0114-KDIP2-2.4010.281.2026.4.AS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 18 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie określenia skutków podatkowych wzajemnych rozliczeń i płatności dokonywanych w ramach wspólnego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 8 sierpnia 2026 r., które wpłynęło tego samego dnia.

Treść wniosku jest następująca.

Opis zdarzenia przyszłego

Informacje ogólne o Wnioskodawcy

Wnioskodawca jest spółką akcyjną posiadającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Wnioskodawca podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych. Wnioskodawca jest również czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca zamierza realizować przedsięwzięcia inwestycyjne na rynku nieruchomości. Przedsięwzięcia te będą polegały w szczególności na identyfikacji okazji inwestycyjnej, nabyciu nieruchomości, przygotowaniu nieruchomości do dalszej sprzedaży, wykonaniu remontu, modernizacji lub prac podnoszących atrakcyjność nieruchomości, komercjalizacji nieruchomości oraz jej końcowej sprzedaży. Model ten odpowiada praktyce określanej potocznie jako flip nieruchomościowy.

Wnioskodawca zamierza realizować poszczególne projekty z podmiotami trzecimi występującymi jako Partnerzy Operacyjni. Partnerem Operacyjnym może być spółka z ograniczoną odpowiedzialnością albo osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą. W założeniu Partner Operacyjny będzie profesjonalnym uczestnikiem rynku nieruchomości albo podmiotem posiadającym praktyczne doświadczenie w identyfikowaniu, przygotowywaniu i realizacji projektów typu flip nieruchomościowy.

Forma prawna Partnera Operacyjnego nie wpływa na istotę opisanego modelu z perspektywy Wnioskodawcy. W każdym wariancie Partner Operacyjny będzie występował jako odrębny przedsiębiorca wnoszący wkład operacyjny, organizacyjny i know-how do wspólnego przedsięwzięcia, bez prawa do odrębnego wynagrodzenia za czynności i z prawem wyłącznie do udziału w wyniku przedsięwzięcia na zasadach określonych w umowie.

Charakter prawny planowanej współpracy

Wnioskodawca zamierza zawierać z Partnerami Operacyjnymi umowy nienazwane wspólnego przedsięwzięcia inwestycyjnego, oparte na zasadzie swobody umów wynikającej z art. 353¹ Kodeksu cywilnego. Umowa nie będzie umową spółki cywilnej, umową spółki osobowej, umową pożyczki, umową kredytu, umową agencyjną, umową pośrednictwa, umową zlecenia, umową o dzieło, umową zarządzania cudzym majątkiem ani umową o świadczenie usług.

Intencją stron będzie wspólna realizacja jednego celu gospodarczego, którym będzie osiągnięcie dodatniego wyniku ekonomicznego z konkretnego projektu nieruchomościowego. Strony nie będą tworzyć nowej osoby prawnej ani odrębnego podatnika podatku od towarów i usług. Każda ze stron pozostanie odrębnym przedsiębiorcą i odrębnym podatnikiem. Umowa będzie regulować zasady współdziałania, wniesienia wkładów, podejmowania decyzji, dokumentowania kosztów, ponoszenia ryzyka oraz końcowego rozliczenia wyniku ekonomicznego.

Zgodnie z planowanym modelem Wnioskodawca będzie występował jako Inwestor. Jego podstawowy wkład będzie miał charakter kapitałowy i będzie obejmował środki pieniężne przeznaczone na pokrycie uzgodnionych kosztów przedsięwzięcia, w tym kosztu nabycia nieruchomości, kosztów transakcyjnych, kosztów remontu, kosztów utrzymania, kosztów marketingu, kosztów sprzedaży oraz innych zaakceptowanych kosztów pozostających w bezpośrednim związku z danym projektem.

Partner Operacyjny będzie wnosił do przedsięwzięcia przede wszystkim wkład organizacyjny, operacyjny oraz know-how. Wkład ten będzie obejmował w szczególności udział w identyfikacji nieruchomości, analizie stanu prawnego, technicznego i ekonomicznego, przygotowaniu biznesplanu, pozyskaniu ofert wykonawców, koordynacji remontu, nadzorze nad jakością i terminowością prac, przygotowaniu materiałów sprzedażowych, organizacji prezentacji nieruchomości, pozyskiwaniu nabywcy oraz wykonywaniu innych czynności koniecznych do realizacji wspólnego projektu.

Wkład Partnera Operacyjnego nie będzie traktowany jako usługa świadczona na rzecz Wnioskodawcy. Partner Operacyjny będzie wykonywał swoje czynności jako uczestnik wspólnego celu gospodarczego, na własne ryzyko gospodarcze i z uwzględnieniem zasad rozliczenia wyniku określonych w umowie. Partner Operacyjny nie będzie otrzymywał odrębnego wynagrodzenia za staranne działanie, czas pracy, gotowość, nadzór, koordynację, pozyskanie wykonawców, pozyskanie nabywcy ani doprowadzenie do sprzedaży.

Jedyną podstawą ewentualnego przysporzenia Partnera Operacyjnego będzie przypadająca mu część dodatniego wyniku przedsięwzięcia, określana jako Zysk Partnera, o ile taki zysk rzeczywiście powstanie i będzie należny zgodnie z umową. Jeżeli przedsięwzięcie nie wygeneruje dodatniego wyniku albo jeżeli cały dodatni wynik przypadnie Wnioskodawcy z uwagi na mechanizm Minimalnego Zysku Inwestora, Partner Operacyjny nie otrzyma przysporzenia z tytułu swojego zaangażowania.

Charakter ochronny uprawnień Wnioskodawcy

Uprawnienia Wnioskodawcy do zatwierdzania budżetu, ceny nabycia nieruchomości, ceny sprzedaży nieruchomości, istotnych zmian kosztowych, wyboru kluczowych wykonawców oraz innych spraw zastrzeżonych będą miały wyłącznie charakter ochronny i właścicielski. Celem tych uprawnień będzie zabezpieczenie wkładu kapitałowego Wnioskodawcy oraz kontrola ryzyka gospodarczego przedsięwzięcia.

Uprawnienia te nie będą oznaczały bieżącego kierownictwa nad Partnerem Operacyjnym, podporządkowania Partnera Operacyjnego Wnioskodawcy ani zlecania Partnerowi Operacyjnemu usług zarządzania, nadzoru, koordynacji, remontu, pośrednictwa lub sprzedaży. Partner Operacyjny będzie uczestnikiem wspólnego przedsięwzięcia, a nie podwykonawcą Wnioskodawcy.

Nieruchomości objęte przedsięwzięciami i sprzedaż końcowa

Przedsięwzięcia będą dotyczyć przede wszystkim nieruchomości nabywanych na rynku wtórnym, w szczególności mieszkań, małych lokali użytkowych, udziałów w nieruchomościach albo praw majątkowych związanych z nieruchomościami. Co do zasady Wnioskodawca zakłada, że nabywane i sprzedawane nieruchomości będą nieruchomościami, których dostawa może korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług przewidzianego dla dostawy budynków, budowli lub ich części po spełnieniu warunków określonych w ustawie o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca nie wyklucza, że w konkretnym projekcie mogą wystąpić koszty zewnętrzne dokumentowane fakturami z podatkiem od towarów i usług, przykładowo usługi remontowe, materiały budowlane, usługi marketingowe, usługi fotograficzne, usługi doradcze albo usługi pośrednictwa. Niniejszy wniosek nie dotyczy jednak ustalenia stawki podatku od towarów i usług dla każdej konkretnej sprzedaży nieruchomości. Przedmiotem wniosku jest kwalifikacja wewnętrznego rozliczenia wyniku przedsięwzięcia między Wnioskodawcą a Partnerem Operacyjnym.

Jeżeli dana sprzedaż końcowa nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od określonych wydatków, nieodliczalny podatek od towarów i usług będzie traktowany jako element kosztu przedsięwzięcia. Jeżeli natomiast Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego, koszty będą ujmowane w kalkulacji wyniku w kwotach netto.

Budżet, biznesplan i ewidencja przedsięwzięcia

Dla każdego przedsięwzięcia strony będą przygotowywać załącznik ekonomiczny, obejmujący opis nieruchomości, biznesplan, budżet, harmonogram, cenę minimalną sprzedaży, zakładany wynik, zasady udziału w wyniku oraz zasady ujmowania podatku od towarów i usług i innych podatków transakcyjnych. Załącznik będzie mógł być prowadzony w formie arkusza kalkulacyjnego.

Model budżetu będzie obejmował w szczególności cenę nabycia nieruchomości, koszty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, taksę notarialną, ewentualne wynagrodzenie pośrednika przy zakupie, czynsz, media, podatek od nieruchomości, koszty usług remontowych, koszty materiałów budowlanych, koszty pośrednictwa przy sprzedaży, koszty fotografa, koszty ogłoszeń, koszty home stagingu oraz inne koszty bezpośrednio związane z projektem.

Koszty przedsięwzięcia będą ujmowane w kalkulacji wyniku w kwotach netto w zakresie, w jakim Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego. Jeżeli prawo do odliczenia podatku naliczonego nie będzie przysługiwać, w szczególności w przypadku kosztów związanych ze sprzedażą zwolnioną od podatku od towarów i usług, koszty te będą ujmowane w kalkulacji wyniku w kwotach brutto. Podatek od czynności cywilnoprawnych, nieodliczalny podatek od towarów i usług oraz inne nieodzyskiwalne podatki i ciężary transakcyjne będą stanowić element Kosztów Przedsięwzięcia zgodnie z umową.

Wnioskodawca będzie mógł prowadzić dla danego przedsięwzięcia wyodrębniony rachunek bankowy, subkonto, centrum kosztów albo odrębną ewidencję księgową. Celem takiej ewidencji będzie pełna identyfikowalność przepływów pieniężnych, decyzji, dokumentów kosztowych, kosztów, przychodów i rozliczeń przypisanych do danego projektu. Ewidencja ta nie będzie oznaczać utworzenia odrębnego podatnika, lecz będzie miała charakter organizacyjno-księgowy i dowodowy.

Koszty przedsięwzięcia będą uznawane za koszty danego projektu tylko wtedy, gdy będą celowe, gospodarczo uzasadnione, zaakceptowane zgodnie z umową, prawidłowo udokumentowane oraz pozostające w bezpośrednim związku z danym projektem. Dokumentami kosztowymi będą w szczególności faktury, rachunki, akty notarialne, umowy, potwierdzenia opłat publicznoprawnych, noty księgowe albo inne dokumenty księgowe lub prawne mogące stanowić podstawę ujęcia kosztu w ewidencji podatkowej albo księgowej Wnioskodawcy.

Wkład kaucyjny Partnera Operacyjnego

Umowa może przewidywać, że Partner Operacyjny wniesie do przedsięwzięcia Wkład kaucyjny Partnera Operacyjnego. Wkład ten będzie miał charakter zwrotny, celowy, zabezpieczający i rozliczeniowy. W szczególności będzie on służył zabezpieczeniu prawidłowego wykonania przez Partnera Operacyjnego jego wkładu operacyjnego, zabezpieczeniu ryzyk projektu, pokryciu określonych kosztów przypisanych do danego przedsięwzięcia oraz ewentualnemu rozliczeniu odpowiedzialności Partnera Operacyjnego, jeżeli wystąpią przesłanki przewidziane w umowie.

Wkład kaucyjny Partnera Operacyjnego nie będzie stanowił pożyczki, kredytu, depozytu nieprawidłowego, zadatku, zaliczki na poczet wynagrodzenia, zapłaty za usługę, ceny za świadczenie Wnioskodawcy ani odpłatnego udostępnienia kapitału przez Partnera Operacyjnego na rzecz Wnioskodawcy. Wkład ten będzie przypisany wyłącznie do konkretnego przedsięwzięcia i będzie podlegał odrębnej ewidencji. Wnioskodawca nie będzie uprawniony do swobodnego wykorzystywania wkładu kaucyjnego poza danym projektem.

Jeżeli Wkład kaucyjny Partnera Operacyjnego zostanie wykorzystany na pokrycie kosztów danego przedsięwzięcia, wykorzystanie to nastąpi wyłącznie zgodnie z umową, budżetem i zaakceptowanym protokołem rozliczenia. Jeżeli po zakończeniu projektu wkład będzie podlegał zwrotowi, zostanie zwrócony Partnerowi Operacyjnemu w zakresie, w jakim nie zostanie prawidłowo wykorzystany albo potrącony zgodnie z umową. Jeżeli wystąpią przesłanki zatrzymania wkładu lub jego części, przykładowo w związku z odpowiedzialnością Partnera Operacyjnego za Ujemny Wynik, przekroczenie budżetu, brakujące kwoty albo inne roszczenia Wnioskodawcy, Wnioskodawca dokona odpowiedniego rozliczenia zgodnie z umową i przepisami prawa podatkowego.

Mechanizm podziału wyniku przedsięwzięcia

W umowie zostanie określony sposób obliczenia wyniku ekonomicznego przedsięwzięcia. Zysk z Przedsięwzięcia będzie rozumiany jako dodatni wynik ekonomiczny przed podziałem między strony, obliczany co do zasady jako cena sprzedaży nieruchomości faktycznie otrzymana przez Wnioskodawcę, pomniejszona o koszt nabycia, koszt remontu oraz inne zaakceptowane Koszty Przedsięwzięcia.

Strony od początku przyjmują, że fakt technicznego wpływu ceny sprzedaży nieruchomości na rachunek Wnioskodawcy nie oznacza, że cała nadwyżka ekonomiczna z przedsięwzięcia stanowi definitywne przysporzenie Wnioskodawcy. Wnioskodawca pełni w tym zakresie funkcję inwestora oraz podmiotu rozliczającego przedsięwzięcie, natomiast ostateczne przypisanie wyniku ekonomicznego następuje zgodnie z umową i końcowym protokołem rozliczenia. Część wyniku przypadająca Partnerowi Operacyjnemu nie jest wynagrodzeniem za usługę, lecz realizacją jego prawa do udziału w wyniku wspólnego przedsięwzięcia.

Podstawową zasadą rozliczenia będzie równy podział dodatniego wyniku, to znaczy po 50% dla Wnioskodawcy i 50% dla Partnera Operacyjnego, z zastrzeżeniem pierwszeństwa Minimalnego Zysku Inwestora. Minimalny zysk bazowy oznacza kwotowo ustalony minimalny poziom zysku należny Wnioskodawcy przed podziałem ewentualnej nadwyżki między strony. W modelowym brzmieniu umowy minimalny zysk bazowy wynosi 40.000 zł. Minimalny Zysk Inwestora oznacza minimalny zysk bazowy powiększony, po upływie okresu wskazanego w umowie, o dodatkowy procent Wkładu kapitałowego Wnioskodawcy za każdy rozpoczęty okres rozliczeniowy określony w umowie.

Jeżeli przedsięwzięcie zakończy się w terminie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy, Minimalny Zysk Inwestora będzie równy minimalnemu zyskowi bazowemu. Jeżeli natomiast przedsięwzięcie zakończy się po upływie 6 miesięcy, Minimalny Zysk Inwestora będzie równy minimalnemu zyskowi bazowemu powiększonemu o 2% Wkładu kapitałowego Wnioskodawcy za każdy rozpoczęty 30-dniowy okres po upływie tego terminu.

Mechanizm podwyższenia Minimalnego Zysku Inwestora po upływie terminu sprzedaży nie będzie stanowił odsetek, wynagrodzenia za pożyczkę, opłaty za korzystanie z kapitału ani kary umownej. Będzie elementem ekonomiki wspólnego przedsięwzięcia, uwzględniającym wydłużenie okresu zaangażowania kapitału Wnioskodawcy, zwiększenie ryzyka projektu oraz opóźnienie w osiągnięciu zakładanego wyniku ekonomicznego.

W zależności od wyniku projektu rozliczenie będzie następować według następujących zasad. Jeżeli połowa Zysku z Przedsięwzięcia będzie równa albo wyższa niż Minimalny Zysk Inwestora, strony podzielą zysk po 50%. Jeżeli Zysk z Przedsięwzięcia będzie wyższy niż Minimalny Zysk Inwestora, ale połowa tego zysku będzie niższa niż Minimalny Zysk Inwestora, Wnioskodawca otrzyma w pierwszej kolejności Minimalny Zysk Inwestora, a Partner Operacyjny otrzyma wyłącznie nadwyżkę ponad Minimalny Zysk Inwestora. Jeżeli Zysk z Przedsięwzięcia będzie równy albo niższy niż Minimalny Zysk Inwestora, cały Zysk z Przedsięwzięcia przypadnie Wnioskodawcy, a Zysk Partnera wyniesie zero.

Partner Operacyjny będzie uczestniczył w Ujemnym Wyniku w wysokości 100%. Postanowienie to będzie elementem uzgodnionej ekonomiki przedsięwzięcia, zakresu ryzyka operacyjnego Partnera Operacyjnego oraz zasad zabezpieczenia wkładu kapitałowego Wnioskodawcy. Rozliczenie Ujemnego Wyniku będzie mogło nastąpić w szczególności przez potrącenie z Wkładu kaucyjnego Partnera Operacyjnego, z kwot przypadających Partnerowi Operacyjnemu z tytułu rozliczenia przedsięwzięcia albo z innych należności Partnera Operacyjnego, w zakresie dopuszczalnym przez przepisy prawa.

Ryzyko ekonomiczne Partnera Operacyjnego

Rezultat ekonomiczny przedsięwzięcia będzie niepewny. W przypadku braku dodatniego wyniku Partner Operacyjny nie otrzyma żadnego przysporzenia z tytułu swojego zaangażowania. Ponadto Partner Operacyjny będzie ponosił określone w umowie ryzyko ekonomiczne, w tym ryzyko Ujemnego Wyniku, odpowiedzialność za określone przekroczenia budżetu, wady, błędy organizacyjne, brak wymaganych dokumentów, działania bez zgody Wnioskodawcy w sprawach zastrzeżonych oraz inne zdarzenia wskazane w umowie.

Umowa może przewidywać Wkład kaucyjny Partnera Operacyjnego o charakterze zabezpieczającym. Taka konstrukcja potwierdza, że Partner Operacyjny uczestniczy w ryzyku wspólnego przedsięwzięcia, a nie wykonuje usługę za wynagrodzeniem należnym niezależnie od wyniku.

Dokumentowanie końcowego rozliczenia

Po zakończeniu przedsięwzięcia strony sporządzą końcowy protokół rozliczenia. Protokół będzie obejmował w szczególności zestawienie ceny sprzedaży, wpływów, kosztów nabycia, kosztów remontu, innych kosztów, dokumentów kosztowych, Zysku z Przedsięwzięcia, Zysku Inwestora, Zysku Partnera, Ujemnego Wyniku oraz rozliczenia Wkładu kaucyjnego Partnera Operacyjnego.

Rozliczenie między Wnioskodawcą a Partnerem Operacyjnym będzie następowało wyłącznie na podstawie końcowego protokołu rozliczenia oraz not księgowych, w tym not obciążeniowych albo not uznaniowych. Strony nie będą dokumentować wewnętrznego rozliczenia wyniku przedsięwzięcia fakturą podatku od towarów i usług, ponieważ rozliczenie to nie będzie wynagrodzeniem za usługę świadczoną przez jedną stronę na rzecz drugiej strony.

Faktury podatku od towarów i usług mogą występować w relacjach z podmiotami trzecimi, przykładowo wykonawcami, dostawcami, pośrednikami, notariuszami, doradcami albo nabywcą nieruchomości, jeżeli dana czynność zewnętrzna będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i będzie wymagała udokumentowania fakturą. Takie faktury nie będą jednak przesądzać o charakterze wewnętrznych rozliczeń między Wnioskodawcą a Partnerem Operacyjnym.

Brak wzajemnego świadczenia usług między stronami

Wnioskodawca podkreśla, że w opisanym modelu nie będzie istniało odpłatne świadczenie usług między Wnioskodawcą a Partnerem Operacyjnym. Partner Operacyjny nie będzie świadczył na rzecz Wnioskodawcy usług remontowych, usług zarządzania, usług pośrednictwa, usług nadzoru, usług doradczych ani innych usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca nie będzie z kolei świadczył na rzecz Partnera Operacyjnego usług finansowania, usług udostępniania kapitału, usług zarządzania projektem ani innych usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Czynności stron będą wykonywane w celu realizacji wspólnego przedsięwzięcia jako jednego projektu gospodarczego. Każda ze stron wniesie do projektu określony wkład, będzie ponosić określone ryzyka i będzie uczestniczyć w wyniku na zasadach określonych w umowie. Przepływy pieniężne między stronami, w tym wypłata Zysku Partnera, rozliczenie Ujemnego Wyniku, zwrot wkładów albo rozliczenie zaakceptowanych kosztów wewnętrznych, będą miały charakter wynikowy i rozliczeniowy. Nie będą one ceną za usługę ani wynagrodzeniem należnym za konkretne świadczenie jednej strony na rzecz drugiej.

Wnioskodawca podkreśla również, że opisany model nie odpowiada schematowi podwykonawczemu ani modelowi refakturowania usług lub towarów nabywanych przez Partnera Operacyjnego na rzecz Wnioskodawcy. Partner Operacyjny nie będzie obciążał Wnioskodawcy fakturami za czas pracy, nadzór, koordynację, organizację remontu, pośrednictwo, sprzedaż, gotowość lub know-how. Rozliczenie między stronami będzie następować dopiero po zakończeniu przedsięwzięcia i po ustaleniu jego końcowego wyniku.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisanego zdarzenia przyszłego

Na pytanie, czy planowana współpraca z Partnerami Operacyjnymi, o której mowa we wniosku, stanowić będzie wspólne przedsięwzięcie zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych?

Odpowiedzieli Państwo: Tak - planowana współpraca będzie stanowić wspólne przedsięwzięcie. Poniżej jej cechy faktyczne: Wnioskodawca i Partner Operacyjny będą wspólnie realizować jeden cel gospodarczy (osiągnięcie dodatniego wyniku ekonomicznego z konkretnego projektu nieruchomościowego) poprzez łączenie wkładów: Wnioskodawca wniesie wkład kapitałowy, Partner Operacyjny wniesie wkład organizacyjny, operacyjny i know-how.

Obie Strony będą uczestniczyć w ryzyku ekonomicznym Przedsięwzięcia - Partner Operacyjny poprzez ponoszenie odpowiedzialności za Ujemny Wynik i ryzyko braku zysku, Wnioskodawca poprzez ryzyko utraty zaangażowanego kapitału w zakresie niepokrytym wkładem kaucyjnym Partnera. Wynik ekonomiczny Przedsięwzięcia będzie dzielony między Strony zgodnie z umową i końcowym protokołem rozliczenia. Strony nie będą tworzyć nowej osoby prawnej ani odrębnego podatnika.

Na pytanie, jaki będzie zakres zadań i odpowiedzialności uczestników przedsięwzięcia?

Odpowiedzieli Państwo: Zakres zadań Wnioskodawcy (Inwestora) obejmuje przede wszystkim wniesienie wkładu kapitałowego (zapewnienie finansowania projektu zgodnie z budżetem), pełnienie funkcji podmiotu rozliczającego przedsięwzięcie, a także uprawnienia kontrolne i ochronne (zatwierdzanie budżetu, ceny nabycia i sprzedaży nieruchomości, kluczowych wydatków).

Zakres zadań Partnera Operacyjnego obejmuje wkład organizacyjny i know-how, w szczególności: identyfikację nieruchomości, analizę jej stanu, przygotowanie biznesplanu i budżetu, koordynację procesu nabycia, organizację i nadzór nad pracami remontowymi/modernizacyjnymi, przygotowanie nieruchomości do sprzedaży (w tym home staging) oraz aktywne poszukiwanie nabywcy.

Odpowiedzialność uczestników kształtuje się następująco: Wnioskodawca ponosi ryzyko utraty zaangażowanego kapitału w zakresie niepokrytym wkładem kaucyjnym Partnera Operacyjnego. Partner Operacyjny ponosi odpowiedzialność za prawidłową organizację procesu operacyjnego. W przypadku braku dodatniego wyniku, Partner nie otrzymuje żadnego przysporzenia. Partner Operacyjny ponosi odpowiedzialność za Ujemny Wynik (stratę) przedsięwzięcia, a także ponosi odpowiedzialność za przekroczenia budżetu bez zgody Inwestora, wady czy opóźnienia, co może skutkować potrąceniami z jego wkładu kaucyjnego lub zysku. Jeżeli wkład kaucyjny Partnera nie wystarcza na pokrycie straty, Wnioskodawca ponosi ryzyko w części niepokrytej.

Na pytanie, jakie postanowienia będzie zawierała umowa o współpracy odnośnie partycypowania w przychodach uczestników biorących udział w przedsięwzięciu?

Odpowiedzieli Państwo: Umowa przewiduje, że przychody (wpływy, w tym cena sprzedaży nieruchomości) wpływają na rachunek Wnioskodawcy, który pełni funkcję podmiotu rozliczającego.

Udział procentowy Stron w nadwyżce Zysku z Przedsięwzięcia może być różny w zależności od ustaleń dla konkretnego projektu, określonych w załączniku do umowy.

W modelowym brzmieniu umowy podział nadwyżki wynosi 50% dla Wnioskodawcy i 50% dla Partnera Operacyjnego, jednakże Strony mogą ustalić inny stosunek procentowy (np. 60/40, 70/30) w zależności od charakteru projektu, zakresu wkładu Partnera i oceny ryzyka.

Niezależnie od ustalonego procentu podziału nadwyżki, w każdym przypadku obowiązuje mechanizm pierwszeństwa Minimalnego Zysku Inwestora. Minimalny zysk bazowy wynosi 40 000 zł. Jeżeli przedsięwzięcie zakończy się w terminie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy, Minimalny Zysk Inwestora jest równy minimalnemu zyskowi bazowemu (40 000 zł). Jeżeli przedsięwzięcie zakończy się po upływie 6 miesięcy, Minimalny Zysk Inwestora jest równy minimalnemu zyskowi bazowemu powiększonemu o 2% Wkładu Kapitałowego Inwestora za każdy rozpoczęty 30-dniowy okres po upływie tego terminu.

Podział zysku przebiega następująco:

‒    jeżeli udział Wnioskodawcy w Zysku z Przedsięwzięcia (wynikający z ustalonego procentu) jest równy lub wyższy niż Minimalny Zysk Inwestora − zysk dzielony jest według ustalonego procentu;

‒    jeżeli Zysk z Przedsięwzięcia jest wyższy niż Minimalny Zysk Inwestora, ale udział procentowy Wnioskodawcy byłby niższy niż Minimalny Zysk Inwestora − Wnioskodawca otrzymuje w pierwszej kolejności Minimalny Zysk Inwestora, a Partner Operacyjny otrzymuje wyłącznie nadwyżkę ponad tę kwotę;

‒    jeżeli Zysk z Przedsięwzięcia jest równy lub niższy niż Minimalny Zysk Inwestora − cały zysk przypada Wnioskodawcy, a zysk Partnera wynosi zero;

‒    jeżeli Zysk z Przedsięwzięcia nie wystarcza do pełnego pokrycia Minimalnego Zysku Inwestora, brakująca kwota stanowi ekonomiczne obciążenie Partnera Operacyjnego i może być potrącona z jego wkładu kaucyjnego lub innych należności.

Na pytanie, jakie postanowienia będzie zawierała umowa o współpracy odnośnie partycypowania w kosztach uczestników biorących udział w przedsięwzięciu?

Odpowiedzieli Państwo: Koszty przedsięwzięcia (koszty nabycia, remontu, inne zaakceptowane koszty ujęte w budżecie) są finansowane ze środków z wkładu kapitałowego Wnioskodawcy.

Partner Operacyjny nie pokrywa na bieżąco z własnych środków kosztów nabycia czy remontu (chyba że umowa w danym przypadku stanowić będzie inaczej lub koszty będą pokrywane z wkładu kaucyjnego Partnera zgodnie z budżetem).

Partner Operacyjny ponosi ryzyko ekonomiczne Ujemnego Wyniku (straty). Jeżeli koszty przekroczą wpływy z przedsięwzięcia (powstanie Ujemny Wynik), Partner Operacyjny jest zobowiązany do jego pokrycia. Ponadto, jeżeli rzeczywiste koszty remontu lub inne koszty przekroczą zatwierdzony budżet bez zgody Wnioskodawcy, nadwyżka tych kosztów obciąża wyłącznie Partnera Operacyjnego i nie jest uwzględniana przy kalkulacji podziału zysku.

Wnioskodawca również ponosi ryzyko ekonomiczne. Jeżeli Wkład kaucyjny Partnera Operacyjnego nie został wniesiony lub jest niewystarczający do pokrycia Ujemnego Wyniku, Wnioskodawca ponosi stratę w zakresie, w jakim nie jest w stanie odzyskać brakującej kwoty od Partnera Operacyjnego. W takim przypadku ciężar straty w pierwszej kolejności obciąża Wkład kaucyjny Partnera, a w części niepokrytej - obciąża Wnioskodawcę jako ryzyko zaangażowanego kapitału.

Na pytanie, czy wniesienie przez Partnera Operacyjnego „wkładu kaucyjnego” w każdym przypadku będzie obligatoryjne, czy jedynie możliwe? W jakich konkretnie okolicznościach umowa przewidywać będzie jego wniesienie, w jakiej dokładnie formie będą Państwo otrzymywać taki wkład, na jakie cele zostanie on wykorzystany, w jaki sposób i na jakiej podstawie nastąpi rozliczenie wkładu wnoszonego przez Partnera Operacyjnego i kiedy będzie on zwracany?

Odpowiedzieli Państwo: Wniesienie wkładu kaucyjnego przez Partnera Operacyjnego będzie fakultatywne (jedynie możliwe). O tym, czy wkład ten będzie wymagany, Strony zdecydują każdorazowo w załączniku do umowy dla konkretnego projektu, w zależności od oceny ryzyka danego przedsięwzięcia. Wkład będzie wnoszony w formie pieniężnej (przelewem na rachunek Wnioskodawcy). Wkład kaucyjny ma charakter zabezpieczający i rozliczeniowy. Zgodnie z umową może zostać wykorzystany na potrzeby finansowania Kosztów Przedsięwzięcia (kosztów prac, materiałów, utrzymania i innych kosztów budżetowych), a także na zabezpieczenie roszczeń Wnioskodawcy wobec Partnera Operacyjnego z tytułu Ujemnego Wyniku, przekroczenia budżetu, wad lub innych naruszeń.

Jeżeli wkład kaucyjny zostanie w całości lub w części wykorzystany na pokrycie Kosztów Przedsięwzięcia, kwota ta jest traktowana jako zwrotny wkład pieniężny Partnera Operacyjnego w Przedsięwzięcie. Wydana na koszty część wkładu kaucyjnego jest Partnerowi Operacyjnemu zwracana w ramach końcowego rozliczenia (w tzw. wodospadzie wypłat — po pokryciu Kosztów Przedsięwzięcia i zwrocie Wkładu Kapitałowego Inwestora, a przed podziałem nadwyżki zysku).

Partner Operacyjny odzyskuje zatem nominalną kwotę wydaną z jego wkładu kaucyjnego na koszty projektu, o ile wynik Przedsięwzięcia na to pozwala. Jeżeli wynik Przedsięwzięcia jest ujemny lub niewystarczający do zwrotu, kwota ta obciąża Partnera Operacyjnego jako jego udział w ryzyku ekonomicznym projektu. Niewykorzystana na koszty część wkładu kaucyjnego podlega zwrotowi Partnerowi Operacyjnemu w kwocie nominalnej, pomniejszonej o ewentualne potrącenia (z tytułu Ujemnego Wyniku, przekroczenia budżetu, wad lub innych roszczeń Wnioskodawcy).

Zwrot następuje w terminie 7 dni od zatwierdzenia końcowego protokołu rozliczenia przez Inwestora.

Na pytanie, w jaki sposób będą udokumentowane wydatki ponoszone przez Państwa w związku z przedsięwzięciem inwestycyjnym?

Odpowiedzieli Państwo: Wydatki będą udokumentowane dokumentami zewnętrznymi (źródłowymi) wystawianymi zasadniczo na Wnioskodawcę. Będą to w szczególności: akty notarialne, faktury, rachunki, umowy, potwierdzenia opłat publicznoprawnych (np. deklaracje PCC, decyzje wymiarowe) oraz dowody zapłaty. Dodatkowo, dla każdego przedsięwzięcia Wnioskodawca będzie prowadził odrębną analitykę (ewidencję) projektową (np. centrum kosztów), pozwalającą przypisać każdy dokument kosztowy do konkretnej nieruchomości.

Na pytanie, jakie dokładnie „inne koszty bezpośrednio przypisane do danej nieruchomości i danego przedsięwzięcia” będą Państwo ponosili w związku z przedsięwzięciem inwestycyjnym?

Odpowiedzieli Państwo: Katalog „innych kosztów bezpośrednio przypisanych” obejmuje koszty niezbędne do realizacji konkretnego projektu, wynikające z budżetu, w szczególności: koszty materiałów budowlanych i wykończeniowych, koszty usług remontowych i instalacyjnych, koszty utrzymania nieruchomości w czasie trwania projektu (czynsz do wspólnoty/spółdzielni, media: prąd, gaz, woda), koszty ubezpieczenia majątkowego danej nieruchomości, koszty marketingu (usługi fotografa, home staging, opłaty za ogłoszenia na portalach nieruchomościowych), wynagrodzenie prowizyjne dla pośredników w obrocie nieruchomościami (przy nabyciu i przy sprzedaży), koszty ewentualnych porad prawnych lub wycen rzeczoznawców dotyczących wyłącznie tej konkretnej nieruchomości.

Na pytanie, jakie dokładnie „inne nieodzyskiwalne podatki i ciężary transakcyjne” będą Państwo ponosili w związku z przedsięwzięciem inwestycyjnym?

Odpowiedzieli Państwo: Będą to w szczególności: podatek od czynności cywilnoprawnych od zakupu nieruchomości, taksa notarialna, opłaty sądowe (za wpisy w księgach wieczystych, wykreślenia hipotek), opłaty skarbowe (za zaświadczenia, pełnomocnictwa), podatek od nieruchomości należny za okres trwania projektu, a także nieodliczalny podatek od towarów i usług od kosztów zewnętrznych (np. usług remontowych, materiałów), w sytuacji gdy sprzedaż końcowa nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, przez co Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Na pytanie, przez kogo będzie wystawiana faktura dokumentująca sprzedaż nieruchomości? Czy będzie obejmowała całą wartość sprzedawanej nieruchomości?

Odpowiedzieli Państwo: Fakturę sprzedaży nieruchomości wystawia wyłącznie Wnioskodawca (Inwestor), ponieważ jest właścicielem zbywanej nieruchomości. Faktura obejmuje całą wartość sprzedawanej nieruchomości (pełną cenę sprzedaży), bez dzielenia na część Inwestora i część Partnera Operacyjnego. W przypadku sprzedaży zwolnionej z podatku od towarów i usług lub sprzedaży na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej bez żądania faktury, transakcja dokumentowana jest aktem notarialnym.

Na pytanie, jakie dokładnie będą zasady ponoszenia wydatków przez Inwestora i Partnera Operacyjnego, związanych z wspólnym przedsięwzięciem?

Odpowiedzieli Państwo: Zasady ponoszenia wydatków opierają się na podziale ról: Inwestor pełni rolę finansującą, a Partner Operacyjny rolę organizacyjną.

Bieżące wydatki związane z nabyciem, remontem i przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży są finansowane z Wkładu Kapitałowego Inwestora. Dokumenty kosztowe (faktury, rachunki) wystawiane są na Inwestora, który dokonuje ich zapłaty.

Partner Operacyjny z zasady nie pokrywa bieżących wydatków zewnętrznych z własnych środków, lecz zarządza budżetem powierzonym przez Inwestora. Jeżeli umowa przewiduje wniesienie wkładu kaucyjnego, część kosztów projektu może być pokrywana z tego wkładu zgodnie z budżetem.

Jeżeli jednak Partner Operacyjny dokonałby jakiegokolwiek wydatku ze środków własnych (np. awaryjny zakup materiałów), wydatek ten, pod warunkiem zaakceptowania przez Inwestora jako zgodny z budżetem, zostanie mu zwrócony w ramach rozliczenia przedsięwzięcia (nie jako zapłata za jego usługę, lecz jako zwrot zaangażowanych środków w projekt). Z kolei, jeżeli koszty przekroczą budżet bez zgody Inwestora, Partner Operacyjny ponosi ekonomiczny ciężar tego przekroczenia w ramach końcowego rozliczenia.

Na pytanie, w przypadku braku osiągnięcia zysku, w jaki sposób będzie kalkulowany zwrot poniesionych wydatków? Czy będzie zawierał marżę/wynagrodzenie?

Odpowiedzieli Państwo: W przypadku braku osiągnięcia zysku (np. gdy przychody zrównają się z kosztami lub wystąpi strata), rozliczenie będzie opierać się wyłącznie na rzeczywiście poniesionych kosztach i wpływach.

Zwrot poniesionych wydatków, jeśli w ogóle będzie przysługiwał (np. zwrot wkładu kaucyjnego Partnera lub zwrot ewentualnie wyłożonych przez niego środków), będzie kalkulowany ściśle w kwocie nominalnej, odpowiadającej rzeczywistym kosztom projektu.

Wewnętrzne rozliczenie zwrotu wydatków nie będzie zawierało żadnej marży ani wynagrodzenia dla żadnej ze stron. Rozliczenie to ma charakter wyłącznie techniczny i wyrównawczy, przywracający stan zgodny z uzgodnionym podziałem ryzyka.

Na pytanie, na czym dokładnie polega rozliczenie „Ujemnego wyniku"? W jaki sposób i na jakiej podstawie jest wyliczany? Co oznacza, że Partner operacyjny będzie uczestniczył w Ujemnym wyniku 100%?

Odpowiedzieli Państwo: Rozliczenie „Ujemnego wyniku" polega na pokryciu przez Partnera Operacyjnego straty wygenerowanej przez przedsięwzięcie.

Ujemny Wynik jest wyliczany na podstawie końcowego protokołu rozliczenia jako różnica między sumą Kosztów Przedsięwzięcia (Koszt Nabycia + Koszt Remontu + Inne Koszty) a sumą Wpływów (Cena Sprzedaży). Jeżeli koszty są wyższe niż wpływy, powstaje Ujemny Wynik.

Zapis, że „Partner operacyjny będzie uczestniczył w Ujemnym wyniku 100%” oznacza, że Partner ponosi pełną ekonomiczną odpowiedzialność za stratę projektu.

Jeżeli projekt wygeneruje np. 10.000 zł straty, Partner Operacyjny jest zobowiązany pokryć tę kwotę w całości na rzecz Inwestora. Rozliczenie to następuje poprzez potrącenie z Wkładu kaucyjnego Partnera. Jeżeli wkład kaucyjny nie został wniesiony lub jest niewystarczający, Partner Operacyjny zobowiązany jest do bezpośredniej wpłaty brakującej kwoty na rachunek Inwestora. Jeżeli jednak Partner Operacyjny nie jest w stanie pokryć Ujemnego Wyniku w pełnej wysokości (np. z powodu niewypłacalności), ryzyko straty w części niepokrytej obciąża Wnioskodawcę jako ryzyko zaangażowanego kapitału.

Na pytanie, na czym dokładnie polega rozliczenie zwrotu wkładów, o którym mowa w pytaniu nr 1 i nr 2 wniosku? W jaki sposób i na jakiej podstawie jest wyliczane? Czy przez rozliczenie „zwrotu wkładów” należy rozumieć zwrot wkładu kaucyjnego Partnera operacyjnego?

Odpowiedzieli Państwo: Rozliczenie „zwrotu wkładów” polega na oddaniu uczestnikowi środków, które wniósł do przedsięwzięcia jako zabezpieczenie lub na pokrycie zaakceptowanych kosztów, a które nie uległy skonsumowaniu w toku projektu.

Pojęcie to odnosi się w szczególności do zwrotu Wkładu kaucyjnego Partnera Operacyjnego. Jeżeli projekt kończy się wynikiem dodatnim, a Partner nie dopuścił się naruszeń uzasadniających potrącenia, wniesiony przez niego Wkład kaucyjny jest mu zwracany w kwocie nominalnej.

Podstawą wyliczenia zwrotu jest końcowy protokół rozliczenia. Kwota zwrotu to wartość wniesionego wkładu pomniejszona o ewentualne, uzasadnione potrącenia (np. z tytułu Ujemnego Wyniku lub przekroczenia budżetu) oraz pomniejszona o kwoty wydane na koszty projektu, które nie zostały Partnerowi zwrócone w wodospadzie wypłat z uwagi na niewystarczający wynik.

Ponadto, w pojęciu tym może mieścić się ewentualny zwrot na rzecz Partnera kwot, które Partner za zgodą Inwestora wyłożył awaryjnie z własnych środków na poczet kosztów projektu, a które następnie są mu zwracane z Wkładu Kapitałowego Inwestora. W obu przypadkach rozliczenie jest ściśle nominalne, bez doliczania marży.

Na pytanie, na czym polega „rozliczenie zaakceptowanych kosztów wewnętrznych przedsięwzięcia”? W jaki sposób i na jakiej podstawie jest wyliczane? Co dokładnie należy rozumieć przez ww. koszty wewnętrzne?

Odpowiedzieli Państwo: „Rozliczenie zaakceptowanych kosztów wewnętrznych przedsięwzięcia” odnosi się do sytuacji, w której jedna ze Stron (najczęściej Partner Operacyjny) poniosła technicznie koszt zewnętrzny (np. zapłaciła z własnego rachunku za drobne materiały budowlane), a następnie koszt ten jest refundowany z budżetu projektu (z Wkładu Kapitałowego Inwestora).

Koszty te są „wewnętrzne” tylko w tym sensie, że podlegają rozliczeniu (refundacji) pomiędzy Stronami wewnątrz wspólnego przedsięwzięcia. Merytorycznie są to wydatki zewnętrzne na rzecz podmiotów trzecich (dostawców), ujęte w zatwierdzonym budżecie.

Rozliczenie to wyliczane jest na podstawie rzeczywiście poniesionych i udokumentowanych wydatków (paragonów, faktur), zaakceptowanych przez Inwestora. Podstawą rozliczenia jest zestawienie tych wydatków ujęte w końcowym protokole rozliczenia. Refundacja następuje w kwocie nominalnej (bez narzutów, marży czy prowizji). Nie obejmuje ona wyceny własnej pracy Partnera, a jedynie zwrot wydatkowanych przez niego środków pieniężnych na cele projektu.

Pytania:

1.  Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym rozliczenie udziału Partnera Operacyjnego w wyniku wspólnego przedsięwzięcia, obejmujące wypłatę Zysku Partnera, rozliczenie Ujemnego Wyniku, zwrot wkładów albo rozliczenie zaakceptowanych kosztów wewnętrznych przedsięwzięcia na podstawie końcowego protokołu rozliczenia i not księgowych, nie stanowi wynagrodzenia za odpłatne świadczenie usług ani dostawę towarów między Wnioskodawcą a Partnerem Operacyjnym, a w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.  Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do wystawienia faktury podatku od towarów i usług z tytułu rozliczenia wyniku wspólnego przedsięwzięcia z Partnerem Operacyjnym, w szczególności z tytułu wypłaty Zysku Partnera, rozliczenia Ujemnego Wyniku, zwrotu wkładów albo rozliczenia zaakceptowanych kosztów wewnętrznych przedsięwzięcia, a właściwym dokumentem takiego rozliczenia będzie końcowy protokół rozliczenia oraz nota księgowa, nota obciążeniowa albo nota uznaniowa?

3.  Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca powinien rozpoznawać przychody i koszty podatkowe związane ze wspólnym przedsięwzięciem zgodnie z art. 5 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, to jest proporcjonalnie do przypadającego Wnioskodawcy prawa do udziału w wyniku danego przedsięwzięcia, określonego w umowie i końcowym protokole rozliczenia?

4.  Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym koszty nabycia nieruchomości, koszty remontu, koszty modernizacji, koszty transakcyjne, koszty sprzedaży oraz inne koszty bezpośrednio przypisane do danej nieruchomości i danego przedsięwzięcia będą stanowiły dla Wnioskodawcy koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, potrącalne zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostaną odpowiadające im przychody ze sprzedaży nieruchomości, z uwzględnieniem art. 15 ust. 4b i 4c tej ustawy?

5.  Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym otrzymanie przez Wnioskodawcę Wkładu kaucyjnego Partnera Operacyjnego, który ma charakter zwrotny, celowy, zabezpieczający i rozliczeniowy, jest przypisany do konkretnego przedsięwzięcia, podlega odrębnej ewidencji i nie stanowi pożyczki, depozytu nieprawidłowego, zadatku, zaliczki ani wynagrodzenia za usługę, nie będzie stanowiło przychodu podatkowego Wnioskodawcy w momencie otrzymania tego wkładu?

6.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że dla celów podatku dochodowego od osób prawnych nieodliczalny podatek od towarów i usług, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz inne nieodzyskiwalne podatki i ciężary transakcyjne, które pozostają w bezpośrednim związku z nabyciem, przygotowaniem, modernizacją lub sprzedażą konkretnej nieruchomości, mogą stanowić element kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawcy na zasadach właściwych dla kosztów bezpośrednio związanych z przychodami, z uwzględnieniem art. 15 ust. 1 oraz art. 15 ust. 4-4c ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

Interpretacja dotyczy rozstrzygnięcia w podatku dochodowym od osób prawnych i stanowi odpowiedź na pytania nr 3-6. W odniesieniu do podatku od towarów i usług (pytania nr 1-2) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Państwa stanowisko w sprawie

Stanowisko do pytania 3:

Zdaniem Wnioskodawcy, przychody i koszty podatkowe związane ze wspólnym przedsięwzięciem powinny być rozpoznawane zgodnie z art. 5 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, to jest proporcjonalnie do przypadającego Wnioskodawcy prawa do udziału w wyniku danego przedsięwzięcia, określonego w umowie i końcowym protokole rozliczenia. W części, w jakiej określone wpływy ekonomicznie przypadają Partnerowi Operacyjnemu jako uczestnikowi wspólnego przedsięwzięcia, nie stanowią one definitywnego przysporzenia Wnioskodawcy, lecz element technicznego rozliczenia wspólnego źródła przychodów.

Stanowisko do pytania 4:

Zdaniem Wnioskodawcy, koszty nabycia nieruchomości, koszty remontu, koszty modernizacji, koszty transakcyjne, koszty sprzedaży oraz inne koszty bezpośrednio przypisane do danej nieruchomości i danego przedsięwzięcia będą stanowiły koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami. Koszty te powinny być potrącalne zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostaną odpowiadające im przychody ze sprzedaży nieruchomości, z uwzględnieniem art. 15 ust. 4b i 4c tej ustawy.

Stanowisko do pytania 5:

Zdaniem Wnioskodawcy, otrzymanie Wkładu kaucyjnego Partnera Operacyjnego nie będzie stanowiło przychodu podatkowego Wnioskodawcy w momencie otrzymania tego wkładu, ponieważ wkład ten będzie miał charakter zwrotny, celowy, zabezpieczający i rozliczeniowy, będzie przypisany do konkretnego przedsięwzięcia, będzie podlegał odrębnej ewidencji i nie będzie stanowił definitywnego przysporzenia majątkowego Wnioskodawcy. Ewentualne skutki podatkowe mogą powstać dopiero w razie późniejszego, definitywnego zatrzymania wkładu albo jego części na podstawie umowy i w związku z zaistnieniem przesłanek przewidzianych w umowie.

Stanowisko do pytania 6:

Zdaniem Wnioskodawcy, nieodliczalny podatek od towarów i usług, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz inne nieodzyskiwalne podatki i ciężary transakcyjne, które pozostają w bezpośrednim związku z nabyciem, przygotowaniem, modernizacją lub sprzedażą konkretnej nieruchomości, mogą stanowić element kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawcy. Koszty te powinny być kwalifikowane zgodnie z ich rzeczywistym związkiem z przychodem ze sprzedaży konkretnej nieruchomości, a więc co do zasady jako koszty bezpośrednio związane z przychodami, potrącalne zgodnie z art. 15 ust. 4-4c ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w przedmiocie podatku dochodowego od osób prawnych, jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Kwestie osiągania przychodów i rozliczania kosztów związanych z udziałem we wspólnym przedsięwzięciu, uregulowane są w art. 5 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 554, dalej: „ustawa o CIT”).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o CIT:

W myśl natomiast art. 5 ust. 2 ustawy o CIT:

W przepisach ustawy o CIT nie ma definicji pojęcia „wspólne przedsięwzięcie”. Niewątpliwie z wykładni językowej przepisu art. 5 ust. 1 ustawy o CIT wynika, że w przepisie tym mowa jest o takim wspólnym przedsięwzięciu, które nie stanowi ani podejmowania działalności w ramach spółki prawa cywilnego, czy też spółki osobowej prawa handlowego, ani nie jest związane ze współwłasnością, współposiadaniem i współużytkowaniem.

Powyższe przepisy oznaczają, że w przypadku wspólnego przedsięwzięcia realizowanego przez podatników z innymi osobami, tj. w przypadku kiedy tacy podatnicy wspólnie z innymi osobami partycypują w zyskach ze wspólnego przedsięwzięcia oraz w ryzyku, ich przychody i koszty podlegają przypisaniu do każdego ze wspólników wspólnego przedsięwzięcia proporcjonalnie do posiadanego przez nich udziału w zyskach ze wspólnego przedsięwzięcia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera również definicji przychodu podatkowego. Ustawodawca ograniczył się w tym zakresie do wskazania w art. 12 ust. 1 tej ustawy przykładowych przysporzeń, zaliczanych do tej kategorii.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT:

Literalna wykładnia powołanego przepisu prowadzi do wniosku, że do przychodów podatkowych zalicza się takie przychody, które w danym momencie są trwałe, definitywne i bezwarunkowe. Do przychodów podatkowych podatnik winien zaliczyć tylko takie przychody, które są mu należne. Nie będą to zatem jakiekolwiek przychody, lecz przychody, w stosunku do których podatnikowi przysługiwać będzie prawo do ich otrzymania i które stanowić będą jego trwałe przysporzenie majątkowe.

Natomiast, zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy o CIT:

W świetle art. 12 ust. 3a ustawy o CIT,

W myśl art. 12 ust. 3c ustawy o CIT:

W świetle art. 12 ust. 3d ustawy o CIT:

Zgodnie z art. 12 ust. 3e ustawy o CIT:

Natomiast, art. 15 ust. 1 ustawy o CIT wskazuje, że:

Zgodnie z przywołanymi przepisami, podatnik ma możliwość odliczenia dla celów podatkowych wszelkich poniesionych wydatków, jeśli wykaże ich związek z prowadzoną działalnością gospodarczą, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągnięcia lub zachowania przychodu.

Aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu, muszą być spełnione następujące warunki:

‒    wydatek został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku został pokryty z zasobów majątkowych podatnika,

‒    wydatek jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

‒    wydatek pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

‒    wydatek poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

‒    wydatek został właściwie udokumentowany,

‒    wydatek nie znajduje się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o CIT nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach, należy zaś zbadać istnienie związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy poniesieniem kosztu, a powstaniem przychodu lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

Koszty ponoszone przez podatnika należy ocenić pod kątem ich celowości, a więc dążenia do uzyskania przychodów. Aby określony wydatek można było uznać za koszt uzyskania przychodu, między tym wydatkiem, a osiągnięciem przychodu musi zachodzić związek przyczynowy tego typu, że poniesienie wydatku ma wpływ na powstanie lub zwiększenie jego przychodu.

Właściwa i zgodna z treścią ustawowej regulacji kwalifikacja kosztów uzyskania przychodów powinna brać pod uwagę:

‒    przeznaczenie wydatku (jego celowość, zasadność dla funkcjonowania podmiotu) oraz

‒    potencjalną możliwość (analizowaną w dacie poniesienia wydatku na podstawie obiektywnych przesłanek) przyczynienia się danego wydatku do osiągnięcia przychodu.

Podatnik oceniając związek wydatku z prowadzoną działalnością gospodarczą winien zakładać, że dany koszt może obiektywnie przyczynić się do osiągnięcia przychodu. Ponadto, należy mieć na względzie, że podatnik uznając wydatek za koszt uzyskania przychodu odnosi ewidentne korzyści, ponieważ o ten koszt zmniejsza podstawę opodatkowania. Na podatniku spoczywa więc ciężar udowodnienia, że określony wydatek jest kosztem uzyskania przychodu.

Ponadto, zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o CIT:

W świetle art. 15 ust. 4b ustawy o CIT:

W myśl art. 15 ust. 4c ustawy o CIT:

Jak stanowi art. 15 ust. 4d ustawy o CIT:

Natomiast, zgodnie z art. 15 ust. 4e ustawy o CIT:

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo realizować przedsięwzięcia inwestycyjne na rynku nieruchomości. Przedsięwzięcia te będą polegały w szczególności na identyfikacji okazji inwestycyjnej, nabyciu nieruchomości, przygotowaniu nieruchomości do dalszej sprzedaży, wykonaniu remontu, modernizacji lub prac podnoszących atrakcyjność nieruchomości, komercjalizacji nieruchomości oraz jej końcowej sprzedaży. Model ten odpowiada praktyce określanej potocznie jako flip nieruchomościowy. Zamierzają Państwo realizować poszczególne projekty z podmiotami trzecimi występującymi jako Partnerzy Operacyjni. Partner Operacyjny będzie profesjonalnym uczestnikiem rynku nieruchomości albo podmiotem posiadającym praktyczne doświadczenie w identyfikowaniu, przygotowywaniu i realizacji projektów typu flip nieruchomościowy. W każdym wariancie Partner Operacyjny będzie występował jako odrębny przedsiębiorca wnoszący wkład operacyjny, organizacyjny i know-how do wspólnego przedsięwzięcia, bez prawa do odrębnego wynagrodzenia za czynności i z prawem wyłącznie do udziału w wyniku przedsięwzięcia na zasadach określonych w umowie. Intencją stron będzie wspólna realizacja jednego celu gospodarczego, którym będzie osiągnięcie dodatniego wyniku ekonomicznego z konkretnego projektu nieruchomościowego. Strony nie będą tworzyć nowej osoby prawnej ani odrębnego podatnika podatku od towarów i usług. Każda ze stron pozostanie odrębnym przedsiębiorcą i odrębnym podatnikiem. Umowa będzie regulować zasady współdziałania, wniesienia wkładów, podejmowania decyzji, dokumentowania kosztów, ponoszenia ryzyka oraz końcowego rozliczenia wyniku ekonomicznego.

Państwa wątpliwości na gruncie ustawy o CIT sformułowane w pytaniu nr 3 dotyczą możliwości rozliczenia przychodów i kosztów podatkowych wspólnego przedsięwzięcia zgodnie z art. 5 ust. 1 i 2 ustawy o CIT proporcjonalnie do przypadającego Państwu prawa do udziału w zysku.

Zauważyć należy, że zawieranie porozumień w postaci umowy o współpracę jest dopuszczalne, w ramach swobody umów.

Stosownie do art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2026 r., poz. 795):

Wskazać należy, że ustawa o CIT nie definiuje wspólnego przedsięwzięcia. Określa jedynie sposób rozliczania przychodów i kosztów uczestników wspólnego przedsięwzięcia. Podatnikami podatku dochodowego we wspólnym przedsięwzięciu są wspólnicy, zgodnie z zasadą określoną w art. 5 ust. 1 ustawy o CIT.

Podkreślić należy, że cytowany na wstępie art. 5 ustawy o CIT określa sposób podziału i opodatkowania przychodu ze źródeł przychodów będących źródłami wspólnymi dla więcej niż jednego podatnika, z wyjątkiem przychodów z udziału w spółce będącej osobą prawną. Ponieważ identyczne reguły dotyczą rozliczania kosztów uzyskania przychodów oraz zwolnień i ulg podatkowych, komentowany przepis w istocie ustanawia zasadę obliczania dochodu ze wspólnych źródeł przychodów oraz wymiaru podatku od tego dochodu. Przychody ze źródeł wspólnych opodatkowuje się osobno u każdego z podatników. Przychód z omawianych źródeł stanowi taką część przychodu wspólników ze wspólnego przedsięwzięcia, jaka odpowiada udziałowi podatnika. Ustalona w powyższy sposób suma przychodu podlega łączeniu z innymi, podlegającymi opodatkowaniu na zasadach ogólnych, przychodami podatnika.

Z podatkowego punktu widzenia konsekwencją wspólnego przedsięwzięcia jest to, że przychody każdego z uczestników wspólnego przedsięwzięcia po pomniejszeniu o koszty uzyskania przychodów opodatkowane są odrębnie u każdego z nich, proporcjonalnie do posiadanych udziałów w tym przedsięwzięciu.

Zgadzam się tym samym z Państwem, że w przedstawionym zdarzeniu przyszłym powinni Państwo rozpoznawać przychody i koszty podatkowe związane ze wspólnym przedsięwzięciem proporcjonalnie do przypadającego Państwu prawa do udziału w zysku, zgodnie z art. 5 ust. 1 i 2 ustawy o CIT. Zatem, powinni Państwo zaliczać do przychodów i kosztów podatkowych jedynie te kwoty, które będą przypadały Państwu zgodnie z proporcją ustaloną w Umowie i zostaną określone kwotowo w końcowym protokole rozliczenia.

Państwa stanowisko w zakresie proporcjonalnego rozliczania przychodów i kosztów podatkowych związanych ze wspólnym przedsięwzięciem (pytanie nr 3), należy zatem uznać za prawidłowe.

Państwa wątpliwości w zakresie pytania nr 4 dotyczą ustalenia, czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym koszty nabycia nieruchomości, koszty remontu, koszty modernizacji, koszty transakcyjne, koszty sprzedaży oraz inne koszty bezpośrednio przypisane do danej nieruchomości i danego przedsięwzięcia będą stanowiły element Państwa kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio związanych z przychodami, potrącalnymi zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o CIT w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostaną odpowiadające im przychody ze sprzedaży nieruchomości, z uwzględnieniem art. 15 ust. 4b i 4c tej ustawy.

Podobna wątpliwość co do możliwości została nakreślona w pytaniu nr 6 w odniesieniu do możliwości zaliczenia do kosztów bezpośrednich nieodliczalnego podatku od towarów i usług, podatku od czynności cywilnoprawnych oraz innych nieodzyskiwalnych podatków i ciężarów transakcyjnych, które pozostają w bezpośrednim związku z nabyciem, przygotowaniem, modernizacją lub sprzedażą nieruchomości w ramach wspólnego przedsięwzięcia (pytanie nr 6).

Odnosząc się do powyższych wątpliwości ponownie wskazuję, że wspólne przedsięwzięcie stanowi określony w umowie sposób uregulowania rozliczeń pomiędzy podmiotami tworzącymi umowę oraz wprowadza zasady, którymi strony powinny kierować się w swoich kontaktach. Przedsiębiorcy działający w ramach wspólnego przedsięwzięcia powinni dokonywać podziału kosztów, czy przychodów zgodnie z ustaleniami wynikającymi z porozumienia między uczestnikami umowy.

Jak wynika z opisanego zdarzenia przyszłego, w ramach wspólnego przedsięwzięcia inwestycyjnego dotyczącego realizacji konkretnych projektów nieruchomościowych, budżet inwestycji będzie obejmował następujące wydatki:

‒    cenę nabycia nieruchomości,

‒    koszty notarialne,

‒    nieodliczalnego podatku od towarów i usług

‒    podatek od czynności cywilnoprawnych,

‒    taksę notarialną,

‒    podatek od nieruchomości należny za okres trwania projektu,

oraz inne koszty bezpośrednio związane z projektem, obejmujące koszty niezbędne do realizacji konkretnego projektu, wynikające z budżetu, w szczególności:

‒    koszty materiałów budowlanych i wykończeniowych,

‒    koszty usług remontowych i instalacyjnych,

‒    koszty utrzymania nieruchomości w czasie trwania projektu (czynsz do wspólnoty/spółdzielni, media: prąd, gaz, woda),

‒    koszty ubezpieczenia majątkowego danej nieruchomości,

‒    koszty marketingu (usługi fotografa, home staging, opłaty za ogłoszenia na portalach nieruchomościowych),

‒    wynagrodzenie prowizyjne dla pośredników w obrocie nieruchomościami (przy nabyciu i przy sprzedaży),

‒    koszty ewentualnych porad prawnych lub wycen rzeczoznawców dotyczących wyłącznie tej konkretnej nieruchomości.

Wydatki będą udokumentowane dokumentami zewnętrznymi (źródłowymi) wystawianymi zasadniczo na Inwestora. Będą to w szczególności: akty notarialne, faktury, rachunki, umowy, potwierdzenia opłat publicznoprawnych (np. deklaracje PCC, decyzje wymiarowe) oraz dowody zapłaty.

Dodatkowo, dla każdego przedsięwzięcia będą Państwo prowadzili odrębną analitykę (ewidencję) projektową (np. centrum kosztów), pozwalającą przypisać każdy dokument kosztowy do konkretnej nieruchomości.

Zaznaczyli Państwo, że koszty przedsięwzięcia będą uznawane za koszty danego projektu tylko wtedy, gdy będą celowe, gospodarczo uzasadnione, zaakceptowane zgodnie z umową, prawidłowo udokumentowane oraz pozostające w bezpośrednim związku z danym projektem. Dokumentami kosztowymi będą w szczególności faktury, rachunki, akty notarialne, umowy, potwierdzenia opłat publicznoprawnych, noty księgowe albo inne dokumenty księgowe lub prawne mogące stanowić podstawę ujęcia kosztu w ewidencji podatkowej albo księgowej Inwestora.

Zakup nieruchomości pod realizację wspólnego przedsięwzięcia inwestycyjnego w celu uzyskania przychodu z tego tytułu, będzie bezpośrednią konsekwencją zrealizowania przedsięwzięcia. Koszty związane z zakupem nieruchomości, podatku PCC związane z zakupem nieruchomości, koszty notarialne, nieodliczalny podatku od towarów i usług, podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna, podatek od nieruchomości oraz inne koszty bezpośrednio związane z projektem, o których mowa powyżej, obejmujące koszty niezbędne do realizacji konkretnego projektu będą ściśle związane z procesem inwestycyjnym, zatem powinny tym samym stanowić dla Państwa element kosztów bezpośrednio związanych z przychodami z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Jak wynika z opisanej przez Państwa sprawy, ww. wydatki, jakie będą ponoszone w ramach wspólnego przedsięwzięcia inwestycyjnego będą spełniały dyspozycję art. 15 ust. 1 ustawy o CIT, tj. będą ponoszone przez Inwestora , nie zostaną zwrócone, będą celowe dla zrealizowania inwestycji wspólnej i właściwie udokumentowane, a także nie będą się znajdowały w katalogu wyłączeń z kosztów podatkowych określonym w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT.

W odniesieniu do nieodliczalnego podatku od towarów i usług wskazać należy na art. 16 ust. 1 pkt 46 lit. a ustawy o CIT, zgodnie z którym:

W art. 16 ust. 1 pkt 46 ustawy o CIT ustawodawca wyłączył co do zasady z kosztów uzyskania przychodów podatku od towarów i usług. Z tym, że jest kosztem uzyskania przychodów podatek naliczony − w tej części, w której zgodnie z przepisami o podatku od towarów i usług podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty lub zwrot różnicy podatku od towarów i usług – jeżeli naliczony podatek od towarów i usług nie powiększa wartości środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, stosownie do art. 16 ust. 1 pkt 46 lit. a ustawy o CIT.

W analizowanej sprawie wyłączenie to nie znajdzie jednak zastosowania.

Konkludując, skoro w Państwa sytuacji będzie miał zastosowanie art. 5 ustawy o CIT, to powinni Państwo jako strona umowy wzajemnego przedsięwzięcia inwestycyjnego dla celów podatku CIT ujmować jako element swoich kosztów uzyskania przychodów, przypisywanych do każdego ze wspólników wspólnego przedsięwzięcia proporcjonalnie do posiadanego przez nich udziału w zyskach ze wspólnego przedsięwzięcia – wskazane we wniosku koszty:

‒    nabycia nieruchomości,

‒    koszty notarialne,

‒    podatku od czynności cywilnoprawnych,

‒    taksy notarialnej,

‒    podatku od nieruchomości,

‒    remontu, modernizacji,

‒    transakcyjne,

‒    sprzedaży

oraz inne koszty bezpośrednio przypisane do danej nieruchomości i danego przedsięwzięcia, w szczególności:

‒    koszty materiałów budowlanych i wykończeniowych,

‒    koszty usług remontowych i instalacyjnych,

‒    koszty utrzymania nieruchomości w czasie trwania projektu (czynsz do wspólnoty/spółdzielni, media: prąd, gaz, woda),

‒    koszty ubezpieczenia majątkowego danej nieruchomości,

‒    koszty marketingu (usługi fotografa, home staging, opłaty za ogłoszenia na portalach nieruchomościowych),

‒    wynagrodzenie prowizyjne dla pośredników w obrocie nieruchomościami (przy nabyciu i przy sprzedaży),

‒    koszty ewentualnych porad prawnych lub wycen rzeczoznawców dotyczących wyłącznie tej konkretnej nieruchomości,

ponoszone w ramach wspólnego przedsięwzięcia w części wynikającej z proporcji wskazanej w Umowie, przy uwzględnieniu zasad wynikających z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT.

W zależności od zakwalifikowania przedmiotowych wydatków do bezpośrednich lub pośrednich kosztów uzyskania przychodów zastosowanie znajdą odpowiednio regulacje zawarte w art. 15 ust. 4b-4c lub ust. 4d-4e ustawy o CIT, określające moment potrącalności kosztów.

Co zostało ustalone na wstępie, do ustalenia momentu zaliczenia wydatków w ciężar kosztów uzyskania przychodów, podatnik powinien rozpoznać rodzaj powiązania kosztów z przychodami. W oparciu o kryterium stopnia tego powiązania koszty podatkowe można podzielić na:

‒    bezpośrednio związane z przychodami, których poniesienie przekłada się wprost na uzyskanie konkretnych przychodów (możliwe jest ustalenie, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód),

‒    inne niż bezpośrednio związane z przychodami, których nie można w taki sposób przypisać do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako prowadzące do ich osiągnięcia (tzw. koszty pośrednie).

Do kategorii „kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio związanych z przychodami” należą takie wydatki, których poniesienie ma bezpośrednio na celu uzyskanie konkretnych przychodów. W ich przypadku możliwe jest ustalenie, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód. Klasycznym przykładem bezpośredniego związku kosztów z przychodami jest relacja, w jakiej pozostają wydatki na nabycie lub wytworzenie jednostki towaru i przychód ze zbycia tej jednostki towaru.

Natomiast, „pośrednie koszty uzyskania przychodów” to takie wydatki, których ponoszenie jest racjonalnie uzasadnione jako służące osiąganiu przychodów lub zachowaniu albo zabezpieczeniu ich źródła, nie ma jednak możliwości przypisania ich do określonych, konkretnych przychodów. Do tego rodzaju kosztów zalicza się m.in. koszty ogólnego zarządu, koszty administracyjne, wydatki na utrzymanie obiektów, obsługę prawną, ubezpieczenia, świadczenia na rzecz pracowników. Każdy z ww. wydatków jest związany z działalnością prowadzoną przez podatnika i przyczynia się w sposób ogólny do osiągania przez niego przychodów. Nie można jednak ustalić, uzyskaniu jakiego konkretnego przychodu dany wydatek służy.

Innymi słowy – posługując się językowym znaczeniem – przez koszty bezpośrednio związane z przychodami należy rozumieć te koszty, których poniesienie wpłynęło bezpośrednio na uzyskanie określonego przychodu. Kosztami innymi niż koszty bezpośrednio związane z przychodami są zaś wszelkie inne koszty, w tym koszty dotyczące całokształtu działalności podatnika związane z jego funkcjonowaniem. W stosunku do tego rodzaju kosztów doszukiwanie się ich bezpośredniości w relacji z przychodami nie wchodzi w rachubę. Takie bowiem koszty, chociaż niewątpliwie związane z osiąganymi przychodami, nie pozostają w uchwytnym związku z konkretnymi przychodami.

Uwzględniając powyższe ustalenia stwierdzam, że opisane przez Państwa w zdarzeniu przyszłym:

− koszty nabycia nieruchomości,

− koszty notarialne,

− podatek od czynności cywilnoprawnych,

− taksa notarialna,

− koszty remontu, modernizacji,

− koszty transakcyjne,

− koszty sprzedaży

oraz inne koszty bezpośrednio przypisane do danej nieruchomości i danego przedsięwzięcia tj.:

‒    koszty materiałów budowlanych i wykończeniowych,

‒    koszty usług remontowych i instalacyjnych,

‒    koszty ubezpieczenia majątkowego danej nieruchomości,

‒    wynagrodzenie prowizyjne dla pośredników w obrocie nieruchomościami (przy nabyciu i przy sprzedaży),

‒    koszty ewentualnych porad prawnych lub wycen rzeczoznawców dotyczących wyłącznie tej konkretnej nieruchomości,

− będą stanowiły dla Spółki koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami. Jak wynika z okoliczności opisanego przez Państwa zdarzenia przyszłego, ich poniesienie będzie miało bezpośredni związek z realizowaną inwestycją nieruchomościową i uzyskanym przychodem ze sprzedaży konkretnej nieruchomości.

W związku z tym ww. koszty powinny być potrącalne zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o CIT w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostaną odpowiadające im przychody ze sprzedaży nieruchomości, z uwzględnieniem art. 15 ust. 4b i 4c ustawy o CIT.

Natomiast z uwagi na pośredni związek z przychodem uzyskanym ze sprzedaży konkretnej nieruchomości koszty:

‒    utrzymania nieruchomości w czasie trwania projektu (czynsz do wspólnoty/spółdzielni, media: prąd, gaz, woda),

‒    marketingu (usługi fotografa, home staging, opłaty za ogłoszenia na portalach nieruchomościowych),

‒    podatku od nieruchomości

należy zakwalifikować do kosztów uzyskania przychodów innych niż bezpośrednio związane z przychodami, potrącalnymi zgodnie z art. 15 ust. 4d-4e ustawy o CIT w dacie ich poniesienia.

Wskazane koszty utrzymania nieruchomości oraz marketingu będą związane z działalnością inwestycyjną prowadzoną przez Spółkę i przyczynią się w sposób ogólny do osiągania przez Państwa przychodów. Nie można jednak ustalić, uzyskaniu jakiego konkretnego przychodu dany wydatek będzie służył. Kupując nieruchomość z przeznaczeniem na sprzedaż jej z zyskiem, do momentu wystawienia oferty sprzedaży − niezależnie od wyniku tej sprzedaży − będą musieli Państwo ponosić koszty związane z bieżącą eksploatacją tj. czynsz i media. Zatem stwierdzić należy, że koszty utrzymania nieruchomości ponoszone w czasie trwania projektu (czynsz do wspólnoty/spółdzielni, media: prąd, gaz, woda), stanowić będą koszty pośrednie przedsięwzięcia inwestycyjnego na gruncie art. 15 ust. 4d ustawy o CIT.

Podobnie, wydatki na marketing (usługi fotografa, home staging, opłaty za ogłoszenia na portalach nieruchomościowych) będą dotyczyć przedsięwzięcia inwestycyjnego w celu uatrakcyjnienia oferty sprzedażowej. Tego typu wydatki służą poprawie wizerunku, uatrakcyjniają ofertę sprzedażową nieruchomości i samego przedsięwzięcia inwestycyjnego, wobec czego niemożliwe jest przyporządkowanie kosztów reklamy (zdjęć) i marketingu do poszczególnych nieruchomości, jakie będą sprzedawane w ramach wspólnego przedsięwzięcia. W związku z powyższym uznać należy, że tego typu wydatki będą stanowiły koszty inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, o których mowa w art. 15 ust. 4d ustawy o CIT.

Podobnie, za koszty bezpośrednio związane z uzyskiwanym przychodem nie można uznać kosztów podatku od nieruchomości należnego za okres trwania projektu. Wydatki z tego tytułu nie będą bowiem wprost, celowo ukierunkowane na osiągnięcie konkretnego przychodu w przyszłości, lecz wynikają ze statusu Spółki jako właściciela nieruchomości gruntowej. Jako konieczne do poniesienia w konkretnie, normatywnie określonym czasie wiążą się z konkretnym rokiem podatkowym. Z punktu widzenia właściciela nieruchomości gruntowej, a także z punktu widzenia prawa podatkowego jest kwestią obojętną, jakie jest przeznaczenie gruntu − obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości wynika już z samego faktu posiadania nieruchomości. Uwidacznia to zatem, że koszty te nie są ściśle, intencjonalnie związane z konkretnym przychodem pochodzącym ze zbycia inwestycji. Nie istnieje w tym przypadku ścisły związek finansowy pomiędzy nimi, a ewentualnie osiągniętym przychodem, należy je ponosić nawet wówczas, gdyby nie pojawił się żaden przychód.

W związku z powyższym należy uznać, że podatek od nieruchomości należy uznać za tzw. koszty pośrednie, są to bowiem ogólne, stałe koszty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej Spółki o charakterze inwestowania nieruchomościowego.

A zatem podatek od nieruchomości będzie u Państwa stanowił koszt uzyskania przychodów w dacie poniesienia, tj. w dniu, na który został on ujęty w księgach rachunkowych (zaksięgowany), zgodnie z regulacjami zawartymi w art. 15 ust. 4d-4e ustawy o PDOP.

Podsumowując, należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem:

·      w odniesieniu do pytania nr 4 w zakresie kwalifikacji podatkowej jako elementu kosztów Spółki bezpośrednio związanych z przychodami:

‒    kosztów nabycia nieruchomości,

‒    kosztów remontu,

‒    kosztów modernizacji,

‒    kosztów transakcyjnych,

‒    kosztów sprzedaży

oraz innych kosztów bezpośrednio związanych z projektem, obejmujących koszty niezbędne do realizacji konkretnego projektu, wynikające z budżetu, w szczególności:

‒    kosztów materiałów budowlanych i wykończeniowych,

‒    kosztów usług remontowych i instalacyjnych,

‒    kosztów ubezpieczenia majątkowego danej nieruchomości,

‒    wynagrodzenia prowizyjnego dla pośredników w obrocie nieruchomościami (przy nabyciu i przy sprzedaży),

‒    kosztów ewentualnych porad prawnych lub wycen rzeczoznawców dotyczących wyłącznie tej konkretnej nieruchomości;

·      w odniesieniu do pytania nr 6 w zakresie kwalifikacji podatkowej jako elementu kosztów Spółki bezpośrednio związanych z przychodami:

‒    podatku od czynności cywilnoprawnych od zakupu nieruchomości

oraz innych nieodzyskiwalnych podatków i ciężarów transakcyjnych, tj. w szczególności:

‒    taksy notarialnej, opłat sądowych (za wpisy w księgach wieczystych, wykreślenia hipotek), opłat skarbowych (za zaświadczenia, pełnomocnictwa),

‒    nieodliczalnego podatku od towarów i usług od kosztów zewnętrznych (np. usług remontowych, materiałów), w sytuacji gdy sprzedaż końcowa nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, przez co Spółce nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Wobec powyższego, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 oraz pytania nr 6 w odniesieniu do ww. kosztów, należało uznać za prawidłowe.

Natomiast z uwagi na wykazany brak bezpośredniego związku z uzyskiwanym przychodem ze sprzedaży konkretnych nieruchomości, nie zgadzam się z Państwa stanowiskiem:

·      w odniesieniu do pytania nr 4 w zakresie kwalifikacji podatkowej jako elementu kosztów Spółki bezpośrednio związanych z przychodami:

‒    kosztów utrzymania nieruchomości w czasie trwania projektu (czynsz do wspólnoty/spółdzielni, media: prąd, gaz, woda),

‒    kosztów marketingu (usługi fotografa, home staging, opłaty za ogłoszenia na portalach nieruchomościowych),;

·      w odniesieniu do pytania nr 6 w zakresie kwalifikacji podatkowej jako elementu kosztów Spółki bezpośrednio związanych z przychodami:

‒    podatku od nieruchomości.

Wobec powyższego, Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 4 oraz pytania nr 6 w odniesieniu do ww. kosztów, należało uznać za nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości sformułowane w pytaniu nr 5 dotyczą braku powstania przychodu z tytułu wkładu kaucyjnego w momencie otrzymania tego wkładu od Partnera Operacyjnego.

Nawiązując do treści przywołanego na wstępie art. 12 ustawy o CIT można określić przychód jako wszelkie trwałe, bezzwrotne i definitywne przysporzenia majątkowe w postaci środków pieniężnych, dóbr majątkowych oraz świadczeń w naturze, niezależnie od tytułu prawnego ich uzyskania przez podatnika. W przypadku podatników prowadzących działalność gospodarczą, przychodem są również kwoty należne, nawet gdy nie zostały faktycznie otrzymane, pod warunkiem że kwoty te spełniają warunki wymienione powyżej (trwały, bezzwrotny i definitywny charakter).

Literalna wykładnia powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że do przychodów podatkowych zalicza się tylko takie przychody, które w danym momencie są trwałe, definitywne i bezwarunkowe. W konsekwencji, do przychodów podatkowych, podatnik powinien zaliczyć tylko takie przychody, które są mu należne. Nie będą to zatem jakiekolwiek przychody, lecz przychody, w stosunku do których podatnikowi przysługiwać będzie prawo do ich otrzymania i które stanowić będą jego trwałe przysporzenie majątkowe. Co do zasady więc, o zaliczeniu danego przysporzenia majątkowego do przychodów danej osoby prawnej decyduje definitywny charakter tego przysporzenia w tym sensie, że w sposób ostateczny faktycznie powiększa ono aktywa podatnika, a więc takie którymi może on rozporządzać jako właściciel.

Jednocześnie należy stwierdzić, że podatek dochodowy od osób prawnych posiada cechy podatku powszechnego, tj. podatku, który jest ciężarem publicznoprawnym od przyrostu majątkowego (dochodu), a zatem przychodem – jako źródłem dochodu – jest tylko ta wartość, która wchodząc do majątku podatnika może powiększyć jego aktywa. Poza tym musi ona mieć charakter definitywny (dokonany) i mierzalny. Ponadto, użyty w art. 12 ustawy zwrot „w szczególności” oznacza, że wykaz przychodów stanowi katalog otwarty, natomiast zawarte w tym przepisie okoliczności określające przychody mają charakter przykładowy.

Sposób ujęcia przedmiotu opodatkowania w podatku dochodowym od osób prawnych nie jest przypadkowy i pozwala na wyprowadzenie wniosku o objęciu zakresem ustawy wszystkich zdarzeń, z którymi wiąże się dla podatnika konkretna korzyść o wymiarze finansowym powodująca zwiększenie aktywów lub zmniejszenie pasywów. Wystąpienie każdego zdarzenia powodującego wymierną korzyść po stronie podatnika skutkuje obowiązkiem opodatkowania osiągniętej nadwyżki ponad koszty jej uzyskania przez podatnika. Nie jest przy tym istotne źródło korzyści, chodzi bowiem o każdy przypadek powodujący wzrost wartości majątku lub zmniejszenie zobowiązań ciążących na podatniku. Przyjęte rozwiązanie legislacyjne pozwala na stosowanie przepisów ustawy o CIT niezależnie od specyfiki podmiotów podlegających opodatkowaniu, zmieniających się okoliczności i rzeczywistości gospodarczej, jak również ewolucji różnego rodzaju instrumentów wykorzystywanych w obrocie gospodarczym.

Konkludując, przychodem są zatem wszelkie przysporzenia majątkowe o charakterze trwałym, których rzeczywiste otrzymanie, a w niektórych przypadkach już sam fakt, że są należne, powoduje obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Co do zasady, o zaliczeniu danego przysporzenia majątkowego do przychodów decyduje definitywny charakter tego przysporzenia w tym sensie, że w sposób ostateczny faktycznie powiększa ono aktywa.

Jak wynika z treści opisanego przez Państwa zdarzenia przyszłego, Umowa może przewidywać Wkład kaucyjny Partnera Operacyjnego o charakterze zabezpieczającym. Taka konstrukcja potwierdza, że Partner Operacyjny uczestniczy w ryzyku wspólnego przedsięwzięcia, a nie wykonuje usługę za wynagrodzeniem należnym niezależnie od wyniku.

Wyjaśnili przy tym Państwo, że wniesienie wkładu kaucyjnego przez Partnera Operacyjnego będzie fakultatywne (jedynie możliwe). O tym, czy wkład ten będzie wymagany, Strony zdecydują każdorazowo w załączniku do umowy dla konkretnego projektu, w zależności od oceny ryzyka danego przedsięwzięcia. Wkład będzie wnoszony w formie pieniężnej (przelewem na rachunek Wnioskodawcy). Wkład kaucyjny ma charakter zabezpieczający i rozliczeniowy. Zgodnie z umową może zostać wykorzystany na potrzeby finansowania Kosztów Przedsięwzięcia (kosztów prac, materiałów, utrzymania i innych kosztów budżetowych), a także na zabezpieczenie roszczeń Wnioskodawcy wobec Partnera Operacyjnego z tytułu Ujemnego Wyniku, przekroczenia budżetu, wad lub innych naruszeń. Jeżeli wkład kaucyjny zostanie w całości lub w części wykorzystany na pokrycie Kosztów Przedsięwzięcia, kwota ta jest traktowana jako zwrotny wkład pieniężny Partnera Operacyjnego w Przedsięwzięcie. Wydana na koszty część wkładu kaucyjnego jest Partnerowi Operacyjnemu zwracana w ramach końcowego rozliczenia (w tzw. wodospadzie wypłat − po pokryciu Kosztów Przedsięwzięcia i zwrocie Wkładu Kapitałowego Inwestora, a przed podziałem nadwyżki zysku). Partner Operacyjny odzyskuje zatem nominalną kwotę wydaną z jego wkładu kaucyjnego na koszty projektu, o ile wynik Przedsięwzięcia na to pozwala. Jeżeli wynik Przedsięwzięcia jest ujemny lub niewystarczający do zwrotu, kwota ta obciąża Partnera Operacyjnego jako jego udział w ryzyku ekonomicznym projektu.

Co istotne, niewykorzystana na koszty część wkładu kaucyjnego podlega zwrotowi Partnerowi Operacyjnemu w kwocie nominalnej, pomniejszonej o ewentualne potrącenia (z tytułu Ujemnego Wyniku, przekroczenia budżetu, wad lub innych roszczeń Wnioskodawcy). Zwrot następuje w terminie 7 dni od zatwierdzenia końcowego protokołu rozliczenia przez Inwestora.

Z opisanych przez Państwa okoliczności wynika zatem, że Wkład kaucyjny, który może być wnoszony przez Partnera Operacyjnego w ramach realizowanego wspólnego przedsięwzięcia jako zabezpieczenie Państwa roszczeń wobec Partnera Operacyjnego z tytułu Ujemnego Wyniku, przekroczenia budżetu, wad lub innych naruszeń lub wnoszony jako forma zaliczki na potrzeby przyszłych rozliczeń między Partnerami w sytuacji, gdy wykorzystywany będzie na potrzeby finansowania Kosztów Przedsięwzięcia (kosztów prac, materiałów, utrzymania i innych kosztów budżetowych) – będzie miał charakter zwrotny, celowy, zabezpieczający i rozliczeniowy, zostanie przypisany do konkretnego przedsięwzięcia, będzie podlegać odrębnej ewidencji, zatem z uwagi na brak definitywności przysporzenia nie będzie stanowił Państwa przychodu podatkowego w momencie otrzymania tego wkładu.

Dopiero po zrealizowaniu wzajemnego przedsięwzięcia i rozliczeniu wkładu, w zależności od okoliczności jakie zaistnieją, może powstać przychód podatkowy.

Tym samym w przedstawionym zdarzeniu przyszłym otrzymanie przez Państwa Wkładu kaucyjnego Partnera Operacyjnego, który ma charakter zwrotny, celowy, zabezpieczający i rozliczeniowy, jest przypisany do konkretnego przedsięwzięcia, podlega odrębnej ewidencji, nie będzie stanowiło przychodu podatkowego Wnioskodawcy w momencie otrzymania tego wkładu.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 5 należy uznać za prawidłowe.

Końcowo należy wyjaśnić, że wskazana przez Państwa kwestia, że Wkład kaucyjny nie stanowi pożyczki, depozytu nieprawidłowego, zadatku, zaliczki ani wynagrodzenia za usługę, została przyjęta jako element opisu sprawy, który nie podlega ocenie prawnej w ramach interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego. Tego typu kwestie mogą zostać zweryfikowane w ramach postępowania podatkowego, które dysponuje postępowaniem dowodowym.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe wyłącznie wobec Państwa i tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.