0114-KDIP2-1.4011.48.2026.3.MR1

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie ustalenia czy:

‒    przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania w 2026 roku będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie przepisów dotyczących realizacji własnych celów mieszkaniowych – jest prawidłowe;

‒    przeznaczenie środków ze sprzedaży mieszkania uprawnia do zastosowania zwolnienia podatkowego w odniesieniu do:

•  częściowej spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego wcześniej na zakup lokalu w budynku jednorodzinnym dwulokalowym – jest prawidłowe;
• wykończenia tej nieruchomości (w tym podłogi, kafelki, biały montaż), za wyjątkiem wydatków poniesionych na zakup akcesoriów oświetleniowych, tj. żyrandoli i kinkietów oraz wykonania i montażu trwałej zabudowy kuchennej wykonanej na wymiar, do których ma zastosowanie interpretacja ogólna Ministra Finansów z 13 października 2021 r. nr DD2.8202.4.2020, opublikowana w Dzienniku Urzędowym Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 14 października 2021 r. - poz. 145, w sprawie stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z kwalifikacją niektórych wydatków poniesionych na remont i wykończenie nieruchomości jako wydatków stanowiących realizację celu mieszkaniowego – jest prawidłowe,

‒    kolejność zdarzeń, polegająca na tym, że: najpierw nastąpiło nabycie nieruchomości (lokalu w budynku jednorodzinnym dwulokalowym) i zaciągnięcie kredytu, a potem sprzedaż mieszkania i przeznaczenie środków na spłatę kredytu oraz wykończenie lokalu w budynku jednorodzinnym dwulokalowym, nie wyklucza prawa do skorzystania ze zwolnienia podatkowego – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie stosowania ulgi mieszkaniowej.

Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie pismem z 13 maja 2026 r. (data wpływu 13 maja 2026 r.) oraz pismem z 27 maja 2026 r. (data wpływu 27 maja 2026 r.)

Treść wniosku jest następująca :

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca w 2021 roku nabył lokal mieszkalny. Przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, Wnioskodawca planuje sprzedaż wskazanego mieszkania (planowana sprzedaż: 2026 r.).

Jednocześnie Wnioskodawca w 2026 roku, przed sprzedażą mieszkania, nabył lokal w budynku jednorodzinnym dwulokalowym, finansując ten zakup kredytem hipotecznym. Środki z kredytu zostały przeznaczone na zapłatę ceny zakupu nieruchomości (lokalu w budynku jednorodzinnym dwulokalowym).

Po sprzedaży mieszkania Wnioskodawca planuje przeznaczyć uzyskane środki pieniężne w następujący sposób: część środków (ok. 200 000 zł) zostanie przeznaczona na częściową spłatę (nadpłatę) kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu w budynku jednorodzinnym dwulokalowym, pozostała część środków (ok. 100 000 zł) zostanie przeznaczona na wykończenie nieruchomości (lokalu w budynku jednorodzinnym dwulokalowym), w szczególności na wykonanie podłóg, zakup i montaż kafelków, biały montaż oraz inne prace wykończeniowe.

Wszystkie wskazane wydatki będą ponoszone na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy. Wnioskodawca podkreśla, że: najpierw nastąpiło nabycie lokalu w budynku jednorodzinnym dwulokalowym i zaciągnięcie kredytu, następnie nastąpi sprzedaż mieszkania, a dopiero później środki ze sprzedaży tego mieszkania zostaną przeznaczone na spłatę kredytu oraz wykończenie lokalu w budynku jednorodzinnym dwulokalowym.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, że w dniu 10.04.2026 uzyskał ustną informację w Urzędzie Skarbowym w (…) w przedmiotowej sprawie, jednak nie otrzymał pisemnego potwierdzenia stanowiska organu, w związku z czym występuje o wydanie interpretacji indywidualnej.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Pismem z 13 maja 2026 r. (data wpływu 13 maja 2026 r.) oraz pismem z 27 maja 2026 r. (data wpływu 27 maja 2026 r.) doprecyzował Pan wniosek w następującym zakresie:

1.  Wnioskodawca posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

2.  Wnioskodawca nabył prawo własności lokalu mieszkalnego przeznaczonego do sprzedaży na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego we wrześniu 2021 roku.

3.  Wnioskodawca jest jedynym właścicielem lokalu mieszkalnego przeznaczonego do sprzedaży. Lokal mieszkalny nabywany w budynku jednorodzinnym dwulokalowym będzie stanowił współwłasność Wnioskodawcy oraz jego konkubiny, po 1/2 udziału dla każdego ze współwłaścicieli.

4.  Powodem sprzedaży lokalu mieszkalnego jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na realizację własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawcy, tj. częściową spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego oraz wykończenie tego lokalu.

5.  Odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego nie nastąpi w ramach wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

6.  Lokal mieszkalny przeznaczony do sprzedaży był wykorzystywany przez Wnioskodawcę do własnych celów mieszkaniowych przez ponad 3 lata. Przez rok lokal był wynajmowany. Przychody z najmu były opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Lokal nie był związany z działalnością gospodarczą, nie podlegał amortyzacji oraz nie był wykorzystywany jako adres prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawca był zameldowany w lokalu do dnia 22 kwietnia 2026 roku. Wymeldowanie nastąpiło po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego.

7.  całość środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zostanie przeznaczona w terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż lokalu, na:

• częściową spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego,
• wykończenie lokalu mieszkalnego.

8.  Zarówno lokal mieszkalny przeznaczony do sprzedaży, jak i lokal mieszkalny nabywany w budynku jednorodzinnym dwulokalowym położone są na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

9.  Lokal mieszkalny nabywany w budynku jednorodzinnym dwulokalowym będzie służył zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy. Wnioskodawca planuje zamieszkiwać w nim stale od sierpnia 2026 roku.

10.  Lokal mieszkalny nabywany w budynku jednorodzinnym dwulokalowym nie będzie udostępniany osobom trzecim odpłatnie ani nieodpłatnie na podstawie umowy najmu, użyczenia ani innych umów o podobnym charakterze.

11.  Lokal mieszkalny przeznaczony do sprzedaży stanowi lokal mieszkalny będący odrębną nieruchomością. Lokal mieszkalny nabywany w budynku jednorodzinnym dwulokalowym będzie stanowił lokal mieszkalny będący odrębną nieruchomością.

12.  Planowana data zakupu lokalu mieszkalnego w budynku jednorodzinnym dwulokalowym to 20 maja 2026 roku. W dniu 23 marca 2026 roku została zawarta przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży oraz przedwstępna umowa sprzedaży.

13.  Planowana data zawarcia umowy kredytowej to 14 maja 2026 roku.

14.  Kredyt hipoteczny zostanie zaciągnięty w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

15.  Zgodnie z umową kredytową kredyt zostanie zaciągnięty na potrzeby mieszkaniowe, tj. na zakup lokalu mieszkalnego oraz wykończenie lokalu mieszkalnego.

16.  Stronami umowy kredytowej będą Wnioskodawca oraz jego konkubina. Kredytobiorcy będą odpowiadać solidarnie za zobowiązania wynikające z umowy kredytowej. Środki ze sprzedaży lokalu mieszkalnego będą wpływać na rachunek bankowy Wnioskodawcy. Wnioskodawca będzie dokonywał spłaty kredytu hipotecznego ze środków pochodzących ze sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz będzie ponosił wydatki na wykończenie lokalu mieszkalnego. Faktury dokumentujące wydatki będą wystawiane na Wnioskodawcę.

17.  Środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zostaną przeznaczone na następujące wydatki związane z wykończeniem lokalu mieszkalnego:

• zakup farby do malowania ścian,
• zakup płytek,
• zakup kleju montażowego,
• zakup dwóch sedesów,
• zakup brodzika,
• zakup kabiny prysznicowej,
• wykonanie i montaż trwałej zabudowy kuchennej wykonanej na wymiar,
• zakup i montaż podłogi drewnianej,
• zakup i montaż skrzydeł drzwiowych,
• zakup i montaż ościeżnic,
• zakup i montaż klamek,
• zakup i montaż listew maskujących,
• wykończenie schodów, w tym wykonanie stopni, balustrady oraz pochwytu,
• zakup akcesoriów oświetleniowych, tj. żyrandoli i kinkietów,
• zakup gniazdek elektrycznych,
• zakup włączników światła,
• zakup baterii prysznicowej,
• zakup baterii zlewozmywakowej,
• zakup baterii umywalkowych.

Wskazane wydatki nie zostały jeszcze poniesione.

Pytania

1.  Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania w 2026 roku będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie przepisów dotyczących realizacji własnych celów mieszkaniowych?

2.  Czy przeznaczenie środków ze sprzedaży mieszkania na:

a)  częściową spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wcześniej na zakup lokalu w budynku jednorodzinnym dwulokalowym, oraz

b)  wykończenie tej nieruchomości (w tym podłogi, kafelki, biały montaż),

uprawnia do zastosowania zwolnienia podatkowego?

3.  Czy kolejność zdarzeń, polegająca na tym, że: najpierw nastąpiło nabycie nieruchomości (lokalu w budynku jednorodzinnym dwulokalowym) i zaciągnięcie kredytu, a potem sprzedaż mieszkania i przeznaczenie środków na spłatę kredytu oraz wykończenie lokalu w budynku jednorodzinnym dwulokalowym, nie wyklucza prawa do skorzystania ze zwolnienia podatkowego?

Wnioskodawca wnosi o jednoznaczne odniesienie się do powyższych pytań.

Ta interpretacja stanowi odpowiedź na pytania nr 1 i 3 oraz pytanie nr 2 z wyłączeniem:

• części dotyczącej wydatków poniesionych na zakup akcesoriów oświetleniowych, tj. żyrandoli i kinkietów oraz wykonania i montażu trwałej zabudowy kuchennej wykonanej na wymiar, do których ma zastosowanie interpretacja ogólna Ministra Finansów z 13 października 2021 r. nr DD2.8202.4.2020, opublikowana w Dzienniku Urzędowym Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 14 października 2021 r. - poz. 145, w sprawie stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z kwalifikacją niektórych wydatków poniesionych na remont i wykończenie nieruchomości jako wydatków stanowiących realizację celu mieszkaniowego

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym spełnione zostaną przesłanki do skorzystania ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z przeznaczeniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. W szczególności: spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup własnej nieruchomości mieszkalnej stanowi realizację własnych celów mieszkaniowych, wydatki na wykończenie lokalu w budynku jednorodzinnym dwulokalowym (w tym podłogi, kafelki, biały montaż) również stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe, bez znaczenia dla prawa do zwolnienia pozostaje fakt, że kredyt został zaciągnięty przed sprzedażą mieszkania, o ile środki ze sprzedaży zostały przeznaczone na jego spłatę oraz na cele mieszkaniowe w ustawowym terminie. W ocenie Wnioskodawcy przychód ze sprzedaży mieszkania przeznaczony na spłatę kredytu hipotecznego oraz wykończenie lokalu w budynku jednorodzinnym dwulokalowym korzysta ze zwolnienia z opodatkowania, a przedstawiona kolejność zdarzeń nie wyklucza zastosowania tego zwolnienia. W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości przedstawionego stanowiska.;

Dodatkowo pismem z 13 maja 2026 r. (data wpływu 13 maja 2026 r.) oraz pismem z 27 maja 2026 r. (data wpływu 27 maja 2026 r.) doprecyzował Pan własne stanowisko w następującym zakresie:

W ocenie Wnioskodawcy okoliczność, że:

• najpierw nastąpi zawarcie umowy kredytowej oraz nabycie lokalu mieszkalnego,
• a następnie sprzedaż lokalu mieszkalnego należącego do Wnioskodawcy i przeznaczenie środków uzyskanych z tej sprzedaży na częściową spłatę kredytu hipotecznego oraz wykończenie nowo nabytego lokalu mieszkalnego,

nie wyklucza możliwości zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy:

• częściowa spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego stanowi realizację własnych celów mieszkaniowych zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• wydatki związane z wykończeniem lokalu mieszkalnego stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
• przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na wskazane cele w terminie określonym w ustawie

uprawnia do zastosowania zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Reguły opodatkowania

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Źródła przychodów

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i ww. praw majątkowych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu, ma moment ich nabycia i sposób ich nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że w 2021 roku nabył Pan lokal mieszkalny. Przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, planuje Pan sprzedaż wskazanego mieszkania (planowana sprzedaż: 2026 r.)

Jednocześnie w 2026 roku, przed sprzedażą mieszkania, nabył Pan lokal w budynku jednorodzinnym dwulokalowym, finansując ten zakup kredytem hipotecznym. Środki z kredytu zostały przeznaczone na zapłatę ceny zakupu nieruchomości (lokalu w budynku jednorodzinnym dwulokalowym). Planowana data zakupu lokalu mieszkalnego w budynku jednorodzinnym dwulokalowym to 20 maja 2026 roku. W dniu 23 marca 2026 r. została zawarta przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży oraz przedwstępna umowa sprzedaży. Planowana data zawarcia umowy kredytowej, z której środki finansowe zostaną przeznaczone na zakup lokalu w budynku jednorodzinnym dwulokalowym to 14 maja 2026 r.

Wnioskodawca jest jedynym właścicielem lokalu mieszkalnego przeznaczonego do sprzedaży. Lokal mieszkalny nabywany w budynku jednorodzinnym dwulokalowym będzie stanowił współwłasność Wnioskodawcy oraz jego konkubiny, po 1/2 udziału dla każdego ze współwłaścicieli.

Kredyt hipoteczny zostanie zaciągnięty w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Zgodnie z umową kredytową kredyt zostanie zaciągnięty na potrzeby mieszkaniowe, tj. na zakup lokalu mieszkalnego oraz wykończenie lokalu mieszkalnego. Stronami umowy kredytowej będą Wnioskodawca oraz jego konkubina. Kredytobiorcy będą odpowiadać solidarnie za zobowiązania wynikające z umowy kredytowej. Środki ze sprzedaży lokalu mieszkalnego będą wpływać na rachunek bankowy Wnioskodawcy. Wnioskodawca będzie dokonywał spłaty kredytu hipotecznego ze środków pochodzących ze sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz będzie ponosił wydatki na wykończenie lokalu mieszkalnego. Faktury dokumentujące wydatki będą wystawiane na Wnioskodawcę.

Lokal mieszkalny nabywany w budynku jednorodzinnym dwulokalowym będzie służył zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy. Wnioskodawca planuje zamieszkiwać w nim stale od sierpnia 2026 roku.

Lokal mieszkalny nabywany w budynku jednorodzinnym dwulokalowym nie będzie udostępniany osobom trzecim odpłatnie ani nieodpłatnie na podstawie umowy najmu, użyczenia ani innych umów o podobnym charakterze.

Lokal mieszkalny nabywany w budynku jednorodzinnym dwulokalowym będzie stanowił lokal mieszkalny będący odrębną nieruchomością.

Po sprzedaży mieszkania planuje Pan przeznaczyć uzyskane środki pieniężne w następujący sposób: część środków (ok. 200 000 zł) zostanie przeznaczona na częściową spłatę (nadpłatę) kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu w budynku jednorodzinnym dwulokalowym, pozostała część środków (ok. 100 000 zł) zostanie przeznaczona na wykończenie nieruchomości (lokalu w budynku jednorodzinnym dwulokalowym), w szczególności na wykonanie podłóg, zakup i montaż kafelków, biały montaż oraz inne prace wykończeniowe.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Wskazać należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Stosownie do art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw. Zatem, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Jest to każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny, czy nieodpłatny.

Biorąc pod uwagę powołane powyżej przepisy, sprzedaż lokalu mieszkalnego – z uwagi na fakt, że nie minie pięcioletni okres, o którym mowa w wyżej cytowanym art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – będzie stanowiło dla Pana źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 30e ust. 2 tej ustawy:

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak stanowi art. 19 ust. 3 cyt. ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. Należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Według art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Na podstawie art. 30e ust. 5 powołanej ustawy:

Art. 30e ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 cyt. ustawy:

Zwolnienie podatkowe

Z opisu sprawy wynika, że środki uzyskane z planowanej w 2026 r. sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczy Pan na częściową spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego oraz jego wykończenie (planowana data zawarcia umowy kredytowej to 14 maja 2026 r. a planowana data zakupu lokalu mieszkalnego w budynku jednorodzinnym dwulokalowym to 20 maja 2026 roku. W dniu 23 marca 2026 r. została zawarta przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży oraz przedwstępna umowa sprzedaży).

Wskazuję, że dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wyjaśniam, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x (W/P)

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód ze sprzedaży.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości uprawniają do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w zamkniętym katalogu kosztów, tj. w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Nadmieniam, że zawarte w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie od podatku dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25a omawianej ustawy:

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Kwestia wydatkowania środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości powinna być dla celów podatkowych udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami. Jednakże ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku. W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, również wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Natomiast organ podatkowy weryfikujący możliwość skorzystania ze zwolnienia, uprawniony jest żądać od podatników przedłożenia dokumentów, z których będzie wynikało, kiedy i przez kogo wydatki zostały poniesione. Takimi dokumentami mogą być m.in. rachunki, faktury VAT, paragony, umowy, akt notarialny, dokumenty potwierdzające spłatę kredytu, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą w sposób wiarygodny potwierdzić.

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości (jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych) nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 i ust. 30a ww. ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując przedmiotowe zwolnienie, w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że do zastosowania ulgi w nim przewidzianej konieczne jest spełnienie dwóch warunków, a mianowicie: wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe i dokonanie tej czynności przed upływem trzyletniego terminu od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie. Przy czym zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Należy również zauważyć, że z punktu widzenia powołanych powyżej przepisów art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie innej nieruchomości jest data faktycznego wydatkowania przychodu, tj. data zapłaty całości lub części ceny nabywanej nieruchomości. Powołane przepisy wiążą bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia z podatku określonego dochodu, nie z faktem zawarcia umowy, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest zatem wydatkowanie nie później niż w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, pod rygorem wygaśnięcia prawa do zwolnienia podatkowego.

Z wykładni językowej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wynika, by dla skorzystania ze zwolnienia musiała zaistnieć chronologia zdarzeń (najpierw odpłatne zbycie, a następnie poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe).

Dla możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej istotnym jest, czy w momencie dokonywania wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnik uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że chodzi w nim o wydatkowanie dochodu, który został uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem jego treść odnosi się jedynie do źródła przychodu, a nie do preferowanej kolejności dokonywanych transakcji.

Podstaw ku temu nie daje użyty w przepisie zwrot „począwszy od dnia odpłatnego zbycia”, który należy uznać za element normy wyznaczającej termin wydatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Termin ten, jak z przepisu wynika, ma charakter terminu przewidzianego, ustalonego jako końcowy, tj. terminu, który kończy się z upływem trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest jednak wydatkowanie w tym terminie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe, pod rygorem wygaśnięcia prawa do zwolnienia podatkowego. Natomiast z przepisu nie wynika, by ustawodawca uzależniał je od uprzedniego chronologicznie odpłatnego zbycia nieruchomości.

Istotnym jest więc, czy w momencie dokonywania wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnik dysponuje/uzyskał przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, nawet jeżeli formalnie sprzedaż ta została dokonana już po poniesieniu wydatków na cele mieszkaniowe.

Stanowisko to potwierdza orzecznictwo, czego przykładem jest wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 22 stycznia 2025 r. sygn. akt I SA/Sz 529/24, w którym Sąd wyjaśnił, że:

Podsumowując prawo do zastosowania ulgi mieszkaniowej uwarunkowano uprzednim powstaniem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy.

W świetle zatem art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Stosownie do art. 535 ustawy – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Umowa sprzedaży w ujęciu przepisów Kodeksu cywilnego jest umową dwustronnie zobowiązującą. W związku z zawarciem umowy sprzedaży sprzedawca staje się zobowiązany do przeniesienia własności rzeczy lub prawa na kupującego oraz do wydania przedmiotu sprzedaży kupującemu. Z kolei treścią zobowiązania kupującego jest zapłacenie ceny oraz odebranie rzeczy.

Zważyć zatem należy, że w przypadku gdy umowa sprzedaży przyjmuje z mocy prawa charakter czynności zobowiązująco-rozporządzającej, przeniesienie własności następuje bezpośrednio w wyniku zawarcia samej umowy. Taki charakter ma właśnie umowa sprzedaży nieruchomości, co wynika z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem:

W tym miejscu jeszcze raz podkreślić należy, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że do zastosowania ulgi w nim przewidzianej konieczne jest spełnienie dwóch warunków, a mianowicie: wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe i dokonanie tej czynności przed upływem trzyletniego terminu od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie. Ustawa precyzuje zatem ramy czasowe, natomiast z przepisu nie wynika, by ustawodawca uzależniał je od uprzedniego chronologicznie odpłatnego zbycia nieruchomości. Istotnym jest więc, czy w momencie dokonywania wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnik dysponuje/uzyskał przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, nawet jeżeli formalnie sprzedaż ta została dokonana już po poniesieniu wydatków na cele mieszkaniowe.

Powyższą konstatację w pełni potwierdza literalna brzmienie powołanej normy prawnej, która wskazuje, że chodzi w niej o wydatkowanie dochodu, który został uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem jego treść odnosi się jedynie do źródła przychodu, a nie do preferowanej kolejności dokonywanych transakcji. W konsekwencji należy uznać, że wydatkowanie środków na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy przed zbyciem nieruchomości, nie niweczy prawa do zwolnienia podatkowego.

Możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego – spłata kredytu hipotecznego.

Z opisu sprawy wynika, że uzyskane z planowanej w 2026 roku sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczy Pan na częściową spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu w budynku jednorodzinnym dwulokalowym. Planowana data zawarcia umowy kredytowej to 14 maja 2026 r. a planowana data zakupu lokalu mieszkalnego w budynku jednorodzinnym dwulokalowym to 26 maja 2026 r. Lokal mieszkalny nabywany w budynku jednorodzinnym dwulokalowym będzie stanowił współwłasność Wnioskodawcy oraz jego konkubiny, po 1/2 udziału dla każdego ze współwłaścicieli. Dodatkowo jak wskazano w uzupełnieniu wniosku kredyt zostanie zaciągnięty w banku mającym siedzibę na terytorium RP i zgodnie z umową przeznaczony na potrzeby mieszkaniowe tj. na zakup lokalu mieszkalnego i jego wykończenie.

Stronami umowy kredytowej będą Wnioskodawca oraz jego konkubina. Kredytobiorcy będą odpowiadać solidarnie za zobowiązania wynikające z umowy kredytowej. Środki ze sprzedaży lokalu mieszkalnego będą wpływać na rachunek bankowy Wnioskodawcy. Wnioskodawca będzie dokonywał spłaty kredytu hipotecznego ze środków pochodzących ze sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz będzie ponosił wydatki na wykończenie lokalu mieszkalnego. Faktury dokumentujące wydatki będą wystawiane na Wnioskodawcę.

Zgodnie z cytowanym przepisem art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, jasno wynika, że kredyt (pożyczka), na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem (pożyczką) zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania.

Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Ważne jest również, aby spłacany kredyt (pożyczka) zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Ponadto zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wyłącznie spłatę kredytu (pożyczki), którymi sfinansowane zostały wydatki mieszkaniowe oraz odsetki od tego kredytu (pożyczki). Takimi wydatkami nie są inne opłaty oraz prowizje, w tym związane z wcześniejszą spłatą kredytu (pożyczki).

W przedmiotowej sprawie należy mieć na uwadze także zapis w umowie kredytowej. Jeżeli kredytobiorcy ponoszą solidarną odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z umowy kredytowej, czyli zgodnie z umową kredytobiorcy odpowiadają solidarnie za kredyt, to podatnik jako kredytobiorca solidarny za zadłużenie wynikające z tej umowy również odpowiada solidarnie, a więc do pełnej wysokości. W takiej sytuacji bez znaczenia pozostaje fakt, iż podatnik jest współwłaścicielem nieruchomości i posiada % udziału we współwłasności. Przy obliczaniu dochodu zwolnionego można uwzględnić całą kwotę jaka została wydatkowana na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup lokalu.

Zatem, wydatki które zostaną poniesione przez Pana na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w banku na zakup lokalu w budynku jednorodzinnym dwulokalowym stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i korzystają ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Jak sam Pan podkreśla w opisanym zdarzeniu przyszłym zachowana zostanie prawidłowa sekwencja zdarzeń, która w pełni uprawnia do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia podatkowego. W pierwszej kolejności nastąpi nabycie lokalu w budynku jednorodzinnym dwulokalowym oraz zaciągnięcie kredytu hipotecznego na ten cel. Dopiero w następnym kroku dokona Pan sprzedaży dotychczasowego mieszkania. Uzyskane w ten sposób środki finansowe zostaną następnie przeznaczone na spłatę wspomnianego kredytu hipotecznego oraz na wykończenie nowo nabytego lokalu.

Taka kolejność działań – tj. spłata kredytu zaciągniętego przed datą sprzedaży nieruchomości – wprost wpisuje się w dyspozycję art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT. Ważne jest bowiem, aby spłacany kredyt (pożyczka) zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Skoro zatem kredyt sfinansował zakup nowego lokalu mieszkalnego, to jego późniejsza spłata ze środków pochodzących ze sprzedaży starego mieszkania stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, co uprawnia do zwolnienia na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Tym samym należało zgodzić się z Pana zdaniem zgodnie, z którym częściowa spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego stanowi realizację własnych celów mieszkaniowych zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i uprawnia do zastosowania zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, pomimo błędnego wskazania, że bez znaczenia dla prawa do zwolnienia pozostaje fakt, że kredyt został zaciągnięty przed sprzedażą mieszkania.

W zakresie tej części pytania nr 2 Pana stanowisko jest prawidłowe.

Możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego – remont i wykończenie lokalu w budynku jednorodzinnym dwulokalowym.

Pana wątpliwości dotyczą także zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z wydatkami, które zamierza Pan ponieść na wykończenie lokalu w budynku jednorodzinnym dwulokalowym (w tym podłogi, kafelki, biały montaż oraz inne prace wykończeniowe wskazane w uzupełnieniu wniosku).

Kolejnym z celów mieszkaniowych, na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest również poniesienie wydatków na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

W przypadku skorzystania z omawianego zwolnienia w związku z remontem budynku mieszkalnego, w którym podatnik realizuje własne cele mieszkaniowe, wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wprost w katalogu wydatków mieszkaniowych wydatków na remont budynku/lokalu, ale też nie definiuje pojęcia „remont” użytego w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w języku powszechnym. I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m.in. „naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.

Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.):

Zgodnie natomiast z art. 3 pkt 7 ww. ustawy:

Niemniej jednak, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie odwołuje się do tego przepisu. Tym samym, definicja „remontu” funkcjonująca na gruncie Prawa budowlanego nie może być wprost przenoszona na grunt omawianej ustawy podatkowej. Może być natomiast uwzględniona jako jeden z elementów służących ustaleniu znaczenia pojęcia „remontu” dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

Za „remont” budynku/lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy więc uznać prace dotyczące tego budynku/lokalu, służące jego utrzymaniu we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych. „Remontem” w rozumieniu omawianego przepisu jest również tzw. wykończenie budynku/lokalu mieszkalnego, a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej nowo wybudowanego budynku/lokalu. W każdym przypadku remont dotyczy „materii” budynku/lokalu mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi budynku/lokalu.

Wydatki na prace wykończeniowe domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego mieszczą się zatem w zakresie wydatków na własne cele mieszkaniowe, jeśli stanowią stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatki, np. na remont własnego domu mieszkalnego.

Ponownie podkreślić należy, że w przypadku skorzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnik ma obowiązek udowodnienia, że rzeczywiście określony wydatek został poniesiony.

Projektując omawiane zwolnienie podatkowe, ustawodawca nie miał na celu zawężenia katalogu wydatków mieszkaniowych wyłącznie do tych wydatków, które wiążą się z przygotowaniem budynku (lokalu) do tzw. „stanu surowego zamkniętego”. Własny cel mieszkaniowy polegać ma bowiem na możliwości zamieszkiwania i funkcjonowania w budynku (lokalu), czyli normalnej ludzkiej egzystencji.

W praktyce zaspokojenie własnych celów (potrzeb) mieszkaniowych polega więc także na realizacji prac remontowych/wykończeniowych obejmujących swym zakresem zakup podstawowych sprzętów gospodarstwa domowego (sprzętu AGD), gdyż z realizacją potrzeb mieszkaniowych nierozerwalnie związane są pozostałe potrzeby egzystencjalne, m.in. możliwość przygotowywania posiłków.

Aby w budynku (lokalu) możliwa była realizacja własnych celów mieszkaniowych, w pierwszej kolejności budynek (lokal) ten musi być przystosowany do realizacji i zabezpieczenia podstawowych potrzeb życiowych człowieka.

Należy wskazać, że meble trwale związane z budynkiem (lokalem), wykonane na indywidualne zlecenie „pod wymiar” charakteryzują się funkcjonalnością przystosowaną wyłącznie do budynku (lokalu), w którym zostały pierwotnie zamontowane. W przypadku dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości wyposażonej w takie meble zwykle pozostają one w danym budynku (lokalu) i stanowią część składową osiągniętego przychodu, jak również – pod warunkiem posiadania stosownej dokumentacji – mogą stanowić koszty uzyskania przychodu jako nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Pod względem funkcjonalności należy je zatem traktować jako elementy konstrukcyjne budynku (lokalu).

Z podanych przez Pana informacji wynika, że środki uzyskane z planowanej w 2026 r. sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczy Pan m.in. na wykończenie nowo zakupionego lokalu w budynku jednorodzinnym dwulokalowym (planowana data zakupu lokalu mieszkalnego w budynku jednorodzinnym dwulokalowym to 20 maja 2026 roku).

Ponadto część środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zostanie przeznaczona w terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż lokalu, m. in. na wykończenie lokalu mieszkalnego.

Wskazane środki finansowe uzyskane ze zbycia dotychczasowej nieruchomości zostaną wydatkowane na następujące wydatki związane z wykończeniem wyżej wymienionego lokalu mieszkalnego: zakup farby do malowania ścian, zakup płytek, zakup kleju montażowego, zakup dwóch sedesów, zakup brodzika, zakup kabiny prysznicowej, zakup i montaż podłogi drewnianej, zakup i montaż skrzydeł drzwiowych, zakup i montaż ościeżnic, zakup i montaż klamek, zakup i montaż listew maskujących, wykończenie schodów, w tym wykonanie stopni, balustrady oraz pochwytu, zakup gniazdek elektrycznych, zakup włączników światła, zakup baterii prysznicowej, zakup baterii zlewozmywakowej, zakup baterii umywalkowych. Wskazane wydatki nie zostały jeszcze poniesione.

Zatem, wyżej wymienione wydatki związane z wykończeniem lokalu w budynku jednorodzinnym dwulokalowym mieszczą się w kategorii wydatków na własne cele mieszkaniowe określonych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym miejscu wskazać należy, że w przypadku współwłasności wszyscy współwłaściciele są właścicielami całej rzeczy, ale żaden z nich nie jest właścicielem całości. Niepodzielność wspólnego prawa własności oznacza, że żaden z współwłaścicieli nie ma fizycznie wydzielonej części rzeczy na swoją wyłączną własność. Zarówno rzecz jako całość, jak i każda część rzeczy należy do wszystkich współwłaścicieli. Właściciele zatem mogą układać się między sobą co do sposobu korzystania i używania wspólnego prawa w granicach określonych niepodzielnością tego prawa. Mogą kształtować swobodnie sposób wykonywania uprawnień zeń wynikających nie naruszając przy tym istoty współwłasności.

Zatem, przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania można uwzględnić całą kwotę jaka została wydatkowała na remont lokalu przez osobę, która jest współwłaścicielem, bez jej ograniczania do wysokości udziału we współwłasności lokalu.

W konsekwencji dochód przeznaczony na ich pokrycie w całości korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Jak wynika z wniosku oraz przytoczonej analizy przepisów prawa w tym zakresie, wydatki te zostaną poniesione na zaspokojenie Pana potrzeb mieszkaniowych, w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi zbycie lokalu mieszkalnego (planowana sprzedaż w 2026 r.). Organ podatkowy zwraca jednak uwagę, że warunkiem niezbędnym do zastosowania tej ulgi jest to, aby w momencie ponoszenia wydatków na wykończenie dysponował Pan już przychodem uzyskanym z odpłatnego zbycia dotychczasowej nieruchomości. Oznacza to, że koszty te muszą zostać pokryte bezpośrednio ze środków pochodzących ze wcześniejszej sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Tym samym należało zgodzić się z Pana stanowiskiem, zgodnie z którym wydatki związane z wykończeniem lokalu mieszkalnego stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uprawniające do zastosowania zwolnienia podatkowego za wyjątkiem wydatków poniesionych na zakup akcesoriów oświetleniowych, tj. żyrandoli i kinkietów oraz wykonania i montażu trwałej zabudowy kuchennej wykonanej na wymiar, do których ma zastosowanie interpretacja ogólna Ministra Finansów z 13 października 2021 r. nr DD2.8202.4.2020, opublikowana w Dzienniku Urzędowym Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 14 października 2021 r. - poz. 145, w sprawie stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z kwalifikacją niektórych wydatków poniesionych na remont i wykończenie nieruchomości jako wydatków stanowiących realizację celu mieszkaniowego.

W zakresie tej części pytania nr 2 Pana stanowisko jest prawidłowe.

Mając na uwadze powyższe, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym przychód uzyskany przez Pana z planowanej w 2026 r. sprzedaży lokalu mieszkalnego będzie w całości korzystał ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zarówno bowiem wydatki na częściową spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nowego lokalu (zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy), jak i wydatki związane z jego późniejszym wykończeniem (zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy), stanowią realizację Pana własnych celów mieszkaniowych.

W konsekwencji Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 należy uznać za prawidłowe.

W odniesieniu do pytania nr 3 wskazać należy, że opisana kolejność zdarzeń nie wyklucza prawa do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia podatkowego. Kluczowe jest to, aby spłacany kredyt został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, natomiast w przypadku kosztów wykończenia nowego lokalu – aby w momencie ich ponoszenia dysponował Pan już realnie przychodem uzyskanym z odpłatnego zbycia dotychczasowej nieruchomości. Ponieważ w Pana sprawie kolejność zdarzeń, w ramach której:

• najpierw nastąpi zawarcie umowy kredytowej oraz nabycie lokalu mieszkalnego,
•  a następnie sprzedaż lokalu mieszkalnego należącego do Pana i przeznaczenie środków uzyskanych z tej sprzedaży na częściową spłatę kredytu hipotecznego oraz wykończenie nowo nabytego lokalu mieszkalnego,

nie wyklucza możliwości zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego Pana stanowisko w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.