyjny (dalej: „Kredyt nr 1, umowa kredytowa nr 1”). Kredyt nr 1 został przeznaczony na spłatę kredytu nieodnawialnego zabezpieczonego hipoteką, udzielonego spółce B. na podstawie umowy kredytowej z lutego 2018 r. (dalej: „Kredyt nr 2, umowa kredytowa nr 2”) oraz na refinansowanie poniesionych nakładów inwestycyjnych związanych z remontem hotelu. Umowa kredytowa nr 2 została zawarta w lutym 2018 r., z przeznaczeniem na refinansowanie kredytu inwestycyjnego udzielonego spółce B. w 2009 r., refinansowanie nakładów poniesionych w latach ubiegłych oraz finansowanie bieżącej działalności spółki B. Kwota wynikająca z umowy kredytowej nr 2, w części, w jakiej dotyczyła refinansowania kosztów poniesionych w latach poprzednich oraz bieżącej działalności została przeznaczona na bieżącą działalność spółki B.

W tym też czasie tj. w pierwszym kwartale 2018 r., spółka B., podjęła decyzję o zakupie Nieruchomości. W konsekwencji, na mocy umowy w formie aktu notarialnego, spółka B. nabyła przedmiotową Nieruchomość. Tym samym, w strukturze spółki B. doszło do wyodrębnienia dwóch odrębnych (niezależnych) obszarów działalności (tj. świadczenie usług hotelarskich i innych powiązanych z nią usług oraz działalność deweloperska). W konsekwencji (jak wskazano powyżej), na podstawie uchwał właściwych organów spółki B. oraz Wnioskodawcy, w 2019 r., dokonano podziału spółki B. poprzez wydzielenie części jej majątku w postaci zorganizowanej części przedsiębiorstwa i przeniesiono na Wnioskodawcę (jako na spółkę przejmującą) m.in. Nieruchomość.

W latach 2020-2025 oraz w roku bieżącym spółka B. ponosiła koszty odsetek od udzielonego kredytu, w tym również w części, w jakiej były one związane z kredytem, którego część została poniesiona na zakup Nieruchomości, przeniesionej następnie w drodze podziału B. przez wydzielenie ZCP na Wnioskodawcę.

W związku z powyższym, w szczególności, iż Nieruchomość została przeniesiona na Wnioskodawcę i Spółka korzystała z niej od roku 2019 (i nadal korzysta) w ramach swojej działalności gospodarczej oraz czerpie z niej wymierne korzyści, to z biznesowego punktu widzenia spółki B. Strony, tj. Wnioskodawca oraz B. doszły do porozumienia, że ekonomiczny ciężar kosztów odsetek od Kredytu nr 1, w przedmiotowej sytuacji, został poniesiony przez B. w części, w jakiej był on związany z nabyciem Nieruchomości wykorzystywanej przez Wnioskodawcę.

W związku z powyższym, Strony zamierzają zawrzeć porozumienie, na podstawie którego B. obciąży Wnioskodawcę kosztami z tytułu odsetek od Kredytu nr 1 – zaciągniętego na podstawie umowy kredytowej nr 1 – w części w jakiej dotyczą one kwoty (…) zł (tj. odpowiadającej wartości, w jakiej sfinansowany został zakup Nieruchomości). Planowane obciążenie będzie dotyczyć kosztów odsetek ponoszonych przez spółkę B. w latach 2020-2026 (oraz w latach następnych, jeśli one wystąpią), obliczonych według stosownej proporcji ww. kwoty w stosunku do całości zaciągniętego kredytu.

Obciążenie to (zobowiązanie do zapłaty należności z tytułu ww. odsetek) będzie swoistego rodzaju rekompensatą dla spółki B., za poniesione przez nią koszty finansowania dłużnego związane z zakupem Nieruchomości, z tytułu posiadania której od samego początku korzyści uzyskiwała Spółka – Wnioskodawca. Strony na chwilę obecną nie wiedzą, czy opisywane obciążenie nastąpi na podstawie faktury/refaktury, czy na podstawie innego dokumentu, albowiem kwestia ta jest objęta innym wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej, złożonym przez spółkę B.

Strony na chwilę obecną nie wiedzą również, w jaki sposób następować będzie płatność tych należności, niemniej jednak z uwagi na konieczność zapewnienia płynności finansowej przez Wnioskodawcę, koszty te nie będą płatne jednorazowo, lecz z pewnością w częściach czy ratach.

Pytania

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w przedstawionych okolicznościach Wnioskodawca (Spółka) będzie uprawniona do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wartości należności z tytułu odsetek od Kredytu nr 1 (w części, w jakiej dotyczą one kwoty (…) zł i są związane z Nieruchomością), którymi Wnioskodawca zostanie obciążony przez spółkę B. na podstawie planowanego Porozumienia?

2.  Jeżeli Organ uzna stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, to czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że koszty stanowiące wartość należności z tytułu odsetek od Kredytu nr 1, w części, w jakiej dotyczą one kwoty (…) zł i są związane z Nieruchomością, jakimi zostanie on obciążony, niezależnie od ich kwalifikacji jako odsetek czy obciążenia o charakterze rekompensaty, będą mogły zostać rozpoznane jako pośrednie koszty uzyskania przychodów („metoda kasowa”), to jest rozpoznane w dacie ich faktycznej zapłaty (poniesienia) na rzecz spółki B.?

3.  Jeżeli Organ uzna stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 za nieprawidłowe, to czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że koszty stanowiące wartość należności z tytułu odsetek od Kredytu nr 1, w części, w jakiej dotyczą one kwoty (…) zł i są związane z Nieruchomością, jakimi zostanie on obciążony, niezależnie od ich kwalifikacji jako odsetek czy obciążenia o charakterze rekompensaty, będą mogły zostać rozpoznane jako bezpośrednie koszty uzyskania przychodów („metoda memoriałowa”), to jest rozpoznane w dacie osiągnięcia przychodów ze sprzedaży lokali mieszkalnych wybudowanych w ramach inwestycji na przedmiotowej Nieruchomości (proporcjonalnie co do realizacji etapów inwestycji)?

Państwa stanowisko w sprawie

ad 1

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionych okolicznościach będzie on uprawniony do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wartości należności z tytułu odsetek od Kredytu nr 1 (w części, w jakiej dotyczą one kwoty (…) zł i są związane z Nieruchomością), którymi zostanie obciążony przez spółkę B. na podstawie planowanego Porozumienia.

ad 2

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania jego stanowiska w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, koszty stanowiące wartość należności z tytułu odsetek od Kredytu nr 1, w części, w jakiej dotyczą one kwoty (…) zł i są związane z Nieruchomością, jakimi zostanie on obciążony, niezależnie od ich kwalifikacji jako odsetek czy obciążenia o charakterze rekompensaty, będą mogły zostać rozpoznane jako pośrednie koszty uzyskania przychodów („metoda kasowa”), to jest rozpoznane w dacie ich faktycznej zapłaty (poniesienia) na rzecz spółki B.

ad 3

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania jego stanowiska w zakresie pytania nr 2 za nieprawidłowe, koszty stanowiące wartość należności z tytułu odsetek od Kredytu nr 1, w części, w jakiej dotyczą one kwoty (…) zł i są związane z Nieruchomością, jakimi zostanie on obciążony, niezależnie od ich kwalifikacji jako odsetek czy obciążenia o charakterze rekompensaty, będą mogły zostać rozpoznane jako bezpośrednie koszty uzyskania przychodów („metoda memoriałowa”), to jest rozpoznane w dacie osiągnięcia przychodów ze sprzedaży lokali mieszkalnych wybudowanych w ramach inwestycji na przedmiotowej Nieruchomości (proporcjonalnie co do realizacji etapów inwestycji).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

ad 1

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U z 2025 r. poz. 278 ze zm., dalej: „ustawa CIT”), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Definicja kosztów uzyskania przychodów dla celów podatków dochodowych składa się z dwóch elementów, które razem tworzą swego rodzaju normatywną klauzulę generalną.

Pierwszy z elementów określany jest niekiedy w literaturze mianem przesłanki pozytywnej. Zakłada ona konieczność spełnienia dwóch warunków, tj.:

a)  konieczność faktycznego (co do zasady) poniesienia wydatku,

b)  poniesienie wydatku musi nastąpić w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów.

Drugim elementem, określanym jako przesłanka negatywna, jest warunek, aby dany wydatek nie był zawarty w katalogu wydatków, których w rozumieniu stosownych przepisów nie uważa się za koszty uzyskania przychodów ( art. 16 u.p.d.o.p.). Ponadto, jak wynika z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 27.01.2026 r. (sygn. akt. I SA/Po 649/25) – „użyty w art. 15 ust. 1 u.p.d.o.p. termin „w celu”, oznacza pozostawanie wydatku w takim związku z przychodem lub zachowaniem albo zabezpieczeniem ich źródła, że poniesienie go ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodów, tzn. czy z punktu widzenia obiektywnych przesłanek racjonalne jest poniesienie wydatku, mające na celu dążenie do osiągnięcia przychodu, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodu”.

Zdaniem Wnioskodawcy, podatnik ma prawo do odliczenia dla celów podatkowych wszelkich wydatków pod warunkiem, że nie zostały one wymienione w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT, są one związane z prowadzoną działalnością, a ich poczynienie ma lub może mieć wpływ na możliwość powstania przychodu (w tym zachowania lub zabezpieczenia przychodów). Przepis ten konstytuuje więc zasadę, stosownie do której pomiędzy kosztem podatkowym oraz przychodami podatnika powinien wystąpić związek przyczynowo-skutkowy. Możliwość uwzględniania w rozliczeniu podatkowym podatnika wydatków zaliczanych do kosztów uzyskania przychodu w rozumieniu ustawy o CIT jest elementem konstrukcyjnym tego podatku, a więc prawo to nie powinno być w żaden sposób ograniczane.

W pierwszej kolejności Wnioskodawca wskazuje, iż w niniejszej sprawie, w minionych latach (2020‑2025 oraz w roku bieżącym), ciężar finansowania dłużnego tej Nieruchomości (odsetki) był ponoszony przez spółkę B. Jednakże to Wnioskodawca był faktycznym beneficjentem tego finansowania, ponieważ to on dysponował Nieruchomością i wykorzystywał ją do realizacji projektów mających wygenerować przyszły zysk. Skoro zatem Wnioskodawca uzyskiwał (i nadal uzyskuje) korzyści ekonomiczne związane z Nieruchomością, uzasadnione jest również poniesienie przez niego ekonomicznego ciężaru kosztów finansowania dłużnego tej Nieruchomości.

Nieruchomość, o której mowa w zdarzeniu przyszłym, od samego początku służyła Wnioskodawcy w jego działalności gospodarczej. To Wnioskodawca czerpał, czerpie i będzie czerpał korzyści z tej Nieruchomości – w szczególności poprzez realizowanie inwestycji deweloperskich, a następnie sprzedaż wybudowanych na niej lokali mieszkalnych. Zatem zawarcie przyszłego porozumienia ze spółką B. jest w tym kontekście biznesowo uzasadnione.

Wnioskodawca wskazuje, iż nie budzi również wątpliwości, że Nieruchomość stanowi składnik majątkowy wykorzystywany przez Wnioskodawcę do osiągania przychodów z działalności gospodarczej. W konsekwencji należy uznać, że należności, którymi zostanie obciążony Wnioskodawca przez spółkę B. na podstawie Porozumienia, stanowią koszty pozostające w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą oraz służą osiąganiu przez niego przychodów, co uprawnia Wnioskodawcę do zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów.

Dlatego też zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionych okolicznościach będzie on uprawniony do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wartości należności z tytułu odsetek od Kredytu nr 1 (w części, w jakiej dotyczą one kwoty (…) zł i są związane z Nieruchomością), którymi zostanie obciążony przez spółkę B. na podstawie planowanego Porozumienia.

ad 2 i 3

Zasady rozliczania poszczególnych rodzajów kosztów uzyskania przychodów regulują przepisy art. 15 ust. 4-4e ustawy CIT. Ustawodawca wyróżnił m.in.:

•      koszty uzyskania przychodów inne niż bezpośrednio związane z przychodami (tzw. koszty pośrednie), tj. takie wydatki, których nie da się przypisać wprost do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako prowadzące do ich osiągnięcia – są to wydatki związane z działalnością prowadzoną przez podatnika i przyczyniające się w sposób ogólny do osiągania przez niego przychodów (Ad 2);

•      koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, tj. takie wydatki, których poniesienie przekłada się w sposób bezpośredni na uzyskanie konkretnych przychodów (Ad 3).

Natomiast, jak wynika z pisma wydanego przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 19.02.2025 r., „ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji kosztu „bezpośredniego” oraz kosztu „pośredniego” – brak takiej definicji związany jest z nieokreślonością tych pojęć i brakiem stałych, niezmiennych kryteriów oceny wystąpienia bezpośredniego lub jedynie pośredniego związku takich kosztów z przychodami osoby prawnej w konkretnym przypadku. W efekcie, te same wydatki mogą być w danych warunkach bezpośrednimi, zaś w innych jedynie pośrednimi kosztami uzyskania przychodu. Ocena tej kwestii musi być więc dokonywana w każdym przypadku na tle określonej sytuacji, przy uwzględnieniu indywidualnych cech działalności podatnika, w warunkach której wydatki te są ponoszone”.

Dlatego też, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że specyfika planowanej czynności (obciążenia Wnioskodawcy należnościami z tytułu odsetek od Kredytu nr 1, w części, w jakiej dotyczą one kwoty (…) zł i są związane z Nieruchomością ), oraz jej naprawczo-rekompensacyjny charakter determinują konieczność rozliczenia ich jako pośrednich kosztów uzyskania przychodów, rozliczanych w dacie poniesienia (czyli zapłaty), w sposób tzw. kasowy, z chwilą zapłaty poszczególnych części/rat płatności, niezależnie od treści umowy, terminów płatności oraz sposobu ich udokumentowania Przedmiotowych należności, którymi ma zostać obciążony Wnioskodawca, nie można powiązać z uzyskaniem konkretnego przychodu. Nie pozostają one bowiem w bezpośrednim związku z konkretnym przychodem, gdyż dotyczą nabycia całej nieruchomości. Nie służą one wytworzeniu określonego przychodu ani nie mogą zostać przypisane do konkretnych przysporzeń osiąganych przez Spółkę. Są one związane z nabyciem całej Nieruchomości, w przeszłości przez Spółkę B., ale przeniesione na Wnioskodawcę. Zatem związek ten dotyczy Nieruchomości w ogólności, a nie osiągania przychodów z realizacji poszczególnych inwestycji.

W związku z powyższym, że należności, którymi ma zostać obciążony Wnioskodawca przez spółkę B., wykazują związek z prowadzoną działalnością, ale nie jest to w ocenie Wnioskodawcy jednak związek bezpośredni. Zatem omawiane należności powinny być potraktowane dla celów podatkowych – jako tzw. koszty pośrednie potrącalne w dacie ich poniesienia, bowiem w sposób pośredni wpływają na osiągane przychody.

Ww. koszty (stanowiące wartość należności, którymi będzie obciążona Spółka), nie przekładają się wprost (w sposób bezpośredni) na przychody np. ze sprzedaży przedsięwzięcia deweloperskiego (lokali mieszkalnych) – odnoszą się do całokształtu działalności Spółki, są związane z posiadaną Nieruchomością.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, koszty stanowiące wartość należności z tytułu odsetek od Kredytu nr 1, w części, w jakiej dotyczą one kwoty (…) zł i są związane z Nieruchomością, jakimi zostanie on obciążony, niezależnie od ich kwalifikacji jako odsetek czy obciążenia o charakterze rekompensaty, będą mogły zostać rozpoznane jako pośrednie koszty uzyskania przychodów („metoda kasowa”), to jest rozpoznane w dacie poniesienia, czyli ich faktycznej zapłaty (każdej raty/części płatności) na rzecz spółki B.

Natomiast, jeżeli Organ uzna, że powyższe stanowisko jest nieprawidłowe, to Wnioskodawca wskazuje, iż jego zdaniem, koszty stanowiące wartość należności z tytułu odsetek od Kredytu nr 1, w części, w jakiej dotyczą one kwoty (…) zł i są związane z Nieruchomością, jakimi zostanie on obciążony, niezależnie od ich kwalifikacji jako odsetek czy obciążenia o charakterze rekompensaty, będą mogły zostać rozpoznane przez niego jako bezpośrednie koszty uzyskania przychodów („metoda memoriałowa”), to jest rozpoznane w dacie osiągnięcia przychodów ze sprzedaży lokali mieszkalnych wybudowanych w ramach inwestycji na przedmiotowej Nieruchomości (proporcjonalnie co do realizacji etapów inwestycji).

W takim przypadku zastosowanie znajdzie zasada bezpośredniości kosztów, określona w art. 15 ust. 4 ustawy o CIT, zgodnie z którą, koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 4b i 4c, zgodnie z którym:

4b. Koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, odnoszące się do przychodów danego roku podatkowego, a poniesione po zakończeniu tego roku podatkowego do dnia:

1)  sporządzenia sprawozdania finansowego, zgodnie z odrębnymi przepisami, nie później jednak niż do upływu terminu określonego do złożenia zeznania, jeżeli podatnicy są obowiązani do sporządzania takiego sprawozdania, albo

2)  złożenia zeznania, nie później jednak niż do upływu terminu określonego do złożenia tego zeznania, jeżeli podatnicy, zgodnie z odrębnymi przepisami, nie są obowiązani do sporządzania sprawozdania finansowego

– są potrącalne w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody.

4c. Koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, odnoszące się do przychodów danego roku podatkowego, a poniesione po dniu, o którym mowa w ust. 4b pkt 1 albo pkt 2, są potrącalne w roku podatkowym następującym po roku, za który sporządzane jest sprawozdanie finansowe lub składane zeznanie.

Oznacza to, że data poniesienia kosztu w tym wypadku nie będzie miała znaczenia, lecz co do zasady rok osiągnięcia przychodu. Zgodnie z praktyką Wnioskodawcy, obecnie rozpoznaje on koszty bezpośrednie w ten sposób, że w trakcie budowy kumulowane są one w bilansie. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie (PNU) i podsumowaniu wszystkich kosztów pośrednich/bezpośrednich inwestycji są one przypisywane według klucza podziału powierzchni użytkowej (PUM) do każdego sprzedanego i wydanego etapu inwestycyjnego w danym roku. W ten sam sposób Wnioskodawca rozpoznałby wydatki wynikające z planowanego porozumienia ze spółką B., tj. koszty, którymi Wnioskodawca byłby obciążony. W tej sytuacji, zgodnie z przyjętymi zasadami (obowiązującymi do rozliczania kosztów w branży deweloperskiej, w której działa Wnioskodawca), koszty te byłyby kumulowane w bilansie wraz z innymi kosztami bezpośrednimi rozpoznawanymi w związku z inwestycją, Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie (PNU) i podsumowaniu wszystkich kosztów bezpośrednich inwestycji wraz z rzeczonymi kosztami wynikającymi z porozumienia, byłyby przypisane według klucza podziału powierzchni użytkowej (PUM) do każdego sprzedanego i wydanego etapu inwestycyjnego w danym roku. W związku z tym nie jest wykluczone, iż stosowna proporcja byłaby wykazana na zasadzie art. 15 ust. 4c, zgodnie z którym koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, odnoszące się do przychodów danego roku podatkowego, a poniesione po dniu, o którym mowa w ust. 4b pkt 1 albo pkt 2, są potrącalne w roku podatkowym następującym po roku, za który sporządzane jest sprawozdanie finansowe lub składane zeznanie – czyli bez konieczności dokonywania korekty zeznania podatkowego.

Jeśli natomiast koszty te zostaną poniesione po zakończeniu roku, w którym przychód z danego etapu został osiągnięty – co może nastąpić, ponieważ Spółka zakończyła już dwa etapy realizacji inwestycji przed kilkoma laty – wówczas Spółka będzie mogła rozpoznać koszty związane z zakończonymi etapami w roku poniesienia kosztu. Pozwala na to wskazany wyżej przepis ust. 4c. I nie ma znaczenia, że koszt ten będzie poniesiony nawet po kilku latach po zakończeniu inwestycji – wówczas zostanie rozpoznany w roku jego poniesienia, gdyż nastąpi to po datach granicznych wskazanych w ust. 4b.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 554 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”).

A zatem wszystkie poniesione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie, są kosztami uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami.

Kosztami uzyskania przychodów są więc wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów.

Koszty ponoszone przez podatnika należy ocenić pod kątem ich celowości, a więc dążenia do uzyskania przychodów. Aby określony wydatek można było uznać za koszt uzyskania przychodu, między tym wydatkiem, a osiągnięciem przychodu musi zachodzić związek przyczynowy tego typu, że poniesienie wydatku ma wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu. Przez koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami należy rozumieć te koszty, których poniesienie wpływa bezpośrednio na uzyskanie przychodu danego źródła. Są to więc wszelkie koszty, których poniesienie jest niezbędne, aby określone źródło przychodów przyniosło konkretne przychody. Aby uznać dany wydatek za koszt uzyskania przychodów nie jest konieczne w każdym przypadku wykazanie między nim a przychodem bezpośredniego związku. Należy zaznaczyć, że kosztami uzyskania przychodów są wszystkie wydatki poniesione w celu uzyskania przychodów, w tym również w celu zachowania i zabezpieczenia źródła przychodów, tak aby to źródło przynosiło przychody także w przyszłości. Wobec powyższego, kosztami będą również koszty pośrednie związane z uzyskiwanymi przychodami, jeżeli zostanie wykazane, że zostały w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów (w tym dla zagwarantowania funkcjonowania źródła przychodów), nawet wówczas gdyby z obiektywnych powodów przychód nie został osiągnięty.

W świetle powyższego, aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu, muszą być spełnione następujące warunki:

•      został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),

•      jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

•      pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

•      poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

•      został właściwie udokumentowany,

•      nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o CIT, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Należy przy tym zauważyć, że definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu, każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach, należy zaś zbadać istnienie związku przyczynowego pomiędzy poniesieniem kosztu a powstaniem przychodu lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

Podatnik oceniając związek wydatku z prowadzoną działalnością gospodarczą winien zakładać, że dany koszt może obiektywnie przyczynić się do osiągnięcia przychodu. Ponadto, należy mieć na względzie, że podatnik uznając wydatek za koszt uzyskania przychodu odnosi ewidentne korzyści, ponieważ o ten koszt zmniejsza podstawę opodatkowania. Na nim więc spoczywa ciężar udowodnienia, że określony wydatek jest kosztem uzyskania przychodu. Uznanie danego wydatku za koszt uzyskania przychodów jest możliwe tylko wtedy, gdy z prawidłowo i rzetelnie udokumentowanych zdarzeń wynika ponad wszelką wątpliwość, że jest to wydatek celowy i racjonalnie uzasadniony. Podatnik zobowiązany jest więc wykazać nie tylko fakt poniesienia danego wydatku, ale także jego celowość i racjonalność. Przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodów, nie można uznać za koszt wydatków, których charakter budzi wątpliwości.

Związek kosztów podatkowych z przychodami jest zatem podstawowym warunkiem uznania wydatku za koszt podatkowy. W większości przypadków związek kosztu z przychodem nie nasuwa żadnych wątpliwości. Są jednak sytuacje, w których ów związek przyczynowy nie jest jednoznaczny. Wszystkie te sytuacje należy zatem rozpatrywać według zasad racjonalnego rozumowania, odrębnie w odniesieniu do każdego przypadku. Należy w tym miejscu podkreślić, że koszt uzyskania przychodów jest kosztem działalności gospodarczej, która ze swej istoty zmierza do osiągnięcia przychodów.

W tym miejscu należy zauważyć, że ustawodawca nie definiuje, co należy rozumieć pod pojęciami: „w celu” osiągnięcia przychodu, jak i „zachowanie” lub „zabezpieczenie” źródła przychodów.

Zgodnie z definicjami zawartymi w Słowniku języka polskiego PWN, pojęcie:

a)  „celowość” oznacza: „przydatność do jakichś potrzeb”, „świadome zmierzanie do celu”, „taki przebieg zjawisk, zdarzeń, działań ludzkich, jakby w swym rozwoju zmierzały one do określonego celu”,

b)  „zabezpieczyć” oznacza: „zapewnienie ochrony przed czymś niebezpiecznym lub szkodliwym”, „uczynienie bezpiecznym”, „zapewnienie utrzymania czegoś w dotychczasowym stanie”, „zapewnienie komuś środków do życia”, „zapewnienie zaspokojenia roszczenia lub wykonanie kary”, natomiast

c)  „zachować” oznacza: „pozostać w posiadaniu czegoś”, „dochować coś w niezmienionym stanie mimo upływu czasu lub niesprzyjających okoliczności”, „uchronić przed zapomnieniem”.

Można więc przyjąć, że koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów to takie koszty, które są poniesione w trakcie dążenia do uzyskania przychodów. Określony cel musi być widoczny w momencie ponoszenia kosztu. Ponadto poniesione koszty winny omawiany cel realizować lub co najmniej zakładać jego realność. Koszty poniesione na zachowanie źródła przychodu to takie koszty, które poniesione zostały, aby przychody z danego źródła przychodów w dalszym ciągu występowały w nienaruszonym stanie oraz aby takie źródło w ogóle dalej istniało. Natomiast jako zabezpieczenie źródła przychodów powinno się przyjmować koszty poniesione na ochronienie istniejącego źródła przychodów, w taki sposób, aby to źródło funkcjonowało w bezpieczny sposób.

Zatem dla kwalifikacji prawnej danego kosztu istotne znaczenie ma cel, w jakim został poniesiony. Wydatek zostanie uznany za koszt uzyskania przychodów, jeżeli pomiędzy jego poniesieniem, a powstaniem, zwiększeniem bądź też możliwością powstania przychodu istnieje związek przyczynowy.

Związek ten może być bezpośredni lub pośredni. Koszty pośrednio związane z osiąganymi przychodami są to takie koszty, których nie można wprost przypisać do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako zmierzające do ich osiągnięcia. Nie każdy wydatek ponoszony w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą stanowić może koszt uzyskania przychodów i jako taki podlegać odliczeniu od podstawy opodatkowania. Skoro ustawodawca wyraźnie wiąże koszty uzyskania przychodów z określonym celem, to musi być on widoczny. Ponoszone koszty winny ten cel realizować lub co najmniej zakładać go jako realny. Zgodna z treścią ustawowej regulacji kwalifikacja kosztów uzyskania przychodów powinna brać pod uwagę przeznaczenie wydatku (jego celowość, zasadność dla funkcjonowania podmiotu) oraz potencjalną możliwość (analizowaną w dacie poniesienia wydatku na podstawie obiektywnych przesłanek) przyczynienia się danego wydatku do osiągnięcia przychodu, względnie zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Obowiązkiem podatnika jest wykazanie związku pomiędzy poniesieniem kosztu a uzyskaniem przychodu. Drugi z elementów zawarty w art. 15 ust. 1 omawianej ustawy stanowi przesłankę negatywną, zgodnie z którą, ponoszony wydatek nie może być ujęty w zawartym w art. 16 ust. 1 katalogu wydatków nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów (…).

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, przysługuje Państwu prawo użytkowania wieczystego gruntu (Nieruchomości) i prawo własności budynków, budowli i urządzeń posadowionych na Nieruchomości. Nieruchomość została przeniesiona na Państwa rzecz w wyniku podziału Spółki dzielonej poprzez wydzielenie części jej majątku w postaci zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Po przeprowadzeniu podziału i przeniesieniu Nieruchomości, rozpoczęli Państwo prace rozbiórkowe i porządkowe na Nieruchomości, a następnie przystąpili do realizacji inwestycji budowlanej. Istotnym w niniejszej sprawie jest, że Spółka dzielona zawarła umowę kredytową i ponosiła koszty odsetek od udzielonego kredytu również w części, w jakiej były one związane z kredytem, którego część została poniesiona na zakup Nieruchomości, przeniesionej następnie w drodze podziału przez wydzielenie na Państwa rzecz. W związku z tym, że Nieruchomość została przeniesiona do Państwa i korzystają z niej Państwo w ramach swojej działalności gospodarczej oraz czerpią z niej wymierne korzyści, zamierzają Państwo zawrzeć ze Spółką dzieloną Porozumienie. Na podstawie tego Porozumienia Spółka dzielona obciąży Państwa kosztami z tytułu odsetek od kredytu w części odpowiadającej wartości, w jakiej sfinansowany został zakup Nieruchomości. Obciążenie to będzie swoistego rodzaju rekompensatą dla Spółki dzielonej. Koszty te nie będą płatne jednorazowo, lecz z pewnością w częściach czy ratach.

Państwa wątpliwości dotyczą możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów „wartości należności z tytułu odsetek od kredytu”, w części w jakiej są związane z Nieruchomością, którymi będą Państwo obciążeni na podstawie planowanego Porozumienia, a także momentu rozpoznania kosztów uzyskania przychodów z tego tytułu.

„Wartości należności z tytułu odsetek od kredytu” (jak to określa Wnioskodawca), w części w jakiej są związane z Nieruchomością, którymi będą Państwo obciążeni na podstawie planowanego Porozumienia nie mogą jednak Państwo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów.

Przede wszystkim brak jest bezpośredniego lub pośredniego związku tego wydatku z przychodami.

Koszty poniesione na zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej to wydatki związane z samym funkcjonowaniem podmiotu jako całości. Do kosztów podatkowych można zaliczyć te koszty zachowania i zabezpieczenia przychodów, które są wynikiem gospodarczych potrzeb źródła przychodów, związanych z jego eksploatacją w sferze materialnej i organizacyjnej, tak aby utrzymać ciągłość tego źródła przychodu w znaczeniu zapewnienia podatnikowi możności osiągania z niego trwale zysków. Zatem koszty ponoszone w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, to koszty ponoszone w celu utrzymania w sprawności źródła przychodów, jego uchowania i uchronienia tak, aby mogło funkcjonować i dawać przychody w przyszłości. To także koszty ponoszone w celu podtrzymania istnienia źródła przychodów, skutecznej realizacji przedsięwzięć, uczynienia źródła przychodów mocnym i trwałym, odpornym na działanie czynników obniżających jego sprawność.

Co prawda wykorzystują Państwo Nieruchomość w działalności gospodarczej, jednak rekompensata nie służy nabyciu Nieruchomości lub utrzymaniu Nieruchomości, nie służy również finansowaniu Nieruchomości, ani jej bieżącej eksploatacji. Nieruchomość została już przejęta w ramach zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zapłata rekompensaty nie wpływa na możliwość dalszego korzystania z nieruchomości ani na generowanie przez nią przychodów. Nie zostaje zatem spełniona przesłanka z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT. Zwrot odsetek na podstawie Porozumienia zawartego ze Spółką dzieloną nie tworzy automatycznie kosztu podatkowego po Państwa stronie.

Ponadto, poprzez zwrot wartości należności z tytułu odsetek od kredytu nie spłacają Państwo własnego kredytu ani własnych odsetek. Dokonują jedynie zwrotu wydatku poniesionego wcześniej przez inny podmiot (Spółkę dzieloną) na podstawie odrębnego Porozumienia. Tymczasem zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT koszt podatkowy musi pozostawać w związku z osiąganiem przychodów albo zachowaniem lub zabezpieczeniem ich źródła. Natomiast wypłacana przez Państwa rekompensata nie jest zapłatą odsetek od Państwa zobowiązania, nie wynika z umowy kredytowej, której Państwo są stroną, nie stanowi kosztu pozyskania finansowania Państwa działalności. Rekompensata ma zatem charakter wtórnego rozliczenia pomiędzy podmiotami po podziale.

Koszt podatkowy powinien być wydatkiem poniesionym we własnym interesie gospodarczym podatnika. W niniejszej sprawie ekonomiczny ciężar odsetek powstał pierwotnie po stronie Spółki dzielonej jako kredytobiorcy. Odsetki wynikały z kredytu zaciągniętego przez Spółkę dzieloną. Zwracając wartość należności z tytułu odsetek nie ponoszą Państwo kosztu finansowania swojej działalności, lecz rekompensują innemu podmiotowi historyczny wydatek. Jest to wyłącznie transfer środków finansowych pomiędzy stronami Porozumienia, a nie koszt operacyjny. Jeśli nie weszli Państwo w prawa i obowiązki kredytobiorcy względem banku, to zwracana kwota nie jest Państwa kosztem finansowania dłużnego. Nie mogą Państwo rozpoznać w kosztach podatkowych wydatku stanowiącego ekonomicznie spłatę zobowiązań innego podmiotu.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć ze Spółką dzieloną Porozumienie przewidujące rekompensatę kosztów odsetkowych. Celem Porozumienia będzie wyrównanie sytuacji ekonomicznej Spółki dzielonej. Wydatek ten nie jest zatem ponoszony w celu osiągnięcia przychodów bądź zachowania lub zabezpieczenia jego źródła, lecz ma charakter rozliczenia korporacyjnego pomiędzy stronami restrukturyzacji.

Zamierzają Państwo w ramach dobrowolnego Porozumienia ze Spółką dzieloną, a więc w ramach wewnętrznej umowy zwrócić Spółce dzielonej wartości należności z tytułu odsetek od kredytu, w części w jakiej są związane z Nieruchomością. Uznanie za koszt uzyskania przychodu poniesionych z tego tytułu wydatków jest sprzeczne z analizowanymi przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ich brzmieniem, jak i wyraźnie i jasno sprecyzowanym celem prawodawcy. Przyjęcie przeciwnego założenia prowadziłoby do sytuacji, w ramach której część odpowiedzialności za umowne ustalenia i porozumienia podatników przejmowałby na siebie Skarb Państwa poprzez zmniejszenie wysokości przysługującej mu daniny.

Podsumowując, wypłata przez Państwa na rzecz Spółki dzielonej rekompensaty odpowiadającej historycznie poniesionym odsetkom od kredytu nie stanowi dla Państwa kosztu uzyskania przychodów, ponieważ nie jest kosztem finansowania Państwa działalności, nie wynika z Państwa własnego zobowiązania kredytowego, ma charakter wyrównawczego rozliczenia pomiędzy podmiotami uczestniczącymi w restrukturyzacji i nie wykazuje dostatecznego związku przyczynowo-skutkowego z osiąganiem przez Państwa przychodów w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o CIT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

W związku z faktem, że Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 zostało ocenione jako nieprawidłowe, natomiast pytania nr 2 i 3 są alternatywnymi pytaniami dotyczącymi momentu rozpoznania kosztów uzyskania przychodów, odstępuję od udzielenia odpowiedzi na pytania nr 2 i 3.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.