0114-KDIP2-1.4011.118.2026.2.JF

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie ustalenia, czy:

-     wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię po otrzymaniu zadatku, a przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości, sfinansowane ze środków pochodzących z otrzymanego zadatku, który następnie został zaliczony na poczet ceny sprzedaży, stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - jest prawidłowe;

-     kwota stanowiąca część ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego, przekazana zgodnie z postanowieniami aktu notarialnego bezpośrednio na rachunek banku tytułem spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedawanego lokalu mieszkalnego, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 w związku z art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 30 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Uzupełniła go Pani w odpowiedzi na wezwanie pismem z 28 września 2026 r. (data wpływu 28 września 2026 r.)

Treść wniosku jest następująca :

Opis stanu faktycznego

W dniu (...) 2019 r. Wnioskodawczyni nabyła lokal mieszkalny położony przy ul. X. Zakup został częściowo sfinansowany kredytem hipotecznym udzielonym przez Bank 1 S.A., przeznaczonym na nabycie i wykończenie tego lokalu. Lokal służył zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni.

W dniu (...) 2023 r. Wnioskodawczyni nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego położonego przy ul. Y z zamiarem zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Lokal ten stanowi obecnie miejsce realizacji jej własnych celów mieszkaniowych, a jego zakup został częściowo sfinansowany kredytem mieszkaniowym.

W związku ze zmianą miejsca zamieszkania Wnioskodawczyni podjęła decyzję o sprzedaży lokalu położonego przy ul. X. W dniu (...) 2024 r. została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży, na podstawie której Wnioskodawczyni otrzymała zadatek w wysokości (...).

Po otrzymaniu zadatku Wnioskodawczyni rozpoczęła prace wykończeniowe lokalu przy ul. Y. W okresie od (...) 2024 r. do (...) 2024 r. poniosła wydatki na wykończenie lokalu obejmujące m.in. roboty wykończeniowe, zakup materiałów budowlanych, materiałów instalacyjnych, armatury sanitarnej, wyposażenia sanitarnego przeznaczonego do trwałego montażu, drzwi wewnętrznych oraz grzejników. Wydatki zostały udokumentowane fakturami VAT wystawionymi na Wnioskodawczynię.

W dniu (...) 2024 r. została zawarta umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego przy ul. X (...). Cena sprzedaży wyniosła (...), a otrzymany wcześniej zadatek został zaliczony na poczet ceny sprzedaży.

Zgodnie z postanowieniami aktu notarialnego część ceny sprzedaży w kwocie (...) została przekazana bezpośrednio na rachunek Banku 1 S.A. tytułem całkowitej spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedawanego lokalu mieszkalnego przy ul. X. Pozostała część ceny została wypłacona Wnioskodawczyni.

Po sprzedaży lokalu Wnioskodawczyni kontynuowała ponoszenie wydatków na wykończenie lokalu przy ul. Y oraz dokonywała nadpłat kredytu zaciągniętego na jego zakup.

Wnioskodawczyni zamierza skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Pismem z 28 września 2026 r. (data wpływu 28 września 2026 r.) doprecyzowała Pani wniosek w następującym zakresie:

1.  Posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

2.  Lokal mieszkalny położony przy ul. X. stanowił lokal mieszkalny będący odrębną nieruchomością (odrębna własność lokalu).

3.  Była Pani jedyną właścicielką lokalu mieszkalnego przy ul. X. oraz jest jedyną właścicielką spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przy ul. Y.

4.  Powodem sprzedaży lokalu przy ul. X. była zmiana Pani sytuacji życiowej oraz związana z nią potrzeba posiadania większego mieszkania, odpowiadającego zmieniającym się potrzebom mieszkaniowym i planom powiększenia rodziny. W związku z tym nabyła Pani większy lokal mieszkalny przy ul. Y, przeznaczony na zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych, a lokal przy ul. X następnie Pani sprzedała.

5.  Kredyt hipoteczny nr (...) został udzielony przez Bank 1 S.A. w kwocie (...). Zgodnie z § 2 ust. 2 umowy kredytowej jego cel został określony jako:

i. (…) – zakup gotowego mieszkania od dewelopera na własność na rynku pierwotnym,

ii. (…) – wykończenie domu lub mieszkania.

Przedmiotem kredytowania był lokal mieszkalny przy ul. X.

Była Pani jedynym kredytobiorcą. Umowa kredytowa nie obejmowała innych kredytobiorców.

Wyłącznie Pani odpowiadała za zobowiązania wynikające z umowy kredytowej. Nie było innych kredytobiorców ani innych osób współodpowiedzialnych za spłatę kredytu.

6.  Przez cały okres posiadania lokal przy ul. X. służył Pani własnym potrzebom mieszkaniowym. Mieszkała w nim osobiście. Lokal nie był wynajmowany ani użyczany osobom trzecim.

7.  Lokal przy ul. X. ani lokal przy ul. Y nie były i nie są wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Adresy tych lokali były w określonych okresach wskazane jako adres rejestracyjny prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, jednak działalność nie była w tych lokalach faktycznie wykonywana, a lokale nie były wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej. Wskazanie adresów miało wyłącznie charakter rejestracyjny. Obecnie działalność gospodarcza jest zawieszona.

8.  Przed sprzedażą lokalu mieszkalnego przy ul. X. nie udzielała Pani żadnej osobie ani podmiotowi pełnomocnictwa ani innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu i na Pani rzecz w związku z jego sprzedażą.

9.  Nabywcę lokalu mieszkalnego przy ul. X. pozyskała Pani bezpośrednio za pośrednictwem ogłoszenia o sprzedaży, które zamieściła Pani w internetowym portalu ogłoszeniowym (...). Poza zamieszczeniem tego ogłoszenia nie podejmowała Pani innych działań marketingowych związanych ze sprzedażą lokalu. Sprzedaż nie była prowadzona za pośrednictwem agencji nieruchomości.

10.  Lokal mieszkalny przy ul. X. przez cały okres jego posiadania nie był wynajmowany, dzierżawiony ani udostępniany osobom trzecim na podstawie innej umowy o podobnym charakterze. Lokal służył wyłącznie zaspokajaniu Pani własnych potrzeb mieszkaniowych i mieszkała w nim Pani osobiście. Lokal mieszkalny przy ul. Y również nigdy nie był ani nie jest wynajmowany, dzierżawiony ani udostępniany osobom trzecim na podstawie umowy o podobnym charakterze. Lokal służy zaspokajaniu Pani własnych potrzeb mieszkaniowych i mieszka Pani w nim osobiście.

11.  W odpowiedzi na pytanie Organu: „Kiedy część ceny sprzedaży w kwocie (...), będąca przedmiotem zapytania, została przekazana bezpośrednio na rachunek Banku tytułem całkowitej spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedawanego lokalu mieszkalnego przy ul. X (proszę podać datę)?, wskazał Pani, że kwota została przekazana w dniu (…) 2024 r.

12.  W celu jednoznacznego uzupełnienia stanu faktycznego, wskazał Pani informacje dotyczące obu kredytów. a. Kredyt hipoteczny zaciągnięty na nabycie lokalu przy ul. X. został zaciągnięty w Banku 1 S.A., tj. w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Kredyt ten został całkowicie spłacony w związku ze sprzedażą tego lokalu. b. Zakup lokalu przy ul. Y został częściowo sfinansowany kredytem hipotecznym zaciągniętym pierwotnie w Bank 2 S.A. (obecnie Bank 2 S.A.) Kredyt ten został następnie refinansowany w Bank 3 S.A. ze względu na korzystniejsze warunki finansowania. Obecnie kredyt dotyczący lokalu przy ul. Y spłaca Pani w Bank 3 S.A.

Tym samym zarówno kredyt dotyczący lokalu przy ul. X, jak i kredyt dotyczący lokalu przy ul. Y zostały zaciągnięte/refinansowane w bankach mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

13.  Wcześniej dokonała Pani sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego przy (…). Lokal nabyła Pani (…) 2017 r. w drodze dziedziczenia po zmarłej mamie A.A. Nabycie spadku zostało następnie potwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia sporządzonym w dniu (…) 2018 r. Lokal nie został przeze Panią nabyty w celu dalszej odsprzedaży ani w celach inwestycyjnych.

Od momentu nabycia do momentu sprzedaży mieszkanie stało puste. Nie było wynajmowane, dzierżawione ani udostępniane osobom trzecim na podstawie innej umowy o podobnym charakterze. Lokal sprzedała Pani (…) 2023 r. Nabywcę znalazła Pani samodzielnie, za pośrednictwem ogłoszenia zamieszczonego w portalu (...), w krótkim czasie po jego opublikowaniu. Sprzedaż nie była prowadzona za pośrednictwem agencji nieruchomości. Powodem sprzedaży było pozyskanie środków na sfinansowanie wkładu własnego do zakupu lokalu mieszkalnego przy ul. Y (...), przeznaczonego na zaspokajanie Pani własnych potrzeb mieszkaniowych. Lokal przy ul. Y nabyła Pani (...) 2023 r. Była to jedyna sprzedaż nieruchomości dokonana przez Panią przed sprzedażą lokalu przy ul. X.

14.  Na ten moment nie planuje Pani nabycia kolejnych nieruchomości.

15.  Posiada Pani inne nieruchomości nabyte w drodze dziedziczenia po zmarłej mamie, jednak żadna z nich nie jest przeznaczona do sprzedaży. W związku z tym odpowiedź na pytanie jest przecząca, ponieważ na ten moment nie planuje Pani sprzedaży żadnej z posiadanych nieruchomości.

16.  Doprecyzowując opis stanu faktycznego wskazuję, że pytanie nr 1 dotyczy wydatków poniesionych przez Panią po zawarciu w dniu (…) 2024 r. umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu przy ul. X. i otrzymaniu zadatku, a przed zawarciem w dniu (...) 2024 r. umowy sprzedaży tego lokalu w formie aktu notarialnego.

Wydatki zostały poniesione w związku z rozpoczęciem prac wykończeniowych i przystosowaniem do zamieszkania lokalu przy ul. Y oraz zostały sfinansowane ze środków pochodzących z otrzymanego zadatku. Pytanie nr 1 dotyczy następujących wydatków:

1)  opracowania dokumentacji projektowej dotyczącej wykonania i przebudowy instalacji technicznych lokalu;

2)  zakupu grzejników oraz elementów instalacji centralnego ogrzewania;

3)  zakupu materiałów instalacyjnych i elektrycznych niezbędnych do wykonania instalacji w lokalu;

4)  wykonania robót budowlano-montażowych i wykończeniowych;

5)  zakupu materiałów budowlanych, hydroizolacyjnych i wykończeniowych, w tym materiałów do wykonania ścian, wylewek i przygotowania powierzchni;

6)  zakupu elementów mocujących i akcesoriów montażowych wykorzystywanych przy wykonywaniu prac budowlanych, instalacyjnych i wykończeniowych;

7)  zakupu wyposażenia sanitarnego przeznaczonego do montażu w łazience oraz elementów niezbędnych do jego montażu;

8)  zakupu armatury oraz elementów wyposażenia sanitarnego łazienki;

9)  zakupu elementów stolarki drzwiowej.

Powyższy wykaz stanowi zamknięty katalog rodzajów wydatków będących przedmiotem pytania nr 1.

Pytania

1.  Czy wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię po otrzymaniu zadatku, a przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości, sfinansowane ze środków pochodzących z otrzymanego zadatku, który następnie został zaliczony na poczet ceny sprzedaży, stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2.  Czy kwota (...), stanowiąca część ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego, przekazana zgodnie z postanowieniami aktu notarialnego bezpośrednio na rachunek banku tytułem spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedawanego lokalu mieszkalnego, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 w związku z art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

Stanowisko do pytania nr 1:

Zdaniem Wnioskodawczyni odpowiedź na pytanie nr 1 jest twierdząca.

Otrzymany w dniu (...) 2024 r. zadatek stanowił część ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego. Po zawarciu umowy sprzedaży w dniu (...) 2024 r. został on definitywnie zaliczony na poczet całej ceny sprzedaży, stanowiąc przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Środki otrzymane w formie zadatku zostały przeznaczone na wykończenie lokalu przy ul. Y, który służy realizacji własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawczyni. Poniesione wydatki obejmowały roboty wykończeniowe, zakup materiałów budowlanych, instalacyjnych, armatury sanitarnej, drzwi wewnętrznych, grzejników oraz innych elementów trwale związanych z lokalem, udokumentowane fakturami VAT.

W ocenie Wnioskodawczyni okoliczność, że wydatki zostały poniesione po otrzymaniu zadatku, lecz przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży, nie wyłącza możliwości uznania ich za wydatki na własne cele mieszkaniowe.

Przepisy ustawy o PIT nie uzależniają prawa do zwolnienia od momentu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność, lecz od faktycznego wydatkowania środków z odpłatnego zbycia na cele mieszkaniowe w ustawowym terminie.

Ponieważ umowa sprzedaży została skutecznie zawarta, a zadatek stanowił część przychodu z tej sprzedaży, wydatki sfinansowane z zadatku wpisują się w realizację własnych celów mieszkaniowych w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Stanowisko do pytania nr 2:

Zdaniem Wnioskodawczyni odpowiedź na pytanie nr 2 jest twierdząca.

Lokal mieszkalny przy ul. X został nabyty przez Wnioskodawczynię w 2019 r. na własne cele mieszkaniowe przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego udzielonego przez Bank 1 S.A.

Zgodnie z art. 21 ust. 30a ustawy o PIT (obowiązującym od 1 stycznia 2022 r.), wydatki na cele mieszkaniowe obejmują również wydatki na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu, zaciągniętego na zakup nieruchomości będących przedmiotem odpłatnego zbycia, w tym spłatę kredytu zaciągniętego w związku ze zbyciem tej nieruchomości.

Powyższa regulacja ugruntowała zasadę, że spłata kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości stanowiącej przedmiot sprzedaży stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe. Standaryzację interpretacyjną tego przepisu potwierdził również Minister Finansów w Interpretacji Ogólnej z dnia 1 kwietnia 2022 r. (nr DD2.8202.5.2020).

Kredyt w Banku 1 S.A. został zaciągnięty wyłącznie na nabycie sprzedawanego lokalu przy ul. X. Na mocy aktu notarialnego kwota (...) została przekazana przez kupującego bezpośrednio na rachunek banku w celu całkowitej spłaty tego zobowiązania. Sposób przekazania środków (spłata bezpośrednia przez kupującego na konto banku kredytującego) jest powszechną praktyką obrotu nieruchomościami i nie zmienia faktu, że środki te stanowiły część przychodu należnego Wnioskodawczyni ze sprzedaży lokalu.

W konsekwencji, na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 2 w zw. z art. 21 ust. 30a ustawy o PIT, kwota (...) przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na sprzedawany lokal stanowi wydatek uprawniający do skorzystania ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy podkreślić, że Organ przyjął za Panią jako element stanu faktycznego niepodlegający weryfikacji, że lokal przy ul. X. ani lokal przy ul. Y nie były i nie są wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Adresy tych lokali były w określonych okresach wskazane jako adres rejestracyjny prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, jednak działalność nie była w tych lokalach faktycznie wykonywana, a lokale nie były wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej. Wskazanie adresów miało wyłącznie charakter rejestracyjny.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Źródła przychodów

Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1)  odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

2)  zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Tym samym, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c cytowanej ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Wobec tego, w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób nabycia tej nieruchomości.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że sprzedaż lokalu mieszkalnego położonego przy ul. X. nastąpiła przed upływem 5 lat od dnia zakupu, zatem – zgodnie z wyżej cytowanym art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – stanowić będzie dla Pani źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przechodząc więc do skutków podatkowych w zakresie sprzedaży nieruchomości należy wskazać, co następuje:

Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Na podstawie art. 30e ust. 5 powołanej ustawy:

Art. 30e ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak stanowi art. 19 ust. 3 cyt. ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Od powyższych kosztów odróżnić należy koszty uzyskania przychodu, których zasady ustalania określone zostały w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy.

Stosownie do ww. art. 22 ust. 6c ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e cytowanej ustawy:

Natomiast, przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Nadmieniam, że zawarte w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie od podatku dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle natomiast art. 21 ust. 25a cytowanej ustawy:

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.:

Według art. 21 ust. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Nadmieniam również, że zgodnie z art. 21 ust. 30 omawianej ustawy:

Na podstawie art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z opisu sprawy wynika, że w dniu (...) 2019 r. nabyła Pani lokal mieszkalny położony przy ul. X. Zakup został częściowo sfinansowany kredytem hipotecznym udzielonym przez Bank 1 S.A., przeznaczonym na nabycie i wykończenie tego lokalu. Lokal służył zaspokajaniu Pani potrzeb mieszkaniowych. (...) 2023 r. nabyła Pani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego położonego przy ul. Y z zamiarem zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Lokal ten stanowi obecnie miejsce realizacji Pani własnych celów mieszkaniowych, a jego zakup został częściowo sfinansowany kredytem mieszkaniowym. W związku ze zmianą miejsca zamieszkania podjęła Pani decyzję o sprzedaży lokalu położonego przy ul. X. W dniu (...) 2024 r. została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży, na podstawie której otrzymała Pani zadatek w wysokości (...). Po otrzymaniu zadatku rozpoczęła Pani prace wykończeniowe lokalu przy ul. Y. W okresie od (...) 2024 r. do (...) 2024 r. poniosła wydatki na wykończenie lokalu obejmujące m.in. roboty wykończeniowe, zakup materiałów budowlanych, materiałów instalacyjnych, armatury sanitarnej, wyposażenia sanitarnego przeznaczonego do trwałego montażu, drzwi wewnętrznych oraz grzejników. Wydatki zostały udokumentowane fakturami VAT wystawionymi na Panią. W dniu (...) 2024 r. została zawarta umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego przy ul. X (...). Cena sprzedaży wyniosła (...), a otrzymany wcześniej zadatek został zaliczony na poczet ceny sprzedaży. Zgodnie z postanowieniami aktu notarialnego część ceny sprzedaży w kwocie (...) została przekazana bezpośrednio na rachunek Banku 1 S.A. tytułem całkowitej spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedawanego lokalu mieszkalnego przy ul. X. Pozostała część ceny została Pani wypłacona. Po sprzedaży lokalu kontynuowała Pani ponoszenie wydatków na wykończenie lokalu przy ul. Y oraz dokonywała nadpłat kredytu zaciągniętego na jego zakup.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku wskazał Pani, że lokal mieszkalny położony przy ul. X. stanowił lokal mieszkalny będący odrębną nieruchomością (odrębna własność lokalu). Była Pani jedyną właścicielką lokalu mieszkalnego przy ul. X. oraz jest Pani jedyną właścicielką spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przy ul. Y (...). Powodem sprzedaży lokalu przy ul. X. była zmiana Pani sytuacji życiowej oraz związana z nią potrzeba posiadania większego mieszkania, odpowiadającego Pani zmieniającym się potrzebom mieszkaniowym i planom powiększenia rodziny. W związku z tym nabyła Pani większy lokal mieszkalny przy ul. Y (...), przeznaczony na zaspokajanie Pani własnych potrzeb mieszkaniowych, a lokal przy ul. X następnie sprzedała. W odniesieniu do kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego przy ul. X., kredyt hipoteczny nr (...) został udzielony przez Bank 1 S.A. w kwocie (...). Była Pani jedynym kredytobiorcą. Umowa kredytowa nie obejmowała innych kredytobiorców. Wyłącznie Pani odpowiadała za zobowiązania wynikające z umowy kredytowej. Nie było innych kredytobiorców ani innych osób współodpowiedzialnych za spłatę kredytu. Lokal przy ul. X. ani lokal przy ul. Y nie były i nie są wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Adresy tych lokali były w określonych okresach wskazane jako adres rejestracyjny prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, jednak działalność nie była w tych lokalach faktycznie wykonywana, a lokale nie były wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej. Wskazanie adresów miało wyłącznie charakter rejestracyjny. Obecnie działalność gospodarcza jest zawieszona. Kredyt hipoteczny zaciągnięty na nabycie lokalu przy ul. X. został zaciągnięty w Banku 1 S.A. z siedzibą (...), tj. w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Kredyt ten został całkowicie spłacony w związku ze sprzedażą tego lokalu. Zakup lokalu przy ul. Y został częściowo sfinansowany kredytem hipotecznym zaciągniętym pierwotnie w Bank 2 S.A. (obecnie Bank 2 S.A.) Kredyt ten został następnie refinansowany w Bank 3 S.A. ze względu na korzystniejsze warunki finansowania. Obecnie kredyt dotyczący lokalu przy ul. Y spłacam w Bank 3 S.A. z siedzibą (...). Tym samym zarówno kredyt dotyczący lokalu przy ul. X, jak i kredyt dotyczący lokalu przy ul. Y zostały zaciągnięte/refinansowane w bankach mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Posiada Pani inne nieruchomości nabyte w drodze dziedziczenia po zmarłej mamie, jednak żadna z nich nie jest przeznaczona do sprzedaży, na ten moment nie planuje Pani sprzedaży żadnej z posiadanych nieruchomości.

Ad 1

Pani wątpliwości w zakresie pytania nr 1 dotyczą ustalenia, czy wydatki ponoszone po otrzymaniu zadatku, a przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości, sfinansowane ze środków pochodzących z otrzymanego zadatku, który następnie został zaliczony na poczet ceny sprzedaży, stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Przywołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – środków uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Podkreślam, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że do zastosowania ulgi w nim przewidzianej konieczne jest spełnienie dwóch warunków, a mianowicie: wydatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe i dokonanie tej czynności przed upływem trzyletniego terminu od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło to zbycie.

Należy również zauważyć, że z punktu widzenia powołanych powyżej przepisów art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy, momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie innej nieruchomości jest data faktycznego wydatkowania przychodu, tj. data zapłaty całości lub części ceny nabywanej nieruchomości. Powołane przepisy wiążą bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia z podatku określonego dochodu, nie z faktem zawarcia umowy, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest zatem wydatkowanie w tym terminie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, pod rygorem wygaśnięcia prawa do zwolnienia podatkowego.

Dla możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej istotnym jest, czy w momencie dokonywania wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnik uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości.

Prawo do zastosowania ulgi mieszkaniowej uwarunkowano bowiem uprzednim powstaniem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy.

W świetle zatem art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Stosownie do art. 535 ustawy – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Umowa sprzedaży w ujęciu przepisów Kodeksu cywilnego jest umową dwustronnie zobowiązującą. W związku z zawarciem umowy sprzedaży sprzedawca staje się zobowiązany do przeniesienia własności rzeczy lub prawa na kupującego oraz do wydania przedmiotu sprzedaży kupującemu. Z kolei treścią zobowiązania kupującego jest zapłacenie ceny oraz odebranie rzeczy.

Zważyć zatem należy, że w przypadku gdy umowa sprzedaży przyjmuje z mocy prawa charakter czynności zobowiązująco-rozporządzającej, przeniesienie własności następuje bezpośrednio w wyniku zawarcia samej umowy. Taki charakter ma właśnie umowa sprzedaży nieruchomości, co wynika z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem:

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Przepis ten przewiduje jednak określone wyjątki, z których najważniejsze znaczenie należy przypisać umowie zawartej pomiędzy stronami, bowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 3531 Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny w formie zadatku lub innej wpłaty z tytułu umowy przedwstępnej sprzedaży.

Pojęcie i skutki wręczenia zadatku zostały wprost uregulowane w art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:

Podkreślam, że kwestia możliwości uznania za przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości przychodów, jakie podatnik uzyskał przed formalnym przeniesieniem własności nieruchomości i wydatkował na własne cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych była również przedmiotem orzecznictwa sądów administracyjnych. Co najistotniejsze, Naczelny Sąd Administracyjny 17 lutego 2020 r. podjął uchwałę w składzie Siedmiu sędziów (sygn. akt II FPS 4/19), w myśl której:

W uchwale tej Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził ponadto, że:

Jak wskazano powyżej z opisu sprawy wynika, że w dniu (...) 2024 r. została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży, na podstawie której otrzymała Pani zadatek w wysokości (...). Po otrzymaniu zadatku rozpoczęła Pani prace wykończeniowe lokalu przy ul. Y. W okresie od (...) 2024 r. do (...) 2024 r. poniosła wydatki na wykończenie lokalu obejmujące m.in. roboty wykończeniowe, zakup materiałów budowlanych, materiałów instalacyjnych, armatury sanitarnej, wyposażenia sanitarnego przeznaczonego do trwałego montażu, drzwi wewnętrznych oraz grzejników. Wydatki zostały udokumentowane fakturami VAT wystawionymi na Panią. W dniu (...) 2024 r. została zawarta umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego przy ul. X (...). Cena sprzedaży wyniosła (...), a otrzymany wcześniej zadatek został zaliczony na poczet ceny sprzedaży. Zgodnie z postanowieniami aktu notarialnego część ceny sprzedaży w kwocie (...) została przekazana bezpośrednio na rachunek Banku 1 S.A. tytułem całkowitej spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedawanego lokalu mieszkalnego przy ul. X. Pozostała część ceny została Pani wypłacona. Po sprzedaży lokalu kontynuowała Pani ponoszenie wydatków na wykończenie lokalu przy ul. Y oraz dokonywała nadpłat kredytu zaciągniętego na jego zakup.

Zgodnie z powyższym kwota odpowiadająca wysokości zadatku otrzymana przez Panią przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego wydatkowana na:

1)  opracowania dokumentacji projektowej dotyczącej wykonania i przebudowy instalacji technicznych lokalu;

2)  zakupu grzejników oraz elementów instalacji centralnego ogrzewania;

3)  zakupu materiałów instalacyjnych i elektrycznych niezbędnych do wykonania instalacji w lokalu;

4)  wykonania robót budowlano-montażowych i wykończeniowych;

5)  zakupu materiałów budowlanych, hydroizolacyjnych i wykończeniowych, w tym materiałów do wykonania ścian, wylewek i przygotowania powierzchni;

6)  zakupu elementów mocujących i akcesoriów montażowych wykorzystywanych przy wykonywaniu prac budowlanych, instalacyjnych i wykończeniowych;

7)  zakupu wyposażenia sanitarnego przeznaczonego do montażu w łazience oraz elementów niezbędnych do jego montażu;

8)  zakupu armatury oraz elementów wyposażenia sanitarnego łazienki;

9)  zakupu elementów stolarki drzwiowej,

spełnia warunki, żeby uznać je za wydatki na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Należy w tym miejscu jeszcze raz podkreślić, że za wydatki na cele mieszkaniowe można uznać wyłącznie kwoty przeznaczone na wydatki wskazane we wniosku, do wysokości otrzymanego zadatku.

Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1, dotyczącego ustalenia czy wydatki poniesione przez Panią po otrzymaniu zadatku, a przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości, sfinansowane ze środków pochodzących z otrzymanego zadatku, który następnie został zaliczony na poczet ceny sprzedaży, stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy uznać za prawidłowe.

Ad 2

Pani wątpliwości w zakresie pytania nr 2 dotyczą ustalenia, czy kwota (...), stanowiąca część ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego, przekazana zgodnie z postanowieniami aktu notarialnego bezpośrednio na rachunek banku tytułem spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedawanego lokalu mieszkalnego, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 w związku z art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak już wskazano powyżej jednym z celów, których realizacja uprawnia do omawianego zwolnienia jest wskazana w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1. Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) mają być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Ważne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Przy czym, w myśl obowiązującego od 1 stycznia 2022 r. art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może być to również kredyt zaciągnięty w związku ze zbywaną nieruchomością, w tym również kredyt, wydatki na spłatę którego odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, sfinansowanych tym kredytem.

W analizowanym przypadku, przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przy ul. X, został wydatkowany przez Panią w części na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanej nieruchomości. Z treści wniosku wynika, że umowa kredytowa na nabycie zbywanej nieruchomości została zawarta przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Kredyt został zaciągnięty w banku z siedzibą w Polsce. Cel był jednoznacznie mieszkaniowy: finansowanie zakupu lokalu mieszkalnego.

Biorąc powyższe pod uwagę wskazać należy, że część przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przy ul. X, która została przekazana na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na jego zakup, będzie stanowić wydatek na cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegający uwzględnieniu przy obliczaniu dochodu zwolnionego od podatku na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.