0114-KDIP2-1.4011.67.2026.3.MR1

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie ustalenia czy:

‒    za wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mogą zostać uznane i uwzględnione przy ustalaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania wydatki na:

·      spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie zbywanej nieruchomości – jest prawidłowe;

·      wpłatę wkładu własnego – jest prawidłowe;

·      na nadpłatę kredytu zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego do majątku wspólnego małżonków – jest nieprawidłowe;

·      wydatki na wykończenie i remont tego lokalu za wyjątkiem wydatków poniesionych na wykonanie i montaż trwałej zabudowy kuchennej na wymiar, do których ma zastosowanie interpretacja ogólna Ministra Finansów z 13 października 2021 r. nr DD2.8202.4.2020, opublikowana w Dzienniku Urzędowym Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 14 października 2021 r. - poz. 145, w sprawie stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z kwalifikacją niektórych wydatków poniesionych na remont i wykończenie nieruchomości jako wydatków stanowiących realizację celu mieszkaniowego – jest prawidłowe

‒    można zastosować zwolnienie z opodatkowania w pełnym zakresie w ramach tak zwanej ulgi mieszkaniowej – jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek z tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie pismem z 16 czerwca 2026 r. (data wpływu 16 czerwca 2026 r.) oraz pismem z 7 lipca 2026 r. (data wpływu 7 lipca 2026 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Dnia 9 kwietnia 2021 roku nabył Pan lokal mieszkalny za kwotę (…) zł i był Pan jego jedynym właścicielem w akcie notarialnym. Nieruchomość została nabyta częściowo ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Kredyt został przeznaczony na zakup wskazanego lokalu mieszkalnego. Kredytobiorcami byli również Pana rodzice. Przedmiotowy lokal mieszkalny był Pana jedyną nieruchomością mieszkalną i był wykorzystywany wyłącznie na własne cele mieszkaniowe.

Dnia 27 marca 2026 roku sprzedał Pan wskazany lokal mieszkalny za kwotę (…) zł. Po sprzedaży kwota (…) zł została przeznaczona na całkowitą spłatę oraz zamknięcie kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedawanej nieruchomości.

W związku ze sprzedażą nieruchomości poniósł Pan również koszt pośrednictwa w sprzedaży w wysokości (…) zł.

Poza wskazanym wydatkiem nie posiada Pan innych udokumentowanych kosztów związanych ze sprzedażą nieruchomości.

Dnia 23 kwietnia 2026 roku podpisał Pan wraz z małżonką (małżeństwo od 2022 roku, ustawowa wspólność majątkowa małżeńska) umowę deweloperską dotyczącą nabycia lokalu mieszkalnego do majątku wspólnego małżonków za kwotę (…) zł. Lokal mieszkalny został nabyty na własne cele mieszkaniowe Pana oraz Pana małżonki. Zakup nieruchomości jest częściowo finansowany kredytem hipotecznym. Wkład własny w wysokości (…) zł został pokryty ze środków uzyskanych ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości. W skład wkładu własnego wchodzi: (…) zł wpłacone na podstawie umowy rezerwacyjnej zawartej dnia 11 marca 2026 roku, (…) zł wpłacone po podpisaniu umowy deweloperskiej.

Zakończenie inwestycji oraz podpisanie finalnego aktu notarialnego zaplanowane jest na Lipiec/Sierpień 2026 roku. Po podpisaniu finalnego aktu notarialnego zostanie wykonana nadpłata (…) zł kapitału kredytu hipotecznego zaciągniętego na te mieszkanie. Pozostała część środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczona na wykończenie oraz remont lokalu mieszkalnego w celu doprowadzenia go do stanu umożliwiającego zamieszkanie zgodnie z jego przeznaczeniem mieszkalnym.

Planowane wydatki obejmują między innymi: wykonanie i montaż drzwi wewnętrznych, zakup i montaż paneli podłogowych, wykonanie i montaż trwałej zabudowy kuchennej, wykończenie łazienki, w tym zakup materiałów budowlanych, płytek ściennych i podłogowych oraz montaż trwałej armatury łazienkowej, wykonanie instalacji zwiększającej efektywność energetyczną lokalu mieszkalnego.

Chciałby Pan skorzystać z „ulgi mieszkaniowej” - art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Pismem z 16 czerwca 2026 r. (data wpływu 16 czerwca 2026 r.) doprecyzował Pan wniosek w następującym zakresie:

1.  posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

2.  nabycie lokalu mieszkalnego w dniu 9 kwietnia 2021 r. nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, na mocy, której stał się Pan jedynym właścicielem nieruchomości.

3.  na pytanie organu: zgodnie ze wskazaniem:

Nieruchomość została nabyta częściowo ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości

proszę wyjaśnić czy był Pan stroną umowy kredytowej i czy odpowiada Pan za spłatę ww. kredytu samodzielnie do pełnej jego wysokości? Jeśli nie, proszę podać przez kogo została zawarta umowa kredytowa (proszę podać wszystkich kredytobiorców), czy z umowy kredytowej wynika, że wszyscy kredytobiorcy odpowiadają solidarnie za wynikające z niej zadłużenie?

Odp.: Był Pan stroną umowy kredytowej jako jeden z trzech kredytobiorców. Umowa kredytowa została zawarta przez Pana oraz Pana rodziców: A. oraz B. Zgodnie z postanowieniami umowy kredytowej wszyscy kredytobiorcy ponosili solidarną odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z kredytu do pełnej wysokości zadłużenia. Jednocześnie wskazuje Pan, że nieruchomość nabyta przy wykorzystaniu środków pochodzących z kredytu stanowiła wyłącznie Pana własność. Całość wkładu własnego została wniesiona przez Pana ze środków własnych. Ponadto wszystkie raty kredytu były faktycznie spłacane przeze Pana z Pana rachunku bankowego, bez udziału pozostałych kredytobiorców. Rodzice zostali włączeni do umowy kredytowej wyłącznie w celu zwiększenia zdolności kredytowej wymaganej przez bank do uzyskania finansowania zakupu nieruchomości stanowiącej Pana własność.

4.  na pytanie organu: proszę o wskazanie daty zawarcia umowy kredytowej, z której środki finansowe zostały przeznaczone na zakup 9 kwietnia 2021 r. lokalu mieszkalnego;

Odp.: Umowa kredytu hipotecznego, z której środki zostały przeznaczone na zakup lokalu mieszkalnego w dniu 9 kwietnia 2021 r., została zawarta w dniu 18 marca 2021 r.

5.  kredyt został zaciągnięty w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącej państwem członkowskim Unii Europejskiej.

6.  z umowy kredytowej wynika, że kredyt został zaciągnięty na finansowanie zakupu lokalu mieszkalnego nabytego przez Pana w dniu 9 kwietnia 2021 r.

7.  powodem sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w dniu 9 kwietnia 2021 r. były plany założenia rodziny oraz związana z tym potrzeba poprawy warunków mieszkaniowych. W związku z zamiarem przeprowadzki do mniejszej miejscowości podjął Pan decyzję o sprzedaży dotychczasowego mieszkania i przeznaczeniu środków uzyskanych ze sprzedaży na zakup większego lokalu mieszkalnego w innej miejscowości, służącego realizacji własnych celów mieszkaniowych.

8.  odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpiło w ramach wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

9.  w całym okresie posiadania ww. lokalu mieszkalnego był on wykorzystywany wyłącznie do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych Pana oraz Pana żony. Lokal nie był wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej, nie był wynajmowany ani udostępniany osobom trzecim.

10.  zarówno lokal mieszkalny sprzedany w dniu 27 marca 2026 r., jak i lokal mieszkalny objęty umową deweloperską, położone są na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

11.  lokal mieszkalny objęty umową deweloperską będzie służył zaspokojeniu Pana własnych celów mieszkaniowych. Po jego oddaniu do użytkowania będzie Pan w nim zamieszkiwał na stałe, tj. przez cały rok, z wyjątkiem ewentualnych krótkotrwałych nieobecności związanych np. z wyjazdami służbowymi lub urlopem.

12.  lokal mieszkalny objęty umową deweloperską nie będzie udostępniany osobom trzecim, zarówno odpłatnie, jak i nieodpłatnie, na podstawie umowy najmu, użyczenia ani innych umów o podobnym charakterze.

13.  Lokal mieszkalny sprzedany w dniu 27 marca 2026 r. stanowił lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. Lokal mieszkalny objęty umową deweloperską będzie lokalem mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość po ustanowieniu odrębnej własności po zakończeniu inwestycji w sierpniu 2026 roku.

14.  środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zamierza Pan przeznaczyć w całości, w terminie trzech lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż, na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego objętego umową deweloperską oraz na wydatki związane z wykończeniem tego lokalu, służącego realizacji własnych celów mieszkaniowych. Na moment składania niniejszej odpowiedzi dokładna wysokość przyszłych wydatków nie jest możliwa do precyzyjnego określenia, jednakże zamiarem jest pełne wydatkowanie uzyskanego przychodu zgodnie z obowiązującymi przepisami.

15.  na pytanie organu: we wniosku wskazał Pan:

Planowane wydatki obejmują między innymi: wykonanie i montaż wykonanie i montaż drzwi wewnętrznych, zakup i montaż paneli podłogowych, wykonanie i montaż trwałej zabudowy kuchennej, wykończenie łazienki, w tym zakup materiałów budowlanych, płytek ściennych i podłogowych oraz montaż trwałej armatury łazienkowej, wykonanie instalacji zwiększającej efektywność energetyczną lokalu mieszkalnego.

W związku z powyższym proszę o jednoznaczne wskazanie co dokładnie należy rozumieć pod sformułowaniem „wykonanie instalacji zwiększającej efektywność energetyczną lokalu mieszkalnego”. Proszę wymienić jakie konkretnie wydatki, na jakie konkretnie prace, urządzenia lub systemy techniczne zostanie przeznaczona część uzyskanych środków ze sprzedaży 27 marca 2026 r. lokalu mieszkalnego? Proszę o wskazanie w formie katalogu zamkniętego tych wydatków (bez użycia przykładowego wyliczenia tj. bez użycia słów: np. m.in. itd. itp. w szczególności)?

Odp.: Pod sformułowaniem „wykonanie instalacji zwiększającej efektywność energetyczną lokalu mieszkalnego” należy rozumieć wykonanie oraz montaż instalacji fotowoltaicznej PV, obejmującej panele fotowoltaiczne, falownik oraz magazyn energii.

W związku z powyższym wskazał Pan następujący katalog wydatków planowanych do sfinansowania ze środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego:

‒    zakup i montaż instalacji fotowoltaicznej obejmującej panele fotowoltaiczne, falownik oraz magazyn energii,

‒    zakup i montaż trwałej zabudowy kuchennej na wymiar,

‒    zakup i montaż drzwi wewnętrznych, – zakup paneli podłogowych wraz z podkładem i listwami przypodłogowymi,

‒    zakup materiałów budowlanych do wykończenia łazienki, w tym płytek ściennych i podłogowych,

‒    zakup i montaż trwałej armatury łazienkowej wraz z urządzeniami sanitarnymi (w tym kabina prysznicowa, wanna, umywalka, miska WC wraz ze stelażem podtynkowym).

‒    wykonanie prac wykończeniowych ścian i sufitów, w tym gładzi, gruntowania oraz malowania,

16.  na pytanie organu: Czy planowane wydatki związane są z wykończeniem i remontem lokalu mieszkalnego objętego umową deweloperską? W przypadku, kiedy takie wydatki zostały już przez Pana poniesione proszę o podanie w jakiej dacie to nastąpiło.

Odp.: Tak, planowane wydatki będą związane wyłącznie z wykończeniem lokalu mieszkalnego objętego umową deweloperską i będą służyły realizacji Pana własnych celów mieszkaniowych. Na dzień sporządzenia niniejszej odpowiedzi nie zostały jeszcze poniesione żadne wydatki związane z wykończeniem tego lokalu mieszkalnego. Dotychczas poniesione wydatki dotyczą wyłącznie wkładu własnego wniesionego na zakup lokalu mieszkalnego przy umowie deweloperskiej oraz częściowej nadpłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na jego zakup po umowie deweloperskiej.

W piśmie z 16 czerwca 2026 r. (data wpływu 16 czerwca 2026 r.) dodatkowo sformułował Pan pytanie nr 2 mające być przedmiotem interpretacji indywidualnej oraz przedstawił Pan stanowisko do ww. pytania.

Pismem z 7 lipca 2026 r. (data wpływu 7 lipca 2026 r.) doprecyzował Pan wniosek w następującym zakresie:

1.  na pytanie Organu: proszę o wskazanie daty zawarcia umowy kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego objętego umową deweloperską z 27 kwietnia 2026 r.

Odp.: Umowa o kredyt hipoteczny została zawarta dnia 04.05.2026r.

2.  kredyt, o którym mowa powyżej został zaciągnięty w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

3.  na pytanie organu: na jaki cel – zgodnie z umową – został zaciągnięty kredyt, o którym mowa powyżej? Czy z zawartej umowy kredytowej wynika, że kredyt został zaciągnięty na zakup lokalu mieszkalnego objętego umową deweloperską?

Odp.: Kredyt został zaciągnięty na zakup nieruchomości objętej umową deweloperską podpisana dnia 27.04.2026r. Z umowy kredytowej jednoznacznie wynika ze jest to kredyt pod zakup tej konkretnej nieruchomości.

4.  umowa kredytowa została zawarta wspólnie z Pana małżonką, C.C. Oboje jesteście Państwo kredytobiorcami. Zgodnie z postanowieniami umowy kredytowej ponosicie solidarną odpowiedzialność za spłatę zobowiązania do pełnej wysokości zadłużenia.

5.  na pytanie organu: w jaki sposób wykorzystywany był ww. lokal mieszkalny będący przedmiotem sprzedaży w całym okresie posiadania? Jakim czynnościom on służył?

Odp.: W całym okresie posiadania lokal służył wyłącznie własnym celom mieszkaniowym Pana oraz Pana małżonce.

6.  wkład własny jak został w całości pokryty z środków uzyskanych z sprzedaży poprzedniego mieszkania. Wpłata wkładu własnego nastąpiła 28.04.2026r.

7.  na pytanie organu: czy w związku z wydatkami poniesionymi na wykonanie oraz montaż instalacji fotowoltaicznej (PV) korzystał Pan z jakichkolwiek innych ulg podatkowych (np. ulgi termomodernizacyjnej) lub dodatkowych form dofinansowania?

Odp.: Koszty związane z montażem instalacji fotowoltaicznej nie zostały jeszcze poniesione. Jeżeli uznanie tych środków będzie niezbędne aby moc skorzystać w całości z ulgi mieszkaniowej i będzie wiązało się to z brakiem możliwości skorzystania z ulgi termomodernizacyjnej to w takim wypadku nie będę z niej korzystać.

Pytania

1.  Czy wydatki poniesione na:

‒    spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie zbywanej nieruchomości,

‒    wpłatę wkładu własnego,

‒    nabycie lokalu mieszkalnego do majątku wspólnego małżonków,

‒    oraz wydatki na wykończenie i remont tego lokalu,

mogą zostać uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i zostać uwzględnione przy ustalaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania?

2.  Czy na podstawie przedstawionych zdarzeń w Pana przypadku można zastosować zwolnienie z opodatkowania w pełnym zakresie w ramach tak zwanej ulgi mieszkaniowej?

Ta interpretacja stanowi odpowiedź na pytanie nr 1 z wyłączeniem:

·   części dotyczącej wydatków poniesionych na poniesionych na wykonanie i montaż trwałej zabudowy kuchennej na wymiar, do których ma zastosowanie interpretacja ogólna Ministra Finansów z 13 października 2021 r. nr DD2.8202.4.2020, opublikowana w Dzienniku Urzędowym Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 14 października 2021 r. - poz. 145, w sprawie stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z kwalifikacją niektórych wydatków poniesionych na remont i wykończenie nieruchomości jako wydatków stanowiących realizację celu mieszkaniowego

oraz na pytanie nr 2. W zakresie wskazanej części pytania nr 1 wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie zarówno wydatek poniesiony na spłatę kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość, wniesiony wkład własny w finansowanie nowego lokalu jaki i nabycie lokalu mieszkalnego do majątku wspólnego małżonków (w tym częściowo sfinansowany kredytem hipotecznym), mogą zostać uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art.21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym mogą zostać uwzględnione przy ustalaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania – w zakresie określonym przepisami ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w części, w jakiej przychód z tego zbycia został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w terminie określonym w ustawie.

Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe został określony w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in.:

·      wydatki poniesione na nabycie udziału w lokalu mieszkalnym (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a),

·      wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) wraz z odsetkami zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu ze zbycia na cele określone w pkt 1 (art. 21 ust. 25 pkt 2).

W odniesieniu do wydatku na nabycie lokalu mieszkalnego, w tym wydatek na wkład własny do nowego kredytu oraz przyszła nadpłatę kapitału tego kredytu, należy wskazać, że możliwość uznania takiego wydatku za realizację własnych celów mieszkaniowych znajduje potwierdzenie w aktualnej praktyce interpretacyjnej oraz stanowiskach organów podatkowych, niezależnie od tego, czy nabycie zostało sfinansowane środkami własnymi, czy kredytem hipotecznym. Istotne jest, aby lokal służył zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

W odniesieniu natomiast do spłaty kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość wydatek ten również może zostać uznany za wydatek na własne cele mieszkaniowe, pod warunkiem, że kredyt ten był zaciągniętym na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy oraz został spłacony ze środków uzyskanych ze zbycia nieruchomości.

W konsekwencji uznaje że:

·      wydatek na nabycie lokalu mieszkalnego stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, w tym wkład własny do nowego kredytu,·

·      wydatek na spłatę kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość również może stanowić taki wydatek,

a wyżej wymienione wskazane wydatki - przy spełnieniu ustawowych warunków – mogą zostać uwzględnione przy ustalaniu wysokości dochodu zwolnionego z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowo z informacji zawartych w odpowiedzi do interpelacji nr 12305 Znak sprawy: DD2.054.17.2025. W Pana ocenie okoliczność, że cena nabywanego lokalu mieszkalnego przewyższa wartość przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, przemawia za możliwością objęcia całości dochodu zwolnieniem.

Dodatkowo pismem z 16 czerwca 2026 r. (data wpływu 16 czerwca 2026 r.) doprecyzował Pan własne stanowisko w następującym zakresie:

W Pana ocenie zarówno wydatek poniesiony na spłatę kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość, wniesiony wkład własny w finansowanie nowego lokalu jaki i nabycie nowego lokalu mieszkalnego do majątku wspólnego małżonków (w tym częściowo sfinansowany kredytem hipotecznym), mogą zostać uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym mogą zostać uwzględnione przy ustalaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania – w zakresie określonym przepisami ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w części, w jakiej przychód z tego zbycia został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w terminie określonym w ustawie. Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe został określony w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Zgodnie z tym przepisem, za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in.:

·      wydatki poniesione na nabycie udziału w lokalu mieszkalnym (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a),

·      wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) wraz z odsetkami zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu ze zbycia na cele określone w pkt 1 (art. 21 ust. 25 pkt

W odniesieniu do wydatku na nabycie lokalu mieszkalnego, w tym wydatek poniesiony na wkład własny do nowego kredytu hipotecznego oraz wykonana nadpłata kapitału tego kredytu, należy wskazać, że możliwość uznania takiego wydatku za realizację własnych celów mieszkaniowych znajduje potwierdzenie w aktualnej praktyce interpretacyjnej oraz stanowiskach organów podatkowych, niezależnie od tego, czy nabycie zostało sfinansowane środkami własnymi, czy kredytem hipotecznym. Istotne jest, aby lokal służył zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

W odniesieniu natomiast do spłaty kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość wydatek ten również może zostać uznany za wydatek na własne cele mieszkaniowe, pod warunkiem, że kredyt ten był zaciągniętym na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy oraz został spłacony ze środków uzyskanych ze zbycia nieruchomości.

W konsekwencji uznaje, że:

·      wydatek na nabycie lokalu mieszkalnego stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, w tym poniesiony wkład własny do nowego kredytu,

·      wydatek na spłatę kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość również może stanowić taki wydatek, a wyżej wymienione wskazane wydatki

- przy spełnieniu ustawowych warunków – mogą zostać uwzględnione przy ustalaniu wysokości dochodu zwolnionego z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W Pana ocenie, przy założeniu spełnienia wszystkich warunków wynikających z art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, istnieje możliwość zastosowania zwolnienia z opodatkowania w pełnym zakresie, tj. w odniesieniu do całości dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości w dniu 27 marca 2026 r.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Reguły opodatkowania

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592). Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podkreślam, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-     odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-     zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Na podstawie art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw. Zatem, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Jest to każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny, czy nieodpłatny.

Aby ustalić, czy sprzedaż nieruchomość podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy jej odpłatne zbycie nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Jak wskazano we wniosku i jego uzupełnieniu, 9 kwietnia 2021 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego nabył Pan lokal mieszkalny i był Pan jego jedynym właścicielem. Następnie przedmiotowa nieruchomość została przez Pana sprzedana 27 marca 2026 r., a powodem tej decyzji były plany założenia rodziny oraz związana z tym potrzeba poprawy warunków mieszkaniowych. W związku z zamiarem przeprowadzki do mniejszej miejscowości podjął Pan decyzję o sprzedaży dotychczasowego mieszkania i przeznaczeniu środków uzyskanych ze sprzedaży na zakup większego lokalu mieszkalnego w innej miejscowości, służącego realizacji własnych celów mieszkaniowych.

Wobec powyższego, sprzedaż przez Pana ww. lokalu mieszkalnego, w dniu 27 marca 2026 r. nabytego na podstawie umowy sprzedaży w dniu 9 kwietnia 2021 r. r., czyli przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowi źródło przychodu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Odpłatne zbycie nieruchomości

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Na podstawie art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest więc dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 cyt. ustawy:

Zwolnienie podatkowe

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Przepis ten stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Wyjaśnić należy, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z ww. odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na określone w ustawie cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 w zw. z ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Nadmieniam, że zawarte w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie od podatku dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ww. ustawy:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Przy czym, zgodnie z treścią art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

W konsekwencji, korzystanie ze zwolnienia od podatku jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Rozstrzygając zatem o prawie do zwolnienia z opodatkowania należy pamiętać, że zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niż wymienione w tym katalogu nie uprawniają do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Ponadto należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem, oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Należy zauważyć, że z wykładni językowej przytoczonych wyżej przepisów, a w szczególności z zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy sformułowania: „(…) wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości (…), jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe (…)” wynika, że podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest przeznaczenie w określonym czasie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Termin do wydatkowania środków rozpoczyna się bowiem począwszy od dnia sprzedaży a kończy z upływem trzech lat liczonych od końca roku, w którym miała miejsce sprzedaż nieruchomości lub praw. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe muszą bezwzględnie pochodzić ze sprzedaży nieruchomości lub praw.

Ponadto, treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wskazuje, że oprócz czasu, w którym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ma zostać wydatkowany, istotny jest również cel, na który został (zostanie) wydatkowany. Ustawodawca w art. 21 ust. 25 w zw. z ust. 30a ww. ustawy, zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Jednym z tych celów jest wskazana w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego – spłata kredytu hipotecznego

Z opisu sprawy wynika, że po sprzedaży 27 marca 2026 r. lokalu mieszkalnego, którego był Pan jedynym właścicielem, kwota (...) zł zostanie przeznaczona na całkowitą spłatę oraz zamknięcie kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedawanej nieruchomości. Jak wskazał Pan w uzupełnieniu wniosku był Pan stroną umowy kredytowej jako jeden z trzech kredytobiorców. Umowa kredytowa została zawarta przez Pana i Pana rodziców. Zgodnie z postanowieniami umowy kredytowej wszyscy kredytobiorcy ponosili solidarną odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z kredytu do pełnej wysokości zadłużenia. Jednocześnie podkreślił Pan, że nieruchomość nabyta przy wykorzystaniu środków pochodzących z kredytu stanowiła wyłącznie Pana własność. Umowa kredytu hipotecznego, z której środki zostały przeznaczone na zakup lokalu mieszkalnego w dniu 9 kwietnia 2021 r., została zawarta w dniu 18 marca 2021 r. Kredyt został zaciągnięty w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącej państwem członkowskim Unii Europejskiej. Ponadto z umowy kredytowej wynika, że kredyt został zaciągnięty na finansowanie zakupu lokalu mieszkalnego nabytego przez Pana w dniu 9 kwietnia 2021 r.

Zgodnie z cytowanym przepisem art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, jasno wynika, że kredyt (pożyczka), na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem (pożyczką) zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania.

Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Ważne jest również, aby spłacany kredyt (pożyczka) zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Ponadto zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wyłącznie spłatę kredytu (pożyczki), którymi sfinansowane zostały wydatki mieszkaniowe oraz odsetki od tego kredytu (pożyczki). Takimi wydatkami nie są inne opłaty oraz prowizje, w tym związane z wcześniejszą spłatą kredytu (pożyczki).

Skoro zatem kredyt sfinansował zakup lokalu mieszkalnego to jego późniejsza spłata ze środków pochodzących z jego sprzedaży stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, co uprawnia do zwolnienia na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

W tym miejscu nadmienić należy, że w sytuacji, gdy kredytobiorcy odpowiadają solidarnie za kredyt, proporcje w jakich kredytobiorca jest współwłaścicielem nieruchomości są bez znaczenia. Przy rozstrzygnięciu sprawy należy mieć na uwadze zapis w umowie kredytowej, iż kredytobiorcy ponoszą solidarną odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z umowy kredytowej, czyli zgodnie z umową kredytobiorcy odpowiadają solidarnie za kredyt. Tym samym kredytobiorca solidarny za zadłużenie wynikające z tej umowy również odpowiada solidarnie, a więc do pełnej wysokości, a bez znaczenia pozostaje fakt, że spłacający jest właścicielem nieruchomości i posiada całość udziału w nieruchomości.

Zatem, wydatki poniesione na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie zbywanej nieruchomości stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i korzystają ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

W zakresie tej części pytania nr 1 Pana stanowisko jest prawidłowe.

Częściowa nadpłata kredytu

Ponadto Pana wątpliwości dotyczą także zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z wydatkami poniesionymi na nadpłatę kredytu oraz wkładu własnego w związku z nabyciem lokalu mieszkalnego do majątku wspólnego małżonków.

Biorąc pod uwagę fakt, że lokal mieszkalny zostanie nabyty w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej, należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Przepis art. 31 § 1 Kodeksu stanowi, że:

Stosownie natomiast do art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 ww. Kodeksu:

Wspólność małżeńska jest szczególnym rodzajem współwłasności – tzw. „współwłasność łączna”. Jest to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności. Współwłasność łączna, w tym wypadku wspólność majątkowa, różni się od ułamkowej tym, że nie można w niej określić ilości udziałów każdego współwłaściciela. W czasie trwania tej wspólności małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego lokal mieszkalny został nabyty na własne cele mieszkaniowe Pana oraz Pana małżonki. Zakup nieruchomości jest częściowo finansowany kredytem hipotecznym. Wkład własny w wysokości (…) zł został pokryty ze środków uzyskanych ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości. W skład wkładu własnego wchodzi: (…) zł wpłacone na podstawie umowy rezerwacyjnej zawartej dnia 11 marca 2026 r., (…) zł wpłacone po podpisaniu umowy deweloperskiej. Zakończenie inwestycji oraz podpisanie finalnego aktu notarialnego zaplanowane jest na lipiec/sierpień 2026 r. Po podpisaniu finalnego aktu notarialnego zostanie wykonana nadpłata (…) zł kapitału kredytu hipotecznego zaciągniętego na to mieszkanie.

Ponadto jak wynika z uzupełnienia wniosku umowa o kredyt hipoteczny została zawarta dnia 04.05.2026r. Kredyt został zaciągnięty w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Zgodnie z umową – Kredyt został zaciągnięty na zakup nieruchomości objętej umową deweloperską podpisana dnia 27.04.2026 r. Z umowy kredytowej jednoznacznie wynika ze jest to kredyt pod zakup tej konkretnej nieruchomości. Umowa kredytowa została zawarta wspólnie z Pana małżonką, C.C. Oboje jesteście Państwo kredytobiorcami. Zgodnie z postanowieniami umowy kredytowej ponosicie Państwo solidarną odpowiedzialność za spłatę zobowiązania do pełnej wysokości zadłużenia.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych musi być kredytem zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1. Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) ma być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe.

Istotne jest także, aby:

• spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży oraz
• kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Skoro w przedmiotowej sprawie odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego nastąpiło w dniu 27 marca 2026 r., a umowę kredytu hipotecznego na zakup lokalu mieszkalnego zaciągnął Pan wraz z narzeczoną w dniu 4 maja 2026 r., to wydatkowanie przychodu ze sprzedaży tej nieruchomości na spłatę wspomnianego kredytu zaciągniętego po dniu zbycia nie będzie uprawniało Pana do skorzystania ze zwolnienia podatkowego. Taka kolejność zdarzeń powoduje, że nie zostaną spełnione przesłanki warunkujące prawo do ulgi mieszkaniowej, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ kredyt nie został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.

Tym samym Pana stanowisko w część pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Jak wskazano wkład własny w wysokości 75 500,00 zł został pokryty ze środków uzyskanych ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości. W skład wkładu własnego wchodzi: (…) zł wpłacone na podstawie umowy rezerwacyjnej zawartej 11 marca 2026 r., (…) zł wpłacone po podpisaniu umowy deweloperskiej.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku wskazano, że wpłata wkładu własnego nastąpiła 28.04.2026 r.

W świetle obowiązujących przepisów, wpłaty te – dokonane w związku z zawarciem umowy rezerwacyjnej oraz umowy deweloperskiej – mogą być uznane za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe tylko wówczas, jeśli przed upływem 3-letniego okresu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (liczonego od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż), nastąpi ostateczne nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a-c tej ustawy (zgodnie z art. 21 ust. 25a updof).

Oznacza to, że samo zaangażowanie środków ze sprzedaży na poczet wkładu własnego u dewelopera przed upływem ustawowego terminu nie jest wystarczające do ostatecznego zwolnienia tych kwot z opodatkowania. Warunkiem koniecznym jest, aby w tym samym 3-letnim terminie doszło do podpisania umowy notarialnej przenoszącej na Pana (oraz narzeczoną) własność tego lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z art. 5 pkt 6 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym (Dz.U. 2024 poz. 695 ze zm.):

Zauważyć należy, że wskazany wcześniej art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych posługuje się terminem „nabycie”. Pojęcie to nie zostało zdefiniowane w ustawie, co nie oznacza, że może być rozumiane inaczej niż jako uzyskanie własności, np. lokalu mieszkalnego. Należy zatem odwołać się do przepisów prawa cywilnego, które stanowią, że „nabycie” obejmuje każde uzyskanie własności.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. 2025 poz. 1071 ze zm.):

W myśl art. 156 ww. Kodeksu:

Zgodnie z art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego:

Stosownie natomiast do treści art. 158 ww. Kodeksu:

Na podstawie powyższych przepisów jednoznacznie należy stwierdzić, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy przeniesienia własności nieruchomości.

Kwestie związane z ustanowieniem odrębnej własności lokalu podlegają natomiast uregulowaniu w rozdziale drugim ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 232).

Zgodnie z art. 7 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy:

Zacytowany przepis ustawy o własności lokali wskazuje, że do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Należy jednak mieć na uwadze, że ustawa o własności lokali nie zawiera uregulowań dotyczących określenia chwili, z którą powstaje skutek takiego wpisu. Koniecznym jest zatem odniesienie się w tym zakresie do treści ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341 ze zm.).

Zgodnie z art. 1 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy:

W świetle art. 29 ww. ustawy:

Powyższe oznacza, że do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej, zaś w przypadku jego dokonania, własność nieruchomości powstaje od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Zatem przepis art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece należy rozpatrywać w powiązaniu z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Z treści powyższych przepisów wynika zatem jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży tej nieruchomości. Zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, jak też dokonanie, stosownie do tej umowy, wpłat na poczet ceny, bez wątpienia mogą prowadzić do nabycia własności nieruchomości lub praw, ale nie są z nim równoważne. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, a art. 158 Kodeksu określa wyraźnie formę tej czynności prawnej. Z kolei umowa deweloperska nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości. Jest niejako przyrzeczeniem do przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności do lokalu, co nastąpi dopiero w momencie zawarcia np. umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości. Treścią umowy deweloperskiej jest zatem jedynie zobowiązanie się stron do ustanowienia na rzecz nabywcy po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, lecz tej własności sama umowa deweloperska nie przenosi. Natomiast brak w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności nieruchomości w terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości (udziału w nieruchomości) ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności tej nieruchomości, a tym samym powoduje niewypełnienie warunków niezbędnych do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wiąże bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia określonego dochodu od opodatkowania podatkiem dochodowym zarówno z terminem wydatkowania środków pieniężnych, jak i z faktem dysponowania przez podatnika tytułem własności lub współwłasności nieruchomości.

Podsumowując, skoro wskazał Pan, że zakończenie inwestycji oraz podpisanie finalnego aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu zaplanowane jest na lipiec/sierpień 2026 r., to warunek ten zostanie spełniony. Termin ten mieści się bowiem w ustawowym okresie 3 lat, liczonym od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości (czyli do 31 grudnia 2029 r.). W konsekwencji, wydatkowanie środków ze sprzedaży poprzedniego lokalu mieszkalnego na wkład własny we wskazany sposób będzie uprawniało Pana do skorzystania z ulgi mieszkaniowej i zwolnienia tego przychodu z opodatkowania.

Tym samym Pana stanowisko w część pytania nr 1 jest prawidłowe.

Możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego – remont i wykończenie nieruchomości

Pana wątpliwości dotyczą także zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z wydatkami na wykończenie i remont lokalu.

Kolejnym z celów mieszkaniowych, na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest również poniesienie wydatków na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

W przypadku skorzystania z omawianego zwolnienia w związku z remontem budynku mieszkalnego, w którym podatnik realizuje własne cele mieszkaniowe, wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wprost w katalogu wydatków mieszkaniowych wydatków na remont budynku/lokalu, ale też nie definiuje pojęcia „remont” użytego w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w języku powszechnym. I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m.in. „naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.

Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.):

Zgodnie natomiast z art. 3 pkt 7 ww. ustawy:

Niemniej jednak, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie odwołuje się do tego przepisu. Tym samym, definicja „remontu” funkcjonująca na gruncie Prawa budowlanego nie może być wprost przenoszona na grunt omawianej ustawy podatkowej. Może być natomiast uwzględniona jako jeden z elementów służących ustaleniu znaczenia pojęcia „remontu” dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

Za „remont” budynku/lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy więc uznać prace dotyczące tego budynku/lokalu, służące jego utrzymaniu we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych. „Remontem” w rozumieniu omawianego przepisu jest również tzw. wykończenie budynku/lokalu mieszkalnego, a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej nowo wybudowanego budynku/lokalu. W każdym przypadku remont dotyczy „materii” budynku/lokalu mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi budynku/lokalu.

Wydatki na prace wykończeniowe domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego mieszczą się zatem w zakresie wydatków na własne cele mieszkaniowe, jeśli stanowią stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatki, np. na remont własnego domu mieszkalnego.

Ponownie podkreślić należy, że w przypadku skorzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnik ma obowiązek udowodnienia, że rzeczywiście określony wydatek został poniesiony.

Projektując omawiane zwolnienie podatkowe, ustawodawca nie miał na celu zawężenia katalogu wydatków mieszkaniowych wyłącznie do tych wydatków, które wiążą się z przygotowaniem budynku (lokalu) do tzw. „stanu surowego zamkniętego”. Własny cel mieszkaniowy polegać ma bowiem na możliwości zamieszkiwania i funkcjonowania w budynku (lokalu), czyli normalnej ludzkiej egzystencji.

W praktyce zaspokojenie własnych celów (potrzeb) mieszkaniowych polega więc także na realizacji prac remontowych/wykończeniowych obejmujących swym zakresem zakup podstawowych sprzętów gospodarstwa domowego (sprzętu AGD), gdyż z realizacją potrzeb mieszkaniowych nierozerwalnie związane są pozostałe potrzeby egzystencjalne, m.in. możliwość przygotowywania posiłków.

Aby w budynku (lokalu) możliwa była realizacja własnych celów mieszkaniowych, w pierwszej kolejności budynek (lokal) ten musi być przystosowany do realizacji i zabezpieczenia podstawowych potrzeb życiowych człowieka.

Należy wskazać, że meble trwale związane z budynkiem (lokalem), wykonane na indywidualne zlecenie „pod wymiar” charakteryzują się funkcjonalnością przystosowaną wyłącznie do budynku (lokalu), w którym zostały pierwotnie zamontowane. W przypadku dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości wyposażonej w takie meble zwykle pozostają one w danym budynku (lokalu) i stanowią część składową osiągniętego przychodu, jak również – pod warunkiem posiadania stosownej dokumentacji – mogą stanowić koszty uzyskania przychodu jako nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Pod względem funkcjonalności należy je zatem traktować jako elementy konstrukcyjne budynku (lokalu).

Z podanych przez Pana informacji wynika, że część środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczona na wykończenie oraz remont lokalu mieszkalnego w celu doprowadzenia go do stanu umożliwiającego zamieszkanie zgodnie z jego przeznaczeniem mieszkalnym. W związku z powyższym wskazał Pan następujący katalog wydatków planowanych do sfinansowania ze środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego:

‒    zakup i montaż instalacji fotowoltaicznej obejmującej panele fotowoltaiczne, falownik oraz magazyn energii,

‒    zakup i montaż drzwi wewnętrznych, – zakup paneli podłogowych wraz z podkładem i listwami przypodłogowymi,

‒    zakup materiałów budowlanych do wykończenia łazienki, w tym płytek ściennych i podłogowych,

‒    zakup i montaż trwałej armatury łazienkowej wraz z urządzeniami sanitarnymi (w tym kabina prysznicowa, wanna, umywalka, miska WC wraz ze stelażem podtynkowym).

‒    wykonanie prac wykonanie prac wykończeniowych ścian i sufitów, w tym gładzi, gruntowania oraz malowania.

Ponadto planowane wydatki będą związane wyłącznie z wykończeniem lokalu mieszkalnego objętego umową deweloperską i będą służyły realizacji Pana własnych celów mieszkaniowych. Na dzień sporządzenia niniejszej odpowiedzi nie zostały jeszcze poniesione żadne wydatki związane z wykończeniem tego lokalu mieszkalnego. Dotychczas poniesione wydatki dotyczą wyłącznie wkładu własnego wniesionego na zakup lokalu mieszkalnego przy umowie deweloperskiej oraz częściowej nadpłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na jego zakup po umowie deweloperskiej.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zamierza Pan przeznaczyć w całości, w terminie trzech lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż, na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego objętego umową deweloperską oraz na wydatki związane z wykończeniem tego lokalu, służącego realizacji własnych celów mieszkaniowych. Na moment składania niniejszej odpowiedzi dokładna wysokość przyszłych wydatków nie jest możliwa do precyzyjnego określenia, jednakże zamiarem jest pełne wydatkowanie uzyskanego przychodu zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Zatem, wyżej wymienione wydatki związane z wykończeniem i remontem nabywanego lokalu mieszkalnego mieszczą się w kategorii wydatków na własne cele mieszkaniowe określonych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji dochód przeznaczony na ich pokrycie w całości korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Jak wynika z wniosku, jego uzupełnienia oraz przytoczonej analizy przepisów prawa w tym zakresie, wydatki te zostaną poniesione na zaspokojenie Pana potrzeb mieszkaniowych, w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi zbycie lokalu mieszkalnego.

Tym samym należało uznać, że wydatki związane z wykończeniem i remontem nabywanego stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uprawniające do zastosowania zwolnienia podatkowego za wyjątkiem wydatków poniesionych na wykonanie i montaż trwałej zabudowy kuchennej, do której ma zastosowanie interpretacja ogólna Ministra Finansów z 13 października 2021 r. nr DD2.8202.4.2020, opublikowana w Dzienniku Urzędowym Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 14 października 2021 r. - poz. 145, w sprawie stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z kwalifikacją niektórych wydatków poniesionych na remont i wykończenie nieruchomości jako wydatków stanowiących realizację celu mieszkaniowego.

Końcowo podnieść należy, jak wskazano w uzupełnieniu wniosku, że koszty instalacji fotowoltaicznej nie zostały jeszcze poniesione. W sytuacji, gdyby dla pełnego skorzystania ze zwolnienia mieszkaniowego konieczne było uwzględnienie tych wydatków, a wykluczałoby to jednocześnie zastosowanie ulgi termomodernizacyjnej, zrezygnuje Pan z tej ostatniej. Podatnik ma bowiem prawo sfinansować i rozliczyć zakup fotowoltaiki albo w ramach ulgi mieszkaniowej, albo w ramach ulgi termomodernizacyjnej – według własnego wyboru i przy spełnieniu warunków ustawowych przewidzianych dla danej preferencji – jednak z uwagi na kategoryczny zakaz dublowania odliczeń, te same wydatki nie mogą zostać uwzględnione w obu tych ulgach równocześnie.

W zakresie tej części pytania nr 1 Pana stanowisko jest prawidłowe.

Mając na uwadze powyższe, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym przychód uzyskany przez Pana ze sprzedaży 27 marca 2026 r. lokalu mieszkalnego będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie w jakim wydatki zostaną przeznaczone na:

·      spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie zbywanej nieruchomości,

·      wpłatę wkładu własnego na poczet zakupu nowego lokalu mieszkalnego,

·      wydatki na wykończenie i remont nowego lokalu.

Zwolnienie to nie obejmie natomiast wydatków na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie zbywanej nieruchomości, ponieważ umowę tego kredytu zawarł Pan wraz z narzeczoną w dniu 4 maja 2026 r., czyli już po sprzedaży mieszkania. Taka kolejność zdarzeń powoduje, że nie zostaną spełnione przesłanki warunkujące prawo do ulgi mieszkaniowej, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatkowanie przychodu na spłatę zobowiązania zaciągniętego po dniu zbycia nieruchomości nie uprawnia do ulgi, gdyż kredyt – aby mógł być uwzględniony w ramach zwolnienia – musi zostać zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z tego odpłatnego zbycia.

W odniesieniu do Pana pytania nr 2 , czy można zastosować zwolnienie z opodatkowania w pełnym zakresie w ramach tak zwanej ulgi mieszkaniowej, należy uznać Pana stanowisko w części za prawidłowe i w części za nieprawidłowe. W Pana ocenie, przy założeniu spełnienia wszystkich warunków wynikających z art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, istnieje możliwość zastosowania zwolnienia z opodatkowania w pełnym zakresie, tj. w odniesieniu do całości dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości w dniu 27 marca 2026 r.

Jednakże jak już wyżej wskazano przychód uzyskany przez Pana ze sprzedaży 27 marca 2026 r. lokalu mieszkalnego będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie w jakim wydatki zostaną przeznaczone na:

·      spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie zbywanej nieruchomości,

·      wpłatę wkładu własnego na poczet zakupu nowego lokalu mieszkalnego,

·      wydatki na wykończenie i remont nowego lokalu.

Zwolnienie to nie obejmie natomiast wydatków na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie zbywanej nieruchomości, ponieważ umowę tego kredytu zawarł Pan wraz z narzeczoną w dniu 4 maja 2026 r., czyli już po sprzedaży mieszkania. Taka kolejność zdarzeń powoduje, że nie zostaną spełnione przesłanki warunkujące prawo do ulgi mieszkaniowej, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatkowanie przychodu na spłatę zobowiązania zaciągniętego po dniu zbycia nieruchomości nie uprawnia do ulgi, gdyż kredyt – aby mógł być uwzględniony w ramach zwolnienia – musi zostać zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z tego odpłatnego zbycia.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać w części za prawidłowe i w części za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.